Что такое ипотечный сертификат участия (ису)

Ипотечный сертификат участия

Шутки о закабалении ипотекой уже давно гуляют по интернету: тут и «ипотека на полвека», и человек в трусах у дверей банка с подписью «он выплатил ипотеку», и многое другое.

Действительно: брать кредит на 20-30 лет, выплачивая довольно приличный ежемесячный взнос и переплачивая в результате весьма существенную сумму (как процент на остаток долга в течение всего срока погашения задолженности) желающих мало, особенно в ситуации, когда внезапный кризис может лишить тебя работы.

Но что, если посмотреть на ситуацию с другой стороны? Банкам, раздающим ипотечные кредиты, необходимы деньги, причем чем больше сумма выданных кредитов, тем меньше у банка ликвидность в текущий момент, несмотря на получение приличного процента со временем.

Обратите внимание

При этом некоторая ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве собственности на ипотечное покрытие, была бы хорошим активом для сторонних вкладчиков – рисков почти никаких (т.к. если заемщик перестает платить, то как правило лишается квартиры), а процент выше среднего по банковским вкладам. Ибо комфортными ипотечные условия не назовешь.

Данная идея и легла в основу выпуска ипотечных сертификатов участия (ИСУ, аналог американских Mortgage backed securities), собственниками которых могут становиться как частные (вход примерно от 100.000 рублей), так и институциональные инвесторы с высокой ликвидностью — вроде негосударственных пенсионных фондов и страховых компаний.

Хотя закон об ипотечных ценных бумагах был принят еще в 2003 году, развитие этого рынка началось совсем недавно: в 2013 году в России было осуществлено 20 выпусков ипотечных ценных бумаг на общую сумму более 140 млрд. руб. Первой компанией, организовавшей в России выдачу ИСУ, стала «Управляющая компания ГФТ КАПИТАЛ», входящая в финансовую группу ГФТ.

Акции ипотечных сертификатов можно купить и на Московской бирже (брокер ежемесячно зачисляет процент на торговый депозит инвестора; список ИСУ можно найти , выбрав в «Тип инструмента» — «Ипотечный сертификат»). В общем, пока инструмент довольно нов и возможно его ждет неплохое будущее.

К тому же в данный момент ипотечные бумаги могут быть дополнительно интересны из-за высокой ключевой ставки.

По своей сути ипотечные сертификаты весьма похожи на ПИФы, однако выгодно отличаются от них гарантированной доходностью. Юридически все выглядит следующим образом. Пул закладных, полученных банком от ипотечных заемщиков, продается управляющей компании (переходит под ее доверительное управление).

При этом банк восстанавливает ликвидность. УК под полученные закладные выпускает ИСУ и продает их инвесторам. Весь денежный поток, приходящий по этому пулу, поступает к инвесторам, которые приобрели ипотечные сертификаты.

Если какой-то заемщик не платит по закладной, то УК обычно обращается в коллекторное агентство – так как залогом является квартира, инвестиции в ипотечные сертификаты участия довольно надежно защищены.

Важно

По другой схеме происходит обмен: банк передает закладные УК, а она выпускает под них ИСУ и отдает сертификаты банку, который сам занимается их продажей (однако дивиденды инвесторы все равно получают от УК); этот вариант выглядит так:

Выпуск ипотечных сертификатов участия возможен в случае соблюдения следующих условий:

размер их эмиссии не должен превышать общей стоимости всех ипотечных активов;

срок их обращения не должен превышать срок действия договора об ипотечном кредите;

общая стоимость всех выпущенных эмитентом сертификатов не должна превышать 50-кратного размера капитала эмитента;

минимальный объем выпуска сертификатов должен быть не менее суммы, эквивалентной ста тысячам евро по курсу Национального Банка.

Основным недостатком ИСУ является то, что доходность по ним может оказаться меньше планируемой (т.к. зависит от того, насколько пунктуально погашаются платежи), но риск потери основной суммы инвестиций в ипотечные сертификаты крайне мал.

Так как пулы нередко составляются из тысяч закладных, хорошая диверсификация снижает риск недополучения дохода.

Кроме того, низкая ликвидность сертификатов (возможно временная) и извечный риск экономической нестабильности в России также снижают цену этого долгосрочного (по сути два десятка лет) инвестиционного инструмента.

Источник: https://investprofit.info/isu/

Ипотечный сертификат участия с ипотечным покрытием в 2018 году

Инвестиции в недвижимость в России остаются чуть ли ни единственным вариантом выгодного вложения денег, как среди крупных финансовых организаций, страховых компаний или инвестиционных фондов, так и большинством населения, где используются традиционные формы вложения капитала, так и более современные, такие как, ипотечный сертификат участия.

При всех своих достоинствах,:

  1. как надежность,
  2. постоянный рост стоимости квадратного метра,

У этой инвестиции есть один существенный недостаток. Этот недостаток связан с тем, что проведение сделок с объектами недвижимости занимает существенный период времени.

  • От момента покупки на стадии строительства, до момента реализации объекта на открытом рынке, в лучшем случае такие сроки составляют 1 -1.5 года. Понятно, что такой временной разрыв подвергает инвестора значительному риску, в том числе и связанному с резким обесцениванием рубля, как национальной валюты. Что по крайне мере было уже два раза за последние четыре года (2014 и 2016 гг.)

Некоторым образом частично эта проблема инвесторов была решена в самом начале 2000 гг., когда на рынок инвестирования вышли, так называемые Закрытые фонды недвижимости или ЗПИФ, которые инвестировали деньги миллионов вкладчиков в различные девелоперские проекты по всей стране.

Но кроме этой схемы, у которой есть тоже немало недостатков, есть также вариант использования в качестве инвестиции в недвижимость ценные бумаги.

В этой статье мы как раз и расскажем о такой ценной бумаге, которая имеет название – Ипотечный сертификат участия или ипотечная закладная (образец закладной тут). О том, в чем заключается преимущество ее использования инвесторами, а также на каких принципах работает такая схема инвестирования в недвижимость.

Принцип работы ипотечных ценных бумаг, формы выпуска и обращения

Использование ценных бумаг в качестве инвестиционного инструмента на рынке недвижимости, пришло в Россию с западных рынков капитала, где эта форма инвестирования существует несколько десятков лет.

Общий принцип работы ипотечной бумаги состоит в следующем

  1. Допустим, строится объект недвижимости — дом. Этот дом продается в кредит собственнику, о чем между ним и девелопером (строителем) или банком заключается кредитное соглашение. Этот кредитный договор (образец договора тут)обеспечивает его держателю постоянный финансовый поток в виде платежей по кредиту, плюс проценты по нему.

  2. С этим договором девелопер идет в банк для того, чтобы получить в свою очередь у банка кредит. В качестве средства обеспечения предоставляет указанный договор с покупателем дома. Банк под этот договор выдает девелоперу кредит, и он продолжает строить дом.
  3. Далее банк, имея на руках множество таких кредитных договоров, под них выпускает ценные бумаги, т.е.

    ту самую ипотечную закладную. Эти закладные выпускаются в обращение банком на открытом рынке, в том числе и на фондовой бирже, где инвесторы охотно покупают такие бумаги, так как они в конечном итоге обеспечены недвижимостью.

Суть схемы состоит в том, что пока еще дом строится, деньги, вложенные в его строительство, инвестиции уже обращаются на рынке, принося доход и девелоперу, и посредникам (банкам), и тем, инвесторам, которые будут покупать такие ценные бумаги.

Что касается наших российских реалий, то впервые ипотечные сертификаты подобные ипотечным закладным появились в 2003 году и их выпуск, обращение были регламентированы законодательным актом в виде ФЗ от 11 ноября 2003 года № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах».

  • Согласно этого закона, гарантом исполнения обязательств перед инвесторами по ипотечной  ценной бумаге, т.е. ИСУ, является организация ее выпустившая. Кто может выпускать такие ценные бумаги.
  1. Банки, выступающие в качестве посредника или андеррайтера по сбору пула ипотечных закладных и выпуска на их базе ИСУ.
  2. специальные ипотечные агентства, работающие по государственным программам развития рынка ипотечного кредитования, такие, например, как АИЖК (Агентств ипотечного жилищного кредитования).
  3. девелоперские холдинги, имеющие масштабные строительные объекты.

Ценная бумага, выпускающаяся под залог недвижимости, в частности ИСУ, является активом самого высокого класса надежности (т.е. имеет инвестиционный рейтинг не ниже А). Это обусловливает высокий спрос на них со стороны инвесторов. Купить такую ценную бумагу может практически любой человек.

Для чего необходимо заключить брокерское соглашение с одной из брокерских компаний, работающих на фондовом рынке и через нее уже потом, либо самостоятельно, либо при поддержке инвестиционных консультантов осуществить покупки таких ценных бумаг.

Также в продажу ИСУ предлагают банки и страховые компании, которые имеют в составе своего кредитного портфеля подобные активы.

Несомненно, ИСУ как инструмент

Чем привлекательны ИСУ и какие у них есть недостатки

Инвестирования в недвижимость, предоставляет возможность любому инвестору вложить свои деньги в рынок недвижимости. Действительно не у всех имеется лишних 5-10 млн.

рублей, чтобы купить квартиру и получать доходы от нее.

Поэтому главное достоинство ИСУ – это реальный вариант инвестору с любым  капиталом участвовать в инвестиционном проекте, стоимость которого может достигать нескольких   миллиардов.

К другим преимуществам ИСУ также относятся:

  • относительно высокая доходность по ипотечным ценным бумагам, которая обусловлена постоянно расширяющимся спросом на рынке недвижимости, особенно в крупных городах страны, таких как Москва, Петербург, Екатеринбург, Новосибирск и др. Средняя норма прибыли по ИСУ на 2017 -2019 год составляет порядка 11% в год. Это как минимум в 1.5 раза выше, чем доход по банковским депозитам.
  • с помощью ИСУ можно диверсифицировать любой инвестиционный или кредитный портфель, придавая ему более устойчивый характер, за счет ценных бумаг, имеющих фиксированную доходность, тем более с гарантийным обеспечением, в виде строящихся или уже построенных домов, квартир или коттеджных поселков.
  • длительный инвестиционный горизонт таких бумаг как ИСУ позволяет спланировать личный капитал на сроки до 35 — 40 лет включительно.
  • высокий рейтинг надежности ИСУ, как ценной бумаги на фондовых площадках страны, в первую очередь на ММВБ (московской фондовой бирже), где ИСУ в основном и обращаются.
  • относительно постоянный приток прибыли по ИСУ у инвестора в виде промежуточных дивидендов или процентов, которые исчисляются и выплачиваются инвесторам не реже одного раза в квартал (раз в три месяца).

Это не только значительно упрощает сам процесс рефинансирования долга.

Простыми словами, выпуск предоставляет владельцу ИСУ следующие права – снижение ставки кредитования, реструктуризация ипотеки, право досрочного погашения. И банки нередко охотно идут на подобные условия, так как имеют супернадежного заемщика.

Если же говорить о недостатках ИСУ

Самая главная их проблема состоит в том, что рынок ИСУ в России пока еще не сильно развит  как это, например, происходит в США, где рынок ипотечных закладных имеет капитализацию на финансовых рынка порядка 3 трлн. долларов.

Для  сравнения, на конец 2016 года в высший котировальный список «А» попало 15 выпусков ипотечных сертификатов участия. В среднем на сентябрь 2016 года на Московской бирже происходило 80 сделок в месяц по ипотечным сертификатам участия. В сентябре 2016 года на Московской бирже было совершено 154 сделки на сумму более 8 млрд. рублей.

Другим недостатком ИСУ в российском исполнении является то, что доходность по той или иной ИСУ сильно зависит от того, как реализуется проект застройщиком и введением объектов в эксплуатацию. Т.е.

здесь присутствует риск использования ИСУ, выпущенных не добросовестными девелоперами. Хотя от слишком рискованных ИСУ, банк их выпускающий, старается воздерживаться.

Тем самым сами банки немного страхуют рынок  ценных бумаг от откровенных фейковых сделок.

В качестве заключения

Совет

остается только отметить, что развитие рынка ипотечного кредитования посредством ценных бумаг в России еще ждет своего продолжения. Причем, как видится уже сейчас, подобные сделки на рынке недвижимости  будут проводиться с помощью более современных ипотечных цифровых смарт – контрактов на платформах блокчейн.

Источник: https://irg77.ru/ipoteka/chto-takoe-ipotechnyj-sertifikat-uchastiya/

Бухгалтерия и бизнес

  • Уголовный закон прекращает действие в результате
  • Гражданское законодательство находится в ведении
  • Правовое государство — понятие и основные признаки
  • Субъективное право: понятие, виды, значение
  • Энциклопедия бандитских татуировок
  • Что стало основанием деления преступлений на виды, критерии для определения их типа
  • Официальное толкование права
  • Понятие и значение объекта преступления
  • Какие дела рассматривает мировой суд: специфика деятельности
  • Нормативно-правовые акты рф
  • За какие татуировки на зоне может быть спрос
  • Техника безопасности при проведении монтажных работ
  • Функциональные свойства и качества
  • Виды объектов преступления
  • Нарушение государством прав, предусмотренных Конвенцией или Протоколами к ней после ратификации
  • Что такое прилегающая территория
  • Продажа жилой недвижимости, которая обременена рентным обязательством
  • Города и провинции канады
  • Условия и документы для усыновления или удочерения
  • Чем занимаются в тюрьме. Как проходит досмотр? Как сохранить здравый рассудок
  • Законодательный акт: определение, особенности и виды
  • Общие правила составления актов
  • Характерные черты субсидий
  • Неофициальное и официальное право
  • Истёк ли срок исковой давности?
  • Виды гражданских правоотношений
  • Применение последствий оспоримой сделки
  • Срок исковой давности по гражданским делам
  • Государственный жилищный сертификат — что это такое?
  • Для чего нужна экспертиза проектной документации
  • Лишение права вести деятельность или работать в качестве должностного лица
  • Какая жизнь в тюрьме. Как выжить в тюрьме? Как вести себя в камере? Что делать, если тебя задержали или арестовали
  • Основные функции государства
  • Порядок осуществления инструктажа по технике безопасности на предприятии
  • Правосознание: понятие, структура, виды, функции
  • Что такое федеральный закон
  • Нормативные акты по трудовому праву
  • Платежное требование и платежное поручение: отличия и условия использования
  • Вредные производственные факторы по профессиям – основные моменты
  • Современная дорога может включать много элементов
  • Гражданское законодательство находится в веденииКомментарий к Ст. 3 ГК РФ 1. Понятие. Гражданское законодательство (в широком смысле) — это вся система признанных государством источников, содержащих нормы гражданского права, действующих в Российской Федерации. Кроме законов и…Персонал
  • Субъективное право: понятие, виды, значениеодин из обязательных компонентов содержания правоотношения представляет собой вид и меру возможного поведения управомоченного субъекта. Оно включает возможности троякого порядка: а) возможность обладателя субъективного права определить свое…Банки
  • Энциклопедия бандитских татуировокСубкультура АУЕ в считанные годы распространилась почти по всей территории страны, массово внедряясь в школы, интернаты и ПТУ. Основной контингент – дети в возрасте от 10 до 17 лет, т.е. самая беззащитная часть населения, и главное – та её часть,…Бухгалтерия

Источник: https://buhof.ru/banks/mortgage-certificate-what-is-mortgage-participation-certificates/

Что такое «ипотечный сертификат участия»? Ипотечный сертификат

Ипотечный сертификат

Ипотечный сертификат — это ценная именная бумага, которая удостоверяет право обладателя на получение определенной денежной суммы, полученной путем реализации конкретно оговоренных обязательств по ипотечному покрытию.

Выдачу ипотечных сертификатов могут проводить исключительно организации коммерческого типа, которые имеют необходимые разрешения и лицензию на осуществление управления инвестиционными фондами, в том числе и паевыми, кредитными учреждениями, а также пенсионными фондами негосударственной формы. В 2003 г.

, после подписания Федерального Закона №152-ФЗ, было введено два принципиально новых подвида ценных бумаг: сертификат ипотечного покрытия, а также ипотечные сертификаты участия.

Основные достоинства ипотечного сертификата

  • Отменяет необходимость образования и оформления немалого количества дополнительных соглашений.
  • Вероятность добавления их в ипотечные покрытия и выпуск облигаций.
  • Не требует дополнительного создания и регистрации эмиссионного проспекта, что значительно экономит расходы на создание самого ипотечного сертификата.
  • Оформляется только один договор, основанный на доверительном управлении, а остальные инвесторы вправе к нему присоединяться.

Права держателя ипотечного сертификата

Ипотечный сертификат участия наделяет его обладателя такими правами:

  • получать финансовые средства, возникшие в связи с фактическим выполнением обязательств;
  • ожидать от выдавшей организации соответствующего контроля над данным ипотечным покрытием.

Процесс выдачи сертификатов служит основанием для образования общедолевой собственности собственников сертификата ипотечного покрытия, под которые, в принципе, и проводится их выдача.

Негативным моментом, снижающим надежность сертификата ипотечного участия, можно считать достаточно распространенную практику формирования пул обеспечения по ипотечным сертификатам участия, не только из ипотечных закладных, но также и из определенных активов, не имеющих прямого отношения к ипотеке в принципе. Существующие пробелы и недоработки в нынешнем законодательстве только способствуют развитию этого негативного фактора. Для исправления ситуации необходимо рассматривать изменение правил листинга для ипотечного сертификата участия и создавать рабочую группу, которая могла бы проработать существующие недостатки и максимально их исправить.

utmagazine.ru

Ипотечные сертификаты участия с ипотечным покрытием в 2018 году

Ипотечный сертификат участия – именная ценная не эмиссионная бумага, не обладающая номиналом. Главная цель ИСУ заключается в удостоверении доли ее владельца в праве общей собственности по ипотечному покрытию, кроме того, сертификат участия подтверждает право на получение денежных средств по исполненным обязательствам, требования по которым составляют ипотечное покрытие.

Эти и иные права определены Федеральным законом №152 «Об ипотечных ценных бумагах». Несмотря на то, что в 2018 год ипотечные сертификаты участия все еще имеют пробелы в законодательстве, у них есть и определенные преимущества.

Ипотечное покрытие

Ипотечным покрытием называют совокупность требований о возврате основной суммы долга и об уплате процентов, которые обеспечивает ипотека. Требования могут быть удостоверены закладными или ипотечными сертификатами участия.

Ипотечные сертификаты участия с ипотечным покрытием обладают силой только при соблюдении определенных условий, а именно:

  • Основная сумма долга по обязательству по каждому договору или закладной не превышает 70% рыночной стоимости недвижимого имущества (предмета ипотеки), которая была установлена независимым оценщиком.
  • Договор об ипотеке не предусматривает возможность замены или отчуждения недвижимого имущества, находящегося в залоге и являющегося предметом ипотеки, без согласия обладателя залогового права.
  • Заложенное недвижимое имущество застраховано от риска повреждения или утраты в пользу кредитора, при этом сумма страхования не может быть меньше суммы ипотечного требования о возврате суммы основного долга.
  • Предметом договора займа являются только денежные средства.

Ипотечные сертификаты участия не могут входить в состав того ипотечного покрытия, на которое удостоверяют долю в праве общей собственности.

Кто выпускает ИСУ

Выпуск ипотечных сертификатов участия является прерогативой только коммерческих организаций, которые имеют лицензии на осуществление управления инвестиционными фондами, ПИФами, пенсионными фондами на негосударственной основе, а также кредитными организациями.

Выдача ИСУ становится основанием для образования общей долевой собственности между владельцев таких сертификатов на ипотечное покрытие и учреждением, которое регулирует доверительное управление ипотечным покрытием.

Условия доверительного управления

Учреждение доверительного управления происходит посредством заключения договора. Условия официальной бумаги, которая регламентирует доверительное управление ипотечным покрытием, определяются управляющим ипотечным покрытием. Управляющий – это лицо, которое и осуществляет выдачу ипотечных сертификатов участия.

В условия и правила доверительного управления входят такие сведения:

  1. Индивидуальная идентификация ипотечных сертификатов с данным ипотечным покрытием.
  2. Полное наименование управляющего ипотечным покрытием, а также наименования специализированного депозитария и регистратора, который осуществляет ведение реестра владельцев ИСУ.
  3. Права и обязанности управляющего.
  4. Срок действия договора доверительного управления.
  5. Количество сертификатов и порядок их выдачи.
  6. Порядок и сроки выплат финансов по окончанию погашению ИСУ.
  7. Порядок выплаты по каждому ипотечному сертификату денег за счет платежей, которые были получены по обязательствам, если их требования составляют ипотечное покрытие. Срок такой выплаты не должен превышать трех месяцев со дня получения платежей.
  8. Порядок определения денежной суммы, подлежащей к выплате по окончанию погашения ИСУ.
  9. Порядок и сроки регистрации записей в реестре о приобретении, передаче и погашении ипотечных сертификатов владельцами.
  10. Права владельцев ИСУ.
  11. Порядок созыва и проведения общего собрания владельцев сертификатов.

Также документ регламентирует размеры вознаграждения управляющему, депозитарию и регистратору; максимальные размеры расходов по доверительному управлению ипотечным покрытием; порядок раскрытия информации о доверительном управлении, а также иные сведения, установленные законом.

Другие особенности доверительного управления

Управляющий ипотечным покрытием имеет право на внесение изменений и дополнений в условия доверительного управления, если они вступают в силу только после того, как их утвердит общее собрание владельцев сертификатов участия. При этом условия в обязательном порядке должны соответствовать типовым правилам доверительного управления, которые были утверждены законами РФ.

Если возникает ситуация, когда лицензия специализированного депозитария, который ведет реестр ипотечного покрытия, аннулируется, то управляющий этим покрытием может внести в правила изменения.

Эти изменения будут связаны с заменой депозитария. Одновременно на управляющего ложится обязанность принятия решения о созыве общего собрания.

На собрании главным вопросом становится утверждение нового специализированного депозитария.

К договору доверительного управления ипотечным покрытием желающие могут присоединиться посредством приобретения ипотечных сертификатов участия, выдачей которых занимается управляющий.

Другие обязанности управляющего:

  • Получение и прием платежей по обязательствам, требования по которым составляют ипотечное покрытие.
  • Перечисление и выплаты владельцам ИСУ за счет указанных платежей.
  • Обеспечение надлежащего исполнения обязательств.

Договор доверительного управления ипотечным покрытием составляется на срок от 1 года до 40 лет.

Особенности ипотечных сертификатов участия

Ипотечные сертификаты участия подлежат свободному обращению, в том числе допускается участие организаторов торговли на рынке ценных бумаг. Каждый ИСУ удостоверяет равный объем прав, а также одинаковую долю в праве общей стоимости на ипотечное покрытие.

ИСУ не входят в категорию эмиссионных ценных бумагам, а права, которые они удостоверяют, фиксируются в бездокументарной форме. Количество выпущенных сертификатов, удостоверяющих долю в праве общей стоимости, указывают в правилах доверительного управления ипотечного покрытия.

Важной особенностью ипотечных сертификатов участия является отсутствие номинальной стоимости. Не допускается выпуск производных ценных бумаг от ипотечных сертификатов участия.

Учет прав на ИСУ осуществляется на лицевых счетах в реестре владельцев сертификатов, или на счетах депо, при условии, что правила доверительного управления ипотечным покрытием такую возможность предусматривают.

Права держателя и преимущества ипотечного сертификата

Ипотечный сертификат участия наделяет своего владельца определенными правами, а именно:

  • Держатель может получать деньги, полученные в результате фактического выполнения обязательств.
  • Может ожидать от организации выпуска ипотечных сертификатов участия соответствующего контроля над данным ипотечным покрытием.

Ипотечные сертификаты участия обладают и выгодными преимуществами для своих держателей:

  • Отменяют необходимость создания многочисленных дополнительных соглашений.
  • Имеют высокую вероятность их дополнения в ипотечные покрытия и выпуск облигаций.
  • Не требуют дополнительного формирования и регистрации эмиссионного проспекта, что в итоге экономит расходы на создание самого ипотечного сертификата участия.
  • Предполагают заполнение только одного договора, основанного на доверительном управлении.

Есть и негативный момент, который снижает надежность ИСУ, это достаточно распространенная практика осуществления пул обеспечения не только из ипотечных закладных, но и из некоторых активов, не имеющих прямого отношения к ипотеке. Развитию этого фактора способствуют недоработки в законодательстве по этому вопросу.

 Видео: Новый инструмент — ипотечные сертификаты участия

Источник: https://spbnovo.ru/ipote/ipotechnyj-sertifikat.html

Ипотечный сертификат участия (ИСУ): условия и права держателя

В отличие от облигаций с ипотечным покрытием, которые долгое время активно использовались на ипотечном рынке, сертификат участия получил свое признание немногим позже.

Сейчас его продвижение набирает обороты, и это обусловлено множеством преимуществ, в частности, высшим уровнем прибыльности. Сертификат имеет свои особенности, позволяющие с оптимизмом смотреть на новые этапы развития в сфере ипотеки.

Что такое ипотечный сертификат участия (ИСУ) вы узнаете сегодня.

Опираясь на законодательство, регулирующее рынок ипотечных ценных бумаг, можно охарактеризовать ипотечный сертификат участия (ИСУ) как новый вид, предназначение коего состоит в подтверждении доли его хозяина в праве коллективной собственности по ипотечному покрытию. Он полноценно удостоверяет законность средств, полученных во исполнение обязательств, требования по которым, собственно, и формируют базу покрытия.

Обратите внимание

Говоря о таких новых инвестиционных инструментах, как ипотечные сертификаты, ярко выделяется их явная прерогатива, обозначенная наличием действительного объекта недвижимости, выступающего гарантом возможности реального получения ожидаемой прибыли. ИСУ позволяет более широко использовать право требования выплаты насчитываемых процентов по кредитным договоренностям, а также возврата вложенного в бумаги денежного капитала.

Договор, так называемого, доверительного управления может иметь граничный срок до сорока лет, при этом, минимальный период составляет один год. Это свидетельствует о том, что ИСУ не только является надежным инструментом для среднесрочных инвестиций, но и вложений на более длительный период.

Право организации выпуска строго регламентируется действующим законодательством, согласно которому, такими полномочиями наделены исключительно организации коммерческие.

Они должны обладать необходимыми лицензиями, дающими право осуществлять руководство частными инвестиционными фондами, к которым относятся также паевые, негосударственные пенсионные, организациями кредитной сферы деятельности.

Выдача ИСУ – это, своего рода, фундамент, где формируется коллективная долевая собственность на ипотечное покрытие. Участниками процесса становятся все владельцы и регулятор доверительного управления.

Основополагающей для открытия процедуры организации ДУ выступает правоустанавливающий документ – специальный договор. Пункты, оговариваемые его содержанием, определяются лицом, которое отвечает за выдачу ИСУ, т.е. управляющим.

Законом предусмотрены нормы ответственности управленческого лица перед собственниками сертификатов участия, конкретно, компенсация реально причиненного ущерба, который был нанесен нарушением правил. Сюда же причисляется неграмотное распределение сумм финансовых средств, начисленных к выдаче.

Среди рабочих моментов, указываемых договором ДУ, есть ряд обязательных пунктов, необходимость которых определена законодательно, а именно:

  • идентификация с конкретным ипотечным покрытием;
  • официальные данные управителя, а также, оформленные в полном объеме, наименования регистратора и депозитария – лиц, несущих полную ответственность за точное ведение реестра, включая размеры их вознаграждений;
  • основные полномочия управляющего, его спектр должностных обязанностей, безоговорочные права владельцев;
  • точное количество ценных сертификационных бумаг, регламент их выпуска, выдачи;
  • граничный срок действия данного договора ДУ;
  • порядок выдачи средств, начисляемых по каждому единичному сертификату;
  • процедура организации собраний владельцев, регламент их проведения.

Документ также содержит положения, оговаривающие сроки, последовательность, размеры выплат финансовых средств по окончанию погашения. Определенными пунктами условий предусматриваются максимальные суммы расходов, вытекающих из управленческой деятельности.

Необходимые пункты договора формируются соответственно законодательству. Документ утверждается на созыве собственников ИСУ. До того, как условия будут официально одобрены, подписаны, набирая законной силы, управляющий обладает полным правом вносить на свое усмотрение необходимые поправки.

Законодательно оговорены виды солидарной ответственности управленческого органа с депозитарием.

Такие ситуации могут иметь место, если очевиден факт неисполнения последним возложенных на него функций, а назначался он по письменному завизированному указанию управляющего.

Важно

Параллельно существует совместная ответственность управляющего и недобросовестного регистратора, который вел реестр ненадлежащим образом.

Встречаются экстренные ситуации, когда управляющий досрочно организовывает сборы владельцев. Одной из причин выступает аннулирование специальной лицензии, выданной действующему депозитарию.

Поскольку он лишается возможности в дальнейшем выполнять отведенные ему функциональные обязанности, управляющий вносит на рассмотрение другую кандидатуру. Для принятия совместного решения о назначении новой кандидатуры, оглашается информация о внеочередном собрании.

Собственники ИСУ внимательно рассматривают кандидатуру вновь предложенного депозитария, выносят вердикт по его утверждению или отклонению.

Рассматривая свойства сертификатов участия в общей плоскости, нужно сделать акцент на некоторых особенностях, которые определяют их явные отличия на рынке ипотечного продукта от других ценных бумаг. К главным особенностям относятся такие положения:

  • ИСУ не принадлежит разряду эмиссионных бумаг, поэтому процедура его выпуска довольно проста, включает минимальные операционные издержки;
  • правовые аспекты, оговоренные ним, не несут документарной формы;
  • количество выпущенных и выданных ИСУ, которые подтверждают равную долю в стоимости на покрытие, фиксируются положениями ДУ;
  • гарантировано свободное обращение сертификата, так как он не имеет обозначенной собственной стоимости;
  • существует возможность приобрести желаемый ИСУ физическими лицами, а не только институциональными, причем объемы вложений не подлежат каким-либо ограничениям.

Запрещается выпуск каких-либо производных бумаг. ИСУ нельзя назвать долговыми документами, так как они лишь предполагают доход инвесторов от ипотечных активов.

Приобретая ИСУ, его собственник наделяется целым рядом обозначенных прав, получает весомую долю преимуществ. Каждый выпущенный экземпляр этой ценной бумаги устанавливает равноправный спектр прав участников, так же, собственно, как и равную долю среди коллективной собственности.

Каждый, отдельно взятый, владелец наделен правом полноценного участия в сборах, которые проводятся среди владельцев таких сертификатов с целью обсуждения насущных вопросов, принятия необходимых решений.

Совет

Вполне правомерным может стать требование собственника о надлежащем выполнении своих функций управляющим.

Неоспоримым остается право требовать установленные выплаты по сертификатам, требования по которым составляют ипотечное покрытие.

Что же касается преимуществ – они довольно предпочтительны для держателей ИСУ главным образом тем, что исключают необходимость заключения сопутствующих дополнительных правовых соглашений. Они могут быть достаточно многочисленными, что повлечет определенные материальные, временные потери.

В данном случае отсутствует нужда в разработке эмиссионного проспекта, дальнейшего его продвижения, что способствует солидной экономии расходов. Преимуществом можно назвать оформление лишь одного комплексного договора, основывающегося на доверительном отношении.

К нему могут присоединиться другие инвесторы.

Хотя законодательная основа, регламентирующая такие понятия, как ипотечное покрытие и сертификат участия была принята еще 2003-м годом, она дополнялась, усовершенствовалась еще долгое время.

Нормативная база с годами расширялась, находя новые возможности реализации.

Первый ипотечный сертификат был выпущен лишь девять лет спустя, но сейчас он уже зарекомендовал себя, как выгодный вариант вложения средств, став высоколиквидным финансовым инструментом.

Также вам будет интересно узнать про секьюритизацию ипотечного кредита.

Ждем ваши вопросы в комментариях. Будем признательны за оценку поста.

На сайте работает круглосуточная юридическая поддержка. За бесплатной консультацией обращаетесь через специальную форму на сайте.

Источник: http://mari-a.ru/ipoteka/ipotechnyj-sertifikat-uchastiya-isu-usloviya-i-prava-derzhatelya

Ипотечные сертификаты участия начинают завоевывать рынок доверительного управления

Новые финансовые инструменты — ипотечные сертификаты участия — пока делают первые шаги по завоеванию рынка доверительного управления.

Их целевая аудитория — пенсионные накопления граждан, нуждающиеся в долгосрочных консервативных инструментах. Эти ценные бумаги обладают целым рядом преимуществ по сравнению закрытыми ПИФами и ипотечными облигациями.

Впрочем, участники рынка не сбрасывают со счетов и специфические риски новых инструментов.

Прозрачное покрытие

Обратите внимание

Ипотечные сертификаты участия (ИСУ) — это ценные бумаги, обеспеченные ипотечным покрытием и удостоверяющие права их владельца на часть этого покрытия и получение дохода по нему. Принципиальная возможность использовать ипотечные сертификаты участия появилась еще в 2003 году, после принятия закона «Об ипотечных ценных бумагах».

Однако первый выпуск ИСУ состоялся лишь девять лет спустя, в июле 2012 года, после того как были разработаны необходимые изменения и дополнения нормативной базы, принятые в дальнейшем ФСФР. Первой компанией, организовавшей выпуск ИСУ, стала «ГФТ Капитал» (в настоящее время этот выпуск передан в управлении компании ГФТ ПИФ).

Но лишь с конца 2013 года этот сегмент рынка доверительного управления начал набирать популярность. К этому времени еще четыре управляющие компании зарегистрировали правила доверительного управления ипотечного покрытия ИСУ — «Коммершиал проперти траст», «ЕФГ Управление активами», «Эмпайр Траст», «Академ-Финанс».

К настоящему времени развитием подобных программ занимается около десятка компаний, а суммарный объем рынка (стоимость ипотечного покрытия) на 31 марта 2014 года превышала 12,3 млрд руб. по шести выпускам ИСУ.Новые финансовые инструменты можно отнести к консервативному классу.

Они обладают свойствами облигаций как с ипотечным покрытием, так и закрытых паевых ипотечных фондов, однако обладают и дополнительными особенностями и преимуществами. Как отмечается на сайте «ГФТ Капитала», одним из основных преимуществ над облигациями с ипотечным покрытием является простота процедуры выдачи ИСУ.

Сертификат не является эмиссионной ценной бумагой, и, следовательно, не требуется создания и регистрации проспекта эмиссии, что существенно сокращает расходы по выпуску. Кроме того, отпадает необходимость создания SPV, специализированной организации, которая будет выдавать сертификаты участия, и оформления большого количества договоров.

В отличие от ипотечных облигаций сертификаты могут быть выданы обычной управляющей компанией. Кроме того, необходимость использования SPV ограничивает количество выпусков облигаций с ипотечным покрытием, под которые создается эта организация, тогда как при выпуске ИСУ такого ограничения нет.

В состав ипотечного покрытия могут входить права требования по ипотечным кредитам и займам, как удостоверенные, так и не удостоверенные закладными. Как отмечает гендиректор «ЕФГ Управление активами» Алексей Кузнецов, «ИСУ обеспечены ипотечным покрытием, понятным и прозрачным активом».

Фактически в состав покрытия могут входить различные виды недвижимости, как коммерческая, так и жилая, а также земельные участки, которые служат залогом по выданным заемщикам кредитам, поясняет эксперт. За учет, сохранность активов, а также контроль за распоряжением имуществом отвечают специализированные депозитарии.

В настоящее время в выпусках ИСУ задействованы крупнейшие российские спецдепы — Газпромбанк, «Гарант», «Инфинитум», депозитарная компания «Регион», Центральный депозитарий фондов.Приятной особенностью для владельцев ИСУ, особенно для институциональных инвесторов, является возможность получения регулярных выплат, раз в месяц.

Важно

При этом, как указывает руководитель направления спецдепозитарного обслуживания специализированного депозитария «Инфинитум» Екатерина Осипова, «средства, полученные управляющим ипотечным покрытием от платежей по ипотечным кредитам, должны быть выплачены владельцам сертификатов максимум в течение трех месяцев со дня их поступления в состав ипотечного покрытия».

ИСУ предоставляет более широкие возможности использования ипотечного покрытия. Так, срок действия паевого фонда при его формировании ограничен 15 годами. Вместе с тем срок действия договора доверительного управления ипотечным покрытием можно растянуть на 40 лет.

Как отмечают специалисты консалтинговой компании «Линия право», в паевой фонд не могут передаваться ипотечные кредиты, выданные на 20 и 25 лет, которые сегодня востребованы на рынке. В этом случае удобнее использовать ипотечные сертификаты участия. В настоящее время некоторые выпуски ИСУ имеют сроки 26 и 40 лет.

Так как сертификат является ипотечной бумагой, то их может приобретать более широкий круг инвесторов, в частности пенсионные фонды на средства пенсионных накоплений и страховые компании на собственные средства. Кроме того, временно свободные средства могут размещать в этих бумагах Фонд обязательного страхования вкладов физических лиц и государственные корпорации.

В компании «ЕФГ Управление активами» ориентируются в первую очередь на институциональных инвесторов, «для которых этот финансовый инструмент может стать дополнением таких консервативных ценных бумаг, как облигации», отмечает господин Кузнецов.Особенностью ипотечного сертификата участия является и налогообложение дохода по этой ценной бумаге. Как поясняет Алексей Кузнецов, «при обслуживании кредитов заемщик выплачивает проценты и погашает основное тело долга. Поэтому у владельца ипотечных сертификатов участия образуется два вида дохода, отличающиеся налоговыми последствиями». В этом случае проценты по кредиту выплачиваются в виде дохода по ИСУ и облагаются ставкой в 15%. Погашение тела долга и выплаты соответствующей доли держателю сертификата не облагается налогом, но приводит к снижению стоимости ценной бумаги. «Это ситуация чем-то напоминает выплату дохода по амортизируемой облигации, когда владелец ценной бумаги получает и купон, и часть ее стоимости»,— указывает Алексей Кузнецов.

Доверие на контроле

Несмотря на всю простоту и привлекательность этого инструмента, он несет в себе и определенные риски, которые необходимо контролировать. В первую очередь к ним можно отнести риски дефолта или несвоевременности платежей по ипотечным кредитам.

По словам Екатерины Осиповой, такая ситуация «может повлечь за собой уменьшение выплат владельцам ИСУ или снижение стоимости ипотечного покрытия». Впрочем, как напоминает Алексей Кузнецов, при неблагоприятном стечении обстоятельств недвижимость, находящаяся в залоге, реализуется, а полученный доход в итоге выплачивается владельцам ИСУ.

Безусловно, недвижимость сложно отнести к ликвидным активам, поэтому владельцам сертификата придется подождать определенное время, прежде чем они получат возмещение.

Совет

Как отмечают специалисты «Линии права», управляющие ипотечным покрытием обязаны обеспечить надлежащее исполнение обязательств по закладным и поддержание качества закладных, входящих в ипотечное покрытие.

В качестве примера они приводят мониторинг финансового состояния заемщика или обращения взыскания на заложенное имущество в целях удовлетворения требований из договора займа.

По словам Екатерины Осиповой, «риск неправомерных действий управляющего ипотечным покрытием в значительной степени снижается с учетом установленной законодательством необходимости предварительного согласования совершаемых с имуществом ИП операций со специализированным депозитарием и последующим их контролем».

Кроме того, владельцы ИСУ несут и риск рыночной ликвидности. Управляющая компания, занимающаяся доверительным управлением ипотечного покрытия, не обязана выкупать сертификаты у инвестора. В этом случае важную роль играет организация вторичного обращения сертификата на фондовом рынке. В настоящее время объем торгов на бирже невелик.

Из шести выпусков ИСУ, зарегистрированных на Московской бирже, в этом году редкие сделки заключались лишь с бумагами трех выпусков. Причем лишь бумаги ИСУ-2 управляющей компании ГФТ ПИФ имели ликвидность — в марте в отдельные дни с ними заключалось по десять сделок.Пока нет требования публичного раскрытия информации о составе ипотечного покрытия. В условиях, когда инвесторов немного, этот вопрос может оперативно решаться при их взаимодействии с управляющей компании. Однако впоследствии наверняка потребуется внесение изменений в законодательство.

Управляющие компании надеются на развитие нового сегмента рынка. По мнению Алексея Кузнецова, «должно пройти еще год-два, чтобы инвесторы привыкли к новому инструменту, чтобы научились его правильно использовать».

Коммерсант, 05.05.2014
 Дмитрий Ладыгин

Источник: http://rusipoteka.ru/ipoteka_i_nedvizhimost/ipoteka_stati_2014/ipotechnye_sertifikaty_uchastiya/

Ипотечный сертификат участия это

Таким образом, держатель ИСУ получает общую долевую собственность в ипотечном покрытии. Вторичного рынка ИСУ на Московской бирже практически нет, поэтому почти все «стаканы» пустые. В среднем, 1 лот ИСУ равен 1 сертификату.

Бывают исключения, к примеру, ИСУ «Берег моря» 1 лот равен 10 сертификатам.

покрытие могут составлять только обеспеченные ипотекой требования о возврате основной суммы долга и (или) об уплате процентов по кредитным договорам и договорам займа, в том числе удостоверенные закладными, и (или) сертификаты участия, удостоверяющие долю их владельцев в праве общей собственности на другое ипотечное покрытие, денежные средства в валюте Российской Федерации или иностранной валюте, а также государственные ценные бумаги и недвижимое имущество. Следовательно, происходить секьюритизация ипотечных кредитов.

Ипотечный сертификат участия (ИСУ)

Однако и риски при этом распределены на всех владельцев ИСУ, тогда как в случае облигаций они максимально сосредоточены на банке-оригинаторе.

  1. сокращается объем юридической работы по подготовке и заключению необходимых договоров;
  2. не требуется создавать специальную компанию (SPV);
  3. снижаются операционные издержки и время подготовки выпуска: с 9 – 12 месяцев для ипотечных облигаций до 2 – 3 месяцев для выпуска ИСУ.
  4. уменьшается количество инфраструктурных компаний, необходимых для реализации сделки;

Приобретая ИСУ, инвестор получает доходность со всего пула кредитов.

Ценные бумаги в виде сертификатов также служат основой, на которую опираются и на которой учреждаются процессы управления покрытием.

Долевая собственность покрытия общего характера возникает именно в момент утверждения.

В рамках процесса управления покрытием предусмотрена возможность подписания договора доверительного управления на срок от 1 до 40 лет. Ценные бумаги рассматриваемого типа лишены номинальной стоимости, но при этом доступны на рынке ценных бумаг по принципу свободного обращения.

Обратите внимание

Ипотечные сертификаты участия свободно обращаются, в том числе через организаторов торговли на рынке ценных бумаг.

Количество ипотечных сертификатов участия указывается в правилах доверительного управления покрытием.

Учет прав на ипотечные сертификаты участия осуществляется на лицевых счетах в реестре владельцев сертификатов участия и, если это предусмотрено правилами доверительного управления ипотечным покрытием, на счетах депо депозитариями, которым для этих целей в реестре владельцев ипотечных сертификатов участия открываются лицевые счета номинальных держателей.

Ипотечные сертификаты — новый способ инвестиций в недвижимость в России

Но, как показала практика управления капиталом частных инвесторов (вкладчиков) такими инвестиционными компаниями, доходность от таких вложений в редких случаях перекрывала инфляцию, и инвесторы могли бы и сами более эффективно распорядится своими капиталами.

Тем не менее, существует и другая альтернатива инвестиций в недвижимость, о которой почему — то мало говорится широкой публике.

В данном случае речь идет о таких инвестиционных инструментах, как ипотечные сертификаты участия (ИСУ), которые формально появились в 2003 году.

Выдача ИСУ становится основанием для образования общей долевой собственности между владельцев таких сертификатов на ипотечное покрытие и учреждением, которое регулирует доверительное управление ипотечным покрытием.

Также документ регламентирует размеры вознаграждения управляющему, депозитарию и регистратору; максимальные размеры расходов по доверительному управлению ипотечным покрытием; порядок раскрытия информации о доверительном управлении, а также иные сведения, установленные законом.

Процесс выдачи сертификатов служит основанием для образования общедолевой собственности собственников сертификата ипотечного покрытия, под которые, в принципе, и проводится их выдача.

Негативным моментом, снижающим надежность сертификата участия, можно считать достаточно распространенную практику формирования пул обеспечения по ипотечным сертификатам участия, не только из ипотечных закладных, но также и из определенных активов, не имеющих прямого отношения к ипотеке в принципе.

Ипотечный сертификат участия: что это такое и на сколько выдается

Но они не имеют своей оглашенной стоимости и любые другие ценные бумаги, выпущенные на основе их, являются недействительными.

Выпускать и выдавать могут только коммерческие предприятия, получившие лицензии на ведение деятельности по управлению инвестиционными портфелями и паевыми вкладами, добровольными пенсионными фондами и кредитными организациями.

Законодательством установлен минимальный размер для выпускаемых ценных бумаг – общая сумма сертификатов составляет не менее 100 тыс.

Источник: http://myeconomist.ru/ipotechnyj-sertifikat-uchastija-ehto-19287/

Ипотечные сертификаты участия – это будущее рынка

29 мая 2014, 21:31

Какие же основные отличия между облигациями и ипотечными сертификатами участия, на данный вопрос дал ответ Щеглов Александр, заместитель генерального директора АИЖК, руководитель дивизиона «Мастер-сервис».

— Ипотечный сертификат участия, что это такое? Каким образом она появляется? Есть ли какой-либо законодательный акт, в котором подробно описано о действии данной ценной бумаги?

Для начала необходимо более подробно остановиться на ИСУ, так как в основе находится ипотечный заём. Под ипотекой подразумевается долгосрочный кредит, сроком около 25 лет, который обеспечен надежным и ликвидным залогом в виде жилья, на которое и выделяются денежные средства. Относительно оформления отличие потребительского кредита от ипотеки является наличие ценной бумаги или закладной.

Использование ценных бумаг дает множество преимуществ для оборота активов – их легче продавать, закладывать, покупать и учитывать. Также есть закон (№ 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» от 11.11.2003 г.) регулирующий выпуск и оборот производных (от пулов ипотеки) ценных бумаг – облигаций с покрытием ипотеки и сертификатов ипотечного участия.

Важно

Стоит заметить, что первые уже давно себя зарекомендовали и пользуются популярностью, то развитие сертификатов ипотечного участия заметно отстает от всего этого. Обеспечение ипотечных облигаций происходит за счет пула закладных. Чаще всего денежный поток поступает в виде транша, переводится старший и младший перевод.

В случае верного оформления сделки старший транш является платежом с невысоки риском, и он получает рейтинг. Кроме того, законодательство позволяет использовать средства консервативных инвесторов, таких как страховые организации и пенсионные фонды. Что касается младшего транша, то он остается на балансе оригинатора, т.е.

банка, который выдал ипотечный кредит, под его же и были выпущены облигации.

ИСУ (ипотечный сертификат участия) – это ценная именная бумага, которая подтверждает долю владельца сертификата в праве общей собственности на использование ипотечных средств, кроме того, дает право на снятие денежных средств, обретенных в результате выполнения обязательств, требования к которым имеют ипотечное покрытие, есть также и другие правила, но они все предусмотрены согласно закону «Об ипотечных ценных бумагах». Главным преимуществом ИСУ является его простота. В результате не сложного документа, соответственно снижаются затраты на выпуск и сопровождение. Кроме того, ИСУ не является эмиссионной ценной бумагой. При выписке сертификата нет необходимости в создании SPV и оформлении дополнительных документов. Самой главной особенностью является возможность внедрения ИСУ в выпуск облигаций с ипотечным покрытием. Можно ИСУ сравнить с паевым инвестиционным фондом. Пул по закладным направляется в доверительное управление, и смысл этого ДУ заключается в том, что все деньги проходят по этому пулу и далее находятся во владении инвесторов, тех, кто приобрел сертификаты. Главные механизмы уменьшения рисков ИСУ – это умелое разнообразие пула закладных, а также эффективная и надежная инфраструктура по обслуживанию.

— Какая задача в этой системе отводиться управляющей компании?

На данную компанию ложится ответственность по ведению отчетов и перечислению денег владельцам ИСУ, взаимодействие со специальным депозитарием, который составляет учет закладных и отвечает за сохранность первичного актива, непосредственно самой закладной. Естественно данная конструкция проще и дешевле, той структуры которая участвует в выпуске облигаций с ипотечным подтверждением.

— Какие преимущества у ИСУ перед облигациями?

Главным является доходность, потому что основной денежный поток от закладных направляется держателям сертификатов. В случае, когда доходность по облигациям фиксирована, то доход ИСУ является расчетным.

Необходимо понимать, что наступление полного дефолта с использованием сертификатов низкая, за счет верного и правильного формирования пула. Присутствует риск, что доход по бумагам будет ниже запланированного, но риск утратить полную сумму инвестиций в ИСУ минимален.

— Объясните почему сейчас на российском рынке ИСУ не так популярен?

Для развития и создания нового продукта популярным необходимо этому уделить достаточно много времени. Например, для продвижения облигаций АИЖК потратила около пяти лет. А только сейчас мы начали разъяснять принцип работы с ИСУ.

На данный момент количество выпусков ИСУ не много, пилотный выпуск был выполнен АИЖК несколько лет назад и сейчас в обращении есть несколько таких бумаг, но это пока незначительный вклад.

— Расскажите сейчас эти бумаги находятся на бирже или находятся в портфелях покупателей? Происходит ли оборот по этим бумагам?

Совет

Необходимо обратить внимание, если бумагу залистинговать на бирже в лист А, то данный документ могут приобретать самые консервативные инвесторы, такие как страховые компании или пенсионные фонды. А то что приобретают консервативные инвесторы, по закону чаще всего имеют небольшие доходы. А что касается ИСУ он имеет высокую доходность.

— Какие ещё есть особенности при выпуске ИСУ?

Для того чтобы издержки инфраструктуры не поглотили дополнительные доходы ИСУ. Агентство представляет себя качестве арбитра между оригинаторами и инвесторами.

Со стороны оригинатора есть риск получить не самые выгодные программы или иметь издержки на содержание структуры, а со стороны инвесторов наоборот, приоритетной целью получить максимальную выгоду при низких рисках.

Таким образом на АИЖК ложится роль контроля качества пула закладных и управлять издержками.

— Какие управляющие компании могут заниматься выпуском и размещением ИСУ?

Данные компании будут участвовать в конкурсе, а победителем станет именно та, которую выберет АИЖК. Кроме того, на данном конкурсе будут избраны сервисные компании и специальный депозитарий.

— Когда и какое количество банков смогут выпустить ИСУ?

Данную процедуру можно начать в любой момент и приблизительное время самого выпуска занимает около трех месяцев. Это самый оптимальный срок, так как к тому времени «машина заработает» и данный процесс будет поставлен на поток.

-И когда же произойдет этот выпуск?

Сейчас мы занимаемся премаркетингом, т.е. разъясняем рынку особенности данных бумаг. Проводятся конференции, ведутся переговоры с инвесторами. Поэтому дать ответ о конкретной дате пока достаточно сложно. Что касается интереса со стороны инвесторов то он присутствует.

АИЖК сообщило, что готовы выпустить сертификаты на десятки миллиардов рублей, а что касается УК и НПФ то они пока занимают консервативную позицию.

Обратите внимание

Если рассматривать долговой рынок, то здесь инвесторы направлены в основном на работу с облигациями, которые оцениваются стандартными методами, рейтинга и дюрации.

А если говорить о ИСУ, то здесь необходимо принимать во внимание разностороннюю информации и использовать нестандартные методики. Как сообщили в АИЖК, то на первоначальном этапе у нас существует масса вопросов.

— Какой же все-таки доход можно получить использую данную бумагу?

Он составит около 10 – 11%. Но надо понимать, что такой доход можно получить используя текущие пулы закладных, следовательно, именно по той ставке по которой выдается ипотека и соответственно положительно обслуживается. Говорить о каких-либо прогнозах на развитие рынка пока сложно.

— А какое количество банков может упаковать свои кредиты в ИСУ?

Для начала необходимо узнать о потребности в данных бумагах у инвесторов, какие параметры ожидают увидеть страховщики и пенсионные фонды. А уже после этого мы будем подстраиваться отбирать пулы ипотечных займов – таким образом мы будем собирать закладные от различных банков.

Перед нами не поставлена цель выбрать только один банк. Для начала мы определимся с параметрами и будем покупать закладные у всех банков, предлагающих ипотечные программы, по всему рынку.

— Давайте я сформулирую вопрос иначе, сколько сейчас банков, которые занимают лидирующие позиции в ипотечной сфере, и у кого именно АИЖК выкупает закладные?

Сейчас в России около сорока банков кто занимает лидирующие позиции в данной сфере бизнеса и почти с каждым АИЖК сотрудничает.

— Расскажите ИСУ – это не эмиссионная бумага, то каким способом будет происходить размещение? Это будет осуществляться с помощью биржи или это буду клубные сделки?

Пул закладных передается от оригинатора в УК в доверительное подразделение, там выпускается ИСУ в пользу оригинатора. Далее банком выводятся бумаги на биржу и продаются инвестору. Все данные процедуры можно совершить за срок в три месяца.

— Чем представлены инфраструктурные услуги от АИЖК участникам ипотечной сферы рынка?

Нашей компанией предоставляется широкий спектр инфраструктурных услуг. Следует отметить, что агентство работает не только на свой собственный портфель, но и на развитие сторонних компаний, предлагая услуги «в рынок».

Важно

Предложение услуг по сопровождению – это именно наша сфера бизнеса, которую мы предлагаем качественно и профессионально. Чаще всего пул закладных в ИСУ проводит оригинатор.

Но чтобы согласовать интересы всех и не вызвать конфликт о котором говорилось ранее, необходимо преодолеть недоверие к небольшим банкам, а АИЖК выступает в роли мастера сервисера закладных.

Непосредственная задача АИЖК заключается в контроле сервисеров – изучении их отчетности, аудите качества работы, а также замена их при необходимости. При возникновении проблем с банком, который оформил кредит, то мы сможем найти другой. В этом и заключается смысл предоставленной услуги «мастер-сервис».

— Фасилататор, что это за вид услуг?

Под этим термином, мы понимаем возможность заменять элементы инфраструктуры. Это касается не только сервисеров, но и специальный депозитарий.

— Как вы себе представляете дальнейшую работу АИЖК на рынке ипотечных ценных бумаг?

Основной целью закона об ипотеки – это создание системы рефинансирования. Что касается банков, то им достаточно сложно удерживать на балансе огромный объем таких долгосрочных активов. Пользование такими активами проявляет интерес со стороны НПФа и страховщиков. Главная задача поставлена переупаковать ипотеку и освободить средства у банков для оформления новых ипотечных займов, а для инвесторов создать бумаги, которые они смогут инвестировать свои сбережения. Именно так должен работать весь российский финансовый рынок. Необходимо разделение на то, чтобы кто-то занимался ипотечными займами, кто-то консолидацией, а кто-то упаковыванием пулов в бумаги. Первоначально АИЖК приобретало ипотечные кредиты. А на данный момент нами бы хотелось сосредоточиться на наполнении рынка большим количество разнообразных ипотечных ценных бумаг – создать механизм рефинансирования более эффективным и быстрым.

Источник: http://ipoteka-piter.ru/news/id940/

Ссылка на основную публикацию