Ипотека в силу закона и договора: в чем основные различия

Что такое ипотека в силу закона и в силу договора? В чем отличие?

Отличия между ипотекой в силу закона и в силу договора довольно существенны. Эти форматы имеют свои особенности и применяются при разных обстоятельствах. При этом не нужно думать, что ипотека в силу договора не является законной. Напротив, она тоже не противоречит нормативно-правовой базе, просто фактически назвать подобный кредит ипотекой весьма сложно.

Что такое ипотека в силу закона?

В Федеральном законе №102-ФЗ «Об ипотеке» дается конкретное определение этой разновидности займа. Собственно, любая ипотека имеет одну важную особенность: деньги выдаются клиенту в долг, а взамен тот предоставляет банку обеспечение в виде залога.

Для российских финансовых учреждений наиболее характерна ипотека, при которой клиент на выделенные средства покупает недвижимость. То есть, речь в таком случае идет о целевом кредите. Банк не только предъявляет требования к форме недвижимости, но и непосредственно к ее характеристикам.

«Законная» ипотека позволяет заемщикам приобрести квартиру на первичном или вторичном рынке, в строящемся доме в том числе, землю, дом, комнату или долю в квартире. Некоторые банки предлагают целевой кредит на покупку гаража. Для представителей бизнеса предусмотрены особые виды недвижимости (коммерческая недвижимость, например, производственные или складские помещения).

Для банков ипотека в силу закона более выгодна и безопасна, так как они снижают свои риски на потерю денег путем получения залоговой недвижимости. Ею клиент не может распоряжаться несмотря на то, что она оформлена в собственность, до момента полного погашения задолженности и снятия обременения.

Возникновение законной ипотеки происходит при следующих условиях:

  • во время подписания договора ренты (недвижимость переходит в собственность другого человека, который берет на себя обязательства по уходу за иждивенцем, такая схема часто применяется для содержания стариков родственниками или частными домами престарелых);
  • целевая покупка готовой или строящейся недвижимости на деньги, выданные банком;
  • продажа недвижимости в кредит или рассрочку.

Ипотека в силу закона характерна не только для банковских займов. Подобные правоотношения могут возникнуть и между физическими, юридическими лицами.

К примеру, у семьи есть на руках часть денег на покупку квартиры. Покупатель соглашается предоставить рассрочку на оставшуюся сумму. Во время подписания договора купли-продажи прописываются условия рассрочки.

В этом случае тоже имеет место быть ипотека в силу закона.

Если же ипотека оформляется через банк, то последовательность действий выглядит примерно следующим образом:

  1. клиент обращается в банк за предварительным одобрением ипотеки;
  2. человек подыскивает подходящую недвижимость;
  3. после оценки недвижимости банк принимает окончательное решение по ипотеке, между сторонами подписывается кредитный договор;
  4. происходит заключение сделки купли-продажи;
  5. продавец получает положенные ему средства от банка.

То, что деньги переводятся из банка, свидетельствует о том, что жилье покупается на заемные средства. Что как раз и подтверждает необходимость использования недвижимости в качестве залога. В дальнейшем если вдруг заемщик не сможет или не захочет выполнять свои обязательства, банк имеет право конфисковать недвижимость, продать ее и взять деньги для погашения задолженности.

Важной особенностью заключения ипотеки в силу закона является обязательное наличие закладной.

Ипотека в силу договора

Такая разновидность ипотеки встречается в российских банках очень нечасто. Она предполагает, что все условия договора между кредитором и заемщиком прописываются индивидуально. По сути, этот вид ипотеки имеет больше общего с обычным кредитом, нежели с ипотекой по закону. Он имеет следующие форматы:

  1. банк выдает деньги, на которые клиент покупает недвижимость, при этом кредит не является целевым и не предполагает предоставления залога;
  2. в виде залога клиент предоставляет не приобретаемую, а уже имеющуюся у него в собственности недвижимость;
  3. залог оформляется после регистрации права собственности.

Немногие банки готовы предоставлять такую разновидность ипотеки, так как при этом существенно повышаются риски невозврата одалживаемых средств. Даже последний вариант имеет свои недостатки для кредитора.

В этом случае клиенту дается время для оформления недвижимости на себя. Только после этого заключается залоговый договор. Однако, с официальной точки зрения обременения у недвижимости нет.

И если клиент откажется оформлять его, то банку даже в суде не удастся получить право собственности на жилье до момента полного погашения договора.

Чем отличаются?

Ипотека в силу закона и договора имеет немало различий. Они касаются не только рисков для банка, но и иных важных особенностей:

Разновидность ипотеки В силу закона В силу договора
На основании чего возникает? В соответствии с законом На основании договора
Особенности регистрации Регистрация ипотеки происходит автоматически при оформлении документов на недвижимость в Росреестре. Осуществлять подачу бумаг может любая из сторон (залогодатель или залогодержатель) или обе одновременно. Нужна отдельная регистрация ипотеки. Подача документов в Росреестр требует присутствия обоих сторон сразу.
Разновидность кредита Целевой Нецелевой
Наличие залога Обязательно, им выступает приобретаемая недвижимость Может быть, но не обязательно. Перечень возможной недвижимости включает имеющуюся у заемщика недвижимость
Нужно ли оплачивать госпошлину отдельно? Нет Да

Ипотека в силу закона выгоднее для банка. С финансовой точки зрения она лучше и для заемщика: ему не надо тратиться на госпошлину, да и условия кредитования по такому кредиту выгоднее.

Ипотека в силу договора дает больше прав и свобод по отношению к приобретаемой недвижимости, но отсутствие какого-либо залога потребует от клиента подтверждения своей финансовой состоятельности и благонадежности.

Источник: https://lgotarf.ru/bank/article/ipoteka-v-silu-zakona-i-v-silu-dogovora

Ипотека в силу закона или в силу договора — понятия и отличия, основания и особенности, оформление

Иметь собственное жилье, будь то небольшая квартира либо собственный дом, мечтает практически каждый.

В современных экономических реалиях накопить даже на несколько квадратных метров бывает проблематично, не говоря уже о возможности залога имеющегося жилья. По этой причине гражданам приходится обращаться к банкам за займом.

Ипотека в силу закона – кредит на строительство или покупку жилья, при котором заемщик согласно договору передает объект недвижимости в залог.

Суть понятия заключается в том, что покупатель-заемщик передает недвижимость кредитору как обеспечение по исполнению договорных обязательств.

При наступлении у покупателя форс-мажора и невозможности оплачивать задолженность, ссудополучатель имеет полное право реализовать заложенное имущество для покрытия долга.

Легальная ипотека применяется, если нет необходимости составлять отдельный договор, но существуют определенные факторы, оговоренные законодательно.

Обратите внимание

Есть еще одна разновидность ипотеки – в силу договора. На первый взгляд может показаться, что разница в них невелика, но они имеют между собой кардинальные отличия.

Ипотека в силу закона отличается от ипотеки в силу договора тем, что в первом варианте она возникает в силу законных оснований, а во втором – на основании взаимного соглашения.

Ипотека в силу закона регистрируется автоматически при регистрации сделки купли-продажи недвижимости, в силу же договора – только по взаимному заявлению залогодержателя и кредитора.

Если говорить простыми словами, то для договорной ипотеки в качестве залога выступает любое недвижимое имущество должника как обеспечение по договору займа.

Возникновение ипотеки на основании закона происходит, когда приобретаемое жилье передается заимодателю в качестве обеспечения, причем не имеет значения, строится оно или покупается на вторичном рынке.

По сути, это целевая ссуда на покупку жилища.

Правовая база

Поскольку жилищное кредитование – это сложная система взаиморасчетов между сторонами, то все процедуры регулируются законодательными актами, принятыми в разное время. Помимо Федерального закона 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» существует немалое число актов, являющихся основанием возникновения ипотечной деятельности, но среди основных стоит выделить следующие:

  • Жилищный кодекс РФ;
  • Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;
  • Федеральный закон «О кредитных историях»;
  • Постановление о субсидировании молодых семей для приобретения жилья.

При возникновении легальной ипотеки появляются определенные залоговые и имущественные обязанности.

Есть большое количество ситуаций, когда могут возникать данные обстоятельства – это и приобретение квартиры, отдельного дома, земельного участка и подобных объектов исключительно с привлечением заемных средств банка.

То же относится и к строительству недвижимости, если оно производится на деньги, выделенные кредитной организацией.

Ипотека жилых домов и квартир

Залог в силу закона на недвижимость распространяется только на жилье, которое принадлежит физическим или юридическим лицам. Что касается государственного и муниципального жилища, то оно не может участвовать в ипотеке. Важно понимать, что часть жилой квартиры или дома тоже может выступать залогом, но только, если это будет изолированное помещение, предназначенное для проживания.

Как уже было отмечено, ипотека – это ссуда, которая выдается гражданину для покупки недвижимого имущества, причем здесь покупаемое жилье выступает непосредственным обеспечением, что отдельно прописывается в договоре. Кредитор на время выплат по задолженности приобретает право на недвижимость, хотя залогодатель жилья имеет право проживать там.

Рента

При заключении договора ренты тоже возникает ипотека в силу закона, когда получатель ренты осуществляет передачу своего жилища в собственность другому лицу, который является плательщиком ренты (все это оформляется у нотариуса).

Для понимания можно привести пример: человек передает свою квартиру гражданину, который обязуется ухаживать и обеспечивать его всем необходимым до смерти.

Право собственности переходит после заключения договора ренты, но обременение действует до самой смерти рентополучателя, после чего обременение необходимо снять.

Залог имущественных прав

Явным примером является покупка строящегося жилья в кредит. По сути, объект пока не возведен, однако кредитополучатель как дольщик имеет право на него, поскольку внес первоначальный взнос.

Остальные деньги он занимает у кредитной организации, но для получения ипотеки банк требует обеспечение. Однако поскольку что объект еще не зарегистрирован, он не может выступать гарантией.

По этой причине оформляется залог имущественных прав, а впоследствии он заменяется на построенное жилье.

Важно

Для оформления можно прибегнуть к услугам ипотечного брокера, а можно сделать все самостоятельно.

Для начала нужно обратиться к кредитной организации, чтобы уточнить, на какую сумму можно рассчитывать. После можно приступать к поиску подходящего варианта.

Затем нужно заключить предварительное соглашение с продавцом и предоставить необходимый пакет документов на рассмотрение кредитной организации.

Передав все бумаги, придется ожидать решения, поскольку все бумаги будут тщательно проверяться. При положительном исходе ситуации можно будет подписать договор купли-продажи, где обязательно указывается, что недвижимость приобретается частично за кредитные средства. После этого будет произведена регистрация ипотеки и права собственности на жилье, а продавец сможет получить свои деньги.

Регистрация ипотеки в силу закона

Регистрация легальной ипотеки производится без взимания государственной пошлины. Кроме этого, нет необходимости писать совместное заявление.

Госрегистрация закрепляет за ссудополучателем определенные имущественные права собственности, что обязательно фиксируется в Росреестре. Важным моментом является и то, что регистрация договора происходит одновременно с регистрацией права собственности.

Датой оформления считается день, когда была произведена запись в реестр прав на ликвидное недвижимое имущество.

Какое имущество может выступать предметом ипотеки

Если обратиться к законодательству, то можно увидеть, что не всякая собственность может выступать предметом ипотеки. Запрещено, например, передавать в качестве обеспечения имущество, принадлежащее государству. Для жилья, где собственниками выступают несовершеннолетние, применяется особый подход. Вот список того, что может стать предметом залога:

  • земельные участки;
  • здания, предприятия, строящиеся объекты, квартиры, дома, коттеджи, гаражи и т.д.;
  • земельные участки вместе с объектами;
  • права на аренду (другие права) на пользование земельными участками, зданиями и сооружениями.

Ограничения обременения права

Поскольку приобретение объектов недвижимости имеет много подводных камней, кредиторы стараются защитить себя всевозможными способами.

Для этого применяются ограничения ипотеки в силу закона, которые возникают непосредственно после регистрации.

Обременение права – это гарантия того, что ссудополучатель рассчитается с кредитной организацией по заемным средствам и возвратит их в установленное договором ипотеки время с определенной маржей.

Андеррайтинг – оценка платежеспособности заемщика

Всегда существует вероятность, что заемщик ипотечного кредита не сможет вернуть долг, и причины тому могут быть разными. Для того чтобы избежать этого, необходима качественная проверка платежеспособности просителя.

Для этого проводится андеррайтинг, или простыми словами, оценка возможностей гражданина обслуживать выданный ему ипотечный кредит.

Таким способом определяется сумма займа, срок его предоставления, процентная ставка и другие существенные критерии.

Рассчитывается она согласно взаимосвязи финансовых показателей. За основу принят опыт американских специалистов. Называется метод системой пяти «си» (от английской буквы «С», с которой начинаются все пять составляющих андеррайтинга):

  • Character – репутация;
  • Capacity – уровень финансового наполнения;
  • Capital – наличие собственного капитала (первоначальный взнос);
  • Collateral – достаточность дохода;
  • Conditions – экономические условия на момент кредитования.

Расчет и анализ коэффициентов по обслуживанию ипотечного кредита

Как свидетельствует практика, к клиентам, обращающимся за жилищным займом, предъявляют менее строгие требования, но это не означает, что проверкой их платежеспособности не занимаются. В таблице ниже приведены основные показатели, согласно которым осуществляется процесс андеррайтинга:

Коэффициент Расшифровка Описание
П/Д платеж/доход отношение платежей по кредиту к доходу за обозначенный период
О/Д обязательства/доход отношение расходов заемщика по ипотечным обязательствам к общему доходу, который идет в учет
К/З кредит/залог соотношение суммы займа к стоимости кредитуемого объекта
К/Л кредит/ликвидационная стоимость соотношение суммы кредита к минимальной стоимости, за которую можно реализовать залоговое имущество

Для того чтобы кредитор принял положительное решение по выдаче ссуды, нужно, чтобы вышеприведенные значения имели следующие цифры:

П/Д = не более 40%
О/Д = не более 60%
К/З = в пределах 30–90%

У большинства кредитных организаций установлены собственные показатели, поэтому нет точных значений. В зависимости от региона, размера средней заработной платы по субъекту и прочих обстоятельств данные коэффициенты могут колебаться.

Особенности ипотечного кредитования

В разных государствах свои особенности ипотечного кредита. В зависимости от законодательной базы и сложившейся практики формируется собственная модель жилищного кредитования.

В России, например, отличительными чертами является использование материнского капитала или военная ипотека.

Кроме этого, складывающаяся экономическая ситуация и риски ипотеки тоже накладывают свои особенности – ставки, предлагаемые отечественными банками, чуть ли не в 10 раз больше, нежели за границей.

Американская модель с привлечением средств государственного бюджета

Американская система начала свое формирование более ста лет назад.

Основная идея ее состоит в том, что при приобретении недвижимости, а это в основном купля-продажа на вторичном рынке, недостающую сумму предоставляет ипотечный банк.

Он затем перепродает долг ипотечному агентству, которое выпускает ценные бумаги, реализуемые впоследствии на фондовом рынке. Выплатами по ним являются средства, возвращенные заемщиком.

Европейская модель ипотечного механизма

В Европе, да и многих развивающихся странах, принята за основу немецкая модель жилищного кредитования. Суть ее заключается в том, что клиент открывает счет в банке, куда производит отчисления, пока они не достигнут определенного уровня.

Как правило, это порядка половины стоимости приобретаемого жилья. После этого банк предоставит ему ссуду на недостающую сумму, забирая покупаемую недвижимость в залог.

Дополнительно государство компенсирует гражданину около 10% стоимости жилья в виде субсидии.

Условия ипотеки по закону

В различных финансовых учреждениях условия предоставления жилищных займов имеют как общие черты, так и некоторые отличия. Обязательным условием для всех кредиторов является страхование объекта недвижимости, что не противоречит законодательству, подтверждение дохода ссудополучателя и независимая оценка недвижимого имущества. Все остальные параметры могут варьироваться.­

Первоначальный взнос

В зависимости от того, в какую сумму был оценен объект, банк предоставляет клиенту заем. Как правило, от ссудополучателя требуется самостоятельно внести определенную сумму.

Этот показатель зависит исключительно от самого кредитора, но преимущественно он составляет не менее 10% от стоимости жилья.

Иногда банк финансирует и 100%-ную стоимость, но такие программы существуют по договоренности со строительными компаниями, которые являются партнерами ссудодателя.

Процентная ставка

Как уже было отмечено, процентная ставка, предлагаемая российскими банками, оставляет желать лучшего. Она напрямую зависит от уровня инфляции по стране и ключевой ставки Центробанка.

В настоящее время ее показатель сложился на уровне 10–12% годовых, хотя у некоторых ссудодателей можно встретить и иные цифры.

Однако не стоит забывать, что пониженная ставка может быть сопряжена с прочими комиссиями, связанными с рассмотрением документов или выдачей ипотечного кредита.

Расчет суммы платежа

Для выплаты долга применяют два вида расчета платежей. При дифференцированном методе тело займа разбивается на одинаковые части, а проценты начисляются на остаток задолженности.

Выгоден такой способ погашения, если клиент берет целевой кредит на небольшую сумму и непродолжительный период, поскольку на первоначальном этапе платежи по ссуде очень высокие. Величина аннуитетного платежа вычисляется по определенной формуле.

В результате взимаются равные суммы на протяжении всего периода заимствования.

Требования к заемщику

Если гражданин планирует воспользоваться жилищной ссудой, он должен соответствовать определенным параметрам.

Банк сразу обращает внимание на положительную кредитную историю, поскольку выдаваемая ссуда велика, а заимодавец заинтересован в ее возврате. Стаж на последнем месте работы должен быть минимум 6 месяцев, а возраст клиента – 21–65 лет.

Сразу стоит оговориться, что приведенные параметры имеют усредненные значения, ведь каждый банк вправе предъявлять собственные требования.

Налоговые льготы при ипотечном кредитовании

Для граждан, которые приобретают объекты недвижимости посредством кредитования, согласно российскому законодательству предусмотрен налоговый вычет.

Если говорить простыми словами, это возврат части уплаченного подоходного налога. Сумма имеет определенные ограничения в зависимости от цены купленной квартиры (не более 2 млн рублей).

На сегодня максимально возможная сумма возврата составляет 260000 р.

Как снять ипотеку в силу закона

Полагая, что после выплаты всей причитающейся суммы долга с процентами кредитору обременение снимется автоматически, ссудополучатель сильно заблуждается. Завершив платежи, необходимо самостоятельно произвести эту процедуру.

Нужно обратиться в ЕГРП с просьбой выдать новое свидетельство о праве собственности, однако для этого нужно будет предоставить определенный пакет документов, куда обязательно входит документ, свидетельствующий о полном расчете с кредитором.

Источник: https://sovets.net/13927-ipoteka-v-silu-zakona.html

Что такое ипотека в силу закона?

Ипотека – форма залога, при которой банк выдает средства заемщику под определенные условия: тот должен оставить под залог свое имущество.

А в случае невыполнения обязательств банк вправе распорядиться имуществом заемщика на свое усмотрение, например, продать, а вырученные деньги использовать для погашения ипотеки, выданной заемщику.

Законодательством предусмотрено 2 вида ипотеки – в силу закона и в силу договора. В чем их отличие и что это такое – ипотека в силу закона?

При любом виде ипотеки (в силу закона или в силу договора) одним из условий является наличие залога. С точки зрения надежности, банки чаще оформляют ипотеку в силу закона.

Согласно условиям этого вида ипотеки заемщик ищет подходящее жилье, когда банк уже одобрил решение по ипотеке. Когда квартира будет выбрана, тогда заемщик подписывает с банком ипотечный договор, а также заключает сделку купли-продажи с продавцом недвижимости. После этого банк перечисляет нужную сумму продавцу недвижимости.

В этом случае жилье, которое было приобретено заемщиком, будет одновременно являться предметом ипотеки, а также залоговым имуществом. Хоть заемщик официально и будет являться собственником квартиры (дома), но в случае невыполнения своих обязательств, он вынужден будет отдать это жилье банку.

Чем отличается ипотека в силу закона от ипотеки в силу договора?

Разница между этими понятиями есть и она выражается в следующем:

  • предметом залога по законной ипотеке является кредитуемая квартира, то есть та, которую заемщик решил купить, а предметом договорной ипотеки является любая другая квартира, которая находится в собственности заемщика;
  • регистрация законной ипотеки происходит одновременно с регистрацией права собственности на жилье, договорной – после регистрации договора купли-продажи. Для этого стороны сделки составляют отдельный документ;
  • регистрация законной ипотеки осуществляется на основании заявления от залогодателя, залогодержателя или нотариуса, а договорной – на основании одного заявления, под которым должны поставить свои подписи залогодатель и залогодержатель;
  • за регистрацию ипотеки в силу закона госпошлина не взимается в отличие от регистрации ипотеки в силу договора;
  • законная ипотека возникает автоматически, когда заемщик и кредитор заключили договор, а договорная – после заключения договора об ипотеке.

Как зарегистрировать ипотеку в силу закона в 2019 году?

Гос. регистрация осуществляется путем подачи заявления от залогодержателя или залогодателя (в крайнем случае – от нотариуса). Госпошлина за регистрацию не взимается.

Регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с регистрацией права собственности на недвижимость.

Весь процесс возникновения обязательств по ипотеке и регистрация ипотечного договора выглядит следующим образом:

  • Человек выбирает конкретный банк для оформления ипотеки.
  • Готовит необходимый пакет документов и предоставляет его вместе с анкетой-заявкой в банк.
  • Если банк одобрил заявку, тогда заемщик начинает подыскивать подходящую недвижимость.
  • Определившись с жильем, заемщик согласовывает с банком недвижимость, которую планирует купить. Если банк одобряет его выбор, тогда оба участника соглашения выбирают подходящую для них дату для подписания договора.
  • После того как договор ипотеки будет подписан, он передается на регистрацию в Росреестр.
  • Когда процедура регистрации будет пройдена, ипотека в силу закона будет считаться действительной и вступившей в законную силу.
  • В Росреестре специалист готовит выписку, где будет отражена информация о наличии обременений на объект недвижимости.
  • Банк перечисляет средства по ипотеке на счет заемщика либо продавца недвижимости.

Как снять обременение по ипотеке в силу закона?

Обременением в силу закона выступает предмет ипотеки. Обременение снимается с заемщика только тогда, когда он полностью рассчитается с банком по ипотеке. После проведения оплаты последнего платежа заемщик должен удостовериться, что у него нет больше долгов по кредиту.

Сотрудник этой организации принимает заявление клиента и назначает ему дату явки. В назначенный день клиент приходит в Росреестр и получает выписку об отсутствии обременения.

Если же он получает отказ, тогда ему должны представить документ, где будет указана причина отказа (например, он не до конца погасил ипотеку).

Прекращение ипотеки в силу закона

Приостановить действие ипотеки в силу закона в одностороннем порядке законом недопустимо. Регистрационная запись погашается в течение 1–3 рабочих дней с даты поступления в Росреестр заявления владельца закладной, общего заявления представителя банка и заемщика.

Существующие ограничения (обременения) ипотеки в силу закона

Есть речь идет о квартирах, тогда регистрируемые обременения возникают в случаях, когда:

  • квартира является залогом банка согласно ипотечному договору;
  • квартира продается в рассрочку – она остается в залоге у продавца до тех пор, пока он не выплатит всю сумму;
  • покупатель заключает долгосрочный договор аренды квартиры или договор безвозмездного пользования;
  • накладывается арест на квартиру (на основании судебного решения);
  • устанавливается запрет на совершение регистрационных действий с квартирой.

Законная ипотека возникает после регистрации сделки в Росреестре. Такой вид ипотеки возникает, когда объект недвижимости (квартира, дом, земельный участок) покупается за счет заемных средств либо строится жилье с привлечением денег банка. А вот в отношении приватизированной недвижимости, той, что была изъята из оборота, ипотека по закону не предоставляется.

Для снятия ипотеки по закону заемщику нужно обратиться в ЕГРП с заявлением о выдаче права собственности на жилье. При этом важно, чтобы он завершил все выплаты по ипотеке и предоставил соответствующие письменные доказательства.

Видео: Что такое ипотека в силу закона и ипотека в силу договора?

Источник: http://ipoteka-expert.com/ipoteka-v-silu-zakona-chto-eto-takoe/

Ипотека в силу закона и договора — отличия в регистрации, основания возникновения каждой

Сделки по ипотеке заключаются, как правило, между двумя ее основными участниками (соискателем займа и кредитором).

Заемщиками являются физические или юридические лица, обратившиеся за ссудой, а в качестве кредиторов могут выступать различные финансовые институты: банки и небанковские кредитные организации.

Чтобы узаконить отношения по ипотечному кредитованию, оформляется специальная документация, которая отличается для разных типов ипотеки (в силу закона и договора).

Совет

В этих отношениях недвижимое имущество, приобретаемое заемщиком, выступает в виде залога по договорным обязательствам получателя займа. Если по условиям контракта заемщик не в состоянии соблюдать выполнение договорных обязательств, заимодавец имеет право выставить данную недвижимость на торгах, а вырученные средства использовать для получения задолженности.

По оформлению документации, ипотечные отношения делятся на две разновидности:

  1. Ипотека в силу договора (когда между двумя сторонами заключается индивидуальная договоренность);
  2. Ипотека в силу закона (правовые условия, при которых недвижимая собственность соискателя кредита попадает в заклад без оформления любых соглашений).

Законная ипотека – это определенные в законодательстве обстоятельства, когда собственность соискателя займа на автомате попадает в заклад.

Как правило, это происходит при различных обстоятельствах:

  1. По контракту займа;
  2. По контракту о кредите;
  3. В других ситуациях.

В этих условиях недвижимость становится закладом без предварительных условий. Дополнительные соглашения по кредитованию при этом не обсуждаются и документация не составляется.

Ипотека в силу закона осуществляется на основании договоренности о кредите, займе или других отношениях между участниками обеих сторон, и пошлина государства за регистрацию подобной ипотеки отсутствует.

Условия возникновения предпосылок для законной ипотеки

В случае, когда участок земли был куплен с использованием средств от выданного кредита или на средства от целевого займа, данная земля считается состоящей в закладе у кредитного института или другого юрлица, которые предоставили данный кредит. Отсчет начинается с того времени, когда заемщик официально зарегистрировал права собственника на эту землю.

Если получатель кредита покупает или строит нежилое помещение или дом с участком земли, и привлекает для этого целевые кредиты, взятые у финансовой организации, его недвижимость числится в качестве заклада у кредитующего лица. Это положение становится законным с того момента, когда объект прошел официальную регистрацию в ЕГРП.

Бывают ситуации, когда заемщик приобретает или строит (частично или полностью) помещение для жилья.

Для приобретения стройматериалов и других нужд строительства он использует выданный ему целевой займ, либо кредит финансового института или другого юрлица.

При этом данное помещение будет числиться находящимся в залоге у кредитной организации, выдавшей займ. Отсчет времени происходит с того момента, когда помещение было зарегистрировано в ЕГРП.

Если заемщик покупает какую-либо вещь в кредит, то по документу о покупке-продаже предмет покупки также будет числиться в закладе у продавца. Подобная договоренность начинает действовать со времени приобретения товара и до окончательного расчета по его оплате.

При взятии земли или иной недвижимости под рентовые отношения, получатель ренты становится владельцем залога этой собственности, как обеспечение обязательств плательщика ренты.

Обратите внимание

Исходя из вышеописанных ситуаций, можно сделать вывод, что базовым условием для понятия законная ипотека считается получение кредита в разных его видах на покупку определенного товара. Для оформления процедуры составляется договор законной ипотеки, после чего приобретенный предмет регистрируется на имя заемщика.

Теперь попробуем разобраться, чем договорная ипотека отличается от предыдущего вида ипотечных отношений в силу закона. Можно сказать, что понятие ипотека в силу договора будет уместно в ситуациях, где базовым условием является специально составленное соглашение между двумя сторонами, которое выступает в виде обеспечения основного документа.

Отличие ипотеки в силу закона и в силу договора также существует в составе их участников. При законных ипотечных отношениях присутствие при сделке представителя банка необязательно. Могут присутствовать лишь покупатель с документацией о получении кредита и продавец. При договорной ипотеке обязаны присутствовать: представитель от кредитующего банка, покупатель и продавец.

Предметом ипотеки считается недвижимость, прошедшая госрегистрацию, предусмотренную законодательством для подобных случаев. Документ становится законным с момента его регистрации, для чего кредитор и получатель кредита должны совместно подать заявление на регистрацию ипотеки.

К примеру, договорная ипотека будет удобна, если претендент на получение займа хочет взять целевой кредит на покупку какой-либо недвижимости, и у него уже есть жилье, которое он может предоставить в качестве залога. Узнать про ток, как оформить ипотеку под залог имеющейся недвижимости вы можете из данной статьи на нашем сайте.

Хочется добавить, что приобретенная недвижимость до погашения ипотеки предоставляет заемщику некоторые права, но в тоже время ее эксплуатация будет связана с определенными ограничениями:

  1. Ипотечная недвижимость не может быть подарена, и не подлежит обмену; ее нельзя продать или сделать ее залогом какого-либо уставного фонда. Подобные действия можно совершать лишь по согласованию с держателем залога, кредитором. Если на недвижимое имущество нужно оформить закладную, то это возможно, лишь при условии, что данное действие было предусмотрено в сопутствующей документации.
  2. В приобретенном по ипотеке жилом помещении заемщик имеет право (без предварительного согласования с кредитором) зарегистрировать себя, а также свою семью.
  3. Ипотечную недвижимость заемщик может сдавать в аренду без согласования этого действия с кредитором, но лишь в том случае, если это действие не запрещается условиями ипотеки. А также заемщик может безвозмездно и временно сдавать свою недвижимость на какой-то срок. Но, при этом, сдавая помещение в аренду, нужно знать, что данная жилплощадь может эксплуатироваться только по своему прямому назначению, а временной период, на который сдается имущество, не может превышать срока договора по ипотеке.
  4. Сдача имущества в аренду на собственных условиях заемщика считается незаконной, и чтобы не было неприятностей, об этом необходимо предварительно сообщать залогодержателю, кредитору.

Продать ипотечную квартиру заемщик не может без предварительного согласования с банком. Читайте о том, как продать квартиру в ипотеке в нашей подробной статье.

Для понимания процесса регистрирования законной ипотеки, сначала нужно разобраться в ее нюансах. Каждая недвижимость для продажи должна быть зарегистрирована в Едином государственном реестре прав на недвижимость (ЕГРП).

Сведения о наличии обременения на недвижимость (обременением называется ограничение прав собственника жилья) можно получить через специальные организации:

Быстрее всего получить выписку через сайт ЕГРН по установленной на сайте процедуре. В полученном документе также будут указаны сведения об ипотеке.

Важно

Сбором необходимой документации по недвижимости обычно занимаются риелторы или хозяева жилья. Перед заключением сделки все документы проходят проверку на подлинность, и если недвижимое имущество находится в закладе, то ссуду заемщику не дадут.

Какие документы необходимы для оформления ипотеки на недвижимость, а также какие личные документы требуются от продавца и заемщика — читайте в статье по ссылке — https://ipotekunado.ru/dokumenty-neobxodimye-dlya-oformleniya-ipoteki-polnyj-spisok.

  1. При оформлении кредита заемщик подписывает определенные законодательством договоренности. Для процедуры регистрации недвижимого имущества в ЕГРН потребуется подготовить пакет документов, куда должны войти договора о кредите и по купле-продаже. Если когда-либо составлялся документ о залоге имущества (закладная), то его также потребуется приложить к остальным документам. Запись о регистрации обычно оформляется в течение месяца со дня обращения в ЕГРП.
  2. По желанию заемщика можно лично подать документы, а можно заказать эту услугу у нотариуса, за что придется доплатить.
  3. Началом действия ипотеки считается день ее регистрации. Как правило, процесс регистрации происходит в течение пяти рабочих дней, а в графе о существовании обременения ставится соответствующая отметка. Обременение с недвижимости снимается после полной выплаты заемщиком кредитных обязательств, после чего он становится полноценным владельцем своего жилья.

Узнать подробнее о том, как проходит процедура государственной регистрации ипотеке в Росреестре можно из этой подробной статьи на нашем сайте.

Определить, какая из двух схем заключения сделки по регистрации ипотеки: в силу договора или в силу закона является более удобной для клиента, довольно трудно. Обе схемы применяются в разных кредитных программах. Если законная ипотека выдается клиенту строго на приобретение недвижимости, то в случае договорной ипотеки допустимо расходовать полученный кредит по личному усмотрению.

Соискателям кредитов также будет полезно знать, что не всякая недвижимость может быть предъявлена в качестве залога при оформлении ипотеки.

В законодательстве указано, что имущество, принадлежащее государству, не может считаться залоговым, и оформлять его в качестве обеспечения нельзя.

Также запрещены для передачи в залог помещения, владельцами которых являются подростки, не достигшие совершеннолетия.

Вот примерный перечень тех объектов недвижимости, которые могут стать залоговым имуществом:

  • Дома, гаражи, квартиры и коттеджи разных типов;
  • Объекты строительства;
  • Участки земли;
  • Земельные участки с объектами строительства;
  • Арендные права на использование зданий, различных сооружений и земельных участков.

Источник: http://mari-a.ru/ipoteka/ipoteka-v-silu-zakona-i-dogovora-otlichiya-v-registracii-osnovaniya-vozniknoveniya-kazhdoj

Ипотека в силу закона и в силу договора: что это такое, отличия — Статейный холдинг

Ипотека является залогом недвижимости, который оформляется в обеспечение по договору займа, кредитному договору или же по другому обстоятельству.

Ипотечное соглашение предоставляет право кредитору в случае невыплаты средств в оговоренные сроки изъять заложенное имущество или получить деньги, эквивалентные стоимости заложенной недвижимости.

Порядок осуществления процедур определяется Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

По договору ипотеки может быть заложено следующее имущество:

Совет

Закладная предполагает, что имущество, находящееся в залоге в течение всего срока действия договора, остается во владении и пользовании залогодателя. В качестве последнего может выступать как должник, так и третье лицо, которое не является участником обязательства.

В России существует два вида ипотеки: в силу закона и в силу договора. Что это такое, и какие отличия существуют между ними, мы рассмотрим далее.

Ипотека в силу закона

Данный вид залога возникает не в результате специальной договоренности о залоге, а в силу определенных законодательных фактов. Второе название понятия – легальная ипотека.

Она не предполагает оплату государственной пошлины и визит в регистрационную службу сотрудников банковской или другой кредитной организации, которая предоставила заем для покупки жилплощади.

Ипотека в силу закона возникает на основании регистрации (при условии, что в оборот идут кредитные средства) следующих документов:

Государственная регистрация ипотеки в силу закона происходит на основании первоначального договора (займа, кредитного и других), который повлек за собой возникновение данного вида залога. В одночасье осуществляется регистрация права собственности лица, которое обременяется ипотекой, если другие обстоятельства не установлены законом.

Ипотека активизируется при использовании кредитных средств в полной мере или частично для приобретения / постройки и дальнейшей государственной регистрации следующих объектов:

Также ипотека в силу закона возникает при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества. Таким образом, главной причиной активизации легальной ипотеки становится получение целевого кредита и создание условий, когда необходимо приобрести имущество и зарегистрировать его на государственном уровне.

Приведем наглядный пример. Допустим, вы покупаете квартиру посредством кредита, выданного банком.

Обратите внимание

Поскольку эти деньги не являются вашей собственностью, сделка принимает вид договора о купле-продаже за счет кредитных средств.

После прохождения регистрации заемщик фактически становится владельцем квартиры, но в то же время жилплощадь находится в залоге у банка, поскольку кредит еще не погашен.

Ипотека в силу договора: что это такое?

Этот вид залога возникает в случаях, которые не предполагают активизацию ипотеки в силу закона. Основанием для образования закладной в силу договора является заключение между сторонами договора (соглашения) о залоге недвижимого имущества.

Документ и обязательства, прописанные в нем, вступают в силу с момента его государственной регистрации. Чтобы пройти регистрацию, залогодатель и залогодержатель должны написать совместное заявление.

Залоговое соглашение не является самостоятельным обязательством и заключается одновременно с кредитным договором.

Приведем конкретный пример. Допустим, вы хотите взять большую ссуду в банке, которую планируете потратить на дорогое оборудование. Вы идете в банк, берете кредит, подписываете договор и параллельно составляете соглашение об ипотеке, обозначающее, что ваша квартира находится в залоге у банка.

Отличия двух видов ипотек

Между обозначенными понятиями существует принципиальная разница. Главные отличия состоят в следующем:

В последнее время ипотека получила широкое распространение у заемщиков, ведь она позволяет брать средства в банке или других финансовых организациях на выгодных условиях. Основная цель оформления залога – приобретение недвижимости, которое и будет являться банковским обеспечением.

Сохрани статью себе в соцсеть!

Источник: https://teora-holding.ru/ipoteka-v-silu-zakona-i-v-silu-dogovora-chto-eto-takoe-otlichiya/

Отличия ипотеки в силу закона и в силу договора

Такое слово, как ипотека приходилось слышать каждому из нас, оно означает залог недвижимого имущества, которое выступает обеспечением по кредитному договору, договору займа или иным обязательствам.

Суть ее в том, что предмет залога переходит в собственность кредитора в том случае, если заемщик нарушает условия погашения займа и не справляется со своими кредитными обязательствами. Существуют два понятия ипотеки в силу закона и в силу договора.

Кстати, взаимоотношения между залогодателем и залогодержателем регулируются в нашей стране Федеральным Законом об ипотеке (залоге). Поэтому рассмотрим отличия ипотеки в силу закона и в силу договора.

Что значит ипотека

Для начала ответим на вопрос, что такое ипотека в общем. Как говорилось ранее, это один из видов залога. Или, простыми словами, сдача недвижимого имущества в качестве обеспечения кредитору под денежную ссуду. Под данным термином предполагается любой вид недвижимого имущества, который зарегистрирован в Едином Государственном реестре прав. К ним относится:

  • квартира;
  • комната;
  • дом;
  • гараж;
  • земельный участок;
  • производственные помещения;
  • коммерческая недвижимость.

Если говорить простыми словами, то этим термином подразумевается залог недвижимости под денежный займ. Несмотря на то что объект залога находится в распоряжении заемщика, он не может в полной мере им владеть, а также передавать другому лицу.

Это ограничение действует до конца срока действия договора между кредитором и заемщиком. В случае нарушения условий договора займа заемщик, безусловно, передает предмет залога кредитору в счет погашения ссудной задолженности.

Что такое ипотека в силу закона

Для начала ответим на вопрос, что значит ипотека в силу закона. Здесь все довольно просто, если говорить простыми словами, то когда данный вид обеспечения возникает не на основании договоренности между странами, а на основании российского законодательства.

Целевой кредит на приобретение имущество обеспечен приобретенным объектом недвижимого имущества, который по факту становится собственностью заемщика, о чем имеется запись в Едином Государственном реестре прав, и в то же время обременен кредитором, это и есть ипотека в силу закона.

Что это такое? Как это работает на практике: вы приобрели квартиру за счет заемных средств банка, по факту владельцем денежных средств вы не являетесь, поэтому при регистрации сделки вы становитесь собственником жилья, но она в то же время находится в залоге у банка, выдавшего средства, до полного исполнения заемщиком своих обязательств.

Еще одна особенность взаимоотношений по данному виду обеспечения заключается в том, что регистрация ипотеки в силу закона происходит без дополнительного соглашения сторон.

Говоря простыми словами, обременение на приобретаемый объект накладывается при регистрации договора купли-продажи в Едином Государственном реестре прав, когда покупатель и продавец регистрируют договор.

Но обременение накладывают сразу без согласия банка и заемщика.

Последний вопрос, как снять ипотеку в силу закона, здесь нужно обратиться снова в Росреестр с документом закладной (это документ, который удостоверяет право залогодержателя на объект недвижимости). Если же этого документа нет, точнее, он не оформлялся, то на процедуре снятия обременения должны присутствовать обе стороны, то есть заемщик и представитель кредитно-финансовой организации.

Что такое ипотека в силу договора

Здесь все проще, эта форма залога возникает на основании взаимного соглашения между сторонами кредитного договора. То есть, при оформлении ссуды в банке кредитор и заемщик определяют порядок взаимоотношений дополнительным соглашением. Особенность данного вида залога в отличие от предыдущего в том, что условия соглашения могут быть индивидуальны. Приведем несколько примеров:

  • приобретаемый за счет кредитных средств объект недвижимости регистрируется непосредственно на покупателя, то есть банк, по сути, обременение на объект не накладывает;
  • выданные средства обеспечивают другой объект недвижимости, имеющиеся в собственности у заемщика;заемщик и кредитор составляют отдельный договор ипотеки, который регистрируются отдельно от перехода;
  • права собственности, обычно это происходит тогда, когда покупатель получает свидетельство о праве собственности.

Регистрация ипотеки в силу договора осуществляется на основании отдельного взаимного соглашения. То есть, если в предыдущем варианте обременение накладывал сразу при регистрации договора купли-продажи, то в данном случае это нужно сделать отдельно. Обычно, согласно договору с банком, обременение накладывается после регистрации договора купли-продажи.

В чем различие

В первую очередь отличие ипотеки в силу закона и договора в том, что в первом варианте она возникает на законном основании, а во втором варианте на основании взаимного соглашения, то есть, договора. Ипотека в силу закона регистрируется автоматически при регистрации сделки купли-продажи во втором варианте только по взаимному заявлению сторон.

Еще отличие в том, что для регистрации ипотеки по закону заявление может подать одна из сторон, как залогодержатель, так залогодатель. Если речь идет о договоре, то заявление нужно подавать совместно. И последнее отличие в том, что за ипотеку в силу закона госпошлина не взимается, а силу договора да.

Итак, подведем итог, ипотека в силу договора – это, по сути, те взаимоотношения между кредитором и заемщиком, которые регулирует взаимное соглашение между сторонами, а не законодательством нашей страны, этим и отличается ипотека в силу закона. Как снять обременение, процедура существенно отличаться не будет, то есть и в том, и в другом случае для Росреестра нужно представить либо документ, подтверждающий прекращение отношений, либо должны присутствовать обе стороны соглашения.

Источник: http://znatokdeneg.ru/terminologiya/otlichiya-ipoteki-v-silu-zakona-i-v-silu-dogovora.html

Что означает ипотека в силу закона

Что значит ипотека в силу закона?

При этом, недвижимость изначально является вашей собственностью и вы производите с ней любые действия, кроме продажи и оформления дарственной. В случае невыплаты полученных от банка или же финансовой организации средств, данная недвижимость покрывает кредит, и переходить к банку.

Ипотека в силу закона, может быть сформирована при отчуждении объекта. Примером может служить договор ренты, в соответствии со статьей 586 ГК РФ.

Ипотека в силу закона и договора: в чем основные различия

Следом за оформлением сделки банк переводит средства продавцу недвижимости.

В этом случае хоть и официально заемщик становится собственником, но жилье приобретено за счет заемных средств, оно же и выступает залогом.

Например, если в договор купли-продажи предусматривает уплату средств частному лицу по частям (рассрочку), в этом случае недвижимость также находится под обременением продавца.

• Нежилое помещение, здание или сооружение с земельным участком, на котором они расположены, приобретенные или построенные полностью или частично с использованием целевых кредитных средств кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение указанных объектов недвижимости, находятся в залоге у кредитора по такому обязательству с момента государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст.69.1 Федерального закона № 102-ФЗ от 16.07.1998 «Об (залоге недвижимости»)

Ипотека в силу закона и договора: что это такое, основные нюансы при регистрации

Так, кредитозаемщик получает деньги сразу на руки, а процесс регистрации объекта, становящегося для банка гарантом возврата взятых в заем денег, может растянуться до 3 месяцев . в течении которых у банка нет никакого обеспечения кредита.

  1. Участок земли имеет меньшую площадь, чем установлена органами местного самоуправления и нормативными актами РФ, для земель разрешенного использования и целевого назначения.
  2. Земельный участок является муниципальной или государственной собственностью.

Изучаем ипотеку

Действующим законодательством предусмотрены два вида оснований возникновения ипотеки: Ипотека в силу закона возникает при наступлении определенных фактов, указанных в законе, независимо от волеизъявления сторон в отношении возникновения ипотеки, при переходе права собственности на объект недвижимости от одного лица к другому, точнее при приобретении данного права новым собственником, но при обязательном наступлении определенных законом фактов.

Что такое ипотека?

В принципе, за долгие годы мало что изменилось и суть ипотеки осталась той же.

Ипотека — это залог (один из видов обременения) недвижимости, являющийся способом обеспечения обязательств. Если попытаться объяснить суть ипотеки более простыми словами, то на ум приходит следующая ситуация: допустим вы пришли в ресторан, поели от пуза, а денег закрыть счет не хватило.

Тогда вы оставили свой мобильный телефон в залог и поехали домой за деньгами.

Ипотека в силу закона и в силу договора: в чем разница?

Итак, ипотечным по закону не может стать такое имущество: Хорошим примером будет служить такая ситуация.

Гражданин имеет намерение приобрести квартиру, но собственных средств для покупки ему недостаточно. Он оформляет кредит в банковском учреждении и осуществляет сделку за счет заимствованных им средств.

Согласно предписаниям закона, данное недвижимое имущество становится залоговым для кредитора с той минуты, когда заемщик прошел государственную регистрацию своих прав владения приобретенным объектом.

Ипотека бывает в силу договора и в силу закона

С 16 июля 1998 года действует Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Нормы закона являются приоритетными по отношению к нормам ГК РФ.

То есть при расхождении между Гражданским кодексом и законом «Об ипотеке» преимущество имеет последний. Упомянутый выше закон «О залоге» является действующим, однако содержащиеся в нем правила применяются постольку, поскольку они не противоречат ГК РФ и закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Ипотека (залог недвижимого имущества) бывает в силу договора и в силу закона при наступлении указанных в нем обстоятельств. Рассмотрим оба примера:

Источник: http://yuridicheskayakonsulitatsiya.ru/chto-oznachaet-ipoteka-v-silu-zakona-28149/

Ссылка на основную публикацию