Ипотечные кредиты и их класификация

Особенности ипотечного кредитования: понятие, классификация, риски

Ховалыг Н. Н. Особенности ипотечного кредитования: понятие, классификация, риски // Молодой ученый. — 2018. — №32. — С. 47-51. — URL https://moluch.ru/archive/218/52323/ (дата обращения: 14.03.2019).



Рассмотрено оценка доступности современного состояния жилищного ипотечного кредитования и влияние возможных рисков ипотечных отношений, классификаций.

Ключевые слова: ипотека, кредитование, риски, проблемы

The assessment of the availability of the modern state of housing mortgage lending and the impact of possible risks of mortgage relations and classifications are considered.

Keywords: mortgage, lending, risks, problems

В современном российском обществе одной из самых насущных проблем была и остается жилищная проблема. Нехватка жилья оказывает влияние на все сферы жизни граждан — социальную, профессиональную, личную, семейную жизнь.

Обратите внимание

Решением вопроса на сегодня является эффективным оформление ипотеки. Этот метод кредитования стал настоящим спасением для большинства малоимущих и молодых семей, которые не в состоянии позволить себе полную стоимость квартиры или комнаты.

Кроме того, цены на жилье в стране не слишком демократичны, а постоянные финансовые и экономические кризисы не дают возможность населению составить определенный капитал для покупки такого необходимого жилья.

Поэтому вдвойне важно совершенствовать и развивать систему ипотечного кредитования, которая может дать шанс всем желающим приобрести необходимые квадратные метры для проживания [7].

Ипотека предоставляет достаточно широкие возможности:

– предпринимателю — увеличить долю производительного капитала;

– землевладельцам — произвести покупку дополнительных участков земли, увеличивать капитальные затраты на приобретение производственных мощностей;

– физическому лицу (гражданину) — улучшать свои жилищные условия.

Что такое ипотека? В настоящее время существует множество различных точек зрения на определение понятий «ипотека» и «ипотечное кредитование». По мнению Довдиенко И. В., ипотека представляет собой передачу в залог собственности в виде земли и другого недвижимого имущества с целью получения денежного займа [2].

Разумова И. А. считает, что ипотека — одна из основных форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимость остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества [6]. Грудцына Л.

Ю. и Козлова М. Н. определяют ипотечный кредит как обеспеченный определенной недвижимостью, находящейся в собственности кредитора. Ипотечное кредитование — это предоставление кредита под залог недвижимости [1]. Меркулов В. В.

определяет ипотечное кредитование как достаточно сложный механизм: — обеспечивающий финансами рынок недвижимости; — основанный на четком и ясном праве и его неукоснительном выполнении; — функционирующий в условиях рыночного регулирования финансовых взаимоотношений участников; — контролируемый государством в целях решения определенных социальных проблем. Законодательством Российской Федерации долгосрочный ипотечный кредит определяется как кредит или заем, предоставленный банком юридическому или физическому лицу на срок 3 года и более для приобретения недвижимости под ее залог в качестве обеспечения обязательства. На наш взгляд, ипотека — это залог недвижимого имущества, который осуществляется без передачи этого имущества во владение залоговому кредитору [8].

Для более углубленного изучения ипотечного кредита считаем изучить его классификацию. Стоит отметить, что в экономической науке используются различные классификации кредита, однако классификация ипотечного кредита описана крайне слабо, в связи с чем (Дятлов Д. В., Антонова М. В.) предложили авторский вариант классификации ипотечного кредита (табл.1):

– по целям кредитования;

– по обеспечению;

– по способу кредитования;

– по заемщикам;

– по кредиторам;

– по видам процентных ставок;

– по методу погашения.

По целям кредитования, на наш взгляд, целесообразно выделить три вида ипотечного кредита:

Важно

1) земельный кредит — предоставляемый заемщикам на приобретение и обустройство земли, например под предстоящее строительство объекта недвижимости;

2) строительный кредит — кредит на строительство или реконструкцию объекта недвижимости, предоставляемый для финансирования строительных работ;

3) кредит на приобретение готового объекта недвижимости [3].

Таблица 1

Классификация ипотечного кредита

Признаки классификации Виды ипотечных кредитов
По целям кредитования Земельный кредит Строительный кредитКредит на приобретение готового объекта недвижимости
По обеспечению Кредит, обеспеченный земельным участком под строительство объектаКредит, обеспеченный готовым объектом недвижимости вместе с земельным участком, на котором оно находитсяКредит, обеспеченный объектом незавершенного строительства вместе с земельным участком Кредит, обеспеченный приватизированным объектом недвижимости (квартира, офис) без земельного участка
По способу кредитования Ипотечный кредит, выданный по одноуровневой модели кредитованияИпотечный кредит, выданный по двухуровневой модели кредитования
По заемщикам Ипотечный кредит населению (в т. ч. жилищные ипотечные кредиты)Ипотечный кредит юридическим лицам
По кредиторам Банковский ипотечный кредитНебанковский ипотечный кредит
По видам процентных ставок Ипотечный кредит с фиксированной процентной ставкойИпотечный кредит с плавающей процентной ставкой
По методу погашения Ипотечный кредит со стандартными выплатамиИпотечный кредит с переменными выплатамиПружинные ипотечные кредиты Ипотечные кредиты с нарастающим платежомИпотечные кредиты с участием

Возможные риски ипотечных отношений

Однако в настоящее время ипотечные отношения в нашей стране не приобрели того размаха и той зрелости, какими им надлежит быть. Поэтому актуален анализ причин, сдерживающих становление и развитие таких отношений.

Факторы, негативно воздействующие на отечественный ипотечный рынок:

– целенаправленная широкомасштабная рекламизация достоинств американской модели ипотечного жилищного кредитования;

– пассивность всех ветвей власти в создании развитого правового поля в отношении ипотечных отношений, прежде всего в сфере ипотечного жилищного кредитования, и в придании ему на этой основе стабильности;

– отсутствие заметных подвижек со стороны властных структур в формировании осмысленных экономических механизмов для обеспечения устойчивой финансовой базы ипотечных отношений, исходя из имеющихся внутренних ресурсов. Несмотря на все имеющиеся сложности с финансами, их в стране вполне достаточно, чтобы уже на начальном этапе развернуть вполне масштабное и динамичное возрождение национального ипотечного рынка;

– российские банки демонстрируют стойкое нежелание включаться в долгосрочное кредитование, в том числе и под залог недвижимости, из-за отсутствия квалифицированных кадров, способных управлять рисками; отсутствия капитала; низкой доходности (по меркам отечественных банкиров) от деятельности по ипотечному кредитованию и др.;

– структуры, так или иначе занимающиеся проблемами ипотеки, ориентированы на использование только своего потенциала. Многие специалисты склонны видеть причины проблем не в самой ипотечной системе, а в общих экономических показателях. Мировая практика свидетельствует, что ипотека перспективна там, где годовая инфляция не превышает 6 % в национальной валюте.

До тех пор, пока разница между доходами населения и стоимостью недвижимости будет столь велика, массовость не станет ее отличительной чертой. Иными словами, спрос есть, но нет материального обеспечения. В настоящее время одними из основных источников финансирования жилищного строительства становятся банковские кредиты населению.

В связи с этим важное значение имеет создание различных форм финансово- кредитного механизма.

Обозначим их:

– институты залога недвижимости, ипотечный кредит, вторичный рынок закладных;

– расширение перечня имущества, сдаваемого в залог; создание разветвленной сети ссудо-сберегательных касс и жилищно-строительных банков;

– предоставление предприятиями кредитов и ссуд своим работникам под льготный процент и погашение уже полученных ими кредитов;

– льготное или бесплатное предоставление инженерно-подготовленных участков земли под жилищное строительство;

– создание сети страховых компаний по страхованию долгосрочных ссуд.

Для банковско-небанковских учреждений в ипотечном кредитовании важны устойчивость, законность кредитных отношений, твердое обеспечение предоставляемых кредитных средств и возможность развития вторичного рынка ценных бумаг, а для залогодателя и залогодержателя — гарантии выполнения договорных отношений.

За последние годы коренные изменения произошли в структуре источников финансирования жилищного строительства. Основными источниками становятся внебюджетные средства в сочетании с различными формами государственной поддержки граждан и юридических лиц, принимающих участие в финансировании строительства жилья [4].

Наряду с происходящими экономическими процессами меняются цели, задачи и функции управления, информационные потребности субъектов ипотечного кредитования.

На сегодняшний день можно без преувеличения констатировать, что, несмотря на определенные трудности, отечественный рынок ипотечного кредитования является развивающимся и с течением времени станет основным способом решения жилищных проблем граждан России.

Свидетельством тому является современный российский рынок ипотечных продуктов, который начинает быть похожим на аналогичные рынки экономически развитых стран.

В подходах к позиционированию банков, к обретению собственной стабильной клиентской базы появляются элементы системности, обусловленные сложившейся необходимостью конкурировать и бороться практически за каждого клиента. В этой связи обретает новый смысл понятие маркетинга ипотечных услуг в деятельности субъектов ипотечного кредитования как системного, обоснованно структурированного комплекса мероприятий по привлечению новых клиентов, их сопровождению и реализации услуг. ■

Литература:

  1. Грудцына Л. Ю., Козлова М. Н. Ипотечное кредитование: вопросы и ответы / Л. Ю. Грудцына, М. Н. Козлова.- М.: Изд-во Эксмо, 2006.- 288с.
  2. Довдиенко И. В. Ипотека. Управление. Организация. Оценка. — M.: Юнити-Дана, 2005. — С. 3.
  3. Дятлов Д. В., Антонова М. В. Ипотечный кредит: понятие, виды, классификация. / Вестник Белгородского университета кооперации, экономики и права. Белгород. № 2(42), 2012 г., 240–245 с.
  4. Куряева Г. Ю., Кедяркина В. А.,. Давидян К. А. Проблемы ипотечного кредитования. / Модели, системы, сети в экономике, технике, природе и обществе. 2015. № 4 (16). С. 38–46.
  5. Меркулов В. В. Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России. — СПб.: Юридический центр-пресс, 2003. — С. 10.
  6. Разумова И. А. Ипотечное кредитование. — СПб.: Питер, 2005. — С. 12.
  7. Склярова Э. В., Лиман И. А. Современное состояние рынка ипотечного жилищного кредитования в России. / Международный научно-исследовательский журнал. № 1 (43), Часть 1, Январь.
  8. Чередникова А. О. Особенности ипотеки как формы кредитования. Сущность, содержание и основные черты ипотечного кредитования. / Российское предпринимательство. 2010. № 4–1. С. 94–97.

Основные термины (генерируются автоматически): ипотечный кредит, ипотечное кредитование, кредит, земельный участок, отношение, цель кредитования, жилищное строительство, Строительный кредит, земельный кредит, ипотечное жилищное кредитование.

Источник: https://moluch.ru/archive/218/52323/

Ипотечное кредитование (29)

Сохрани ссылку в одной из сетей:

Введение.

Ипотека – это залог недвижимости для обеспечения обязательств перед кредитором. При ипотечном кредитовании заемщик получает кредит на покупку недвижимости или другие цели.

Его обязательством перед кредитором является погашение кредита, а обеспечивает исполнение этого обязательства залог недвижимости. При этом покупать и закладывать можно не только жилье, но и другие объекты недвижимости — землю, автомобиль и т.д.

Недвижимость, приобретенная с помощью ипотеки, является собственностью заемщика кредита с момента приобретения. Термин ипотекав России обычно применяется в связи с решением жилищных проблем.

Самый распространенный вариант использования ипотеки в России — это покупка квартиры в кредит. Закладывается при этом, как правило, вновь покупаемое жилье, хотя можно заложить и уже имеющуюся в собственности квартиру.

Совет

Ипотечные кредиты выдаются банками, и условия кредитования у всех разные.

На государственном уровне в России ипотека находит поддержку в виде разработанного ипотечного законодательства, а так же специально созданных государством ипотечных агентств.

Оформление ипотеки – многоэтапная процедура, включающая сбор документов, прохождение кредитной комиссии банка, поиск подходящего жилья, его оценку и страхование, заключение договора ипотеки. На этом нелегком пути может помочь ипотечный брокер. Так же может потребоваться помощь агентства недвижимости при покупке квартиры в кредит.

Когда ипотечный кредит получен и жилье приобретено, наступает время «расплаты». Погашение кредита может осуществляться как наличными деньгами, так и безналично, либо в строго определенные дни, либо в любой день месяца – эти условия определяются банком-кредитором. Возможность досрочного погашения кредита так же определяется ипотечным банком.

1.Организация ипотечного кредитования.

1.1 Ипотека, классификация.

Ипотечный кредит – это долгосрочный кредит, выдается на срок от десяти и более лет под залог строящейся или покупаемой квартиры. В отличие от кредитов под залог квартиры, ипотечный кредит допускает прописку заемщика и семьи в квартиру. Однако в договоре делается пометка, что в случае нарушения договора заемщик обязан выписаться из квартиры в течение тридцати дней.

Источник: https://works.doklad.ru/view/6tS9YhzJLjQ.html

Какие варианты ипотечного кредитования существуют — виды и классификация

Любой россиянин имеет представление о том, что такое ипотечное кредитование и в чем заключается его смысл. Если исходить из стандартного определения, то под жилищной ссудой понимается долгосрочное кредитование с предоставлением денежных средств на приобретение недвижимого имущества.

Главным и существенным условием получения подобного займа является оформление залогового обеспечения. Простыми словами: то имущество, которое приобретается на выделенные средства, автоматически становится залогом по ипотеке. В своей статье мы разберемся в том, какие виды ипотечного кредитования бывают и как выбрать подходящий вариант.

В чем заключается смысл жилищного кредитования?

Институт кредитования появился достаточно давно, еще до появления термина «ипотека». Сегодня данный вариант получения ссуды пользуется особой популярностью.

Такое положение вещей обусловлено тем, что многие россияне не имеют возможности приобрести квартиру или дом сразу, а значит, заемные средства – это единственно возможный вариант стать владельцем жилища без длительных ожиданий.

Жилищное кредитование регулируется государственными органами и осуществляется в рамках соответствующих федеральных законов.

Как мы же упоминали, отличительной особенностью ипотеки является наличие залогового имущества. Помимо этого признака, существует еще ряд характерных особенностей, которые отличают ипотечную ссуду от других вариантов кредитования. Итак, речь идет о следующих характеристиках:

  • целевое назначение. Деньги предоставляются исключительно на покупку жилого помещения и не могут быть израсходованы на другие цели;
  • обязательная официальная регистрация. Все сделки с недвижимостью регистрируются в Росреестре, и это является обязательным к исполнению условием для соискателей;
  • залог по ссуде остается в распоряжении должника, но в отношении него устанавливаются некоторые ограничения. Гражданин не может квартиру (или дом) продать, сделать в ней перепланировку и совершить иные действия, имеющие правовые последствия.

При обращении внимания на перечисленные моменты можно легко определить, о какой ссуде идет речь. Вместе с тем, необходимо иметь представление, что ипотечные ссуды сами по себе имеют различия. Об этом мы поговорим дальше.

Какие виды ипотеки существуют?

Классификация ипотечных займов осуществляется на основании существенных параметров кредита. Именно базовые характеристики позволяют выделить виды ипотеки, а в дальнейшем и разработать специальные программы кредитования.

В качестве основных признаков могут быть использованы:

  • цель предоставления кредита;
  • объект сделки;
  • личность заемщика и вид кредитора;
  • условия возврата денежных средств и требования к клиенту;
  • порядок рефинансирования.

Рассмотрим основные классификации подробнее и расскажем об особенностях каждого варианта.

Классификация жилищного кредита Виды ипотеки Примечание
По типу залогового (приобретаемого) имущества.
  • новое, приобретаемое жилье;
  • имущество, уже являющееся собственностью заемщика и используемое в качестве залога.
Жилье должно соответствовать предъявляемым санитарно-техническим требованиям, быть ликвидным и пригодным для проживания.
По виду жилого помещения
  • квартиры в новостройке;
  • вторичное жилье;
  • под строительство собственного дома;
  • под покупку коттеджа, таунхауса;
  • на приобретение комнаты.
Условия такого кредитования рассматриваются индивидуально с учетом того, кто выступает заемщиком и каковы его финансовые возможности.

В целом, данная таблица в полной мере характеризует классификацию видов ипотечного кредитования. Несколько слов стоит сказать еще и о порядке рефинансирования ссуды. Многое зависит от размера займа и от типа залога. Если имущество является высоколиквидным, то новый кредит дадут под невысокий процент и на удобных условиях возврата.

Общие характеристики ипотечного займа

Чтобы получить полное представление о жилищном кредитовании, стоит привести еще несколько важных моментов, характеризующих ипотеку. Речь идет о таких данных:

  • ссуды на жилье, как правило, носят длительный характер и выдаются сроком на 15-30 лет. Краткосрочное кредитование не пользуется популярностью у заемщиков, поскольку отличается высокорисковыми показателями как для заемщика, так и для кредитора;
  • процент по ипотеке невысокий, в сравнении с другими видами кредитных продуктов. Это связано с крупной суммой займа и с продолжительным периодом возврата средств;
  • обязательным условием получения ссуды является наличие первоначального взноса – в разных банках от 10 до 40% от итоговой стоимости жилого помещения;
  • необходимо оформить страховой полис на залоговое имущество.

Заключение

Ипотека – это отдельное направление в работе любого банка, которое характеризуется предоставлением крупных сумм денег под залог недвижимого имущества. Условия оформления займа во многом зависят от того, какой вид ипотечного кредита выбран заемщиком. С учетом такой информации можно самостоятельно выбрать наиболее комфортный вариант.

Источник: https://grazhdaninu.com/dolgi/ipoteka/kakie-variantyi-byivayut.html

Понятие ипотечного кредита и его виды (понятие ипотеки, ее особенности, понятие ипотечного кредита, его классификация)

!!! вопрос аудитории – есть ли разница между понятиями «ипотека» и «ипотечное кредитование»!!!

Как известно, одним из условий кредитования является наличие обеспечения, в качестве которого могут выступать залог, поручительство, гарантия. Ипотека как раз и является одной из форм имущественного обеспечения обязательств должника, а именно залогом.

В России данная форма обеспечения регулируется Федеральным законом от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Можно выделить следующие отличительные черты ипотеки:

1) предметом ипотеки всегда является !!! вопрос аудитории!!! недвижимое имущество. К недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ними связано: здания, сооружения, многолетние насаждения и т. п.;

2) предмет ипотеки остается !!! вопрос аудитории!!! во владении должника. Последний остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества;

Обратите внимание

3) договор кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется специальным документом — закладной, которая также подлежит государственной регистрации;

4) при значительном превышении стоимости залога над суммой выданного кредита ипотека дает возможность получить дополнительные ипотечные ссуды под залог того же имущества (вторая, третья ипотека);

5) при неисполнении обязательства, обеспеченного ипотекой кредитор вправе требовать продажи заложенного имущества с публичных торгов.

Обязательство, обеспеченное ипотекой, может возникать в рамках кредитного договора, договора займа, договора купли – продажи, аренды, подряда, возмещения вреда и т. д.

Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору, процентов за пользование кредитом заемными средствами, а также других причитающихся залогодержателю сумм:

– возмещение убытков или неустойки (штрафы, пени) вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

– возмещение судебных издержек и иных расходов при обращении взыскания на заложенное имущество;

– возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

В качестве предмета ипотеки, т.е. недвижимого имущества, которое может быть заложено, может выступать:

• земельные участки;

• предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

• жилые дома, квартиры и части жилых домов и, квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

• дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

• воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты;

• незавершенное строительством недвижимое имущество, возводимое на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства РФ.

Имущество, передаваемое в залог по договору ипотеки, должно принадлежать залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения.

Для оформления в качестве залога по договору ипотеки имущества, находящегося в совместной собственности без определения долей, требуется письменное согласие всех собственников.

В случае долевой собственности согласия других собственников не требуется.

!!! вопрос аудитории – что такое ипотечный кредит!!!

Важно

Таким образом, ипотечный кредит— это кредит, обязательства по возвращению которого обеспечены залогом недвижимого имущества (ипотекой).

Классифицировать ипотечный кредит можно по различным признакам.

1. По объекту недвижимости.В данном случае выделяют ипотечные кредиты в зависимости от предмета ипотеки, что было рассмотрено выше.

2. По целям кредитования:

· жилищное кредитование:

приобретение готового жилья (квартиры, дома),приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли; приобретение земельного участка под застройку;

на строительство, реконструкцию, капитальный ремонтиндивидуального жилья, домов сезонного проживания, на инженерное обустройство земельного участка (прокладку коммуникационных сетей);

строительство и приобретение готового жилья с целью инвестиций.Как правило, кредиты на приобретение готового жилья предоставляются единым разовым платежом. Кредитование строительства жилья происходит поэтапно: каждый последу­ющий платеж осуществляется только после завершения очередного этапа строительства;

· на разработку земельного участка;

· на развитие сельского хозяйства;

· на развитие производства;

· кредиты под залог имеющейся недвижимости на различные нуж­ды заемщика.

3. По виду кредитора.

Данная классификация может быть произведена: по статусу, по принадлежности и по степени специализации (табл. 1.1).

Таблица 1.1. Ипотечные кредиторы

По статусу По принадлежности По степени специализации
– банковские – небанковские – государственные – частные – общественные – универсальные – специализированные  

4. По виду заемщиков:

· кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям;

· кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;

5. По форме предоставления кредита:

· кредиты, предоставляемые разовым платежом;

· кредиты, предоставляемые в форме кредитной линии;

6. По способу предоставления кредита (жилищное ипотечное кредитование):

• Немецкая модель. Для получения ипотечного кредита заемщик в течение определенного времени накапливает оговоренную в договоре денежную сумму, которая составляет 40-50% от суммы, обозначенной в контракте. После этого он имеет право на получение кредита.

• Американская модель. Заемщик вносит первоначальный взнос в размере 20-30% от стоимости приобретаемой недвижимости. На недостающую сумму ему предоставляется кредит. При этом в качестве первоначального взноса может быть принято в зачет имеющееся жилье или жилищные сертификаты.

7. По виду источника средств для кредитования.

Ипотечным кредитованием занимаются различные кредитные институты. Особенности их деятельности заключаются в способе формирования ресурсной базы, часть которой или она вся используется для кредитования (табл. 1.2).

Таблица 1.2. Источники формирваония ресурсов

Источник Вид кредитного института
Выпуск ипотечных облигаций Ипотечные банки
Предварительные накопления заемщиков, государственные субсидии Стройсберкассы
Собственные, привлеченные и заемные средства (в том числе займы международных организаций) Универсальные банки
Продажа закладных ипотечному агентству или крупному ипотечному банку Кредитные учреждения, занимающиеся ипотечным кредитованием и заключившие договор с ипотечным агентством или крупным ипотечным банком

8. По способу погашениядолга выделяют:

• ипотечные кредиты, выплачиваемые разовым платежом;

• ипотечные кредиты, выплачиваемые периодическими выплатами.

9. По виду платежей (способу амортизации) по ипотечному кредиту выделяют:

• постоянный ипотечный кредит (самоамортизируемый) – кредит, при котором заемщик ежемесячно выплачивает равную сумму, часть которой идет на погашение кредита и часть — на уплату начисленных за месяц процентов;

• ипотечный кредит с переменными выплатами подразделяется на:

− ипотечный кредит с «шаровым» платежом, предусматривающий крупный итоговый платеж в конце срока;

− ипотечный кредит с фиксированными выплатами основной суммы долга – предусматривает равновеликие платежи в счет погашения основной суммы долга и отдельно выплату процентов на непогашенный остаток;

− ипотечный кредит с нарастающими платежами;

• ипотечные кредиты с индексацией долга.

10. По виду процентной ставки:

• кредит с фиксированной процентной ставкой;

• кредит с переменной процентной ставкой.

11. По возможности досрочного погашения:

• с правом досрочного погашения;

• без права досрочного погашения;

• с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.

12. По величине первоначального платежа:

Сумма кредита может составлять от 30 до 100% стоимости заложен­ного имущества.

Кроме того, ипотечные кредиты могут быть:

• обычными и комбинированными (выдаваемыми несколькими кредиторами);

• субсидируемыми и выдаваемыми на общих условиях;

• обеспеченные первыми или последующими ипотеками (младшие, старшие закладные).

!!! вопрос аудитории – что такое ипотечное кредитование!!!

Ипотечное кредитованиепредставляет собой систему финансово-экономических отношений, возникающих по поводу организации, продажи и обслуживания ипотечных кредитов.

!!! повторный вопрос аудитории – есть ли разница между понятиями «ипотека» и «ипотечное кредитование»!!!

Следовательно, понятия «ипотека» и «ипотечное кредитование» тесно взаимосвязаны, но не тождественны, поскольку «ипотека» как форма обеспечения (залог), предполагающая определенные залоговые технологии, является элементом данной системы.

Прежде чем мы перейдем к рассмотрению рынка ипотечного кредитования, остановимся на роли ипотечного кредитования в экономике. Следует отметить, что ипотечное кредитование способно положительно сказываться на экономическом и социальном развитии страны, что проявляется в следующем:

1) влияние на реальный сектор экономики: ипотечное кредитование промышленных предприятий позволяет модернизировать производство, повышать качество и конкурентоспособность продукции практически во всех отраслях народного хозяйства, что, в свою очередь, наращивает экономический потенциал страны;

2) стимулирование развития многих отраслей экономики: реализация программы жилищного строительства способствует непрерывности производства в строительстве, а также вызывает спрос на многие комплектующие изделия, например, производство строительных материалов и конструкций, строительное и дорожное машиностроение, деревообработка и производство мебели, обоев, электрооборудования, металлоизделий и др. С другой стороны, складываются предпосылки для развития транспортной инфраструктуры;

3) повышение инвестиционной активности хозяйствующих субъектов и банковской системы: благодаря ипотечному кредитованию в систему кредитных отношений вовлекаются различные собственники недвижимости (как юридические, так и физические лица), что позволяет осуществить замещение государственного финансирования банковским кредитом;

4) формирование инвестиционных ресурсов: высокая стоимость жилья стимулирует сберегательный процесс;

5) влияние на уровень инфляции: при ипотечном кредитовании значительные объемы денежных средств отвлекаются из текущего оборота во внутреннее накопление;

Совет

6) решение проблемы занятости: привязка строительства жилых и нежилых объектов к определенным территориям способствует вовлечению дополнительных местных трудовых ресурсов;

7) повышение трудоспособности населения: обеспечение хорошими жилищно – бытовыми условиями повышает уровень здоровья и продолжительность жизни нации.

Таким образом, ипотечное кредитование выполняет определенные функции, которые дают ему преимущества перед другими видами кредитов, а именно:

– функция финансового механизма привлечения инвестиций в сферу материального производства;

– функция обеспечения возврата заемных средств;

– функция стимулирования оборота и перераспределения недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;

– функция рынка закладных, производных ипотечных ценных бумаг и др.

Источник: https://studopedya.ru/2-80018.html

Что такое ипотечное кредитование

12.12

Многие банки сегодня предоставляют услугу выдачи средств под залог недвижимого имущества. Это ипотека. Как она работает, должен знать каждый клиент банка, который планирует прибегнуть к кредитным услугам.

Суть понятия

Ипотека — услуга предоставления заемщику кредитных средств для приобретения тех или иных благ под залог предмета кредита или другого имущества.

Ипотечный кредит сегодня — это единственная возможность для тысяч семей заселиться в собственное жилье. Доходы граждан не позволяют откладывать большие суммы, и многим приходится обращаться в финансовые учреждения за заемными средствами.

Ипотечное кредитование в России получило распространение еще при правлении Елизаветы. Сегодня это одна из востребованных услуг на рынке кредитования. Что такое кредит, не понаслышке знают тысячи граждан.

«Ипотека» — слово, которое отождествляют с ипотечным кредитованием. Однако рассматривая это слово как финансовый термин, можно дать ему такое определение: это залог, переходящий на правах собственности кредитору при нарушении заемщиком долговых обязательств.

Основные аспекты ипотеки

Самым распространенным предметом договора является недвижимость. Но ипотечный кредит подразумевает приобретение не только недвижимого имущества, но и транспортных средств, оплату за обучение, покупку дорогостоящих предметов роскоши и т. д.

Ипотечный договор предполагает наличие залога в виде недвижимого имущества клиента. Клиент может приобрести на кредитные средства дом, но он же будет служить обеспечением возврата долга до полного расчета с банковской структурой. Если банк готов предоставить средства в кредит без залога недвижимости, то такой договор не будет носить статус ипотечного.

Предоставление кредита — услуга, которую предлагают многие финансовые учреждения. Но ипотечное кредитование — прерогатива банков с длительным опытом работы и мощной финансовой структурой.

Ипотечное жилищное кредитование — долгосрочные финансовые отношения. Договор заключается на срок как минимум 5 лет. В среднем длительность выплаты долга составляет 15–20 лет. Максимальный срок банковского ипотечного кредитования в России — 40 лет, но в общей массе эти кредиты занимают не более 1%.

Как и в любом виде кредитования, наиболее важным вопросом здесь является ставка кредитования. Средняя — 12–15% годовых. Процент, который запросит банк за предоставление займа, зависит от двух ключевых факторов: срок возврата и суммы займа.

При наличии в регионе социальных программ и доступности их для конкретного гражданина можно снизить процентную ставку до 10-11%. Процентная ставка имеет свойство меняться при наличии колебаний общеэкономической ситуации. Инфляция — ключевой фактор роста ставок банковского кредитования.

Классификация ипотечных кредитов

Какой вид ипотеки предпочесть, зависит от конечной цели клиента. Есть несколько ключевых показателей, определяющих, какие бывают виды ипотеки.

Ипотечное жилищное кредитование в зависимости от объекта кредита:

  • Заем для приобретения дома. Предпочтение отдается новым постройкам, ликвидность которых не вызывает сомнения у банка.
  • Заем для приобретения квартиры. Этот вид ипотеки имеет свои особенности при покупке жилья в строящемся многоквартирном доме. Так как залог в процессе постройки, банк требует дополнительные гарантии, поэтому клиент может столкнуться с некоторыми трудностями. Этот фактор является ключевым при установке процентной ставки кредитования. Поэтому выгоднее бывает приобретать квартиры в новостройках, которые аккредитованы в том или ном банке.
  • Заем для покупки комнаты в коммунальной квартире или общежитии.
  • Заем на выкуп доли. Часто к нему прибегают граждане в попытке разрешить спорные моменты вступления в наследство.

Отдельный вид ипотечного кредитования являет собой кредит с социальной поддержкой. Его особенностью является участие государства в программе погашения долга перед кредитором. Условия участия в социальной программе:

  • К моменту окончательного расчета по долговым обязательствам клиенту банка не должно быть более 65 лет.
  • Участник программы должен обосновать острую необходимость покупки жилья в кредит.
  • Чаще всего существует необходимость первого платежа (аванса) в размере 15–20% от общей стоимости недвижимости.
  • Максимальный период расчета по долговым обязательствам с участие государства — 30 лет.

Банковское ипотечное кредитование можно классифицировать относительно процентной ставки. Она может быть фиксированной или переменной. Фиксированная ставка остается неизменной вплоть до окончания договора.

Переменная процентная ставка имеет свойство меняться под влиянием экономической обстановки. Как правило, плавающая процентная ставка изначально меньше, чем фиксированная. Однако движение её непредсказуемо.

Залог в ипотечном кредитовании

Банк заинтересован в ликвидности залога для защиты своих финансовых интересов. Основные критерии, которым должен соответствовать залог:

  • Многоквартирный дом должен быть в нормальном состоянии, исключается использование аварийного или предаварийного жилища как залога.
  • Жилье должно быть снабжено всеми коммуникациями для нормальной бытовой деятельности, если речь идет о частных домах.
  • Износ жилья на момент окончания кредитного договора не должен превышать 70%.
  • Фундамент дома, предоставляемого в залог, должен быть бетонным. Стены и перегородки также должны быть выполнены из прочных материалов.

Преимущества и недостатки ипотечного жилищного кредитования

Четко определить выгоды ипотеки тяжело. Как и любой кредит, эти финансовые отношения имеют свои преимущества и недостатки.

Несомненными преимуществами ипотеки являются:

  • возможность пользоваться жильем сразу после подписания контракта.
  • каждая выплата приближает момент полной передачи права собственности на недвижимость.
  • возможность воспользоваться льготными социальными предложениями.
  • возможность постепенно вкладывать деньги в собственную недвижимость.

Недостатки кредитования на основе ипотеки:

  • Длительность контракта. К тому же в редких случаях контракты ипотеки не содержат пункта о досрочном погашении, чем банковские структуры обеспечивают прибыльность своей деятельности на многие годы за счет процентов и дополнительных комиссий.
  • Психологическое давление. Долгие годы человек живет с мыслью, что он должник банка и у него ежемесячный обязательный платеж.
  • Большая переплата. Кредитный контракт содержит процентную ставку за пользование займом. По сравнению с другими видами кредитования она невелика, но при этом срок договора настолько длителен, что за все время пользования возникает переплата в 200–300% от начальной стоимости недвижимости.
  • Ипотека доступна не всем гражданам, и не все виды жилья можно приобрести, прибегнув к ипотечному кредитованию.

Этапы ипотечного кредитования

Оформление контракта на получение крупного займа — это долгий и щепетильный процесс. Оно требует усилий и ответственности. Оформление имеет несколько этапов, которые часто разделяются между банковскими работниками.

Ипотечное жилищное кредитование включает такие этапы:

  1. Подготовительный. На этом этапе потенциальный клиент знакомится со всеми банковскими предложениями. В свою очередь, банк оценивает платежеспособность потенциального клиента и возможность сотрудничества.
  2. Сбор пакета документов для подачи заявки в банк. Сбор информации, подтвержденной официальными источниками. Это сведения с официального места работы, информация о дополнительных источниках доходов, наличии или отсутствии кредитных обязательств перед другими финансовыми структурами. Происходит комплексная оценка кредитоспособности клиента банка.
  3. Клиент заполняет заявку на ипотеку. В заявлении указываются цели займа, наличие залога, кредитной истории клиента, депозитов и сбережений, семейное положение. Все данные,указанные в заявлении, подтверждаются документально.
  4. Ответ за заявку. Банк на основании собранной информации о клиенте принимает решение о возможности заключения с ним контракта. Решение выносится на основании андеррайтинга. Это система мероприятий, направленная на определение вероятности погашения кредита. Происходит оценка рисков. На основании этого подбирается оптимальная программа кредитования данного клиента, которая сведет все возможные риски к минимуму. На этом этапе банк выносит решение относительно суммы займа, осуществляет рассмотрение возможных вариантов недвижимости, срока займа и других условий кредита.
  5. Подписание кредитного контракта, а также страхование предмета залога и передача залога кредитору. Дополнительно оговаривается необходимость страхования жизни клиента, а также титульное страхование.
  6. Обслуживание банком кредитного договора. Этот этап включает прием обязательных платежей по кредиту.

Заключительным этапом ипотеки является полный расчет по долговым обязательствам, при этом данные о праве собственности вносятся в государственный реестр.

Ипотечное кредитование в России имеет масштабное распространение как в столице, так и в регионах.

Проблемы заемщиков ипотечных кредитов

  1. Пытаясь как можно быстрее рассчитаться с долговым обязательством, заемщики готовы отдавать банку практически весь доход. На этот шаг идут клиенты, желающие избежать огромной переплаты. Это позволяет финансовому учреждению заработать как можно больше на процентах и дополнительных комиссиях.
  2. Наличие скрытых доходов.

    Отвечая на заявку на кредит, банк принимает решение на основании официальных данных, подтвержденных справкой с места трудоустройства.

  3. Покупка жилья посредством получения ипотеки сильно ограничивает покупателя в выборе. Банк даст добро только на покупку ликвидного жилья без обременения.

  4. Оформляя кредитный контракт, нужно помнить о дополнительных издержках, таких как открытие и обслуживание банковского счета, обналичивание кредитных средств, если таковое понадобится. К дополнительным затратам относятся также оплата услуг страховых агентов, оценка выбранной недвижимости, при необходимости — услуги риелтора и брокера.

    Это приблизительно 5–7% от стоимости недвижимости.

Существует еще несколько подводных камней ипотеки:

  • Штрафы, условия применения и размеры которых необходимо вычитать в договоре. Все неясные моменты нужно уточнить у консультанта по кредиту.
  • Неприятную ситуацию может создать пункт договора, содержащий условия и возможность досрочного требования выполнения долговых обязательств.
  • Нежелательно, чтобы за банком оставалось право увеличения ставки кредитования в одностороннем порядке.
  • Нужно уделить внимание условиям эксплуатации недвижимости, приобретенной в ипотеку. Узнать, разрешает ли банк сдавать предмет ипотеки в аренду или регистрировать в нем кого-либо.

Проблемы при оформлении ипотеки семьей, ожидающей пополнения

Размер суммы, предоставляемой в ипотеку, достаточно большой. Это заставляет банк принимать дополнительные меры предосторожности для обеспечения доходности деятельности.

Оформление ипотеки с участием господдержки может также повлиять на ход её погашения. Например, молодая семья может рассчитывать на отсрочку или кредитные каникулы при появлении на свет нового члена семьи. Появление в семье второго или третьего малыша дает право воспользоваться материнским капиталом для погашения части долговых обязательств.

Ипотечный кредит сейчас — это оптимальный выход для тех, кто хочет быстро стать владельцем собственного жилья. Это избавляет от необходимости долгие годы копить на столь крупную покупку. А широкий выбор программ, многие из которых предполагают помощь от государства, делают этот вид кредитования одним из самых доступных на финансовом рынке.

Источник: https://WseKredity.ru/ipoteka/ipotechnyiy-kredit-eto.html

Понятие ипотеки и ипотечного кредитования. Классификация ипотечных кредитов

Обременение имущественных прав собственности на объект недвижимости происходит таким образом, что залогодатель остается собственником объекта, а к кредитору переходит только право востребовать залог.

            Залогодатель обязан поддерживать недвижимое имущество в исправном состоянии, производить его текущий и капитальный ремонт в установленные нормативные сроки.

            Залогодержатель – юридическое лицо, выдавшее ипотечный кредит под залог недвижимого имущества залогодателя.

Залогодержатель может передать свои права другому лицу, при этом согласия залогодателя не требуется.

Обратите внимание

Это положение имеет существенное значение, так как предоставляет кредитору возможность продать уже выданный кредит вместе с залогом и тем самым восстановить ресурсную базу для продолжения и расширения ипотечного кредитования.

            Кредитор – банк или иное лицо, предоставившее заемщику ипотечный кредит. Кредитор, как правило, является и залогодержателем.

            Заемщик – юридическое или физическое лицо, получившее кредит. Обычно заемщик является также и залогодателем.

            Кроме того, в процессе организованного ипотечного кредитования участвуют также следующие субъекты и объекты:

            Инвестор – юридическое или физическое лицо, использующее денежные средства для  приобретения недвижимости или ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью (ипотечных ценных бумаг).

            Ипотечные ценные бумаги – облигации, векселя, закладные, которые предназначены для мобилизации ресурсов на фондовом рынке для ипотечного кредитования

            Риэлтер — юридическое или физическое лицо, выполняющее посреднические функции между продавцом недвижимости и инвестором – покупателем недвижимости.


Цели и роли субъектов рынков ипотечного жилищного кредитования

№ п/п

Субъекты рынков ипотечного жилищного кредитования

Представи тели

Функции

Цели

1

Заемщик/ залогодатель

—  Физические лица, удовлетворяющие требованиям банков и ИО

Получение кредитных ресурсов для строительства или приобретения недвижимости (под обеспечение в виде залога недвижимости или прав ее получения до момента постройки объекта)

Заключение и регисттрация договоров купли-продажи недвижимости

Приобрести по возможности лучшую недвижимость и при этом ежемесячно выплачивать по кредиту не слишком большую долю дохода в течение длительного периода времени.

Минимизация правовых и финансовых рисков по сделке с недвижимостью

2

Банк – кредитор/ залогодержатель

—  Универсальные, сберегательные, ипотечные банки

—  Ссудосберегательные ассоциации, стройсберкассы

—  Общества взаимного кредитования

Предоставляют заемщикам ипотечные кредиты на основе стандартизованных процедур оценки вероятности возврата кредита.

Обслуживание ипотечных кредитов в течение срока действия кредитных договоров.

Обращение взыскания на заложенное имущество (предмет ипотеки) в случае невыполнения заемщиком своих обязательств

Максимизация доходности активных операций

Диверсификация активов (в частности, кредитного портфеля)

Ограничение рисков и обеспечение возвратности ссудного капитала)

3

Продавец недвижимости

Юридические и физические лица – собственники недвижимости

Заключение и регистрация договоров купли-продажи  недвижимости, получение денежных средств

Максимизация продажной цены отчуждаемой недвижимости

Минимизация финансовых и правовых рисков по сделке с недвижимостью

4

Государство

Создание условий для надежного и эффективного функционирования системы ипотечного кредита

Содействие населению в приобретении недвижимости, в первую очередь жилья и реализации таким образом гражданских прав и свобод

Капитализация недвижимости и обеспечение ее оборотоспособности

Неинфляционная поддержка сферы жилищного строительства и сопрредельных секторов экономики

Уменьшение разрыва между производительным и финансовым капиталом

Пополнение доходной части бюджета и обслуживание внутреннего долга

5

Государственные регулирующие и контролирующие органы

Органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним

Нотариат

Паспортные службы

Органы опеки и попечительства

Регистрация сделок купли-продажи недвижимости

Регистрация договоров ипотеки

Хранение и предоставление всем участникам ипотечного и финансового рынков информации о правах собственности и обременениям объектов недвижимости

Государственная поддержка ипотечного рынка и контроль за его участниками

6

Операторы вторичного рынка ипотечных кредитов

Специализированные ипотечные агентства, ипотечные фонды

Рефинансирование ипотечных кредиторов по стандартизованным программам

Выпуск и размещение эмиссионных ипотечных ценных бумаг

Привлечение инвестиций в сферу кредитования рынка недвижимости

Информационная и техническая поддержка кредиторов

Разработка эффективных кредитных и финансовых инструментов

Создание, запуск и поддержание эффективного функционирования в стране системы организованного ипотечного кредитования

7

Страховщики

Страховые компании, имеющие лицензии на виды страхования, применимые к ипотечному рынку

Страхование рисков, присущих ипотечному кредитованию

Создание комплексных продуктов с ипотечными кредиторами

Разработка собственных программ финансирования сделок с недвижимостью на основе накопительного страхования

Экспертиза прав собственности и технического состояния объектов недвижимости

Расширение спектра производимых операций

Привлечение новых клиентов – физических и юридических лиц

Увеличение прибыли, повышение рейтингов

8

Оценщики

Важно

Юридические и физические лица, имеющие лицензии на осуществление профессиональной оценки объектов недвижимости

Осуществляют оценку объектов недвижимости, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании, по формализованным методикам для определения обоснованной залоговой стоимости объектов

Расширение спектра производимых операций

Привлечение новых клиентов – физических и юридических лиц

Увеличение прибыли, повышение рейтингов

9

Риэлторы

Юридические и физические лица, осуществляющие функции профессиональных посредников на рынке недвижимости

Подбор объектов купли-продажи недвижимости в интересах покупателя (заемщика), экспертиза прав собственности и технического состояния объектов

Организация продажи недвижимости по поручению собственников объектов

Организация и проведения торгов по реализации недвижимости, являвшейся предметом залога при обращении судом взыскания на такие объекты

Расширение спектра производимых операций

Привлечение новых клиентов – физических и юридических лиц

Увеличение прибыли, повышение рейтингов

10

Инвесторы

Физические и юридические лица (инвестиционные банки, пенсионные и паевые инвестиционные фонды, страховые компании, другие финансовые институты)

Приобретение ценных бумаг, обеспеченных пулами ипотек и эмитируемых ипотечными кредиторами или операторами вторичного рынка недвижимости

Максимизация дохода на инвестированный капитал

Снижение и распределение инвестиционных рисков

Классификация ипотечных кредитов

            Ипотечные кредиты могут быть классифицированы по различным признакам:

            1. По объекту ипотеки (виду обеспечения):

·  земельные участки

·  здания, сооружения и иная недвижимость, используемая в предпринимательской деятельности

·  жилые дома, квартиры и их части (одна или несколько изолированных комнат)

·  дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения

·  воздушные, морские суда, космические объекты.

·  объекты незавершенного строительства

2. По целям кредитования:

·  Приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства; приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли; приобретение земельного участка под застройку. Как правило, данный вид кредитов предоставляется единовременно;

·  На строительство, реконструкцию, капитальный ремонт индивидуального жилья, домов сезонного проживания, инженерное обустройство земельного участка;

·  Строительство и приобретение готовой недвижимости с целью получения инвестиционного дохода (в данном случае сроки кредитования существенно меньше, т.к. кредит обычно погашается заемщиком при реализации построенного

Источник: https://vunivere.ru/work34062

Ссылка на основную публикацию