Ипотека на жилье – это рабство или реальная возможность приобрести недвижимость: примеры расчетов и неожиданные выводы

Ипотека это рабство или выгодная возможность покупки жилья?

Собственное жилье было и остается одной из главных задач для покупок, в глазах современного человека. Сегодня цены на недвижимость таковы, что приобрести даже однокомнатную квартиру старого типа задача трудная. Требуется либо хорошо копить несколько лет, либо иметь огромные по средним меркам доходы.

Альтернативу, как всегда, предлагают банки — купить в кредит. Но в отличие даже от потребительского кредита, ипотечный займ имеет много «подводных камней». Базовая ставка, на практике, всегда дополняется еще рядом платежей, что делает выплачиваемую сумму крайне сложной.

Средняя ставка на ипотеку в России составляет 8.50 – 10 процентов годовых. Казалось бы, процент умеренный. Для сравнения, в США ипотечное кредитование находится в районе 0.5 – 2.5%, в Европе (в том числе и в Прибалтике), 3 процента считаются уже высокой ставкой.

Разница складывается из ряда факторов:

  • Ставка Центрального банка, от которой зависят аппетиты коммерческих банков
  • Инфляция, обесценивающая национальную валюту
  • Рынок недвижимости, качество возводимого жилья и сумма на поддержание своего дома/квартиры в порядке
  • Малая конкуренция в банковском секторе, позволяющая кредиторам наращивать свой процент
  • Низкая финансовая грамотность населения, согласного платить много

В общем, на Западе ипотека в 3 – 4 раза дешевле, нежели нашей. Но рассмотрим все по порядку.

Срок кредитования

Ипотечные продукты предлагаются в диапазоне 10 – 30 лет. Средний срок по России составляет 19 лет. То есть, взяв такой кредит, россияне согласны 19 лет находиться в долгах.

Неприятность в том, что даже если вы через несколько лет после оформления начнете много зарабатывать и пожелаете погасить займ досрочно, мало вероятно, что у вас будет такая возможность.

Говоря простыми словами, банку выгодно, чтобы вы платить как можно дольше. Если бы не продолжительность жизни, они давали бы ипотеку и на 40 – 50 лет. Но в таком случае они рискуют, что заемщик попросту не доживет до окончания срока, либо перестанет его платить из-за ухода на пенсию и сокращения дохода.

Обратите внимание

Ведь чем больше срок — тем выше прибыль банка. Расчет измеряется в годовых значениях и, по сути, основная сумма может быть выплачена за 9 – 10 лет. А потом 10 лет человек платит только проценты. На бумаге. На практике же заемщик сначала выплачивает банку прибыль, а уже потом оплачивает саму квартиру.

Подобная раскладка полезна банку еще и тем, что позволяет составлять долгосрочные планы. Грубо говоря, выдав одну ипотеку, он на ближайшие 20 лет обеспечивает себе денежный поток от клиента.

Переплата

Главный негативный момент ипотеки — переплата. Это и есть те проценты, что заемщик платит банку. Но, помимо указанной ставки, сюда еще включается и расчет на рост недвижимости. Например, вы берете квартиру за 5 миллионов рублей на 10 лет.

Банк понимает, что за это время цена квартиры может вырасти до 6 – 7 миллионов. А значит, в случае если вы все-таки добьете срок до конца, то вы вроде как приобретете жилплощадь в 7 миллионов за чистые 5.

Это банку невыгодно, потому в платежи включается еще и подобный прогноз.

На сайтах банков вы можете встретить калькуляторы расчета. Укажите сумму, внесенный первый платеж и мы покажем вам, сколько платить в месяц. При этом, всегда есть приписка, что расчет является лишь предварительным и не точным.

На деле же в него дополнительно включат как вышеописанный прогноз и проценты, так еще и страховку. В случае форс-мажора, например, пожара, страховку получит банк, а не вы. Но за такую страховку надо ежегодно платить. Естественно, что выплаты в страховую компанию будете совершать также вы.

Итого, ставка на займ в 8 процентов на практике может превратиться в 12 или больше. Но прописано в отдельном пункте договора. Менеджер все подсчитает и скажет вам точную сумму ежемесячного транша. Вы будете «приятно удивлены» его размером.

Собственность

А теперь самый пикантный момент — чья квартира? Она не ваша, до тех пор, пока ипотека не погашена. По сути, банкир покупает ее и сдает вам в аренду. До тех пор, пока вы не покроете его покупку и не принесете прибыль.

При этом, если на обычной арендованной квартире, в случае задержки оплаты вы можете по-человечески договориться с арендатором или просто съехать, то здесь такого не получится. Банк начнет вам звонить через 2 – 3 дня после вашей задержки, а еще через месяц – другой отправит дело в суд.

Важно

Продать такое жилье тоже сложно. Ведь оно не в вашей собственности, а в банковской! Квартира становится залогом под ипотечный кредит. Поэтому процедура будет тяжелой, да и покупателей найти не так легко.

Некоторые финансовые воротилы добавляют еще пару пунктов в договоре. Например, вы не платили ипотеку и вас выселили. При этом это может проходить без судебного разбирательства. Теперь банку, дабы покрыть свои расходы, нужно перепродать квартиру на открытых торгах. Забавно то, что новый владелец может получить квартиру тогда, когда вы еще даже не съехали.

Дополнительные пункты

Еще несколько интересных пунктов, о которых вам не расскажет менеджер в банке, но вы найдете их в договоре. На ваши плечи ложится оплата не только самой жилплощади и страховки, но и:

  • Оценочного бюро. Оно обязательно, если покупаемое жилье вторично
  • Нотариальное оформление, если вы покупаете жилье с рук
  • Госпошлина для регистрации сделки. В большой квартире может быть довольно увесистой
  • Комиссия банка за сам факт рассмотрения заявки

Относительно общей суммы это небольшие деньги. Тем не менее, платите их вы. И если ваши финансовые условия стесненные, то вы обязательно почувствуете недостатки.

На вторичном рынке

Понятное дело, что банк охотнее выдает ипотеку на новостройки. Тут и партнерство с застройщиком, и уверенность в том, что дом не развалится завтра. Ведь мы помним, что квартира принадлежит банку и он не хочет ее потерять.

При покупке на вторичном рынке банк берет больше рисков. Во-первых, этот рынок более волатилен. То есть, цены меняются резче и чаще. Во-вторых, само жилье может подходить к концу своего срока. Например, советские постройки 50-ых – 60-ых годов. На них ипотеку получить в разы сложнее.

А ведь если у вас небольшой город и все дома старые, то особого выбора и нет. Банк понимает, что идет на риск. Кто его знает, что случится за эти 20 лет? Вдруг дом попросту снесут как аварийный.

Но упускать клиента нельзя. Тогда надо компенсировать риски. И дать процент больше, чем обычный. Чтобы заработать, если ваша квартира развалится за эти 15 – 20 лет.

В итоге, вы подбираете самую дешевую и старую квартиру в своем городе. Но платите за нее едва ли не больше, чем за новостройку. Просто срок растянут и ежемесячный небольшой платеж визуально скрывает все ваши денежные потери.

Первоначальный платеж

Та преграда, которая защищает многих людей от глупости брать ипотеку. Платеж может составлять от 10 до 30 процентов и выше, если дом старый.

Но сам по себе он довольно крупный. Таким образом, банк заранее отсеивает несостоятельных клиентов. Или предлагает им сопутствующие продукты — денежный кредит на первоначальный платеж. Возьмите кредит, чтобы взять еще один кредит. Превосходная схема, не правда ли?

Совет

Естественно, что здесь процент идет уже как по потребительскому и может доходить до 25%. Но ведь вам так хочется обзавестись собственным жильем, поэтому вы уже не обращаете внимания. Просто скажите, сколько отдавать в месяц, и я буду платить.

На это и делают ставку менеджеры банка. Вам не поведают о всех скрытых платежах, которые распределяются на весь срок. Хотите меньший ежемесячный платеж? Тогда растягивайте срок выплаты, банку это выгодно.

Пример расчета

Давайте на примере новостройки в Москве посмотрим, сколько вы должны. Поможет нам калькулятор от сервиса Banki.ru:

  • Стоимость квартиры — 5 000 000 рублей
  • Тип — новостройка
  • Город — Москва
  • Первоначальный взнос — 500 000, 10%
  • Срок — 20 лет
  • Залог — сама квартира
  • Подтверждение доходов

В итоге, среднее предложение от банков по ежемесячным платежам составит 40 000 рублей. Средняя зарплата по Москве находится в пределах 45 – 50 тысяч рублей. Расклад, откровенно говоря, удручающий. При этом, вам с зарплатой в 50 000 придется год копить деньги на первоначальный взнос, вкладывая туда весь доход.

Но снова вспомним про скрытые платежи, которые калькуляторы не способны рассчитать. Особенно страховка. Хватит ли у вас денег покрыть их?

Игры со ставкой

Последний момент, который хотелось бы затронуть, это изменения ставки. Первое, что нужно отметить, так это указания вроде «от 8.5%» в рекламных проспектах банка. Это минимальная ставка, предлагаемая по продукту.

Чтобы получить именно ее, вы должны быть идеальным клиентом: подтвердить свой доход, который должен 3/10 частями покрывать ежемесячную выплату, иметь положительную кредитную историю, выбрать новую квартиру, внести первоначальный платеж в 30% и больше, взять самую короткую ипотеку.

На практике такие клиенты появляются редко. И вот заявленные восемь процентов превращаются в десять, двенадцать, пятнадцать. Общая сумма займа растет, срок погашения растягивается до окончания вашей карьеры.

Другое предложение — плавающая ставка. Случай редкий, но крайне опасный. Банк предлагает вам плавающую ставку, которую сам волен изменять. Сначала она будет в разы меньше, чем точная — скажем, 6%.

Вы оформляете, это ведь дешевле! Но с годами, индексируя деньги и учитывая инфляцию, банковский менеджер будет ее поднимать и поднимать. В терминальных стадиях она может начисляться до 25 – 30 процентов годовых.

Тогда ваши шансы выплатить ипотеку до конца стремятся к нулю.

Ну и последнее предупреждение: никогда не берите ипотеку в иностранной валюте. Только в рублях. Завтра – послезавтра рубль просядет на 10 процентов и вам надо будет поднимать свою зарплату на те же 10%, чтобы выплачивать займ.

Как вы видите, ипотечный займ только на первый взгляд выглядит милым и выгодным. Но на этом поле игра никогда не ведется в пользу клиента, а всегда в пользу банка.

Источник: https://news-hunter.pro/training/ipoteka-rabstvo-chto-skryvaetsya-v-bankovskom-dogovore.pro

Хочешь в пожизненное рабство? Возьми ипотеку

Красивая реклама на ТВ, по радио ив Интернете так и кричит современному потребителю, что ипотека всенепременно сделает его собственную жизнь лучше и комфортнее. Сколько же стоит такой «комфорт» на самом деле?

Простая арифметика и ползарплаты банку

По подсчетам аналитиков первого коммерческого ипотечного банка в России DeltaCredit, средний доход семьи, планирующей получить жилье в ипотеку, должен составлять 54 тысячи рублей. При этом средний ежемесячный платеж по кредиту составит ровно половину — 27 тысяч рублей.

Этого ежемесячного дохода в 54 тысячи рублей достаточно для того, чтобы банк одобрил выдачу ипотечного кредита по ставке 12,5% на срок 15 лет. Но не будем забывать и о первоначальном взносе, размер которого составляет 30%.

Эксперты рассчитали необходимый доход исходя из того, какова средняя стоимость одного квадратного метра в разных регионах России. Так, по итогам проведенных исследований, меньше всего нужно зарабатывать в Калмыкии — 27,9 тысячи рублей. Далее по списку: Смоленск — 29,5; Чечня — 40; Приморье — 50,5.

А вот желающим приобрести квартиру в ипотеку в городе на Неве повезло меньше: здесь необходимый ежемесячный доход составляет 86 тысяч рублей, однако, это меньше, чем в столице. Московские семьи должны зарабатывать минимум 107 тысяч российских рублей, чтобы половину из них каждый месяц отдавать на погашение ипотеки.

Обратите внимание

Как же обстоят дела с доходами россиян в реальном выражении и действительно ли все смогут потянуть эту ипотеку?

Упрямая статистика демонстрирует следующее: с каждым днем все большему числу граждан дохода хватает только на самое необходимое, то есть еду, оплату транспорта и ЖКХ.

По данным последних исследований, реальные доходы граждан РФ составляют около 20-ти тысяч рублей и непрерывно сокращаются, при том, что цены на продукты растут, равно как и доля расходов на питание.

Опубликованные на официальном сайте Росстата данные показывают, что за первое полугодие реальные доходы россиян снизились почти на 5% по сравнению хотя бы с аналогичным периодом прошлого года. При этом эксперты РАНХиГС отмечают, что падение реальных денежных доходов ускорилось.

Алексей Кудрин в июне месяце говорил, что реальные доходы россиян на данный момент падают так, как не падали даже в девяностые. И что делает Президент страны? Лично советует народу брать ипотеку под 12%.

К слову, в ходе проведенного опроса на тему финансовой стабильности граждан было установлено, что почти 30% домохозяйств, выплачивающих ипотечный кредит, страдает от нехватки денег – средств хватает только на пропитание, а иной раз даже на него не хватает

Вернемся к вопросам необходимости и достаточности.

Каждый божий день зомбоящик погружает вас в мир банковских возможностей полный чудес: здесь чье-то чадо бегает по зеленой лужайке и радостно кричит, что его родители «взяли ипотеку!». Красивые лозунги и картинки «счастливого завтра», в которое можно прыгнуть, подписав кредитный договор с банком, толкают людей на опрометчивые поступки.

Совершенно ошибочно считать, что банк – это ваш союзник. Он никоим образом не помогает вам, поскольку любой банк — это тот же самый ростовщик, который использует вас с единственной целью обогащения.

Важно

Большинство банков, в действительности, одобряет ипотечный кредит (особенно после того, как сам Президент велел всем брать ипотеку прямо сейчас). Но введение ипотеки – это нечто еще более разрушительное, чем чубайская реформа РАО ЕЭС.

Подписываясь на ипотеку вы фактически добровольно сдаетесь в рабство. Даже без учета инфляции в итоге вы отдадите, если доживете, минимум втрое больше, чем когда-то брали у банка.

Практически весь семейный бюджет будет идти на покрытие ежемесячного платежа, а если вы вдруг решите не платить, вас вместе с семьей запросто вышвырнут на улицу. И никто не спросит, по какой причине был пропущен взнос. Волчий закон ипотеки: отдать деньги кредитору любой ценой.

При капитализме банки – это нечто неприкосновенное, поэтому не стоит надеяться на милость Президента и чиновников — челобитные не выдавят из них и скупой слезы. Владимир Путин в прямом эфире заявлял, что тысячи килограммов писем, прошений и молитв останутся без ответа, потому что никакой государственной поддержки ипотечникам не будет.

Фигурально выражаясь, сразу после подписания кредитного договора ты можешь уверенно называть себя рабом. И чувствовать примерно так же.

Материал подготовила Елена Преображенская

Источник: https://politros.com/economy/13471

Ипотека или накопления: что лучше выбрать с целью покупки недвижимости?

Закончились те времена, когда семьи рассчитывали получить собственное жилье в виде государственной поддержки. Сегодня приходится рассчитывать исключительно на свои материальные возможности.

Купить квартиру молодым семьям со средним уровнем дохода крайне сложно, вне зависимости от стоимости жилья.

Поэтому первые годы совместной жизни проходят либо в квартире родителей, либо в съемном помещении.

Совет

Снимая квартиру, молодые люди мечтают о собственной недвижимости. Поставив цель купить собственное жилье, семья копит деньги на такую долгожданную покупку.

И когда через несколько лет есть некоторая сумма средств, возникает вопрос: копить дальше или взять ипотеку и жить сегодня уже в собственном жилье? Ипотечное кредитование – это ответственность для всех членов семьи, решение о которой не принимается сразу. Важно все обдумать, просчитать и изучить возможные риски.

Ипотечное кредитование – процедура малоприятная с той стороны, что человек берет на себя определенное бремя, обязательства, которые нужно выполнять ежемесячно и в полном объеме.

Естественно, невозможно просчитать все риски, а потому возникают опасения на счет того, какие неприятности могут ждать впереди: сможет ли семейная пара выплатить все задолженности, как действовать в сложной материальной обстановке, не потерять накопления, которые были уже вложены?

Рекомендую прочитать: ‘Максимальный возраст для ипотеки: условия и риски‘.

Не нужно говорить о том, что ипотечные условия – это колоссальная переплата за услуги банка, но бывают такие ситуации, когда более выгодно взять ипотеку, нежели копить деньги годами. Наиболее распространенные примеры, которые помогут понять, в каких же ситуациях лучше отдать предпочтение ипотеке, нежели сбережениям.

Пример №1 – Квартира в нерентабельном районе города

Часто бывают такие ситуации, когда молодой семье досталась в наследство квартира. И все бы хорошо: живи, делай ремонт и не траться на кредиты. Но, это смотря с какой стороны оценивать ситуацию.

Есть такие моменты, когда квартира по планировке отменная, количество комнат и ремонт тоже устраивают, но месторасположение жилья не в лучшем регионе. К примеру, квартира на окраине города, а работа всех членов семьи в другом регионе.

В таком случае, кроме того, что необходимо тратить деньги на проезд, существует и масса других неудобств:

  • Как правило, дороги на окраине города – это скоростные трассы, объездные направления для тяжеловесных груженых автомобилей, поэтому такое соседство – это не только постоянный шум, но и опасность для маленьких детей;
  • Все региональные и административно значимые объекты находятся в центре города, что крайне неудобно для семьи;
  • Окраина города – это увеличенный риск криминальных ситуаций, краж.

Чтобы не тратить ежедневно время на поездки через весь город, можно рассмотреть более комфортный вариант проживания в близлежащих к центру районах.

Продать квартиру на окраине, доложить средства и купить более выгодный вариант в респектабельных местах – это куда более приглядное решение.

Однако стоит учитывать такой факт, как цена квартир: на окраине стоимость жилья будет в среднем на 30-40% ниже, нежели аналогичный вариант в центре. Если нет недостающей суммы, то можно оформить ипотеку, и выплачивать разницу несколько лет.

Пример №2 – Старая постройка

Еще один распространенный вариант – это наличие квартиры в старом доме. Стоимость данного «раритетного» помещения с каждым годом будет снижаться, и если нет достаточной суммы для реконструкции не только собственной квартиры, но и всего здания, тогда лучше рассмотреть другой привлекательный вариант для проживания.

Ремонт старого дома – это всегда сложная и дорогостоящая процедура, которая требует как значительных средств, так и немало времени. Гораздо проще доложить недостающую сумму средств и купить квартиру в новостройке. Ипотека в данном случае – лучший вариант для тех, кто не хочет тратить время на ожидания, пока весь старый дом расселится.

Пример №3 – Проживание с родителями

Ничто так не стимулирует молодую семью на покупку собственного жилья, как ежедневное проживание с родителями.

Существует статистика, которая показывает, что процент разводов в семьях, которые живут под одной крышей с родителями, значительно выше тех, кто живет отдельно.

Идеальных отношений не бывает, все не так «гладко», как хотелось бы нам и нашим родителям. Но, одно дело – посочувствовать раз в год, и совсем другое – постоянно наблюдать скандалы и «притирки» двоих людей.

На фоне такого близкого соседства возникает множество конфликтных ситуаций, а совместное проживание родных людей превращается в тягостное ожидание перемен. Если нет возможности откладывать кругленькую сумму средств, то лучше всего, получить поддержку в виде ипотечного кредитования от проверенного банка, и уже в новой квартире искать мирные пути решения конфликтов.

Пример №4 – Рост инфляции и подорожание недвижимости

По данным Росстата, рост инфляции в периоды с 2007 по 2014 составил 9%. Но, будем честны, такая цифра – это желаемое, но никак не действительное. На самом же деле рост инфляции в среднем составил все 18,5-19%.

Вместе с ростом инфляции стоит учитывать и прирост цен на продукты питания, обучение, коммунальные платежи. Инфляция оказывает воздействия на все сферы жизнедеятельности человека.

Нет такого направления, которого бы не коснулись снижения позиций национальной валюты.

Обратите внимание

На рынке недвижимости дела обстоят немного иначе. Рост цен за квадратный метр (2006-2017) в разных городах составил в среднем 44% на рынке вторичной недвижимости, и 48 на квартиры в новостройке.

Обусловлен такой факт тем, что спрос на недвижимость повысился, а, значит, застройщики смело диктуют свои правила. Такая ситуация говорит о повышении ликвидности недвижимости.

В условиях нестабильной экономической ситуации многие люди стараются вкладывать свои капиталы в квадратные метры недвижимости.

Учитывая прирост стоимости на квартиры и рост инфляции, можно сделать следующие расчеты:

  • Примерная реальная инфляция на ближайшие 5 лет – 18%;
  • Прирост стоимости на недвижимость на эти же 5 лет – 44%;
  • Разница между показателями – 26%;
  • Учитывая ипотечное кредитование под 18% годовых, покупка жилья с помощью ипотеки – выгодное вложение своих денег.

Чтобы понять выгоду покупки квартиры в кредит или скопления денег, необходимо воспользоваться простым методом расчета. Здесь множество факторов с неизвестными.

Даже рост инфляции невозможно спрогнозировать на все 100%, не учитывать ее невозможно: все расчеты без статистики роста национальной валюты будут неверны.

Поэтому, чтобы рассчитать простую наглядную задачу, берем примерный рост инфляции в 18% за период в один год.

Пример:

  • У клиента есть на руках 2 млн. рублей;
  • Сумма квартиры – 7 млн., соответственно, недостающая сумма составляет 5 млн. рублей;
  • Семья снимает квартиру в своем городе, оплачивая ежемесячно аренду в 35 тыс. рублей. К данной сумме стоит прибавить и рост ежегодной инфляции, примерно оговоренные ранее 18%;
  • Ежемесячная сумма, которая ранее откладывалась на покупку квартиры – 30 тысяч рублей.

Чтобы развязать данную задачу, необходимо прибавить реальную оплату за чужую квартиру (35 тыс.) и ту сумму, которую семья откладывает на покупку квартиры (30 тыс.). Получается сумма в 65 тысяч рублей. Если учитывать примерный рост инфляции в стране, принимая цифру в 18% годовых, то общая сумма, к примеру, на 15 лет ипотечного кредитования составит 270%.

Если вкладывать средства в банковский вклад, процент которого редко превышает 9%, и прибавить рост цены на недвижимость (те же 18%), то получается, что проценты, которые получает вкладчик из своего вклада в банке, не перекрывают рост инфляции и прирост стоимости жилья. Можно взять ипотеку, купить жилье по существующей на сегодняшний момент стоимости, а можно дальше накапливать сумму, привлекая банковские вклады. Получается следующая картина:

  • За эти же 15 лет, если откладывать указанную сумму денег в 30 тысяч рублей каждый месяц, можно скопить 10 миллионов 200 тысяч рублей (в перерасчете на инфляцию);
  • А квартира, которая в 2017 году стояла 7 миллионов рублей, учитывая примерный рост, будет стоить уже 18 миллионов (+270%);
  • Опять не хватает до покупки собственного жилья личных средств.

Данный наглядный пример показывает, что целесообразность покупки квартиры под ипотеку есть, даже учитывая все недостатки кредитования. Но, самое главное преимущество, которое получает заемщик – это возможность жить в своей собственной квартире сегодня, а платить ссуду 15 последующих лет.

Да, риски есть, но они всегда присутствуют в нашей жизни. Нет гарантий, что и банк, в который вы на протяжении всей жизни откладывали деньги, не обанкротится. Сумма же компенсации государственного страхования не покроет всю сумму полностью.

Клиент не только теряет деньги, которые тяжело зарабатывались, но и теряет главное преимущество – время и молодость.

Советую прочитать: ‘Как накопить деньги на покупку квартиры – практические советы‘.

Можно предположить, что сумма каждого взноса на покупку квартиры будет увеличиваться пропорционально росту инфляции. То есть, семья будет с каждым годом откладывать не прежние 30 тысяч рублей, а +18% ежегодных инфляционных рисков.

Однако как показывает практика, такие накопления удается сохранить в полном объеме только 5% семей. Не стоит забывать, что на протяжении жизни существуют многие сложные ситуации, которые нуждаются в дополнительном финансировании.

Зная, что не нужно брать кредит, а можно взять деньги у себя, а потом их положить, человек на уровне подсознания будет рассчитывать на скопленный капитал.

Когда ипотека невыгодна?

Рассматривая перспективы и особенности ипотечного кредитования, стоит рассмотреть и недостатки данной процедуры, а именно ситуации, когда такая сделка невыгодна заемщику. Наиболее распространенные причины, по которым ипотека считается невыгодным капиталовложением для ссудозаемщика:

  • Ипотека берется в не национальной валюте. Валютные кредиты более выгодны для тех, кто имеет возможность зарабатывать в той же валюте. К примеру, если заработная плата начисляется в долларах, то рост валюты не страшен заемщику. Но, поскольку подавляющее количество наших сограждан получают зарплат в рублях, то валютный кредит – это настоящая кабала для плательщика;
  • Существует собственный бизнес. Когда есть собственный бизнес (даже с минимальным оборотом), то это всегда является стимулом для увеличения прироста дохода. А поскольку ипотека – это долгосрочное кредитование под существенные проценты, то предпринимателю проще наладить производство, вложить средства в реконструкцию, нежели оплачивать дорогостоящие ипотеки. К тому же, при правильном развитии бизнеса прирост прибыли со временем позволит скопить недостающую сумму средств, и уже без процентов купить квартиру самостоятельно.

Главные недостатки ипотечного кредитования – это моральные сложности. Заемщик чувствует груз ответственности, понимает всю сложность ситуации.

Да и банку по большому счету определенно все равно, родился ли у вас ребенок, существует ли тяжело больной родственник или близкий член семьи.

Важно

Есть страховые случаи, которые позволяют немного снизить опасения заемщика, но и тут нужно понимать, что одно неверное действие, и ваш страховой случай превращается в вашу же проблему (к примеру, если страховая компания докажет, что инвалидность стала возможной по вашей вине).

Но в любой, даже самой неприглядной ситуации есть ряд преимуществ, которые только стоит детальнее разобрать. Так, если рассматривать преимущества ипотечного кредитования, то стоит отметить следующие особенности:

  • Повышенные расходы вынуждают искать повышенные источники доходности;
  • Человек формирует у себя пунктуальность;
  • Нет возможности расслабиться, а это значит, что заемщик морально укрепляется, становиться более прагматичным;
  • Всегда есть стимул сэкономить больше, повысить финансовую грамотность.

Источник: https://fgram.ru/ipoteka-ili-nakopleniya/

Ипотека: рабство или путь к цели?

 13.09.2017

 
    Согласно общественному мнению ипотека по своей сути является рабством, из которого выбраться  бывает очень сложно, а для многих и вовсе невозможно. Однако если рассматривать ее со всех сторон и подойти с умом к этому виду кредитования, можно увидеть больше плюсов, нежели в проживании на съемной квартире или у родственников. Ипотека, при правильном к ней подходе, является реальной возможностью для приобретения собственного жилья, и может использоваться, когда купить квартиру для обычного гражданина не представляется возможным из-за отсутствия или нехватки требуемых денежных средств. 

     Основные правила при выборе ипотеки в качестве средства для приобретения собственной жилплощади:

     1. Посильный ежемесячный платеж. При расчете размера ежемесячных платежей стоит учитывать все имеющиеся расходы. Безусловно, расходы должны быть сокращены, но это не должно быть в ущерб основополагающим интересам и потребностям заемщика. Примерный размер ежемесячного платежа должен варьироваться от 30 до 40% от чистого дохода семьи.

     2. Оптимальный срок.Большее количество банков предлагают максимальный срок ипотеки до 30 лет. Однако проведение расчетов при таком сроке показывает, что переплата составит около 200%. Средний срок, на который выдаются подобные кредиты, составляет 15 лет – в этом случае переплата составит порядка 100%.

Учитывая то, что во время погашения кредита могут возникнуть непредвиденные обстоятельства, рекомендуется выбирать более короткий срок ипотеки — 10-15 лет. При этом переплата процентов останется в пределах разумного.

Понятно желание многих заемщиков как можно быстрее расплатиться с банком, но здесь нужно понимание того, что невозможно ограничивать себя абсолютно во всем, поэтому следует объективно оценивать свои возможности.

     3. Адекватность процентной ставки. Ставка банка зависит от нескольких факторов: инфляция, срок кредита, валюта, страховка, подтверждение дохода. Низшей границей ипотечной ставки является процент инфляции – 10-11%. В зависимости от срока, на который берется кредит, растет или уменьшается ставка – чем меньше срок ипотеки, тем меньше процентная ставка. Кредит в иностранной валюте (доллар, евро) обычно является более дешевым, чем кредит в рублях. При наличии страховки, оформленной по кредиту, — он может быть дешевле на 2-3%. Если в качестве подтверждения доходов предоставляется справка 2-НДФЛ, то процентная ставка также снижается на 0,5-1%. Наиболее адекватной, не пересекающей границы возможностей большинства граждан, считается ставка не выше 12% годовых, вне зависимости от того, какая жилплощадь приобретается, будь то первичное жилье или вторичное жилье, стоимость которого, как правило, выше.

     4. Досрочное погашение. Погашение кредита досрочно бывает двух видов: с уменьшением срока и с уменьшением суммы ежемесячных платежей.

В обоих случаях ощущается существенная выгода, поэтому не стоит упускать возможности погашения кредита ранее определенного срока.

В настоящее время отменены все штрафы и запреты на досрочное погашение, поэтому гасить кредит, помимо внесения денежных средств по графику, можно в любое время и любыми суммами. Благодаря этому недвижимость в более короткие сроки и с меньшими затратами переходит в

собственность заемщика.

   5. Финансовая подушка безопасности.

Для того чтобы быть уверенным в завтрашнем дне и в случае возникновения непредсказуемых событий (потеря работы, непредвиденные крупные расходы) не оказаться в безысходном положении, требуется подстраховка.

Для этого у заемщика в запасе должны быть денежные средства в сумме, достаточной для проживания в течение 3-6 месяцев, включая ежемесячную оплату кредита. Размер финансовой подушки определяется суммой, требуемой заемщику для сохранения стабильности.

     6. Подходящее банковское учреждение. Ежемесячное погашение ипотечного кредита нередко сопровождается длительными поездками и, соответственно, тратой драгоценного времени.

При выборе банка немаловажное значение имеет его месторасположение, график работы, качество обслуживания, наличие электронной очереди и отсутствие длинных очередей.

При учете данных факторов визит в банк станет комфортной процедурой, не доставляющей лишних хлопот и неприятностей.

     7. Целесообразность. Покупка квартиры в кредит должна быть оправданной с точки зрения приложенных усилий. Требуется достаточно сильная мотивация для своевременного погашения долга и при этом немаловажным является сохранение привычного и размеренного образа жизни.

Совет

Современные жилые комплексы возводятся повсеместно, и поиск подходящего жилья не составляет особого труда, но к подбору ипотеки следует отнестись очень внимательно, дабы не попасть в так называемую «кабалу».

Соблюдение вышеперечисленных принципов при выборе и оформлении ипотеки обуславливает не только появление возможности для долгожданного обретения собственного жилого помещения, но и стимула для финансового развития заемщика.

Практика показывает, что правильно подобранный вариант ипотечного кредита активизирует моральные способности человека для обеспечения постоянного роста во всех сферах жизни.

Ну а если вы уже твердо решили использовать кредитные средства в покупке вашей новой квартиры-с подбором оптимальной ипотечной программы и получении ипотечного решения вам помогут наши ипотечные брокеры.

Источник: https://inda-house.ru/articles/section-stati/ipoteka-rabstvo-ili-put-k-tseli/

Аренда квартиры или ипотека на квартиру: что выгоднее аренда или ипотека в 2018 году в расчетах и примерах для Москвы и регионов

Что выгоднее аренда квартиры или ипотека на квартиру в 2018 году? Что дает аренда квартиросъемщику? Что дает ипотека на квартиру? Примеры для Москвы и регионов.

Альтернативным вариантом решения жилищного вопроса помимо ипотеки на квартиру для жителей России, нуждающихся в жилплощади, является долгосрочная аренда квартиры. Аренда или ипотека: что выгоднее в данном случае? Ответим на этот вопрос с помощью практических расчетов.

Что дает ипотека и аренда

Граждане РФ, не имеющие возможность приобрести жилье за счет собственных средств, условно делятся на две группы:

  • Одни придерживаются мнения, согласно которому ипотека на квартиру-это крайне дорогой вариант решения проблемы. Это рабство и кабала на долгие годы. Аренда жилья для них дешевле и безопаснее с точки зрения невозможности утраты собственной жилплощади.
  • Другие считают, наоборот, что аренда квартиры невыгодна. Платежи арендодателю не решают проблемы, а копить на собственные метры и одновременно снимать квартиру очень тяжело финансово.

Однозначного ответа, что выгоднее – аренда или ипотека – не существует. Для каждого конкретного человека и отдельной семьи он определяется совокупностью множества факторов: материальным положением, регионом проживания, планами на ближайшее будущее и т.д.

  • право собственности на приобретенное жилье (собственником залоговой недвижимости является заемщик);
  • надежность (человек живет в своей квартире и сам распоряжается ей, хоть и ограничениями из-за ипотеки);
  • возможность получения налогового вычета и других привилегий от государства.

При этом ипотека на квартиру сопровождается необходимость стартового капитала для оплаты первого взноса, дополнительными расходами (страховка, оценка, регистрационные издержки, ремонт, покупка мебели и техники) и существенной итоговой переплатой.

  • мобильность (съемное жилье в любой момент можно сменить, если мешают шумные соседи, не устраивает инфраструктура и т.д.);
  • возможность накопления (свободные средства можно откладывать на собственное жилье или с умом инвестировать);
  • отсутствие необходимости наличия крупной суммы (достаточно иметь сумму за 1-3 месяца).

Аренда может сопровождаться периодичным повышением стоимости арендной платы, неожиданной необходимостью съехать со съемного жилья, невозможностью сделать ремонт или что-то поменять в квартире. Также имеется негативный момент, связанный с тем, что квартиросъемщик платит чужому человеку за жилплощадь, на которую он не имеет никаких прав.

В настоящее время разработана и готовится к реализации приоритетный государственный проект «Ипотека и арендное жилье». Ее целями являются повышение обеспеченности населения комфортным жильем, доступность ипотечных займов и развитие рынка аренды недвижимости. Предполагается строительство новых объектов, дорог и инфраструктуры.

Расчет для Москвы

Приведем далее простые математические результаты по ипотеке и аренде квартир для Москвы. Что целесообразнее: снимать квартиру или брать ипотеку и передавать квартиру в залог банку?

Вводные данные:

  • приобретается 1-к. квартира стоимостью 5 миллионов руб.;
  • первоначальный взнос – 15% (750 тысяч руб.);
  • процентная ставка – 9% в год;
  • срок погашения долга – 10 лет.

В итоге получаем:

  • сумма ежемесячного платежа – 53,8 тысяч руб.;
  • итоговая переплата – 2,21 миллиона руб.;
  • необходимый доход – 90 тысяч руб.

Если не арендовать жилье, а жить в своем или у кого-то бесплатно и положить сумму первого взноса в стабильный банк на депозит с капитализацией под 4% и прибавлять к нему ежемесячно по 53,8 тыс. руб., то накопить на квартиру за 5 млн. можно примерно за 5 лет 8 мес.

Однако спрогнозировать, сколько будет стоить такая квартира через 5 лет и уровень инфляции сложно.

Исходные сведения:

  • снимается 1-к. квартира в спальном районе Москвы;
  • стоимость ежемесячной аренды – 30 тысяч руб.

Итого в год человек заплатит за чужую квартиру 360 тысяч руб. За 10 лет это 3,6 миллиона (без удорожания арендной платы и цены квартиры).

Сумму ежемесячного взноса на вклад возьмем из расчета разницы суммы платежа по ипотеке и суммы аренды за квартиру. В итоге получим 23,8 тысяч руб. Если их размещать на депозит также под 4% в год, то в итоге получится накопить за 10 лет около 4,6 миллионов рублей (с учетом размещения вначале 750 тысяч, отложенных на первый взнос по ипотеке).

  • Итоговая стоимость квартиры по ипотеке7,21 млн. рублей (если вычесть имущественный вычет 256 тыс. и сделать возврат процентов по ипотеке 287 тыс., то итоговая стоимость будет 6,67 млн. руб.);
  • Итоговая стоимость квартиры при аренде и накоплении 8,6 млн. рублей.

В итоге, если сравнивать ипотеку и съемную квартиру для Москвы, то выгоднее не арендовать квартиру, а брать ипотеку. При этом если у вас есть, где жить, то выгоднее копить на квартиру самостоятельно.

Расчет для регионов

Сделаем аналогичные расчеты для регионов. Для ипотеки возьмем следующие вводные данные для города-миллионника:

  • цель – покупка 1-к. квартиры стандартной планировки и площади;
  • стоимость – 2 миллиона рублей;
  • срок кредита – 10 лет;
  • ставка – 9% в год;
  • первый взнос – 15% (300 тысяч рублей).

Сумма ежемесячного платежа составит 21,5 тыс. рублей, итоговая переплата – 884 тысяч рублей. Квартира обойдется в 2,884 миллиона рублей.

Если арендовать квартиру с ежемесячной платой в 13 тысяч рублей, то ежегодно потребуется выплачивать 156 тысяч рублей. За 10 лет получится 1,56 млн. руб. Это практически стоимость 1-к. квартиры. Логично, что многие делают свой выбор в пользу простого накопления и проживания весь этот период с родителями или же оформляют ипотеку.

Если откладывать на депозит по 21,5 под 4% в год и жить у родителей, то на квартиру можно накопить за 5 лет 8 месяцев.

Если взять опять же разницу между ипотечным и арендными платежами, то в распоряжении останется всего 8,5 тысяч рублей. В год – 102 тысячи. Разместив их на депозит на 10 лет под 4% в год, человек получит 1,69 млн. руб. в конце срока. За такие деньги удастся купить только небольшую квартиру на окраине города.

  • Итоговая стоимость по ипотеке – 2,88 млн.;
  • При аренде – 3,56 млн..

Что выгоднее

Делать прогнозы и предугадывать развитие социально-экономической ситуации в нашей стране крайне сложно. Невозможно знать, каким будет через 10 лет рынок недвижимости, условия ипотечных программ и аренды жилья. Сделать вывод о том, что выгоднее – ипотека или аренда квартиры – можно только в условиях современных реалий.

Сделать самостоятельный расчет того, что выгоднее ипотека или аренда квартиры вы можете с помощью ипотечного калькулятора.

Арендное жилье и ипотека имеют свои преимущества и недостатки. Приведем их далее.

Плюсами являются:

  • возможность быстрого заселения в квартиру;
  • инвестиции в ликвидный объект недвижимости;
  • получение имущественного вычета;
  • возможность участвовать в льготных ипотечных программах, таких как ипотека 6% и молодая семья;
  • возможность использовать материнский капитал;
  • юридическая чистота сделки, гарантируемая банком.

Среди доводов «против»:

  • существенная переплата;
  • риск потери квартиры в случае неисполнения обязательств по кредитному договору;
  • серьезная кредитная нагрузка на семейный бюджет;
  • залог недвижимости и ограничение прав собственника;
  • дополнительные расходы.

Важно понимать, что заключение ипотечной сделки с банком – это серьезно обязательство, неисполнение или нарушение которого может привести к крайне негативным последствиям.

Среди таких последствий: испорченная кредитная история, начисление штрафов и пеней и вероятность обращения взыскания на заложенную недвижимость.

Поэтому очень важно грамотно оценить свои реальные возможности погашения взятой суммы в банке.

Также многие не учитывают необходимость уплаты дополнительных расходов, которые могут существенно увеличить полную стоимость кредита. К таким расходам относятся издержки на покупку страховых полисов, оплата оценки приобретаемой недвижимости, госпошлины, услуги нотариусов и риелторов. Общий их объем может достигать до 10% от суммы заемных средств.

Плюсы аренды:

  • отсутствие существенных обязательств;
  • возможность переезда и смены жилья в случае необходимости;
  • отсутствие необходимости сбора пакета документов;
  • возможность размещения свободных средств во вклад.

Минусы:

  • нахождение в постоянном «подвешенном» состоянии (например, арендодатель может попросить съехать с квартиры в случае ее продажи);
  • частый запрет на обустройство арендованного жилья (нельзя заменить мебель, сделать качественный ремонт и т.д.).

Многие люди против того, чтобы десятилетиями выплачивать серьезные суммы владельцам чужой жилплощади, а в итоге так и остаться через существенный промежуток времени без собственного жилья. Поэтому большая часть из них решается на оформление ипотечного займа.

Источник: https://ipotekaved.ru/

Источник: https://zagorodnaya-life.ru/arenda-kvartiry-ili-ipoteka-na-kvartiru-chto-vygodnee-arenda-ili-ipoteka-v-2018-godu-v-raschetax-i-primerax-dlya-moskvy-i-regionov/

Ипотека как инвестиция: как остаться в плюсе?

22 фев 2016  Сергей  Кикевич  Все авторы

Приложение к статье:
файл для скачивания

Продолжая тему самостоятельных расчетов, связанных с недвижимостью, давайте рассмотрим еще одну ситуацию. На этот раз попробуем оценить перспективы покупки недвижимости как инвестиции. О покупке недвижимости для проживания мы писали в предыдущей публикации: Считаем: Ипотека или Аренда?

Как и раньше, одним из главных вопросов является – стоит ли использовать ипотеку, при каких ставках и соотношениях с собственными средствами? В ситуации с инвестицией добавляется еще один интересный аспект – возможность сдачи квартиры или дома в аренду. Ведь теперь жилплощадь не будет использоваться для проживания.

Такой сценарий не является экзотическим. Многих интересует вопрос — как купить квартиру, не имея при этом 100% средств и при этом не остаться в убытке. Сегодня мы постараемся на него ответить.

Кроме этого мы сравним такой вариант инвестиции с традиционным инвестиционным портфелем из ценных бумаг и посмотрим, что выгоднее и при каких условиях.

Случай А

Представим себе, что у семьи есть деньги, которые составляют определенную часть стоимости квартиры (дома). Недвижимость приобретается с использованием ипотеки. Ежемесячно осуществляется платеж по кредиту в банк (аннуитетные платежи). После покупки недвижимость сдается в аренду. Размер ренты индексируется ежегодно на размер инфляции.

В этом случае считается, что за срок действия ипотеки стоимость квартиры увеличивается на размер инфляции.

Примечание: Предположение, что цена недвижимости изменяется на размер инфляции делается для упрощения расчета.

В тоже время на примере московской недвижимости можно заметить, что эта модель не так далека от реального роста цен:- За 10 лет недвижимость приносила в среднем 10,38% в год (рубли).

— Инфляция за тот же срок – 9,49%. Хотя, надо признать, такая точность соблюдалась не всегда и не везде.

При желании вы можете указать собственную ежегодную доходность недвижимости, которая ближе к действительности для вашего конкретного случая. Для этого достаточно скорректировать значение в графе «Инфляция» в прилагаемой таблице EXCEL.

Случай В

Аналогичная сумма денег инвестируется в диверсифицированный портфель, состоящий из ценных бумаг. Доход портфеля полностью реинвестируется. Оценка стоимости портфеля производится за срок инвестиций равный ипотеке.

Для сравнения сценариев мы рассчитываем показатель IRR (Внутренняя норма доходности, ВНД) для денежного потока. IRR в упрощенном варианте можно считать доходностью «бизнеса».

Для примера возьмем в качестве базовых показателей, необходимых для расчета:

Доходность портфеля

15%

Сдача квартиры в аренду     

5% от стоимости квартиры в год

Инфляция

10%

Ставка ипотеки 

12%

Срок ипотеки      

10 лет

Ставка 12% по кредиту соответствует текущему положению при действии госпрограммы по субсидированию ипотеки.

Преимущество покупки квартиры в кредит – возможный рост ее стоимости со временем. В наших расчетах этот рост равен накопленной инфляции за время действия ипотеки (10 лет). Инфляция считается по формуле сложного процента и за 10 лет ее рост составит 159% (при 10% годовых). Подробности о способе расчета можно посмотреть в нашей статье Чудеса сложного процента.

Вторая часть дохода – сдача квартиры в аренду. Мы условно приняли эту величину за 5% годовых от стоимости квартиры, хотя номинально цена аренды может быть как выше, так и ниже.

Обратите внимание

В частности, ее размер зависит от издержек на содержание квартиры и постоянства сдачи (трудно найти клиента на весь 10-летний срок).

Рентный доход, как правило, является заметной «прибавкой», но не самым главным источником прибыли.

Как показывают расчеты, привлекательность инвестиции в недвижимость сильно зависит от соотношения собственных и заемных средств. Ниже приведен график, характеризующий зависимость IRR от процента собственных средств. 

Как можно видеть из графика выгодность ипотеки особенно заметна при небольшом использовании собственных средств. Во многом это явление объясняется тем, что ставка ипотеки субсидируется государством, которое по сути платит часть кредита за вас.

Кроме того, при небольшом количестве своих средств вы платите лишь за малую часть стоимости недвижимости, тогда как цена всего дома растет одновременно с инфляцией (иногда быстрее, иногда медленнее). Схему с небольшим количеством своих денег можно назвать «покупкой с плечом».

Оборотная сторона — большие ежемесячные расходы на платежи по кредиту и, как следствие, повышенные риски. Например, на итоговую цену недвижимости могут повлиять непредвиденные обстоятельства. Другим фактором риска всех схем «с плечом» является наличие дополнительных средств на выплаты по кредиту.

Скажем, при падении цен на недвижимость часть наблюдается повышенная безработица. Могут возникнуть проблемы с трудоустройством и платить банку будет нечем.

Как видно по графику, портфельные инвестиции становятся более выгодными (несмотря на субсидии ипотеки) при собственных средствах выше 60%. Из денежного потока (см.

прилагаемый файл EXCEL) видно, что выплаты по кредиту можно компенсировать из арендной платы начиная с 70% собственных средств.

Важно

При таком соотношении дополнительных денег каждый год не потребуется (при условии, что квартира сдается).

В случае более реалистичных ставок по кредиту без государственной субсидии картина заметно меняется.

Доходность портфеля

15%

Сдача квартиры в аренду     

5% от стоимости квартиры в год

Инфляция

10%

Ставка ипотеки 

20%

Срок ипотеки      

10 лет

Как можно видеть, картина полностью поменялась. При рыночных ставках кредита выгодность ипотеки становится низкой при небольшом проценте собственных средств. При данных показателях доходности портфеля этот вид инвестиций выглядит более привлекательным при всех вариантах соотношения собственных средств и цены квартиры.

Кроме ставок по ипотеке важным параметром, к которому инвестиционная привлекательность квартир довольно чувствительна, является рентная доходность (от сдачи в аренду).

При росте аренды или уменьшения издержек привлекательность этого вида активов значительно растёт. Так, если со всеми издержками удастся зарабатывать при текущих условиях 7%  (что соответствует примерно 50 тыс.

в месяц за трехкомнатную квартиру стоимостью 9 млн. руб.), то покупать квартиру может стать выгодно даже при рыночных ставках ипотеки.

Доходность портфеля

15%

Сдача квартиры в аренду     

7% от стоимости квартиры в год

Инфляция

10%

Ставка ипотеки 

20%

Срок ипотеки      

10 лет

Вместе с тем, в ближайшее время роста дохода от аренды ожидать вряд ли стоит. Скорее наоборот – государство уже который год пытается заставить платить всех арендодателей налоги, так что вырасти могут скорее издержки. 

Для более подробного анализа каждого из случаев рекомендуем ознакомиться с денежным потоком и его зависимостью от разных параметров в прилагаемой таблице EXCEL.

Калькулятор для сравнения инвестиционной квартиры и диверсифицированного портфеля
Файл: real_estate_investment_vs_portfolio2.xlsx
Размер: 22800 байт

Для скачивания файлов необходимо зарегистрироваться или авторизоваться

Источник: https://rostsber.ru/publish/real-state/ipoteka-kak-investitsiya.html

Ссылка на основную публикацию