Что такое ипотечные ценные бумаги и как в них инвестировать

Ипотечные ценные бумаги (ИЦБ) в России и мире

Развитие ипотечного жилищного субсидирования в России является одной из главных задач государства. Однако норма процента по залогу часто находится на высоком уровне, что делает невозможным многим потенциальным заемщикам взять ссуду.

Выровнять образовавшийся перекос, по мнению специалистов, помогут ипотечные ценные бумаги — ИЦБ, являющиеся механизмом инвестирования денежных средств. Владельцы упомянутых документов способны получать прибыль от изменения цены на недвижимое имущество, вследствие которой были изданы настоящие ценные бумаги — ЦБ.

Сложившееся положение говорит о том, что они позиционируют как самые желанные финансовые документы на рынке кредитования, ценных бумаг.

Обратите внимание

Подобные ценные бумаги, содержащие имущественные права, представлены долговой бумагой, которая реинвестирует вложения кредитно-финансовых институтов в ипотечные кредитные линии. Происходит это следующим путем.

Банковское учреждение выдало займов, например, на 50 млн рублей, и тут же выпустило в обиход сертификатов имущественного права на такую же сумму. Прибредший имущественные документы инвестор возвращает истраченную банком сумму, которая сразу же идет кредитной линией другому заемщику.

Реализовав имущественное свидетельство, банк погашает выданную сумму возвратными средствами заявителя.

Данные финансовые инструменты набирают большую популярность, поскольку они обеспечены реально существующим недвижимым имуществом.

Их прибыльность обусловливается повышением стоимости недвижимости, ежегодно набирающую некоторое количество процентных пунктов. За последние 10-15 лет рост доходности достиг 400%, что не может дать другой финансовый механизм.

Вложения в ицб представляются обычно долгосрочными — до 20 лет, но российские вкладчики предпочитают более короткие сроки, максимум 5.

Возможно, короткий срок объясняется отсутствием хорошей законодательной базы, чего нельзя сказать о европейских, американских финансовых рынках. Да и наши банки обладают неплохой финансовой базой, что сказывается на их нежелании заниматься имущественными сертификатами.

Издание данных имущественных свидетельств принимает разнообразную специфику, которой все-таки присущи некоторые характерные черты, как то:

  1. Как правило, обладатели подобных документов уплачивают систематические платежи. Они отличаются месячными, либо квартальными сроками.
  2. Выплаты от объединенных после консолидации активов, обычно делятся на две части — процентную и амортизационную. Первая идет за использование кредитной линии, вторая — ее погашение. Амортизационная так же представлена двумя плановыми вариациями.
  3. Первая актируется процедурой систематического погашения кредитной линии, что приводит к полной выплате до конца срока его действия. Корпоративные же облигации действуют другим способом. Линия не погашается до окончания ее действия, только поддерживается выплатой номинальной стоимости облигации — ставкой купона.
  4. Преждевременное погашение линии обусловливается возможностью заемщика досрочно закрыть кредит посредством реализации недвижимости, являвшейся залогом при заключении договора.

Конечно, вместе с этим сертификаты имеют некоторые недостатки, например:

  • низкий уровень реализуемости;
  • присутствие риска продолжительного погашения, который не благоприятствует просчитать доходность.

Среди преимуществ следует отметить должную ступень юридической защиты, долговременность, общедоступность.

Отечественный рынок апробировал рассматриваемые облигации в начале нулевых годов, после вступления регламентирующего ипотечное кредитование закона. Многих предпринимателей привлекла их основательная правовая защита, легкая реализуемость. Подобные сертификаты интересуют вкладчиков, желающих инвестировать финансовые ресурсы в недвижимое имущество для получения прибыли в будущем.

Ипотечные займы получили законодательную базу и постоянно увеличивают число заемщиков. Практика потребительского субсидирования прошлых лет доказала привлекательность для населения, коммерческих финансовых институтов. Его объем значительно увеличивается с каждым годом. Это объясняется ростом доходов населения, расширением сферы деятельности банковских учреждений.

Важно

Кроме появления ипотечных свидетельств на внутреннем рынке, финансовые институты начали выпуск ипотечных еврооблигаций. Они характеризуются тремя траншами, различными по объему, присвоенному рейтингу, доходности. Старший из них имеет самый высокий показателей, присущий российским векселедателям. Период обращения документов составляет не менее 29 лет.

Главная цель выпуска ИБЦ направлена привлечь долгосрочные ресурсы на рынок капитала, которые пойдут на займы населению. Сюда же вошли и субсидии, прошедшие государственное оформление, имущественные облигации недвижимости, расположенные в залоге Внешторгбанка, застрахованные крупнейшими российскими страховыми агентствами.

Отношения, которые возникают при выпуске, обращении бумаг, их выдаче, кроме закладных документов, регулируются Федеральным законом об ипотечных ценных бумагах.

Многие ЦБ представлены документами, обеспеченными имуществом, различными ценностями, облигациями, закладными, кредитными свидетельствами.

Описываемый именной документ подтверждает право своего обладателя о получении выполнений по обязательству, которое покрывается гарантией недвижимого имущества. Функция закладной предназначена для ускорения оборачиваемости заложенной недвижимости на основе передачи денежного документа.

Присутствие данного сертификата подводит к заключению ипотечного соглашения, при этом закладному свидетельству прилагается свой приоритет. При несовпадении условий сделки, содержание упомянутого документа позволит его не только оптимизировать, но и внести корректировки.

Иные случаи признают бумагу недействительной, как то:

  • нарушение порядка выдачи бумаги;
  • наличие существующего дубликата при утере оригинала.

Получить копию возможно только в органе регистрации соглашения по ипотеке.

Упомянутые облигации обеспечены жилищным покрытием, по которым происходит исполнение договоренности эмитента. Они позиционируются именными ценными документами.

Облигация подтверждает внесение финансовых средств ее обладателем, обязательство производящего эмиссию вернуть тому номинальную стоимость данной облигации, денежного дохода.

Случай невыполнения эмитентом договоренности дает право ее обладателю удовлетворить требование по счету покрытия.

Ипотечные облигации бывают:

Эмиссию первых проводят ипотечные кредиторы, вторых — специализированные ипотечные организации, несущие ответственность за выполнение договоренностей по этим документам.

Издание ипотечных облигаций проводится бездокументарным способом. Глобальный сертификат издания облигаций содержит их наименование, ссылки об обеспечении жилищного покрытия обязательств эмитента. Могут присутствовать другие реквизиты по требованию законодательства.

Представлены ценными сертификатами, обеспеченные активами, либо ипотекой. Могут издаваться в форме свидетельств фиксированной доходности, либо ипотечного сертификата участия.

Совет

Сертификаты имеют период оборота, с фиксированной доходностью — нарицательную цену, сертификаты участия — часть общей суммы задолженности, образованной продлением срока действия займов, либо объединения ранее выпущенных в один. Причем нарицательная цена, срок их обращения документов обязаны быть одинаковыми.

Цена устанавливается в национальной валюте, учитывая инфляционные предостережения. Обязательными реквизитами описываемых документов являются:

  • фраза ипотечный сертификат представлена частью его названия;
  • полное наименование, месторасположение органа производящего эмиссию;
  • указание вида — именной, либо на предъявителя;
  • номер, серия документа;
  • нарицательная стоимость ЦБ с фиксированной доходностью, либо часть консолидированной задолженности, которая приходится на документ участия, привязанного к дате регистрации издания;
  • период обращения сертификата, процедура и время выплаты платежей;
  • информация по обеспечению этого выпуска бумаг;
  • о страховании собственника сертификата от валютных, иных рисков;
  • подпись руководителя учреждения проводящего эмиссию;
  • наличие мокрой печати.

Именной документ должен содержать наименование, юридический адрес собственника — для корпоративных держателей, паспортные данные — для физических лиц.

Выдают подобные ценные бумаги структуры, работающие на коммерческом основании. Последние обязаны иметь соответственную лицензию, разрешающей управлять конструкциями инвестиционных ресурсов.

Категория доходности опирается на среднюю ставку, по которой выдаются ипотечные займы. Если ставка процента достигает 15 единиц, то прибыль может варьироваться от 9 до 10%. Остальная сумма возмещает расходы посредникам.

Снижение ставки приводит и к снижению доходности. Заявители вправе перекредитоваться по более низкой ставке, либо досрочно погасить задолженность. Последнее оборачивается погашением выпущенной облигации, что влияет на снижение дохода вкладчика.

Все ценные имущественные сертификаты, ипотечные документы приобретаются на фондовой бирже. Вкладчик вправе самостоятельно совершить купчую, либо через агентов, доверительных управляющих специализированных организаций ведущих рынок ипотечных ценных бумаг.

Вкладчику, прежде всего, нужно определиться с инструментарием инвестирования. Рынок имущественных бумаг имеет две взаимосвязанных категории — риск и доходность. Однако при повышении доходности повышаются и рисковые ситуации, и наоборот.

Приведенные ниже понятия располагаются в убывании доходности и риска:

  • государственные облигации;
  • банковские вклады, депозитные счета, денежные обязательства;
  • корпоративные процентные облигации;
  • акции промышленных предприятий;
  • производные финансовые бумаги.

Вкладчик вправе избрать самостоятельное управление личным портфелем документов, либо передать их профессиональным партнерам рынка. Последние выражены следующими атрибутами доверительного управления вкладами:

  • паевой инвестиционный фонд;
  • доверительные управления банковских организаций;
  • соглашение о частном управлении инвестиционной компанией, располагающей советующей лицензией.

Законодательство налагает некоторые ограничения на партнеров рынка, что отражается сокращением спектра инструментов. Передача имущественных сертификатов, финансовых средств управлениям нередко оборачивается круглыми суммами.

Паевые фонды взимают за свои услуги до 5% годовых от цены чистых активов, независимо от полученных результатов. Финансовые институты, инвестиционные агентства отбирают у инвестора до четверти полученного дохода. Да и решения принимает компания, но ответственность все равно возлагает на вкладчика.

Исходя из сказанного, можно получить либо прибыль, либо убыток. Конечно, самостоятельное распоряжение может оказаться еще хуже.

Вкладчик может сам торговать имущественными бумагами, однако он не имеет права самовольно выйти на биржу, где находятся участники торгов. Лучшим решением для него станет хороший брокер, оценить которого помогут следующие критерии:

  • надежность, высокий профессионализм;
  • наличие необходимой лицензии;
  • членство на Российской товарной или межбанковской валютной бирже;
  • размер комиссионных;
  • наличие дистанционного доступа для клиентов.

Подспорьем начинающему инвестору станут консультации инвестиционных компаний, брокерских агентств.

Развитие сферы ипотечного кредитования подводит вкладчиков к инвестированию в ценные бумаги жилищного заимствования. Их высокая доходность позволит владельцу получить в будущем высокие ипотечные свопы. Однако вкладчик обязан определиться, кому он доверит управление облигациями, прибегнет к услугам доверительного общества, либо брокера биржи.

Подробнее про секьюритизацию ипотеки в России вы можете узнать далее.

Просьба записаться на бесплатную консультацию к нашему юристу, чтобы прояснить возможность инвестирования в ИЦБ именно для вас. Она бесплатная.

Ждем ваших вопросом и будем благодарны за оценку статьи и репост.

Источник: http://mari-a.ru/ipoteka/ipotechnye-cennye-bumagi-icb-v-rossii-i-mire

Ипотечные ценные бумаги

Определение 1

Ипотечные ценные бумаги (ИЦБ) собой представляют долговые ценные бумаги, которые рефинансируют вложения банковского учреждения в ипотечные кредиты. Другими словами, это ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами.

Для того, чтобы лучше понять суть и назначение ИЦБ, следует обратиться к простейшему примеру механизма работы этих финансовых инструментов.

Пример 1

Финансово-кредитное учреждение выдает ипотечный кредит на $ 200 000 и тут же выпускает ипотечные ценные бумаги на данную сумму. Инвестор, купивший ИЦБ, по сути, возвращает банковскому учреждению потраченную им сумму, которую теперь можно выдать и другому заемщику.

Банк, после того как продаст ипотечные ценные бумаги, начнет их погашать из средств, возвращаемых заемщиками. 200 000 и тут же выпускает ипотечные ценные бумаги на данную сумму. Инвестор, купивший ИЦБ, по сути, возвращает банковскому учреждению потраченную им сумму, которую теперь можно выдать и другому заемщику.

Обратите внимание

Банк, после того как продаст ипотечные ценные бумаги, начнет их погашать из средств, возвращаемых заемщиками.

Ничего непонятно?

Попробуй обратиться за помощью к преподавателям

Популярность данного вида финансовых инструментов обуславливается тем, что ИЦБ обеспечиваются реальной недвижимостью. В свою очередь, доходность данного вида ценных бумаг обеспечена стоимостью недвижимости (которая, в основном, растет из года в год на несколько процентов).

В развитых странах инвестиции в ипотечные ценные относятся, как правило, к категории долгосрочных. В РФ, однако, в силу экономической нестабильности, а также относительной неразвитости финансового рынка, инвесторы отдают предпочтение гораздо более коротким срокам (3-5 лет).

Основные особенности ИЦБ

Наиболее характерными особенностями ипотечных ценных бумаг являются следующие:

  • основной долг по этим ценным бумагам погашается периодически, а не одной суммой в конце срока, как это происходит с обычными облигациями
  • размер выплачиваемой суммы и число платежей может меняться (зависит от того, гасится ли досрочно ипотека заемщиком; так, к примеру, если кредит закрывается раньше установленного срока, то в таком случае, банк досрочно погасит приобретенную инвестором бумагу)
  • у ипотечных бумаг относительно низкая ликвидность (одной из причин этому – их высокая стоимость)
  • ИЦБ считаются одними из наиболее надежных финансовых инструментов, так как они обладают реальным обеспечением (также неоспоримым плюсом является то, что в них инвестируют крупные институциональные инвесторы: страховые компании, крупные банки, пенсионные фонды, ПИФы, государство и т. д.)
  • доходность ИЦБ зависит от ипотечной ставки (как правило, ставка доходности по данным ценным бумагам выше, нежели средняя ставка по банковским депозитам и по государственным облигациям).

Основные виды ИЦБ

Выделяют следующие три основных вида:

  • Закладная – именная ценная бумага, которая дает ее обладателю право получить причитающиеся ему средства, обеспеченные недвижимостью
  • Облигации с ипотечным покрытием – ценные бумаги, выпускаемые как в документарной, так и в бездокументарной форме. Они обеспечивается ипотечным покрытием, а не недвижимостью. Ипотечное покрытие собой представляет ту сумму, которую клиенты должны выплатить банку по договорам ипотеки (в эту сумму входит основное тело займа и начисленные проценты). Банк, при этом, не имеет права выпускать таких облигаций на сумму большую той, чем он ожидает получить от его заемщиков.
  • Ипотечный сертификат участия – представляет собой именную ценную бумагу, которая не имеет номинальной стоимости, а лишь уточняет долю инвестора в ипотечном покрытии. Выдавать подобного рода сертификаты могут лишь специальные организации, у которых есть лицензия на работу с паевыми инвестиционными фондами или частными пенсионными фондами. Они разделяют приобретенные права на несколько частей для наиболее скорого возврата вложенных средств. Так, к примеру, инвестор приобрел право на возмещение ему 10 млн. руб. по облигации. Данное право затем разделили на 5,3 и 2 млн. руб. и продали следующим инвесторам, что дало возможность гораздо быстрее возместить вложения.

Источник: https://spravochnick.ru/rynok_cennyh_bumag/ipotechnye_cennye_bumagi/

Ипотечные ценные бумаги

В этой статье я хочу продолжить разговор об инвестиционных инструментах. Чем их больше в распоряжении потенциального инвестора, тем легче ему принять оптимальное решение. Сегодня мы поговорим о вложении средств в ипотечные ценные бумаги.

О существовании таких активов некоторые начинающие инвесторы даже не знают. Им статья будет особенно полезна. Если за рубежом подобные бумаги давно востребованы инвесторами, то в нашей стране рынок ипотечных бумаг только начинает развиваться.

Этот вид активов позволяет их владельцам получать доход при минимуме рисков. Как это происходит? Давайте разберемся.

Что собой представляют ипотечные ценные бумаги

ИЦБ – это долговая ценная бумага банка. Средства, которые кредитная организация получает от продажи таких бумаг, направляются на рефинансирование в ипотечные кредиты. Для лучшего понимания сути ИЦБ, предлагаю пример в упрощенной форме.

Предположим, есть банк, который предоставляет своим клиентам кредит на приобретение жилой недвижимости. Он оформил ипотеку конкретному гражданину на сумму 7 миллионов рублей. После этого банк выпускает ценную бумагу на такую же сумму и продает ее инвестору. Полученные от продажи средства направляются на выдачу очередного кредита.

Погашение проданной ИЦБ осуществляется за счет тех денег, которые банку платит заемщик, оформивший кредит.

Какие бывают виды ИЦБ

Их всего три.

Начнем с «Закладной». Она отличается от двух других видов ИЦБ тем, что обеспечена недвижимостью. Тот, кто имеет такую бумагу, всегда может получить средства по ней.

Следующий вид ИЦБ – облигации с ипотечным покрытием. Это означает, что они обеспечиваются той суммой средств, которую клиенты кредитного учреждения должны будут ему выплатить по договору кредитования. Речь идет не только о самом кредите, но и о процентах по нему.

И, наконец, третий вид ИЦБ – это ипотечный сертификат участия. У него две особенности. Это именная бумага и у нее нет номинальной стоимости. Такой сертификат определяет размер в процентах участия инвестора в ипотечном покрытии.

Хочу отметить, что Закладные давно распространены на Западе. Нам же пока доступны два других вида ИЦБ. При чем облигации с ипотечным покрытием, как правило, приобретают инвесторы с крупным капиталом.

К ним можно отнести, например, государственные и страховые компании. А вот ипотечный сертификат участия пользуется спросом среди инвесторов с небольшими средствами. К ним относятся и физические лица.

О доходности ипотечных ценных бумаг

Доходность зависит от ситуации на рынке недвижимости, а также от средней ставки по ипотечным кредитам. Допустим она составляет 9 процентов. В этом случае инвестор может получить доход примерно 6 процентов.

Если ставка по ипотеке будет снижаться, то и доход инвестора соответственно тоже снизится. Доходность уменьшится также в случае погашения ипотеки раньше установленного срока.

Эмитент ИЦБ в такой ситуации незамедлительно погашает облигацию, лишая в связи с этим инвестора части дохода.

Важно

Ипотечные ценные бумаги имеют высокий рейтинг среди финансовых инструментов благодаря тому, что обладают достаточно надежным обеспечением.

Источник: https://finprotect.info/ipotechnye-cennye-bumagi/

Ипотечные ценные бумаги – Mortgage Securities

Ипотечные ценные бумаги (Mortgage Securities) – общее название ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами. От традиционных долговых инструментов – корпоративных и государственных (казначейских) облигаций, ипотечные ценные бумаги прежде всего отличаются тем, что:

  • Остаток основного долга (номинальная стоимость) по ним выплачивается частично на месячной или квартальной основе, а не целиком в конце срока обращения.
  • Размер и число регулярных платежей по ним меняется в течение срока обращения в зависимости от скорости досрочных погашений ипотечных кредитов, обеспечивающих ИЦБ.
  • Процентная ставка периодического платежа по ним может меняться во времени, в отличие, от фиксированного купона облигации.

Виды ипотечных ценных бумаг

Ипотечная облигация с покрытием (Mortgage Bond, Сovered Вonds) – облигация, обеспеченная в качестве залога ипотечными кредитами или закладными, находящимися на балансе эмитента.

Для защиты инвесторов стоимость залогового обеспечения регулярно проверяется и при необходимости пополняется так, чтобы его хватило для выплаты номинала и текущих процентов по облигации.

По ипотечным облигациям выплачиваются полугодовые процентные платежи, а номинал погашается в конце срока обращения. Даты погашения и выплаты по такой облигации известны заранее.

Сквозные ипотечные ценные бумаги (Mortgage Backed Securities, MBS) – ценные бумаги, платежи по которым совпадают с денежными потоками от пула ипотечных кредитов за вычетом комиссии обслуживания этих ценных бумаг и гарантий по ним.

  • Важнейшей особенностью MBS является то факт, что при их выпуске пул ипотечных кредитов “уходит” с баланса эмитента, тогда как при выпуске ипотечных облигаций с покрытием обеспечение остается на балансе эмитента.

Сквозные ипотечные ценные бумаги могут выпускаться:

  • Непосредственно банком на основе его портфеля ипотечных кредитов с участием “Джинни Мэй”, как государственной организации, предоставляющей гарантии правительства США. В связи с чем бумаги, гарантированные “Джинни Мэй”, оцениваются как безрисковые (с точки зрения кредитного риска).
  • Специализированным ипотечным фондом на основе ипотечных кредитов, приобретенных у банков-кредиторов, с участием таких организаций, как “Фэнни Мэй” или “Фредди Мак”, предоставляющих собственные гарантии по MBS. Бумаги, гарантированные “Фэнни Мэй” и “Фредди Мак”, называются агентскими (Agency Pass-Throughs).

Cквозные ипотечные ценные бумаги отличаются от ипотечных облигаций тем, что периодичность и размер выплат, как следствие, точный период до их погашения, заранее неизвестны. Это связано с наличием у заемщика возможности досрочного погашения кредита в любой момент и любыми частями. Таким образом, конечный инвестор берет на себя риск досрочного погашения ипотечных кредитов.

  • Риск досрочного погашения (Prepayment Risk) – риск снижения доходности вложений вследствие того, что часть или вся инвестированная сумма будет выплачена раньше установленного срока.

Ипотечный сертификат участия (Mortgage Pass-Through Сertificate) – представляет собой именную ценную бумагу, удостоверяющую долю ее владельца во владении пулом ипотечных кредитов. Ипотечный сертификат участия не имеет номинальной стоимости, доступен для обращения на рынке ценных бумаг и не может использоваться для выпуска производных ценных бумаг.

  • В отличие от ипотечных облигаций, по которым номинал погашается в конце срока, по ипотечным сертификатах участия ежемесячно выплачиваются как процентные, так и амортизационные платежи по основному долгу (за вычетом комиссии за обслуживание пула).

Сквозная ипотечная облигация (Mortgage Pay-Through Bond) – облигации, сочетающие в себе свойства ипотечных облигаций и ипотечных сертификатов. С одной стороны, это долговая бумага, обеспеченная пулом ипотечных кредитов, находящихся на балансе эмитента. С другой стороны, платежи по сертификатам зависят от платежей по пулу обеспечения.

Обеспеченные ипотечные обязательства (Collateralized Mortgage Obligation, CMO) – структурированная ценная бумага, состоящая из пулов ипотечных ценных бумаг, сгруппированных по классам в зависимости от типа выплат (только проценты, только основной долг, проценты и основной долг), сроков погашения и уровня риска.

Платежи по каждому классу бумаг начисляются ежемесячно, и распределяются по в соответствии с установленными правилами. Сначала выплаты направляются классу с более высоким рангом, а затем перенаправляются на следующие по рангу классы. То есть сначала гасится класс “А”, потом “В” и т.д.

VKontakte

Источник: https://mindspace.ru/abcinvest/ipotechnye-tsennye-bumagi-mortgage-backed-security-mbs/

Ипотечные ценные бумаги. Практика мирового опыта в сравнении с российскими условиями

Вот уже 3 десятилетия неотъемлемой частью рынка ценных бумаг Соединенных Штатов является ипотечное кредитование. За эти годы для потребностей инвесторов изобрели различные схемы, формы ценных бумаг, относящихся к ипотечному кредитованию.

Однако, первой и наиболее простой схемой (так называемой «сквозной», pass-through) удалось завоевать наибольшую популярность.

Эта схема реализуется главным образом через 2 агентства, FNMA и GNMA, которые принадлежат государству, и агентство FHLMC, которое является полугосударственным.

Иностранный рынок ценных бумаг

Американский рынок ценных бумаг с сфере ипотеки — это самый динамично развивающийся сегмент фондового рынка США. В 2002 году весь объем рынка облигаций ипотечного типа равнялся 4,3$ трлн.

(22 процента от всего объема облигаций в Америке), из которых 1,67 трлн.

пришлись на ценные бумаги в области ипотеки(ИЦБ), выпущенных в ушедшем году (36,6 процента всех выпущенных долговых обязательств).

Помимо этого, государством стимулируется желание граждан купить жилье в кредит. Так, в Соединенных Штатах налогооблагаемый доход заемщика становится меньше на сумму выплаченных банку процентов по ипотечному кредиту. Например, в Америке и Австралии ИЦБ, которые выпустило государственное ипотечное агентство, могут получать гарантии от государства.

Наиболее распространенные в мире ИЦБ — это ипотечные, сквозного типа, сертификаты участия. Общая цена этих выпущенных бумаг лишь в США превысила 2 трлн. долларов.

В Германии и Италии рынок ИЦБ в последние годы начинают вытеснять так называемые банковские облигации. В этой схеме нет участия государства; банк, выдающий ипотечный кредит сам занимается выпуском бумаг и сам дает кредит заемщику. Ресурсы таких банков — это ипотечные облигации и собственные накопления. Таким образом капитал банка быстро растет.

Ипотечные ценные бумаги

ИЦБ представляют из себя частный случай asset-backed securities (ABS), ценных бумаг, дающих своему владельцу право получать денежные поступления от определенного пула активов.

В случае с ипотечными ценными бумагами активы являются правом требований по ипотечному кредиту, обеспечением которому является залог объекта недвижимости. Ипотечные кредиты должны погашаться частями каждый месяц (или каждый квартал).

Владельцы ИЦБ, которые обеспечены этим пулом, получат большую часть таких платежей по определенной схеме, которая заранее оговорена.

Совет

На практике применяют много разных ИЦБ, которые отличаются по типу активов обеспечения, гарантиями, распределением рисков и пр. Тем не менее принципиальными способами, которые используются для того, чтобы распределять денежные поступления от активов ИЦБ остаются лишь 2:

  1. Производится пересылка платежей владельцам ИЦБ после удержания средств за сервисное и административное обслуживание. Эти бумаги называют «сквозными». Они составляют большую часть эмитированных мировых ИЦБ.
  2. Всю эмиссию ИЦБ разделяют на классы. Платежи и риски должны быть перераспределены между такими классами с учетом некоторого набора правил структурирования и обслуживания. Эти бумаги называют структурированными. Типичные примеры структурированных ИЦБ — это collateralized mortgage obligations и commercial mortgage-backed securities.

Опыт в России

Наиболее распространенным видом российских ИЦБ является закладная. В первый раз это понятие, означающее свободно обращающуюся на рынке ценную бумагу появилось в законе «Об ипотеке» 1998 года.

Представляя из себя оборотоспособную ценную бумагу, закладную передают совершая очередную передаточную надпись (затем потребуется лишь государственная регистрация этой передачи).

Так, использование закладной может упростить передачу прав по данным правоотношениям. Удобна закладная еще и тем, что она сама может являться залогом.

Тем не менее российскому рынку закладных так и не удалось сформироваться.

Не менее интересными для участников фондового рынка представляются и такие инструменты, как сертификаты участия в ипотеке и ипотечные облигации. Правила оборота, определения, типы инвесторов в такие бумаги устанавливает закон «Об ИЦБ», находящийся в доработке.

Рефинансирование банков посредством механизма выпуска под залог ипотечных облигаций:

  1. коммерческий банк и юридические/физические лица заключают кредитный договор под залог недвижимости, при этом оформляются соответствующие закладные;
  2. ипотечные агентства осуществляют выкуп закладных у банка посредством выпуска облигаций, размещаемых на фондовой бирже;
  3. денежные средства, которые получены от размещения облигаций на фондовой бирже, должны быть возвращены кредитору;
  4. государство дает гарантию выплат по облигациям.

Сертификат участия представляет из себя совершенно новую бумагу для российского рынка, которая предполагает более сложную финансовую схему. Любой, кто покупает ценные бумаги должен иметь долю имущества в общей собственности, которое составляет «покрытие» сертификатов.

Владелец данного сертификата будет являться как бы сособственником ипотечных кредитов и вместе с тем выступать как учредитель и бенефициар по договору доверительного управления данным имуществом.

Он получит почти все средства, которые будут выплачены по кредиту заемщиком, кроме вознаграждения, которое полагается управляющему.

Специфика ИЦБ

Доходность облигаций как вида ИЦБ и долгового инструмента будет зависеть от периода обращения и риска невыплат по ипотечной облигации. Риск невыплат связан с обеспечением этой облигации. Недвижимость в качестве обеспечения и гарантия от государства по ипотечным облигациям снижает их риск (и доходность), в отличие от корпоративных облигаций, зато они более доходны, чем государственные.

Российский рынок ИЦБ

Агентство по ипотечному кредитованию жилищ выкупает закладные, обеспечивая таким образом банкам рефинансирование. На размер суммы кредитов, которые были выкуплены, агентство собирается осуществить выпуск ИЦБ, обеспеченных госгарантиями; федеральный бюджет 2002 года на эти же цели зарезервировал два млрд. рублей, а бюджет 2003 года — четыре с половиной млрд. руб.

В основе покупателя ипотечных бумаг (хотя по сути они должны распространяться по открытой подписке) станет Пенсионный фонд Российской Федерации. ПФР заключил договор с АИЖК о намерениях, в котором сказано, что ПФР будет приобретать по закрытой подписке весь объем 1-ого тиража облигаций АИЖК всего на общую сумму два млрд. рублей.

Затем, предположительно к нему присоединятся пенсионные фонды негосударственного типа, и страховые агентства. Эмиссию АИЖК запланировала на 2-ое полугодие 2003 года — правда, должен был осуществиться выпуск не ИЦБ, которые обеспечивались объектами недвижимости, а корпоративные облигации.

Эмиссия должна пойти траншами по мере того, как будут накапливаться выкупленные закладные. Причем облигации будут целиком обеспечиваться гарантиями от государства. Средства, которые будут получены от сделки, позволят начать массовую выдачу ипотечных кредитов для покупки недвижимости в различных регионах согласно стандартам АИЖК.

Обратите внимание

Пока что АИЖК успела выкупить всего сто тридцать семь закладных (за счет использования уставного капитала).

Если по поводу размещения ИЦБ можно сказать, что все понятно, то вопрос обращения таких бумаг на организованном рынке подвергается некоторым сомнениям. По договору ПФР приобретет по закрытой подписке весь объем 1-ого выпуска облигаций агентства АИЖК. Как при этом вложения могут быть ликвидными и краткосрочными, пока не понятно.

Развитию рынка облигаций ипотеки будут препятствовать некоторые факторы, в числе которых неразвитая инфраструктура фондового рынка, отсутствие желания финансовых институтов вкладывать их активы в долгосрочные проекты, и недостаточный уровень развития законодательства.

Помимо этого, есть несколько других отрицательных факторов, из-за которых ИЦБ не может прийти на российский рынок. Ипотечное кредитование есть только в некоторых регионах нашей страны. Основными причинами отсутствия распространения ипотеки — малый уровень развития фондового рынка в регионах, и то, что первоначальные кредиты имеют высокую стоимость.

Снизить процентную ставку, и соответственно риска дефолта по бумагам ипотеки можно при помощи государственных гарантий по ипотечным кредитам. Они все еще не используются, при этом в столичном и федеральном бюджетах 2003 года на данные цели заложено больше 6 млрд рублей.

Но даже федеральное правительство пока не сможет осуществить выпуск финансовых обязательств с фиксированным рублевым купоном на период больше десяти лет. Нынешние условия заставляют инвестора рисковать, вкладывая в длинные инструменты рубли с фиксированным купоном.

К тому же, на ставку по ипотечному кредиту влияет как состояние экономики, так и способность заемщика к выплате кредита.

Кроме того, отсутствие стабильного «серого» дохода и кредитной истории у заемщика из России повышают уровень кредитных рисков, и ,соответственно, % по кредиту.

Важно

Доходность ИЦБ определяет доходность ипотечных кредитов, которые являются обеспечением для этих бумаг. Но ставки по таким кредитам должны быть снижены, чтобы ипотека смогла получить широкое распространение.

Поэтому среди главных задач эмитента ИЦБ — задача снижения риска по кредитам секьюритизируемых активов для держателей ИЦБ, в результате чего должен вырасти кредитный рейтинг облигаций.

Меры, предпринимаемые для того, чтобы повысить кредитный рейтинг ИЦБ

Для того, чтобы повысить кредитный рейтинг ИЦБ важно обособление секьюритизируемых активов на балансе специализированного предприятия — special purpose vehicle, оно как правило не аффилировано юридически с организатором секьюритизации. Это предприятие превращается в держателя активов и выпускает ИЦБ.

Устав запрещает ему вовлекать себя в какой-либо иной бизнес. Так, выпущенные ИЦБ подвержены лишь риску секьюритизируемых активов в области кредитования. Они изолированы от деловых рисков инициатора секьюритизации.

Это является важным фактором, который поднимает кредитный статус секьюритизационных облигаций выше подобного показателя организатора секьюритизации.

На практике мирового рынка снижение кредитных рисков достигается также при помощи следующих средств:

  • Страховки непрерывных процентных платежей ИЦБ . На случай дефолта по ипотечному кредиту страховщик должен начать вместо заемщика выплату процентной части из обеспечения ИЦБ пока не будет реализован залог.
  • Дополнительных гарантий или страховки, которые предоставляют специализированные страховые компании.
  • Страхового покрытия облигаций — обязательства страхового агентства покрыть сто процентов всех потерь по облигациям вне зависимости от причины этих потерь. Зачастую выпуск новых рыночных финансовых инструментов всецело «покрывается» таким страховым покрытием.
  • Гарантированный кредит — обязательство другой финансовой организации (банка) осуществить полную выплату основного долга и процентов, если случится дефолт эмитента.
  • Помимо этого, возможно формирование специализированного резервного фонда из средств, поступающих от секьюритизированных активов и (или) выдача гарантии организатора секьюритизации.

Зачастую применяемая эмиссия разделяется на транши, т.е. выпускаются неравноправные классы ИЦБ для того, чтобы перераспределить риск дефолта и досрочно погасить, когда у подчиненных (субординированных) классов рейтинг ниже, и поэтому платят более высокий процент. Как правило, подчиненные транши не размещают на рынке, их выкупает инициатор.

Как ни жаль, почти все указанные меры не могут быть приемлемыми для рынка ипотечного кредитования в России. Страховщики из России пока не предоставляют услуги страховки непрерывности платежей ИЦБ по прцентам. Страхового покрытия облигаций просто не существует.

Формировать из средств, поступающих от секьюритизированных активов, специализированный резервный фонд представляется невыгодным с точки зрения налогов.

Структурировать сертификаты участия в ипотеке в различные классы с разными характеристиками, сроком погашения и риском дефолта с существующим законом напрямую невозможно.

Совет

Так как сертификат участия по закону означает долю в праве на общую собственность, на имущественные права, которые обеспечены ипотекой. А если речь идет об общей собственности, законодательство России требует соблюдения одинаковых объемов прав по всем долям.

Таким образом можно видеть, что ипотечная система России еще не столь хорошо развита: отсутствует рынок облигаций, нет урегулированной законодательной базы. По видимому, пока систему не отработают до конца, она не будет выгодна и надежна для большей части населения.

Надежду вселяет лишь то, что представители властей призывают развивать ипотечное кредитование, так как считают ипотеку наиболее приемлемым решением жилищных проблем.

В общем для того, чтобы ипотека в России стала работоспособной, необходимы «длинные» деньги, стабилизация макроэкономической ситуации и наличие эффективной законодательной базы.

«Длинные» деньги будут обеспечены федеральным ипотечным агентством, и у банков появится возможность рефинансирования кредитов; прогнозы Минэкономразвития по инфляции в России можно назвать благоприятными, а законодательную базу нужно формировать.

Так, все составляющие будут сбалансированы — будет создан рынок ценных бумаг, упорядочено законодательство, привлечены инвесторы, — то скоро население сможет получить ипотечный кредит на лучших и приемлемых условиях.

Источник: http://vbiznese.org/bankovskoe-delo/kredit-ipoteka/ipotechnye-tsennye-bumagi-praktika-mirovogo-opyta-v-sravnenii-s-rossijskimi-usloviyami.html

Новости экономики и финансов СПб, России и мира

Отечественный рынок секьюритизации ипотеки постепенно возвращается к темпам роста, наблюдавшимся до кризиса декабря 2014 года.

Так, в 2016 году всего в России в этой сфере было реализовано 16 сделок общим объемом 81 млрд рублей. В 2017 году без учета технических повторных размещений было закрыто восемь сделок на сумму 124 млрд рублей.

Пять из них общим объемом 109 млрд рублей были реализованы в рамках программы «Ипотечный агент «Фабрика ИЦБ».

Обратите внимание

В частности, в декабре 2017 группа ВТБ и АИЖК завершили сделку по секьюритизации ипотечного портфеля банка ВТБ24 путем выпуска облигаций объемом 48,2 млрд рублей. На первом этапе сделки бумаги выкупил банк ВТБ, но затем, уже в ходе вторичного размещения, бумаги были размещены среди рыночных инвесторов.

В результате из общего объема 48,2 млрд рублей 44,2 млрд были размещены на рынке — покупателями выступали УК, НПФ, банки и АИЖК, которое выкупило бумаг на 10 млрд рублей. В соответствии с общепринятой мировой практикой основными инвесторами стали НПФ.

«Реализация первых сделок «Фабрики», безусловно, стала успехом и продемонстрировала работоспособность всей программы», — считает руководитель управления секьюритизации «ВТБ Капитал» Андрей Сучков.

«В текущих реалиях стоимости привлечения денежных средств секьюритизация оказывается одним из наиболее востребованных инструментов на рынке», — вторит начальник управления развития ипотечного бизнеса банка «ФК Открытие» Дмитрий Вагабов.

«Фабрика ИЦБ» была создана при АИЖК 17 мая 2016 года. Перед агентом поставлена задача по привлечению финансирования на рынок ипотеки России.

Инвесторы не толпятся

По оценкам Андрея Сучкова, к очевидным преимуществам бумаг «Фабрики ИЦБ» относятся льготное налогообложение, пониженная регулятивная нагрузка на капитал и повышенная по сравнению с ОФЗ доходность. Казалось бы, перечисленного достаточно, чтобы обеспечить стабильный интерес инвесторов. Однако такой интерес зачастую не подтверждается.

«Наполнение» инвесторами с 2013 года пошло на убыль, — сообщает директор инвестиционно–торгового департамента Абсолют Банка Сергей Михайлов. — Для нас, как оригинатора, наличие спроса на наши бумаги является одним из самых критических факторов, для того чтобы начинать следующие сделки.

И каждый раз проблему приходится решать чуть ли не по новой».

То есть утверждать, что рыночный сегмент ожил и заработал без дополнительного стимулирования, преждевременно.

Андрей Сучков также рассказывает, что для сохранения интереса потенциальных инвесторов ВТБ пришлось проделать дополнительную работу.

Дело в том, что в базовых условиях программы «Фабрика ИЦБ» купонный доход по бумагам — плавающий и зависит от изменения доходности портфеля в связи с рефинансированием и досрочным погашением ипотечных кредитов. А это является дополнительным риском для инвесторов.

И чтобы повысить привлекательность ипотечного бонда, ВТБ оказался вынужден использовать процентный своп с амортизацией для фиксации купонных выплат.

Своп был структурирован по российскому законодательству. Согласно договору, ипотечный агент фабрики обменивал плавающие поступления на фиксированные. «Могу с уверенностью сказать: это стало одним из решающих факторов успешной продажи данных бумаг рыночным инвесторам», — резюмирует Сучков.

Чехарда требований

Специалисты сталкиваются и с другими проблемами. Самая болезненная — постоянная правка действующих нормативов. «Больше года мы пытаемся доделать пятую сделку. И регулярно нам приходится начинать все заново, — жалуется Сергей Михайлов. — Я не хочу сказать, что изменения в нормативной базе носят негативный характер. Но их влияние на незакрытые сделки приводит к явным проблемам».

Кроме того, участников рынка сильно затронула проблема с рейтинговыми агентствами. С 1 января 2017 года в России деятельность кредитных рейтинговых агентств регулируется ФЗ–222. Из–за «санкционной войны» национальная рейтинговая шкала имеет преимущество перед международной, и только она используется для регуляторных целей.

«Но наши агентства еще не имеют достаточно опыта для рейтингования таких сложных сделок, — отмечает Сергей Михайлов. — А у части РА до сих пор не утверждена и не согласована с ЦБ методология».

Определенные проблемы сопряжены с проверкой закладных. «Закладные из регионов по нескольку раз привозились в Москву, — рассказывает Михайлов. — Вся эта логистика однозначно увеличивает как сроки проведения сделки, так и ее стоимость».

Важно

В итоге избыточная громоздкость процедуры подталкивает банкиров искать другие решения.

«Перед Новым годом, устав бесконечно переписывать документы, мы провели сделку по продаже пула кредитов буквально за 3 недели, — поясняет представитель Абсолют Банка. — Такие сделки вполне способны конкурировать с секьюритизацией, и в возможности выбора есть свои плюсы».

Фондирование —всему голова

В любом случае имеющие опыт банки покидать этот рынок не собираются. Более того, обозначается рост планов.

Как поясняют в Банке жилищного финансирования, в наступившем году через «Фабрику ИЦБ» кредитор планирует закрыть еще одну–две сделки.

И если Центробанк, как обещает, до конца квартала выпустит постановление о порядках расчетов банками рисков при секьюритизации, БЖФ, вероятно, дополнительно будет инициировать многотраншевую сделку.

Это говорят в банке, которому удалось создать уникальную для России кредитную структуру, практически сделав дубль модели американской ипотечной компании, финансирующей свое ипотечное кредитование главным образом за счет выпуска ИЦБ.

«Мы планируем как организовать выпуск ценных бумаг на основе наших портфелей, так и выступить организаторами выпусков других банков на сумму свыше 150 млрд рублей», — обещает и Андрей Сучков.

В целом же эксперты связывают будущее российского рынка с полномасштабным введением новых правил игры. «Все зависит от того, каким будет полный набор регулятивных требований к банкам, включенных в «Базель III», — считают, например, в ВТБ.

При этом никто из аналитиков не сомневается, что в нынешнем году ипотечный рынок продолжит рост. Вопрос только — насколько.

Опираясь на хорошие показатели января, консалтинговая компания «Русипотека» пересмотрела свой годовой прогноз по росту рынка с 20 до 35%. При таких темпах того и гляди фондирования станет не хватать даже банкам с госкапиталом.

Совет

Иными словами, стратегическая ценность секьюритизации для рынка жилищного кредитования станет неоспоримой.

АИЖК иногда предъявляет к кредитам, которые квалифицируются на «Фабрику ИЦБ», избыточно жесткие требования. Причем не допуская вариантов решения проблемы.

Было бы удобнее, если бы не соответствующий каким–то требованиям кредит использовался бы с понижающим коэффициентом, а не вообще вычеркивался из сделки. Кроме того, для банка–оригинатора выпуск ипотечных бондов выглядит как продажа пула кредитов.

Соответственно, теряется процентная маржа — вы становитесь очень зависимы от текущих объемов выдачи, нет эффекта накопления.

Руслан Исеев

председатель правления Банка жилищного финансирования

В сегменте траншевых облигаций (когда под одно ипотечное покрытие выпускается несколько выпусков (траншей) облигаций. — Ред.) узким местом оказывается компетентность институциональных инвесторов.

Зачастую управляющие компании пытаются экономить на аналитике и не стимулируют сотрудников к развитию. Дайте время, рынок вымоет слабых и заменит их сильными. А «Фабрика ИЦБ» АИЖК больше подходит для физлиц.

Вопрос привлечения таких инвесторов прежде всего упирается в финансовую грамотность.

Равиль Юсипов

заместитель генерального директора, руководитель управления фондовых операций УК «Трансфингруп»

Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter

Обсуждаем новости здесь. Присоединяйтесь!

Источник: https://www.dp.ru/a/2018/04/01/Ipotechnaja_bondiada

Ссылка на основную публикацию