Как правильно распоряжаться долей в квартире

Несмотря на то, что доля не представляет собой целостного объекта недвижимости, на нее распространяются все полномочия собственника: пользоваться, владеть и распоряжаться.

 

Продажа доли в квартире: ситуации и нюансы

Распорядиться долей собственник может и путем продажи. Алгоритм действий при этом таков:

Шаг 1. Предложить покупку доли прежде всего другим собственникам квартиры

Такие лица имеют право первоочередной, то есть преимущественной покупки по цене, установленной продавцом. (ст. 250 ГК РФ, ч.1).

Извещение составляют в письменной форме, указав цену и другие условия). Если сразу несколько участников выразили готовность купить долю, продавец оформляет продажу пропорционально долям участников-покупателей.

В случае, если никто из извещенных не изъявит желания купить долю, либо все прямо откажутся, владелец получает право продать любому (п.2 ст.250).

Шаг 2. Подготовка и совершение сделки

Различными путями ищут покупателя (объявления, и т. д.), проводят показы, ведут переговоры и подготовку документов к оформлению.

При этом продавец вправе по истечении месяца с момента извещения других собственников осуществить продажу любому лицу, или до истечения этого срока, но при условии предоставления нотариусу отказов всех других собственников от покупки (п.1 ст.24 ФЗ-122). Сама сделка должна проводиться у нотариуса (ФЗ-122).

В договор включают информацию о сторонах (покупатель и продавец), описание недвижимого имущества (доли в квартире — номер, адрес, общая/жилая площадь и т.д.), цену (согласно статьям 554-555 ГК РФ). Если имеются ограничения на помещение, права третьих лиц, это также указывают. Приложением к договору является передаточный акт или иной аналогичный документ (ст.556 ГК РФ).

Шаг 3. Регистрация перехода права собственности (согласно ст. 131 и 551 ГК РФ)

Для этого в Росреестр или МФЦ представляют:

  1. заявление о регистрации соответствующего перехода;
  2. договор купли-продажи и передаточный акт (плюс их копии);
  3. копии паспортов и свидетельств о рождении;

Квитанция об уплате пошлины может не представляться – информация о ее оплате имеется в Госинформсистеме о государственных и муниципальных платежах (регистрирующий орган самостоятельно найдет такую информацию). Также, в случае необходимости, к пакету документов прилагают доверенность на представителя, документы из органов опеки и попечительства.

Шаг 4. Уплата налога

После регистрационных действий продавец доли должен уплатить НДФЛ (п.17.1. ст. 217 НК РФ), или обратиться за имущественным налоговым вычетом (ст. 220 НК РФ).

В целом продажа доли в квартире проводится так же, как и любой другой недвижимости, с одним существенным уточнением — предварительным извещением других собственников о продаже.

Пренебрегать таким извещением нельзя, поскольку по решению суда заинтересованное лицо (собственник другой доли квартиры) вправе потребовать перевода прав и обязанностей по состоявшемуся договору на себя (п.3 ст. 250 ГК РФ).

Отдельные нюансы продажи доли в квартире

Несмотря на детальную регламентацию законодательством, в некоторых случаях у граждан могут возникнуть (и возникают) конкретные вопросы, связанные с особенностями сделки.

Наиболее часто встречаются следующие:

1. Нужен ли нотариус для совершения сделки?

Да, с 15 июля 2016г. любые сделки по отчуждению долей в составе недвижимости требуют обязательного нотариального заверения (даже если происходит одновременная продажа всех долей всеми собственниками) (ФЗ-122).

2. Как продать 1/2 доли?

При желании продать всю долю в квартире, собственник действует обычным порядком: извещение лиц, имеющих первоочередное право на покупку, поиск постороннего покупателя, оформление документов и самой сделки, регистрация.

Если владелец решил продать только часть принадлежащей ему доли квартиры, например только половину, а другие собственники не хотят ее покупать, действовать он может тремя способами:

  • Дарение малой части своей доли (микродоли). В результате, новый владелец, к примеру 1 кв. м. площади, получает право преимущественной покупки, и пользуется им, «докупая» до ½ доли продавца.
  • Дарение (с передачей за нее денег без договора). При этом фактически происходит притворная сделка, и она может быть оспорена в суде.
  • Залоговая сделка. Владелец закладывает часть квартиры, принадлежащую ему (сумма займа при этом и составляет цену доли), а затем уступает залог займодавцу-покупателю, передавая ему свою часть недвижимости в собственность.

Последний из вариантов считается более «чистым» с юридической точки зрения и оспорить его сложно.

3. Каковы особенности продажи долей в приватизированной квартире?

Приватизированная квартира находится в общем владении, причем как правило, доли собственников одинаковы (если при приватизации не было установлено другое).

Распоряжаться квартирой возможно только с согласия всех собственников. Если все согласны продать свои доли одному покупателю, проблем не возникает. Если в сделке заинтересован только один из собственников, он должен действовать как описано выше: извещение о продаже — продажа- регистрация перехода прав.

Если сособственники чинят препятствия в продаже, за выделом доли в натуре придется обратиться в суд.

4. Как оформить сделку купли-продажи долей между родственниками и в чем разница с процедурой продажи третьему лицу?

Оформление купли-продажи долей между родственниками имеет несколько особенностей:

  • Доля в виде комнаты (например, в коммуналке) может быть продана родственнику только при условии, если от покупки откажутся другие жильцы квартиры (соседи), имеющие преимущественное право на покупку.
  • Если имущество принадлежит супругам, оно считается общей собственностью и продажа части квартиры одним супругом другому будет незаконнной (согласно ст. 153 ГК РФ сделка влечет изменение, установление, прекращение прав, а при купле-продаже между супругами, квартира как была их общей собственностью, так и остается). Если есть необходимость перераспределить имущество, мужу и жене лучше прибегнуть к дарению или составлению брачного договора, в котором прописать доли, и условия их раздела.
  • Если сделка проводится между другими родственниками, она совершается в общем порядке (описанном выше), но обязательно составляется акт передачи денег, чтобы сделку невозможно было признать мнимой.
  • Налог на доходы от продажи составляет 13%, даже если продажа осуществлена между родственниками. Налоговый вычет с покупки также предоставляется на общих основаниях.

5. Как выделяется доля для продажи? Как ее оценить?

Раздел квартиры без определения долей, и раздел общей долевой собственности, осуществляется одинаково. Любой из собственников имеет право выделить долю квартиры, принадлежащую только ему и распорядиться ею по своей воле. Такая доля может предоставляться в виде части собственности, либо путем выплаты собственнику денег за его часть квартиры.

Произвести выдел можно:

  • По договору сторон (собственников). Родственники могут прийти к согласию о разделе добровольно, и определить доли самостоятельно, заключив соответствующее соглашение.
  • Судебным путем. Доля выделяется в натуре (изолированная часть квартиры — чаще всего комната), а если это невозможно, то суд принимает решение, согласно которому оставшиеся родственники выплачивают отделяющемуся денежную компенсацию, соответствующую его части.

Важно: выдел доли может произойти в натуре, или в виде денежной компенсации. Заинтересованный в выделе доли собственник, при недостижении согласия в семье о разделе, подает заявление в суд (п. 3 ст. 252 ГК РФ).

Размер доли рассчитывается арифметически (пример: квартира 60 кв. м., 3 собственника, доля одного из них 60_3=20 кв. м.). Если доля собственника представляет собой одно или несколько изолированных помещений, цену имущества можно определить на уровне цены аналогичных объектов недвижимости, то есть того же размера, местоположения и проч.

Для определения стоимости доли, не составляющей отдельного помещения определяется по результатам независимой оценки профессионального оценщика (оценочной организации).

6. Как приостановить продажу долей?

Часто другие собственники квартиры не желают продажи доли по каким-либо соображениям, но и сами покупать ее не спешат.

Приостановить продажу собственником, при условии надлежаще проведенного уведомления, невозможно.

Однако, согласно закону о госрегистрации недвижимости, приостановить ее можно в случаях:

  • Отсутствия среди документов, сданных на регистрацию, отказов лиц, имеющих право преимущественной покупки, если на дату подачи документов в ФРС еще не истек месяц с даты уведомления о продаже (ФЗ-122);
  • Заявления о приостановлении регистрации со стороны покупателя или продавца (на срок 1 месяц), по решению суда (на срок, указанный в решении суда), при сомнениях регистратора в подлинности/достоверности предоставленных документов (до трех месяцев) (согласно ст. 19 названного Закона).

7. Как продать квартиру по долям одному покупателю?

Владельцы долей квартиры вправе продать их одному и тому же покупателю.

При этом, по желанию сторон сделки, могут заключаться как отдельные договоры каждым продавцом, а также можно заключить многосторонний договор (продавцов несколько, покупатель один). Согласно ст.

554 ГК РФ в таком договоре должны быть поименованы доли продавцов каждая по-отдельности (включая цену каждой доли). Налоговый вычет с продажи каждый продавец также получает индивидуально.

8. Как продать долю в коммунальной квартире?

В коммуналке каждому хозяину принадлежит отдельная комната. Часть такой квартиры может находиться в собственности муниципалитета и, соответственно, быть занята по договорам соцнайма.

При желании продать комнату, собственник извещает всех других владельцев комнат (включая муниципалитет), и по истечении месяца вправе осуществить сделку.

Часто, если квартира многокомнатная, возникает вопрос, кому именно направлять уведомления о продаже. Если часть комнат пустует/сдается/ местонахождения собственников неизвестно. В этом случае следует запросит в Росреестре выписку на объект (квартиру полностью), исходя из которой и определяются все собственники доле, которых нужно уведомить о предстоящей продаже.

Если же кто-то из соседей безвестно отсутствует, часть квартиры переходит по наследству (но еще не оформлена), в других сложных ситуациях, можно прибегнуть к методам продажи, описанным выше (залог, дарение и т.д.).

9. Как продать долю в проблемной квартире, например, ипотечной?

Доля в квартире (за исключением комнаты в коммуналке), зачастую проблемная покупка, поэтому желающих приобрести ее немного. Если же покупатель находится, он рассчитывает на цену, существенно ниже среднерыночной. Это и понятно: проблемы с «недружественными» соседями, оформление доли, выдел ее в случае необходимости, наличие несовершеннолетних детей. Все это влияет на стоимость объекта.

Риском для покупателя считается и покупка ипотечной квартиры. Прежде всего надо озаботиться согласием банка на сделку.

Проще всего такую долю бывшему супругу/супруге (после развода) — банк не станет возражать в этом случае. Если же продажа предполагается стороннему лицу возможны несколько вариантов:

  • Самостоятельная продажа собственником доли по разрешению банка;
  • Оформление сделки и регистрационных действий банком, погашение кредита и передача покупателю закладной;
  • Переоформление кредита (перевод долга) на покупателя (также необходимо согласие кредитора-банка).

Конечно, нельзя забывать об уведомлении (праве преимущественной покупки).

10. Как платить налог с доходов от продажи доли в квартире?

НДФЛ с продажи доли квартиры согласно Налоговому кодексу, рассчитывается на общих основаниях (так же, как и с другого дохода, в размере 13%). При этом:

  • Если сумма продажи менее 1 млн. руб. налог не уплачивается (то есть имущественный вычет составляет 1 млн. руб.), согласно п.2 ст. 220 НК РФ;
  • Если выручено свыше миллиона, расчет налога идет от суммы, превышающей миллион;
  • Если доля была в собственности не менее 3 лет, НДФЛ не уплачивается (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).

11. Как продать долю после развода?

Продажа осуществляется по общей схеме: уведомление о продаже лиц, имеющих право преимущественной покупки, поиск стороннего покупателя, сделка, ее регистрация в Росреестре.

12. Как продать долю в квартире, полученной по наследству?

Продажа унаследованной доли осуществляется с учетом ст. 250 ГК РФ, и только после вступления в права наследования.

13. Как продать долю в квартире по доверенности и где скачать ее образец?

Если собственник/собственники не могут или не хотят заниматься продажей доли или ее оформлением самостоятельно, они вправе выдать доверенность на совершение таких действий другому лицу (естественно, при условии доверия к нему). Такое действие регулируется ст. 185 Гражданского кодекса РФ. Доверенность на передачу полномочий по совершению сделок с собственностью, должна быть нотариально удостоверена (для этого необходимы паспортные данные сторон).

Перед визитом к нотариусу нет необходимости готовить доверенность самостоятельно (либо скачивать ее с какого-либо сайта) — все будет сделано в нотариальной конторе. Следует лишь определиться, какие именно действия доверяются (полная доверенность, безотзывная, с правом получения денежных средств или нет и т.д.).

Продажа доли квартиры, в связи с тем, что существуют и другие ее собственники, имеет ряд особенностей, которые необходимо соблюсти, чтобы сделка не расстроилась, или не была оспорена впоследствии.

Обратите внимание

Прежде всего, не стоит пренебрегать обязанностью предложить купить долю другим собственникам квартиры.

Только после того, ка все дольщики уведомлены/отказались от покупки, можно продать недвижимость любому заинтересованному лицу.

Как продать долю без согласия других собственников? Ответ на видео

Ситуации, когда продать долю необходимо, но другие собственники специально «вставляют палки в колеса» нередки. Какие есть способы законно обойти необходимость получения разрешения? Консультирует практикующий юрист.

Новые правила продажи доли в квартире

Продажа доли в квартире сопряжена с целым рядом мероприятий, которые должен произвести собственник, желающий осуществить данную процедуру.

Со 2-го июня 2016 года в правовую силу вступил Федеральный закон 172 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Этот закон внес корректировки в действующий ФЗ-122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Однако он утрачивает силу в январе 2020 года. Как изменятся производимые операции с недвижимостью, находящейся в долевой собственности, рассмотрим в статье.

Для тех, кто задался вопросом приобретения недвижимости, актуальной будет информация и из ФЗ 214 об участии в долевом строительстве (действующая редакция).

Можно ли продать долю в квартире?

Процедура продажи доли в квартире на сегодняшний день считается сложной сделкой с недвижимостью. Главным условием является приватизация жилища. Приватизированная квартира может иметь несколько владельцев и не всегда они будут являться друг другу родственниками.

Препятствием для осуществления данной процедуры может выступать несогласие соседей на прописку в квартире постороннего лица или заявление о преимущественном праве покупки одного из жильцов.

Если не соблюсти последний пункт, ущемленный в своих правах долевой собственник может защитить свои интересы через суд.

Изменения в законе запретили заключать сделки с недвижимостью в долевой собственности без участия нотариуса. Теперь без соответствующего нотариального заверения Росреестр не осуществит регистрацию сделки по продаже доли в квартире.

Процедура продажи доли в квартире: новый закон

Закон о долевой собственности на дом обязывает собственников недвижимости производить различные сделки с ней через нотариуса. В задачи нотариуса входит проследить с юридической точки зрения, чтобы ничьи интересы в ходе процедуры продажи доли в квартире не были ущемлены, в том числе не допустить мошенничества.

Также по новому закону были ужесточены меры проведения сделок с жильем, чьим собственником является несовершеннолетний. Как и в первом случае, потребуется нотариальное заверение. Это поможет защитить интересы не достигших совершеннолетия детей и уберечь их от недобросовестных опекунов, родственников.

Как продать по закону долю в квартире?

ФЗ о долевой собственности оговаривает следующий порядок действий при процедуре продажи доли в квартире:

  • собственник, желающий продать свою долю, обязан уведомить остальных владельцев о своем желании в письменной форме. В уведомлении должна содержаться такая информация, как стоимость и условия продажи. Если собственник нарушил преимущественное право других совладельцев, то в течение 3-х месяцев те могут потребовать через суд защиты своих прав;
  • в течение месяца следует ожидать ответа от других собственников жилья. Если желание участвовать в сделке выразили несколько владельцев, то предпочтение отдается лицу, предлагающему лучшую цену;
  • если по прошествии 30 дней никто не изъявил желание осуществить покупку на прописанных условиях, собственник жилья имеет право предложить совершить сделку по передаче доли в квартире посторонним лицам.

При получении отказа в письменной форме от всех владельцев жилья, продавец доли в квартире может осуществить сделку ранее отмеченного срока. С желающим купить долю в квартире составляется договор купли продажи, обязательно заверенный у нотариуса.

Список необходимых документов

Любая сделка требует сбора и подготовки необходимой документации. Для осуществления купли продажи через нотариуса потребуется следующее:

  • письменный отказ всех содольщиков от покупки;
  • при отсутствии вышеуказанного отказа следует приложить доказательства осуществления действий, направленных на уведомление совладельцев;
  • свидетельство-документ о госрегистрации доли в квартире, при ее отсутствии выписка из ЕГРП;
  • технический паспорт из БТИ;
  • кадастровый паспорт;
  • письменное согласие, заверенное у нотариуса, супруга/супруги;
  • документы, удостоверяющие личность сторон;
  • согласие органов опеки, если в сделке участвует несовершеннолетний;
  • собственно договор купли продажи доли в квартире.

Для составления соглашения о сделке потребуется указание следующей информации — ФИО, сведения из удостоверения личности, адрес регистрации всех участвующих сторон. Далее следует описание объекта соглашения — количество долей и другие признаки квартиры, а также стоимость соглашения.

Если нотариус признает правомерность сделки, то все документы заверяются и следует подписание договора. Затем документация перенаправляется для госрегистрации в Росреестре. По закону она осуществляется в течение 3-х дней, вместо ранее указанных 18-и дней.

Налогообложение

Существует нотариальный тариф для удостоверения вышеуказанной сделки — 0,5% от стоимости доли в квартире. Данный тариф выплачивается 1 раз и размер суммы не может быть меньше — 300 рублей и превышать 20000 рублей. Также следует уплатить госпошлину за госрегистрацию в размере 2000 рублей.

Согласно Налоговому Кодексу с собственника также взимается 13% от суммы данной сделки. Причиной тому может быть — владение недвижимым имуществом меньше 3-х лет и последующей его продажей за сумму, превышающую его покупку.

Собственник, продающий свою долю в квартире, получает доход от сделки, который облагается НДФЛ.

Важно

Законодательство позволяет снизить размер налога — сделка на сумму до 1 миллиона рублей налогом не облагается, если же сумма превышает установленный размер, то расчет ведется с вычетом миллиона.

Рассмотрим на примере:

Допустим, стоимость доли в квартире — 1,5 миллиона рублей, то налогообложение составит по формуле:

(1,5 — 1,0) х 0,13 = 65.000 рублей

Налоговый вычет не может составлять сумму больше 260.000 рублей.

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юристаЗадать свой вопрос можно в форме ниже, в окошке онлайн-консультанта справа, внизу экрана или позвонив по номерам (круглосуточно и без выходных):

Источник: https://210fz.ru/zakon-o-prodazhe-doli-v-kvartire/

Отчуждение долей в квартире с 2019 года

  • если владение долей продолжалось более трех лет, НДФЛ не подлежит оплате;
  • если такой срок не превышает три года, налог на доходы уплачивается по ставке 13%, если полученная от сделки сумма превышает цену приобретения доли;
  • при возникновении обязанности по уплате налога продавец может воспользоваться имущественным вычетом в налоговых органах.
  1. предмет договора – доля в общем праве на жилое помещение (необходимо описать не только правовые характеристики и размер доли, но и детально зафиксировать данные объекта недвижимости);
  2. цена договора и условия оплаты – указывается полная сумма, которую продавец получит за отчуждаемую долю, а также порядок получения денежных средств;
  3. иные условия сделки, по которым контрагенты достигли договоренностей.
  1. Продавец определяется с ценой продажи.
  2. Затем письменно предупреждает остальных участников права долевой собственности о своих намерениях. В уведомлении в обязательном порядке указывается стоимость отчуждаемого имущества и условия предстоящей сделки.
  3. Совладельцы в течение месяца должны принять решение о приобретении части квартиры на указанных условиях либо отказаться от сделки.
  4. Если в установленные сроки адресаты не уведомили продавца о решении, он вправе продать имущество третьему лицу.
  5. Письменный отказ от доли раньше 30 суток позволяет приступить к продаже.

Это могут быть участники приватизации квартиры или покупки с использованием средств маткапитала. В первом случае, всем участникам приватизации, зарегистрированным на площади, необходимо выделить соразмерную долю в недвижимости. Во второй ситуации, обязательные доли определяются на каждого члена семьи, купившей квартиру по сертификату.

Напомню, что еще с конца прошлого года договора купли-продажи долей на недвижимое имущество обязали заключать в нотариальной форме. Говоря проще — захотел долю, например, в квартире продать — только через нотариуса (Далее — буду также приводить примеры с квартирами, но это касается и домов и земельных участков и т. д., всего того, что относится к недвижимому имуществу).

Чем могут помочь нотариусы? Да, в общем-то, ни чем они не могут помочь. Если мы говорим о продаже доли — то как было ранее, так и есть — право преимущественной покупки остается у сособственников.

Если предложения выкупа доли не было — сделку можно оспорить. Если долю продали по цене ниже, чем та, что предлагалась другим сособственникам — сделку можно оспорить. Если мы говорим о дарении — тоже ни чем. Мы же говорим о честных нотариусах.

Их дело — составить договор и выдать на руки.

Продажа доли в квартире: порядок, условия, документы

  1. Лично вручить им уведомления. Но нужно иметь в виду, что у продавца должно остаться документальное подтверждение, что это было сделано (и в какой день). Например, таким доказательством могут быть расписки получателей.
  2. Отправить уведомление через почту.Чтобы подтвердить его отправку и получение, нужно оформить заказное письмо – с описью вложения и уведомлением о вручении адресату. Даже если дольщик будет намеренно избегать получения письма, оно будет считаться доставленным (статья 165.1 ГК).
  3. Информировать сособственников через нотариуса. Этот способ потребует дополнительных расходов, так как услугу придется оплатить.Заявление отправляется на специальном бланке. Продавец получает свидетельство, что содольщики были должным образом оповещены об условиях планируемой сделки.

Рынок долевой недвижимости функционирует по особым правилам. Продавцу доли в квартире потребуется их изучить, чтобы провести законную сделку по ее отчуждению.

Сособственники обладают правом преимущественной покупки доли, а договор купли-продажи обязательно заверяется у нотариуса. Особыми случаями являются отчуждение доли ребенка или части ипотечной квартиры.

Отчуждение доли в квартире будет проходить согласно изменениям законодательства 2019 года

Согласно законодательству, владелец доли должен запросить письменное согласие от всех остальных жильцов квартиры о том, что они не против перепродажи части собственности. Это очень важный момент, так как согласие всех проживающих в квартире добавляется как решающий документ в переоформлении доли. Далее переоформлением занимается нотариус.

Депутаты объясняют это частыми махинациями и правонарушениями. Так, например, обладатель такой микродоли может сдавать квартиру нескольким людям, при этом семья продолжает жить в помещении и испытывает дискомфорт.

Или, что чаще всего происходит, фиктивная прописка. В квартире прописывают нескольких граждан, которые там вовсе не живут. Второй вариант намного хуже для государства, но лучше, чем первый, для остальных жильцов квартиры.

Так как в первом случае семье приходится терпеть присутствие посторонних людей.

Что такое доля в квартире: нюансы оформления, отчуждения и продажи

Существенным пунктом являются условия, на которых органы опеки дают согласие на продажу имущества несовершеннолетних.

Это может быть требование одновременного либо последующего наделения несовершеннолетнего гражданина собственностью аналогичной или более высокой стоимости, обеспечивающей улучшение жизненных условий ребенка.

Совет

Причем, если раньше допускалось наделение несовершеннолетнего любой собственностью, соответствующей требованиям, то с 2016 года необходимо, чтобы она была именно приобретена взамен отчуждаемой.

При приватизации квартира оформляется на всех, кто на момент начала процедуры был в ней прописан и не отказался от своего права на вступление в собственность. При принятии наследства возникает столько долей, сколько наследников вступают в свои права. При передаче доли в дар прежний собственник может выделить такую долю, какую сочтет нужным.

Интересный случай, когда граждане пытаются продать долю в квартире, взятой в ипотеку. Такие ситуации встречаются реже обычных, но бывает. В большинстве случаев к такому решению люди приходят, если будучи молодоженами взяли жилье в ипотеку, после развелись и теперь пытаются поделить недвижимость, за которую еще не выплачены средства.

При выделении в обязательном порядке о своем решении необходимо оповестить всех остальных совладельцев.

По части 1 статьи 250 Гражданского Кодекса РФ, остальные участники имеют в приоритетном порядке право на покупку, и рассчитывать они могут на ту же стоимость доли, как и для любого иного потенциального покупателя.

В случае отказа остальных собственников, гражданин продает свою территорию на рынке. Часто на долю могут претендовать несколько совладельцев. В таком случае продавец сам решает, кому пойдет продажа.

Отчуждение доли: добровольное, по суду, продажа части

Доля каждого сособственника представляет собой часть субъективного права на имущество, выраженную в арифметическом значении. Размер доли определяется законодательными нормами или соглашением между сособственниками. Если никаких указаний и договоренностей нет, лица считаются владельцами равных долей.

Согласно ст. 35 Конституции РФ, никто не может изъять имущество без соответствующего решения суда. В этом случае у других дольщиков есть единственный шанс – принудительный выкуп. Если суд признает, что ваша доля в праве общей собственности малозначительна, имущество могут изъять. В такой ситуации вы получите компенсацию, эквивалентную стоимости доли.

Метр с печатью

Новым законом также вводится серьезная защита интересов несовершеннолетних. Теперь не только продажа доли несовершеннолетнего в недвижимом имуществе должна быть удостоверена нотариусом, но любая форма отчуждения недвижимого имущества несовершеннолетних подпадает под обязательную нотариальную форму сделки.

Если нотариус откажет в удостоверении такой сделки, граждане могут пойти в суд. Но вряд ли туда пойдут люди, изначально имевшие нехорошие намерения. Ведь суд изучит все обстоятельства, и может увидеть, что, например, в данной квартире проживает семья с несовершеннолетними, и есть основания опасаться, что предполагаемая сделка может привести к ухудшению условий их жизни. И так далее.

Как продать квартиру в долевой собственности в 2019 году

Владение долевой собственностью очень часто сопряжено с массой трудностей.

Мало того, что желающих приобрести часть квартиры всегда нелегко найти, так еще и хозяева могут конфликтовать между собой, превращая жизнь друг друга в ад.

Конечно, оптимальным решением является выкуп доли одним из собственников, но если сторонам не удалось договориться о цене, либо по иным основаниям, продать долю можно третьим лицам. Кстати, согласие других владельцев не требуется.

При реализации доли жилья у собственников часто возникают сложности и жаркие споры. Проблема усугубляется, если владельцы являются родственниками или бывшими супругами. На помощь приходит закон. Купля-продажа доли в квартире в 2019 году регламентируется определенными нормами.

Источник: http://mainurist.ru/prava-rabotnika/otchuzhdenie-dolej-v-kvartire-s-2018-goda

Продажа доли в квартире: порядок оформления, особенности и документы

Как известно, со своей квартирой мы вольны делать всё, что законом не запрещено. Если собственность долевая, то распоряжаются таким имуществом владельцы всех долей сообща. Если продать квартиру вы можете без каких-либо условий и обязательств, с продажей доли в квартире дела обстоят несколько иначе. Далее мы рассмотрим правила и порядок переоформления доли недвижимости.

Разные нюансы

Долю в квартире правильнее называть долей в праве собственности на квартиру, т.к. вы владеете не определённой частью квартиры, выраженной в квадратных метрах, а правом распоряжения, пропорциональным вашей доле. А значит, и продаёте только какую-то часть прав на квартиру.

При продаже доли в соответствии с требованиями статьи 250 Гражданского кодекса, владельцы других долей имеют преимущественное право её купить.

То есть, если вы намерены свою долю продать за определённую цену, сначала предложите другим содольщикам выкупить её по этой же цене.

Обратите внимание

При этом, предложение о выкупе должно быть оформлено письменно, содержать цену доли и условия, на которых она продаётся. Текст предложения примерно должен быть такой:

Мне принадлежит 88/1111 доли в праве собственности на квартиру №13 в доме №13 по ул.Мира в г.Рыбинск. Я намерен долю продать.

На основании того, что Вы являетесь сособственником квартиры, предлагаю Вам выкупить принадлежащую мне долю за 871 000 (восемьсот семьдесят одну тысячу) рублей на следующих условиях:в месячный срок с даты получения предложения, Вы передаёте мне задаток в размере 202 000 (двухсот двух тысяч) рублей. Если в этот срок Вы не выразите согласие на покупку, оставляю за собой право продажи долевой собственности третьему лицу.

Такое предложение посылайте заказным письмом вашим содольщикам, с уведомлением о вручении. Если в течение месяца они не ответят, можете долю продавать, но по цене, которая не ниже той, что была указана в предложении. А после всего можете выслать и уведомление о совершенной сделке.

Алгоритм продажи

Продажа доли происходит в два несложных этапа:

  • подготовка документов на продажу (узнайте в этой статье, каков стандартный список документов для продажи квартиры);
  • регистрация сделки в регистрационной палате.

Вместе с тем следует учесть:

  • если в квартире прописан ваш ребёнок, нужно заручиться разрешением органов опеки;
  • если доля приобретена в браке, необходимо согласие вашей половины;
  • если в квартире проведена самовольная перепланировка, нужно обновить технический паспорт квартиры;
  • чтобы показать «чистоту» доли, а иногда и покупатели этого требуют, необходима выписка из ЕГРП.

Необходимые документы

В регистрационную палату для продажи доли или комнаты вы должны предъявить:

  • основной договор купли-продажи квартиры (количество экземпляров – по количеству сторон договора и один для регистрационной палаты);
  • свидетельство о праве собственности на долю;
  • технический паспорт квартиры (если он обновлён);
  • разрешение органов опеки (если в квартире прописан ваш ребёнок);
  • согласие супруга на продажу.

В связи с изменениями законодательства о государственной регистрации, квитанция об оплате госпошлины предъявляется по инициативе плательщика, т.е. госпошлину вы оплатили, а квитанцию можете не предоставлять.

Образец договора

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ ДОЛИ (части) КВАРТИРЫ

Город

Дата договора

Мы, ниже подписавшиеся:
Баранова Екатерина Романовна, место рождения, дата рождения, паспорт, код подразделения, зарегистрирована по адресу, именуемая в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и

Козлова Надежда Ивановна, место рождения, дата рождения, паспорт, код подразделения, зарегистрирована по адресу, именуемая в дальнейшем «Покупатель», заключили настоящий договор о нижеследующем:

  1. Продавец обязуются передать, а Покупатель обязуется принять в собственность: (точный адрес и общие характеристики квартиры, размер доли).
  2. Все реквизиты правоустанавливающего документа Продавца.
  3. Стоимость доли и способ оплаты.
  4. Описать, в каком состоянии квартира, кто в ней зарегистрирован.
  5. Обязательство Продавца передать долю квартиры Покупателю считается исполненным после подписания сторонами передаточного акта.
  6. Гарантия Продавца, что доля не заложена, не арестована.
  7. Содержание ст. 170, 179, 181, 209, 288-290, 292, 423, 424, 452, 460, 476, 477, 551, 556-558 ГК РФ сторонами изучено.
  8. Кто несёт расходы по регистрации сделки.
  9. Количество экземпляров договора.

Нюансы договора

Если доля продаётся с мебелью, опишите её и опись приложите к договору купли-продажи.

Укажите реальную цену доли, иначе покупатель может расплатиться с вами заниженной суммой, или если сделка по независящим от вас обстоятельствам будет признана недействительной, вам вернётся указанная в договоре цена.

Правила продажи

После того, как вы предложили выкуп доли содольщикам и оформили все документы, сделка регистрируется.

Регистрирует сделку Регистрационная палата. А вот оформить документы на регистрацию и получить готовые можно также в многофункциональном центре, если в вашем городе или районе таковой есть.

Предварительно документы можно подать и в электронном виде на сайте Росреестра.

В этом случае, как только вас уведомят по электронной почте, что документы в работе, вы лично должны предоставить оригиналы в срок, который необходим для регистрации, а это – 10 рабочих дней.

После подачи документов вы получите расписку с указанием срока получения готовых документов.

Если вы затрудняетесь самостоятельно проделать все этапы, то вам будет интересна тема продажи квартиры через риэлтора, об этом речь идёт в данной статье.

Кому и сколько платить налогов

Продажа доли или комнаты в квартире, будь то приватизированная или частная, предполагает извлечение дохода от сделки, т.е. продавец обязан заплатить подоходный налог с продажи квартиры в размере 13%.

Статьёй 220 Налогового кодекса установлен имущественный вычет в размере миллиона рублей от продажи имущества, если продавец им владел менее трёх лет.

Это означает, что если вы владели долей более трёх лет, налог вы не платите, а если менее, то налог нужно рассчитать. Рассчитывается он так:

Важно

Миллион умножаете на вашу долю и вычитаете её стоимость, указанную в договоре. Если сумма положительная, то от уплаты налога вы освобождены, а если отрицательная, то вы обязаны уплатить 13% этой получившейся суммы. Например: вы продали 1/3 доли квартиры за 400 тысяч рублей. 1000000*1/3-400000= -66666,7 (вы уплатите 13% от 66666,7, а это 8666,67 рублей).

Купля-продажа родственнику

От уплаты налога на доход, полученный в результате сделки купли-продажи, не освобождается никто. И не важно, кто является покупателем – близкий родственник или посторонний человек.

Один из нюансов продажи доли или половины жилья сыну или дочери: если вы намерены подарить долю в квартире своему ребёнку, который состоит в браке, эта доля будет считаться совместно нажитым имуществом, т.к. сделка возмездная, и, соответственно, при разделе имущества, доля поделится между мужем и женой. В этом случае долю лучше подарить.

Если вы, продав долю родственнику, намереваетесь жить в этой квартире, даже если имеется устная договорённость с покупателем, знайте – если отношения изменятся, или родственник продаст долю, или передарит другому лицу, жить там вы не имеете права! В этом случае оптимальным будет решение долю завещать, либо заключить договор ренты. Узнайте в этой статье какой налог при продаже квартиры по завещанию.

Источник: http://lawyer-consult.ru/nedvizhimost/kvartira/prodazha/doli.html

Нюансы продажи квартиры в долевой собственности

Итак, вы столкнулись с ситуацией продажи доли в квартире. Как справиться с этой задачей наилучшим образом, правильно оформить документы и не переплатить налоги, что на практике означает долевая собственность на квартиру, мы расскажем сегодня: после чтения данной статьи продажа доли в квартире не будет представлять для вас трудности.

  • Долевая собственность на квартиру
  • Что такое идеальная доля?
  • Продажа доли в квартире одним из сособственников
  • Как правильно оформить соблюдение преимущественного права сособственников?
  • Способы обойти преимущественное право покупки
  • Какие сделки с долями на квартиру совершать нельзя?
  • Когда преимущественное право не работает?

Долевая собственность на квартиру

Причинами возникновения долевой собственности на квартиру могут быть:

  • приватизация жилья на всех зарегистрированных в нем на момент приватизации лиц;
  • раздел квартиры, находившейся в общей совместной собственности супругов;
  • наследование жилья несколькими наследниками.

Стоит знать, что стандартная квартира, находящаяся в долевой собственности, физически никак не разделяется.

Для раздела жилого помещения, как говорят юристы, «в натуре» необходимо, чтобы у такого помещения был отдельный вход, отдельные подключения к централизованным сетям (газ, вода, электричество).

Реализовать все это возможно разве что в «квартирах на земле», когда один дом ИЖС делится наследниками на несколько реальных долей. В прочих случаях возникают так называемые «идеальные доли».

Что такое идеальная доля?

Необходимо понимать, что идеальная доля – это не часть квартиры, это доля в праве. Делится право собственности, а не сама квартира. Осязать эту долю в реальности нельзя. Один из собственников не является хозяином квартиры – в его собственности доля, представляющая собою один из видов прав на недвижимость, но не саму недвижимость.

То есть, каждый из собственников квартиры имеет право ею владеть и пользоваться, не нарушая права других собственников. Иногда для реализации этого права на практике приходится устанавливать режим пользования квартирой: например, выделить в трехкомнатной квартире каждому из двух собственников комнату для личных нужд, предусмотреть график пользования кухней и гостиной.

https://www.youtube.com/watch?v=_vqy9hNxzQU

Такой график не означает, что одному собственнику принадлежит по комнате. Квартира по-прежнему осталась общей. Это будет видно на примере коммунальных платежей.

Если суд, устанавливая собственникам (исходим из того, что у каждого по ½ доли в праве на квартиру) режим пользования квартирой, отвел одному в качестве спальни комнату в 10 кв. м, а другому – 18 кв.

м, оплачивать коммунальные платежи и налог на имущество граждан они будут по-прежнему в равных долях. Каждый будет платить за свою ½ долю.

Основные сложности начинаются, когда возникает необходимость продажи доли в квартире или всей квартиры в долевой собственности целиком.

Продажа доли в квартире одним из сособственников

Если только один из собственников квартиры продает свою долю в праве на нее, это, разумеется, не в лучшую сторону скажется на скорости продажи и цене данной доли. Не так много найдется желающих разделить жилье с посторонними людьми.

Однако это не единственная сложность при продаже доли в общей собственности. Дело в том, что сособственники продавца доли имеют преимущественное право ее покупки.

Оно работает следующим образом. Продавая долю необходимо предложить ее, с указанием основных условий купли-продажи, другим собственникам квартиры. Если они согласятся, тогда доля реализуется им.

Совет

Если же сособственники откажутся или в течение 1 месяца с момента их уведомления не купят предложенную долю, то можно продать ее посторонним людям.

Но только на тех же самых условиях, по той же цене, что предлагалось сособственникам.

Если нарушить данный порядок, то другие собственники могут требовать через суд перевода прав по договору купли продажи на себя. Такой иск можно подать в течение 3-х месяцев с момента, когда сособственник узнал о нарушении своего преимущественного права.

Как правильно оформить соблюдение преимущественного права сособственников?

Чтобы избежать таких проблем, нужно внимательно оформлять документы: предложение о покупке доли направлять сособственникам в письменном виде и обязательно организовать подтверждение получения.

Так, можно передать уведомление о продаже доли в квартире из рук в руки и попросить у сособственника подпись на дубликате уведомления с обязательным указанием даты, когда оно было вручено. Или направить его по почте заказным или ценным письмом с уведомлением о вручении.

Так вы подстрахуете себя от недобросовестных действий сособственников, которые вначале проигнорируют предложение о покупке доли, а потом заявят, что вы их не уведомляли.

Аналогичное преимущественное право необходимо соблюсти, если речь идет о договоре мены.

Способы обойти преимущественное право покупки

Договориться с другими собственниками получается не всегда. Юристы могут предложить вам способы «обойти» преимущественное право покупки.

Мы не считаем, что эти способы исключительно плохи, но, прибегнув к ним, стоит отдавать себе отчет, что они связаны с определенным риском.

При недобросовестности покупателя продавец, обошедший преимущественное право с помощью мнимой или притворной сделки, рискует не получить оплату по договору.

Договор дарения

При дарении доли преимущественное право сособственников не работает. Права запретить дарение у них нет. Однако возникают следующие риски.

Для покупателя: сделка может быть признана недействительной как мнимая, скрывающая за собою куплю-продажу, а сособственник потребует в этом случае перевода прав по сделке на себя. В результате покупатель расстанется с приобретенной долей.

Для продавца: покупатель может просто не заплатить и взыскать с него эти деньги законными методами не получится.

Договор купли-продажи по завышенной цене

Чтобы сособственники отказались покупать долю, им делается предложение по слишком высокой цене. После получения отказа (или неполучения ответа) заключается договор купли-продажи и оформляется расписка на цену, аналогичную цене в уведомлениях для сособственников. На самом же деле покупатель платит значительно меньше.

Неприятным последствием здесь будет увеличение налога с продажи доли в квартире (ведь налоговая база считается по документам, прилагаемым к декларации, той же расписке).

В каждом конкретном случае нужно соразмерить стоимость доли и размер полагающегося налогового вычета, а также выяснить, возникает ли вообще обязанность по уплате НДФЛ (в некоторых случаях продажа квартиры или доли в ней налогом не облагается).

Договор займа

В такой ситуации заключается договор займа на сумму равную покупной цене доли в праве на квартиру и одновременно соглашение об обеспечении данного займа залогом доли в праве на квартиру.

Кстати, этот договор залога как раз и называется ипотекой (а вы-то думали, что это такой кредит под материнский капитал?). Ипотека нуждается в государственной регистрации.

Госпошлина за регистрацию ипотеки составляет 1000 руб.

Затем «должник-заемщик» пропускает срок возврата займа. А покупатель доли в квартире, якобы «займодавец-кредитор», обращает взыскание на долю в квартире. Чтобы не связывать с системой судопроизводства, оформляется это соглашением об отступном. В этом соглашении стороны договариваются, что вместо взятой взаймы суммы «займодавец» получит находящуюся в залоге долю в праве на квартиру.

Здесь также присутствует риск отмены по иску других собственников квартиры соглашения об отступном как сделки, прикрывающей фактическую продажу доли в квартире.

В случае успеха данного иска для покупателя и продавца возникнут следующие последствия. Покупателю придется вернуть долю.

Продавец останется должен покупателю по фиктивному договору займа: ведь отступное, погасившее этот якобы «долг», будет признано недействительным.

Какие сделки с долями на квартиру совершать нельзя?

Есть полное ограничение в отношении сделок с долями в праве на квартиру. Гражданское право России знает такой вид сделок с правами и долями в них как уступка права (цессия).
Цессия часто используется при отчуждении доли одного из учредителей ООО, но продажу доли в квартире таким способом производить запрещается

Когда преимущественное право не работает?

Единственный случай, когда дозволяется продать долю (без всяких обходных маневров), не соблюдая преимущественное право покупки – это продажа с публичных торгов. Таким способом реализуют долю в квартире кредиторы, когда другого имущества и денег должника не хватает, чтобы расплатиться по долгам.

Однако далеко не каждую долю в квартире можно взыскать в счет долга (ведь по общему правилу отнимать единственное жилое помещение нельзя). Есть только два случая, когда такое взыскание разрешается:

  • когда доля в праве на квартиру стала предметом ипотеки (в данном случае можно взыскать даже единственное жилье);
  • когда должник не проживает в квартире, где ему принадлежит доля и постоянно зарегистрирован по другому адресу на основании договора соцнайма, либо имеет иное жилье в собственности.

Долевая собственность в квартире. Продажа квартиры целиком

Небольшая по площади квартира, несколько собственников, которые в ней не проживают или не хотят жить вместе – это явные предпосылки к продаже квартиры в долевой собственности целиком.

Если все сособственники согласны, продажа квартиры в долевой собственности не составит проблемы. Необходимо будет просто правильно оформить сделку. Можно предложить 2 способа:

  • договор купли-продажи целой квартиры со множественностью лиц на стороне продавца;
  • несколько договоров купли-продажи, когда каждый из собственников продает свою долю покупателю (в итоге у того собирается несколько долей, составляющих в совокупности право собственности на целую квартиру).

Первый вариант удобен, если сособственники проживают недалеко друг от друга. Он более выгоден по оплате государственной пошлины за регистрацию права собственности покупателя, т.к. придется заплатить за 1 объект – квартиру (государственная пошлина составляет 1000 руб.

) Второй, отдельной продажи каждой доли в квартире, может быть предпочтителен для покупателя, если сособственники не общаются друг с другом или проживают в разных местах и не хотят давать одному из них доверенность на подписание договора. Здесь придется заплатить по 1000 руб. за каждую долю в праве, а кроме того соблюсти вышеописанный порядок преимущественного права покупки.

Ниже мы рассмотрим, как отличается право на налоговый вычет при вышеуказанных способах продажи.

Как быть, если один из сособственников против продажи?

Такая ситуация возникает, когда несколько собственников хотят продать ненужную им квартиру и разделить между собою деньги. Один же по какой-то причине против. Здесь много зависит от размера долей данных собственников.

В случае небольшого размера доли лица, сопротивляющегося продаже имущества, есть возможность выкупить у него долю принудительно. Для этого необходимо обратиться в суд с соответствующим иском.

Обратите внимание

Обосновав свои требования ничтожно малым размером доли сособственника, нужно просить суд обязать такого сособственника передать свою долю другим собственникам взамен на предоставление денежной компенсации. Конечно, если сособственник проживает в общей квартире, то суд не может обязать его продать свою долю, т.к.

основанием к этому является не только малый размер доли, но и отсутствие заинтересованности в использовании общей квартиры.

Оплата налога

Деньги, полученные от продажи квартиры или доли в ней, являются доходом, с которого положено заплатить налог (НДФЛ), в размере 13 % от полученной по договору суммы.

Есть случаи, когда НДФЛ платить не нужно: если доля принадлежит собственнику более 3-х лет. Трехгодичный срок считается с той даты, которая указана в свидетельстве о государственной регистрации права собственности на долю в квартире.

В тех же случаях, когда платить налог необходимо, государство предоставляет налоговый вычет. Он представляет собою сумму, на которую уменьшается стоимость квартиры или доли в ней (налоговая база) при исчислении налога. Для случаев продажи недвижимости или доли в праве на недвижимость налоговый вычет равен полученному доходу, но не более 1 млн. руб.

Однако налоговый вычет с продажи квартиры в долевой собственности имеет особенности.

Налоговый вычет с продажи квартиры в долевой собственности

Дело в том, что предельная сумма вычета в 1 млн. руб. установлена для 1-го объекта. Этим объектом может быть квартира, если она продается полностью. Или доля, если договоры составлены на каждую долю отдельно.

Таким образом, когда продается вся квартира, фактически максимальная сумма вычета определяется пропорционально долям сособственников (если у них по ½ доле, то каждому положен вычет в 500 тыс. руб.). Когда же продается каждая доля отдельно, то каждый сособственник вправе получить вычет в 1 млн. руб.

После продажи доли в квартире, принадлежавшей вам менее 3-х лет, у продавца возникает обязанность подать налоговую декларацию с указание дохода от такой продажи. В ней есть отдельные графы для налогового вычета. В итоге заплатить налог Вам нужно будет с меньшей суммы, чем цена доли.

Важно

То есть собственник ½ доли в праве собственности на квартиру, проданную полностью, при цене доли в 1 млн., заплатит НДФЛ только с 500 тыс. руб.(65 тыс. руб.). Налог с оставшихся 500 тыс. руб. не платится, т.к. инспекция предоставляет ему налоговый вычет, пропорционально размеру доли – 500 тыс.

руб.

Если же собственник продаст за 1 млн. свою долю по отдельному договору купли-продажи, то обязанность по оплате налога не возникнет. Нужно будет просто подать декларацию, в которой указать на вычет в размере 1 млн. руб.

Источник: https://nsovetnik.ru/kuplya_prodazha_kvartiry/nyuansy_prodazhi_kvartiry_v_dolevoj_sobstvennosti/

Ссылка на основную публикацию