Ипотека на коммерческую недвижимость для физических лиц и ип в 2019 году

Ипотека на коммерческую недвижимость для физических лиц и ИП в 2019 году

Коммерческая ипотека для физических лиц

Коммерческая недвижимость, представляющая собой нежилые помещения, предназначенные для ведения бизнеса во всех многообразных своих проявлениях, от складирования до торговли или производства, при грамотном подходе и выгодном расположении может быть высокодоходным способом инвестиций.

Однако, значительные денежные средства, требующиеся для покупки подобного объекта, не всегда могут быть изъяты из оборота, особенно если предпринимательство носит индивидуальный характер или относится к малому бизнесу, без ущерба для текущей деятельности. Решением вопроса может стать ипотека на коммерческую недвижимость для физических лиц, позволяющая оперативно отреагировать на выгодное предложение рынка и стать собственником прибыльного объекта для собственных нужд или сдачи в аренду.

Преимущества коммерческой ипотеки

Любой предприниматель, арендующий помещения для осуществления своей деятельности, предпочтет отдавать сопоставимые ежемесячные платежи банку, став при этом владельцем недвижимости, хоть и с ограничением прав до момента полной сатисфакции кредитора. Именно такую возможность предоставляют финансовые учреждения в относительно новом кредитном продукте, предназначенном для покупки коммерческой недвижимости, которая сама и является обеспечением возмещения затрат банка.

Для того, чтобы кредит на покупку недвижимости для бизнес-процессов был предоставлен фирме или организации, необходимо наличие ликвидных оборотных средств, которые выступают залогом, а если таковые отсутствуют, то приобретение становится невозможным.

Кому предоставляется кредит

Название кредитного продукта для приобретения объектов недвижимости из нежилого фонда может ввести в заблуждение, сформировав ошибочное мнение потребителей о том, что коммерческая ипотека для физических лиц, может быть предоставлена любому субъекту, не являющемуся юридическим лицом. На самом деле круг заемщиков, которые могут подать заявку и воспользоваться соответствующей программой кредитования ограничен следующими субъектами:

  • индивидуальные предприниматели;
  • владельцы бизнеса;
  • топ-менеджеры компаний и организаций.

Именно для данных категорий граждан финансовые учреждения готовы предоставить ипотеку для покупки недвижимости коммерческого назначения, являющуюся альтернативой кредитования юридического лица.

Помимо социального статуса к потенциальному заемщику предъявляются следующие требования:

  • возраст в интервале от 21 года до 65 лет;
  • российское гражданство.

Необходимые документы

Стандартизованного пакета документации, способного удовлетворить любое финансовое учреждение при рассмотрении заявки на ипотеку для приобретения коммерческой недвижимости, не существует, что обусловлено новизной кредитного продукта и его высокими показателями риска при выдаче физическому лицу, из-за потенциально высокой вероятности невозврата.

Пакет документов от заёмщика

Вне зависимости от того, является заемщик индивидуальным предпринимателем или входит в состав управления фирмы, от него потребуются:

  1. Ксерокопия всех страниц паспорта и оригинал для сверки подлинности;
  2. Копия свидетельств о заключении брака и рождении детей с предоставлением оригиналов для проверки;
  3. Ксерокопия заполненных страниц военного билета (для военнообязанных лиц) и оригинал документа для сверки данных;
  4. Оригинал свидетельства о постановке на учет в УФНС (ИНН), копия обычно не требуется, но лучше её иметь;
  5. Сведения о банковских счетах;
  6. Данные об имеющемся в собственности движимого имущества и объектов недвижимости;
  7. Проект договора на покупку рассматриваемого объекта коммерческой недвижимости;
  8. Оценочная экспертиза недвижимости;
  9. Страховка на объект потенциальной сделки и жизнь заёмщика;
  10. Свидетельство о праве собственности на недвижимость, без обременений.

Владельцу бизнеса, если оформляется коммерческая ипотека для ИП, следует дополнительно готовить для предоставления:

  • документы, подтверждающую регистрацию ИП;
  • справки о доходах из налоговой и задолженностях по платежам в бюджет;
  • выписка из ЕГРИП о зарегистрированных видах деятельности;
  • лицензия, подтверждающая возможность заниматься зарегистрированным видом деятельности.

Руководящему составу организации, относящейся к малому и среднему бизнесу, дополнительно потребуется предоставить:

  • справку с места работы, подтверждающую работу на руководящем посту фирмы не менее полугода;
  • справку о доходах за последние 6 месяцев.

Документация организации

В том случае, когда заемщик выступает в роли ответственного должностного лица коммерческой организации, он фактически представляет интересы юридического лица, которому перед тем, как купить коммерческую недвижимость в ипотеку, требуется подтвердить банку свою платежеспособность, предоставив:

  • данные о полугодовом товарно-денежном обороте;
  • отчетные документы, заверенные главным бухгалтером о расходах и доходах;
  • банковскую выписку о счетах фирмы и операциях по ним, если ипотека осуществляется в стороннем финансовом учреждении;
  • данные по основным средствам организации;
  • бухгалтерский отчет о текущей дебиторской и кредиторской задолженностях.

Требования к объектам недвижимости

Помимо того, что не многие банки предоставляют коммерческую ипотеку, регионы распространения кредитной программы также имеют ограниченный перечень предложений, который необходимо уточнять в каждом отдельно взятом населенном пункте. Там же, где долгосрочный кредит на покупку нежилой недвижимости представлен, она должна соответствовать следующим требованиям:

  • общая площадь помещений должна быть не менее 150 кв. метров;
  • постройка, в которой размещается коммерческая недвижимость, должна иметь капитальный характер;
  • не иметь прав третьих лиц на собственность и финансовых обременений;
  • расположение объекта должно соответствовать региону, в котором выдается ипотека.
Получить кредит онлайн

Банк Сумма(руб.) Процентная ставка Возраст заемщика Оформить
до 300 000 от 19,9% годовых от 18 до 70 лет Оформить
от 10 000 до 1 000 000 от 10,9% годовых от 22 до 70 лет Оформить
от 30 000 до 1 000 000 от 11% годовых от 21 года до 75 лет Оформить
до 1 000 000 от 16,99% годовых от 22 года до 70 лет Оформить
до 1 000 000 от 11,5% годовых от 25 года до 68 лет Оформить
до 1 300 000 от 11,99% годовых от 23 лет Оформить
до 3 000 000 от 9,99% годовых от 21 до 70 лет Оформить
до 3 000 000 от 11,5% годовых от 21 до 70 лет Оформить

Объектами коммерческой ипотеки считаются помещения, предназначенные для функционирования:

  • офисов;
  • складов;
  • торговых точек;
  • производственных процессов;
  • предприятий обслуживания (питание, гостиницы и т.п.).

Схемы оформления ипотеки

Существенным отличием, оформления кредита при покупке коммерческой недвижимости от обычной ипотеки, является невозможность её залога в банке до того момента пока право собственности не перешло от старого владельца к новому.

Такой интервал между передачей кредитных средств заемщику и возможностью получения гарантии их возврата, в виде купленного объекта, представляет угрозу интересам финансовых учреждений и обуславливают необходимость применения одной из следующих схем коммерческой ипотеки.

Схема, когда продавцу необходимо подождать, включающая следующие этапы:

  1. Между субъектами сделки купли-продажи оформляется договор;
  2. Покупатель передает продавцу авансовую часть стоимости объекта сделки, равную сумме залога по договору коммерческой ипотеки в банке;
  3. Банк предоставляет гарантийное письмо, по которому остаток суммы будет передан продавцу после перехода прав собственности и кладет деньги в специально открытую депозитную ячейку;
  4. Регистрируются права на недвижимость нового владельца;
  5. Оформляется договор залога, после чего заемщик получает оставшиеся средства и расплачивается с продавцом или у того появляется доступ к средствам на депозите.

Схема, когда продавец закладывает недвижимость, подразумевает следующие шаги:

  1. Покупатель передает продавцу аванс в размере залоговой части по ипотечному договору и гарантию банка о полной оплате после залога имущества;
  2. Собственник закладывает свое имущество банку, оформляет договор купли-продажи с покупателем и получает остаток средств;
  3. Документы передаются на регистрацию нового права собственности с согласия банка и с переходом залога к новому владельцу.

Процедура более сложна для документального оформления, но соблюдает интересы всех участников в наибольшей степени.

Схема с дополнительной регистрацией фирмы, заключается в выполнении следующих действий:

  1. Продавец регистрирует новую фирму, получающую права собственности на объект недвижимости;
  2. Вновь созданная фирма передает недвижимость в залог банку, получая взамен кредитные средства, причитающиеся покупателю по договору ипотеки;
  3. Оформляется переход владения фирмой от продавца объекта недвижимости к продавцу, вместе с залогом в банке;
  4. После выплаты кредита покупатель вправе переоформить недвижимость в личную собственность.

Данный сценарий является более сложным вариантом с залогом объекта недвижимости, требующим выполнения массы регистрационных действий, которые еще больше удлинят процедуру оформления сделки.

Таким образом, оптимальной схемой, по времени оформления и соблюдению интересов всех участников сделки с коммерческой недвижимостью, является передача ее в залог банку текущим сособственником с последующей продажей и переходом обязательств к новому владельцу, который получает для этого ипотечный кредит.

Условия коммерческой ипотеки

Учитывая высокую стоимость нежилых объектов недвижимости, предназначенных для ведения бизнеса, коммерческая ипотека без первого взноса может быть предоставлена банком только при наличии соответствующего залога, перекрывающего не только стоимость нового приобретения, но и проценты по кредиту за весь период использования.

Обеспечением ипотеки, как и других аналогичных финансовых инструментов, могут выступать, имеющиеся в наличии у заёмщика объекты движимого и недвижимого имущества, а также ценные бумаги.

Обобщенные условия коммерческой ипотеки для физических лиц имеют следующие характеристики:

  • максимальная сумма дифференцирована, в зависимости от банка, и может достигать 200 млн. рублей, не превышая при этом 80% от стоимости объекта, если не предоставлен дополнительный залог;
  • срок кредитования может находиться в интервале от 5 до 15 лет и напрямую зависит от платежеспособности клиента и обеспеченности обязательств;
  • процентная ставка по ипотеке составляет от 11,5%, если кредит предоставляется в рублях, и от 10% при валютном займе;
  • первоначальный взнос, при отсутствии обеспечения, составляет от 20-30% стоимости объекта.

Сравнительный анализ условий банков

Представленная ниже таблица охватывает условия кредитования для различных финансовых институтов нашей страны по состоянию на 2019 год:

Наименование банка Первоначальный платеж, % не менее Ставка по ипотеке, % не менее Размер кредита,тыс. руб.
Сбербанк 20 14,7 150 – 600
ВТБ 24 20 16,5 от 4000
Альфа Банк 20 18 2600 – 78000
Россельхозбанк 20 11,5 10000 – 200000
Росбанк 20 15,1 от 1000
Абсолют Банк 40 17,45 1000 -15000

Как и любой другой кредитный продукт, коммерческая ипотека на максимально выгодных условиях может быть предоставлена при банковском обслуживании фирмы-заемщика, солидном обеспечении и минимальном сроке займа.

Видео: Наталья приобрела коммерческое помещение в ипотеку

Источник: https://BaikalInvestBank-24.ru/poleznye-stati/ipoteka-na-kommercheskyu-nedvijimost-dlia-fizicheskih-lic-i-ip-v-2019-gody.html

Экспресс-Ипотека

Цель кредита — Для ФЛ (собственников малого бизнеса): приобретение жилой и коммерческой (нежилой) недвижимости, в том числе земельных участков, на которых данная недвижимость расположена ***.— Для ООО и ИП: приобретение коммерческой (нежилой) недвижимости, в том числе земельных участков, на которых данная недвижимость расположена ***.Кредит предоставляется только для приобретения сданных в эксплуатацию объектов недвижимости, при наличии оформленного права собственности у Продавца.
Валюта кредита Рубли РФ
Сумма кредита От 300 000 руб. до 7 000 000 рублей,для отдельных городов — до 10 000 000 рублей****
Срок кредитования От 6 мес. до 180 мес. — при покупке жилой недвижимости,от 6 мес. до 120 мес. при покупке нежилой недвижимости.
Процентная ставка 13,9%
Комиссия за выдачу кредита Отсутствует
Обеспечение Поручительство физического или юридического лицаЗалог приобретаемой недвижимости
Первоначальный взнос Для жилой недвижимости:

  • 20% стоимости — общие условия
  • 15% стоимости — для отдельной категории заемщиков *

Для коммерческой (нежилой) недвижимости:

  • 30% стоимости — общие условия
  • 25% стоимости — для отдельной категории заемщиков *
Страхование Приобретаемая недвижимость подлежит обязательному страхованию
Неустойка за несвоевременное перечисление платежа в погашение кредита или уплату процентов 0,1% от суммы просроченной задолженности. Начисляется на сумму просроченного платежа за каждый день просрочки платежа

* Подробную информацию по условиям кредитования для отдельной категории заемщиков вы можете получить у вашего клиентского менеджера.

** Кредитная программа действует для собственников/субъектов малого бизнеса организационно-правовой формы ИП и ООО с годовой выручкой не более 60 млн рублей.

*** Стоимость приобретаемого земельного участка не может составлять более 50% стоимости приобретаемой недвижимости, на нём расположенной

**** Максимальная сумма кредита до 10 млн.

рублей действует в следующих городах: Астрахань, Барнаул, Владивосток, Волгоград, Воронеж, Екатеринбург, Ижевск, Иркутск, Казань, Кемерово, Краснодар, Красноярск, Липецк, Москва, Набережные Челны, Нижний Новгород, Новокузнецк, Новосибирск, Омск, Оренбург, Пенза, Пермь, Ростов-на-Дону, Рязань, Самара, Санкт-Петербург, Саратов, Тольятти, Томск, Тула, Тюмень, Ульяновск, Уфа, Хабаровск, Челябинск, Ярославль. В остальных городах на территории РФ максимальная сумма кредита составляет до 7 млн. рублей.

Источник: https://www.sberbank.ru/ru/s_m_business/credits/long/express_ip

Коммерческая ипотека для физических лиц в 2019 году — недвижимость, Сбербанк, покупку, ВТБ 24, Россельхозбанк

В статье пойдет речь об оформлении коммерческой ипотеки для физических лиц. Кто может ее оформить, на каких условиях, и где – далее. Недвижимость – наиболее ценная часть основных фондов организаций.

На их покупку потребуется немало финансов, в том числе и заемные средства. Как оформить ипотеку, чтобы купить коммерческую недвижимость?

Важные аспекты

Коммерческая ипотека для физических лиц – кредит на покупку недвижимого имущества, которое будет использовано в коммерческой цели.

Объект кредитования – помещения под офис, склад и прочее. Коммерческая недвижимость должна соответствовать следующим требованиям:

  • объект должен располагаться в регионе, в котором находится банковское представительство;
  • недвижимость должна располагаться на первом этаже, кроме случаев выкупа всего здания;
  • назначение помещения должно отвечать требованиям кредитора;
  • у недвижимости должна быть все коммуникации;
  • здание не должно быть в аварийном состоянии или подлежать сносу;
  • наличие почтового адреса;
  • планировка должна соответствовать документам.

Главное препятствие для оформления коммерческой ипотеки – недостаточный уровень дохода физического лица.

Коммерческая ипотека имеет положительные и отрицательные моменты. Преимущества:

  • покупка помещения в короткие сроки;
  • большие сроки кредитования;
  • в некоторых случаях – отсутствие первого взноса;
  • погашение раньше срока (без процентов);
  • отсрочка.

Недостатки:

  • отсутствует четкое законодательное регулирование;
  • нет установленного лимита риска;
  • завышенный пакет требуемых документов;
  • обязательны дополнительные процедуры – страхование, экспертиза.

Нюансы предоставления кредита:

Продолжительный срок рассмотрения заявки От 5 суток до нескольких недель
В некоторых банках предусмотрена комиссия за рассмотрение заявки или анализ документов Иногда эта сумма достигает 2%
Выдается не во всех населенных пунктах

Отличие коммерческой ипотеки от обычной в том, что помещение нельзя оставлять в залоге до тех пор, пока права собственности не перейдут от бывшего владельца к новому.

Имеет сжатые сроки. Минимальный срок – 5 лет, максимальный – 12 лет. Прежде чем выдать кредит, банк анализирует уровень доходов и стабильность бизнеса.

Для одобрения заявки деятельность физического лица должна иметь такие параметры:

Также важен тип деятельности. Банк не одобряет игорный бизнес, производство табака и алкогольных напитков, шоу-бизнес, сельское хозяйство и торговлю в сфере ценных бумаг.

Чтобы получить коммерческий кредит, в обязанности ИП входит:

  • предоставление банку требуемого перечня документации;
  • подтверждение нагрузки по налогам – проверяется финансовая состоятельность заемщика;
  • перевод недвижимого имущества из жилого фонда;
  • поручительство – им может выступать как физическое, так и юридическое лицо.

У частного предпринимателя имеется перед кредитным учреждением ответственность. Если он просрочит платеж, ИП обязан будет выплатить штраф размером 0,1% от стоимости объекта.

Необходимые термины

Коммерческая ипотека Тип целевого кредита, предоставляемый банком для покупки нежилой недвижимости
Физическое лицо Гражданин, субъект права
Ипотека Форма залогового обеспечения, при которой владелец продолжает пользоваться закладываемой недвижимостью, а кредитор имеет право отобрать ее в случае невыполнения им требований

Кому доступно такое кредитование

Многие ошибочно полагают, что коммерческую ипотеку оформляют всем субъектам, не являющимся юридическим лицом.

Программой кредитования имеют право воспользоваться следующие физлица:

  • частные предприниматели;
  • владельцы бизнеса;
  • менеджеры организаций.

Чтобы оформить коммерческую ипотеку, физическое лицо обязано предоставить залог, особенно если сумма займа выше 4 млн. рублей. Требования к заявителям:

Возрастная категория Не младше 21 года. На момент погашения гражданин не должен быть пенсионного возраста
Иметь российское подданство Если получить ипотеку хочет иностранный гражданин, он должен прожить в Российской Федерации конкретный период времени и уплачивать налоги
Платежеспособность

Оформляется в банке.

Правовые аспекты

В законе «Об ипотеке» отсутствует информация о коммерческом недвижимом имуществе, поэтому ипотечное коммерческое кредитование не регулируется действующим законодательством.

Ипотека на коммерческую недвижимость для физических лиц

Немаловажный фактор успешной деятельности – наличие собственного помещения. Не каждый предприниматель имеет деньги на покупку.

Единственно правильное решение – обратиться в банк за помощью и оформить коммерческую ипотеку. Варианты получения коммерческой ипотеки:

Под залог нежилого недвижимого имущества Которое имеется у заемщика
Оформление предварительной сделки и частичная оплата При заключении соглашения имеется ввиду, что банк и покупатель вместе оплачивают имущество. Покупатель оформляет право собственности, банку выдают закладную. Когда договор заключен, с собственником недвижимости производится окончательный расчет
Оформляя сделку, покупатель платит часть суммы После вступления прав на недвижимость она выступает залогом перед банком
Коммерческую недвижимость оформляют на юридическое лицо Банковский заем выдают покупателю-организации. Заем выплачивается посредством выкупа акций компании

В дальнейшем у владельца коммерческой недвижимости имеется право распоряжаться помещением.

Обязательные условия оформления

Каждый банк выдвигает свои требования и условия. Кредитные программы направлены на то, чтобы ипотека стала доступной для всех физических лиц.

Привычные условия:

  • объектом кредитования может являться лишь капитальная постройка, для покупки передвижных объектов ипотеку не выдадут;
  • помещение можно приобрести как во вновь построенном здании, так и со вторичного рынка недвижимого имущества;
  • объект не должен быть арестован или иметь обременения;
  • для получения ипотеки заемщик должен подтвердить доходы документами – ежемесячный платеж рассчитывают, исходя из суммы прибыли;
  • объект должен быть застрахован;
  • срок кредитования – не более 10 лет.

За кредитные средства начисляют проценты – примерно 20% за год.

Сбор необходимого пакета документов

Для оформления коммерческого займа банку необходимо предоставить следующие документы:

Потребуется и выписка из ЕГРИП с отображением типов деятельности лицензию на право их ведения.

Индивидуальный предприниматель дополнительно предоставляет налоговую декларацию, бумагу об отсутствии долга.

Какие банки дают

Коммерческую ипотеку выдает не каждый банк. Заемщик имеет право подавать заявку в несколько банков, оказывающих подобную услугу.

Банк Описание
Сбербанк России Предоставление займа по нескольким кредитным программам – «Бизнес-ипотека» и «Бизнес-недвижимость». Для получения средств физическое лицо-предприниматель должно предъявить бумагу, которая подтверждает, что доход компании за год не превысила 60 млн. рублей
ВТБ 24 Банк выдает займы сроком до 10 лет физлицам, которые являются учредителями организаций и индивидуальными предпринимателями. Размер ипотеки в среднем – 4 млн. рублеq
Дельтакредит Банк сотрудничает с лицами, у которых имеется собственный бизнес. Сроки кредитования – до 10 лет, сумма – 100 тысяч рублей
Альфа-банк Выдает ипотеку размером 2600-78 тысяч рублей под 18%
Россельхозбанк Выдает займ размером от 10 до 200 тысяч рублей под 11,5%
Промсвязьбанк Кредит выдается под залог покупаемого имущества или другого, которое уже имеется у заемщика. Дополнительно требуется поручительство. Сумма ипотеки равна стоимости недвижимости

Обращаясь в банк, заемщик должен предоставить требуемый пакет документации. Коммерческая ипотека для физических лиц в Сбербанке подходит тем клиентам, которые хотят взять кредит размером не более 7 млн. рублей.

Заявку банк рассматривает быстро, требует минимум документов. Цель кредита – купить помещение с участком, на котором оно расположено.

Обратите внимание

Плата за кредит не меняется – банк не имеет права вводить плавающую ставку по процентам, приемлемые условия выдачи денег.

Из недостатков – ограниченная максимальная сумма кредита, проведение оценки деятельности организации.

Порядок оформления сделки

Алгоритм действий похож на оформление обычной сделки по покупке недвижимости. Порядок оформления ипотеки для индивидуальных предпринимателей:

  1. Подача заявки – заполняется анкета, которую предоставляет работник банка, указывается информация о типе деятельности, доходах.
  2. После предварительного одобрения заявки оформляется сделка купли-продажи. Продавец недвижимого имущества составляет соглашение, стороны оговаривают условия, цену объекта, способ передачи финансов. Иногда вносят первоначальный взнос.
  3. Заключение кредитного ипотечного договора с банком.
  4. Перевод на счет продавца определенной суммы денег.
  5. Регистрация объекта недвижимости, оформление прав собственности.
  6. Оформление купленного недвижимого имущества в залог банку, выдавшему ипотеку. Когда ипотека полностью выплачивается, с недвижимости снимается обременение.

На процедуру оформления уходит от 3 до 10 дней. Первый способ передачи недвижимости от одного лица другому – продажа напрямую, когда продавец ожидает банковского подтверждения. Это наиболее распространенный вариант купли-продажи.

Видео: коммерческая ипотека и нюансы ее оформления

Физическое лицо, желающее приобрести помещение, вносит аванс – процент от стоимости помещения. В основном, это 5-15%. Стороны ожидают подтверждения от банка – сроки указываются в соглашении.

Если банк отказывает или не успевает одобрить ипотеку, сделку аннулируют. Покупателю возвращается половина аванса. Если в договоре не оговаривается этот пункт, аванс не возвращают.

Алгоритм действий следующий:

  1. Продавец и покупатель составляют договор купли-продажи.
  2. Покупатель отдает аванс.
  3. Физическое лицо посещает с документацией банк.
  4. Банк выносит решение.
  5. При одобрении заявки продавцу предоставляют гарантийное письмо, на основании которого продавцу выдают оставшуюся сумму после перехода прав собственности новому владельцу.
  6. Регистрируются права в Росреестре.
  7. С банком оформляется соглашение.
  8. Заемщик получает деньги и передает их продавцу.

Минус такой схемы в том, что продавец должен ожидать, пока банк одобрит ипотеку. Следующий вариант – продажа через банк, когда владелец закладывает недвижимость.

Заемщиками выступают обе стороны. Продавцу выдается часть денег под залог имущества. Если сделка не будет завершена, он вынужден будет вернуть их.

Покупатель подает заявку для получения финансов на приобретение заложенного недвижимого имущества. Договор оформляется, когда помещение передадут под залог банку.

Таким образом, физические лица имеют возможность оформить ипотеку для покупки коммерческой недвижимости.

Такую услугу оказывают некоторые банки, выдвигая собственные условия, приемлемые для заемщиков. Физическое лицо и покупаемая недвижимость должны отвечать требованиям, выдвигаемым банками.

Источник: http://jurist-protect.ru/kommercheskaja-ipoteka-dlja-fizicheskih-lic/

Как взять ипотеку на нежилое помещение в 2019

При занятии предпринимательской деятельностью у человека может появится вопрос, каким образом взять ипотеку на нежилое помещение.

Большое количество банков осуществляют программы ипотеки коммерческой недвижимости, которые ориентированы на организации либо на индивидуальных предпринимателей.
Для поддержки предприятий банками предлагаются всевозможные ипотечные продукты для удовлетворения их коммерческих необходимостей.

Прежде для приобретения нежилых помещений нужно было брать потребительские кредиты с увеличенными процентными ставками и значительно ограниченным предельным лимитом его величины, но с 2010 года возникла возможность брать займы на приобретение коммерческой недвижимости.

Многие предприниматели интересуются как взять ипотеку на нежилое помещение, какие требования предъявляют банки для ее получения?

Нормы законодательства

Необходимо осознавать, что законом не регламентируется процесс получения самой ипотеки на покупку недвижимости, а описываются только основы, касающиеся отношений по поводу имущества в залоге.

В чем различие от ипотеки на жилые помещения

Увеличенная цена нежилых помещений сказывается на процесс оформления ипотечного кредита данных объектов.

Различия при кредитовании коммерческой недвижимости по сравнению с кредитованием жилого фонда:

 Повышенный Процент по ипотеке
Кратковременные сроки по договору В случае кредитования жилья максимальный срок договора может составлять до 30 лет, а при кредитовании нежилых помещений, как правило, менее 10 лет
 Увеличенный размер первоначального взноса (около 30 %)
 Строгие требования к фирмам-заемщикам Стаж ведения бизнес-деятельности, проверка доходности
 В случае покупки отдельного строения, сооружения Земельный участок под ним также переходит в залог банку (в силу статьи 36 ЗК РФ)
 При приобретается помещение являющееся частью общего помещения У кредитора появляется право на долю в общем помещение и долевое право на земельный участок

На специальный характер ипотечного займа влияет и предмет ипотеки – коммерческое помещение.

Поскольку данные объекты более редко продаются вследствие своего назначения, по сравнению с жилплощадью.

Требования банков

Нормативно в законе не ограничиваются возможные условия, предъявляемые банками к потенциальным заемщикам.

Благодаря этому для того, чтобы узнать конкретные условия выдачи кредита, нужно обратиться прямо к сотруднику выбранного банка.

Банками предъявляются следующие требования к претендентам:

 Регистрация организации или ИП в РФ То есть должна являться российским резидентом и уплачивать налоги
Требования к доходу к примеру, Сбербанк устанавливает минимум в 500 тыс. руб. годовой выручки для предприятий
 Стаж предпринимательской деятельности к примеру, Сбербанк устанавливает минимальный стаж от 6 месяцев, Россельхозбанк – от 1 года
 Обязательное наличие расчетного счета В том банке, в котором предполагается оформление кредита
 Хорошая кредитная история и репутация предприятия Также осуществляется проверка директора фирмы или частного предпринимателя, если займ получает  ИП
 Местоположение организации не ниже места нахождения банка либо его филиала (в частности, СМП банк подвергает рассмотрению заявки только претендентов, расположенных не дальше 200 км. от офиса кредитора)

Определенным банком могут предъявляться дополнительные условия.

В случае когда претендент отвечает всем условиям, банк может выдать займ даже с некоторыми скидками, к примеру:

  • С пониженной процентной ставкой по ипотеке;
  • поднять размер выдаваемой суммы;
  • сделать отсрочку;
  • снизить сумму первоначального взноса.

Для выдачи займа на покупку нежилого помещения согласовываются следующие его условия:

 Размер кредита как правило, не выше 150 млн. руб., но для Москвы и Санкт-Петербурга в отдельных банках может достигать  500 млн. руб.)
 Процентная ставка около 13 до 17 %
 Срок кредита максимум 8-10 лет
 Начальный взнос Заемщику необходимо оплатить от 15 до 30 %
 Индивидуализация недвижимости или уже существующей, или покупаемой на кредитные средства
 Ответственность залогодателя На случай просрочки платежей

Вероятность выдачи ипотеки нерентабельной компании или индивидуальному предпринимателю сводится к минимуму.

Для подобных организаций при условии соблюдения все прочих условий в отдельных банках имеются другие программы, не ипотечные, а обыкновенные потребительские займы с иными параметрами.

При успешном ведении бизнеса, приобретение дополнительных нежилых помещений может увеличить территорию охвата предпринимательской деятельности.

Что позволит в короткие сроки возместить вложения по ипотечному займу (повышенный процент за пользование кредитными средствами).

Ипотека на нежилое помещение для физических лиц

С индивидуальными предпринимателями на сегодняшний день осмеливаются вести деятельность только солидные банки.

Ипотеку на коммерческий фонд недвижимости для ИП предоставляют, в частности, такие крупнейшие банки:

  1. Сбербанк.
  2. Московский Кредитный Банк.
  3. РоссельхозБанк
  4. Транскапиталбанк.
  5. Банк «ФК Открытие».

Предприниматель, успешно ведущий бизнес, может подать заявку на ипотечное кредитование на нежилые помещения во множество банков, однако следует понимать, что в этом случае заявка будет рассматриваться только персонально.

Можно ли взять

Множество банков вводит кредитные программы, которые ориентированы на содействие малому предпринимательству, а именно самостоятельным предпринимателям.

Отдельные возможные банки-кредиторы позволяют отдавать в залог не только недвижимость, приобретаемую на кредитные средства, но и иную находящуюся в собственности недвижимость, включая жилье.

На гараж

ИП как обыкновенное физическое лицо имеет возможность взять ипотеку на гараж.

В отдельных банках (к примеру, в Сбербанке) можно получить денежные средства с целью покупки или постройки гаража.

Если в конкретном банке отсутсвует нужная программа, то можно получить обыкновенный потребительский или коммерческий кредит.

Поэтому гараж являющийся недвижимостью должен иметь фундамент.

Свободно перемещаемые гаражи-коробки свободно перемещаются и при этом не возникает ущкрб их назначению.

Важно

Согласно законодательству в кредит можно взять также машиноместо. Крупные банки на их покупку уже предоставляет ипотечные займы.

При этом в залог передаваться может не лишь только машиноместо, но и прочее существующее недвижимое имущество.

К примеру, Сбербанк предоставялет кредит на покупку гаража на таких условиях:

 Наименьший размер кредита от 300 тысяч руб.
 Первоначальный взнос от 25 % от цены гаража (машиноместа)
 Ставка От 10 %
 Срок выплат до 30 лет

Заемщик-предприниматель должен соответствовать следующим требованиям:

 Возраст более 21-го года И к моменту возврата кредита ИП не должен быть старше 75 лет
 Стаж работы более не менее 6 месяцев на последнем месте работы и не менее одного года стажа предпринимательской деятельности за последние пять лет
 Стабильный доход Позволяющий выплачивать займ

При получении ипотеки на гараж для бизнеса значимо, чтобы гараж использовался для предпринимательской деятельности и являлся недвижимостью.

С земельным участком

Однако имеются исключения из этого правила, когда залог земельного участка не возникает:

  • Объект находится в государственной собственности;
  • Размер участка менее нормативно установленного в субъекте для участков различного назначения (например, для дачных участков сущесмтвует возможность выдела участков площадью более 0.6 га, в под садовые участки выделяется площадь от 0.4 га);
  •  Заемщик не имеет права сосбвтенности на объект, а имеет только право пользования на каком-либо основании.

Если земельный участок находится в аренде, то данное право также передается в залог при получении ипотеки.

Таким образом, залог на недвижимое имущество обязателен, кроме случаев, когда это противоречит закону.

Обязательность залога постройки вместе с землей под ней определяется исходя из  принципа следования земли за судьбой недвижимого имущества на ней (в силу Земельного кодекса РФ).

В какие банках получить

Ипотеку не нежилые помещения предоставляют крупнейшие банки РФ.

Условия кредитования следующие:

 Кредит «Бизнес-недвижимость» в  Сбербанке от 500 тыс. руб., до 6 лет, процентная ставка 11,5 %
 «СуперОвердрафт» Промсвязьбанк от 4 млн. рублей, до 5 лет, под 8,5 %
 «На залоговое имущество» ВТБ до 150 млн. рублей, до 1 года, от 5 %
«Бизнес-Фермер» Банк Уралсиб 10-30 млн. рублей, на 10 лет, от 7 %
 «Выгодный Рефинанс» Банк «ФК Открытие» От 5 млн. руб., до 5 лет, ставка 8,7—9,5%
«Модернизация» Севергазбанк до 15 млн. руб., до 7 лет, ставка 9—12,5%

Сбербанк является лидером по выдаче кредитов коммерческого назначения.

Получить ипотечный займ может любая организация или ИП, успешно ведущие бизнес.

Необходимо только обратиться в банк, представив обоснование и план, как предполагается окупать ипотеку.

При хорошем оформлении бизнес-проекта не возникнет проблем при получении ипотеки на коммерческую недвижимость.

Процесс оформления

Получение ипотечного кредита на нежилые помещения для компаний охватывает следующие этапы:

 Подача заявления и подробной анкеты на ипотеку с приложением необходимых документов
 Проверка документов кредитором На это отводится до 10 дней, поскольку документы могут отправляться в главное отделение банка для проверки
 Выполняется расчет размера кредита и согласовываются условия выдачи размер, срок кредита, процентная ставка, вид кредита – с аннуитетными или дифференцированными платежами
 Подбор коммерческой недвижимости Сбор документов на объект для одобрения кредитором
 Проверка и одобрение помещений банком Непосредственное подписание договора ипотеки
 Приобретение объекта недвижимости Расчеты между сторонами
 Государственная регистрация  права собственности и регистрация права залога банка на объект недвижимости

Кроме того, будущему заемщику потребуется выполнить оценку объекта недвижимости. Большинство банков предоставляют список рекомендуемых оценочных организаций, с которыми они сотрудничают.

Заключительным этапом при оформлении кредита, является заключение договора страхования объекта недвижимости.

Объектом страхования является недвижимое имущество, передающееся в залог (покупаемое либо собственное).

Во многих банках существуют свои страховые компании, которые выполнят страхование в короткие сроки (к примеру, ВТБ-страхование, Сбербанк-страхование).

Необходимые документы

Заемщик должен собрать следующие бумаги:

 Заявка-анкету на ипотеку форму можно получить у сотрудника банка или на официальном сайте банка
 Для компании / ИП для фирмы: 

  • Устав компании;
  • договор об учреждении;
  • выписка из ЕГРЮЛ;
  • лицензии;
  • образец подписи директора и печати орагнизации, заверенные у нотариуса

для Индивидуального Предпринимателя: 

  1. Паспорт гражданина РФ.
  2. Свидетельство о регистрации в качестве ИП.
  3. Подпись.
 Информация о руководителе организации который выступает от имени фирмы
 Документы о доходе и отчетность за последние полгода, книга учета доходов и расходов
 Расчетный счет в банке-кредиторе
 Документы на поручительство при необходимости оформления
 Информация о счетах в иных банках Наличие средств, оборот и т.д.
Договоры компании с партнерами А также бизнес-план

Для конкретного предпринимателя банком могут требоваться дополнительные документы и информация.

Зачастую это имеет отношение к заемщикам, не ведущим типовую отчетность.

Вслед за подбором помещений следует выполнить сбор документации:

 Документ, подтверждающий право собственности Выписка из ЕГРН
 Договор-основание собственности В случае аренды земельного участка под объектом ипотеки, также договор на него
 Технический паспорт либо выкопировка необходимого этажа, на котором расположены помещения
 Чертеж плана здания с расположением помещений
Информация о рентабельности объекта специального оборота (к примеру, автозаправки)
 Проектно-сметные документы когда объект еще не введен в эксплуатацию

Подробный перечень на объект недвижимости следует получить у специалиста банка.

При невозможности предоставить оригинал документа, в банк необходимо передать его нотариально удостоверенную копию.

В этом случае нужно получить образец у сотрудника. При сборе полного комплекта документации проблем с одобрением заявки не должно возникнуть.

Образец договора

После выбора компанией или частным предпринимателем подходящего для них банка и условий ипотеки, следует получить у сотрудника банка образец договора.

В особенности, если в персональном порядке определены отдельные условия, к примеру, скидки.

Важнейшие условия, которые должны содержаться в образце договора ипотеки:

 Информация о предпринимателе и банке
 Условия договора размер, ставка, его срок, вид, график платежей
 Права и обязанности сторон к примеру, пределы пользования объекта компанией
 Ответственность за нарушение договора и порядок урегулирования споров
 Процесс погашения займа включая досрочное погашение

Если заемщик и кредитор условились о скидках, льготных условиях либо отсрочке, то процедура их осуществления детально прописываются в ипотечном договоре.

Регистрация ипотеки

Ипотека коммерческих помещений, как и при кредитовании жилья, должна пройти государственную регистрацию р Росреестре.

На это отводится срок до 15-ти дней. Для регистрации необходимо уплатить госпошлину (для организации – 4 тыс. руб., для ИП – 1 тыс. руб.).

Ипотечный кредит под коммерческую недвижимость позволяет дать неплохой старт для развития своего бизнеса.

Получить кредит могут и предприниматели с небольшим оборотом.

Видео: Покупка коммерческой недвижимости

Источник: http://ipoteka-nedvizhimost.ru/kak-vzyat-ipoteku-na-nezhiloe-pomeshhenie/

Ипотека на нежилое помещение для физических лиц

Ипотека на нежилое помещение для физических лиц – это одна из разновидностей кредитования, предлагаемая банками. В России ею пользуются куда реже, чем ипотекой на жилье. В большей степени к оформлению прибегают представители бизнеса. У такого кредита есть немало своих нюансов и сложностей, о которых потенциальному заемщику лучше узнать заранее.

Дают ли ипотеку на нежилые помещения гражданам?

Еще десятилетие назад для покупки коммерческой недвижимости россиянам приходилось оформлять обычный потребительский займ с высокими процентами.

Такая необходимость объяснялась отсутствием законодательства в рассматриваемой сфере и неимением предложений со стороны банков. Но в 2009 году все кардинально изменилось.

Сначала были внесены поправки в законодательство, позволившие физическим лицам оформлять ипотеку на нежилое помещение. После появились и сами банковские предложения.

Совет

Чаще всего встречается ипотека на коммерческую недвижимость. Но используют ее, как правило, бизнесмены. Для обычных граждан предложений не так много. И зачастую они касаются покупки гаража.

На самом деле, ипотеку на нежилое помещение банки выдают только после тщательного изучения предоставляемых документов. Высокая стоимость недвижимости делает риски финансового учреждения еще более значительными.

Почти во всех банках обязательным условием для выдачи такой ипотеки является необходимость предоставления залога в виде приобретаемой недвижимости. Причем при передаче в залог здания, могут потребоваться:

  1. документы на землю – если она принадлежит заемщику;
  2. письменное согласие собственника на передачу здания в залог – если сама земля принадлежит не заемщику, а другому человеку.

Обычные граждане здания покупают крайне редко. Такие масштабы свойственны в большей степени бизнесменам, которые зачастую работают не как ИП, а как ООО. Для обычных же граждан ипотека на нежилое помещение чаще всего означает покупку следующей недвижимости:

  • гараж;
  • офисное помещение;
  • дача.

Индивидуальным предпринимателям оформить ипотеку сложнее, чем ООО или компаниям с другой организационно-правовой формой.

Главная сложность заключается в том, что ИП работают чаще на УСН, а там не всегда можно подтвердить уровень своей прибыли (налог может считаться от дохода без учета расходов).

Частным предпринимателям приходится собирать больше документов, усерднее подтверждать свою надежность и платежеспособность.

Что говорит закон?

Когда речь заходит об ипотеке на нежилое помещение для физлиц, чаще всего имеется в виду, что покупает его индивидуальный предприниматель.

Такая разновидность ипотеки регулируется единым федеральным законом, посвященным ипотеке в целом, № 102-ФЗ от 16 июля 1998 года.

В нем не указано, как должен оформляться кредит на покупку коммерческой недвижимости, зато прописана процедура передачи ее в залог.

Особенности коммерческой ипотеки

Желая обратиться в банк за такой разновидностью ипотеки, человек должен сначала понять особенности подобного кредитования. К ним относятся следующие факты:

  1. почти всегда высокая стоимость (за исключением гаражей и других мелких объектов), что требует от банка более тщательного изучения финансового состояния заемщика;
  2. процентная ставка выше, чем по обычной ипотеке, причем разница может достигать 5 – 10% годовых по сравнению с предложениями по жилищным кредитам этого же банка;
  3. более низкая длительность кредитования – если ипотеку на жилье банки готовы выдавать на 20 – 30 лет, то оформлять кредит на коммерческую недвижимость они согласятся максимум на 10 – 15 лет;
  4. обязательное наличие первоначального взноса, размер которого начинается с 30% от стоимости приобретаемой недвижимости.

Нужно быть готовым и к более жесткой оценке со стороны банка. Для оформления коммерческой ипотеки нужно удовлетворять куда более жестким требованиям. Здесь банки учтут и предпринимательский стаж, и уровень дохода, тщательно проверят кредитную историю и прошлые платежи по займам.

На каких условиях выдают ипотеку?

Специфичность использования выделяемых средств подразумевает, что и процедура оценки заемщика производится совершенно иным образом. Надо сказать, что обычный гражданин сможет получить подобный займ разве что на покупку гаража, тогда как полноценную коммерческую ипотеку ему никто не выдаст. Человек для этого должен иметь хотя бы один из следующих статусов:

  • ИП;
  • акционер с большим количеством акций и хорошими дивидендами;
  • собственник бизнеса;
  • управляющий предприятием.

При этом наличие российского гражданства для них будет обязательным условием. Также соискатель должен иметь безупречную кредитную историю, быть добросовестным налогоплательщиком и правильно вести всю финансовую документацию. Возрастные ограничения по такой ипотеке обычные – от 21 до 60 – 75 лет в зависимости от банка.

Дополнительно кредитные учреждения выдвигают ряд требований к самой приобретаемой недвижимости.

Где оформляют ипотеку на нежилое помещение?

Сегодня многие банки разработали отдельные предложения для физлиц в направлении коммерческой ипотеки. В Сбербанке не предусмотрены программы именно ипотечного кредитования в этом сегменте. Максимум можно взять нецелевой кредит под залог недвижимости.

Зато найти подходящее предложение можно в массе других банков. Одним из наиболее известных является онлайн-банк Тинькофф.

Что предлагают в Тинькофф банке?

Сам Тинькофф банк ипотечным кредитованием не занимается, он выступает в роли посредника между клиентом и банками-партнерами. Сегодня здесь реализована возможность купить коммерческую недвижимость в ипотеку на следующих условиях:

  1. размер займа – до 100 миллионов рублей;
  2. процентная ставка – от 14,5% годовых;
  3. срок кредитования – до 10 лет;
  4. первый взнос – не меньше 40% от стоимости.

Воспользоваться этим предложением могут обычные граждане, ИП и ООО. Банк обещает оформить все документы всего за 4 дня. При этом самому заемщику предоставлять большого количества бумаг не придется.

Перечень их определяется статусом заемщика. Обычным гражданам достаточно паспорта и справки о доходах.

А вот ИП придется принести кроме паспорта ИНН, ОГРН, налоговую декларацию и подтвердить отсутствие задолженности перед бюджетом.

ВТБ 24

В ВТБ 24 предлагают бизнес-ипотеку для покупки коммерческой недвижимости. Здесь на это могут выделить до 4 миллионов рублей под 10,9% годовых.

Размер первого взноса начинается от 15% стоимости приобретаемой недвижимости. Если денег на него нет, можно предоставить другую недвижимость в качестве залога.

Более того, здесь могут пойти навстречу клиенту и отсрочить первый платеж на 6 месяцев.

Данная программа подходит для покупки склада, офиса, торгового или производственного помещения. Все условия кредитования банк не раскрывает на официальном сайте. Поэтому заемщику придется уточнять детали лично в офисе или по телефону.

Ипотека в Абсолют банке

Абсолют банк предлагает своим клиентам широкую линейку кредитов. Есть здесь предложения для физических лиц и по приобретению нежилого помещения. Обычным гражданам предоставляется возможность купить в ипотеку машино-место, то есть гараж, причем на достаточно выгодных условиях:

  • процентная ставка – от 10,5% годовых;
  • первый взнос – не меньше 30% от стоимости гаража;
  • срок кредитования – от 1 до 10 лет.

Выдают такой кредит российским гражданам в возрасте от 21 года. Дополнительно предъявляются обязательные требования к стажу:

  • общий – 1 год и более;
  • непрерывный – не меньше полугода.

Придется подтвердить и уровень своей заработной платы при помощи справки 2-НДФЛ или по форме банка.

Покупка гаража – не единственная возможность клиентов Абсолют банка. Здесь также оформляют ипотеку на коммерческую недвижимость. Условия по ней выглядят так:

  1. срок возврата – о 5 до 15 лет;
  2. первый взнос – не меньше 40% от стоимости (значение может быть снижено до 20%, если предоставляется дополнительный залог);
  3. процентная ставка – от 13,25% годовых.

Конечные условия кредитования определяются для клиентов индивидуально при изучении предоставляемых документов.

ВТБ банк Москвы

Банк ВТБ также разработал выгодные условия ипотеки на нежилое помещение. Предназначены они для представителей бизнеса. Они могут получить до 150 миллионов рублей на следующих условиях:

  • процентная ставка – варьируется от 10,9 до 13,5% годовых;
  • сроки погашения – не более 10 лет;
  • первый взнос – от 15% стоимости (при предоставлении дополнительного залога может не предоставляться).

Плюсом такого предложения является то, что оно позволяет получить отсрочку первого платежа. Кроме того, банк предлагает сразу 2 формы предоставления:

  1. разовая выплата;
  2. невозобновляемая кредитная линия.

Второй вариант позволяет получить одобрение, а после тщательно подбирать недвижимость. Проценты начнут капать только с момента использования средств и лишь на снятую сумму.

Заключение

Понятие ипотеки на нежилое помещение включает в себя массу направлений. Банки предлагают своим клиентам не только разные условия кредитования, но и формы самого займа. О выгодности нужно судить не только по размеру процентной ставки, но и дополнительным преимуществам вроде иной формы кредитования, возможности получения отсрочки.

Оформление такого займа требует времени и сбора внушительного пакета документов. Поэтому перед обращением в банк стоит оценить свои возможности и платежеспособность. Это позволит избежать ложных надежд и разочарования при посещении кредитного учреждения.

Источник: https://lgotarf.ru/bank/article/ipoteka-na-nezhiloe-pomeshhenie-dlya-fizicheskix-lic

Ссылка на основную публикацию