Что такое налоговый вычет при продаже квартиры и как его получить в 2019 году: пошаговая инструкция и документы

Налог при продаже и покупке квартиры: два вычета (#2586)

Как рассчитать налог если вы продали старую и купили новую квартиру. Учет расходов по покупке при расчете налога с продажи квартиры. Применение вычетов.

Простой вариант — вы владели проданной квартирой три года и больше (по квартирам, купленным с 1 января 2016 года — 5 лет). Тогда все просто — с дохода от продажи квартиры налог платить не надо. Об этом говорится в пункте 17.1 статьи 217 Налогового кодекса. А покупая другую вы получаете право на имущественный вычет для покупателей.

Его сумма равна стоимости приобретаемой квартиры. Причем она ограничена законом. Вне зависимости от стоимости купленной квартиры этот вычет не может быть больше 2 000 000 руб. (без учета расходов на оплату процентов по ипотечному кредиту). Как работают вычеты вы можете почитать по ссылке.

О том, как оформить и получить имущественный вычет также смотрите по ссылке.

Обратите внимание

Как быть если вы владели проданной квартирой меньше трех (или пяти) лет? Здесь ситуация усложняется. Ниже мы рассмотрим ее подробней.

СОДЕРЖАНИЕ

♦ Можно ли учесть расходы на покупку новой квартиры?
♦ Используем два вычета: для продавцов и для покупателей
♦ Как заявить два вычета при продаже и покупке квартиры
♦ Возможны ли споры с налоговиками или о чем тут спорить?
♦ Что нужно знать при продаже и покупке квартиры для расчета налога

Можно ли учесть расходы на покупку новой квартиры?

Можно. Но по специальным правилам и с некоторыми ограничениями. Доходы, облагаемые налогом (в том числе и от продажи квартиры), ни на какие расходы не уменьшаются в принципе. Но они могут быть уменьшены на налоговые вычеты.

Вычет — это определенная сумма, установленная законом, которая уменьшает ваши доходы при расчете налога. В результате сумма дохода становится меньше. Уменьшается и сам налог.

Продав и купив квартиру вы получаете право на два вычета: как продавец недвижимости и как покупатель недвижимости.

Используем два вычета: для продавцов и для покупателей

Если сделки по продаже и покупке квартиры были в одном и том же году (!!!), вы получаете право на два налоговых вычета одновременно. Небольшие исключения из этого правила. Два вычета можно получить и при условии:

  • новая квартира куплена РАНЬШЕ чем продана старая (или обе сделки прошли в одном и том же году);
  • вы имеете право на вычет как покупатель жилой недвижимости (то есть раньше вы не пользовались этим вычетом или не полностью использовали его сумму и квартира была приобретена не у близкого родственника).

Например, вы купили квартиру в 2017 году (или еще раньше), а продали в 2018 году. По купленной квартире вычет заявлен не был и раньше вы им никогда не пользовались.

Тогда в 2018 году вы можете заявить два вычета одновременно: как продавец и как покупатель квартиры. Другой вариант. Вы получили квартиру по наследству в 2017 году, продали ее и на вырученные деньги купили новую квартиру также в 2017 году.

Вы также имеете право на 2 вычета: как продавец унаследованной квартиры и как покупатель новой квартиры.

Первый вычет предоставляется продавцам недвижимости. Он установлен подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса. Его максимальная сумма — 1 000 000 руб.

Для справки: вместо использования этого вычета вы вправе уменьшить доход от продажи квартиры на сумму расходов по ее покупке, которые подтверждены документально. Это более выгодно, если расходы на покупку превышают 1 000 000 руб.

(то есть сумму вычета). Подробней об этом читайте в статье «Налог с продажи квартиры».

Второй вычет предоставляется покупателям недвижимости. Он установлен подпунктом 3 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса. Его сумма равна стоимости приобретаемой квартиры. Максимальный размер второго вычета также ограничен.

Независимо от покупной стоимости квартиры его размер не может быть больше 2 000 000 руб. (без учета расходов на уплату процентов по ипотечному кредиту, если таковые были). Подробнее о том, как получить вычет по квартире смотрите по ссылке.

Ваш доход, облагаемый налогом при продаже и покупке квартиры, будет рассчитан по формуле:

Доход от продажи квартиры — Первый вычет для продавцов недвижимости (не больше 1 000 000 руб. (или сумма расходов на покупку проданной квартиры) — Второй вычет для покупателей недвижимости (не больше 2 000 000 руб.) = Сумма дохода от продажи квартиры, облагаемая налогом

Оба вычета могут превысить доход от продажи квартиры. В результате доход будет равен нулю (или составит отрицательную сумму). Тогда налог платить не нужно. Оба вычета могут быть меньше дохода от продажи квартиры. Тогда налог (13%) нужно заплатить с суммы превышения.

Пример
Вы продаете старую квартиру и покупаете новую. Обе сделки проходят в одном и том же году. Проданной квартирой вы владели меньше трех лет.

Ситуация 1
Доход от продажи старой квартиры 6 000 000 руб. Покупная стоимость новой 3 800 000 руб. (максимальный вычет по ней — 2 000 000 руб.).

После использования первого вычета ваш доход, облагаемый налогом, составит:
6 000 000 руб. — 1 000 000 руб. = 5 000 000 руб., где:

— 6 000 000 — доход от продажи старой квартиры; — 1 000 000 — первый вычет для продавцов недвижимости;

— 5 000 000 — доход, облагаемый налогом, после использования первого вычета.

После использования второго вычета ваш доход, облагаемый налогом, составит:
5 000 000 руб. — 2 000 000 руб. = 3 000 000 руб., где:

— 5 000 000 — доход, облагаемый налогом, после использования первого вычета; — 2 000 000 — второй вычет для покупателей недвижимости;

— 3 000 000 — доход, облагаемый налогом, после использования двух вычетов.

Важно

Сумма налога, которую нужно заплатить по итогам года, составит:
3 000 000 руб. х 13% = 390 000 руб.

Как видно из примера расходы на покупку новой квартиры (3 800 000) можно учесть только в пределах максимальной суммы вычета для покупателей — 2 000 000 руб. Разница между этими суммами (1 800 000) «сгорает» и в расчетах никак не участвует. Поэтому учесть расходы на покупку в полной сумме никак не получится.

Ситуация 2
Доход от продажи старой квартиры 4 000 000 руб. Покупная стоимость новой 1 700 000 руб. (максимальный вычет по ней — 1 700 000 руб.).

После использования первого вычета ваш доход, облагаемый налогом, составит:
4 000 000 руб. — 1 000 000 руб. = 3 000 000 руб., где:

— 4 000 000 — доход от продажи старой квартиры; — 1 000 000 — первый вычет для продавцов недвижимости;

— 3 000 000 — доход, облагаемый налогом, после использования первого вычета.

После использования второго вычета ваш доход, облагаемый налогом, составит:
3 000 000 руб. — 1 700 000 руб. = 1 300 000 руб., где:

— 3 000 000 — доход, облагаемый налогом, после использования первого вычета; — 1 700 000 — второй вычет для покупателей недвижимости;

— 1 300 000 — доход, облагаемый налогом, после использования двух вычетов.

Сумма налога, которую нужно заплатить по итогам года, составит:
1 300 000 руб. х 13% = 169 000 руб.

Здесь расходы на покупку новой квартиры будут учетны полностью. Расходы на ее приобретение (1 700 000) не превышают максимальной суммы вычета для покупателей недвижимости (2 000 000).

Ситуация 3
Доход от продажи старой квартиры 1 450 000 руб. Покупная стоимость новой 1 900 000 руб. (максимальный вычет по ней — 1 900 000 руб.).

Совет

После использования первого вычета ваш доход, облагаемый налогом, составит:
1 450 000 руб. — 1 000 000 руб. = 450 000 руб., где:

— 1 450 000 — доход от продажи старой квартиры; — 1 000 000 — первый вычет для продавцов недвижимости;

— 450 000 — доход, облагаемый налогом, после использования первого вычета.

После использования второго вычета ваш доход, облагаемый налогом, составит:
450 000 руб. — 1 900 000 руб. = 0 руб., где:

— 450 000 — доход, облагаемый налогом, после использования первого вычета; — 1 900 000 — второй вычет для покупателей недвижимости;

— 0 — доход, облагаемый налогом, после использования двух вычетов.

В данной ситуации доходов, облагаемых налогом в связи с продажей квартиры, у вас не будет. Поэтому никаких налогов по данной сделке платить не нужно. Более того, возникнет часть не использованного вами второго вычета. Она составит:
1 900 000 руб. — 450 000 руб. = 1 450 000 руб., где:

— 1 900 000 — сумма положенного вам вычета для покупателей недвижимости; — 450 000 — сумма вычета, которая уменьшила доход от продажи квартиры и, следовательно, была использована;

— 1 450 000 — сумма недоиспользованного вычета для покупателей недвижимости.

Из положенных вам 1 900 000 руб. вы использовали лишь 450 000 руб. Оставшаяся сумма вычета 1 450 000 руб.

Данная сумма вычета будет уменьшать другие доходы, облагаемые налогом (например, заработную плату) или будет перенесена на последующие годы (то есть она уменьшит ваши доходы, облагаемые налогом, в следующем и последующие годы до ее полного использования).

Ситуация 4
Доход от продажи старой квартиры 1 900 000 руб. Покупная стоимость новой 2 300 000 руб. (максимальный вычет по ней — 2 000 000 руб.).

После использования первого вычета ваш доход, облагаемый налогом, составит:
1 900 000 руб. — 1 000 000 руб. = 900 000 руб., где:

— 1 900 000 — доход от продажи старой квартиры; — 1 000 000 — первый вычет для продавцов недвижимости;

— 900 000 — доход, облагаемый налогом, после использования первого вычета.

После использования второго вычета ваш доход, облагаемый налогом, составит:
900 000 руб. — 2 000 000 руб. = 0 руб., где:

— 900 000 — доход, облагаемый налогом, после использования первого вычета; — 2 000 000 — второй вычет для покупателей недвижимости;

— 0 — доход, облагаемый налогом, после использования двух вычетов.

Обратите внимание

В данной ситуации доходов, облагаемых налогом в связи с продажей квартиры, у вас не будет. Поэтому никаких налогов по данной сделке платить не нужно. Более того, возникнет часть не использованного вами второго вычета. Она составит:
2 000 000 руб. — 900 000 руб. = 1 100 000 руб., где:

— 2 000 000 — сумма положенного вам вычета для покупателей недвижимости; — 900 000 — сумма вычета, которая уменьшила доход от продажи квартиры и, следовательно, была использована;

— 1 100 000 — сумма недоиспользованного вычета для покупателей недвижимости.

Из положенных вам 2 000 000 руб. вы использовали лишь 900 000 руб. Оставшаяся сумма вычета 1 100 000 руб.

Данная сумма вычета будет уменьшать другие доходы, облагаемые налогом (например, заработную плату) или будет перенесена на последующие годы (то есть она уменьшит ваши доходы, облагаемые налогом, в следующем и последующие годы до ее полного использования).

Ситуация 5
Доход от продажи старой квартиры 650 000 руб. Покупная стоимость новой 1 300 000 руб. (максимальный вычет по ней — 1 300 000 руб.).

После использования первого вычета ваш доход, облагаемый налогом, составит:
650 000 руб. — 1 000 000 руб. = 0 руб., где:

— 650 000 — доход от продажи старой квартиры; — 1 000 000 — первый вычет для продавцов недвижимости;

— 0 — доход, облагаемый налогом, после использования первого вычета.

В этой ситуации второй вычет не был использован вообще (в нем нет необходимости). Поэтому он был недоиспользован в полной сумме (1 300 000). Он может уменьшать другие доходы облагаемые налогом (например, заработную плату) или переносится на следующий и все последующие годы до его полного использования.
———————————

Вычет как покупатель квартиры вы вправе получить даже если новая квартира не покупалась. Тогда он заявляется по старой (то есть проданной) квартире. Факт ее продажи никакого значения не имеет. Главное — чтобы вы имели право на вычет как покупатель недвижимости. То есть должны выполняться следующие условия:

  • у вас были расходы на приобретение старой квартиры и она куплена не у ближайших родственников;
  • раньше вычетом вы никогда не пользовались или не использовали его сумму полностью (по квартирам приобретенным с 2014 года).

Подробнее о том, как получить вычет при покупке квартиры читайте по ссылке. Но если вы хоть раз в жизни этим вычетом уже пользовались, то второй раз вам его не предоставят. Ни по старой, ни по новой квартире.

Пример
Вы продаете старую квартиру. Она была приобретена год назад. Расходы на ее покупку составили 1 800 000 руб. Доход от продажи квартиры составляет 2 300 000 руб. Вычетом как покупатель недвижимости вы никогда не пользовались.

Доход от продажи квартиры вы вправе уменьшить:

— на имущественный вычет для продавцов квартир (1 000 000 руб.) или на расходы по покупке этой квартиры (1 800 000 руб.). Для вас выгоден второй вариант — расходы;
— на имущественный вычет для покупателей квартир. В вашем случае он будет равен расходам на покупку квартиры — 1 800 000 руб.

После уменьшения дохода от продажи на расходы по покупке (вместо первого вычета) сумма дохода, облагаемая налогом, составит:
2 300 000 руб. — 1 800 000 руб. = 500 000 руб., где:

— 2 300 000 — доход от продажи старой квартиры; — 1 800 000 — расходы на покупку проданной квартиры, на который емуньшается доход (вместо использования вычета для продавцов);

— 500 000 — доход, облагаемый налогом, после уменьшения дохода на расходы.

После использования второго вычета ваш доход, облагаемый налогом, составит:
500 000 руб. — 1 800 000 руб. = 0 руб., где:

— 500 000 — доход, облагаемый налогом, после использования уменьшения дохода на расходы; — 1 800 000 — второй вычет для покупателей недвижимости;

— 0 — доход, облагаемый налогом.

Важно

В данной ситуации доходов, облагаемых налогом в связи с продажей квартиры, у вас не будет. Поэтому никаких налогов по данной сделке платить не нужно. Более того, возникнет часть не использованного второго вычета. Она составит:
1 800 000 руб. — 500 000 руб. = 1 300 000 руб., где:

— 1 800 000 — сумма положенного вам вычета для покупателей недвижимости; — 500 000 — сумма вычета, которая уменьшила доход от продажи квартиры и, следовательно, была использована;

— 1 300 000 — сумма недоиспользованного вычета для покупателей недвижимости.

Из положенных вам 1 800 000 руб. вы использовали лишь 500 000 руб. Оставшаяся сумма вычета 1 300 000 руб. Данная сумма вычета будет уменьшать другие доходы, облагаемые налогом (например, заработную плату) или будет перенесена на последующие годы (то есть она уменьшит ваши доходы, облагаемые налогом, в следующем и последующие годы до ее полного использования).
—————————-

Как заявить два вычета при продаже и покупке квартиры

Оба вычета нужно указать в одной декларации по налогу (форма 3-НДФЛ), которую вы должны сдать по итогам того года, в котором продана квартира и получен доход. Право на вычет для продавцов недвижимости (1 000 000) никак подтверждать не нужно. Он предоставляется автоматически.

Право на вычет для покупателей недвижимости нужно обосновать. Для этого к декларации прилагают копии документов, которые подтверждают факт покупки и оплаты квартиры (договор купли-продажи, выписка из госреестра прав на недвижимость, расписка продавца в получении от вас денег и т.д.).

Возможны ли споры с налоговиками или о чем тут спорить?

Зачастую некоторые налоговики (да и независимые «специалисты») считают, что вы вправе использовать только один вычет (для продавцов), а лишь потом заявлять другой (для покупателей).

Проще говоря с вас просят заплатить налог со стоимости проданной квартиры, а в последствии предлагают заявить о его возврате. Аргументы приводятся самые нелепые.

Например, что «зачет налогов по разным категориям плательщиков не допускается» (это не выдумка, это мы взяли с нашего же сайта). Это полный бред, который абсолютно не законен.

Доход человека, облагаемый налогом, определяется в виде разницы между суммой всех полученных доходов и суммой ВСЕХ положенных вычетов. Об этом черным по белому написано в пункте 3 статьи 210 Налогового кодекса. Продав и купив квартиру в одном и том же году вы получаете право на ДВА вычета.

Источник: https://VashNal.ru/clarification/nalog-na-dohody-fizicheskih-lic/nalog-pri-pokupke-i-prodazhe-kvartiry-dva-vycheta

Документы для получения налогового вычета при покупке квартиры в 2019 году — Evle

На сегодняшний день возврат налога при покупке квартиры 2019 дает возможность вернуть собственникам квартир, домов часть денежных средств, которые они израсходовали на покупку нового жилья.

Данная инициатива при принятии была в первую очередь направлена на стимулирование роста отрасли строительства, в связи с тем, что после того, как несколько лет назад в стране произошел кризис в экономической сфере, она испытывала сложности в развитии и других мер ее поддержания не существовало.

Чиновники отмечают, что в ближайшее время они не планируют вернуть льготную ипотеку, поскольку в последние годы серьезно уменьшилась стоимость всех кредитных ресурсов.

Право на получение выплаты

Кто имеет право на налоговый вычет при покупке квартиры 2019 указано в нормативно-правовых актах. Налоговый кодекс предусматривает основные условия для предоставления данной льготы. Претендент в обязательном порядке должен отвечать нескольким критериям. Он обязан:

  1. Быть зарегистрированным в России, как налогоплательщик, то есть выступать в качестве резидента.
  2. Проживать на территории РФ ежегодно не меньше 183 дней в году.
  3. Осуществлять в бюджет страны перечисление 13% собственного дохода.
  4. Нести затраты капитального характера, связанные с жилыми зданиями.

Если вкратце, то все сотрудники, которые работают по найму могут получить имущественный вычет на покупку квартиры изменения 2019 года их не коснутся ни коим образом, поскольку они относятся к льготной категории, но выплата будет осуществлена лишь в пределах лимита.

Кто не может рассчитывать на послабление

Льгота не может быть предоставлена тем людям, которые не попадают под вышеназванные критерии. Основные группы населения, не имеющие права на вычет:

  • граждане, которые не работают в течение года и более;
  • граждане, вышедшие на пенсию;
  • некоторые из предпринимателей;
  • нерезиденты страны и другие.

Налоговая льгота для пенсионеров

Если пенсионеры, несмотря на возраст, принимают решение о продолжении работы, то они также имеют право на получение льготы в виде вычета.

Это не единственная возможность для пенсионеров получить финансовую поддержку.

Также они имеют право на вычет в случае, если имеют доход, получаемый от сдачи в аренду какой-либо недвижимости или работали последние три года до момента покупки квартиры.

Изменения, дополнения налогового законодательства

Главные поправки в нормативно-правовые акты, касающиеся того, как получить налоговый вычет при покупке квартиры в 2019 году были приняты более пяти лет назад, а вступили в свое действие с января 2014 года. Их основная суть сводится к нескольким моментам.

Установлен максимальный предел возврата подоходного налога при приобретении любой недвижимости физическими лицами. По-прежнему эта сумма составляет 260 000 рублей, то есть 13% от 2 000 000 рублей.

Нюанс заключается в следующем: если ранее действие данной нормы распространялось на один конкретный объект, участвующий в сделке, то теперь оно действует в отношении конкретного человека.

У граждан РФ есть возможность до момента получения максимальной суммы из бюджета снова направлять новые заявления на получение имущественного налогового вычета при приобретении недвижимости по ипотечному кредиту или за счет собственных денежных средств, то есть возможность получения от государства возмещения стала многократной.

Совет

В соответствии с новым законодательством появилась дополнительная возможность возврата налога при уплате процентов по кредитному договору на приобретение объекта недвижимости.

Этот вычет также предусматривает возможность неоднократного обращения.

Государство дает теперь возможность всем плательщикам приобретать и возвращать налоговый вычет не один раз до того момента, пока не будет достигнут предел.

Поправки в законодательстве не касаются тех физических лиц, которые купили какую-либо недвижимость до момента вступления поправок в законную силу и начали использование права на возмещение части налога.

Не смогут получить возврата денежных средств те люди, которые в 2018 году и позже купили квартиру у своих родственников, используя средства материнского капитала / средства работодателя, даже при условии, что эта часть денежных средств была минимальной.

Расчет налогового вычета

Для того, чтобы самостоятельно определить сумму возможного возмещения налога необходимо знать суммы различных расходов, а именно:

  1. Расходы на приобретение имущества, земельного участка, в том числе если оформлялось долевое участие в строительстве.
  2. Расходы, понесенные на ремонт помещения, в том случае, если оно приобреталось без какой-либо отделки.
  3. Размер процентов по кредитному договору с залогом недвижимости в пользу Банка.
  4. Сумма налога, перечисленного в бюджет страны.

После этого используется простой алгоритм для расчета:

  • При приобретении недвижимости на собственные денежные средства максимально возможная сумма к возмещению – 260 000 рублей.
  • Необходимо посчитать все расходы и умножить на ставку НДФЛ, установленную в размере 13%, после чего сравнить полученную сумму с тем налогом, который уже был уплачен в бюджет ранее.
  • В том случае, когда сумма ниже НДФЛ, перечисленного в бюджет, она возмещается в виде единовременной выплаты. Если по каким-либо причинам, она превышает НДФЛ, то тогда она будет также возвращаться физическому лицу, но в течение трех лет. Важно помнить, что общий размер возмещения не может превышать предельного уровня, то есть лимита по возврату подоходного налога, который установлен законодательством.

Если недвижимость приобреталась с использованием заемных средств банка, то в таком случае предельный уровень возмещения увеличивается и составляет 390 000 рублей. Алгоритм для расчета используется тот же, что и описан выше. При оформлении покупки недвижимости важно учесть тот факт, что предельный размер возвращенного налога при покупке квартиры в ипотеку выше.

Процесс получения компенсации

Для получения компенсации выполняются следующие действия:

  1. Собираются документы на приобретение недвижимости, справка о доходах физического лица, актуальная декларация 3-НДФЛ, копия паспорта, свидетельство о заключении брака, в случае, когда собственность совместная, платежные документы, подтверждающие внесенные платежи, а также оригинал заявления о разделе долей.
  2. Направляется заявление вместе с полным пакетом документов в инспекцию.
  3. После завершения проверки физическому лицу будет направлено уведомление. Проверка занимает не более, чем три месяца. После того, как будет принято положительное или отрицательное решение заявитель получает оповещение о принятии решения.

После выполнения всех действий заявителю остается направить заявку на возврат денежных средств и дождаться их зачисления на расчетный счет в банке. Важный момент: весь пакет документов предоставляется лишь при первом обращении. Если сумма возврата будет поделена на несколько частей, то дополнительного подтверждения права собственности не нужно.

Форма перечислений

Согласно пошаговой инструкции, если в предусмотренные законом сроки гражданин обратится в фнс для того, чтобы получить вычет, ему будет возвращена сумма удержанного НДФЛ за предыдущий год с учетом действующих ограничений. В случае получения вычета через работодателя системой налогообложения предусмотрено получение работником заработной платы без вычета НДФЛ.

То есть, если следовать пошаговой инструкции и начать оформление через инспекцию, то выплата будет носить единовременный характер, а платежи от работодателя в пользу работника будут осуществляться в оговоренные сроки, а именно каждый месяц и строго по частям. Логично, что для гражданина легче и быстрее будет осуществить оформление вычета по месту своей работы.

В завершение стоит отметить, что избежать посещения налоговой службы гражданину не удастся ни при каких обстоятельствах. Посетить инспекцию придется для того, чтобы забрать уведомление о получении налогового вычета.

Документы для получения налогового вычета при покупке квартиры в 2019 году Ссылка на основную публикацию

Источник: https://evle.ru/nalogi/dokumenty-dlya-polucheniya-nalogovogo-vycheta-pri-pokupke-kvartiry-v-2019-godu

Ндфл при продаже недвижимости в 2019 году для физических лиц

Согласно действующему законодательству, каждый резидент РФ, получивший прибыль при продаже недвижимого имущества, должен в установленный срок отправить в налоговую инспекцию по месту регистрации своевременно заполненную налоговую декларацию. Как начисляется Ндфл при продаже недвижимости в 2019 году для физических лиц, как и когда правильно подать налоговую декларацию, расскажем в этом материале.

Когда необходимо заплатить налог

Размер НДФЛ с продажи недвижимости стандартен и равен 13% с полученной гражданином прибыли.

Уплата в пользу государства осуществляется тогда, когда реализованная недвижимость принадлежала гражданину меньше трех лет.

Например, если налогоплательщик купил квартиру в 2014, а решил продать ее в 2016 г., налог для него будет рассчитан по ставке 13%. Если же он дождется трехлетнего срока владения имуществом, то будет освобожден не только от уплаты НДФЛ с продажи недвижимости, но и от заполнения налоговой декларации 3-НДФЛ.

Недвижимость, для которой сохранен минимальный срок владения 3 года

Если налогоплательщик продает квартиру или землю, которой владел меньше трех лет (например, подаренную родственниками) или меньше пяти лет (после 01 января 2016), в установленный законодательством срок он должен подать заполненную декларацию в налоговую инспекцию того района, где зарегистрирован.

Сроки и нюансы подачи налоговой декларации

Налоговая декларация подается и заполняется в год, следующий за годом, когда имущество было реализовано.

Если в декларации указаны сведения, которые позволят начислить налог, платеж должен быть сделан до 15 июля.

Как рассчитывается НДФЛ при продаже недвижимости

Стандартная налоговая ставка при получении прибыли от продажи недвижимости физическими лицами составляет 13%.

Например, если имущество было продано за 3,5 миллиона, размер налога составит:

  • 3 500 000*0,13=455 000 рублей.

Законные способы снизить размер НДФЛ

  • Если гражданин продает квартиру, которая в собственности более 3 лет (при ее изначальной покупке до 2016) или более 5 лет, он освобождается от заполнения налоговой декларации, начисления и уплаты налогового сбора.
  • Если стоимость реализуемого объекта недвижимость свыше 1 миллиона рублей, раз в год налогоплательщик может получить имущественный налоговый вычет в сумме до 1 миллиона рублей. Именно на эту сумму может быть уменьшена налогооблагаемая сумма дохода от продажи объекта.

Например: если квартира или дом, которые продает гражданин, стоили 3 миллиона рублей, стандартный размер налога составит 3 000 000*0,13=390 000 рублей.

С применением имущественного вычета начисленный размер НДФЛ существенно изменится и составит:

  • (3 000 000-1 000 000)*0,13=260 000 рублей.

Как можно снизить налог и особенности исчисления НДФЛ, можно посмотреть в видео:

Из суммы, подлежащей налогообложению, будут вычтены документально подтвержденные расходы:

  1. На приобретение данной недвижимости, в том числе с применением ипотечного или потребительского кредита.
  2. На ремонт, перепланировку и проектно-сметные работы по данной квартире, дому или земельному участку.
  3. На приобретение новой недвижимости в том же налоговом периоде.

Если сумма расходов превысит или будет равна размеру полученной прибыли, НДФЛ при продаже недвижимости в 2019 для физических лиц начислен не будет.

Источник: https://grazhdaninu.com/nalogi/ndfl/prodazha-imushhestva/ndfl-pri-prodazhe-nedvizhimosti-dlya-fizicheskih-lits.html

Если продал квартиру и купил другую, какой будет налог?

Последнее обновление: 20.05.2018

Вопрос:

Я продал свою квартиру и купил другую в одном году. Нужно ли мне платить налог в этом случае, и какой? Возможен ли взаимозачет налога при продаже одной квартиры, и налогового вычета – при покупке другой?

Ответ:

Если кто-то продает одну квартиру и сразу покупает другую, дороже, за ту же цену или дешевле (то есть совершает альтернативную сделку), то возникает резонный вопрос – нужно ли платить налог? И если нужно, то как правильно рассчитать налог и налоговые вычеты в этом случае? Возможен ли здесь взаимозачет налога и вычета?

Такие же вопросы возникают и в случае, если это не одна альтернативная сделка, а две отдельные сделки – продажи и покупки квартиры – но совершенные в одном году (т.е. в одном налоговом периоде). Какой тут будет налог? Не переживайте, сейчас все объясним.

Традиционная ошибка многих в том, что они по наивности считают примерно так: «Если я продал свою квартиру, допустим, за 100 рублей, и купил себе другую в этом же году за те же 100 рублей, то значит, дохода в этом году у меня нет, и налог платить не надо. Ура!». Ан нет. Не все так просто.

Налоговый Кодекс (пп.2, п.2, ст.220 НК РФ) говорит о покупке и продаже недвижимого имущества буквально следующее (цитата):

Ключевое слово здесь – «ЭТОГО». Если имущество другое (другая квартира), то это правило не применяется.

Иными словами, если ты сначала купил квартиру за 100 руб., а потом продал ЭТУ квартиру за те же 100 руб., то налог с продажи действительно платить не надо. Здесь действует налоговый вычет при продаже квартиры на сумму произведенных затрат (подробнее о нем см. по ссылке).

Если же ты сначала продал ОДНУ квартиру, а потом (или сразу) купил ДРУГУЮ, в пределах одного налогового периода (календарного года), то налоги и налоговые вычеты применяются к каждому объекту недвижимости по отдельности. То есть нужно платить налог с продажи первой квартиры, и можно получать налоговый вычет с покупки второй квартиры.

А можно ли устроить здесь взаимозачет налога и вычета? Можно. Но не всегда, и не полностью. Как так? Рассмотрим этот случай подробнее.

Взаимозачет налога при продаже и покупке квартиры в одном году (налоговом периоде)

Уплата налога при продаже квартиры в первую очередь зависит от того, сколько лет мы ей владели. Если мы владели квартирой три года и более (а для квартир, купленных после 1 января 2016 года – 5 лет и более), то мы полностью освобождаемся от уплаты этого налога.

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/voprosy/faq-2/esli-prodal-kvartiru-i-kupil-druguyu-kakoj-budet-nalog/

Налоговый вычет при покупке квартиры в 2019 году – документы

Граждане РФ, иностранных государств, осуществляющие деятельность на территории РФ, обязаны выплачивать в бюджет НДФЛ в соответствии с НК РФ, называемый еще подоходным налогом, который относится к прямым налогам и рассчитывается в процентах от общего дохода, в том числе и в не денежной форме. При этом плательщики вправе получить налоговый вычет при совершении определенных операций, одной из которых является операция с имуществом – приобретение квартиры в РФ.

При этом, для подтверждения права на налоговый вычет необходимо в ФНС представить определенный пакет документов. На сегодняшний день изменений в налоговом законодательстве в отношении НДФЛ не имеется. Рассмотрим, какими документами можно подтвердить право на вычет при приобретении квартиры.

Расходы, дающие право на налоговый вычет

Вычеты может получить лицо, имеющие доходы от трудовой деятельности и выплачивающее НДФЛ в бюджет.

Вычет предоставляется при покупке квартир, комнат, а также долей в них.

Если квартира была приобретена без отделки, то также могут быть возмещены расходы на ремонтно-отделочные работы (с учетом стоимости материалов, оплате услуг по ремонтным работам и разработкой проектно-сметной документации), но для этого в договоре купли-продажи обязательно указывается одно из условий, к покупке квартиры:

  1. в состоянии незавершенного строительства
  2. без отделки

Также при покупке квартиры налогоплательщик может получить вычет по стоимости кредита, выданного на приобретение жилья с подтверждением уплаты процентов по этому кредитному договору.

Повторное предоставление имущественного налогового вычета, в соответствии с абз.27 пп.2 п.1 ст.220 НК РФ, не допускается.

Заместитель директора Департамента Министерства Финансов РФ В.А.Прокаев

Размер налогового вычета

Приобретая квартиру после 01.01.2014 г., налогоплательщик может претендовать на вычет в пределах 2000000 руб. один раз в жизни и это максимум расходов, по которым будет исчисляться вычет.

В эту сумму может входить или один, или нескольких квартир до полного размера вычета, например, если приобретена квартира стоимостью 1200000 руб.

, то максимум не исчерпан, поэтому, купив другое жилье, налогоплательщик сможет претендовать на вычет в размере 800000 руб., независимо от стоимости второго жилья.

Обратите внимание

Если жилье приобретено в ипотеку или по иным целевым займам после 01.01.2014 г., то ограничение составляет 3000000 руб. при наличии подтверждения в виде договора и платежных документов.

При условии, что налогоплательщик воспользовался правом на вычет, но его полностью не исчерпал, то остаток вычета переносится на последующие периоды, пока вся сумма не будет исчерпана.

Пример по размеру налогового вычета

Семьей из 4 человек (дети до 18 лет) приобретена квартира стоимостью 3000000 руб., часть суммы выплачена за счет средств материнского капитала в размере 500000 руб. На каждого члена семьи оформляется равная доля. На какой вычет может претендовать семья?

Каждый имеет право на вычет один раз в жизни в размере 2000000 руб., в том числе и за детей. Поэтому родители имеют право на вычет фактических затрат – 2500000 руб., т.е. с полной суммы по согласованию. Оставшаяся часть неиспользованного вычета может быть перенесена на другие квартиры, до исчерпания лимита 2000000 руб. на каждого родителя.

Распределение вычета при покупке квартиры в долевую собственность

Распределение производится следующим образом:

Период приобретения Распределение
до 01.01.2014 г. в соответствии с размерами долей квартиры
после 01.01.2014 г. в размере реальных расходов по факту для каждого из собственников, но в пределах лимита

Если совладельцем квартиры являются несовершеннолетние дети, то родители могут использовать вычет без распределения долей и дети при этом не теряют право на вычет при дальнейшем приобретении ими жилья.

Также в ситуации, когда жилье обменивается с доплатой, на получении вычета граждане также могут претендовать.

Если совладельцы являются супругами, то распределение вычета производится по их договоренности.

Порядок получения вычета по окончании года

Для того, чтобы претендовать на вычет за покупку квартиры, в первую очередь нужно иметь доход, с которого производятся отчисления НДФЛ. По итогам года налогоплательщик представляет пакет документов в ФНС. Так, для получения вычета налогоплательщику нужно:

  • заполнить 3-НДФЛ
  • получить 2-НДФЛ, если мест работы несколько – можно предоставить такие справки со всех мест работы
  • копии ИНН (при наличии) и паспорта
  • подготовить пакет копий документов о праве на жилье:
  • при покупке квартиры или комнаты – договор о приобретении, акт о передаче жилья или свидетельство о государственной регистрации права на жилье (выдавалось до 2016 г., после этого можно представить выписку из ЕГРП)
  • при погашении процентов по займам (кредитам) – кредитный договор или договор займа, договор ипотеки, график погашения кредита и уплаты процентов
  • подготовить пакет копий документов, подтверждающих платежи по:
  • расходам при приобретении квартиры (квитанции, банковские выписки, товарные и кассовые чеки и т.д.)
  • уплате процентов по кредитному договору (кассовые чеки, выписки с лицевого счета, справки кредитора)
  • если квартира приобретена в совместную собственность представляются:
  • копия свидетельства о браке
  • свидетельство о рождении на ребенка, если он является совладельцем
  • решение органа опеки (для опекунов)
  • заявление или соглашение о договоренности о распределении размера вычета
  • заявление на имя начальника ФНС о предоставлении вычета

Эти документы представляются в ФНС по месту жительства.

Порядок получения вычета у работодателя

С прошлого года вычет за покупку квартиры можно получить у налогового агента (работодателя) до окончания года, предоставив справку из ФНС по месту жительства о том, что вычет не предоставлялся. Для этого следует:

  • в ФНС представить заявление в свободной форме на предоставление уведомления о наличии права на вычет и о том, что вычет не предоставлялся
  • собрать пакет копий документов, дающих право на получение вычета аналогично получению вычета по итогам года за исключением 2-НДФЛ и 3-НДФЛ

В течение 30 дней ФНС проводит проверку документов и оформляет уведомление о праве на вычет за покупку квартиры. Это уведомление нужно предоставить работодателю, который не будет удерживать НДФЛ из доходов работника до конца года или до тех пор, пока не будет возмещен налог со стоимости квартиры.

При обращении в ФНС на любом основании (и для запроса уведомления, и для представления возврата налога) представляются для подтверждения права на вычет копии документов, но для подтверждения нужно иметь при себе и оригиналы, с которыми инспектор сверяет копии и возвращает оригиналы владельцу.

Ошибка при получении вычета при долевом оформлении

Если квартира оформляется в долевую собственность с ребенком моложе 18 лет, то родитель (опекун, усыновитель и т.д.) вправе претендовать на вычет за полную стоимость квартиры по подтвержденным расходам, но не более законодательно установленных лимитов.

Основанием для этого служит то, что ребенок до 18 лет не вправе совершать действия с квартирами и не имеет доходов, соответственно, не является налогоплательщиком. При достижении ребенком 18 лет он становится дееспособным и вычет в такой ситуации не предоставят.

При этом ребенок, за которого получен вычет не теряет право на получение аналогичного вычета после достижения совершеннолетия.

Ошибка при получении вычета при выкупе части квартиры

В ситуации, если приобретается только доля в квартире и на эту часть вычет получен, то при выкупе оставшейся части той же квартиры вычет не предоставляется даже при условии, что не исчерпан лимит по расходам.

Ответы на распространенные вопросы

Вопрос №1: Вправе ли участник накопительно-ипотечной системы военнослужащих получить вычет по НДФЛ при покупке квартиры?

Ответ: В размер вычета включаются фактически произведенные расходы, т.е. для приобретения жилья к средствам, выплачиваемым из бюджета, добавляются средства из налогооблагаемых личных доходов покупателя жилья.

Вопрос №2: Могут ли супруги, совладельцы квартиры претендовать на вычет в разное время?

Ответ: Каждый из супругов имеет право на вычет в сумме расходов не более 2000000 руб. в любое время, но при этом нужно письменное заявление о распределении размера вычета.

Вопрос №3: Может ли супруг получить вычет на квартиру, купленную до брака другим супругом, которым уже использовано право на получение вычета?

Ответ: Супруг не сможет получить вычет на квартиру, купленную до брака, т.к. квартира не принадлежит ему по праву собственности.

Оцените качество статьи. Мы хотим стать лучше для вас:

Источник: http://online-buhuchet.ru/nalogovyj-vychet-pri-pokupke-kvartiry-2/

Типичные заблуждения о налоговом вычете при продаже и покупке квартиры / Sibdom.ru

О том, что каждый налогоплательщик имеет право на налоговый вычет при приобретении или продаже квартиры, знают даже те, кто никогда в своей жизни сделок с недвижимостью не совершал.

При этом и продавцы, и покупатели жилья почти одинаково часто допускают ошибки при определении размера этой компенсации. О самых распространенных заблуждениях при определении размера налогового вычета рассказала налоговый консультант, директор компании «Аутсорсинг» Ольга Ботова.

Самые распространенные ошибки продавцов

Самое распространенное заблуждение продавцов в отношении налогового вычета состоит в том, что они уверены: если в течение одного года они продали одну квартиру и купили другую взамен по большей цене (то есть весь доход был вложен в покупку новой квартиры, и расходы в результате оказались больше полученного дохода от продажи), налог платить не придется. На самом деле для налоговых органов продажа квартиры и покупка новой — это два совершенно разных действия. Уменьшить размер налогооблагаемой базы в данном случае можно, только отняв от стоимости, по которой квартира была продана, расходы, ранее связанные с ее же приобретением, но никак не расходы на покупку новой квартиры.

Например, в течение одного календарного года (одного налогового периода) была продана квартира за 2,5 миллиона рублей, купленная два года назад за 1,5 миллиона рублей, а взамен нее был приобретен новый объект за 3 миллиона рублей.

Размер налога, который предстоит уплатить владельцу этой квартиры с продажи в данном случае (срок владения квартирой, купленной до 1 января 2016 года, составляет менее трех лет, поэтому при ее продаже владельцу придется заплатить налог), будет рассчитываться следующим образом: 2,5 миллиона рублей (доход, полученный при продаже) минус 1,5 миллиона (расходы на покупку этой квартиры), получается 1 миллион рублей — сумма, с которой продавцу предстоит платить налоги.

1 миллион рублей умножаем на 0,13 (13% — ставка налога на доход для физических лиц) и получаем 130 тысяч рублей — размер налога.

Если продавец ранее никогда не пользовался налоговым вычетом при покупке квартиры (2 миллиона рублей), он может уменьшить размер налога еще на 2 миллиона рублей. В таком случае при продаже квартиры из нашего примера налог платить ему не придется.

1 Продавцы недавно приватизированных квартир, до этого момента долгое время проживавшие в них, считают, что при продаже не должны будут платить налог.

«Особенно часто такие ситуации возникают с пожилыми людьми, которые только что приватизировали квартиру, а затем сразу же ее продают, — поясняет Ольга Ботова.

— Несмотря на то что жить в этой квартире по договору социального найма до этого они могли не один десяток лет, отсчет срока нахождения объекта в собственности начинается с момента приватизации, и если он составляет менее трех лет, такая продажа будет облагаться налогом».

2 Ряд продавцов, которые продают квартиры, находящиеся в собственности менее трех лет (для объектов, купленных после 1 января 2016 года, — пяти лет), знают про существование имущественного вычета в 1 миллион рублей, который можно применить при продаже квартиры, чтобы уменьшить размер налогооблагаемой базы, но не знают, что взамен него они могут уменьшить размер налогооблагаемой базы на сумму расходов, понесенных на покупку этой же квартиры. На практике же продавцы, чтобы уменьшить размер налога, могут выбирать тот из этих вычетов, который будет больше в их конкретной ситуации.

3 Часть продавцов считают: если они продают квартиру, которая была получена в дар, и в договоре на такой объект указана некая оценочная стоимость квартиры, они смогут уменьшить налоги на эту сумму.

Однако для квартир, полученных по договору дарения, максимальный вычет, на который может быть уменьшена налогооблагаемая база, составляет 1 миллион рублей (поскольку у продавца не было расходов, связанных с приобретением этого объекта).

И даже если в договоре дарения вы указывали 3 или 5 миллионов рублей, эта сумма не будет учитываться как расходы.

4 Другим распространенным заблуждением продавцов является то, что если продавец является пенсионером, то есть на данный момент уже не имеет собственного дохода, при продаже квартиры он может воспользоваться только вычетом в 1 миллион рублей или уменьшить размер налога на сумму расходов, понесенных ранее на покупку продаваемой квартиры. «Если пенсионеры продают квартиру и покупают другую квартиру взамен в течение одного календарного года, они имеют право на уменьшение налогооблагаемой базы на сумму налогового вычета при покупке (2 миллиона рублей, при условии что ранее они никогда не пользовались этим имущественным налоговым вычетом). Если был доход, с которого можно удержать налог (доход, полученный при продаже квартиры), неработающий пенсионер (а также студент, ребенок) вправе уменьшать доход на этот вычет, чтобы не платить налог», — объясняет Ольга Ботова.

5 Многие продавцы твердо убеждены: если в договоре ранее было указано, что квартира была куплена за одну сумму, а в новом договоре купли-продажи также сказано, что она продана за те же деньги, налог им платить не придется.

Важно

Ведь в этом случае ранее понесенные расходы равны доходам, полученным при реализации квартиры.

На деле после вступления в силу с 1 января 2016 года изменений в законодательстве, связанных с налогообложением сделок с недвижимостью, в таком случае может возникнуть налог.

Если доход от продажи квартиры окажется меньше 70% кадастровой стоимости того же объекта, налоговый орган будет считать доход как 70% кадастровой стоимости проданного объекта. Например, налогоплательщик купил квартиру после 1 января 2016 года за 1,2 миллиона рублей и в этом же году продает ее за эти же 1,2 миллиона рублей.

Размер подтвержденного дохода при ее продаже также составляет 1,2 миллиона рублей. Однако кадастровая стоимость этого объекта — 2 миллиона рублей.

При определении суммы налога к уплате в этом случае налоговый орган будет использовать большую сумму, и вместо указанной в договоре цены в этом качестве будет применяться кадастровая стоимость, умноженная на коэффициент 0,7 (70%).

2 миллиона, умноженные на 0,7 (сумма полученного при продаже дохода), минус 1,2 миллиона рублей (расходы на приобретение этой квартиры) дают в итоге 200 тысяч рублей (размер налогооблагаемой базы). Умножив это значение на 0,13, получим 26 тысяч рублей — размер налога, который предстоит заплатить продавцу этой квартиры.

Распространенные заблуждения покупателей

1 На практике достаточно распространены сделки между близкими родственниками, которые совершаются специально для получения имущественного налогового вычета при покупке (260 тысяч рублей при стоимости объекта 2 и более миллионов рублей).

Между тем налоговый орган в таком случае откажет в выплате вычета. Согласно статье 105 Налогового кодекса РФ, имущественные вычеты не предоставляются, если сделка совершается взаимозависимыми лицами.

Взаимозависимыми признаются супруги, родители, дети (в том числе усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сестры. Другие родственники взаимозависимыми не считаются.

2 Самой распространенной ошибкой покупателей является то, что они соглашаются на указание в договоре в качестве суммы сделки 1 миллиона рублей.

«Учитывая, что срок, после которого собственнику при продаже не нужно платить налог на доход физических лиц, с 1 января 2016 года увеличен с трех лет до пяти (для объектов, купленных после этой даты), возрастает вероятность, что квартира может быть продана еще до окончания этого срока, в таком случае при ее реализации новому собственнику придется платить налог на доход. При этом цена, указанная в договоре на продажу квартиры, будет сравниваться с кадастровой стоимостью. Покупателю уже сейчас, на момент приобретения объекта, нужно учитывать эти обстоятельства», — рассказывает Ольга Ботова.

3 Многие покупатели считают: если квартира, в связи с покупкой которой возникло право на получение имущественного налогового вычета, была продана, то они утратили право на получение имущественного налогового вычета, связанного с ее приобретением (максимальная сумма: 13% с 2 миллионов рублей). На самом деле это не так. Если ранее квартира была приобретена, при этом у покупателя сохранились документы, подтверждающие понесенные на ее покупку расходы, он вправе получить вычет в связи с ее приобретением.

4 Если квартира куплена в совместную или в долевую собственность, то каждый покупатель имеет право на вычет до 2 миллионов рублей. На деле он имеет право на вычет пропорционально своей доле в собственности на этот объект.

Совет

Например, если два собственника приобрели объект в долевую собственность (у каждого одна вторая доли) за 3 миллиона рублей, каждый из них сможет получить налоговый вычет только в размере 13% с 1,5 миллиона рублей, несмотря на то что максимальная сумма налогового вычета — 2 миллиона рублей. В дальнейшем они смогут добрать не полученную сейчас сумму вычета при покупке других объектов.

«Увеличить сумму вычета в такой ситуации можно, воспользовавшись правом ребенка на получение налогового вычета, — советует Ольга Ботова.

— Дело в том, что с 2014 года расходы на приобретение квартиры совместно с детьми расцениваются как семейные, поэтому любой из родителей может расходы по детским долям приписать себе, максимальная сумма получения вычета по одному налогоплательщику остается прежней — 2 миллиона рублей. Ребенок при этом в дальнейшем не теряет право на получение налогового вычета после достижения совершеннолетия».

Например, квартира была куплена за 4 миллиона рублей в совместную собственность родителей и двоих детей, каждый из них владеет 1/4 объекта, таким образом, каждому налогоплательщику положен вычет в размере 1 миллиона рублей (1/4 от 4 миллионов рублей — стоимости объекта). Родители при этом могут получить налоговый вычет за ребенка, таким образом размер налогового вычета для них увеличится до 2 миллионов рублей на каждого родителя.

5 Если ранее покупатель получал налоговый вычет, связанный с приобретением квартиры, он не имеет права на какие-то вычеты в дальнейшем. В том случае если он не получал вычет с суммы фактически уплаченных банку процентов по целевому кредиту, взятому на покупку жилья, он может заявить на получение этого вычета.

Начиная с 2014 года вычеты с расходов, понесенных при покупке квартиры (13% с 2 миллионов рублей), и налоговый вычет с уплаченных банку процентов по ипотеке (максимальная сумма: 13% с 3 миллионов рублей) могут быть разделены между разными объектами. Поэтому, если покупатель ранее получал вычет только по расходам на покупку квартиры, теперь по другому объекту он может заявить на получение вычета по фактически уплаченным процентам по кредиту.

Это только наиболее распространенные заблуждения продавцов и покупателей жилья, связанные с имущественным налоговым вычетом.  

© Использование материалов допускается, только при наличии активной ссылки на портал Sibdom.ru

Источник: https://www.sibdom.ru/journal/1593/

Ссылка на основную публикацию