Как купить квартиру которая находится в ипотеке

Как правильно купить квартиру, которая находится в ипотеке?

Каждый желает как можно дешевле приобрести собственные квадратные метры. Купить квартиру, которая находится в ипотеке – это как раз один из самых выгодных вариантов. Давайте разберемся, как это сделать правильно.

Ипотечная квартира может быть выставлена на продажу по разным причинам. Например, в случае смены места жительства или необходимости устранить существующий долг перед банком.

Жилье всегда находится в залоге у кредитно-финансовой организации. Несмотря на то, что заемщик является ее собственником, количество операций с ней ограничено. Все это говорит о том, что покупка ипотечного жилья – это довольно сложный процесс.

К плюсам покупки квартиры под ипотекой относятся следующие:

  • Такая недвижимость привлекает потенциальных покупателей своей относительно низкой стоимостью. Достаточно часто такое жилье изымается кредитором у должника и выставляется на торги по заниженной цене.
  • С юридической точки зрения такая сделка абсолютно безопасна и надежна.

Среди минусов:

  • Процесс покупки осложнен из-за того, что жилье находится под обременением. Однако после полной выплаты обременение снимается, подробнее об этом процессе читайте по ссылке.
  • Банк получает возможность постоянно в течение срока кредитования навещать жильцов для проверки состояния квартиры.

К особенностям процедуры приобретения квартиры в ипотеке относятся следующие:

  • Жилье в залоге имеет более низкую стоимость. Она падает в цене в случае неисполнения долговых обязательств заемщиком.
  • Отсутствуют третьи лица, которые могут заявить свои права на жилье, что часто наблюдается при сделках купли-продажи на рынке вторичного жилья.
  • Продавец заключает трехстороннее соглашение с банком и покупателем, после чего долговые обязательства переходят на плечи человека, желающего купить недвижимость.

Со стороны покупателя могут возникнуть следующие препятствия:

  • Если недвижимость находится в собственности продавца меньше трех лет, то он может потребовать указать в договоре купли-продажи сумму, меньшую реальной стоимости. Это повлечет дополнительные расходы для покупателя.
  • Если в квартире была произведена перепланировка, особенно без согласования с БТИ, то покупателю придется восстановить исходную планировку или выполнить регистрацию в специальных органах.

Покупка жилья в ипотеке происходит тремя основными способами:

  • Приобретение квартиры у кредитно-финансовой организации. Тогда покупатель оплачивает оставшуюся часть долга и передает остаток суммы по договору купли-продажи продавцу. Если вы продавец, то предлагаем ознакомиться с этой статьей, где рассказано о том, как продать жилье банку.
  • Покупка жилья с обременением, то есть, приобретение при помощи ипотеки. Желательно брать кредит в том же банке, в котором погашается ипотека.
  • Покупка жилья у самого заемщика. При этом обязательным условием является согласие банка, все сделки совершаются с участием представителя кредитно-финансовой организации. Самый простой способ покупки – внесение остатка долга за заемщика, а далее покупка квартиры в обычном порядке. Но это огромный риск для покупателя.

Процесс покупки проводится в несколько этапов.

За наличные средства

  1. Оформляется сделка купли-продажи в той кредитно-финансовой организации, в которой недвижимость находится в залоге.
  2. В банке арендуется сразу две ячейки: в одну вкладывается сумма, нужная для полного погашения ипотечного заема, а во вторую – оставшаяся сумма по договору для продавца.
  3. После погашения долга выдается справка об отсутствии задолженности перед банком, а далее заключается договор купли-продажи.
  4. Договор купли-продажи и пакет документов, нужный для снятия обременения, подается для перерегистрации.
  5. После этого права собственности регистрируются уже без обременения.

В кредит

Банк рассматривает платежеспособность, кредитную историю и документы нового заемщика и выносит положительное решение. Квартира все еще находится в залоге у организации, проще говоря, происходит погашение одного заема и выдача нового.

Необходимо учесть следующие моменты:

  • При покупке ипотечного жилья нужно согласовывать все свои действия не только с продавцом-заемщиком, но и с его банком-кредитором. Банковское учреждение станет вашим гарантом безопасности.
  • Чтобы узнать все о новой квартире, посетите Росреестр, где вы получите сведения о квадратных метрах и владельце.
  • Передавайте денежные средства только при помощи банковской ячейки. Перейдите по ссылке, чтобы узнать, каким образом можно арендовать ячейку в Сбербанке.
  • Берите расписки при любых расчетах.
  • Возьмите выписку из домовой книги, чтобы выяснить, не зарегистрированы ли в квартире другие люди, не указанные продавцом.
  • Нельзя вносить средства в счет досрочного погашения долга заемщика, так как после снятия обременения продавец станет полноправным собственником квартиры и может отказаться от подписания договора купли-продажи. Чтобы избежать такой ситуации, заключайте предварительный договор купли-продажи, в котором оговорены все условия.
  • Консультируйтесь с юристом, чтобы сделка прошла без проблем.

Соблюдая все эти рекомендации, вы сможете купить квартиру в ипотеке правильно, без каких-либо проблем.

Источник: http://KreditorPro.ru/kak-kupit-kvartiru-kotoraya-v-ipoteke/

Как купить квартиру, которая находится в ипотеке?

– Приобретение жилья, находящегося в ипотеке, фактически сопровождается переводом долга с первоначального заемщика на покупателя, – рассказывает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». То есть происходит переуступка прав и обязанностей по кредитному договору и договору об ипотеке.

В договоре купли-продажи, который заключают продавец и покупатель, прописывается факт наличия ипотеки, к документам обязательно должно быть приложено согласие банка на продажу имущества. Далее новый собственник заключает два договора: об ипотеке с банком и кредитный.

После совершения указанных действий в Росреестре происходит регистрация перехода права собственности на квартиру на нового покупателя.

Особенно следует отметить, что покупка квартиры, которая находится в ипотеке, залог не прекращает. Покупатель теперь становится залогодателем, к нему переходят все обязанности продавца, в том числе те, которые не были исполнены, например, штрафные санкции за просрочки погашения кредитных платежей.

Обратите внимание

Предложение жилья, находящегося в залоге у банка, растет по мере увеличения количества купленных в ипотеку квартир. Причинами для появления таких объектов на рынке могут быть как негативные изменения в финансовом положении заемщиков (невозможность обслуживать взятый кредит), так и позитивные, например, желание улучшить жилищные условия.

У потенциальных покупателей есть несколько причин присмотреться к таким предложениям. Во-первых, это возможность минимизировать юридические риски при покупке квартиры, т.к. ее история уже была проверена специалистами банка-залогодержателя. Во-вторых, обычно объекты с обременением выставляются на продажу с дисконтом 10-15%.

К примеру, на сайте ЦИАН выставлена двухкомнатная квартира у метро «Аэропорт» стоимостью 197 000 руб. за кв. м. При этом среднерыночная цена предложения жилья без обременения в аналогичных домах составляет 237 000 руб. за кв. м. Выгода покупателя такого объекта составит 2,2 млн руб.

, а может быть и больше, если учесть, что владельцы заложенной недвижимости чаще идут на торг.

Продавцом жилья с залогом может выступать банк или физическое лицо-собственник, с разрешения залогодержателя. При этом первый вариант более удобен, особенно для покупателя, заинтересованного в получении кредита.

Помимо простоты организации сделки, клиент может получить от банка выгодные условия ипотечного кредитования для приобретения данного объекта.

Сделка проходит в стенах банка по стандартному сценарию: партнёры подписывают договор купли-продажи, который затем регистрируется в Едином государственном реестре недвижимости.

– Сделка усложняется, если в ней задействованы три стороны: заемщик-продавец квартиры, покупатель и банк, – продолжает Мария Литинецкая. – Специалистами рынка недвижимости разработаны две общие схемы проведения подобных операций. Провести такую сделку, не прибегая к помощи профессионалов (риэлтора, юриста, регистратора cделок с недвижимостью), практически невозможно.

Покупка с заключением предварительного договора купли-продажи

Этот вариант предполагает погашение кредита покупателем в счет оплаты приобретаемой недвижимости.

Чтобы обезопасить плательщика, стороны заключают предварительный договор о покупке квартиры, в котором четко прописаны условия сделки.

Важно

При этом если продавец отказывается от своих услуг, покупатель может отстаивать свои права в судебном порядке. Сумма, которая вносится на погашение кредита, оформляется как задаток или аванс.

После того, как банк получит деньги, он одобряет сделку и снимает обременение с квартиры. В это же время стороны подписывают договор купли-продажи.

Эта схема может вызывать подозрения со стороны покупателя. Ведь после снятия обременения с жилья продавец может захотеть отказаться от регистрации договора купли-продажи.

Тогда покупателю придется требовать от партнера исполнения его обязательств через суд. Возникает угроза затягивания сделки на неопределенный период.

Тем не менее, эта схема продолжает использоваться при продаже залогового имущества, в большинстве случаев без ущерба для сторон.

Покупка квартиры через смену залогодателя

Эта сделка проходит с участием банка-кредитора (и непосредственно в его стенах) при использовании двух депозитарных ячеек. В первую будут заложены деньги в размере суммы, необходимой для погашения кредита, а во вторую – остаток стоимости квартиры.

– Банк обязательно должен одобрить сделку купли-продажи. После подписания договора продавцом и покупателем его высылают в Росреестр. После регистрации перехода права собственности все залоговые обязательства покупатель берет на себя, а продавец забирает деньги из первой ячейки, чтобы погасить кредит.

Банк отпускает покупателю погашенную закладную. Предъявив ее, новый собственник квартиры получает выписку из ЕГРН об отсутствии обременения. Затем продавец может наконец получить доступ к ячейке со второй частью денег.

Такой путь является наименее рискованным для всех трех сторон сделки, – заключает Литинецкая.

Совет

Оба варианта сделки представляются на первый взгляд сложными и запутанными, однако нередко игра стоит свеч. Чтобы стать владельцем квартиры своей мечты по выгодной цене, стоит пойти на усложнение операции по ее покупке.

Источник: https://www.cian.ru/stati-kak-kupit-kvartiru-kotoraja-nahoditsja-v-ipoteke-273934/

Покупка квартиры уже находящейся в ипотеке. Плюсы и минусы решения, нюансы проведения сделки

Комментарии:6
Юридическая консультация по телефонам ниже с 9.00 до 21.00

  • +7(495) 103-90-28
  • Санкт-Петербург и область+7(812) 389-35-17
  • 8-800-333-42-87

Продажа ипотечной квартиры – не редкость.

Покупатели часто ищут именно этот вариант приобретения жилья из-за его более приемлемой стоимости.

Сегодня я расскажу о преимуществах и недостатках такого рода сделок, стоит ли покупать ипотечную квартиру и как это сделать наименее рискованным способом.  

○ Преимущества и недостатки

Прежде, чем начинать поиски недвижимости, которая находится в залоге, следует взвесить все плюсы и минусы такого приобретения и решить, стоит ли покупать ипотечную квартиру или лучше переплатить и купить жилье без обременения.
Преимущества сделки:

  • Привлекательная цена.
  • Безопасность – ипотечная недвижимость проверяется специалистами банка.
  • Организация расчетов и юридическая помощь со стороны банка – финансовые учреждения заинтересованы в таких сделках, поэтому контролируют их на предмет законности.

Недостатки:

  • Сам факт наличия обременения.
  • Зависимость от кредитора – сделка в идеале должна происходить под контролем банка.
  • Отказ банка в переводе долга, если покупатель захочет также оформить ипотеку.
  • Длительность процедуры.
  • Сложность в оформлении, связанная с необходимостью сначала погасить долг и снять обременение перед продажей – только потом можно продать квартиру.
  • Специфические риски, возникающие в основном, когда сделку не контролирует банк.

Вернуться к содержанию ↑

○ Особенности процедуры

Существует несколько способов купить ипотечную квартиру. Зависят они от таких факторов:

  • Участвует ли банк в сделке.
  • Берет ли покупатель кредит или покупает квартиру по полной стоимости.
  • Квартира покупается на вторичном рынке или по ДДУ.

Рассмотрим основные способы покупки квартиры.

✔ Продажа банком ипотечной квартиры

Обычно заемщики сами обращаются к банку с просьбой выставить их квартиру на продажу. Такое решение возвращения займа выгодно банкам, поэтому они идут навстречу должникам. Посмотреть, какие предложения существуют на рынке можно в интернете по запросу «Витрины залогового имущества».
Процедура покупки такой квартиры следующая:

  • Покупатель подает заявку на приобретение понравившегося жилья.
  • Банк сводит покупателя и продавца.
  • У банка покупатель арендует две ячейки: в одну вносит средства на погашение долга перед банком, во вторую – деньги для заемщика, которые он уже выплатил банку.
  • Банк выдает справку о погашении кредита.
  • С квартиры снимается обременение.
  • Заключается договор купли-продажи.
  • Право собственности покупателя на квартиру регистрируется в Росреестре.
  • Продавец получает доступ к своей ячейке в банке.

Преимущества этого способа для покупателя – сопровождение специалистом банка и отсутствие у продавца доступа к деньгам до исполнения обязательства по передаче права собственности на квартиру.

✔ Продажа заемщиком

Процедура происходит следующим образом:

  • Между продавцом и покупателем составляется предварительный договор.
  • Покупатель передает продавцу задаток на погашение долга (положение о задатке оформляется отдельным договором или прописывается в предварительном соглашении о сделке, а передача денег происходит на основании расписки).
  • Заемщик-продавец отдает долг банку.
  • В Росреестре снимается обременение с недвижимости.
  • Заключается договор купли-продажи.
  • Право собственности переходит к покупателю на основании регистрации в Росреестре, а продавцу достается остальная часть денег за квартиру.

Этот способ менее предпочтителен, так как сделка происходит без контроля банка. Кроме того, существует определенный риск – после снятия обременения с квартиры за деньги покупателя, заемщик становится владельцем недвижимости. Недобросовестные продавцы иногда используют эту схему, чтобы погасить долг без намерения передать ее покупателю. Как избежать такого риска?

✔ Предварительный договор купли-продажи

Заключение такого договора свидетельствует о серьезности намерений сторон относительно сделки. Документ также служит некоторой гарантией для покупателя, что квартира, с которой снято обременение, будет ему своевременно передана. Договор составляется в письменной форме. Заверять его у нотариуса не обязательно.

В договоре рекомендуется прописать:

  • Намерение сторон относительно заключения сделки.
  • Обязательство продавца в течение определенного срока обратиться к регистратору и снять обременение.
  • Цену за квартиру с указанием оставшейся суммы долга и выплаченных средств.
  • Порядок передачи задатка и его размер.
  • Ответственность сторон за нарушение условий предварительного соглашения.
  • Срок заключения основной сделки.
  • Дальнейший порядок расчета.

В случае невыполнения условий предварительного договора, стороны вправе обратиться в суд и сделка будет заключена принудительно (п. 5 ст. 429 ГК РФ, п. 4 ст. 445 ГК РФ).

✔ Договор уступки права требования

Уступка права требования на квартиру применяется, когда речь идет о жилье в новостройке, куда продавец еще не вселился. Возможность переуступки прав на квартиру предусмотрена в Законе № 214-ФЗ. Договор заключается в письменной форме и регистрируется у нотариуса.

Как происходит процедура, если дольщик-продавец взял кредит на квартиру? Алгоритм действий приблизительно следующий:

  • Заключается предварительный договор.
  • Выплачивается долг в банке.
  • Застройщик уведомляется дольщиком о переходе права требования к покупателю.
  • Заключается и регистрируется договор уступки права требования.
  • Проводится взаиморасчет.

Вернуться к содержанию ↑

○ Риски покупки такого жилья

Как и при любой сделке с недвижимостью, покупатель несет определенные риски. На практике возникают следующие ситуации:

  • Мошенничество продавца (вступление его в права собственности и отказ в заключении дальнейшей сделки).
  • Срыв сделки из-за появления денег у продавца на погашение кредита.
  • Банк может обанкротиться, пока деньги пребывают в ячейке и ожидают перехода прав собственности.

Если при покупке квартиры, берется снова кредит, то рисков еще больше.

✔ Если ипотечная квартира куплена в ипотеку

Возможные проблемы при приобретении такого жилья:

  • Не всякий банк готов заложенную квартиру передать новому должнику.
  • Перевод долга в другой банк практически не практикуется.
  • Банк может покупателю не дать кредит.
  • Банк, выдавший изначально ипотеку, может разрешить должнику продать квартиру, при этом для нового должника условия ипотеки могут быть крайне невыгодными.
  • Банки обычно долго принимают решения о выдаче ипотеки, за это время продавец может найти иного покупателя.

Вернуться к содержанию ↑

○ Сложности, которые могут возникнуть

Сделка купли-продажи недвижимости является само по себе трудной. Когда в ней появляется третье лицо в виде банка, могут возникнуть дополнительные сложности. Рассмотрим самые основные.

✔ Изменение привычной процедуры

Банк, являясь кредитором, может вносить свои корректировки в действия сторон. Сложнее всего обстоят дела с переуступкой долга другому лицу.

Обе стороны сделки (покупатель и продавец) в этом случае оказываются зависимыми от финансового учреждения.

Банки могут спекулировать на своем положении, требовать дополнительные документы для перевода долга, предлагать невыгодные условия кредита новому заемщику или дополнительные платные услуги и т.д.

✔ Более длительное оформление

Увеличение сроков оформления обычно связано с необходимостью проведения множества действий. Ситуация может усложняться невозможностью с первого раза оформить право собственности в Росреестре – процедура затягивается до трех месяцев.

При необходимости взять кредит на квартиру покупателю, банк долго изучает кредитную историю и финансовое состояние заемщика, таким образом, сроки заключения сделки купли-продажи переносятся минимум на 2-3 месяца.

Вернуться к содержанию ↑

○ Советы юриста:

✔ Купили ипотечную квартиру, но продавец требует от нас дополнительные денежные средства, так как ему не хватило денег на погашение кредита, что делать?

Если Вы уже приобрели квартиру и зарегистрировали в Росреестре, то Вас требования продавца касаться не могут – Вы полноправный владелец квартиры, и Вас просто пытаются обмануть. Рекомендую взять Выписку из ЕРГН и проверить еще раз, все ли в порядке.

Чтобы избавиться от мошенника, Вы можете обратиться в полицию или в прокуратуру.  

✔ Ипотечная квартира оказалась совершенно неприспособленной для жизни: трещины в стенах, которые были прикрыты обоями, шумные соседи и т.д. Можно ли отменить сделку и вернуть деньги?

Сделку отменить можно на основании п. 2 ст. 475 ГК РФ. Если продавец не согласен вернуть деньги, Вы вправе обратиться в суд. При этом необходимо будет доказать, что Вы не знали о недостатках в Вашей квартире, так как они были заведомо скрыты продавцом.

Вернуться к содержанию ↑

Специалист расскажет, на что обратить внимание при покупке квартиры, находящейся в ипотеке.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Источник: https://topurist.ru/article/54036-pokupka-kvartiry-uzhe-nahodyashcheysya-v-ipoteke.html

Как купить квартиру, которая находится в ипотеке: безопасные способы

Из-за кризиса многие заемщики столкнулись с проблемой, когда на выплату кредита больше нет средств. В таких случаях люди идут на радикальные меры – решаются продать свою недвижимость.

Так как с подобной ситуацией каждый год сталкиваются все больше граждан, банки разработали безопасный для двух сторон алгоритм, как купить квартиру, которая находится в ипотеке.

Такие схемы абсолютно легальны.

Всего существует 3 варианта такой покупки:

  • с согласия банка;
  • за наличный расчет;
  • в ипотеку.

Покупка ипотечной квартиры с согласия банка

Самый безопасный и быстрый вариант – это с банковским сопровождением. В таком случае банк предоставляет вам 2 сейфовые ячейки и сопровождение при регистрации. В первую ячейку помещаются деньги за кредит, во вторую – разницу между оставшейся частью кредита и запрошенной стоимостью недвижимости. После осуществляется типичная схема купли/продажи.

Данный способ, по мнению юристов, является самым безопасным и надежным. Застрахованными становятся все 3 стороны, ведь после переоформления:

  • банк получает сумму по кредиту;
  • продавец – свою часть;
  • покупатель – право на владение недвижимостью;

Таким образом, доступ к внесенным средствам открывается только после оформления сделки. Отметим, что проводить подобные операции по покупке ипотечной квартиры можно только с согласия банка. Последние не препятствуют этому способу, ведь актуальность вопроса растет с каждым днем.

Обратите внимание, что если сумма кредита выше стоимости недвижимости, продавец обязан доплатить сумму по финансовому обязательству, чтобы уровнять эти показатели. В противном случае сделка с банком считается невозможной.

Покупка квартиры за наличные средства

Если вы решились приобрести квартиру и уже нашли идеальный вариант, то обратитесь вместе с продавцом в отделение банка за разъяснением. Вам предоставят информацию можно ли купить квартиру, находящуюся в ипотеке, и как выплатить оставшуюся часть кредита. В случае отказа банка по причинам, которые также должны объяснить, об этой квартире можно забыть.

Также непозволительно, чтобы продавец скрывал от банка намерения по продаже. Необходимо проинформировать его, что финансовое обязательство будет погашено после перепродажи, иначе сделку могут признать неправомерной.

Чтобы этого не произошло, следует указать реальную причину досрочного погашения. Например:

  • невозможность дальнейшей выплаты кредита в силу определенных обстоятельств (указать, каких именно);
  • смена места жительства;
  • увольнение с места службы.

Когда банк разрешит покупку, проследите, чтобы владелец вашей будущей квартиры выписался из нее. Проверьте, чтобы в ней никто не остался прописанным, особенно, несовершеннолетние дети. Заказать такую справку можно в БТИ.

Далее, необходимо передать продавцу определенную сумму задатка и оформить передачу денежных средств документально. Это происходит при оформлении договора или расписки. Задаток должен равняться сумме, необходимой для полного погашения кредита.

Лучше всего оформляйте договор у нотариуса, чтобы быть абсолютно уверенными в безопасности своих денег. В документе нотариус укажет, что при передаче денежных средств продавцу и его согласии их принять, он обязуется продать вам свою недвижимость после снятия обременения в Регистрационной палате.

Как только, продавец подготовит все документы можно переходить непосредственно к этапу покупки. Для начала всю сумму, необходимую для сделки, нужно разделить на 2 части. Их кладут на депозитные счета или же в ячейку банка, в котором был взят кредит на квартиру.

Только покупатель имеет право снять деньги до момента заключения сделки, и лишь после ее совершения продавец и сам банк получают доступ к своим ячейкам. Последний забирает деньги за кредит, продавец – разницу между стоимостью и кредитом.

В том же банке заключается договор, в котором обговариваются сроки и размер вознаграждения. Банк забирает свою часть в пользу списания кредита и выдает справку о снятии задолженности.

Наступил этап снятия обременения. Для этого продавец и уполномоченное лицо банковского работника отправляются в Регистрационную палату, где регистрируют заявление на снятие обременения.

Перечень необходимых документов для подачи в Регистрационную палату:

  • паспорт настоящего собственника квартиры;
  • справка, свидетельствующая, что ипотека полностью выплачена;
  • документ, подтверждающий право владения;
  • заявление на снятие обременения;
  • закладная.

Приобретение квартиры в ипотеку

Провести такую операцию несложно, если брать ипотеку в том же банке, где ее брал настоящий владелец квартиры.

Банковские структуры охотно берутся за подобные дела, они лишь проверяют платежеспособность нового заемщика и данные о его работе.

При таком способе смены владельца ипотечной квартиры процесс не занимает большого количества времени, ведь фактически здесь происходит смена заемщика.

Обратите внимание

Некоторые банки для своих новых клиентов предоставляют льготные условия кредитования: снижают процентные ставки, уменьшают первоначальный взнос. Нужно отметить и безопасность такого способа переоформления, так как всеми документами занимается банк.

Если говорить об оформлении кредита на такую квартиру в другом банке, то такой процесс в лучшем случае будет сложным и долгим. Также очень вероятно, что вам не одобрят ипотечный кредит. Для банка подобная операция является большим риском и не все из них решатся на ваше предложение.

Покупка по предварительному договору

Имеется еще один способ покупки – по предварительному договору. Такое возможно, только если банк разрешит владельцу досрочно выплатить оставшуюся сумму по кредиту. Чтобы стать собственником, вам необходимо будет перечислить определенную сумму в банк, в залоге которого находится имущество. Настоящий владелец получает свидетельство, в котором указывается, что кредит полностью погашен.

Недостаток

По такой схеме велик риск остаться без денег – если продавец нарушит правила оформления предварительного договора, то вы не сможете купить квартиру, и вам придется очень долго возвращать свои деньги.

Преимущество

Основное преимущество покупки квартиры по предварительному договору – отсутствие надобности в согласовании всех действий с банком. Все обязательства перед ним прекращаются сразу же после полного погашения финансовых обязательств.

Видео-ролик о способах покупки квартиры в ипотеке

Как вы уже поняли, купить ипотечную квартиру возможно, причем для этого существует несколько способов. Мы ознакомили вас с самыми простыми и безопасными. Их исполнение позволит вам максимально быстро провести процедуры переоформления и стать владельцем выбранного жилья.

Источник: https://2realtor.ru/pokupka-kvartiry-naxodyashhejsya-v-ipoteke/

Как купить ипотечную квартиру в залоге у банка, можно ли купить ипотечную квартиру в ипотеку

Покупка недвижимости, находящейся в обременении, считается рискованной.

В последнее время количество таких покупок значительно возросло в связи с тем, что подобные сделки перестали быть рискованными при соблюдении определенных правил, а положительных моментов в покупке такого жилья гораздо больше, чем считалось раньше.

При совершении сделки купли-продажи квартиры, приобретенной в ипотеку, необходимо соблюдать осторожность и знать основные тонкости процедуры выкупа квартиры из обременения.

Купить квартиру с ипотечным долгом: плюсы и минусы

Покупатели с осторожностью относятся к покупке квартир в ипотеке, стараются избегать таких сделок. Продавцам бывает непросто найти покупателя. Любые сделки с недвижимостью несут определенные риски, сделки по покупке ипотечных квартир не исключение, но риск таких покупок преувеличен.

Покупка ипотечной квартиры имеет множество положительных моментов:

  • Низкая цена. Покупка квартиры с обременением имеет веские причины. Обычно это неспособность заемщика платить ежемесячные платежи в связи с потерей работы или семейными обстоятельствами или желание заемщика приобрести иную жилплощадь по причине недостаточной площади (после рождения детей). Продать квартиру необходимо в ближайшее время, поэтому цена на нее занижается. Для покупателя подобная сделка выгодна.
  • Законность сделки. Квартира, приобретенная в ипотеку, гарантирует юридическую чистоту, отсутствие задолженностей по кварплате, посторонних прописанных лиц. Безопаснее покупать квартиру у банка, а не у собственника. Банк гарантирует чистоту сделки.
  • Возможность получить ипотеку. Покупатель, приобретая квартиру в залоге у банка, имеет возможность взять ипотечный кредит у этой же кредитной организации. Для банка это выгодная сделка: он отдает ипотечный договор и обязательства другому заемщику.

Помимо положительных моментов есть и отрицательные. Перед тем, как купить ипотечную квартиру по переуступке, желательно получить консультацию юриста. При покупке, продаже недвижимости с обременением есть вероятность столкнуться с трудностями.

  • Трудность в поиске покупателя. Покупатели боятся сделок по покупке квартир с обременением. Слово «ипотека» отпугивает покупателей сложностью процедуры и опасностью сделки. Поиск покупателя может затянуться.
  • Риск для покупателя. Покупатели сталкиваются с определенным риском при погашении долга заемщика. Существует вероятность, что после погашения долга и процентов продавец станет отказываться от продажи. Внесение аванса тоже несет опасность, что после него заемщик найдет деньги на выплату ежемесячных платежей, расторгнет договор. Вернуть аванс покупателю будет проблематично.
  • Длительность процедуры. Процедура покупки квартиры в залоге у банка длится дольше обычной купли-продажи из-за необходимости оформления документов, снятия обременения.

Как купить ипотечную квартиру у собственника

Покупка квартиры с обременением у собственника является сложной процедурой, сопряженной с определенными рисками. Во избежание проблем необходимо соблюдать осторожность при покупке недвижимости. По возможности рекомендуется обратиться к риелтору.

  • Покупка жилья у собственника не исключает необходимости согласовывать все действия с банком. Сделка считается законной при согласии банка на продажу. Встречи покупателя и продавца рекомендуется проводить в банке, и все нюансы обсуждать с кредитной организацией, имеющей права на приобретаемую квартиру.
  • Перед покупкой покупатель должен поговорить с кредитным менеджером, выдававшим кредит заемщику. Встречи должны проходить в банке-кредиторе, в этом следует убедиться.
  • Наиболее опасный этап – заключение договора купли-продажи. Сделки, проводимые через банк, считаются безопасными, но покупателю рекомендуется проверить квартиру дополнительно: попросить счета за услуги ЖКХ, взять справку ЕГРП о прописанных лицах, проверить наличие среди них несовершеннолетних, взять выписку из домовой книги.
  • Существует специальная схема, как купить ипотечную квартиру без риска. Для снижения риска покупатель должен арендовать две банковские ячейки в кредитной организации, оформлявшей кредит заемщику. В одну банковскую ячейку кладется сумма, равная долгу по ипотеке с процентами, в другую – остаток суммы. После заключения договора купли-продажи сумма из банковской ячейки поступает на счет банка. Через некоторое время ипотечный кредит будет погашен. После полного погашения кредита продавец и покупатель получают закладную на квартиру, отправляются в Госреестр для подачи заявления на снятие обременения. После процедуры снятия обременения продавец получает остаток суммы.
  • Заключить договор купли-продажи не всегда возможно сразу после поступления денег на кредитный счет. Большая часть кредитных организаций списывает деньги со счета в день ежемесячного платежа. Например, ежемесячные платежи по договору должны поступать до 23го числа каждого месяца. Можно положить всю сумму на счет 5го числа, но списана она будет только 23го. Это делает процесс снятия обременения более длительным.

Как купить ипотечную квартиру в ипотеку: тонкости процедуры

Подобный способ покупки квартиры возможен в том случае, если новый ипотечный договор оформляется в том же банке, где прежний владелец брал кредит. Получить ипотеку в другом банке трудно. Кредитные организации не выдают займы для выкупа квартир, находящихся в залоге у других банков, из-за большого количества рисков.

Вопрос, можно ли купить ипотечную квартиру в ипотеку, волнует многих покупателей. Цены на залоговые квартиры ниже, а условия ипотек обычно выгоднее.

Процесс оформления ипотеки при покупке квартиры, уже находящейся в залоге, является длительным и многоэтапным. Плюс такой покупки в том, что все сделки курирует банк и юридическая чистота обеспечена.

  • Ипотечный договор не передается от одного заемщика другому. Сначала закрывается прежний договор и оформляется новый. Банк будет проверять платежеспособность нового заемщика, требовать справку о доходах, документы и копию трудовой.
  • Договоры по замене залогообладателя проводятся быстрее, чем при покупке жилья у собственника. Документы оформляются быстрее, поскольку квартира не требует проверки.
  • Недвижимость, находящаяся в залоге у банка, продается долго, поэтому часто банки предлагают более выгодные ипотечные условия перекупщику: низкую процентную ставку, длительный срок кредитования, быстрое оформление документов.
  • Проще оформляется сделка, если у покупателя достаточно средств для погашения ипотечного долга прежнего заемщика. В этом случае оформляется предварительный договор купли-продажи, в которой указывается сумма задатка, равная ипотечному долгу. После внесения суммы на счет ипотека считается погашенной. Продавец и покупатель идут в Регистрационную палату, подают заявление о снятии обременения, а затем заверяют договор купли-продажи, оформляют новое свидетельство о собственности на нового покупателя. После этих процедур заключается новый ипотечный договор и остаток суммы поступает продавцу.
  • Решить вопрос о том, как правильно купить ипотечную квартиру, проще, если у покупателя нет личных средств, ипотеку необходимо оформить до заключения договора купли- продажи. Существует 2 способа заключения сделки. В первом случае сначала гасится долг перед банком, а затем оформляется ипотека. Во втором случае продавец и покупатель подают заявления с просьбой передачи долга новому лицу. Банк рассматривает заявку. Банк рассчитывается с продавцом сам, покупателю нужно лишь подтвердить свою платежеспособность и оформить ипотечный договор. Второй способ безопаснее и быстрее.

Как купить ипотечную квартиру у Сбербанка

Покупка квартиры через банк является наиболее безопасной и выгодной. Банк стремится вернуть деньги, а не обеспечить выгоду продавцу, поэтому завышать цены на жилье не будет. Купить ипотечную квартиру в залоге у банка может любой человек с достаточной суммой денег. Для покупателя ограничений нет

Сбербанк оформляет ипотечные договоры с возможностью продажи квартиры. Условия продажи прописываются в договоре.

Заемщик обращается в банк к кредитному менеджеру для уточнения условий, при которых возможно продать квартиру с обременением. Сбербанк должен дать одобрение сделки, иначе она будет считаться незаконной.

При подаче заявления заемщик указывает причину продажи квартиры и передает права на продажу банку.

Важно

У Сбербанка есть специальные витрины, где выставлены на продажу квартиры с ипотечным долгом. Их можно найти на сайте банка. По всем вопросам нужно обращаться в кредитную организацию.

Если заемщика беспокоит вопрос, можно ли купить ипотечную квартиру в ипотеку, то это следует уточнить у работников банка. Сбербанк не отказывается от подобных сделок, если новый заемщик платежеспособен и имеет хорошую кредитную историю.

При наличии у покупателя наличных денег процедура покупки проводится быстро и без затруднений. Банк проверяет покупателя и предоставляет две ячейки. В одну покупатель вносит сумму, равную сумме остатка долга по ипотеке, в другую – оставшиеся деньги.

Банк готовит соглашение, которое заверяется у нотариуса. Согласно соглашению, покупатель обязан положить на счет банка определенную сумму, а продавец – заключить договор купли-продажи.

После перечисления денег и закрытия ипотеки оформляется договор купли-продажи.

Договор заверяется в Регистрационной палате и сразу подается заявление на снятие обременения. После погашения долга и заключения договора остаток суммы поступает к продавцу, а покупатель получает новое свидетельство о собственности без пометки об обременении.

Источник: http://ipotekami.ru/kak-kupit-ipotechnuyu-kvartiru-osobennosti-sdelki-i-riski/

Как купить квартиру, которая в ипотеке

По статистике купля-продажа квартир, заложенных банку, развивается и пользуется спросом. Как купить квартиру, которая в ипотеке, и насколько это выгодно? Сколько денег нужно покупателю, чтобы ипотечное жилье отошло к нему? Рассказываем по порядку.

Почему люди продают жилье, находящееся в ипотеке? Среди наиболее частых причин можно выделить следующие:

Нет возможности платить. Оформление квартиры в ипотеку всегда рискованно. Есть вероятность, что заемщик потеряет источник дохода и перестанет справляться с платежами по кредиту. Тогда лучше продать эту квартиру и получить за нее деньги, нежели перестать платить и лишиться крова, денег и репутации.

Совет

 Поэтому часто появляются объявления о продаже такой недвижимости.Согласно проведенным исследованиям, просроченные выплаты по ипотеке стали увеличиватьсяПокупка новой квартиры. Желание улучшить жилищные условия может возникнуть во время действия ипотечного договора.

Когда у заемщика появляется возможность купить жилье большей площади или с более удобным расположением, он хочет продать имеющуюся, выручить за нее дополнительные средства и вложить в новую. Избавится от «замороженной» новостройки.

Купив квартиру в ипотеку на этапе «котлована», нередко заемщики оказываются в ситуации, когда застройщик не в состоянии достроить жилье, исполнить взятые на себя обязательства. От таких квартир, понятное дело, люди хотят избавиться.

Как купить жилье, находящееся в ипотеке

Как правило, покупка такой жилищной площади выгодно трем сторонам сделки:

  1. Продавец (заемщик) избавляется от финансового долга.
  2. Банк получает не выплаченный долг.
  3. Покупатель получает возможность купить квартиру по выгодной цене.

Прежде чем осмелиться на покупку нового жилья, следует внимательно изучить этот вопрос. Обдумать какая квартира должна быть, какова её стоимость. Если принято решение покупать квартиру, которая сейчас находится в ипотеке нужно разобраться в этапах её оформления:

Главное, что привлекает людей на покупку квартиры, обремененную ипотекой – выгодная цена.

Этапы оформления купли-продажи ипотечного жилья:

  1. Арендовать две банковские ячейки: для кредитора (банка) и для заемщика. В первую ячейку внести сумму, необходимую для закрытия кредита, во вторую – остальные деньги. Далее, банк выдаёт справку, в которой указано, что кредитный долг отсутствует.
  2. Заключить договор купли-продажи ипотечной недвижимости. Важно в договоре прописывать варианты расчёта и штрафные санкции.
  3. Заверить документы у нотариуса. Они являются гарантией дополнительной защиты.
  4. Зарегистрировать договор в Росреестре. Для снятия обременения с жилья необходим весь пакет документов.

Кстати, банки оформляют специальную витрину с актуальными данными о залоговом имуществе. Там тоже можно подыскать подходящий вариант жилья.

Как оформить ипотечную квартиру в ипотеку

Вариант покупки недвижимости в ипотеку является одной из распространенных возможностей приобретения собственного жилья. Можно ли купить ипотечную квартиру в ипотеку? Для таких случаев предусмотрен вариант переуступки прав. Вот, как это выглядит:

Данный способ достаточно интересный и возможный при соблюдении всех тонкостей такой ипотеки. Обратитесь за помощью и разъяснением к нотариусу и агенту недвижимости. Так вы заручитесь поддержкой специалистов, которые будут выступать гарантом успешно проведенной сделки с недвижимостью.

Особенности покупки ипотечного жилья

Купить ипотечную недвижимость — это половина дела. После завершения сделки обязательно нужно взять выписку из ЕГРП и проверить другие возможные обременения. (Здесь можно почитать о том, как снять обременение с квартиры, в какие сроки это происходит и по каким правилам).

Если заемщик находится в браке, необходимо согласие второго супруга, заверенное у нотариуса. Отличие от обычной сделки в том, что после подписания договора денежные средства сначала перечисляются на банковский счёт, и позже объект освобождается от залога.

Заключение

Перед тем как купить квартиру, которая в ипотеке рекомендуется посетить банк покупателю и продавцу вместе, проконсультироваться по всем возникающим вопросам, обратиться к нотариусу. Несмотря на все плюсы сделки, всегда существуют серьёзные материальные риски.

Источник: http://ipoteka.zone/kupit-kvartiru-kotoraya-v-ipoteke.html

3 способа купить квартиру, которая находится в ипотеке

Квартира в ипотеке — это недвижимость, приобретенная в кредит. Подразумевается, что ее владелец уже оформил право собственности на такое жилье, однако еще не выплатил ипотеку. Из-за этого квартира числится в залоге у банка, что существенно снижает ее стоимость. Именно данный аспект и становится основным преимуществом покупки ипотечной недвижимости.

Какими правами обладает владелец ипотечной квартиры?

При выяснении прав владельца на ипотечную квартиру следует учитывать условия кредитования. В большинстве случаев под обременение попадает именно приобретаемая недвижимость. То есть, оформляя ипотеку, заемщик в качестве залога предоставляет банку купленную квартиру.

В этой ситуации права на нее существенно ограничиваются обременением. Любые действия, требующие изменения документов, должны быть согласованы с залогодержателем — кредитующим банком.

Если квартира в ипотеке, владелец сохраняет за собой право:

  • продавать или обменивать квартиру;
  • дарить жилье или завещать его;
  • проводить перепланировку помещений.

Ключевая особенность всех подобных действий — согласование с банком. Кредитная организация неохотно идет на изменение условий кредитования, поэтому большинство подобных действий сложно оформить. По условиям ипотечного договора некоторые из них могут быть категорически запрещены.

В данном контексте дарение, обмен или передача квартиры по наследству до полной выплаты ипотеки не всегда возможна. Для решения подобного вопроса необходимо обратить внимание на условия кредитного договора и согласовать сделку с банком.

В ипотечной квартире не запрещается делать косметический ремонт. Однако проведение перепланировки с внесением изменений в техническую документацию затрагивает договор страхования ипотечной недвижимости и также требует согласования с банком.

На продажу квартиры в ипотеке также требуется согласие кредитора. Такую сделку проще оформить в случае, если банку будут представлены гарантии погашения кредита. Также заемщик может указать на собственные финансовые трудности для дальнейшей выплаты займа.

Как купить квартиру, которая в ипотеке у банка?

Покупка квартиры, находящейся в ипотеке, осуществляется тремя способами:

  • приобретение ее у владельца — подобный вариант считается наиболее рискованным, однако при правильном оформлении документов нередко становится самым простым;
  • переоформление кредита — в этом случае банк просто получает другого заемщика;
  • выкуп жилья у банка — данный вариант для покупателей наиболее привлекателен, однако также сопряжен с определенными нюансами.

Подчеркивается, что покупка квартиры, которая в ипотеке, должна осуществляться только по согласованию с кредитующим банком. Без его разрешения оформление сделки будет неправомерным вне зависимости от выбранного варианта сделки.

Покупка у самого владельца

Покупка ипотечной квартиры у владельца осуществляется по следующей процедуре:

  • продавец получает согласие банка на продажу жилья;
  • стороны заключают предварительный договор, условия которого должны соответствовать основной сделке;
  • покупатель передает часть суммы в счет задатка, за счет нее продавец погашает оставшуюся часть ипотеки и снимает обременение с квартиры;
  • стороны заключают основной договор купли-продажи, производится окончательный расчет;
  • стороны регистрируют право собственности нового владельца квартиры.

Основной риск подобной сделки — отказ продавца подписывать договор после снятия обременения. Правильно составленный предварительный договор гарантирует выполнение обязательств, однако судебное рассмотрение вопроса может значительно усложнить сделку и продлить ее оформление.

В данном вопросе также подчеркивается необходимость заключения договора задатка. Он фиксирует факт передачи денег и цель данного действия, а также указывает на заключенное соглашение о купле-продажи. Составление расписки в этом случае может оказаться недостаточным.

Тщательное документирование сделки позволит избежать рисков мошенничества. Если права придется защищать через суд, то при наличии связанных друг с другом документов покупатель получает больше гарантий.

Обратите внимание

Преимущество подобного способа — простота оформления и минимальное участие кредитора. Владелец в этом случае может продать ипотечную квартиру и без согласования с банком. Однако подобный вариант не рекомендован для покупателя — банк впоследствии может признать сделку недействительной.

С учетом данного аспекта при составлении предварительного договора необходимо требовать от продавца предъявления согласия банка. Такой документ станет дополнительным подтверждением заключаемой сделки.

Оформление новой ипотеки

Покупка ипотечной квартиры через переоформление кредита — более надежный способ оформления сделки для покупателя. Также он выбирается в случае, если всей суммы для погашения кредита не имеется, а заработка достаточно для покрытия ежемесячных выплат.

Ипотека на нового владельца квартиры оформляется кредитующим банком по следующему порядку действий:

  • владелец уведомляет банк о желании продать квартиру, получает одобрение;
  • покупатель собирает документы, необходимые для получения ипотечного кредита;
  • банк рассматривает заявку, оценивает платежеспособность покупателя и выносит предварительное одобрение;
  • стороны составляют трехсторонний договор, покупатель оформляет на себя кредит, средства которого идут на погашение ипотеки продавца;
  • оставшаяся от погашения кредита сумма переходит продавцу;
  • банк регистрирует право собственности нового владельца в Росреестре, оставляя квартиру в залоге.

Если продавец недавно оформил ипотеку на квартиру, то после погашения получаемая на руки сумма может оказаться небольшой. Для покупателя недостаток данного варианта покупки — получение кредитных обязательств, условия которых могут оказаться неудобными.

Преимущество такого способа — участие банка на протяжении всего оформления сделки. Это гарантирует защиту сторон от риска мошенничества и форс-мажорных обстоятельств.

Выкуп у банка

Покупка квартиры у банка имеет схожую процедуру с приобретением ипотечного жилья у владельца. Такой вариант требует от покупателя уплаты всей необходимой суммы, которая идет на погашение остатка по кредиту и на возврат продавцу уже выплаченной им части займа.

Порядок покупки квартиры в ипотеке у банка подразумевает следующие действия:

  • стороны получают согласие кредитора на продажу квартиры;
  • открывается две ячейки или аккредитива — одна для погашения ипотеки, другая для выплаты продавцу;
  • рассчитывается оставшаяся сумма кредита;
  • при участии банка заключается договор купли-продажи;
  • покупатель вносит средства на открытые счета, рассчитываясь с банком и продавцом;
  • кредитор закрывает ипотеку, снимает обременение и оформляет право собственности на нового владельца.

Данный способ покупки ипотечной квартиры также считается безопасным и предпочтительным для всех сторон сделки. Передача средств с помощью аккредитива или банковской ячейки гарантирует выплату и одновременно не позволяет продавцу отказаться от сделки после получения денег.

Итог

Покупка квартиры, находящейся в ипотеке — распространенный вариант приобретения недвижимости. По нему покупатель получает следующие преимущества:

  • сниженная стоимость — ипотечная квартира находится под обременением, что снижает ее стоимость на 10-20%;
  • часто на продажу такого жилья соглашаются собственники, испытывающие финансовые трудности с погашением кредита, что также снижает стоимость ипотечной квартиры;
  • юридическая чистота квартиры — если жилье находится в залоге у банка, значит покупатель может быть уверен, что оно тщательно проверено на наличие долгов и иных обременений;
  • кроме банка нет третьих лиц, которые могут предъявить права на квартиру и оспорить сделку.

К недостаткам покупки ипотечной квартиры относят:

  • необходимость привлечения банка — без согласия кредитора сделка будет считаться недействительной, а его требования не всегда удобны продавцу или покупателю;
  • если квартира приобретается через переоформление ипотеки, сотрудники банка могут посещать жилье и проверять его сохранность;
  • специфика кредитования и выплаты процентов подразумевает, что при коротком сроке ипотеки сумма, получаемая продавцом за уже выплаченный кредит, может оказаться мизерной или вообще отсутствовать.

Выбор сделки зависит от возможностей покупателя и продавца. Оптимальным способом считается погашение ипотеки с открытием аккредитива или банковской ячейки. Однако при недостатке нужной суммы у покупателя обращаются в банк для переоформления ипотеки на нового заемщика.

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста

Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):

  • 8 (800) 350-83-59 — все регионы РФ.

Источник: https://ahrfn.com/ipoteka/3-sposoba-kupit-kvartiru-kotoraya-naxoditsya-v-ipoteke.html

Ссылка на основную публикацию