Что выгоднее ипотека или аренда квартиры в 2019 году: расчеты и калькулятор

Снимать квартиру или взять ипотеку: что выгоднее

При сравнении ипотеки и аренды недвижимости материальный аспект обычно уходит на второй план. Участники дискуссии выясняют, что лучше: платить чужому дяде или попасть в рабство к банку, переплачивать, зато за своё, или постоянно переезжать в поисках более выгодных вариантов. Но если оставить сантименты и обратиться к числам, то ситуация становится более понятной.

Аренда и ипотека в цифрах

Изменение цен на недвижимость и аренду квартир, а также размер инфляции на продолжительный период можно прогнозировать только приблизительно, так что и расчёты будут неточными. И всё же цифры красноречивее слов.

Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в апреле этого года, по данным Центробанка, составила 9,64%. По информации аналитиков Domofond.ru, арендовать квартиру в марте 2018 года было в среднем на 0,7% дешевле, чем в декабре 2017 года. Однако для верности будем считать, что хозяин квартиры будет повышать платежи на 5% в год.

Для расчётов возьмём областной центр, город-миллионник Волгоград и город федерального значения Санкт-Петербург.

Волгоград

Ипотека

Средняя цена двухкомнатной квартиры в Волгограде, по данным Domofond.ru, составляет 2 365 695 рублей. Рассмотрим ситуации, если вы накопили первоначальный взнос в размере 15%, 25% и 50% от стоимости квартиры и взяли ипотеку под 9,64% годовых сроком на 10 лет.

Первоначальный взнос, рублей Ежемесячный платёж, рублей Переплата, рублей Итоговая цена квартиры, рублей
354 854, 15% 26 176 1 130 060 3 495 755
591 250, 25% 23 088 996 818 3 361 818
1 182 500, 50% 15 392 664 546 3 029 546

При вычислениях не учтены дополнительные расходы на сопутствующие услуги в виде страхования жилья и человека, взявшего ипотеку, и компенсации вроде налогового вычета.

Предположим, что цены на недвижимость будут расти на 5% в год, тогда через 10 лет квартира будет стоить 3,67 миллиона рублей.

Аренда

Средняя стоимость съёма двухкомнатной квартиры в Волгограде — 15 845 рублей в месяц. Если хозяин будет поднимать плату примерно на 5% в год, то через 10 лет арендатору придётся отдавать 24 556 рублей в месяц.

Всего же за эти годы он заплатит за проживание 2 389 344 рубля.

На разницу между затратами на ипотеку с первоначальным взносом в 15% и на наём арендатор может снимать квартиру по прогнозируемой цене 2028 года ещё три года и девять месяцев.

Стоит также учесть, что у арендатора остаются неистраченными накопления на первоначальный взнос (если они были), которые он может положить в банк под проценты.

Обратите внимание

По данным Центробанка, средневзвешенная ставка по вкладам сроком от одного до трёх лет в 2018 году составляет 6,41%.

За 10 лет показатель неоднократно изменится, но для расчётов будем использовать именно эту цифру. При вычислениях не учтена капитализация.

Первоначальный взнос (накопления), рублей Сумма через 10 лет, рублей
354 854, 15% 582 315
591 250, 25% 970 241
1 182 500, 50% 1 940 482

Соответственно, за 10 лет арендатор не только потратит меньше, но и заработает на вкладе.

Аренда и накопления

Из предыдущего пункта понятно, сколько человеку удастся накопить на депозите за 10 лет, если он продолжит снимать жильё.

Через 10 лет на покупку квартиры ему не будет хватать 425 213 рублей. Чтобы в нужное время иметь на руках всю сумму, ему придётся откладывать ежемесячно чуть больше 3,5 тысячи рублей.

Через пять лет у него на депозите будет 1 561 491 рубль. Чтобы купить квартиру в это время, человеку нужно все пять лет откладывать по 13,4 тысячи в месяц.

Вместе с затратами на аренду на жильё у него будет уходить 29,3 тысячи в первый год и 32,6 тысячи — в пятый.

Соответственно, если он купит квартиру через пять лет, общие затраты с учётом аренды оставят 3 415 482 рубля, через десять — 4 755 039 рублей. Оба варианта более затратные, чем ипотека.

Санкт-Петербург

Ипотека

Средняя цена на двухкомнатную квартиру в Петербурге составляет 6 797 671 рубль.

Первоначальный взнос, рублей Ежемесячный платёж, рублей Переплата, рублей Итоговая цена квартиры, рублей
1 019 651, 15% 75 210 3 247 152 10 044 823
1 699 418, 25% 66 362 2 865 134 9 662 805
3 398 836, 50% 44 241 1 910 089 8 707 760

Чтобы не переплачивать по ипотеке, нужно или накопить первоначальный взнос в размере не менее половины стоимости квартиры, либо увеличить ежемесячный платёж и сократить срок кредитования. При средней зарплате в 58,5 тысячи рублей сделать это может явно не каждый.

Через 10 лет квартира будет предположительно стоить 10,99 миллиона рублей.

Аренда

Средняя стоимость съёма двухкомнатной квартиры в Санкт-Петербурге — 32 744 рубля в месяц.

При росте стоимости аренды на 5% в год через 10 лет ежемесячный платёж составит 50 787 рублей, а всего наниматель отдаст 4 942 178 рублей.

На разницу между затратами на ипотеку с первоначальным взносом в 15% и на наём арендатор может снимать квартиру по прогнозируемой цене 2028 года ещё восемь лет и три месяца.

Не стоит сбрасывать со счетов и накопления.

Первоначальный взнос (накопления), рублей Сумма через 10 лет, рублей
1 019 651, 15% 1 673 247
1 699 418, 25% 2 788 744
3 398 836, 50% 5 577 490

Аренда и накопления

И снова на покупку квартиры без ипотеки может рассчитывать человек, у которого уже есть половина от её цены. Но уложиться в пятилетний срок ему будет проблематично. Через пять лет у него на счету будет 4 448 162 рубля. Чтобы собрать нужную сумму, каждый месяц ему нужно откладывать 39,2 тысячи. В сумме с затратами на аренду ему придётся выделить 72 тысячи в месяц уже в первый год.

Если он купит квартиру через пять лет, общие затраты с учётом аренды оцениваются в 8 968 837 рублей, через 10 лет — в 11 739 849 рублей.

Так что же выгоднее

По усреднённым подсчётам аренда выгоднее. Во всех случаях ежемесячная плата за наём меньше, чем платёж по ипотеке. Первоначальный взнос при этом не только не истрачен, но и приносит деньги.

Что касается аренды жилья и одновременного увеличения накоплений на квартиру — здесь тоже всё не так просто.

Работают предсказуемые факторы: чем больше у вас денег на руках, выше доход и ниже стоимость недвижимости и аренды в вашем городе, тем больше шансов накопить на квартиру без ипотеки и остаться в плюсе.

Важно

Однако при расчётах обычно не учитывают, что за 10–15 лет цены на недвижимость могут значительно вырасти.

Поэтому стоит брать во внимание ещё один ключевой показатель — время. Делать долгосрочные прогнозы тяжело даже специалистам. А стабильность в стране — показатель ближе к религиозному: вы либо верите в неё, либо нет. Поэтому, если копить на квартиру придётся более пяти лет, стоит привлечь к вычислениям не только логику, но и интуицию.

Впрочем, по данным Росстата, в последние три года цены на вторичном рынке снижаются на все типы квартир за исключением элитных.

В качестве дополнительного фактора стоит рассмотреть близость пенсионного возраста. На пенсионные выплаты снимать квартиру будет трудно, а в крупных городах — невозможно. Так что к этому времени хорошо иметь собственное жильё, даже если оно досталось вам с переплатой.

Аргумент, что на деньги, ушедшие банку, можно было бы снимать квартиру до конца жизни, состоятелен, если вы отказались от покупки жилья в крупном городе и снимаете квартиру по очень выгодной цене. Так, если вы сэкономите на переплате 3 миллиона, это даст вам по 25 тысяч в год ежемесячно в течение 10 лет (но стоит учитывать инфляцию).

Деньги также можно положить на депозит. Сумма в 3 миллиона с учётом текущего среднего процента по вкладам будет приносить 15 тысяч рублей в месяц процентами, 4 миллиона — 20 тысяч.

Как рассчитать, что выгоднее для вас

Усреднённые подсчёты дают усреднённые результаты, поэтому, чтобы понять, что выгоднее для вас, придётся провести вычисления самостоятельно. Для этого понадобятся следующие данные:

  1. Величина арендной платы за квартиру.
  2. Размер ваших накоплений, которые вы планируете использовать в качестве первоначального взноса.
  3. Стоимость квартиры, которую вы хотите купить.
  4. Процентная ставка по ипотеке (можно использовать среднюю по стране или ту, что предлагает банк, в котором вы бы хотели взять ипотеку).
  5. Процент по вкладу в банке, которому вы готовы доверить ваши деньги на продолжительный период.

Если вы выбираете между ипотекой и арендой жилья с одновременным накоплением денег на покупку квартиры

1. Ипотека

С помощью ипотечного калькулятора или на сайте своего банка вычислите, сколько лет займёт у вас ипотека при оптимальном ежемесячном платеже, какова будет переплата.

При цене квартиры в 5,2 миллиона рублей, первоначальном взносе 3,2 миллиона, процентной ставке в 11% и сроке ипотеки в семь лет ежемесячный платёж составит 34 245 рублей, а переплата — 876 569 рублей.

2. Аренда квартиры

Посчитайте, сколько за эти годы вы отдадите за аренду квартиры, с учётом возможных повышений платы.

Например, вы отдаёте ежемесячно 22 тысячи рублей и снимаете квартиру уже три года. За это время цена ни разу не поднималась, но очевидно, что через семь лет аренда не будет стоить столько же. Поэтому в ближайший год вы предположительно отдадите за наём 22 × 12 = 264 тысячи, в следующие три года — 24 × 36 = 864 тысячи, в оставшиеся три — 26 × 36 = 936 тысяч, всего — 2,06 миллиона рублей.

3. Депозит и накопления

Рассчитайте, сколько денег накопится у вас на депозите за срок ипотеки, и оцените сумму. Затем вычислите, сколько денег у вас будет после первого года, второго и так до конца срока ипотеки.

Также определитесь с суммой, которую вы можете откладывать ежемесячно на покупку квартиры, рассчитайте, сколько денег это вам даст через год, два и так до конца срока ипотеки.

Теперь путём нехитрого сложения суммы на депозите и накоплений выясните, через сколько лет вы сможете собрать деньги на недвижимость.

На депозите без капитализации с процентной ставкой 6,1% сумма в 3,2 миллиона рублей через семь лет превратится в 4 566 400 рублей.

Есть вариант не ждать, когда на депозите накопится нужная сумма, и откладывать по 20 тысяч рублей в месяц или 240 тысяч в год. Тогда уже после пяти лет в накоплениях будет 5 376 000 рублей.

С учётом платы за аренду всего на недвижимость уйдёт 6 640 000 рублей, и 176 тысяч останется. За семь лет ипотеки на квартиру уйдёт 6,8 миллиона.

Совет

То есть по затратам выходит примерно одинаково, но сэкономлены два года, то есть арендовать жильё и в это время копить выгоднее.

Когда на квартиру не удаётся накопить даже за срок ипотеки, очевидно, что взять взаймы у банка выгоднее, чем копить.

Если вы выбираете между ипотекой и арендой жилья без планов купить квартиру в будущем

1. Вспомните, сколько вы отдаёте хозяину квартиры

Возьмём цифры из предыдущего примера — 22 тысячи рублей.

2. Рассчитайте ежемесячный платёж по ипотеке

Снова число из предыдущего примера — 34,3 тысячи рублей.

3. Сравните две цифры

Очевидно, что снимать выгоднее, даже если не учитывать в расчётах первоначальный взнос. Если всё не так однозначно, разделите сумму первоначального взноса на количество месяцев ипотеки и прибавьте полученную сумму к ежемесячному платежу:

3 200 000 ÷ 84 = 38;
34,3 + 38 = 72,3 тысячи рублей.

Сравнение с 22 тысячами получается ещё нагляднее. И даже если через семь лет аренда подорожает в два раза, снимать квартиру всё ещё будет выгоднее.

Однако уже на восьмой год человек с ипотекой полностью её погасит и будет оплачивать только коммунальные услуги. А арендатор продолжит отдавать ту же сумму за наём. С другой стороны, если плата за квартиру не поднималась бы, суммы, которая ушла бы на ипотеку, ему хватит на 26 лет аренды.

4. Посчитайте, сколько вы заработаете на деньгах, которые могли бы пойти на первоначальный взнос

Через семь лет на депозите будет 4,57 миллиона рублей. А если ежемесячно откладывать разницу между платежами в размере 12,3 тысячи в месяц, то за семь лет это принесёт ещё 1,03 миллиона. Общая сумма в 5,6 миллиона, положенная под 6,1% годовых, будет приносить 28,5 тысячи рублей в месяц процентами.

Читайте также

Источник: https://Lifehacker.ru/ipoteka-vs-arenda/

Считаем: Ипотека или Аренда?

15 фев 2016  Сергей  Кикевич  Все авторы

Приложение к статье:
файл для скачивания

В статье Квартира: покупать или арендовать были изложены основные аргументы «ЗА» и «ПРОТИВ» при сравнении вариантов покупки или аренды жилья.

Для более взвешенного расчета не помешает проанализировать «сухие цифры». В этой публикации мы решили сравнить три сценария при выборе жилья, посчитав как они скажутся на благосостоянии в будущем.

Делая выбор между арендой квартиры (дома) и покупкой, чаще всего человек рассматривает возможность использования кредита (ипотеки). Поэтому мы включили в модель такую возможность.

Случай А

Представим себе, что у семьи есть деньги, которые составляют определенную часть стоимости квартиры. Однако семья берет квартиру в аренду (вместо покупки), а деньги инвестирует в депозит. Квартира при этом арендуется. Аренда выплачивается из прибыли от банковского вклада или происходит доплата, если прибыли не хватает. Размер арендной платы индексируется каждый год на размер инфляции.

Случай В

Свободные средства используются в качестве вступительного взноса в ипотеке. Ежемесячно осуществляется платеж по кредиту в банк (аннуитетные платежи). Кроме того, среди расходов семьи — ежемесячная квартплата, состоящая из оплаты ЖКХ, воды, электричества и т.п. Размер квартплаты индексируется каждый год на размер инфляции.

Случай С

Аналогично с А семья снимает квартиру, а накопления инвестируются через диверсифицированный портфель ценных бумаг.

Ежегодная прибыль портфеля реинвестируется, а рента выплачивается дополнительно из других доходов. Этот сценарий более правомерно сравнивать с ипотекой, т.к.

доход от увеличения стоимости квартиры (в варианте В) тоже не используется для текущих платежей по ипотеке.

Можно заметить что случаи А и В являются двумя крайностями. В А вся прибыль забирается и частично тратится на ренту (прибыль не реинвестируется).

В случаях В и С прибыль реинвестируется полностью, а текущие платежи финансируются за счет других доходов. Т.е.

даже без дополнительных расчетов можно сказать что А будет наиболее комфортным сценарием, так как не потребует от семьи больших ежегодных расходов.  Случаи В и С потребуют дополнительных ежегодных платежей.

Для сравнения сценариев мы рассчитываем показатель IRR (Внутренняя норма доходности, ВНД) для денежного потока. IRR в упрощенном варианте можно считать доходностью «бизнеса». В данном случае понятно, что оба сценария можно считать бизнесом только условно, т.к. недвижимость используется для проживания семьи.

При расчете денежного потока в Случае В считается, что стоимость квартиры изменилась на величину накопленной инфляции. При желании читатель с легкостью самостоятельно может изменить формулу изменения цены квартиры в прилагаемом файле EXCEL согласно своему усмотрению.

Исходные данные:

Доходность портфеля   15%
Стоимость квартиры   9 млн. руб
Аренда квартиры        45 тыс. руб
Инфляция   10%
Ставка ипотеки    12%
Срок ипотеки         10 лет

Все данные примерно соответствуют текущей ситуации на момент публикации статьи. Ставка ипотеки взята с учетом действующей программы субсидирования.

В рамках этой модели мы также делаем допущение, что инфляция сохранится на одном уровне на протяжении действия ипотеки, а цена квадратного метра на рынке будет меняться только на величину инфляции.

Как показывают расчеты, результаты сравнения сценариев сильно зависят от соотношения собственных средств и стоимости квартиры (величины первого взноса для ипотеки).
Ниже приведен график, характеризующий зависимость IRR от процента собственных средств.

Обратите внимание

Как видно из графика, вариант с арендой и депозитом (Случай А) будет сколько-нибудь рентабелен лишь при довольно значительном проценте собственных средств (за комфорт надо платить). При этом сценарии накопления постепенно съедаются инфляцией. Т.к. рента индексируется, а доходы от депозита нет, то квартплату будет все сложнее компенсировать фиксированными доходами.

Ипотека выгодна как бизнес почти при всех процентах собственных денег. Это отчасти объясняется тем, что ставка ипотеки субсидируется государством, которое по сути платит часть кредита за вас.

Кроме того при небольшом количестве своих средств вы платите лишь малую часть стоимости недвижимости, тогда как цена всего дома растет вместе с инфляции. Это можно назвать «покупкой с плечом».

Оборотная сторона — большие дополнительные ежегодные расходы и повышенные риски. Например, на итоговую цену недвижимости могут повлиять непредвиденные обстоятельства. 

После отметки в 80% собственных средств несколько более выгодными становятся инвестиции в портфель и аренда. При большом количестве своих средств гораздо меньше ощущаются эффекты кредитного «плеча» и  субсидирования ставки ипотеки государства (при 100% государство вообще за вас не доплачивает банку).

Рассмотрим другой случай, когда ставка по ипотеке не субсидируется:

Доходность портфеля   15%
Стоимость квартиры   9 млн. руб
Аренда квартиры        45 тыс. руб
Инфляция   10%
Ставка ипотеки    20%
Срок ипотеки         10 лет

В случае высоких ставок по ипотеке привлекательность покупки при низком проценте своих средств сильно падает. В этом сценарии покупка и аренда отличаются менее значительно.

Для лучшего понимания особенностей каждого из сценариев правильно будет рассмотреть детали денежного потока в каждом из них. Ниже приведены расходы и доходы для сценариев А и В при собственных средствах в 60% от стоимости квартиры.

Стоит отметить, что несмотря на бОльшую привлекательность как «бизнеса» покупки квартиры, ежегодная нагрузка на семью будет заметно выше, т.к. платежи по ипотеке превосходят квартплату при аренде, уменьшенную на размер дохода от депозита.

Важно

Самостоятельно рассчитать другие варианты сценариев можно в прилагаемом файле в формате EXCEL.

Калькулятор для сравнения аренды квартиры с ипотекой
Файл: buy_or_rent2.xlsx
Размер: 28454 байт

Для скачивания файлов необходимо зарегистрироваться или авторизоваться

Источник: https://rostsber.ru/publish/real-state/ipoteka-ili-arenda.html

Что выгоднее: ипотека или аренда квартиры?

На всякий случай, если кто-то сам не считал реальную разницу между арендой и ипотекой, привожу расчёт реальных данных. Итак, берём калькулятор (а лучше эксель), вспоминаем математику за 3 класс средней школы и вместе считаем, что выгоднее: аренда жилья или ипотека.

Все приведенные цены действительны на 19 января 2014, для города Казань. В вашем городе ситуация будет отличаться, но вряд ли намного, т.к.

«свободный рынок» уже практически везде «сам отрегулировал» соотношения между стоимостью жилья и его арендой. Финпоток и стоимость денег рассчитаны ипотечным калькулятором на сайте Сбербанка.

Для большинства регионов они будут такими же, как в моём расчёте.

2-комнатная квартира, площадью 56 метров в панельном 9-этажном доме, построенном чуть более 20 лет назад. Без ремонта, почти без мебели, со старыми холодильником, старой плитой и такой же стиральной машиной.

Заявленная риэлторами стоимость подобных квартир — 2,590,000 рублей.

Чтобы быть ближе к реальности и дальше от риэлторских ожиданий, дальнейшие расчёты будем проводить по цене 2,500,000 рублей.

Стоимость аренды квартиры — 17,000 рублей, включая коммуналку, но без стоимости электричества и интернета.

Сначала риэлторы хотели 18,000, но в итоге мы с хозяином сошлись на 17,000 рублей в месяц, плюс договорились о том, что любые сделанные мной улучшения будут зачтены в счёт арендной платы.

Так как электричество и интернет нам в любом случае придётся оплачивать отдельно от квартиры и коммуналки, то, думаю, все согласятся с тем, что в расчетах их учитывать не стоит, также, как и другие статьи семейного бюджета. Считаем только жильё .

Рассмотрим вариант приобретения этой квартиры в долг

Идём на сайт Сбербанка, вбиваем в ипотечный калькулятор цифру 2,500,000 рублей, указываем минимальный первоначальный взнос (15%), выбираем общие условия и выполняем два расчёта — на 10 лет (120 месяцев) и на 20 лет (240 месяцев).

Получаем, что мы при любом раскладе должны сразу же внести за квартиру 375,000 рублей, а затем:

  1. или выплачивать по 38,068 рублей в месяц на протяжении 10 лет;
  2. или выплачивать по 30,635 рублей в месяц на протяжении 20 лет.

Переплата по кредиту за весь срок составит 2,068,228 или 4,852,432 соответственно.

Цифры не малые, но тем не менее, мы должны к ним прибавить ещё и стоимость коммуналки, ведь в аренду квартиры она включена, а в ипотеку — нет.

В моём случае хозяин квартиры заявлет, что коммулка обходится ему в районе 7,500 рублей в месяц. Лично я склонен ему верить, т.к.

во-первых он оплачивает её сам из фиксированной арендной платы и потому ему нет смысла меня обманывать, а во-вторых, эта квартира куплена из материнского капитала для его подрастающих детей и потому в ней скорее всего прописано несколько человек из его семьи, что влияет на стоимость коммунальных услуг.

Совет

Как бы там ни было, давайте за истинный объём коммунальных платежей примем 5,000 рублей. Для двухкомнатноый квартиры в моём городе это совсем небольшая цифра. Но даже если она будет отличаться от этого значения, то не сможет сильно исказить наши дальнейшие расчёты.

Теперь прибавляем эти 5,000 рублей к ипотечным платежам и получаем такую картинку:

  1. мы должны будем платить по 43,062 рубля ежемесячно в течение 10 лет, или;
  2. нам придётся выплачивать по 35,635 рублей каждый месяц на протяжении 20 лет.

Запоминаем эти цифры. Дважды грязно ругаемся в адрес жадных банкиров. Закрываем сайт банка и переходим к самому интересному.

Мы принимаем эти ужасные условия. Принимаем безоговорочно, как объективную реальность, изменить которую прямо сейчас мы не в состоянии. Поэтому мы готовимся к этим ненормальным по объёму выплатам за убитую двушку в советской панельке и… берём квартиру в аренду.

Берём квартиру в аренду, чтобы «переплачивать чужому дяде»

Арендуем квартиру и живём в ней за 17 000 рублей в месяц.

НО:

  1. к моменту переезда в эту квартиру у нас уже должно быть 375,000 рублей, которые мы НЕ отдали на первый взнос;
  2. каждый месяц мы должны иметь на руках по 43,062 или 35,635 рублей (в зависимости срока кредита), которые мы НЕ отдаём на ипотеку.

Вопрос наличия этих денег принципиально важен. Если бы мы взяли ипотеку, то нам пришлось бы выплачивать эти суммы каждый месяц, что бы ни случилось. Представьте что ваше жильё в залоге у банка и будьте готовы в конце каждого месяца иметь одну из этих сумм на руках, как будто вас выселят за просрочку платежа!

Теперь, а также в будущем, из этих ежемесячных сумм мы оплачиваем аренду квартиры в размере 17,000 рублей, а остальное спокойно, дисциплинированно и непреклонно НАКАПЛИВАЕМ на своё жильё.

Ремонт, мебель, домашние предметы и многое другое, что неизбежно потребует трат на новом месте жительства покупаем и оплачиваем из любых других денег! Ежемесячные НЕ ПОТРАЧЕННЫЕ платежи только НАКАПЛИВАЕМ!

И вот что мы получаем в результате.

В начале года (мы только въехали в квартиру) мы имеем на руках 375,000 рублей которые не отдали на первый взонос. Год живём, ежемесячно накапливаем разницу между предполагавшейся ипотекой и реальной арендой, затем в конце года получаем:

Год 1 (43,062 — 17,000) * 12 = 312,744 накоплений 375,000 => 687.744 рублей или

(35,635 — 17,000) * 12 = 223,620 накоплений 375,000 => 598,620 рублей

Год 2 687,744 + 312,744 = 1,000,488 рублей или

598,620 + 223,620 = 822,240

Год 3 1,000,488 + 312,744 = 1,313,232 или

822,240 + 223,620 = 1,045,860

Дальше каждый может посчитать сам, просто прибавляя по 312,744 или 233,620 каждый год, соответственно выбранному сроку «ипотеки».

Кому лень считать, сообщаю:

  • вместо ипотеки на 10 лет вы спокойно накопите на свою квартиру за 7 лет,
  • вместо ипотеки на 20 лет, вы накопите на квартиру за 10 лет и ещё 100,000 рублей у вас останется.

С учётом тех денег, которые вы потратили на аренду квартиры, вы сэкономите на банковских процентах 640,228 и 2,812,432 рублей соответственно (умножаем 17,000 на количество месяцев аренды до тех пор, когда нам хватит на покупку квартиры и вычитаем результат из суммы предполагавшейся переплаты).

При этом, вы на протяжении 7 или 10 лет живёте в спокойствии, без долгов и располагая при этом значительной «подушкой» кэша на всякий непредвиденный случай!

Внезапная болезнь или потеря работы не приведут вас к выселению.

Если возникнут проблемы с деньгами, вам, возможно, придётся потратить на аренду жилья немного из накопленного (и таким образом откатиться назад на пути к своей цели) но это в самом крайнем случае и только на то время, пока будете искать новую работу.

Согласитесь, это не то же самое, что остаться на улице да ещё и с долгами (банки при просрочке платежа забирают квартиру в зачет долга по очень маленькой цене, а вы остаётесь им должны накопленные проценты и теряете уже оплаченные).

Обратите внимание

Вся лирика вроде «живём в своём жилье», «не надо ютиться по съемным квартарам», «зато уже можем делать ремонт», активно навязываемая банками — не более, чем иллюзия. В случае возникновения проблем с вашей платежеспособностью, банк очень быстро вам покажет в чьей квартире на самом деле вы находитесь.

Зато при аренде, все эти вопросы элементарно решаются договором с собственником, по которому он не имеет права вас выселить в течение определенного срока, не может выселить без заблаговременного предупреждения и может поднимать аренду не более, чем на какое-то число процентов в год.

Ещё немного о росте цен и процентах

Кстати, насчёт роста аренды, повышения стоимости квартиры и прочих процентов… Здесь меня могут поругать за такие расклады, но из песни слов не выкинешь и, если лично вам позволяет совесть и мировоззрение, то можно использовать с пользой для себя условия гребаной капиталистической системы.

Короче говоря — если у вас нет ни бизнеса, ни навыков инвестирования, вы можете не особо мудрствуя сдать ростовщикам-банкирам деньги под проценты в виде обычного вклада и компенсировать инфляцию, возможный рост стоимости недвижки а заодно и серьезно ускорить рост ваших накоплений.

Посчитаем, что будет, если вы вместо накопления денег в матрасе (или где вы их там прячете) вы отнесете их в банк на обычный депозит по ставке 10% годовых и будете каждый год продлевать вклад с капитализацией процентов, добавляя к ним свои накопления.

Начало первого года:

кидаем на депозит 375.000, сэкномленные на первом взносе.

Год 1 закончился: у нас в банке лежит 375.000 * 1,1 = 412,500 к которым прибавляется (43,062 — 17,000) * 12 = 312,744 накоплений и получается: 412,500 + 312,744 = 725,244 или

412,500 + 223,620 = 636,120

Год 2: 725,244 * 1,1 + 312,744 = 1,110,512 или

636,120 * 1,1 + 223,620 = 923,352

Год 3: 1,110,512 * 1,1 + 312,744 = 1,534,308 или

923,352 * 1,1 + 223,620 = 1,239,307

Год 4: 1,534,308 * 1,1 + 312,744 = 2,000,482 или

1,239,307 * 1,1 + 223,620 = 1,586,858

Год 5: 2,000,482 * 1,1 + 312,744 = 2,513,151 — Оно? или;

1,586,858 * 1,1 + 223,620 = 1,969,164

Год 6: Кто хотел ипотеку на 10 лет, уже целый год живет в своей собственной квартире.

Или продолжает снимать старую квартиру, расходы на которую полностью покрываются банковскими процентами (примерно по 20,900 в месяц).

Год 7:
Кто хотел ипотеку на 20 лет, покупает квартиру за 2,628,670 рублей в конце 7 года или остаётся в съёмной квартире, рассчитываясь за аренду банковскими процентами, которых набегает чуть больше 21,000 рублей в месяц.

Вот такая незамысловатая математика.

Важно

15 минут расчётов, которые позволяют сэкономить от 5 до 13 лет жизни, которые при ипотеке пришлось бы работать на банкиров.

Понятно, что при вложении денег на депозит, полученные вами проценты придётся отрабатывать любителям взять плазму или джип в кредит, поэтому, если вы не хотите участвовать в грабеже этих нетерпеливых товарищей, то просто копите без вложений в банк. Всё равно это будет значительно выгоднее, чем содержать банкиров и пополнить ряды людей, отрабатывающих чужие капиталы.

источник: http://ilyavaliev.livejournal.com/

Источник: https://www.oum.ru/literature/raznoe/ipoteka-ili-arenda-sravnitelnyi-analiz/

Что выгоднее — ипотека или аренда, мой расчет

Я рассмотрел два варианта — на 5 и 10 лет. Просьба отметить мои неточности и прокомментировать. 

Ипотека или аренда (5 лет)

Начальные данные

Начальный счёт a = 1 000 000 руб.

Ставка по ипотеке b = 13,5%

Доходность инвестиций c = 13%

Стоимость съёма жилья в год d = 400 000 руб., постоянная

Стоимость квартиры  e = 4 000 000 руб.

Ежегодные сбережения f = 600 000 руб.

Срок g = 5 лет.  

Вариант 1. Копить и снимать

Откладываем по 50 000 в мес, начальная сумма 1000 000 руб., в течение 5 лет, 13% годовых с ежемесячной капитализацией, получаем:

Итоговая сумма выплат: 6 000 000 руб. 

в том числе %: 2 000 000 руб.

 
Расход на съем жилья:

= d * g = 400 000 * 5 = 2 000 000 руб.

http://ru.onlinemschool.com/math/assistance/percent/percent5/

 
Итог за 5 лет =  6 — 2 = 4 000 000 руб. наличными

Вариант 2. Взять ипотеку

Время на погашение = 5 лет 

http://www.sberbank.ru/ru/person/credits/home/buying_complete_house

Сумма кредита 3 000 000 (1 000 000 своих, за 4 000 000 берем квартиру в ипотеку)

Ставка 13,5%

Ежемесячный платеж 70 000 руб. 

Сумма переплаты 1 100 000 руб. 

Итог за 5 лет = 4 000 000 руб. в виде квартиры

Выводы

Результат одинаковый, но при ипотеке ежемесячный платеж будет 70 тыс, а не 50 тыс, как при накоплении. 

Кроме этого, при ипотеке в течение 5 лет, мы будем жить в квартире на окраине Москвы, хотя и в своей. 

При аренде мы будем жить где хотим за 34 тыс руб в мес. Больше свободы. Можно жить рядом с метро. Но квартира не своя. Если жить рядом с метро, жить приятнее, работать легче, ездить меньше.  ———————————————————————————

Ипотека или аренда (10 лет)

Начальные данные

Начальный счёт a = 1 000 000 руб.

Ставка по ипотеке b = 13,5%

Доходность инвестиций c = 13%

Стоимость съёма жилья в год d = 400 000 руб., постоянная

Стоимость квартиры  e = 5 000 000 руб.

Ежегодные сбережения f = 600 000 руб.

Срок g = 10 лет. 

Вариант 1. Копить и снимать

Откладываем по 50 000 в мес, начальная сумма 1000 000 руб., в течение 10 лет, 13% годовых с ежемесячной капитализацией, получаем:

Итоговая сумма выплат: 15 000 000 руб., 

в том числе %: 8 000 000 руб.

Расход на съем жилья:

= d * g = 400 000 * 10 = 4 000 000 руб.

Итог за 10 лет =  15 — 4 = 11 000 000 руб. наличными

Вариант 2. Взять ипотеку

Время на погашение = 10 лет

Сумма кредита 4 000 000 (1 000 000 своих, за 5 000 000 берем квартиру в ипотеку)

Ставка 13,5%

Ежемесячный платеж 61 000 руб. 

Сумма переплаты 3 300 000 руб. 

Итог за 10 лет = 5 000 000 руб. в виде квартиры

Выводы 

Если цена на квартиру не изменится, то мы получаем квартиру за 5 000 000 руб. + 5 000 000 доп. дохода. Так как 1 000 000 у нас уже был. 

При этом проценты принесли в 2 раза больше, чем полный расход на аренду.

Также, квартиру за 5 миллионов можно будет приобрести раньше, чем через 10 лет. Так как за 10 лет мы получаем 11 млн, а не 5 необходимых.

Ежемесячный платеж 60 000 больше, чем 50 000, но даже если этим пренебречь, копить выгоднее. Почему я не учитываю 34 000 в мес на аренду, когда говорю про 60 и 50 тыс? Потому что я их учел в другом месте — когда вычитал 4 миллиона.

Источник: https://smart-lab.ru/blog/353384.php

Что выгоднее в России — аренда или ипотека?

Специалисты портала недвижимости Domofond.ru рассчитали, что в 75 крупных российских городах выгоднее – арендовать квартиру и копить средства на покупку или брать жилье в ипотеку.

Выяснилось, что везде ипотека обойдется дешевле, чем аренда с накоплением средств, и погасить ее получится быстрее, чем собрать полную сумму.

Разница в сумме составила от 400 тысяч до 50 млн рублей в зависимости от города.

Как проводилось исследование

За основу исследования была взята следующая ситуация: в семье работают два человека. Зарплата каждого из них соответствует средней зарплате в соответствующем регионе (по данным Росстата).

На оплату ипотеки или аренды с накоплениями семья готова выделить половину совокупного дохода (то есть в размере средней зарплаты). На первоначальный взнос у семьи имеется 20% средней стоимости «однушки» в городе проживания.

Эту же сумму семья может положить на депозитный вклад и копить деньги на покупку квартиры в будущем.

Средняя ставка по ипотеке составляет 9,55%, а процент по депозиту — 6%.

В исследовании учитывались данные по средней стоимости покупки и аренды однокомнатных квартир в 75[1] крупных городах России (по данным Domofond.ru), рост стоимости жилья в долгосрочной перспективе из расчета 6% в год, а также рост цен на аренду на 3% в год (по данным Domofond.ru за 2018 год).

Используя эти данные, аналитики рассчитали сроки, которые потребуются для того, чтобы выплатить кредит и накопить на покупку жилья, а также суммы, которые в итоге придется заплатить с учетом переплаты по ипотеке и платы за аренду.

Ипотека считается более выгодной, если полная стоимость квартиры с учетом переплаты по кредиту меньше, чем сумма потраченных денег на аренду и последующую покупку с учетом роста цен. Аренда считается более выгодной, если сумма, которую придется потратить на аренду и покупку с учетом роста цен, меньше, чем стоимость квартиры с учетом переплаты по кредиту.

Города России, где выгоднее всего брать ипотеку

Городами с самой выгодной ипотекой оказались Химки, Москва и Махачкала.

В Химках при полной стоимости ипотеки на «однушку» в 9,3 млн руб. накопление и аренда обойдется на 49 млн руб. дороже. Разница по времени получения квартиры в собственность составит 24 года.

В Москве аренда с накоплением обойдется дороже на 23 948 050 руб., при том что выплатить ипотеку получится на 10 лет и 4 месяца быстрее, чем накопить.

В Махачкале ипотека на 7 627 556 руб. дешевле, чем аренда с накоплением средств на депозите. Расплатиться по кредиту на жилье получится примерно за 7 лет (на 12 с половиной лет быстрее, чем накопить).

10 городов с наиболее выгодной ипотекой

Город Срок выплаты ипотеки, мес. Цена на момент получения ипотеки Полная ипотека: стоимость с учетом переплаты (1) Срок накопления, мес. Накопление: стоимость с учетом роста цен + расходы на аренду (2) Выгода от ипотеки: разница между (2) и (1)
1 Химки 126 7 327 228 9 290 529 414 58 532 643 49 242 115
2 Москва 124 11 350 143 14 337 784 247 38 285 834 23 948 050
3 Махачкала 87 2 526 340 2 955 594 238 10 583 150 7 627 556
4 Санкт-Петербург 93 6 382 472 7 561 540 155 14 538 248 6 976 708
5 Балашиха 82 4 849 529 5 624 914 147 11 470 978 5 846 065
6 Уфа 89 3 490 806 4 098 342 176 9 594 137 5 495 795
7 Казань 95 4 002 165 4 756 507 173 10 244 208 5 487 701
8 Екатеринбург 77 3 426 468 3 934 413 148 8 584 796 4 650 383
9 Подольск 74 4 420 074 5 039 163 126 9 450 510 4 411 347
10 Хабаровск 61 3 425 777 3 804 609 121 8 138 425 4 333 816

В трех из рассмотренных городов: Севастополе, Симферополе и Сочи – при исходных данных накопить на покупку жилья, одновременно снимая квартиру, оказалось невозможно, поскольку стоимость недвижимости всегда будет превышать сумму депозита. В Севастополе выплатить ипотеку получится за 17 лет и 2 месяца, в Сочи для этого потребуется более 14 лет, а в Симферополе – около 12.

Город Срок выплаты ипотеки, мес. Цена на момент получения ипотеки Полная ипотека: стоимость с учетом переплаты (1)
Севастополь 207 6 596 734 10 046 555
Симферополь 141 4 606 250 6 035 681
Сочи 172 6 482 759 9 111 120

Города России, где ипотеку брать менее выгодно

Нижние строки рейтинга заняли Магнитогорск, Нижний Тагил и Новокузнецк.

Последнее место у Магнитогорска. Здесь для того, чтобы выплатить ипотеку за «однушку», потребуется 2 года и 4 месяца, при этом вариант с накоплением и арендой обойдется всего на 393 789 руб. дороже.

В расположившемся на втором месте Нижнем Тагиле ипотека при исходных данных обойдется дешевле на 440 731 руб., разница в сроках – всего 10 месяцев.

В Новокузнецке ипотеку на «однушку» можно выплатить за 2 года и 3 месяца. Вариант с накоплением и арендой обойдется на 517 950 руб. дороже и займет всего на 1 год больше по времени.

10 городов с минимальной выгодой ипотеки

Город Срок выплаты ипотеки, мес. Цена на момент получения ипотеки Полная ипотека: стоимость с учетом переплаты (1) Срок накопления, мес. Накопление: стоимость с учетом роста цен + расходы на аренду (2) Выгода от ипотеки: разница между (2) и (1)
72 Магнитогорск 28 1 207 114 1 259 644 38 1 653 433 393 789
71 Нижний Тагил 28 1 285 530 1 342 725 38 1 783 456 440 731
70 Новокузнецк 27 1 255 158 1 307 978 39 1 825 929 517 950
69 Астрахань 28 1 603 991 1 677 253 38 2 249 151 571 897
68 Стерлитамак 41 1 666 238 1 780 506 54 2 360 156 579 649
67 Волжский 40 1 468 295 1 567 316 55 2 159 825 592 509
66 Кемерово 33 1 537 911 1 619 496 46 2 224 247 604 751
65 Курган 41 1 378 807 1 476 608 58 2 125 241 648 633
64 Мурманск 27 1 871 960 1 949 372 38 2 649 945 700 573
63 Тюмень 35 2 627 087 2 781 148 45 3 594 597 813 448

Во всех рассмотренных городах брать ипотеку оказалось выгоднее, чем снимать жилье и копить деньги на покупку.

Кроме того, сроки накопления средств на покупку превысили время, необходимое семье, чтобы выплатить взносы. Наибольшая разница в сроках зафиксирована в Химках и составляет 288 месяцев. Минимальна она в Астрахани, Тюмени, Нижнем Тагиле и Магнитогорске – по 10 месяцев.

«Срок, за который покупатель со средней зарплатой может выплатить ипотеку за однокомнатную квартиру, различаются от города к городу очень сильно. Быстрее всего, за 27 месяцев, погасить кредит получится в Мурманске и Новокузнецке. Всего на месяц дольше – в Астрахани, Нижнем Тагиле и Магнитогорске.

Самые большие сроки – в Петербурге, Казани, Москве и Химках, но и в этих городах выплатить кредит при исходных данных получится быстрее, чем накопить на квартиру.

Совет

В Симферополе, Сочи и Севастополе при первом взносе 20% и 6-процентном росте цен на жилье ипотека станет единственно возможным вариантом», – комментирует главный редактор портала Domofond.ru Ирина Филатова.

Фото — фотобанк Лори

 

[1] Анализ проводился на основании данных о продаже недвижимости с привязкой к городам с населением более 250 000 человек

Дата публикации 15.03.2019

Источник: https://materinstvo.ru/art/19125

Аренда или ипотека: что выгоднее, брать кредит или снимать квартиру, расчет, плюсы и минусы

Приветствую! В России любой кризис в первую очередь отражается на рынке недвижимости.

В 2015—2016-м наблюдаем интересную картину. Предложение по аренде жилья серьезно опережает спрос даже в перенаселенных Москве и Санкт-Петербурге. Приличную однокомнатную квартиру в столице сегодня можно снять за 20-25 тыс. рублей. Банки же, напротив, ужесточили требования к ипотечным заемщикам и подняли ставки до средних 14% годовых.

Итак, вечный вопрос россиянина, переехавшего в большой город: аренда или ипотека что выгоднее? Неужели снимать жилье сейчас дешевле, чем оформлять его в ипотеку?

Для начала давайте вспомним основные достоинства и недостатки обоих вариантов.

Ипотека: плюсы и минусы

Плюсы:

  1. Рано или поздно недвижимость становится собственностью заемщика. В какую сумму жилье обойдется в итоге – это уже второй вопрос
  2. С точки зрения правовой защиты ипотека надежней аренды.

    Как-никак Вы живете в своей квартире и являетесь ее владельцем

  3. В самой сложной ситуации ипотечную квартиру можно продать, закрыть остаток задолженности и остаться без жилья, зато без долгов и с приличной суммой на руках.

    Еще один вариант выхода из положения: ипотечную квартиру на время сдают и переезжают к друзьям или родственникам

  4. Если в период погашения кредита Вы лишаетесь работы, возможна реструктуризация задолженности.

    В случае форс-мажора часть кредита покроет страховка (которую многие почему то считают навязанной услугой). А вот договориться с арендатором о снижении ежемесячного платежа на полгода вперед вряд ли удастся

  5. Сегодня по ипотеке можно получить налоговый вычет от государства

Минусы:

  1. Первоначальный взнос по ипотеке в несколько раз больше гарантийного депозита по аренде
  2. Ипотечные платежи почти всегда выше размера арендной платы. Ведь величину аренды устанавливает рынок. А ипотечный платеж зависит от стоимости жилья и кредитной ставки банка
  3. Средняя переплата по ипотеке составляет около 200% за 10 лет и 300% — за 15-20. Купили квартиру за 7 млн.

    рублей – за 15-20 лет отдали за нее банку около 20 млн. рублей

  4. Текущие расходы на ипотечную квартиру гораздо выше, чем на съемную.

    В собственном жилье придется делать ремонт, покупать мебель и бытовую технику

  5. Если ипотека оформляется на недострой, то до завершения строительства нагрузка на семейный бюджет будет двойной: придется платить и за аренду, и за ипотеку

Аренда: плюсы и минусы

Плюсы:

  1. Съемная квартира более «ликвидна». Можно в любой момент сменить место проживания поближе к работе или подальше от шумных соседей
  2. «Лишние» деньги можно копить и инвестировать, по чуть-чуть формируя источники дополнительного дохода.

    В случае с ипотекой свободных денег, как правило, не остается.

    Все до копейки уходит на досрочное погашение кредита

  3. Ежемесячные платежи по аренде, как правило, ниже минимального платежа по ипотеке
  4. Для аренды жилья не нужен большой первоначальный капитал (достаточно иметь на руках сумму за два-три месяца аренды)

Минусы:

  1. Собственники квартиры время от времени пересматривают размер арендной платы. И почти всегда – не в пользу арендатора.

    А вот сумма ипотечных платежей зафиксирована кредитным договором до конца его действия

  2. В случае потери работы со съемной квартиры, увы, придется съезжать.

    Ведь сменить жильца арендодателю гораздо проще, чем банку – найти нового заемщика взамен неплатежеспособного

  3. Со временем ощущение «подвешенного состояния» раздражает все сильней. Студенты легко переносят смену места жительства.

    Но чем старше мы становимся, тем выше потребность в стабильности и предсказуемости. А когда в семье рождаются дети, появляется дополнительная привязка к детскому саду и школе

Но хватит лирики. Переходим к конкретным расчетам. Цифры я брал условные и усредненные, но более-менее актуальные на конец 2016 года.

Сравнение вариантов «ипотека» и «аренда» в цифрах

Предположим, Вы живете в крупном российском городе. К концу нынешнего года смогли накопить 1 млн. рублей. Осталось решить: потратить эти деньги в 2017-м на первоначальный взнос по ипотеке или продолжать снимать жилье?

Вариант №1. Ипотечный кредит

Цена однокомнатной квартиры в черте города на стадии котлована составляет 3 млн. рублей. Еще в миллион обойдется ремонт, покупка мебели и бытовой техники. С учетом первоначального взноса мы берем в банке кредит на 3 000 000 рублей.

Процентная ставка составит 14% годовых. Плюс еще примерно 0,2% в месяц закладываем на обязательное страхование (без него жилищный кредит банки не выдают). Мы планируем полностью закрыть ипотеку за 10 лет.

При аннуитетной схеме выплат ежемесячный платеж составит примерно 52,5 тыс. рублей (для расчетов я использовал стандартный ипотечный калькулятор).

Итоговая переплата по процентам с учетом страховки выльется в 3,3 млн. рублей. Другими словами, через 10 лет первоначальная стоимость квартиры вырастет для заемщика больше, чем в два раза.

Вариант №2. Аренда жилья

Миллион рублей первоначального взноса мы размещаем на банковском вкладе под 8% годовых. За год получаем в виде процентов 80 тыс. рублей.

Ежемесячный арендный платеж составляет 25 тыс. рублей или 300 тыс. рублей за год. Если предположить, что арендная плата за 10 лет вырастет на 10%, то за весь срок аренды расходы на съемное жилье составят около 3,3 млн. рублей.

Вывод

Что выбрать? И в том, и в другом варианте около 3,3 млн. рублей уйдет в чужой карман: банку в виде процентов или арендодателю в виде арендной платы.

Разница в том, что останется в «сухом остатке» у заемщика или арендатора через десять лет.

Обратите внимание

В случае с ипотечным кредитом Вы наконец-то станете полноправным владельцем однокомнатной квартиры. В случае с арендной платой останетесь с суммой в 2,2 млн. рублей на банковском счете (8% годовых, без пополнений и с капитализацией процентов).

Получается, что ипотека все-таки выгоднее. Квартира стоимостью 3 млн. рублей (а за 10 лет цена наверняка еще и немного подрастет) – это все-таки солидней, чем 2,2 млн. российских рублей на счету. Правильно?

А вот и нет!

В своих расчетах я упустил один очень важный момент — разницу между ипотечным платежом и стоимостью аренды квартиры, которая составляет 27.5 тыс. в месяц, 330 000 в год или 3 миллиона 300 тысяч за 10 лет.

Конечно при условии, что вы будете откладывать разницу, а не просто спустите ее на «повседневные нужды».

Причем это без инвестирования этих средств! Теперь предположим, что остатком в 330 тысяч в год вы будете дополнять свой депозит под 8%.

Тогда дополнительно вы скопите 5 873 028 рублей, а в сумме 8,073 млн. Так что в итоге выгоднее?

Источник: http://capitalgains.ru/obrazovanie/lichnye-finansy/arenda-ili-ipoteka-chto-vygodnee.html

Ссылка на основную публикацию