Что такое ипотечное покрытие и как вести его учет

Ипотечное покрытие Ипотечных сертификатов участия

Ипотечное покрытие Ипотечных сертификатов участия — это обособленный имущественный комплекс, состоящий из ипотечных обязательств (требований), переданных в состав Ипотечного покрытия его учредителями (первоначальными инвесторами), и из имущества, полученного в процессе управления Ипотечным покрытием — а именно средств, полученных от исполения ипотечных обязательств.

Выдача ипотечных сертификатов участия может осуществляться только коммерческими организациями, имеющими лицензии на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами, а также кредитными организациями (п.1 ст.17 ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»).

Обратите внимание

Дополнительные требования к управляющим компаниям, которые осуществляют деятельность по управлению ипотечным покрытием, на сегодня не установлены.

Управляющий ипотечным покрытием осуществляет доверительное управление ипотечным покрытием путем:

  • получения (приема) платежей по обязательствам, требования по которым составляют ипотечное покрытие,
  • перечисления (выплаты) владельцам ипотечных сертификатов участия денежных средств за счет указанных платежей,
  • обеспечения надлежащего исполнения обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, включая обращение взыскания на имущество должника, в том числе заложенное в обеспечение указанных обязательств, при неисполнении или ненадлежащем исполнении таких обязательств, а также путем совершения иных связанных с этим действий, не противоречащих законодательству и правилам доверительного управления ипотечным покрытием.

Управляющий ипотечным покрытием вправе предъявлять иски и выступать ответчиком по искам в суде в связи с осуществлением деятельности по доверительному управлению ипотечным покрытием.

Условия договора доверительного управления ипотечным покрытием формулируются в формате правил доверительного управления ипотечным покрытием и определяются управляющим ипотечным покрытием.

Данный договор является договором присоединения, его условия могут быть приняты только в целом приобретателем ипотечных сертификатов участия — учредителем доверительного управления ипотечным покрытием, под которое выдаются ипотечные сертификаты участия.

Правила доверительного управления ипотечным покрытием подлежат государственной регистрации в ЦБ РФ в соответствии с Приказом от 26.03.2013 N 13-21/пз-н «Об утверждении Административного регламента предоставления Федеральной службой по финансовым рынкам государственной услуги по регистрации правил доверительного управления ипотечным покрытием и изменений и дополнений в них».

Требования и иное имущество, составляющие ипотечное покрытие, являются общим имуществом владельцев ипотечных сертификатов участия и принадлежат им на праве общей долевой собственности.

Раздел имущества, составляющего ипотечное покрытие, и выдел из него доли в натуре не допускаются.

Владельцы ипотечных сертификатов участия несут риск неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие.

Источник: http://www.pifconsulting.ru/articles/articles_357.html

Александр Щеглов: «Будущее рынка – за ипотечными сертификатами участия»

– Что такое ипотечный сертификат участия? Как появляется эта ценная бумага? Каким законодательным актом прописано появление этой бумаги на рынке?

– Давайте начнем с ипотеки, так как в основе ИСУ лежит все же ипотечный кредит. Ипотека – это длинный кредит (до 25 лет), но обеспеченный надежным и достаточно ликвидным залогом – недвижимостью, на покупку которой он и выдается.

В отличие от потребительских кредитов, ипотека может быть оформлена в виде ценной бумаги – закладной.

А ценная бумага дает много преимуществ для оборота актива – ее проще продавать, покупать, закладывать, учитывать.

Кроме того, закон (№ 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» от 11 ноября 2003 года) регламентирует выпуск и оборот производных (от пулов ипотеки) ценных бумаг – облигаций с ипотечным покрытием и ипотечных сертификатов участия.

Важно

Если первые уже достаточно активно используются для рефинансирования ипотеки, то развитие института ипотечных сертификатов участия пока отстает от этого инструмента. 

Ипотечную облигацию обеспечивает пул закладных. Как правило, денежный поток от этого пула траншируется, то есть выделяется старший и младший транш. При правильном оформлении сделки старший транш становится низкорисковым, и ему присваивается рейтинг.

Закон позволяет в ипотечные облигации вкладывать средства консервативных инвесторов, таких как пенсионные фонды и страховые компании.

А младший транш остается на балансе оригинатора, то есть банка, выдавшего ипотечные кредиты, под которые и выпускаются облигации.

Ипотечный сертификат участия (ИСУ) – это именная ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, право требовать от выдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на получение денежных средств, полученных во исполнение обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, а также иные права, предусмотренные законом «Об ипотечных ценных бумагах».

Преимущество ИСУ в том, что эта бумага проще. А проще – значит, дешевле в выпуске и сопровождении. При этом ИСУ не являются эмиссионной ценной бумагой.

При их выпуске отсутствует необходимость создания SPV и оформления большого количества договоров.

Очень важной особенностью ИСУ является возможность их включения, наряду с закладными, в ипотечное покрытие под выпуски облигаций с ипотечным покрытием.

ИСУ по своей сути ближе всего к паевому инвестиционному фонду.

Пул закладных передается в доверительное управление, и суть этого ДУ состоит в том, что весь денежный поток, приходящий по этому пулу, оказывается в распоряжении инвесторов, купивших ипотечные сертификаты.

Основные механизмы снижения рисков ИСУ – это хорошая диверсификация пула закладных и надежная и эффективная инфраструктура по обслуживанию этого пула.

– А в чем задача управляющей компании в этой схеме?

– УК должна вести отчетность, перечислять деньги владельцам ИСУ, взаимодействовать со спецдепозитарием, который ведет учет закладных и отвечает за сохранность первичного актива – то есть самой закладной. Но в целом эта конструкция проще и дешевле, чем та схема, по которой организуется выпуск облигаций с тем же ипотечным покрытием.

– А есть ли у ИСУ преимущества перед облигациями?

– Доходность по ИСУ выше, чем доходность по облигациям, так как весь денежный поток от закладных (за исключением оплаты издержек на инфраструктуру) направляется владельцам сертификатов.

Однако, если доходность облигаций фиксированная, то доходность ИСУ расчетная. Важно, что вероятность полного дефолта по ипотечным сертификатам участия невысока – если пул сформирован правильно.

Совет

Да, есть риск, что доходность по бумагам окажется ниже планируемой, но риск потери основной суммы инвестиций в ИСУ достаточно мал.

– Почему при своих преимуществах ИСУ пока не очень распространены на российском рынке?

– Для того чтобы новый инструмент стал востребованным, надо потратить много времени и сил для его продвижения на рынок. На продвижение ипотечных облигаций у АИЖК ушло лет пять.

А сущность ИСУ мы объяснять рынку, по сути, начинаем лишь сейчас. На текущий момент выпусков ИСУ мало, первый выпуск–пилот сделало АИЖК несколько лет назад.

Сейчас обращается несколько бумаг на рынке, но пока это очень незначительный объем.

– Бумаги обращаются на бирже или осели в портфелях некоторых покупателей? Есть ли по ним оборот?

– Важный момент в ИСУ заключается в том, что если бумагу залистинговать на бирже – в лист А, то эту бумагу могут покупать самые консервативные инвесторы – пенсионные фонды и страховые компании. То, что могут по закону покупать консервативные инвесторы, как правило, имеет очень невысокую доходность. Преимущества ИСУ как раз в том, что расчетная доходность у него высокая.

– На что еще важно обратить внимание при выпуске ИСУ?

– На то, чтобы издержки инфраструктуры не «съели» дополнительную доходность ИСУ. Агентство видит себя в роли арбитра между оригинаторами, передающими свои закладные в ИСУ, и инвесторами, покупающими эти сертификаты.

Оригинатор заинтересован передать со своего баланса в ИСУ не самые «хорошие» кредиты или завысить издержки на содержание структуры, а у инвесторов интересы противоположные – получить максимальный доход при минимальном риске.

Поэтому задача АИЖК – контролировать качество пула закладных и следить за издержками.

– Кто из управляющих компаний может принимать участие в выпуске–размещении ИСУ?

– Управляющие компании будут выбраны на конкурсе, который проведет АИЖК. Также на конкурсах будут выбраны сервисные компании и спецдепозитарии.

– Сколько банков и когда смогут приступить к выпуску ИСУ?

– Приступить можно в любой момент, формально процедура выпуска занимает три месяца. Три месяца – это будет идеальная картина к тому времени, когда «машина побежит», то есть выпуск будет поставлен на поток.

– А когда же машина побежит?

– Сейчас мы проводим премаркетинг – то есть объясняем рынку специфику бумаги. Выступаем на конференциях, проводим встречи с инвесторами. Поэтому сказать, когда же все будет готово, сложно. У инвесторов есть интерес к бумаге.

АИЖК говорит о программе выпуска ипотечных сертификатов на десятки миллиардов рублей, а крупные УК и НПФы консервативны в принятии решений. На долговом рынке инвесторы ориентированы в основном на облигации, оценить которые можно по стандартным методикам, опираясь на их рейтинг и дюрацию.

А анализ ИСУ требует больше информации и нестандартных методик. И АИЖК, скажем честно, все же в самом начале этого пути, и пока мы получаем очень много вопросов.

– О какой доходности по бумаге все же может идти речь?

– От 10 до 11%. Но опять же, я подчеркиваю, нужно понимать, что такую доходность могут дать текущие пулы закладных – то есть по той ставке, по которой ипотека сегодня выдается и хорошо обслуживается. Как поведет себя рынок в будущем – этого пока никто не знает.

– А сколько банков может упаковать свои ипотечные кредиты в ИСУ?

– Мы будем «плясать от инвестора», то есть для начала поймем, с какими параметрами бумагу готовы купить пенсионные фонды и страховщики.

А уже под эти параметры мы будем отбирать пулы ипотечных кредитов – то есть мы будем собирать закладные от разных банков. Мы не будем привязываться к какому-то конкретному банку – оригинатору.

Обратите внимание

Мы определим параметры и будем скупать закладные по всему рынку, у всех банков, работающих с ипотекой.

– Хорошо, давайте я задам вопрос иначе: сколько банков серьезно занимаются ипотекой, у скольких банков ипотека настолько хороша, что закладные у них выкупает АИЖК?

– Порядка 40 банков в России серьезно занимается ипотекой. Плюс еще есть некоторое количество небанковских организаций, практически все они партнеры АИЖК.

– Если ИСУ – бумага не эмиссионная, то как будет происходить ее размещение? На бирже или это будут, скорее, клубные сделки?

– Оригинатор передает пул закладных в УК в доверительное управление, УК выпускает ИСУ в пользу оригинатора. Оригинатор выводит бумагу на биржу и продает ее инвестору. Все эти технические действия можно уложить в три месяца.

– Какие инфраструктурные услуги предоставляет АИЖК участникам ипотечного рынка?

– Мы оказываем полный спектр инфраструктурных услуг участникам ипотечного рынка. При этом Агентство работает не только на собственный портфель, но и на сторонние портфели, предоставляя услуги «в рынок». Бизнес по сопровождению – это наш бизнес, который мы делаем хорошо и качественно.

Обычно пул закладных в ИСУ сопровождает оригинатор. Но чтобы избежать конфликта интересов, о котором я говорил выше, и чтобы преодолеть недоверие к некрупным банкам, в сделку вступает АИЖК в роли мастер–сервисера закладных.

Мы контролируем сервисеров – то есть собираем с них отчетность, аудируем качество работы, меняем при необходимости. Если будут проблемы с банком, выдавшим кредит, мы найдем другой банк. В этом и есть смысл услуги «мастер–сервис».

– А в чем суть услуги фасилитатор?

– В том, что в случае необходимости мы можем взять на себя обязанность заменять элементы инфраструктуры. Про первичных сервисеров я уже рассказал, но то же самое можно сделать и со специальным депозитарием, хотя пока ни один спецдеп, осуществляющий услуги по работе с ипотечными бумагами, ни разу не попадал в дефолт.

– Какой вы видите роль АИЖК в дальнейшем развитии рынка ипотечных ценных бумаг?

– Смысл законов об ипотеке – в создании системы рефинансирования. Для банков, выдающих ипотеку, нет возможности удерживать на балансе большой объем таких длинных активов. Потребность в длинном активе есть у НПФов и страховых компаний.

И задача – переупаковать ипотеку так, чтобы для банка высвободить средства на выдачу новых ипотечных кредитов, а для «длинных» инвесторов создать бумаги, в которые они смогут вложить свои деньги. Поэтому и весь российский рынок должен в идеале работать так.

Кто-то ипотеку выдает, кто-то ее консолидирует, кто-то упаковывает пулы в бумаги. Сначала АИЖК только выкупала ипотечные кредиты. Потом мы стали организовывать выпуски ипотечных бумаг и выкупать их.

А сейчас мы хотим сосредоточиться на том, чтобы наполнить рынок большим количеством разнообразных ипотечных ценных бумаг – сделать механизм рефинансирования ипотеки быстрым и эффективным.

Источник: https://bankir.ru/publikacii/20140526/aleksandr-shcheglov-budushchee-rynka-za-ipotechnymi-sertifikatami-uchastiya-10005065/

Спецдепозитарий Сбербанка — Публикация — Ипотечное покрытие: проблемы правоприменения

Ипотечное покрытие: проблемы правоприменения

Ипотечное покрытие: проблемы правоприменения

Основные направления развития и обеспечения стабильности и функционирования финансового рынка Российской Федерации на период 2016-2018 годов[1] предусматривают дальнейшее развитие рынка облигаций.

В целях повышения роли рынка капитала в финансовой системе Банк России предполагает не только осуществить совершенствование института секьюритизации и создать единые стандарты, но и совершенствовать инфраструктуру управления обеспечением.

В соответствии с ст.ст. 32 и 33 Федерального закона от 11.11.

2003 № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» (далее – Закон) специализированный депозитарий  на основании договора с эмитентом облигаций с ипотечным покрытием (далее — эмитент) или управляющим ипотечным покрытием (далее — управляющий) осуществляет учет имущества, составляющего ипотечное покрытие облигаций с ипотечным покрытием, хранение имущества, составляющего ипотечное покрытие, а также контроль за распоряжением указанным имуществом.

Важно

Безусловно, в настоящее время, когда специализированными депозитариями, эмитентами и управляющими наработан определенный опыт по управлению ипотечным покрытием, а регулирующие их деятельность нормативные правовые акты  устарели[2] и не в полной мере отвечают изменившемуся гражданскому законодательству и потребностям рынка, совершенствование инфраструктуры управления ипотечным покрытием облигаций  необходимо.

Рассмотрим некоторые проблемы, возникающие при   осуществлении деятельности специализированного депозитария ипотечного покрытия, которые, на наш взгляд, требуют более четкого законодательного  и нормативного регулирования.

Хранение имущества, составляющего ипотечное покрытие и депозитарный учет закладных.

На специализированный депозитарий ипотечного покрытия (далее также спецдепозитарий) Законом возложена функция по хранению  имущества, составляющего ипотечное покрытие.

Спецдепозитарий обязан принимать на хранение и хранить документы, которыми подтверждены обеспеченные ипотекой требования, ценные бумаги в документарной форме и документы, подтверждающие права на иное имущество, составляющее ипотечное покрытие.

 Как правило, в состав ипотечного покрытия входят обеспеченные ипотекой требования о возврате основной суммы долга и (или) об уплате процентов по кредитным договорам и договорам займа,  удостоверенные закладными. Закон устанавливает требования хранения документарных ценных бумаг в специализированном депозитарии (ч. 2 ст. 33 Закона), но не определяет способ их хранения.

Закладные могут быть переданы в спецдепозитарий на хранение (без депозитарного учета) или обездвижены и переданы на депозитарный учет для хранения и учета на счете депо эмитента, открытом в спецдепозитарии.  Депозитарный учет закладных  не является обязательным.

Передача на депозитарный учет всецело зависит от решения эмитента, хотя очевидно, что при передаче прав на закладные от предшествующего кредитора к эмитенту проставление на каждой закладной (хранящейся к тому времени в спецдепозитарии) отметки о новом владельце закладной занимает более длительное время, чем проведение депозитарной операции по списанию закладных со счета депо предыдущего кредитора и зачисления их на счет депо, открытый эмитенту, а также не исключает совершение ошибок при проставлении отметок.

Временная выдача закладных эмитенту для внесения изменений в условия закладной.

При выпуске жилищных облигаций с ипотечным покрытием в состав ипотечного покрытия входят только права требования, обеспеченные залогом жилых помещений, а это значит, что залогодателями и должниками по таким требованиям являются физические лица.

Совет

Правовое состояние граждан не статично: физические лица вступают в брак, расторгают брак, осуществляют раздел  имущества при расторжении брака, умирают, вступают в наследство.

Все эти события в жизни физических лиц влекут за собой необходимость внесения изменений в закладную.

Положениями п.п. 6 и 7 ст. 13 Федерального закона от 16.07.1998  № 102 –ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке) предусмотрено право должника по обеспеченному ипотекой обязательству, залогодателя и законного владельца закладной изменить ранее установленные условия закладной, заключив соглашение об изменении содержания закладной.

Соглашение должно предусматривать  либо внесение изменений в содержание закладной путем прикрепления к ней оригинала соглашения и указания должностным лицом органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, в тексте самой закладной на соглашение как на документ, являющийся неотъемлемой частью закладной,  либо аннулирование закладной и одновременно с этим выдачу новой закладной, составленной с учетом соответствующих изменений.

Указанное соглашение должно быть представлено в орган по государственной регистрации прав для государственной регистрации, которая осуществляется в течение одного дня с момента обращения, с предъявлением оригинала закладной и соглашения об изменении содержания закладной.

В случае если соглашение предусматривает аннулирование закладной  и  выдачу новой закладной, то должна быть также представлена новая закладная, которая вручается залогодержателю взамен аннулированной закладной, остающейся на хранении в архиве органа по государственной регистрации прав, до момента погашения регистрационной записи об ипотеке.

            Таким образом, для изменения ранее установленных условий закладной  Закон об ипотеке императивно устанавливает обязательность представления в орган по государственной регистрации прав оригинала закладной, который, в случае включения удостоверенного закладной права требования в состав ипотечного покрытия, должен храниться в спецдепозитарии. 

Для внесения изменений в закладную спецдепозитарий должен выдать закладную владельцу закладной, т.е. перестать осуществлять ее хранение. Вместе  с тем, если  исходить из буквального толкования норм Закона, спецдепозитарий должен хранить закладную постоянно, весь период времени, в который закладная включена в состав ипотечного покрытия. 

Но сам по себе факт включения закладной в состав ипотечного покрытия не может служить препятствием для внесения изменений в закладную, иное означало бы необоснованное ограничение прав физических лиц, являющихся залогодателями или должниками по этой закладной. Спецдепозитарий не может препятствовать реализации прав, предоставленных физическим лицам и эмитенту  Законом об ипотеке. 

Обратите внимание

Безусловно, внесения изменений в закладную не может осуществляться эмитентом  без получения предварительного согласия спецдепозитария на внесение изменений.

Но какие документы должны быть представлены спецдепозитарию для получения согласия? Каков  порядок временной выдачи спецдепозитарием закладной эмитенту? На какой срок, учитывая, что внесение изменений в закладную требует представления ее в орган по государственной регистрации прав, спецдепозитарий вправе выдать закладную?  Требуется ли уведомление Банка России, если закладная длительное время не возвращается эмитентом в спецдепозитарий, хотя не исключена из реестра ипотечного покрытия и  платежи по такой закладной поступают эмитенту регулярно? Все эти вопросы требуют дополнительного нормативного урегулирования.

Изменение условий закладной или замена предмета залога?

Позиция Банка России по вопросу возможности внесения изменений в закладную была высказана в письме Департамента коллективных инвестиций и доверительного управления, направленном в адрес ООО «Спецдепозитарий Сбербанка»[3]. По изложенному в указанном письме мнению Департамента, правила, предусмотренные п.п. 6 и 7 ст.

13 Закона об ипотеке, представляют собой изменение обеспеченного ипотекой обязательства,[4] требование по которому входит в состав ипотечного покрытия и, соответственно, находится в залоге у владельцев облигаций с ипотечным покрытием.

Департамент полагает, что поскольку замена предмета залога допускается по соглашению залогодателя и залогодержателя (п. 1 ст.

345 ГК РФ), спецдепозитарий вправе дать согласие эмитенту облигаций с ипотечным покрытием на распоряжение закладной, входящей в состав ипотечного покрытия, в связи с внесением в условия закладной изменений, при наличии соглашения эмитента и владельцев облигаций с ипотечным покрытием о замене соответствующего предмета залога в виде закладной[5].

Закон не выделяет закладные как документарные ценные бумаги, которые могут входить в состав ипотечного покрытия, а всего лишь уточняет, что входящие в состав ипотечного покрытия обеспеченные ипотекой требования о возврате основной суммы долга и (или) об уплате процентов по кредитным договорам и договорам займа могут быть удостоверены закладной (ст. 3 Закона).  

Важно

Исполнение обязательств по облигациям с ипотечным покрытием обеспечивается залогом ипотечного покрытия. При этом залог возникает с момента возникновения прав на такие облигации у их первого владельца (ч. 1 ст. 11 Закона).

Таким образом, в залоге в силу закона находится ипотечное покрытие в целом. При этом залог каждой отдельной закладной не оформляется в соответствии с требованиями Закона об ипотеке и не возникает с момента  проставления специальной залоговой надписи на каждой закладной или, при депозитарном учете закладных, с момента фиксирования факта залога закладной по счету депо.

Если ипотечное покрытие составляют только обеспеченные ипотекой требования о возврате основной суммы долга и (или) об уплате процентов по кредитным договорам и договорам займа, удостоверенные закладными, не следует ли к залогу ипотечного покрытия применять нормы ст. 358.

1 ГК РФ, регулирующие залог  имущественных прав (требований), вытекающие из обязательства залогодателя? Эмитенту облигаций с ипотечным покрытием принадлежат права требования о возврате денежных средств и он является кредитором в кредитном (заемном) обязательстве, из которого вытекает закладываемое право, т.е.

является залогодателем, а залогодержателями по такому залогу являются владельцы облигаций.

Залог документарных ценных бумаг регулируется иными нормами ГК РФ, а именно ст. 358.

16, в соответствии с которой залог закладной возникает с момента передачи ее залогодержателю, если иное не установлено законом или договором, а в случае, если закладная обездвижена (передана на депозитарный учет) залог возникает с момента внесения записи о залоге по счету, на котором учитываются права владельца закладной, если законом или договором не установлено, что залог возникает позднее[6].

Залог ипотечного покрытия является «квази» залогом, залогодержатели – владельцы облигаций с ипотечным покрытием не обладают правом обращения взыскания как на ипотечное покрытие в целом, так и на закладные, входящие в состав ипотечного покрытия.

Вместе с тем, по общему правилу к отдельным видам залога должны применяться общие положения о залоге (п. 4 ст. 334 ГК РФ).

Совет

В связи с этим, представляется, что в   Законе следует определить, какие нормы ГК РФ подлежат применению к залогу ипотечного покрытия.

Независимо от того, какие нормы ГК РФ применяются к залогу ипотечного покрытия (залог имущественных прав (требований) или залог ценных бумаг),  вряд ли возможно согласиться с тем, что внесение изменений в закладную (например, в части изменения ФИО залогодателя или должника, либо замены умершего  залогодателя его наследником) является изменением обеспеченного ипотекой обязательства и может быть осуществлено только при наличии соглашения эмитента и владельцев облигаций с ипотечным покрытием о замене соответствующего предмета залога в виде закладной, поскольку само имущественное право (требование) о возврате денежных средств не изменяется, а новая закладная, выданная взамен аннулированной, идентифицируется тем же номером государственной регистрации ипотеки, который был указан в аннулированной закладной.

Необходимость внесения изменений в закладную, как правило, не связана с изменением обязательства по возврату основной суммы долга и (или) об уплате процентов по кредитным договорам и договорам займа. Изменения, вносимые в закладные, условно можно разделить на три группы:

— изменения, связанные с личностью залогодателя или кредитора;

— изменения, направленные на устранение ошибок, допущенных в тексте закладной (адрес объекта недвижимости, его площадь и др.);

— фиксация изменений процентной ставки по кредиту или ежемесячного аннуитетного платежа в связи с наступлением события, предусмотренного   договором и/или условиями закладной.

  Этот вид изменений  не фиксируется в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и если бы такие изменения вносились в договор об ипотеке, то такое соглашение не требует и государственной регистрации.

Допускаем, что могут  иметь место такие изменения закладной, которые затрагивают права владельцев облигаций, поскольку могут влиять на  качество и надежность ипотечного покрытия,  и должны быть осуществлены только с  согласия последних, например, замена предмета ипотеки, указанного в закладной, с погашением закладной и регистрация ипотеки иного объекта недвижимости в обеспечение исполнения обязательств  должника с выдачей новой закладной. Представляется, что такие случаи должны быть определены на законодательном уровне или в решении о выпуске облигаций с ипотечным покрытием[7].

Документы, подтверждающие факт страхования недвижимого имущества.

Согласно пп. 3 п. 4.4. во взаимосвязи с пп. 6 п. 4.3.

Правил ведения реестра ипотечного покрытия, утвержденных Приказом ФСФР России от №05-60/пз-н (далее – Правила ведения реестра) к распоряжению о внесении в реестр записи о включении в состав ипотечного покрытия требования по обеспеченному ипотекой обязательству из кредитного договора или договора займа, удостоверенного закладной, должен быть приложен, в том числе, договор страхования недвижимого имущества (копия) или иной документ, подтверждающий факт страхования недвижимого имущества, на которое установлена ипотека, на условиях, предусмотренных Законом.

 По мнению Банка России, изложенном в письме, направленном в адрес ООО «Спецдепозитарий Сбербанка»[8], факт страхования подтверждается либо договором страхования либо страховым полисом (свидетельством, сертификатом, квитанцией), врученным страховщиком страхователю.

Формально, если представлена копия договора страхования требования Правил ведения реестра выполнено. Вместе с тем, в соответствии с п. 1 ст. 957 ГК РФ  договор страхования, если в нем не предусмотрено иное, вступает в силу в момент уплаты страховой премии или первого ее взноса.

Таким образом, наличие договора страхования само по себе не свидетельствует о том, что недвижимое имущество застраховано.  

Приведенный в настоящей статье краткий анализ законодательства и правоприменительной практики наглядно показывает актуальные направления совершенствования  законодательных и нормативных актов, регулирующих вопросы управления ипотечным покрытием.

 

[1] ЦБ РФ, Декабрь, 2015/ http://www.cbr.ru/finmarkets/files/development/opr_1618.pdf

[2] Так, Положение о деятельности специализированного депозитария ипотечного покрытия и Правила ведения реестра ипотечного покрытия утверждены Приказом ФСФР от 01.11.2005 № 05-60/пз-н и последние изменения в указанные акты вносились в 2008 г.

Источник: https://www.sberbank-fa.ru/publication/43

Ипотечное покрытие как особый вид имущества

(Ефимова О. В.) («Юрист», 2011, N 24)

ИПОТЕЧНОЕ ПОКРЫТИЕ КАК ОСОБЫЙ ВИД ИМУЩЕСТВА

О. В. ЕФИМОВА

——————————— Efimova O. V. Mortgage collateral as a special type of property.

Ефимова Ольга Владимировна, доцент кафедры гражданско-правовых дисциплин юридического факультета ГОУ ВПО «МГПУ», кандидат юридических наук, доцент.

В связи с введением в гражданский оборот новых видов ценных бумаг: ипотечного сертификата участия и облигации с ипотечным покрытием — появилось также такое новое для нашего законодательства правовое явление, как ипотечное покрытие. Какова природа данного ипотечного покрытия, его место в гражданском правоотношении, обороте, законодатель не указывает. Предмет исследования представляется весьма актуальным.

Ключевые слова: ипотечное покрытие, ипотека, ипотечный сертификат участия, облигация.

Обратите внимание

In connection with introduction into the civil turnover of new types of securities: mortgage certificate of participation and bond with mortgage collateral there aroused such a new phenomenon as mortgage collateral. The legislator does not point out the nature of this mortgage collateral, the place thereof in civil legal relation. The subject of research is topical.

Key words: mortgage collateral, mortgage, mortgage certificate of participation, bond.

11 ноября 2003 г. в связи с вступлением в силу Федерального закона N 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» (далее — Закон об ипотечных ценных бумагах) в гражданский оборот было введено такое новое правовое явление, как ипотечное покрытие. ——————————— Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. N 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» // Собрание законодательства РФ. 2003. N 46 (ч. 2).

Существование данного покрытия законодатель связывает с ценными бумагами: ипотечным сертификатом участия и облигацией с ипотечным покрытием. Раскрывая природу указанных ипотечных ценных бумаг, Закон об ипотечных ценных бумагах тем не менее не определяет данное явление, не раскрывает его правовую сущность.

Указанный Закон определяет составляющие содержания ипотечного покрытия. В частности, согласно ст. 3 Закона об ипотечных ценных бумагах в состав ипотечного покрытия входят: 1) имущественные права: денежные права требования по кредитному договору (или договору займа), обеспеченные ипотекой, в том числе если данные права удостоверены закладной; 2) ценные бумаги: 2.1.

ипотечный сертификат участия, удостоверяющий долю ее владельца в праве общей собственности на иное ипотечное покрытие; 2.2. государственные ценные бумаги в случаях, указанных в Законе об ипотечных ценных бумагах; 3) денежные средства как в валюте РФ, так и в иностранной валюте; 4) недвижимость в случае, определенном в данном Законе об ипотечных ценных бумагах.

Исходя из трактовки ст. 3 Закона об ипотечных ценных бумагах элементы 1, 2.1, 3 в указанном выше перечне рассматриваются как необходимые составляющие и присутствуют в любом ипотечном покрытии, в то время как элементы 2.2 и 4 только в одном случае — когда ипотечное покрытие обеспечивает исполнение по соответствующим облигациям согласно п. 1 ст.

13 Закона об ипотечных ценных бумагах. Как видим элементами ипотечного покрытия является имущество. В соответствии со ст. 140, 142 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) ценные бумаги, денежные средства и недвижимость представляют собой вещи.

Важно

Однако отнести ипотечное покрытие к вещам невозможно в силу такого обязательного элемента его содержания, как право требования денежных средств (суммы основного долга и в случаях, определенных законом и договором — процентов). Данное право требования согласно ст. 2, 307 ГК РФ отнесено к категории обязательственных имущественных прав. А в соответствии со ст.

128 ГК РФ и вещи, и имущественные права в целом определяются как имущество и являются объектами гражданских правоотношений. ——————————— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ // Российская газета. N 238 — 239. 1994.

Однако из данных рассуждений следует и иной вывод. Согласно обязательным элементам ипотечного покрытия последнее не может быть отнесено в чистом виде ни к вещам (как было указано выше), ни к имущественным правам (в силу наличия в составе вещей). В то же время трактовка ст.

128 ГК РФ позволяет говорить о восприятии в качестве имущества не только вещей и имущественных прав, но и иного имущества: «Статья 128. Объекты гражданских прав К объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество (выделено мной. — О. Е.

), в том числе имущественные права; работы и услуги; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага». Как видим, буквальное толкование данной нормы включает в понятие «иное имущество» вещи и имущественные права (в том числе).

Если наполняемость ипотечного покрытия по своей правовой сущности отнесена к объектам, то можно ли и само явление рассматривать как объект права? Представляется, что ответ на данный вопрос утвердительный. Об этом говорит и трактовка следующих норм. Согласно ст.

2 Закона об ипотечных ценных бумагах ипотечный сертификат участия удостоверяет, в том числе, долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие. А поскольку согласно ст. 209 ГК РФ право собственности устанавливается на имущество, то и ипотечное покрытие также является имуществом. В соответствии со ст.

11 указанного Закона ипотечное покрытие может быть заложено в обеспечении исполнения обязательств по облигациям. Согласно же ст. 336 ГК РФ предметом залога выступает именно имущество. О восприятии ипотечного покрытия в качестве объекта гражданского оборота (а точнее — имущества) говорят и иные правовые положения Закона об ипотечных ценных бумагах, в том числе и их названия. Так, ст.

15 указанного Закона называется «Обращение взыскания на ипотечное покрытие облигаций» (соответственно обращение на какой-то объект, на имущество). Статья 16.1 — «Реализация ипотечного покрытия облигаций в случае несостоятельности (банкротства) организации — эмитента облигаций с ипотечным покрытием». Статья 16.

Совет

2 — «Продажа ипотечного покрытия в случае несостоятельности (банкротства) организации — эмитента облигаций с ипотечным покрытием». Также и иные нормативные положения, равно как и названия статей, определяют ипотечное покрытие как объект, в отношении которого возможно совершать различные действия, в том числе реализацию, продажу и т. д.

Определяя виды имущества, составляющего в совокупности ипотечное покрытие, законодатель также указывает требования, которым должен соответствовать тот или иной элемент ипотечного покрытия. Основные позиции, предусмотренные для прав требований по кредитному договору или договору займа, обеспеченные ипотекой, касаются не столько основного договора, сколько ипотечного правоотношения.

Так, в соответствии с п. 2 ст.

3 Закона об ипотечных ценных бумагах предмет ипотеки: — в своей стоимости не должен быть менее 80% суммы основного долга по кредитному договору (договору займа); — должен быть застрахован от риска утраты или повреждения в пользу кредитора по основному обязательству; — не может быть заменен или отчужден залогодателем в одностороннем порядке согласно праву данного субъекта, определенного в договоре об ипотеке. Данные требования представляются абсолютно обоснованными в силу обеспечительной функции ипотеки. В самом деле, если предмет ипотеки не сможет удовлетворить в стоимостном выражении права кредиторов по основному обязательству, то права требования из последнего становятся нереализуемыми, а соответственно бесполезными. Еще одно требование в отношении входящего в состав ипотечного покрытия права требования касается основного обязательства, обеспеченного ипотекой, если данное обязательство возникло на основании договора займа: предметом договора займа должны являться только денежные средства. Также законодатель указал на условия, при наличии которых денежные требования, обеспеченные ипотекой, не могут входить в состав ипотечного покрытия. В соответствии с п. 4 ст. 3 Закона об ипотечных ценных бумагах ипотечное покрытие имеет общую денежную оценку, которая формируется из стоимостных характеристик, составляющих покрытие элементов. Однако данной же нормой определены некие пороки, присутствующие как в основных, так и в акцессорном (залоговом) обязательствах, при наличии которых денежный размер прав требований в обеспеченных денежных обязательствах не должен учитываться при формировании общей цены ипотечного покрытия. Так, не подлежат оценке требования, если в обязательствах: — срок неисполнения составляет более чем шесть месяцев; — утрачен предмет ипотеки, в том числе вследствие вступления в законную силу решения суда о признании недействительным или прекращении по иным основаниям права залога на недвижимое имущество (ипотеки); — вступило в законную силу решение суда о признании обязательства недействительным или прекращении его по иным основаниям; — должник по обязательству признан в установленном порядке несостоятельным (банкротом); — отсутствует в течение более чем шести месяцев страхование недвижимого имущества, заложенного в обеспечение исполнения обязательства, от риска утраты или повреждения. Если при определении общей суммы ипотечного покрытия не могут приниматься во внимание суммы по требованиям указанного выше перечня, соответственно данные требования не могут входить в состав ипотечного покрытия. Как было указано выше, данные права требования по определенным денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, могут быть переданы в состав ипотечного покрытия посредством передачи закладной. В этом случае будет осуществлена передача как имущественного обязательственного права, так и ценной бумаги, которая удостоверяет соответствующие права. В отношении закладной тоже установлено определенное требование, вернее — ограничение. Нельзя передать в состав ипотечного покрытия закладную, на которую установлены права 3-х лиц в виде залога. В силу сложного состава исследуемого иного имущества (ипотечного покрытия) и для фиксирования каждого элемента законодатель ввел необходимость осуществлять реестр ипотечного покрытия. Статья 5 Закона об ипотечных ценных бумагах, не определяя, что представляет собой реестр ипотечного покрытия, тем не менее указывает на общую характеристику деятельности по введению данного реестра. В соответствии с п. 1 ст. 5 указанного Закона введение реестра ипотечного покрытия представляет собой учет требований и иного имущества. Следовательно, реестр ипотечного покрытия — совокупность сведений о составляющих элементах исследуемого объекта в составе, определенном в п. 2 ст. 5 Закона об ипотечных ценных бумагах. Кто ведет данный реестр, самим Законом об ипотечных ценных бумагах не предусмотрено. Субъекта, уполномоченного на данную деятельность, определяет Приказ ФСФР РФ от 1 ноября 2005 г. N 05-60/пз-н «Об утверждении Положения о деятельности специализированных депозитариев ипотечного покрытия и Правил ведения реестра ипотечного покрытия» (зарегистрировано в Минюсте РФ 29.12.2005 N 7329) . В соответствии с Положением реестр ипотечного покрытия (его составляющих) в отношении как облигаций, так и ипотечного сертификата участия осуществляет специализированный депозитарий — профессиональный участник рынка ценных бумаг. Данный субъект не только ведет реестр ипотечного покрытия, но и регистрирует в учетном журнале каждый факт выдачи согласия на распоряжение имуществом, составляющим ипотечное покрытие. ——————————— Приказ ФСФР РФ от 1 ноября 2005 г. N 05-60/пз-н «Об утверждении Положения о деятельности специализированных депозитариев ипотечного покрытия и Правил ведения реестра ипотечного покрытия» // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2006. N 4.

Итак, ипотечное покрытие представляет собой сложное, состоящее из различных элементов, но используемое как единый объект иное имущество.

Поскольку имущество представляет собой объект гражданских правоотношений, то какое предназначение оно имеет, для каких сделок оно может быть использовано? Ответ на эти вопросы мы найдем, определяя ту роль, которую играет ипотечное покрытие для ипотечных ценных бумаг.

В силу различия прав, составляющих содержание ипотечного сертификата участия и облигации с ипотечным покрытием, можно говорить о многовариантности использования ипотечного покрытия. В отношении ипотечного сертификата участия ипотечное покрытие выступает как объект управления.

Для облигаций с ипотечным покрытием как способ обеспечения исполнения прав, предоставленных облигацией.

Как видим, в отношении ипотечного покрытия, которое выступает как объект гражданских правоотношений в категории «иное имущество», законодатель предусмотрел широкие возможности участия в различных сделках, обязательствах. Но остается не раскрытым следующий вопрос: участие ипотечного покрытия в гражданских обязательственных правоотношениях возможно только применительно к ипотечным ценным бумагам? Однако это уже тема для отдельного исследования.

——————————————————————

Источник: http://center-bereg.ru/b4409.html

Схема организации ипотечного кредитования. Оформление и учёт ипотечных операций банков. Курсовая работа (т). Банковское дело. 2013-04-29

КУРСОВАЯ РАБОТА

Схема организации ипотечного кредитования. Оформление и учёт ипотечных операций банков

Введение

Россия, интегрируясь в мировую финансовую систему и становясь полноправным членом мирового бизнес-сообщества, перенимает и развивает апробированные на западе формы бизнеса. Одной из них можно назвать ипотечное кредитование, существование которого в России можно уверенно констатировать как реальность.

Об этом говорят тенденции последних лет: уверенный рост объемов кредитных портфелей операторов ипотечного рынка, заявления новых игроков о развитии собственных ипотечных программ, начале законодательных инициатив федеральных и местных органов власти, активный интерес западных финансовых структур к этому бизнесу.

Обратите внимание

Все это происходит на фоне экономического роста, политической стабильности и повышении долгосрочного кредитного рейтинга России[12].

Ипотечное кредитование — это предоставление частным лицам долгосрочных кредитов на покупку жилья под залог самого приобретаемого жилья.

Впервые об ипотеке в России начали говорить в 1993 году, когда появился президентский указ «О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы». Следующий шаг был сделан только через три года в преддверии президентских выборов 1996 г.

Тогда были приняты сразу два правительственных постановления, касающихся развития ипотечного рынка. В соответствии с ними Мингосимуществу было поручено приступить к созданию Агентства по ипотечному жилищному кредитованию — специального федерального органа.

Сегодня об ипотечных программах говорят и федеральное правительство, и региональные лидеры. Однако пока все они обсуждают лишь концепцию развития ипотеки в стране.

Надлежащим образом функционирующая система финансирования жилья будет обеспечивать развитие рынков жилья в России и способствовать тому, что качество и объемы предлагаемого жилья в достаточной мере будут удовлетворять спрос населения.

В настоящий момент в России существует значительный потенциал для развития рынков ипотечного жилищного кредитования. Покупательная способность личных доходов населения достигла уровня, который существовал до кризиса 1998 года, и, очевидно, что значительная часть населения нуждается в улучшении жилищных условий, а также в приобретении нового жилья.

Хотя само по себе ипотечное кредитование неспособно решить проблему фундаментальной неразвитости рынков жилья.

В частности, население должно быть готово, инвестировать средства в техническое обслуживание существующих квартир, строительная индустрия должна быть в состоянии реагировать на спрос, вводя в строй новое жилье, а продажа квартир должна осуществляться без каких — проблем.

Важно

Необходимо разработать дополнительное законодательство и обеспечить поддержку судебной системы для закрепления прав кредиторов в целях упорядочения порядка обращения взыскания на имущество должника.

При отсутствии должным образом функционирующего рынка жилья быстрое развитие системы ипотечного кредитования, по всей вероятности, будет только способствовать повышению цен на жилье, не решая проблемы улучшения жилищных условий для большей части населения[13].

Таким образом, учитывая многогранность проблемы, актуальность изучения проблем, связанных с функционированием рынка ипотечных кредитов в нашей стране на сегодня сложно переоценить.

Цель написания курсовой работы — исследование особенностей функционирования рынка ипотечных кредитов в России. Поставленная цель обусловила необходимость исследования ряда взаимосвязанных задач:

изучить нормативно-правовое регулирование ипотеки;

выявить экономическую сущность рынка ипотечных кредитов в России;

рассмотреть условия предоставления ипотечных кредитов одним из ведущих отечественных операторов;

исследовать проблемные вопросы становления ипотечного кредитования в России и пути их преодоления.

В качестве объекта курсовой работы выступают ипотечные программы Сбербанка России.

1. Теоретические аспекты организации, оформления и учета операций по ипотечному кредитованию

.1 Экономическая сущность ипотечного кредитования

ипотечный погашение кредитование экономический

Ресурсами для ипотеки служат, во-первых, депозиты населения и предприятий на счетах банков (это могут быть либо депозиты в коммерческих банках, либо накопительные счета в специализированных ипотечных банках и строительных сберегательных кассах). А во-вторых, так называемые «оптовые» источники — в основном средства пенсионных, страховых и других крупных фондов.

Надо сказать, что именно «оптовые» источники являются наиболее предпочтительными для осуществления ипотечных операций. В частности, пенсионные фонды не обязаны выплачивать доходы по вкладам работников до момента выхода их на пенсию, т.е. 30 и более лет, а лишь обеспечивают их фиксированным процентом.

Поэтому с целью сохранности они могут быть направлены на приобретение надежных ипотечных ценных бумаг [18].

Операции по ипотечному кредитованию формируются в отдельную экономическую категорию — ипотечный рынок. От других рынков его отличает:

долгосрочность выдаваемых кредитов (от 10 до 30 лет);

Совет

обеспечение кредитов недвижимым имуществом, чаще всего — жильем, приобретаемым на кредитные средства;

относительно низкие процентные ставки по ипотечным кредитам;

низкая доходность и высокая надежность ипотечных ценных бумаг;

наличие государственного контроля за операциями и государственной поддержки заемщиков и кредитных организаций [26].

Действуют на ипотечном рынке, с одной стороны, заемщики, желающие приобрести на кредитные средства жилье; с другой стороны, банки и другие кредитные учреждения, которые выдают ипотечные кредиты и тем самым расширяют спектр предлагаемых услуг.

Кроме того, к участникам рынка долгосрочного ипотечного кредитования относятся продавцы жилья (физические и юридические лица), органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, страховые компании, оценщики, агентства недвижимости, нотариусы, органы опеки и поручительства.

Финансовые средства, привлекаемые для ипотечного кредитования, тоже имеют свои особенности. Для осуществления операций по ипотеке необходимы такие объемы денежных средств, чтобы их хватало надолго, ведь ипотечные кредиты выдаются на 10 и более лет.

Когда сравнивают условия предоставления различных ипотечных кредитов, обычно обращают внимание на:

допустимый размер кредита;

срок кредитования;

условия погашения кредита;

размер процентной ставки;

размер регулярного платежа [20].

Если предлагается высокая процентная ставка по кредиту, то регулярные платежи будут выше и, следовательно, ниже будет число заемщиков.

С другой стороны, если процентная ставка будет ниже существующего процента инфляции, для развития ипотечного кредитования придется постоянно использовать средства из государственного бюджета, чтобы компенсировать банкам возможные потери от инфляции.

Обратите внимание

А поскольку возможности государственной финансовой поддержки сильно ограничены, вряд ли удастся только с помощью искусственного занижения процентных ставок увеличить масштабы ипотечного рынка.

Максимальные сроки кредитования напрямую зависят от того, насколько стабильной и предсказуемой оценивают банки ситуацию в стране.

Допустимый размер кредита рассчитывается исходя из размера дохода будущего заемщика [27].

Размер регулярного платежа также зависит от дохода заемщика. Но на него влияет и срок кредитования: чем он дольше, чем меньший размер дохода необходим для выдачи одинакового по размеру кредита, т.к. количество платежей по кредиту будет выше, соответственно размеры платежей ниже.

Сделки с ипотекой коммерческой недвижимости имеют множество особенностей, которые не присущи сделкам по жилью. Например, сроки кредитования под залог коммерческих объектов могут быть гораздо короче, чем по жилью, т.к. предполагается, что доход, который будет приносить заложенный объект, позволит вернуть кредит, выданный на короткий срок и под более высокие проценты[20].

1.2 Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования

Правовую основу ипотечного жилищного кредитования составляют федеральные (общероссийские) и местные нормативные правовые акты. Федеральную правовую базу ипотечного жилищного кредитования в настоящее время образуют:

Гражданский кодекс России (части первая, вторая и третья) [1];

— федеральный закон №122-ФЗ от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции от 19.07.2011) [2]. Закон устанавливает обязательность государственной регистрации подлежат также ограничения прав на имущество, в том числе ипотека.

Источник: https://www.BiblioFond.ru/view.aspx?id=599787

Ссылка на основную публикацию