Что такое последующая ипотека и как её оформить

Что такое последующая ипотека?

Главная — Статьи — Что такое последующая ипотека?

Статьи 2552+3

Понятие ипотеки предусматривает передачу в залог кредитору недвижимого имущества заемщика.

Такая недвижимость представляет собой обеспечение по кредиту, которым кредитор вправе воспользоваться по своему усмотрению в случае, когда заемщик не смог выполнить взятые на себя обязательства.

Существующее законодательство позволяет заемщику оформить несколько договоров займа, которые будут обеспечены одной и той же недвижимостью.

Ситуация, при которой ранее заложенное недвижимое имущество повторно используется в качестве обеспечения по вновь получаемому займу, получила название последующая ипотека. При этом заемщик может повторно заложить принадлежащую ему недвижимость, как новому, так и старому кредитору.

Когда допускается последующая ипотека?

Условия, при которых заемщик имеет на это право, устанавливаются законом об ипотеке:

  • Такая ипотека не должна быть запрещена в соответствии с условиями ранее заключенного договора об ипотеке;
  • Если ранее заключенный договор об ипотеке предусматривает возможность такой ипотеки, но при соблюдении определенных условий, то такие условия должны быть обязательно соблюдены при заключении договора последующей ипотеки.

При несоблюдении этих условий первоначальный залогодержатель будет иметь право оспорить все последующие случаи передачи в залог недвижимости заемщиком в пользу его новых кредиторов, например, в случае, когда им не было дано согласие на последующую ипотеку.

Впоследствии такие сделки могут быть признаны судом недействительными. При этом на решение суда не будет влиять тот факт, что новый залогодержатель ничего не знал о запрете на последующий залог недвижимости, который был наложен первоначальным кредитором.

Обязанности залогодателя

Лицо, передающее в залог новому кредитору недвижимое имущество, обязано сообщить ему о том, что такая недвижимость уже находится в ипотеке.

В противном случае новый кредитор будет вправе расторгнуть заключенный с таким заемщиком договор и требовать не только возврата займа, но и возмещения убытков, которые возникли по его вине.

Также заемщик обязан незамедлительно уведомлять своих предшествующих кредиторов о фактах последующей ипотеки и информировать их о размере и сроке новых кредитов.

Обратите внимание

В соответствии с законом об ипотеке передача в залог недвижимости последующим залогодержателям подлежит регистрации. Государственная регистрация ипотеки, возникшей в результате последующей передачи в залог недвижимости осуществляется в таком же порядке, как и при обычной ипотечной сделке.

Вам понравился контент?

+3

Возврат к списку

Источник: http://www.ipoteka-legko.ru/polezno/posleduyuschaya-ipoteka.html

Последующая ипотека

5 февраля 2018 года

На днях ЦБ упростил рефинансирование ранее выданных ипотечных кредитов, отказавшись от требования создания дополнительных резервов по ним банками-кредиторами.

Процедура перекредитования в своем банке в этой связи упростится.

Следующим шагом, на наш взгляд, должен стать пересмотр подходов кредитных учреждений к так называемой последующей ипотеке: кредиту под залог уже обременённого объекта недвижимости.

Многим из нас, в основном по иностранным кинофильмам, известны истории из зарубежной жизни, в которых оказавшиеся в стесненном финансовом положении обыватели решают свои проблемы при помощи второго или даже третьего ипотечного кредита на уже заложенную ими же недвижимость.

Чисто теоретически такая ситуация возможна и у нас в стране: Закон об ипотеке допускает наличие последующей ипотеки, а Глава 23 Гражданского кодекса РФ регулирует старшинство залогов в этом случае.

На практике же взять ипотечный кредит на уже заложенное жилье практически невозможно, а единичные успешные случаи связаны с определенными процедурными сложностями.

Согласно действующему законодательству, последующая ипотека возможна только с согласия первоначального кредитора на обременение уже заложенного в его пользу объекта недвижимости.

Это положение чаще всего используется сегодня банками для недопущения рефинансирования собственных кредитов. Практически 100% сегодняшних кредитных договоров содержат запрет на последующую ипотеку.

Важно

Это означает, что новый банк-кредитор не может получить в залог имущество заемщика и выдать ему новый кредит.

Правда, выход из этой ситуации сегодня найден. Например, АИЖК (ДОМ.РФ) в своем продукте «Перекредитование» предоставляет фактически целевой кредит на досрочное погашение имеющегося ипотечного кредита.

После закрытия ипотеки при помощи средств АИЖК, заемщик передает в залог Агентству тот самый объект недвижимости, за который он только что рассчитался с банком. АИЖК берет на себя все риски в переходный период между выдачей кредита для закрытия одной ипотеки и предоставлением объекта недвижимости в залог.

Поэтому, на это время процент по ипотеке увеличивается на 2п.п., но как только решится вопрос с новой закладной, ставка вновь может вернуться к минимальным 9% годовых.

Мы уверены, что вслед за разрешительными мерами ЦБ в отношении рефинансирования, из кредитных договоров начнут исчезать запреты на последующую ипотеку, а конкуренция между кредитными учреждениями переместится исключительно в экономическую и продуктовую сферу.

Разрешение на последующую ипотеку поможет заемщику сэкономить время, опустив иногда намеренно затягиваемые переговоры с собственным банком, и сразу же обратиться за рефинансированием в другой.

Уход от рисков, связанных с переносом залога с отсрочкой поможет заемщику сэкономить несколько процентных пунктов по ставке на период ожидания регистрации нового обременения.

Источник: https://zakonbase.ru/mortgage/posleduiushchaia-ipoteka

Последующая ипотека как обеспечительный инструмент

Дата публикации: 02.03.

2012

Как справедливо отмечено в исследованиях , «все, кто когда-нибудь всерьез интересовался отечественной литературой дореволюционного периода либо классической западной литературой, наверняка сталкивались с описаниями тяжелого имущественного положения различных персонажей, пестревшими выражениями типа: «вилла (яхта, фабрика, поместье, усадьба и т.д.) заложена и перезаложена». Слова «перезаложена», «перезаклад» и т.п., употребляемые применительно к недвижимости, вызывают в представлении читателя довольно мрачную картину, ассоциируясь с крайней степенью разорения и полной бесперспективностью дальнейших попыток выкарабкаться со дна финансовой пропасти. Такое представление, конечно, является несколько односторонним». ———————————

Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» / Под ред. И.Д. Грачева. М., 2000. С. 123 (автор комментария к ст. 43 — И.Д. Грачев).

Рассмотрим юридическую сущность последующей ипотеки. В соответствии с абзацем первым п. 1 ст. 43 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в ред. от 1 июля 2011 г.

) (далее — Закон об ипотеке) «имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека)». ———————————

Российская газета. 1998. 22 июля.

Согласно абзацу второму п. 1 ст. 43 Закона об ипотеке «очередность залогодержателей устанавливается на основании данных Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о моменте возникновения ипотеки, определяемом в соответствии с правилами пунктов 5 и 6 статьи 20 настоящего Федерального закона». Отсылочная норма абзаца второго п. 1 ст.

43 Закона об ипотеке представляется нам не совсем корректной, так как непосредственно из правил пунктов 5 и 6 ст. 20 этого Закона момент возникновения ипотеки не усматривается. В данных пунктах говорится только о государственной регистрации ипотеки.

Видимо, следует исходить из того, что очередность залогодержателей определяется очередностью государственной регистрации соответствующих ипотек, которые становятся, таким образом, предшествующей и последующей ипотеками. На основании абзаца первого п. 2 ст.

43 Закона об ипотеке «последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке». В противном случае последующий договор об ипотеке является оспоримой сделкой, т.е.

может быть признан судом недействительным по иску залогодержателя по предшествующему договору независимо от того, знал ли залогодержатель по последующему договору о таком запрещении (п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса РФ, абз. первый п. 3 ст. 43 Закона об ипотеке). В соответствии с абзацем вторым п. 2 ст.

Совет

43 Закона об ипотеке «если предшествующий договор об ипотеке предусматривает условия, на которых может быть заключен последующий договор об ипотеке, последний должен быть заключен с соблюдением этих условий». В противном случае в соответствии с абзацем вторым п.

3 данной статьи требования залогодержателя по последующему договору удовлетворяются в той степени, в какой это возможно согласно условиям предшествующего договора об ипотеке. В силу пункта 4 ст. 43 правила ее пунктов 2 и 3 не применяются, если сторонами в предшествующем и последующем договорах об ипотеке являются одни и те же лица.

На основании статьи 44 Закона об ипотеке ипотечный залогодатель обязан сообщать обо всех предшествующих ипотеках каждому последующему залогодержателю (абз. первый п. 1 ст. 44) и обо всех последующих ипотеках каждому из предшествующих залогодержателей (п. 2 ст. 44).

Последующий залогодержатель должен быть проинформирован ипотечным залогодателем о предшествующих ипотеках до заключения договора с ним (абз. первый п. 1 ст. 44), а предшествующий — проинформирован ипотечным залогодателем о последующей ипотеке незамедлительно после ее возникновения (п. 2 ст. 44).

При этом любому из предшествующих залогодержателей по его требованию ипотечный залогодатель в соответствии с пунктом 2 ст. 44 должен сообщать сведения о каждой последующей ипотеке, предусмотренные пунктом 1 ст.

9 Закона об ипотеке, а каждому из последующих залогодержателей (даже независимо от требований с их стороны) — до заключения с ним договора о последующей ипотеке сообщать сведения обо всех уже существующих (т.е. предшествующих) ипотеках данного имущества, предусмотренные пунктом 1 ст. 9 Закона об ипотеке (абз. первый п. 1 ст. 44).

Невыполнение залогодателем его информационной обязанности по абзацу первому п. 1 ст. 44 Закона об ипотеке влечет последствия, предусмотренные абзацем вторым п. 1 данной статьи: залогодержатель по последующему договору получает право потребовать расторжения такого договора и возмещения причиненных убытков (согласно ст. ст.

15, 393 ГК РФ), если ипотечным залогодателем в компетентном суде не будет доказано, что соответствующий залогодержатель по последующему договору мог получить необходимые сведения о предшествующих ипотеках на основании статьи 26 Закона об ипотеке из данных о государственной регистрации этих предшествующих ипотек в порядке главы IV Закона об ипотеке. В соответствии с пунктом 3 ст.

Обратите внимание

44 Закона об ипотеке «после заключения последующего договора об ипотеке изменение предшествующего договора, влекущее обеспечение новых требований предшествующего залогодержателя или увеличение объема требований, уже обеспеченных по этому договору (статья 3), допускается лишь с согласия залогодержателя по последующему договору, если иное не было предусмотрено предшествующим договором об ипотеке».

Нарушение данной нормы влечет за собой недействительность соглашения об изменении предшествующего договора об ипотеке по основанию, предусмотренному статьей 168 ГК РФ. Согласно пункту 4 ст. 44 Закона об ипотеке правила пунктов 1 — 3 этой статьи не применяются, если сторонами в предшествующем и последующем договорах об ипотеке являются одни и те же лица.

Статья 45 Закона об ипотеке регламентирует государственную регистрацию последующей ипотеки: таковая производится по общим правилам главы IV Закона об ипотеке (абз. первый ст. 45), при этом в последующем договоре об ипотеке делаются отметки обо всех регистрационных записях о предшествующих ипотеках того же имущества (абз. второй ст.

45), а отметка о последующей ипотеке вносится в регистрационные записи обо всех предшествующих ипотеках того же имущества (абз. третий ст. 45). Удовлетворение требований залогодержателей по предшествующей и последующей ипотекам регламентируется нормами статьи 46 Закона об ипотеке.

Общее правило сформулировано в пункте 1 этой статьи: «Требования залогодержателя по последующему договору об ипотеке удовлетворяются из стоимости заложенного имущества с соблюдением требований о наличии у залогодержателя по предшествующему договору об ипотеке права преимущественного удовлетворения своих требований».

На практике могут иметь место ситуации, когда срок исполнения основного (обеспечиваемого ипотекой) обязательства, обеспеченного последующей ипотекой, наступает раньше, чем срок исполнения основного (обеспечиваемого ипотекой) обязательства, обеспеченного предшествующей ипотекой. Эти ситуации урегулированы нормами пункта 2 ст. 46. В соответствии с первым предложением пункта 2 ст.

46 «В случае обращения взыскания на заложенное имущество по требованиям, обеспеченным последующей ипотекой, одновременно может быть потребовано досрочное исполнение обеспеченного ипотекой обязательства и обращено взыскание на это имущество и по требованиям, обеспеченным предшествующей ипотекой, срок предъявления которых к взысканию еще не наступил».

Инициатива (обращение к должнику или в суд) при этом должна исходить от залогодержателя по соответствующей предшествующей ипотеке. Если же он не воспользуется своим соответствующим правом, на основании второго предложения пункта 2 ст. 46 «имущество, на которое обращено взыскание по требованиям, обеспеченным последующей ипотекой, переходит к его приобретателю обремененное предшествующей ипотекой».

Важно

Таким образом, реализуется так называемое «право следования», а именно — права залогодержателя следуют за имуществом, являющимся объектом данных прав. Конечно, более вероятны обратные ситуации, когда сначала наступает срок исполнения обязательства, обеспеченного предшествующей ипотекой. Они урегулированы нормами пункта 3 ст. 46 Закона об ипотеке. В соответствии с первым предложением этого пункта «в случае обращения взыскания на заложенное имущество по требованиям, обеспеченным предшествующей ипотекой, допускается одновременное обращение взыскания на это имущество и по требованиям, обеспеченным последующей ипотекой, срок предъявления которых к взысканию еще не наступил». Однако согласно второму предложению того же пункта «требования, обеспеченные последующей ипотекой, не подлежат досрочному удовлетворению, если для удовлетворения требований, обеспеченных предшествующей ипотекой, достаточно обращения взыскания на часть заложенного имущества». Как представляется, для этого последнего необходимо прежде всего, чтобы соответствующий имущественный объект — предмет ипотеки — был делимой вещью (о неделимых вещах см. ст. 133 ГК РФ, соответственно остальные вещи являются делимыми). В силу пункта 4 ст. 46 «до обращения взыскания на имущество, залогом которого обеспечены требования по предшествующей и последующей ипотекам, залогодержатель, намеренный предъявить свои требования к взысканию, обязан в письменной форме уведомить об этом залогодержателя по другому договору об ипотеке того же имущества». Такое уведомление мы рекомендуем направлять способами, позволяющими объективно зафиксировать момент получения их адресатами . ———————————

Вручение под роспись с указанием даты вручения, отсылка ценным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения, отсылка телеграммой с уведомлением о вручении и т.п.

https://www.youtube.com/watch?v=LB5azU_CAD4

В соответствии с первым предложением пункта 5 ст. 46 Закона об ипотеке правила пунктов 1 — 4 этой же статьи не применяются, если залогодержателем по предшествующей и последующей ипотекам является одно и то же лицо.

В этом случае (согласно норме второго предложения пункта 5 ст.

46) «требования, обеспеченные каждой из ипотек, удовлетворяются в порядке очередности, соответствующей срокам исполнения соответствующих обязательств, если федеральным законом или соглашением сторон не предусмотрено иное». ———————————

Ипотечного залогодателя и ипотечного залогодержателя.

Какие рекомендации мы можем предложить вниманию субъектов (потенциальных ипотечных залогодержателей), которым их возможные контрагенты (потенциальные ипотечные залогодатели) предлагают в качестве обеспечения исполнения гражданско-правовых обязательств заключить договор о последующей ипотеке (если только эти лица не стороны отношений по предшествующей ипотеке)? Прежде всего, необходимо исследовать условия предшествующей ипотеки, затребовав у потенциального ипотечного залогодателя соответствующий договор об ипотеке и договор (иной документ), из которого возникло (или видно, что возникло) основное (обеспечиваемое ипотекой) обязательство. В первую очередь потенциальных ипотечных залогодержателей по последующей ипотеке должно интересовать соотношение реальной рыночной стоимости предмета ипотек (предшествующей и гипотетической последующей) и размера гражданско-правовых обязательств (точнее — возможных требований по ним), обеспеченных предшествующей ипотекой. При этом следует иметь в виду нормы статьи 337 ГК РФ и статей 3 и 4 Закона об ипотеке, в том числе в разрезе условий основных (обеспечиваемых ипотекой) обязательств об обеспечении их исполнения неустойкой (штрафом, пеней), а также нормы пункта 1 ст. 396 ГК РФ о процентах за пользование чужими денежными средствами. Естественно, если реальная рыночная стоимость предмета ипотек (предшествующей и гипотетической последующей) меньше размера соответствующих возможных требований кредитора по обязательствам, обеспеченным предшествующей ипотекой, или если соответствующие величины сопоставимы, ценность и надежность последующей ипотеки, учитывая приоритет кредитора по обязательствам, обеспеченным предшествующей ипотекой (см. абз. второй п. 1 ст. 43 и п. 1 ст. 46 Закона об ипотеке), весьма сомнительна. Кроме того, следует убедиться, что договором о предшествующей ипотеке не запрещена последующая ипотека или условия последней не ограничены данным договором к ущербу для интересов потенциального ипотечного залогодержателя по последующей ипотеке (см.: абз. первый и второй п. 2 ст. 43 Закона об ипотеке). Затем следует соотнести срок исполнения гипотетического гражданско-правового обязательства, исполнение которого предполагается обеспечить последующей ипотекой, со сроком исполнения гражданско-правового обязательства, исполнение которого обеспечено предшествующей ипотекой. Если срок исполнения первого истечет раньше, чем срок исполнения второго, положение ипотечного залогодержателя по последующей ипотеке лучше. Нужно только исполнить обязанность по пункту 4 ст. 46 Закона об ипотеке . Если же срок исполнения первого гипотетического гражданско-правового обязательства истечет позже, чем срок исполнения второго, ипотечный залогодержатель по последующей ипотеке должен своевременно озаботиться получением достоверной информации о том, исполнено ли надлежащим образом (полностью и в надлежащий срок) гражданско-правовое обязательство, исполнение которого обеспечено предшествующей ипотекой. Следует исходить из предположения, что ипотечный залогодержатель по предшествующей ипотеке может и не исполнить обязанности, предусмотренные пунктом 4 ст. 46 Закона об ипотеке. Соответствующая информация может быть получена от органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним . Если соответствующее (обеспеченное предшествующей ипотекой) обязательство исполнено надлежащим образом, предшествующая ипотека прекращается, что влечет за собой погашение регистрационной записи об этой ипотеке (ст. 25 Закона об ипотеке). ——————————— В противном случае, возможно, придется возмещать убытки ипотечного залогодержателя по предшествующей ипотеке в соответствии со ст. ст. 15 и 393 Гражданского кодекса РФ.

В настоящее время эту регистрацию осуществляют государственные органы системы Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Наконец, дадим совет ипотечным залогодержателям по последующим ипотекам, уже заключившим соответствующие договоры (о последующей ипотеке). Если залогодержатель по предшествующей ипотеке не исполнил обязанности, предусмотренные пунктом 4 ст.

46 Закона об ипотеке (не проинформировал залогодержателя по последующей ипотеке предварительно об обращении взыскания на заложенное имущество) и залогодержатель по последующей ипотеке понес вследствие этого убытки (например, должник-залогодатель был признан в установленном порядке несостоятельным (банкротом), а залогодержатель по последующей ипотеке не получил полностью или частично причитающийся ему от должника-залогодателя доход), залогодержатель по последующей ипотеке имеет право и основание потребовать от залогодержателя по предшествующей ипотеке возмещения убытков в соответствии со статьями 15 и 393 ГК РФ.

Ну и, разумеется, залогодержателям по последующей ипотеке не следует пренебрегать возможностью, предоставленной им п. 3 ст.

46 Закона об ипотеке: при получении информации об обращении взыскания на предмет ипотеки залогодержателем по предшествующей ипотеке залогодержателю по последующей ипотеке следует одновременно обращать взыскание на соответствующее имущество по своим требованиям, обеспеченным последующей ипотекой, срок предъявления которых к взысканию еще не наступил.

В.С. Буров
 

Источник: http://www.sudmos.ru/articles/dolgi/kredit_334.html

Как оформить ипотеку: от поиска и согласования до заключения сделки

Теоретически оформить ипотеку может каждый гражданин страны. На практике же такая возможность редкая, она появляется не у каждого жителя. Эксперты утверждают, что треть банковских клиентов получают безоговорочный отказ. Ошибка потенциальных клиентов в их незнании, как оформить ипотеку грамотно, максимально правильно.

Неприятности будут спутником соотечественников, которые не знакомы с тонкостями, нюансами, особенностями оформления, потому теряют много времени на поиски жилья, неправильно собирают пакет документов, не готовы уплатить полагающуюся сумму первого взноса или не учитывают другие тонкости процесса.

Чтобы число заемщиков и счастливых обладателей нового жилья неустанно росло, специалисты дают дельные советы, рассказывая, как оформить ипотеку на квартиру.

Кому выдают ипотеку?

Большинство банков для своих клиентов устанавливают единые требования относительно оформления и предоставления кредитов на квартиры или дома.

Приобретать жилье могут граждане, которым уже исполнилось 21 год (чаще всего этот показатель сдвигают выше – до 23–25 лет), но возраст не превысил рубеж в 65 лет (а этот критерий может быть снижен вплоть до 50 лет – показатель зависит от срока кредитования). Решая, как оформить ипотеку, следует учитывать, что потенциальный клиент должен:

  • иметь непрерывный стаж и на момент подачи заявки быть еще и трудоустроенным;
  • быть гражданином РФ, причем часто регион привязки не имеет значения;
  • подтвердить доход (уровень его должен быть внушительным – 40–80 тыс. руб.; такой показатель важен, поскольку клиенту предстоит ежемесячно платить отчисления, размер которых не должен превысить отметки в 40% от уровня дохода);
  • предоставить залог, особенно если необходимо оформить ипотеку на недострой.

Рекомендуемая статья:  Ипотека без первоначального взноса

Соблюдения всех требований становится своеобразной гарантией успешного сотрудничества.

Сбор документов: что необходимо предоставить?

Не все заемщики четко понимают, как следует оформить ипотеку, потому получение необходимой суммы затягивается на месяцы.

Если к тому моменту уже собрана часть документов, некоторые из них могут устареть, а потому процедуру следует начинать заново. Все финансовые учреждения ставят достаточно жесткие требований и условия кредитования.

Совет

Часто оформить ипотеку можно на протяжении 90 (иногда 120) дней. За такое время может измениться ситуация на рынках недвижимости или финансовом.

Решая, как быстро оформить ипотеку, следует тратить минимальное времени на поиски, сбор, предоставление документов, включить в предоставляемый в банк пакет:

  • Свидетельство о госрегистрации прав собственности на объект недвижимости, который собирается приобретать заемщик.
  • Сканированные копии всех страниц паспорта, некоторые требуют даже цветные.
  • Выписка из домовой книги или соответственно оформленная справка ЖЕКа.
  • Справка с оценочной стоимостью недвижимости (принимается в расчет рыночная и реальная цены).

Это только часть документов, которые следует собрать, чтобы оформить ипотеку.

Принятие решение банком и одобрение заемщика: чего ожидать?

Кредитная организация, которая берется за оформление ссуды, будет выставлять требования и правила, как оформить ипотеку. Заимодатель должен удостовериться, что клиент вернет выданную ссуду и проценты по ней.

Потому разработан целый план, который предусматривает меры по проверке и анализу каждой заявки.

Все они направлены на подтверждение благонадежности и стабильности заемщика, хотя экспертиза в отдельных случаях может разниться.

Современные методы предполагают использование специально разработанных скоринговых программ, которые включают использование нескольких алгоритмов. Быстрая проверка позволяет оформить ипотеку в рекордные сроки – за пару недель максимум.

Рекомендуемая статья:  Причины отказа по заявке на ипотеку в Сбербанке

Поиск и одобрение ипотечной квартиры

Без предварительной подготовки невозможно будет оформить кредит. Одобрение ипотечного кредитования – процедура, позволяющая взвесить свои шансы на получение ссуды на приобретение жилья в определенном банке. Чтобы соответствовать всем требованиям банка, необходимо выполнить несколько этапов:

  1. Поиск жилья. Благосклонно кредитные организации относятся к новостройкам, хуже – к квартирам на вторичном рынке. «Не любят» банки кредитовать покупку дома или приобретение земли для последующего возведения дома. Выделить деньги на недострой вообще решатся далеко не все кредиторы.
  2. Получение одобрения. Чтобы уточнить, как правильно и быстро оформить ипотеку, следует обратиться непосредственно в банк за подробным разъяснением. После поиска недвижимости может потребоваться утверждение ее в финансовой организации. К процедуре одобрения подключаются юристы и финэксперты учреждения, которые всесторонне изучат объект и дадут свое заключение.
  3. Страхование и оценка недвижимого имущества – третий этап, который также является обязательным. В этот период эксперты оценивают недвижимость, чтобы узнать ее реальную стоимость.

Заключение договора купли-продажи по ипотеке

Договор купли-продажи – важный документ, который подтверждает свершившуюся сделку и определяет обязанности и права всех сторон сделки. В таком договоре включены такие пункты:

  • Сроки действия;
  • Сумма кредитования, установленная ставка.
  • Наименование объекта, который был приобретен по ипотечной программе.
  • Количество поручителей с перечислением поименно.
  • Решение спорных вопросов.

Могут быть включены другие пункты, но указанные являются основополагающими.

Внесение первоначального взноса

Это определенная сумма, которую должен собрать и внести заемщик. Часто она варьируется в пределах 10–40%, но может быть и большей. Первоначальный взнос позволяет заемщику снизить выплаты по ставкам, а банку удостовериться в надежности покупателя.

Страхование рисков по ипотеке

Заключая договор, банк оценивает свои риски, потому старается их исключить. При необходимости заимодатель может потребовать проведения процедуры страхования:

  • Жизни заемщика.
  • Здоровья и трудоспособности клиента.
  • Недвижимости от чрезвычайных ситуаций.
  • Права собственности на недвижимость, которая приобретается.

Рекомендуемая статья:  Какое жилье подходит под ипотеку Сбербанка?

Итоговая цена такой услуги может значительно варьироваться. В некоторых случаях ставка достигает 0,2–2% от размера сделки.

Что важно знать: советы специалистов

Именитый банк

Кредитоваться рекомендуется у проверенных, надежных банков, который смог добиться отличной репутации у клиентов.

Льготы для своих клиентов

Каждое финучреждение дорожит клиентами, а потому предлагает льготные условия кредитования. Для зарплатных клиентов организация готова сделать скидки на 0,5–1,5%.

Проверка – это важно!

Чтобы снизить ставки, достаточно привести в банк поручителя или предоставить дополнительные документы, отдать в залог еще один объект недвижимости. Но и в каждый пункт договора следует вчитываться, чтобы «выловить» несоответствия обещаний и действий, а также выявить скрытые платежи и индивидуальные условия.

Реальный уровень процентов

Речь идет об эффективной ставке, с уровнем которой клиента знакомят в последний момент. Сюда включены скрытые проценты, дополнительную необходимость страховаться, доплаты и пр.

Время играет огромную роль!

Ставку по ипотеке можно снизить, если брать заем на минимальный срок. Это позволит сократить еще и сумму переплаты.

Источник: http://flowcredit.ru/ipoteka/kak-oformit-ipoteku.html

Порядок оформления ипотеки: документы, сроки, расходы, нюансы

Жилищный вопрос для жителей нашей страны остается достаточно острым и злободневным. Купить квартиру на собственные средства могут позволить себе далеко не все, кто в этом нуждается. В такой ситуации помочь в решении проблемы может ипотека.

Оформление ипотеки – это достаточно непростая задача, особенно для человека неподготовленного, не имеющего опыта и знаний в сфере кредитования. В этой статье мы попробуем разберемсяя с основными моментами процесса оформления ипотеки.

 Что такое ипотека?

Решение купить квартиру в кредит вызывает небходимость разобраться в вопросе «что такое ипотека?». Покупка квартиры  по ипотеке предполагает ее последующую передачу банку в качестве залога.  Чаще всего в качестве залога используется покупаемая квартира, но при желании  покупатель может заложить и уже имеющееся в его собственности жилье.

На протяжении всего периода кредитования квартира юридически будет обременена залогом, что ограничивает права распоряжения ею со стороны покупателя. Несмотря на то, что в квартиру можно прописаться и прописать членов своей семьи, любые сделки с  квартирой в ипотеке до погашения кредита могут быть совершены только с разрешения банка, выдавшего покупателю кредит.

Что нужно для оформления ипотеки?

Каждый покупатель, заинтересованный в ипотечном кредите, предварительно должен выяснить, что нужно для оформления ипотеки банке.

Стандартные условия получения ипотеки в банках предусматривают возможность предоставления кредита гражданам России, имеющим постоянное место регистрации (прописки). Возраст заемщиков ограничивается рамками от 21 до 55 (60) лет на момент последнего платежа.

Банки требуют, чтобы у гражданина, заинтересованного в кредите на жилье, была постоянная работа и стабильный доход.

Обратите внимание

По уровеню платежеспособности зарплаты и стабильности работы заемщика в банке определяюет возможность своевременного погашения кредита.

Наличие работы и трудовой стаж, а также размер дохода  нужно подтверждать соответствующими документами: копией трудовой книжки и справкой о зарплате 2-НДФЛ.

Как правило, ипотечные программы большинства банков страны предполагают обязательное наличие собственного первоначального взноса у заемщика.

Его размер составляет от 15-20% стоимости недвижимости.

 Дополнительно ипотечный кредит может повлечь и другие затраты, связанные с оформлением документов, оплатой услуг нотариуса, оценщика, страховой компании, погашением единовременных комиссий банка.

Важным требованием к заемщику является и чистота его кредитной истории. Если в прошлом человек оформлял кредиты и погашал их без просрочек, то проблем с кредитной историей, а, следовательно, и с последующим оформлением кредита у него не возникнет.

Если же погашение ранее оформленных кредитов происходило со сбоями, и имели место неплатежи, то кредитная история будет считаться испорченной, в этом случае риски получения отказа в ипотеке серьезно возрастают.

Сложности с оформлением ипотеки могут возникать и у клиентов, имеющих текущие кредиты (потребительские, на авто и т.д.).

 Какие документы нужны для оформления ипотеки?

Оформление ипотеки предполагает необходимость подготовки и предоставления на рассмотрение кредитной комиссии банка полного пакета документов.

Какой пакет документов нужен для ипотеки, следует уточнить в банке или на его официальном сайте в интернете. Внимательная проверка документации определяет решение банка о возможности выдачи кредита, а также о его размере.

Список документов для ипотеки в разных банках может иметь некоторые отличия, но в большинстве случаев от заемщика (и его созаемщиков) требуется:

  •  Анкета-заявка на кредит по форме банка
  • Копия гражданского паспорта;
  • Копия свидетельства о браке и свидетельств о рождении детей (при наличии);
  • Копия трудовой книжки, заверенная работодателем;
  • Справка о доходах за последние 6-12 месяцев по форме 2-НДФЛ. Если заемщик  получает зарплату «в конверте»,  то нужна справка 2-НДФЛ на официальную («белую») зарплату и справка по форме банка на «серую» часть, заверенная работодателем;
  • Документ, подтверждающий альтернативные источники дохода (при наличии).

Порядок оформления ипотеки: сроки, этапы, расходы

Покупка квартиры по ипотеке происходит в несколько этапов:

  1. Одобрение заемщика. С момента подачи полного пакета документов в банк этот этап занимает 3-7 рабочих дней. Банк анализирует документы заемщика и вынесит положительное решение по кредиту. Также банк определяет максимальную сумму кредита, доступную для заемщика. В пределах этой суммы (меньше можно, больше — нет) покупатель с учетом собственного первоначального взноса может искать квартиру.  При расчете суммы кредита банк будет ориентироваться на среднемесячный доход заемщика (с учетом доходности привлеченных им созаемщиков). При этом сумма ежемесячного платежа не может превышать 40% от уровня дохода.
  2. Поиск квартиры. Положительное решение банка дает право на поиски квартиры. Однако, поиском жилья можно заниматься и параллельно с первичным одобрением заемщика, а иногда на оформление ипотеки покупатели подают документы после того, как уже нашли подходящую квартиру. У банков существуют определенные требования к объектам ипотеки. Жилье должно иметь ценность на рынке на текущий момент, а также сохранять ее на протяжении всего периода кредитования. Поэтому банки, как правило не рассматривают как объект залога квартиры в старых и ветхих домах, домах требующих капитального ремонта, имеющих деревянные перекрытия, поставленных в очередь на снос или реконструкцию.  Неузаконенная перепланировка в квартире также может быть препятствием для одобрения квартиры. Сроки поиска квартиры ограничены действием одобрения банка на кредит (как правило не более 3 месяцев с момента одобрения заемщика).
  3. Одобрение квартиры. После того, как покупатель нашел квартиру и получил от продавца копии документов для банка, нужно заказать независимую оценку квартиры. Покупатель выбирает оценочную компанию самостоятельно из списка компаний, аккредитованных банком. Банк рассматривает и проверяет документы на квартиру вместе с отчетом об оценке для исключения финансовых и юридических рисков. Очень часто покупатель-ипотечник видит в этой проверке железную гарантию юридической чистоты квартиры, однако это не так. Юристы банка не копаются в истории квартиры и проводят лишь формальную проверку. Защита банка — это обязательное страхование трех источников рисков:  титула квартиры (т.е. страхование от потери права собственности покупателя), жизни и трудоспособности заемщика и квартиры (от пожара, залива, разрушения и т.д.). На основании представленных документов на квартиру и ее продавца, отчета об оценке и заключения о страховании банк дает «добро» на сделку. Этот этап занимает от 3 до 7 дней с момента предоставления полного пакета документов.
  4. Выход на сделку. Назначается день, в который стороны сделки приходят в банк. Заемщик подписывает кредитный договор и  получает кредитные средства. Как правило, банк контролирует расчет между сторонами, который проводится наличными через банковскую ячейку. В эту ячейку помещаются кредитные и собственные средства покупателя (первоначальный взнос), и на время государственной регистрации перехода права собственности на  квартиру (5 дней) доступ к ним не может получить ни одна из сторон. После того, как покупатель квартиры стал новым собственником и получил свидетельство на квартиру, продавец забирает свои деньги из ячейки.

Ипотечная сделка может быть встроена в любую альтернативную сделку, тогда в банк приходят все стороны такой сделки и несколько меняется порядок расчетов через банковскую ячейку при альтернативной сделке.

Оформление ипотеки связано с повышенными расходами для покупателя. Первоначальный взнос, оценка, страхование, регистрация, нотариальные расходы, комиссии банка — все это выливается в сумму от 15 до 50 тысяч рублей.

Однако, в этой ситуации все-таки лучше не экономить на услугах и консультациях риэлтора или юриста, целиком полагаясь на банк.

Внесение предоплаты за квартиру, переговоры, проверка квартиры, контроль прописки-выписки, безопасные расчеты по сделке, регистрация перехода права собственности — все это лежит вне сферы полного контроля банка и ложится на плечи покупателя квартиры.

Источник: http://Realty-Ask.ru/ipoteka/poryadok-oformleniya-ipoteki-dokumenty-sroki-rasxody-nyuansy.html

Ссылка на основную публикацию