Что такое счета эскроу по ипотеке и как они работают в 2019 году

Эскроу-счета: как изменится схема продаж новостроек?

Российское правительство реформирует проработавшую много лет систему долевого строительства в России, внедрив эскроу-счета. Уже к середине 2019 года треть договоров по приобретение новостроек будет заключаться таким образом, полагают власти. А к 2020 году планируется перейти с долевого на проектное финансирование жилищного строительства

За разъяснениями мы обратились к юристу, эксперту по безопасности сделок с недвижимостью Сергею Вишнякову, нашему постоянному соавтору в проекте «Школа безопасности». Он ответил на основные вопросы.

Что такое счет эскроу?

Если упростить, это так называемая аккредитивная система расчетов, которую нередко можно встретить при ипотечных сделках. По сути, это та же банковская ячейка, только счет.

Обратите внимание

Покупатель (в данном случае, дольщик) и продавец (застройщик) заключают договор, при котором застройщик получит доступ к деньгам только при достижении вполне определенных целей – достройке дома и передаче квартиры покупателю.

Чем он лучше и надежнее ДДУ?

Скажем так, это надстройка к ДДУ, заменяющая плохо работавшие ранее способы защиты покупателей. По сути, сам ДДУ никуда не девается – по ФЗ-214 («Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости») продолжают продаваться квартиры в новостройках.

Счета эскроу – это способ обеспечения обязательств для сторон: застройщик не получит денег, если не передаст объект покупателю. Раньше застройщик получал деньги и использовал их как хотел, не всегда на строительство того объекта, на который собирались деньги. По сути, средства уходили одному и тому же застройщику, но он их нередко использовал на те проекты, которые считал приоритетными.

По такой схеме обманутые дольщики и появляются, девелопер мог потратить средства хоть на личный отпуск.

Теперь застройщик сможет потратить деньги покупателей только на оплату строительства именно того объекта, за который он эти деньги получил.

То есть, пока конкретная квартира не будет передана покупателю по акту приема-передачи, и тот не поставит свою подпись, застройщик денег не получит.

И будет использовать деньги исключительно на поставленные цели, а укатить на них в отпуск или вывести их в офшор не сможет – доступа не будет.

Помимо бОльшей защищенности, люди получают гарантию быстрого строительства – девелоперу не выгодно простаивать, ведь деньги на стройку берутся в банках под процент.

Эскроу-счета вместо долевого строительства: новые риски

Что изменится для покупателей?

Важно

Покупателям придется сотрудничать со строго определенными банками. Раньше застройщик мог работать с любым банком. Теперь же список таких банков будет составляться ЦБ и раз в квартал обновляться. Эта информация будет опубликована на сайте ЦБ.

И еще один момент: если застройщик брал кредит на строительство дома, закон обязывает его открывать эскроу-счета только в том же банке, где он брал кредит.

Здесь есть нюанс для ипотечного покупателя – сторонние банки могут не захотеть работать с чужим банком.

То есть, если «Банк 1» выдал кредит на стройку компании, то «Банк-2» может не захотеть давать ипотеку на «не свой» объект: банки в таких делах стыкуют сделки довольно сложно.

Возможно, эта проблема возникнет и в описываемом случае, и тогда получится, что ипотеку придется брать только в том банке, где кредитовался застройщик. Это, в свою очередь, может ущемлять интересы ипотечных покупателей, обычно старающихся выбрать наиболее выгодные условия по процентным ставкам. Не факт, что такие будут в банках, с которыми работает застройщик.

Какие могут быть мошенничества со счетами?

В законе прописано, что в договоре должны быть указаны все параметры эскроу-счета.

Важно проверить, точно ли в договоре (и, соответственно, договоре уступки по нему) прописан именно тот застройщик, у кого вы покупаете объект, и именно его счета.

Я не исключаю, что появится новый вид мошенничества: недобросовестные продавцы будут пытаться указать кого-то другого с чужими счетами.

Изменятся ли требования к заемщикам, документам и риэлторам?

Нет, само изменение закона о долевом участии не меняет требований к заемщику, нужно будет предоставлять те же документы, что и раньше.

Совет

Риэлторам это тоже никак не должно повредить: наоборот, прозрачность расчетов повысится.

На моей практике были случаи, когда суммы при покупке новостройки разбивались на разные платежи и уходили по разным банкам, что не добавляло покупке безопасности.

Теперь так сделать будет невозможно: если риэлтор действует со стороны покупателя, он будет знать, что деньги на счету и они будут переданы нужному застройщику в нужное время. Это плюс.

А для тех, кто работал не очень честно (например, участвовал в сделках, где озвучивается одна сумма, а официально оплачивается другая), прозрачность будет только мешать.

Недостатки?

Явных недостатков я не вижу. Сейчас наличными уже почти никто не расплачивается и большинство расчетов – прозрачные.

Если мы говорим о вторичном рынке, то здесь многие не пользуются аккредитивом (разновидность финансового обязательства, когда человек вправе получить деньги с помощью банковского клиента, после того, как платёж поступит на счет – прим. ред.) по большей части, потому, что тогда высветится реальная стоимость квартиры.

Если ее нужно скрыть, используются ячейки. В случае с эскроу-счетами такой фокус не проходит: какая сумма указана в договоре, такая и проходит по счетам. Скрыть ничего не получится.

Опрошенные ЦИАН юристы и застройщики минусы нашли, и довольно много. О них читайте в следующей статье.

Источник: https://www.cian.ru/stati-eskrou-scheta-kak-izmenitsja-shema-prodazh-novostroek-277075/

Новые правила продажи квартир в новостройках с 2019 года могут вызвать рост цен на жилье до 20% после перехода на эскроу-счета

Российский рынок жилья переживает очередной кризис. Правила продажи квартир в новостройках с 2019 года ужесточат еще сильнее. Так, поправки в закон, принятые 18 декабря этого года, обязывают застройщиков с 1 июля 2019 г. продавать все квартиры в новостройках через эскроу-счета.

Депутаты Госдумы во вторник, 18 декабря 2018 года, приняли во втором чтении новые поправки в закон о долевом участии в строительстве жилья.

В частности, они предполагают изменение принципов расчетов:

  • Так, изменения в закон, принятые летом этого года, обязали застройщиков с 1 июля 2019 г. продавать квартиры через эскроу-счета исключительно в проектах, разрешения на строительство которых получены позже 1 июля 2018 г. Доступ к таким счетам застройщик получает только после завершения проекта.
  • Нынешние поправки предполагают, что эта норма распространится на все новостройки.

Поправки могут сильно изменить работу застройщиков, которым в 2019 году предстоит переход на эскроу-счета.

Изначальный текст законопроекта с поправками в 214-ФЗ содержал всего три изменения и существенно не затрагивал интересы дольщиков. Ко второму чтению документ стал намного интереснее.

«В законопроект были включены положения, направленные на усиление защиты прав граждан», — говорит председатель профильного думского Комитета по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев.

Одна из наиболее ожидаемых самими дольщиками поправок — включение в реестр требований к застройщику в случае его банкротства:

  • недостроенных машино-мест
  • и кладовок площадью до 7 квадратных метров.

Раньше при банкротстве дольщики теряли на них право, хоть и платили за эти метры большие деньги. Теперь они будут достраиваться и передаваться дольщику, или за них можно будет получить денежную компенсацию.

Таким образом, они решили обезопасить себя от грядущих изменений. Однако депутаты приготовили для них ускоренную схему перехода. Одно из изменений — обязательный переход на эскроу-счета всех реализуемых проектов.

В первую очередь эта норма направлена не на добросовестных застройщиков, а на мошенников, которые набрали разрешений на строительство.

Они собираются заключить до 1 июля 2019 года первый договор долевого участия и тем самым избежать перехода на эскроу-счета. При этом сами проекты у таких застройщиков еще не реализуются, на месте стройки чистое поле.

Обратите внимание

Такие первые ДДУ заключаются с аффилированными лицами, это фиктивные сделки, их цель — воспользоваться лазейкой в законодательстве.

В то же время эксперты отмечают, что такой резкий переход на эскроу-счета для всех застройщиков создает риски для рынка недвижимости. Проектное финансирование — это дополнительные затраты строительных организаций.

«Те жилые комплексы, которые уже получили разрешение на строительство или даже начали продажи, такие издержки не учитывали», — говорит Олег Ступеньков, руководитель консалтинговой и брокерской компании «ТОП Идея».

Возможно, эти опасения преувеличены. Так как изменения не планируется распространять на проекты, которые реализуются давно. Предполагается, что правительство и минстрой к марту 2019 года разработают критерии проектов, для которых будет сделано исключение. Скорее всего, в их числе окажутся проекты высокой степени готовности с большим количеством проданных квартир.

В случае банкротства застройщика дольщикам обещают вернуть деньги даже за машино-места и кладовки. Раньше они теряли на них право

Это позволит застройщикам реализовать их без дополнительных финансовых издержек. Они смогут продолжить работать по существующим правилам и пользоваться средствами дольщиков.

Также теперь в законе описан момент, когда уполномоченный банк должен прекратить контроль за целевым расходованием средств застройщиками.

Это должно произойти с момента сдачи объекта в эксплуатацию и регистрации одного права собственности.

Предполагается, что после получения ключей дольщиками банк больше не обязан контролировать операции по счетам строительной организации, так как она выполнила свои обязательства перед покупателями.

Важно

Ряд поправок касается надежности застройщиков. Требования к ним предлагается смягчить, а вот контроль усилить. Так, будет снижен один из критериев допуска застройщика к привлечению средств дольщиков.

Прежде на рынок долевого строительства допускались только строительные организации, которые имеют в активе не менее 10 тысяч кв. метров построенного жилья. Однако для некоторых регионов это оказалось слишком высокой планкой.

В результате предложено дать доступ к работе с дольщиками компаниям, построившим не менее пяти тысяч квадратных метров жилья.

При этом ужесточается система государственного контроля застройщиков за счет расширения оснований для проведения внеплановых проверок.

В целях своевременного выявления признаков возможной неплатежеспособности застройщиков Фонд защиты дольщиков наделяется правом проводить проверку их финансово-хозяйственной деятельности.

Также фонд сможет учредить собственную дочернюю компанию-застройщика, чтобы с ее помощью осуществлять достройку проблемных объектов.

До конца года могут быть предложены и другие изменения в законодательство о долевом строительстве. Николай Николаев сообщил, что комитет готовит законопроект, которым средства, собранные страховыми компаниями с застройщиков жилья, предлагается передать Фонду защиты прав дольщиков.

«Мы должны добиться, чтобы страховые компании закончили свою работу на этом рынке, передав все портфели Фонду защиты прав дольщиков. Чем быстрее это произойдет, тем лучше», — сказал Николаев и уточнил, что рассчитывает, что такая норма заработает уже к 1 марта следующего года.

Это необходимо сделать для того, чтобы Фонд защиты прав дольщиков имел средства для завершения проблемных объектов. Речь идет о десятках миллиардов рублей. Обязательное страхование рисков при заключении договора долевого участия в строительстве было введено с начала 2014 года.

Совет

Однако механизм не смог защитить рынок новостроек от появления новых обманутых дольщиков. В 2017 году для новых жилых проектов отчисления страховщикам заменили взносами в Фонд защиты прав дольщиков.

Эксперты, комментируя поправки, говорят  о том, что введены они для того, чтобы не дать участникам рынка добиться отсрочки введения эскроу-счетов, которые, в конечном счете, призваны все-таки обезопасить дольщиков и снизить риски долевого строительства.

«Эта мера в большей степени направлена на тех застройщиков, которые оформили разрешения на строительство, привлекли пару ДДУ и при всем при этом не ведут активной стройки», — говорил в интервью «РИА Недвижимость» руководитель департамента маркетинга и продаж компании Lexion Development Алексей Лухтан.

Но выходит, что мера направлена против одних, а коснется многих.

 «Рынок отреагирует значительным повышением»

Застройщики, впрочем, смотрят на ситуацию с меньшим оптимизмом. «У нас все существует не во благо, а вопреки — то есть убивают полностью сектор. Видимо, кто-то полностью хочет под себя подмять все, — отреагировал на инициативу гендиректор „Бриза“ Андрей Беляков.

— Я думаю, рынок отреагирует на это значительным повышением. Око за око, глаз за глаз — ни к чему хорошему это не приведет», — считает он. В самой компании в дальнейшем не планируют работу по эскроу-счетам, считая, что выгоднее продавать квартиры уже после ввода дома в эксплуатацию.

«Мы уже высказывали свою позицию, что не будем больше работать по долевому, а перейдем к принципу „построил-продал“. Взяли объект,  начали строить, взяли кредит в банке.

После того, как завершили, будем реализовывать. Соответственно, стоимость строительства будет пропорционально зависеть от стоимости денег, взятых в банке.

А у нас ключевую ставку подняли, и кредиты сейчас будут дороже», — уверен Беляков.

Но сложнее всего, по прогнозам застройщиков, придется мелким строительным компаниям. «К примеру, молодой застройщик начал строить какой-то объект. Половину построил, долевые вклады идут, объект страхуют. Ему говорят: все, с завтрашнего дня эскроу. Как он сможет пройти круги ада?» — задается вопросом глава «Бриза».

Проблема заключается не только в том, что банк, скорее всего, не захочет кредитовать «малоопытного» игрока, но еще и в том, что даже если все сложится удачно, аккредитация в фонде и переход на эскроу-счета займет немалое время, уверен глава компании. «А принцип паники никто не отменял.

Сразу стройка остановилась — что случилось? И пойдет негатив», — предполагает Беляков.

Все это, по мнению главы компании-застройщика, отразится на конечных потребителях — приобретателях квадратных метров. А увеличение цены, по его прогнозам, в следующем году может достигнуть уже и 40%. «Я думаю, до лета все это на рынке будет видно. Уже сегодня резкий рост цен пошел, особенно на вторичку.

Хотя сейчас конец года, может быть, с этим связано. Насколько я знаю, многие продажи перед новым годом остановились — пока ждали вот этих поправок. Еще и по 6 процентам (законопроектом предполагается трехкратное увеличение  взносов застройщиков в компенсационный фонд) вопрос не до конца решен.

Немного в недоумении все», — признается глава «Бриза».

Внесенные поправки станут колоссальным стрессом для рынка, полагает гендиректор «СМУ-88» Илья Вольфсон. И особенно для тех девелоперов, кто не был готов к подобному развитию событий.

«Перед 1 июля все лихорадочно запасались площадками и разрешениями на строительство, чтобы заложить „подушку безопасности“, подготовиться к новым условиям работы.

Обратите внимание

Если бы застройщики знали, что уже с июля 2019 придется в любом случае продавать по новым условиям, то, может, снизили бы активность, чтобы не адаптировать сейчас большое количество проектов. По-другому бы оценивали свои возможности.

Но сейчас деньги уже вложены, и квадратный метр на запущенных площадках будет только дорожать. В среднем где-то на 15–20 процентов».

Неожиданность для строителей

«Для нас поправки в этой части стали полной неожиданностью», – признает коммерческий директор ФСК «Лидер» Ольга Тумайкина. По ее словам, компания готовилась работать по такой схеме лишь с новыми объектами, а теперь вынуждена в сжатые сроки перестраиваться.

Весь 2018 год девелоперы корректировали бизнес-модели под те изменения, которые должны вступить в силу летом следующего года, говорит гендиректор «Дон-строй инвеста» Алена Дерябина, принятие столь критичных поправок заставляет участников проходить весь процесс по второму кругу.

Акционер Capital Group Павел Тё ранее рассказывал, что девелоперы пытались участвовать в обсуждении поправок, но не были услышаны. В итоге в 2018 г. Capital Group, по его признанию, не приобрела ни одной площадки из-за отсутствия понятных правил игры.

Не ясен и сам механизм перевода на эскроу-счета тех проектов, разрешения на строительство которых уже получены и продажи в которых стартовали, – смогут ли банки в такой короткий срок аккредитовать такое большое количество проектов в стадии реализации, указывает директор по развитию ГК «Гранель» Андрей Цвет. По его данным, сегодня рассмотрение заявки на проектное финансирование достигает до трех месяцев. Все идет к тому, что такое понятие, как девелопмент, исчезнет в сегодняшнем его понимании, считает президент ГК «Основа» Александр Ручьев: «Частных девелоперов почти не останется – основным игроком на рынке станет государство в лице госструктур вроде «Дом.РФ» и Фонд реновации, они и будут строить типовое стандартное жилье, а также достраивать за теми, кто уйдет с рынка в результате нововведений».

Источники:

  • rg.ru
  • vedomosti.ru
  • https://www.business-gazeta.ru/

Источник: https://zagorodnaya-life.ru/novye-pravila-prodazhi-kvartir-v-novostrojkax-s-2019-goda-mogut-vyzvat-rost-cen-na-zhile-do-20-posle-perexoda-na-eskrou-scheta/

Эскроу-счета с 1 июля 2019 года станут обязательными для всех

Об этих изменения NSP писала неоднократно. Первый вариант, предложенный Минстроем, предусматривал «косметические» поправки. Однако ко второму чтению законопроект увеличился с шести до 96 страниц!

Представляя поправки, глава Комитета по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев заявил: «Изменения дают возможность застройщикам привлекать целевые займы, смягчают требования к опыту работы. Мы подробно регламентируем новые требования к застройщикам в отношении старых объектов.

Наверное, самая главная поправка в том, что с 1 июля 2019-го все застройщики должны перейти на новую форму финансирования долевого строительства не только по новым, но и по существующим проектам.

Исключения будут сделаны для проектов, которые соответствуют критериям, выработанным Минстроем и утверждённым Правительством РФ».

Дума исключает плановые проверки застройщиков, но оставляет внеплановые. Список оснований для их проведения расширяется. Депутаты защищают интересы дольщиков, оплативших машино-места и кладовые (нежилые помещения площадью до 7 кв.м). При банкротстве застройщика их требования приравниваются к требованиям о передаче квартир.

Отметим, что государственно-правовое управление президента РФ нашло в законопроекте много прямых противоречий и недостатков и рекомендовало отправить документ на доработку. Так что есть надежда, что депутатов всё же утихомирят. Например, Фонд защиты прав дольщиков наделяется всё новыми полномочиями.

Он сможет «в целях оценки возможности исполнения застройщиком принятых обязательств» проводить проверки финансово-хозяйственной деятельности застройщиков (а также входящих с ними в одну группу лиц), в том числе по месту их нахождения, привлекая оценщиков и строительных экспертов.

Важно

При наличии «признаков неплатёжеспособности и (или) недостаточности имущества» Фонд сможет обратиться в арбитраж с иском о банкротстве девелопера. А один из таких признаков – просрочка сдачи дома в эксплуатацию более чем на полгода.

Получается, что при такой просрочке компанию можно будет обанкротить независимо от её фактического финансового положения.

Однако наибольшим «ударом» для застройщиков станет преждевременный переход на проектное финансирование. В действующей редакции он обязателен для проектов, разрешение по которым получено после 1 июля 2019 года.

Пытаясь избежать этих нововведений, девелоперы запаслись разрешениями на строительство, которые теперь могут оказаться бесполезными. Многие сетуют, что финансовая модель проектов просто не предусматривает затрат на банковские кредиты.

Компания Capital Group, например, уже заявила, что откладывает старт новых проектов из-за меняющихся и непонятных правил игры. Другие девелоперы поговаривают о переходе в сектор ИЖС, где жёсткие положения 214-ФЗ не действуют.

Застройщики уверены в неминуемом сокращении предложения и росте цен. Даже в Минстрое полагают, что отрасль нуждается в поддержке, без которой 120 млн кв.м в год никак не ввести. Спокойствие хранят лишь в Думе. Всего к законопроекту поступило 33 поправки, 30 из которых приняли, остальные отклонили. 

Продолжение следует…

Источник: https://nsp.ru/news/19387-vse-na-eskrou

С 1 июля все застройщики перейдут на эскроу-счета

До этого был предусмотрен более плавный уход от страхования. Но после того, как ЦБ РФ запретил страховать риски застройщиков в страховой компании «Респект», которая занимала 80 процентов рынка, потребовались экстренные меры.

Также законом предусмотрено, что с 1 июля 2019 года все застройщики, привлекающие средства граждан в строительство, будут обязаны работать через механизм счетов эскроу — средства граждан будут зачисляться на специальные банковские счета, где будут храниться до завершения строительства. Застройщик сможет их получить только после передачи квартир покупателям. Строительство же будет вестись на собственные средства застройщика или за счет банковских кредитов.

«Переход должен быть максимально понятным и мягким, а для этого до июля должны подготовиться и банковское сообщество, и застройщики. Это необходимо, чтобы с 1 июля все дома продолжили строиться теми же темпами и никаких остановок не было», — сказал министр строительства и ЖКХ Владимир Якушев.

Новая схема финансирования будет применяться для всех проектов долевого строительства, в том числе уже запущенных. Ранее предполагалось, что эскроу-счета будут обязательны только для новых строек.

Совет

Избежать этого перехода смогут компании, которые уже успешно реализуют свои проекты. Для них будет сделано исключение, и они смогут работать по старым правилам. Минстрой определит критерии для отбора таких проектов к февралю. Предполагается, что в их число попадут дома на завершающейся стадии строительства с высокой долей проданных квартир.

Условия кредитования застройщиков будут зависеть от успешности их проектов

Глава минстроя пояснил, что условия кредитования застройщиков будут зависеть от успешности их проектов. А это, в свою очередь, повлияет на то, вырастут ли цены на новостройки. «Сейчас очень много мнений: вырастут цены или не вырастут цены.

Не будем лукавить: застройщики получат проектное финансирование, и в первое время ставка для них будет рыночной. А потом она будет зависеть от того, как пойдут продажи и будут открываться эскроу-счета. Чем быстрее это будет происходить, тем скорее упадет ставка.

Многое зависит от того, хороший проект или плохой, быстро в нем продаются квартиры или медленно», — отметил министр.

Законом также предусмотрено усиление роли Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства. Он сможет создавать дочерние компании, которые будут заниматься завершением проблемных объектов. Это поможет решить вопрос достройки домов, за которые не берутся другие застройщики.

Кроме того, ужесточается порядок проверок застройщиков. Плановые проверки отменяются, чтобы недобросовестные компании не подгоняли результаты работы к очередному визиту инспекторов, а основой контроля становятся внеплановые проверки. Законом расширяется перечень оснований для их проведения.

Также снижаются требования к опыту застройщиков жилья с 10 до 5 тысяч квадратных метров реализованных проектов, что поможет остаться на рынке небольшим региональным компаниям. А для покупателей кладовок и машино-мест вводятся гарантии. Раньше при банкротстве застройщика они теряли право на эти объекты, теперь же они будут достроены или за них будет выплачена компенсация,

Данные взяты с сайта: https://rg.ru

Источник: http://andominanta.ru/news/121

Счета эскроу не приведут к удорожанию ипотеки

МОСКВА, 27 июн — ПРАЙМ, Алсу Гараева. Проблема обманутых дольщиков снова оказалась в центре внимания из-за ситуации с застройщиком Urban Group: властям РФ пришлось взять долевое строительство под свой контроль и принять решительные меры.

С июля 2019 года понятие «дольщик» уйдет в прошлое, ведь застройщики смогут получать средства от покупателей жилья только в банках через специальные эскроу-счета.

Директор дивизиона «Кредитные продукты и процессы» Сбербанка Сергей Бессонов рассказал в интервью агентству «Прайм» о том, как изменится рынок недвижимости, кто выиграет от новой системы финансирования, таит ли она в себе риски для банков, какие игроки могут уйти с рынка и как нововведение скажется на объеме выдаваемой ипотеки.

— Расскажите о самой модели использования эскроу-счетов. Какие риски и преимущества она несет для застройщика?

— Застройщики будут вынуждены существенно перестроить привычную бизнес-модель и учитывать, что теперь основным источником финансирования проектов станут кредиты коммерческих банков, поскольку у них канал привлечения средств дольщиков и возможность расходования данных средств на реализацию проекта будут закрыты. Это может вызвать увеличение затрат застройщиков на обслуживание кредитов.

А произойдет это потому, что сейчас, например, даже те застройщики, которые финансировались в банках, кредитные средства использовали только для финансирования части бюджета проекта, так как остальная часть финансировалась за счет дольщиков.

Один источник, например банковский кредит, никогда не выбирался на 100%.

Сейчас получается, что будет один источник, он будет выбираться полностью, кредитный портфель у застройщика будет гораздо выше в абсолютных величинах, но при этом ставка по нему будет ниже.

Тем не менее снижение ставки не компенсирует на 100% затраты на обслуживание увеличенного кредитного портфеля, и мы понимаем, что в целом затраты застройщика на обслуживание привлекаемых кредитов возрастут. Поэтому определенным минусом для застройщика является рост себестоимости и возможное снижение рентабельности.

Плюсом являются прогнозируемость и предсказуемость банковского финансирования.

Если основным источником у вас были средства от продажи площадей участникам долевого строительства — физическим лицам, то темпы строительства существенно зависели от того, как ведет себя рынок: например, один месяц дела шли хорошо, продажи были, в следующем месяце продажи упали, а вам необходимо продолжать строительство и оплачивать работу подрядчиков, но банковского кредита у вас нет. Если прибежите в банк, тут же — через два дня — он денег на стройку не выдаст.

Получается, что такой волнообразный график таил в себе риски недостаточности финансирования в тот или иной месяц.

Обратите внимание

Если часть средств застройщик уже понес, как правило, это затраты на приобретение площадки и оформление проектной документации, а на весь необходимый для финансирования строительства остаток открывается кредитная линия (в Сбербанке — до 85% от бюджета проекта при кредитовании с эскроу — ред.), у вас такого риска нет, потому что в зависимости от того, сколько нужно денег в рамках бюджета на строительные затраты, столько денег и выдается. Поэтому я бы сказал, что это стабильное финансирование.

— Эскроу исключает возможность котлового финансирования для застройщиков?

— Исключает. И это не является для ряда застройщиков большим плюсом.

Потому что некоторые контрагенты на рынке этим злоупотребляли, так как данный ресурс можно было легко привлечь, при этом не всегда удавалось отследить на какие цели он использовался.

Если мы говорим про механизм эскроу, то тем застройщикам, которые использовали котловые методы, будет чуть тяжелее двигаться в рамках проектного финансирования — придется полностью поменять модель работы. Но это небольшая часть застройщиков.

— А риски и преимущества для самой кредитной организации?

— Для банков преимущество заключается в том, что будет расти портфель, и рынок станет более прозрачным.

Сейчас есть ряд застройщиков, в отношении которых сложно разобраться — какой реальный финансовый результат по каждому проекту, потому что есть, например, признаки котлового финансирования.

А дальше, если мы говорим о переходе на счета эскроу, у нас по каждому проекту будет более прозрачная картинка, и я считаю, что это приведет в целом к улучшению ситуации на рынке.

Минусом для банка является то, что по ряду проектов исчезает источник уплаты процентов.

У нас сейчас так построен стандартный продукт, с 1 июля 2018 года для кредитов с применением эскроу — мы его, безусловно, поменяем: банку ежемесячно платятся проценты, часть из них — за счет того, что застройщик продает квартиры дольщикам и у него возникает необходимый денежный поток. Так как если мы говорим о расчете через счета эскроу, то средства с таких счетов, пока дом не сдан, естественно, расходовать нельзя, в том числе на проценты.

Поэтому банкам придется пойти на то, чтобы предоставлять рассрочку по уплате процентов и нести больший риск.

Потому что, раз ты предоставляешь рассрочку, есть риск, что по ее завершении уплаты процентов не будет.

Важно

Все-таки основной момент, который характеризует инструмент расчетов через счета эскроу применительно к коммерческим банкам, — это то, что раньше часть рисков по проекту застройщик перекладывал на дольщиков.

То есть, если, например, застройщик вовремя не сдает дом в эксплуатацию, страдают дольщики, которые уже произвели оплату по договору участия в долевом строительстве.

В данном случае им нужно взыскивать уплаченные средства, а если их нет, то и взыскать нечего, и возникает ситуация обманутых дольщиков.

А в новой картинке эта часть рисков, которая раньше перекладывалась на дольщиков, теперь перекладывается на банк.

Потому что дольщик не рискует: у тебя есть зарегистрированный договор долевого участия, ты его оплачиваешь путем депонирования средств на счете эскроу, то есть положил средства на счет эскроу и ждешь, пока дом построится.

Если дом не сдан по каким-то причинам, дольщик получает свои деньги обратно. Получается, что больший риск теперь несет банк, который предоставил финансирование, можно сказать, в полном объеме, а не застройщик, который по каким-то причинам не завершил строительство дома. Поэтому для банковского сектора это означает рост рисков.

— В случае неуспешности проекта и возвращения дольщику депонированных средств, будут ли ему уплачены проценты за пользование ими?

— Во-первых, счета ведутся бесплатно для клиентов. Во-вторых, средства также депонируются бесплатно. Поэтому данные средства будут просто возвращены.

— Можно ли в таком случае сказать, что использование счетов эскроу полностью исключает клиентские риски?

— Если вы имеете в виду покупателей квартир, я считаю, что да — применение механизма эскроу минимизирует риски покупателей квартир.

— Каков механизм возврата средств дольщикам и в какой срок они могут быть возвращены?

— После того как дом сдан и оформлено право собственности на один объект (например, квартиру) в построенном доме, в течение десяти рабочих дней счет эскроу закрывается и средства перечисляются в счет погашения целевого кредита банка, а оставшиеся после погашения кредита средства — на расчетный счет застройщика.

Если дом не построен, то покупатель имеет право получить деньги обратно со счета эскроу после расторжения договора долевого участия и получения банком уведомления от Росреестра о погашении записи в ЕГРН.

Основанием для расторжения договора участия в долевом строительстве может являться, например, нарушение застройщиком зафиксированного срока передачи квартиры более чем на два месяца.

— В течение какого срока?

— Срок прописывается в договоре счета эскроу — это считанные дни. В моем понимании эскроу очень похож на аккредитив или специальный счет, на котором вы депонируете средства. Вы можете прийти и этот счет расторгнуть.

— Какова стоимость ведения эскроу-счета для самого банка?

— Это достаточно стандартная операция. Для покупателей-физических лиц эта услуга предоставляется бесплатно, потому что одновременно мы будем делать банковское финансирование кредитуемых объектов или застройщиков, на этом получать процентный доход. Это позволит покрыть те расходы, которые возникают по ведению счетов эскроу.

— Эскроу несет в себе сложности для строительных компаний, и эксперты прогнозируют уход с рынка до 30% игроков.

— Я бы сказал, что не эскроу несет в себе ужесточения и ограничения, а новое законодательство и требования к компаниям-застройщикам, потому что эскроу — это всего лишь механизм продажи.

Новые требования как раз говорят о том, что у тебя должен быть опыт работы не менее трех лет, ты должен построить не менее 10 тысяч квадратных метров и еще ряд других ограничений, которых раньше не было.

Совет

Здесь мы говорим о том, что рынок приходит к более цивилизованному состоянию, и на нем должны остаться опытные игроки.

Но также это означает, что ряд игроков, которые не удовлетворяют требованиям, будут вынуждены уйти с этого рынка. Я оцениваю это количество менее чем 15%. Думаю, что многие игроки, которые не удовлетворяют этим требованиям, смогут быстро перестроиться и работать в новой модели.

— Как вы считаете, создается ли при этом риск монополизации рынка?

— Я считаю, что нет, потому что требования достаточно взвешенные — с той точки зрения, что большое количество компаний будет им удовлетворять. Сейчас написано — не менее 10 тысяч метров, а не сказано, что компания должна построить 100 или 200 тысяч.

Если бы были такие цифры, то можно было бы сказать, что только ряд федеральных застройщиков им удовлетворяет. Однако цифра в 10 тысяч применима и для большого количества региональных застройщиков, поэтому монополизации рынка я не ожидаю и в нее не верю.

— Как вы оцениваете запрет на займы и ссуды для застройщиков?

— Что касается займов — это одна из поправок, которую мы предлагали, рассчитывая, что она будет принята, потому что, в моем понимании, целевые субординированные займы должны быть.

Сейчас предусмотрен механизм внесения собственных средств группы компаний в проект через уставный капитал, но этот механизм в 100% случаев не может быть удобен.

В новой версии поправок, по-моему, до 20% может быть сформировано целевыми займами материнской компании-застройщика. Это правильное изменение, его нужно принять.

— Как может эскроу повлиять на ипотечный рынок? Увеличится ли количество выдаваемых ипотечных кредитов?

— Я считаю, что количество ипотечных кредитов напрямую связано с количеством сделок по продаже жилья. Если количество сделок вырастет, то вырастет и количество кредитов.

Увеличится ли количество приобретаемых квартир, зависит от того, насколько активно граждане захотят покупать жилье на первичном рынке.

Эскроу сделает этот рынок более привлекательным, соответственно, вырастет количество ипотечных кредитов.

— Стоимость ипотеки возрастет?

— Нет, не вижу предпосылок. В последнее время идет активное снижение ставок, и эскроу не окажет негативного влияния. Когда мы говорим о банковском финансировании, наоборот, мы тщательнее следим за тем, что происходит на инвестиционной фазе в течение 1,5–3 лет, тем самым снижая риски и для ипотечного кредитования.

— Считаете ли вы, что рынок пока не готов к масштабному использованию эскроу-счетов?

— Нет, я так не считаю.

Что для участников рынка означает начать активно применять счета эскроу? Для этого необходимо, с одной стороны, чтобы банковская система предоставляла данный сервис максимально широко регионально диверсифицированно, то есть была готова открывать во многих точках счета эскроу для физических и юридических лиц, однако, как правило, покупателями квартир выступают физические лица. И с другой стороны, важно, чтобы застройщики понимали механизм и были готовы с его помощью работать.

Обратите внимание

Я ничего сложного в этом механизме не вижу еще и потому, что это не какая-то инновационная модель, которая нигде в мире не применялась.

Она давно уже применяется на Западе и гарантирует инвесторам высокую степень защиты от недобросовестных застройщиков. Мы просто взяли успешный опыт и тиражируем его у нас.

Если говорить о сроках, то к 1 июля 2019 года вполне можно быть готовым к тому, чтобы все продажи совершать через счета эскроу.

Источник: https://finance.rambler.ru/realty/40196544-scheta-eskrou-ne-privedut-k-udorozhaniyu-ipoteki/

Военная ипотека и счета эскроу в 2019 году

Проблеме обманутых дольщиков уже не один год. К сожалению, незавидная участь не обошла стороной и участников НИС. В число участников долевого строительства, так и не получивших ключи от своих квартир, попало несколько сотен военнослужащих.

Для защиты прав дольщиков в Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» введены нормы по использованию счетов эскроу.

С июля 2018 года застройщики могут использовать счета эскроу для сделок долевого строительства по своему усмотрению.

Но уже с 1 июля 2019 года все такие сделки будут проходить только с помощью эскроу, за редким исключением.

Как работает счет эскроу?

Покупатель и представитель застройщика подписывают с банком трехсторонний договор. В договоре пишут, при каких условиях застройщик сможет получить деньги. Обязательно указывается срок действия договора.

Банк, через который будет проходить сделка, выбирает застройщик, а не покупатель. Но это может быть банк только из реестра Центрального банка Российской Федерации.

  Права на деньги всех дольщиков застройщик получает, когда сдает дом и выдает ключи (передает в собственность квартиру) первому покупателю.

Даже если у других дольщиков есть претензии по качеству строительства и (или) отделки и объект ими не принимается, деньги все равно уходят застройщику.

Если в оговоренный срок сделка не проходит и застройщик не приносит документы о вводе дома в эксплуатацию, банк закрывает счет и возвращает деньги покупателю. Если оформление документов затягивается, срок договора можно продлить, но обычно банк берет за это дополнительную комиссию.

По закону вплоть до момента расчета деньги на счете эскроу принадлежат тому, кто их внес. А после – тому, в чью пользу открыт счет. 

Плюсы и минусы схемы со счетами эскроу при долевом строительстве

Плюсы

  • не нужно снимать наличные, проверять подлинность купюр и пересчитывать их перед тем, как положить в ячейку
  • открытие и ведение счета эскроу при оформлении ипотеки является бесплатным, а потому обходится дешевле, чем аренда ячейки или аккредитив
  • деньги на счетах эскроу подпадают под систему страхования вкладов, причем по счетам эскроу, которые используются для сделок с недвижимостью, максимальный размер возмещения – 10 млн рублей
  • в интересах застройщика как можно скорее закончить строительство, чтобы не переплачивать проценты по кредиту и быстрее получить деньги дольщиков
  • уполномоченный банк контролирует использование кредитных средств, направить их на иные цели, кроме строительства конкретного жилого дома, застройщик не может
  • при самом негативном исходе — банкротстве застройщика — дольщики сразу получат доступ к счету и вернут все свои деньги.

Минусы

  • не во всех банках сейчас можно открыть счет эскроу, поскольку этот инструмент относительно новый. 

Как видите, плюсы существенно перевешивают минусы, да и минус с перечнем банков, полагаем, в скором времени пропадет.

Какие банки работают со счетами эскроу?

Реестр ведется Банком России и публикуется на официальном сайте.  В самом свежем перечне (на момент публикации статьи), датированном 01.11.

2018, из 15 кредитных учреждений, работающих по военной ипотеке, числится десять:

  • АО «АБ «РОССИЯ»
  • Банк ГПБ (АО)
  • Банк ВТБ (ПАО)
  • РНКБ Банк (ПАО)
  • ПАО АКБ «Связь-Банк»
  • ПАО Сбербанк
  • ПАО Банк «ФК Открытие»
  • ПАО «Промсвязьбанк»
  • ПАО Банк ЗЕНИТ
  • АО «Россельхозбанк»

(обновление статьи от 10 марта 2019 года)

Да, возможна, в марте 2019 года началась подготовка проекта постановления Правительства РФ о внесении изменений в Правила предоставления ЦЖЗ. Его реализация позволит направлять средства целевого жилищного займа военнослужащих для приобретения ими жилых помещений с как раз с использованием счетов эскроу.

Планируемый срок вступления Постановления в силу — июль 2019 года (с 1 июля сделки по ДДУ переходят на эскроу).

Источник: https://mlds.ru/novosti/voennaya-ipoteka/voennaya_ipoteka_eskrou_2019/

Что такое эскроу-счета и каких изменений на рынке строительства ждать в 2019 году?

В Кирове первый застройщик ранее намеченного срока ввел процедуру строительства через эскроу-счета

Закон о долевом строительстве в нашей стране претерпел существенные изменения. С 1 июля 2019 года все застройщики обязаны будут привлекать средства физических лиц только через оформленные эксроу-счета.

Сейчас действует переходный период. Деньги на этих счетах невозможно будет использовать до введения жилищного объекта в эксплуатацию.

Следовательно, риски, что вы отдадите свои деньги, а объект не будет построен и все средства будут потеряны, сводятся к нулю.

Важно

Тем не менее, возникают опасения, что данные изменения существенно отразятся на стоимости жилья и ситуации на строительном рынке в целом.

Тем не менее, в Кирове уже применена практика строительства объекта через эскроу-счет. Об изменениях в целом, практике применения и видении развития строительной отрасли в Кирове рассказали представители девелоперской компании «Железно» и ПАО «Сбербанк».

 Юрий Захаров, генеральный директор девелоперской компании «Железно»:
— 2019 год для рынка жилищного строительства будет непростой. Крайне меняются процедуры, которые требуется пройти застройщику, чтобы ввести объект для начала строительства.

Прежде всего это новый 214 федеральный закон, который трактует ситуацию следующим образом: все проекты  на рынке жилищного строительства должны реализовываться за счет проектного финансирования. Все застройщики должны будут прийти в банк и получить средства на реализацию проекта.

Исключение дают только собственные средства застройщика. Все другие варианты невозможны.

Эскроу-счета — специализированные счета физических лиц, куда они будут отправлять деньги для покупки будущего объекта недвижимости. Банки обеспечат гарантию сохранности этих средств. Это позволит снять с покупателей по недострою жилья и потере средств.

Компания «Железно» — первая компания в Кирове, которая начала работать через эскроу-счета.

Юрий Захаров, генеральный директор девелоперской компании «Железно»:
–    Безусловно, новый инструмент будет определенным барьером для застройщиков, поэтому застройщики, которые имеют слабую платформу, слабое финансовое состояние вряд ли смогут работать в таких условиях. Это ограничение, которое скажется на данном рынке в текущий момент.

Рано или поздно компании смогут наверстать упущенное предложение. Мы видим, что больших изменений пока не произойдет, потому что многие застройщики уже запаслись разрешениями на строительство, эти объекты будут выходить в продажу или вышли в продажу в этом году, а в следующем будут строится.

По моим личным оценкам, к 2020 году  возникнет некий дефицит жилья на рынке, связанный с тем, что не все застройщики смогут переформатироваться под новые стандарты. Компания «Железно» совместно с ПАО «Сбербанк» подготовили первый проект ЖК «Володарского», который будет реализовываться посредством эскроу-счетов. Первый блин, как говорится, получился не комом.

Совет

В этом проекте мы соответствуем все необходимым стандартам. Для нас это требование возникает с 1 июля 2019 года, но мы готовы уже сегодня.

Понятие «эскроу», что дословно переводится с английского как «депозит» и «депонирование», может показаться явным определением рисковой операции. Однако данное заблуждение опровергает  управляющий кировского отделения ПАО «Сбербанк» Артем Пищик:

–    Я бы не строил параллели, что если мы слышим эскроу — значит это рисковая операция. Когда речь заходит об эскроу — это некий механизм работы.

В момент, когда государство задумалось о проблеме обманутых дольщиков  — участь, которая не миновала, к сожалению, и Киров, — продумывались механизмы, какие инструментарии необходимы для гарантированной достройки объектов и введения их в эксплуатацию. Механизм эскроу на это направлен.

Мы испытываем высокую уверенность в деятельности компании «Железно», и именно поэтому было принято решение по работе через эскроу-счета. У застройщика при работе через эскроу-счета возникает возможность финансироваться на более льготных условиях, поскольку мы понимаем, что денежные средства никоим образом не могут быть израсходованы.

С точки зрения выбора банковского учреждения, то право застройщика. Клиент же выбирает объект и самого застройщика. Приятно, что компания «Железно» выбрала ПАО «Сбербанк», значит мы предоставили более приемлемые условия. Банк заинтересован в конечном итоге, чтобы объект был введен в эксплуатацию, если застройщик не отвечает требованиям проектного финансирования, мы не пойдем на условия открытия эскроу-счетов.

Резких изменений стоимости жилья в следующем году, как уверяет представитель застройщика, не произойдет. Таких предпосылок именно в текущей ситуации нет.

Юрий Захаров, генеральный директор девелоперской компании «Железно»:
–    Объективных предпосылок, чтобы цена резко изменялась, нет. На рынке будут действовать два вектора.

С одной стороны, это следование требованиям 214 ФЗ, с другой стороны, ограничение спроса. Надо констатировать, что покупательская способность не растет.

Мы надеемся на ипотечную ставку, которая является главным драйвером рынка, сейчас она зафиксирована на отметке 9-10%, это очень хорошая ставка, но мы как застройщик мечтаем о ее снижении. Серьезных причин для волнения нет.

Обратите внимание

Сейчас, по сути, происходит некоторая коррекция цен. Они не повышались, находясь на одном уровне долгое время, при этом строительные материалы подорожали. Поэтому многие  застройщики технически корректируют цены в сторону повышения.

Тем не менее, представители банковской сферы пока делают обратные прогнозы — возможного роста процентных ставок. Однако глобальная задача ЦБ — удешевление ипотечных кредитов. В целом, на процедуре покупки жилья новые изменения законодательства практически не скажутся.

Артем Пищик,  управляющий кировского отделения ПАО «Сбербанк»
–    В целом, введение спецсчетов процесс покупки жилья никак не усложнит. Единственное, что средства будут поступать не напрямую на счет застройщика, а на эксроу-счет. В этой части нет глобальных изменений. Мы же работаем вообще на процедуру упрощения покупки недвижимости.

Сейчас есть возможность приобрести жилье через сайт DomClick, где вы можете посмотреть все объекты недвижимости, выбрать объект, подать заявку, получить одобрение и прийти в банк для подписания документов. Хочется в этом плане похвастаться: в Кирове впервые во всей стране сделка  через портал DomClick прошла за 3 часа — с момента выбора до завершения.

Представитель застройщика также рассказал, какие требования сегодня предъявляет покупатель к жилью.

Юрий Захаров, генеральный директор девелоперской компании «Железно»:
—  Мы  строим квартиры с оптимальным соотношением для семьи. Это формат  небольшой квартиры, так и роскошной квартиры, где добавляются дополнительные функции.

К примеру, у нас есть объекты, где в хозяйской спальне есть санузел и гардероб. Это один из последних трендов. Популярен евроформат кухни-гостиной. Это очень удобно — ощущается пространство, где можно собраться с друзьями. Год от года мы вводим все больше таких квартир.

Рынок в силу последних тенденций имеет дефицит жилья в формате премиум, поскольку некоторое время назад он стал непопулярен. Квартиры долгое время застаивались, их перестали в конечном итоге строить.

Мы готовим сейчас дом в формате бизнес-класса, именно такой дом «Железно на Володарского» станет примером формата работы с эскроу-счетами.  

Представитель Сбербанка Артем Пищик подтвердил, что для покупателей сегодня важен комфорт, акцент делается в сторону удобства и наличия всех необходимых для проживания элементов.

Артем Пищик, управляющий кировского отделения ПАО «Сбербанк»:
— С точки зрения 2019 года и стратегического развития, а мы исходим из того спроса, который сейчас формируется на рынке недвижимости, наибольший интерес у покупателей вызывают объекты, которые помимо соблюдения всех требований 214 ФЗ, еще и отвечают комплексным требованиям. Это та ситуация, когда человек покупает не просто 4 стены, а еще и комплекс услуг, которые застройщик  обеспечивает. Я говорю о сопровождении этой квартиры, обеспечении ее инфраструктуры — это детские площадки, различные комплексы, детские сады и школы. Мы как партнеры компании, хотим отметить, что «Железно» подтверждает эту стратегию и интерес к предложениям компании возникает именно за счет той комплексной услуги, которую она предоставляет. В принципе, мы видим, что в дальнейшем интерес у людей в каком-то коробочном решении будет минимизироваться.

Нашли ошибку в тексте? Выделите её и нажмите Ctrl+Enter.



Источник: https://gorodkirov.ru/content/article/chto-takoe-eskrou-scheta-i-kakih-izmenenij-na-ryinke-stroitelstva-zhdat-v-2019-godu-20181206-1401

Эскроу счета: что это и как они будут использоваться в процедуре покупки квартир в новостройках?

17.02.2019

Новые поправки, принятые к закону 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», обязуют застройщиков использовать в расчетах с покупателями квартир в новостройках специальные счета эскроу.

В рамках сферы жилищного строительства эскроу счет – это специальный счет, на котором средства, привлеченные по договорам долевого участия (ДДУ) будут блокироваться уполномоченным банком, до момента наступления определенных условий, а именно – до сдачи нового жилого комплекса в эксплуатацию.

Принципиальное отличие нового механизма с использованием эскроу счетов в том, что застройщики не смогут тратить денежные средства покупателей на финансирование строительства. Расходы на возведение жилых комплексов будут покрываться кредитными средствами, привлеченными в уполномоченных банках.

Важно

Переход на эскроу счета на данный момент не отменяет долевку, застройщики и покупатели по-прежнему будут заключать договор участия в долевом строительстве (ДДУ).

Использование эскроу счетов в долевом строительстве станет обязательным с 1 июля 2019 года

Схема реализации квартир в новостройках будет следующая:

— компания застройщик и дольщик заключают ДДУ, в котором прописывается использование эскроу счета, через который будут осуществлены расчеты,

— открывается эскроу счет, на который переводятся денежные средства в размере стоимости квартиры, в том числе заемные средства, если квартира в новостройке покупается в ипотеку,

— после подписания акта-приема передачи квартиры в новостройке дольщиком и застройщиком, последний получает доступ к средствам, ранее зачисленным на эскроу счет.

Таким образом, для покупателей процесс оформления сделки по приобретению квартир в новостройках практически не меняется.

При этом застройщики вынуждены существенно пересмотреть свой подход к расчету экономической составляющей проектов, а также перестроить множество внутренних бизнес процессов.

Для финансирования строительства девелоперы обязаны заключать с уполномоченным банком договор на открытие кредитной линии, а после введения жилого комплекса в эксплуатацию и сдачи квартир, размороженные средства с эскроу счетов могут быть направлены на погашение обязательств перед финансовой организацией.

Изменения в 214-ФЗ призваны минимизировать риск мошенничества со стороны недобросовестных участников рынка, а также обезопасить дольщиков от потери средств. Обязательное применение спецсчетов эскроу при расчетах по ДДУ начнется с 1 июля 2019 года.

Отметим, что согласно прогнозам специалистов новые правила и ограничения приведут к удорожанию стоимости квадратного метра жилья в новостройках на 15-20%, что в первую очередь связано с дополнительной финансовой нагрузкой на застройщиков в виде расходов на обслуживание кредитного долга.

Источник: https://pr-flat.ru/blog/eksrou-scheta-chto-eto-i-kak-oni-budut-ispolzovatsya-v-protsedure-pokupki-kvartir-v-novostroykakh/

Ссылка на основную публикацию