Как продать ипотечную квартиру в залоге втб 24 и купить новую большей площади в 2019 году: порядок действий и отзывы

Можно ли продать квартиру в ипотеке в 2019 году — Сбербанка, купленную, ВТБ24, купить другую, с материснким капиталом

Оформление ипотеки сопряжено со многими рисками. Финансовое положение заемщика может измениться или в силу иных обстоятельств потребуется продажа приобретенного жилья.

Как в 2019 году продать ипотечную квартиру? Квартира, приобретенная в ипотеку, является залоговым обеспечением. Логически продать ее до полной выплаты кредита нельзя.

Обратите внимание

Но для некоторых владельцев ипотечной недвижимости это единственный способ поправить материальное положение.

У других заемщиков просто поменялись планы. Можно ли в 2019 году продать квартиру, если она в ипотеке?

Что нужно знать

Но вместе с тем делается оговорка – любые сделки с ипотечной квартирой осуществляются при согласии кредитной организации.

По каким причинам ипотечному заемщику может потребоваться продажа ипотечной квартиры? Основных аспектов несколько:

  • ухудшение финансового положения по причине снижения доходов и как следствие, невозможность регулярных выплат по ипотеке;
  • потребность в приобретении жилья большей площади;
  • желание получить прибыль от продажи ипотечного жилища.

Исходя из законодательных норм, продажа ипотечной квартиры возможна, но при уведомлении банка.

Основные понятия

Отличительной особенностью ипотечного кредита является залог. То есть ипотека это кредит, выданный под залоговое обеспечение каким-либо имуществом.

В случае ипотеки недвижимости органы, осуществляющие регистрацию сделок, делают соответствующую запись об обременении имущества залогом.

Любое заинтересованное лицо вправе запросить выписку из Госреестра прав на недвижимое имущество. В выданном по запросу документе будет значиться, что имущество заложено.

Следовательно, продажа ипотечной квартиры это сделка, в которой участвует три стороны. Это покупатель, продавец (ипотечный заемщик) и залогодержатель (кредитная организация).

Действие договора жилищного займа

В договоре обязательно указываются:

  • предмет ипотеки;
  • оценка объекта;
  • суть, размер и сроки исполнения обязательств, обеспеченных ипотекой.

Если изложить кратко основные моменты действия ипотечного договора, то они таковы:

В договоре четко прописывается предмет залога И все нюансы его использования
Стороны вправе предусмотреть условие о возможности взыскания имущества Во внесудебном порядке или способах реализации залога при взыскании по решению суда
Обязательство, которое обеспечивается ипотекой Указывается в договоре с указанием суммы, основания возникновения и сроках исполнения
Обременение имущества ипотекой Возникает с момента госрегистрации ипотеки
Права залогодержателя на имущество Возникают с момента занесения записи об ипотеке в ЕГРН
Права залогодержателя в отношении залога Прекращаются после полной выплаты указанной стоимости по договору

Если говорить о плюсах договора жилищного займа, то они таковы:

  • можно получить крупную сумму единоразово, ни один банк не выдаст потребительский кредит на несколько миллионов рублей;
  • продолжительный срок выплат, что позволяет выплачивать долг небольшими суммами;
  • наличие страховки, которая защищает от рисков потери квартиры в течение ипотечного периода;
  • невысокие процентные ставки в сравнении с потребительскими займами;
  • возможность использования маткапитала и госсубсидий для частичного погашения.

Но есть и минусы:

  • необходимость первого взноса;
  • большая переплата, обусловленная длительным сроком кредитования;
  • сложности при оформлении, поскольку требуется собрать немало документов;
  • наложение обременения на квартиру.

Среди всех недостатков договора жилищного займа основным как раз и является то, что на протяжении всего срока ипотеки фактическим владельцем приобретенного имущества выступает банк.

Нормативная база

В законе четко прописаны все нюансы, касающиеся ипотечного кредитования.

То есть он может жить в ипотечной квартире, прописываться сам и регистрировать членов своей семьи. Обязанностью заемщика является содержание объекта залога в надлежащем состоянии.

Что касается продажи третьим лицам или утраты заложенного имущества, то данные действия незаконны по отношению к банку-кредитору.  Ипотечная организация законом защищается от возможных рисков.

Но существуют ситуации, когда квартира с обременением ипотекой может быть продана. Главным условием становится согласие банковского учреждения, оформившего ипотеку.

Как правильно продать квартиру в ипотеку (пошаговая инструкция)

Наличие ипотеки отнюдь не становится препятствием для продажи залоговой квартиры. Осуществить продажу ипотечного жилья можно вполне законно, если знать, как это сделать.

Всего существует четыре способа реализации квартиры в ипотеке:

  1. Досрочное погашение ипотеки.
  2. Самостоятельная продажа.
  3. Реализация банком.
  4. Продажа долговых обязательств.

Но не во всех случаях снимается обременение, квартира может оставаться в ипотеке. Но при этом с продавца снимаются обязательства по выплате ипотечного займа.

Досрочное погашение

Вариант досрочного погашения наиболее прост, если заемщик располагает необходимой суммой средств для полной выплаты долга.

После погашения ипотеки с квартиры снимается обременение и можно распоряжаться имуществом по собственному усмотрению.

К тому же при досрочном возврате заемных средств уменьшается сумма переплаты.

Потому для досрочного погашения используются деньги покупателя, желающего приобрести квартиру.

Порядок действий таков:

  1. Найти покупателя, желающего купить квартиру с обременением и способного дать деньги на досрочное погашение ипотеки.
  2. Установить сумму задолженности по кредиту.
  3. Составить соглашение меж покупателем и заемщиком, заверив его у нотариуса.
  4. Осуществить выписку заемщика и членов его семьи с ипотечной жилплощади.
  5. Получить задаток от продавца в сумме, необходимой для погашения ипотеки.
  6. Закрыть ипотеку и снять обременение с квартиры.
  7. Зарегистрировать переход права собственности.

Основная сложность заключается в поиске покупателя. Наличие обременения становится отпугивающим фактором. Подобная схема чаще всего используется при продаже строящегося жилья.

Квартира в новостройках с хорошей планировкой от добросовестного застройщика будет пользоваться большим спросом.

Еще один нюанс это получение согласия банка на досрочное погашение.  Не все банки соглашаются на это из-за потери выгоды в виде процентов.

Важно

Потребуется привести веский аргумент или дождаться, когда завершится мораторий на досрочное погашение, установленный договором жилищного займа.

Суть схемы в том, что заемщик оплачивает ипотеку и передает право собственности на квартиру покупателю.

Необходимый пакет документов

При продаже ипотечной недвижимости потребуется собрать достаточно объемный пакет документов.

Таковой включает в себя:

  • документ, подтверждающий платежеспособность покупателя;
  • договор купли-продажи с покупателем;
  • справка об отсутствии задолженности по кредиту;
  • закладная по займу (при наличии оной);
  • документ, удостоверяющий зачисление средств покупателем на счет продавца для погашения ипотечной задолженности;
  • документ, свидетельствующий о погашении кредита и снятия обременения с квартиры.

Самостоятельная продажа

Продажа ипотечной квартиры самостоятельно отличается от досрочного погашения степенью участия банка.

Для продавца ключевой рекомендацией можно считать то, что не нужно скрывать от покупателя наличие залога.

Иначе это может расцениваться как мошенничество и вовлечение в аферу. Алгоритм сделки выглядит так:

Заемщик извещает банк о своем желании продать квартиру конкретному покупателю Прилагая заявление о невозможности погашения кредита собственными силами
Банк заключает с покупателем Предварительный договор о купле-продаже
Покупатель вносит сумму, необходимую для погашения ипотеки и для выплаты заемщику-продавцу В разные банковские ячейки
С квартиры снимается обременение
Оформляется ДКП и право собственности Регистрируется Росреестром
Банк и заемщик получают доступ К своим средствам

Данный вариант привлекателен тем, что заемщик может самостоятельно определять цену продажи.

В некоторых случаях можно не просто продать квартиру в ипотеке, но и получить от этого прибыль. Возможно, придется договариваться с банком.

Но если представить доказательства того, что выплата кредита невозможна, то банк, скорее всего, даст согласие на продажу.

Если банком

В этом случае банк уже не является просто сторонним наблюдателем. Вся сделка проводится банком от начала и до конца.

От продавца требуется только подписание предоставляемых документов. В остальном порядок действий аналогичен вышеизложенному.

Покупатель вносит средства в две разных банковских ячейки – для кредитора и для продавца (заемщика).

После подписания ДКП и снятия обременения банк и бывший заемщик получают свои деньги. Но такой вариант не особенно выгоден продавцу.

Видео: как быстро и выгодно продать квартиру в ипотеке

При поиске покупателя банк не слишком задумывается о выгоде для заемщика. Основная задача это возврат заемных средств.

Продажа долговых обязательств

Данный вариант предполагает, что заемщик продает долговые обязательства перед банком. Проще говоря, переоформляется ипотечный договор и заемщиком становится покупатель жилья.

При согласии банка на такую процедуру оформляется новый договор ипотеки, по которому на покупателя переводится оставшаяся часть долга.

Процесс оформления практически не отличается от обычного порядка оформления ипотечного кредита. Покупатель предоставляет такой же пакет документов.

При такой схеме возможен перевод займа на банк, предоставивший средства на погашение ипотечного долга. Фактически осуществляется рефинансирование ипотеки иным банком.

Препятствием может становиться отсутствие согласия банка. Не все кредитные учреждения разрешают перекредитование. Порой заемщику это грозить серьезными штрафными санкциями.

Плюсы и минусы такой сделки

Каждый из приведенных способов продажи квартиры в ипотеке имеет как свои плюсы, так и минусы.

Досрочное погашение

Плюсы Минусы
Прекращение долговых обязательств Более легкий поиск покупателяВозможность продажи за большую сумму Необходимость крупной суммы средствПростота оформления сделки через ДКП

Самостоятельная продажа

Плюсы Минусы
Нет необходимости в поиске денег на погашениеПрекращаются обязательства по ипотеке Сложно убедить покупателя погасить чужой кредит Обычно жилье продается ниже рыночной стоимостиВозможны сложности с получением согласия от банка

Реализация банком

Плюсы Минусы
Закрытие ипотекиОтсутствие необходимости поиска покупателя Продажа по невысокой цене, установленной банкомПроцесс может затянуться и придется выплачивать очередные платежи

Продажа долговых обязательств

Плюсы Минусы
Прекращение обязательств по ипотеке Возможность переоформления покупателем ипотеки в другом банке на более выгодных условияхДокументальное оформление осуществляется банком Реализация по стоимости меньше рыночнойВозможно применение штрафных санкций банком

Особенности процесса

Из нюансов продажи ипотечной квартиры нужно отметить момент, касающийся налогообложения. При оформлении ипотечного займа квартира становится собственностью заемщика.

Налоговая сумма к выплате составит 13% с разницы между ценой покупки и продажи. Можно избежать выплаты налога посредством занижения продажной суммы.

Но придется договариваться с банком. При самостоятельной продаже без участия банка занижать цену крайне не рекомендуется, поскольку велик риск не получить «скрытую» сумму.

Если по военной ипотеке

Военная ипотека предполагает, что приобретаемое жилье до момента погашения кредита выступает залогом не только у банка, но и у Минобороны РФ.

Обременение с квартиры снимается только после погашения ипотеки и после завершения двадцатилетнего срока службы заемщика.

Порядок действий таков:

  1. Продавец извещает банк и Росвоенипотеку о желании продать квартиру и снять с нее обременение.
  2. В банке уточняется сумма долга.
  3. Погашается сумма задолженности.
  4. Получается документ о снятии обременения.
  5. В Росреестре получается правоподтверждающий документ.
  6. Квартира продается по стандартной схеме.

Он обязан в полном объеме вернуть средства, выданные по ЦЖЗ. При этом накопления НИС использоваться не могут.

Если военный увольняется после двадцати лет службы или на льготных основаниях, то для погашения ипотеки можно использовать накопленные в системе НИС средства.

Если с материнским капиталом

Обычно проблема решается путем составления родителями нотариального обязательства о выделении доли аналогичной доли жилья не позже, чем спустя полгода после продажи ипотечной квартиры.

На практике ситуация редко контролируется, поскольку в такой сделке участвует достаточно много действующих лиц.

В итоге дети остаются без гарантированного государством жилья. Но основные недостатки приходятся на долю добросовестных покупателей.

При аннулировании сделки покупателям придется вернуть квартиру. Конечно, истцов обяжут вернуть выплаченную покупателем сумму, но оплата может осуществляться частями и растянуться на много лет.

Находящуюся в ипотеке «Сбербанка»

«Сбербанком» предусмотрена возможность продажи ипотечного жилья.

При этом утвержден ряд правил:

Нельзя просто продать долговые обязательства иному человеку Банк уведомить нужно не менее чем за месяц. При этом банк будет предлагать реструктуризацию и прочие выходы из сложной ситуации, не желая проверять нового клиента. Лучше всего заявить о полном отсутствии средств, но в будущем о сотрудничестве со «Сбербанком» можно забыть
Недостаточно просто получить согласие от банковского сотрудника Банк должен предоставить письменный ответ, что позволяет продать квартиру в ипотеке
При переоформлении нового договора ипотеки на покупателя Возможно изменение условий, за досрочное погашение могут начисляться штрафы, что увеличит сумму долга

Как продать квартиру в ипотеке и купить другую в ипотеку? Если продажа ипотечной квартиры обусловлена желание взять в ипотеку большее жилье, то не желательно оформлять обе сделки через один банк.

Досрочное погашение ипотеки не особо позитивно воспринимается банком. Вряд ли заемщику одобрят вторую заявку на ипотеку при продаже первой квартиры в ипотеке.

Отвечая на вопрос, как продать квартиру в ипотеке ВТБ24 или ином банке, ответ будет аналогичным.

Тосно также следует изучить договор ипотеки на предмет санкций за досрочное погашение и внимательно изучать все документы по сделке продажи ипотечного жилья.

Лучший способ продать квартиру в ипотеке это погасить задолженность и снять обременение в преддверии продажи.

Это избавит от хлопот, связанных с процессом согласования сделки с банком. Конечно, не всякий покупатель согласится заранее дать деньги на погашение кредита.

Но, в конце концов, можно занять деньги у родственников и знакомых или оформить потребительский кредит.

Вернуть долг можно будет после продажи квартиры. А квартира без обременения всегда оценивается на порядок дороже ипотечного жилья.

Источник: http://jurist-protect.ru/mozhno-li-prodat-kvartiru-v-ipoteke/

Как продать квартиру находящуюся в ипотеке

Вопрос о возможности выставления на продажу квартиры, находящейся в ипотеке, очень важен. Некоторые владельцы ипотечной недвижимости сталкиваются с материальными трудностями: для них ежемесячные взносы становятся непосильными.

У других возникает желание приобрести более просторное жильё. А третьи просто хотели бы заработать на ипотеке.

Эти и другие факторы заставляют владельца задуматься о продаже ипотечного жилья. Но ведь жилплощадь не принадлежит им полностью.

Совет

Так можно ли продать квартиру, приобретённую в ипотеку?

Те, которых волнует данный вопрос, могут спокойно выдохнуть: ипотечную недвижимость можно продать и в текущем 2019 году. Только процедуру продажи необходимо осуществлять грамотно, руководствуясь установленными правилами. Статьи №29 и № 33 ФЗ, касающиеся ипотечного кредитования, предоставляют заёмщику право эксплуатации и продажи квартиры, купленной в ипотеку.

Как продать ипотечную квартиру?

Существует четыре способа продажи ипотечного жилья:

  1. Досрочное погашение займа.
  2. Самостоятельная продажа.
  3. Продажа с помощью банка.
  4. Продажа долговых обязательств.

Досрочное погашение

Этот способ подразумевает поиск покупателя, который согласится купить жильё с обременением и выдаст продавцу деньги для досрочного погашения оставшейся части долга. Найти такого покупателя непросто: обременение квартиры часто отпугивает потенциальных покупателей.

Схема досрочного погашения ипотеки актуальна при продаже строящегося жилья. Жилплощадь в новостройках с хорошей планировкой пользуется повышенным спросом, и у добросовестного застройщика обычно нет отбоя от покупателей на те квартиры, которые находятся на завершающем этапе строительства.

Как проводится процедура продажа квартиры по схеме досрочного погашения ипотеки? Первый шаг – это получение согласия банка. Заёмщику нужно будет указать причину досрочного погашения кредита, ведь банку это не очень выгодно. Дальнейшие этапы процедуры:

  1. Определение суммы задолженности по кредиту.
  2. Составление соглашения между заёмщиком и покупателем (заверяется у нотариуса).
  3. Выписка заёмщика и всех членов семьи (в том числе и несовершеннолетних) из ипотечной жилплощади.
  4. Внесение задатка в размере, необходимом для полного погашения ипотеки.
  5. Закрытие ипотеки и снятие обременения с квартиры.
  6. Заключительный этап: переоформление перехода права собственности на квартиру в регистрационной палате.

Самостоятельная продажа

Ключевая рекомендация для продавца: не следует скрывать от потенциального покупателя тот факт, что продаваемое жильё находится под залогом у банка. Такое поведение будет расценено как вовлечение покупателя в афёру.

Сама же сделка совершается просто. Главное – всё делать по закону. Допустим, квартира понравилась покупателю и он решил её приобрести, зная, что недвижимость находится под обременением. Дальнейший ход сделки таков:

  1. Покупатель обращается к кредитору с изъявлением желания о выкупе залога.
  2. Сотрудники банка составляют с ним предварительное соглашение купли-продажи и нотариально заверяют документ.
  3. Покупатель вносит необходимую для погашения задолженности сумму в одну банковскую ячейку, оставшуюся для заёмщика сумму — в другую.
  4. С квартиры снимается обременение.
  5. Оформляется договор купли-продажи в Росреестре.
  6. Банк и заёмщик получают доступ к ячейкам с деньгами.

Продажа ипотечного жилья банком

При использовании данной схемы продажи ипотечного жилья банк уже выступает не в качестве стороннего наблюдателя. Он ведёт сделку от начала и до конца, выдаёт свою ячейку, занимается всеми документами. От продавца требуются лишь подписи. Сотрудники банка будут самостоятельно связываться с Регпалатой.

Покупатель ипотечного жилья вносит денежные средства в банковскую ячейку кредитора, а разницу между стоимостью жилья и задолженностью по ипотеке кладёт в другую ячейку. Далее банк сообщает Регпалате о выплате кредита, и с объекта продажи снимается обременение.

Продажа долговых обязательств

Данный способ подразумевает продажу заёмщиком своих долговых обязательств перед банком. В этом случае ипотечный кредит переоформляется на нового заемщика. Банк заключает договор с покупателем о переводе на него оставшейся части займа. Таким образом, уже новый заёмщик становится собственником ипотечной жилплощади и должником по кредиту.

Многие покупатели сами желают приобрести квартиру, находящуюся под обременением, ведь ипотечная недвижимость зачастую предлагается по более низкой стоимости. Для таких покупателей процедура оформления ипотечного займа почти не отличается от стандартной:

  • Кандидат предоставляет пакет документов для рассмотрения заявки на ипотечный заём.
  • В случае одобрения проводится оценка приобретаемой недвижимости.

Перерегистрацией залога в Росреестре занимается исключительно банк. Заёмщику остаётся только подписать документ о переуступке долгового обязательства.

В случае переоформления кредита в качестве покупателя может выступить и другая кредитная организация. В подобной ситуации ипотечный заём переводится на банк, который предоставил новый кредит для погашения старого.

В наши дни это довольно частое явление, так как с каждым годом банки уменьшают процент по кредиту.

А заёмщик, нашедший банк с более приемлемой процентной ставкой или более лояльными условиями, проводит перекредитование ипотеки, переведя долг в другую кредитную организацию.

Налоговые обязательства

Продавцу ипотечного жилья следует учесть один нюанс: если недвижимость находится в его собственности менее 3-х лет и продана по более высокой стоимости, ему придётся заплатить налог с продажи квартиры (13%) .

Нюансы продажи недвижимости, купленной по военной ипотеке

Согласно закону, жильё, купленное с использованием целевого жилищного и ипотечного займов, до момента полного погашения кредита является залогом не только у кредитной организации, но и у Минобороны РФ.

Обременение будет снято с квартиры только после полного погашения займа и после достижения заёмщиком 20-летнего срока службы. Схема продажи такой квартиры обычно включает поиск средств для погашения ЦЖЗ.

Алгоритм проведения сделки следующий:

  1. Продавец уведомляет банк и Росвоенипотеку о своём желании продать жильё и снять обременение.
  2. Уточняет в банке сумму долга.
  3. Погашает сумму задолженности.
  4. Находит покупателя на жильё.
  5. Получает документ о снятии обременения.
  6. Получает в Росреестре документ на право собственности.
  7. Продаёт квартиру по обычной схеме.

Видео: Процедура продажи ипотечной недвижимости

Документы для продажи ипотечной недвижимости

Проведение процедуры продажи ипотечного жилья требует от заёмщика подготовки полного пакета документов. Что в него входит?

  • документ, подтверждающий платёжеспособность;
  • договор купли-продажи с покупателем;
  • справка об отсутствии задолженности по кредиту;
  • закладная по займу;
  • документ о зачислении покупателем средств на недвижимость, которыми будет погашён остаток по кредиту;
  • документ, подтверждающий снятие квартиры с обременения.

Таким образом, продать квартиру, находящуюся в ипотеке, можно. И даже несколькими способами. Главное – провести процедуру грамотно, не скрывая ничего ни от банка, ни от покупателя.

Источник: http://ipoteka-expert.com/mozhno-li-prodat-kvartiru-v-ipoteke/

Можно ли продать квартиру в ипотеке и купить другую

Здравствуйте. В этой статье мы расскажем про то, как продать квартиру в ипотеке.

Сегодня вы узнаете:

  1. Как относится банк к продаже ипотечной квартиры;
  2. Как правильно продать ипотечную недвижимость;
  3. Чего следует опасаться, при продаже ипотечной квартиры.

Можно ли продать квартиру в ипотеке

Каждого третьего заемщика волнует вопрос: можно ли продать имущество, которое было приобретено за счет заемных средств? Поскольку данный продукт выдается на длительный срок, то кредиторы понимают, что могут случиться непредвиденные ситуации, поэтому в большинстве случаев не против продажи имущества.

Если внимательно изучить условия кредитного договора, то можно не только получить ответ на данный вопрос, но и узнать что следует для этого сделать. В кредитном договоре прописываются условия продажи, которые следует просто внимательно изучить.

На практике актуальны следующие варианты продажи:

  • Погашение долга ранее срока. Для такой сделки потребуется найти покупателя, который не против будет приобрести квартиру, обремененную залогом.
  • Перекредитование. Данный вариант подходит тем заемщикам, которые могут оформить кредит на более выгодных условиях, с целью погашения имеющегося ипотечного долга.
  • Смена заемщика. В этом случае потребуется найти покупателя, который согласится взять на себя ипотечный долг. Заемщик сможет получить только те средства, которые он выплатил финансовой компании, в счет погашения долга.

Получается, можно продать имущество, не выплатив ипотеку. Единственное, о чем необходимо помнить, что к данному вопросу следует подходить крайне ответственно.

В каких ситуациях продают квартиру

Причин, по которым заемщики решают продать квартиру в ипотеке, несколько.

Условно их можно поделить на три группы:

  1. При потере основного заработка.

Мало кто во время подписания кредитного договора задумывается о том, что может попасть в сложную финансовую ситуацию. Но угадать, что будет через несколько лет – невозможно.

При подписании кредитного договора заемщик соглашается со всеми условиями и обязуется каждый месяц вносить оплату, согласно графику. Если данное условие будет нарушено, кредитор может начислить пени и штрафные санкции.

Но что делать, если вы потеряли основную работу и нечем платить по кредиту? Если такое случилось с вами, то не стоит тянуть время и ждать что произойдет чудо. Следует обращаться в финансовую организацию и озвучивать проблему.

Конечно, финансовая компания предложит увеличить срок кредитования и тем самым уменьшить размер ежемесячного платежа. Но это актуально тем заемщикам, которые нашли новую менее оплачиваемую работу и могут вносить оплату.

  1. Когда необходимо приобрести новую квартиру.

Это актуально для тех клиентов банка, которые не испытывают финансовых трудностей и хотят приобрести новую, более просторную квартиру. Такое бывает, когда заемщики планируют детей и необходимо улучшить жилищные условия. Данная необходимость может появиться в результате переезда в другой город.

  1. Когда заемщик хочет заработать деньги на ипотеке.

Многие знают, что приобрести квартиру на этапе строительства можно за небольшие средства. Как только дом будет сдан, квартиру можно продать и покрыть все расходы, связанные с первоначальными вложениями в ипотеку.

Единственное, о чем следует помнить, что приобретение квартиры в строящемся доме – это большой риск. Вкладывая средства в новостройку, вы вынуждены длительное время ждать, пока дом полностью построится.

Но как говорят, кто не рискует, тот не пьет шампанское. Вложившись в квартиру, можно приумножить средства в 5-7 раз за 3-5 лет.

Можно ли продать квартиру, не уведомив банк

Если вы приняли решение продавать имущество, которое было приобретено в кредит, необходимо помнить, что сделать этого без кредитора у вас не получится. Пока долг полностью не будет погашен, все операции с данной недвижимостью осуществляются только по соглашению с кредитором.

Чтобы получить разрешение, потребуется лично обратиться в офис компании и письменно уведомить кредитора о своем желании. Также не стоит рассчитывать, что банк сразу предоставит ответ. На рассмотрение вашего заявления может уйти несколько недель.

Так что только после погашения долга вы можете самостоятельно принимать решение, а пока она является предметом залога, условия будет диктовать банк.

Как продать квартиру, которая находится в ипотеке

Если вы приняли решение продать квартиру, которая является залоговым обеспечением, то стоит понимать, что сделка будет непростой. Существует несколько проверенных вариантов. Все что необходимо – это выбрать способ, который подходит именно вам.

Как продать квартиру в ипотеке:

Поиск покупателя на залоговое имущество

Такой вариант активно предлагают своим клиентам Сбербанк и ВТБ. Суть продажи будет заключаться в том, что заемщику потребуется найти покупателя.

Однако мало найти покупателя, необходимо чтобы он согласился:

  • Сначала погасить все долги заемщика, по ипотечному долгу;
  • Дождаться пока кредитор снимет обременение;
  • Переоформить квартиру на себя.

Согласитесь, весьма рискованная сделка, на которую не каждый согласится. На практике заемщики предлагают покупателям хорошую скидку.

Если покупатель согласен, то:

  • Узнается общая задолженность по ипотечному займу;
  • Покупатель передает средства, необходимые для погашения долга продавцу;
  • Ипотечный долг погашается и снимается обременение;
  • Квартира переоформляется на нового собственника с передачей оставшейся суммы денег.

Продажа кредитных обязательств

Это процедура, при которой все ваши долги и залоговое имущество переходят к другому человеку. Как правило, такой вариант применяют те заемщики, которые приобретали имущество находясь в браке, но после развелись.

В таком случае ипотека переоформляется на одного заемщика, которому достается квартира и непогашенные долги. Сложность в первую очередь заключается в том, что покупателю потребуется подготовить полный пакет документов и пройти проверку сотрудниками банка.

Процедура практически ничем не отличается от получения обычной ипотеки.

Единственное отличие – новому покупателю потребуется:

  • Пройти проверку и доказать кредитору свою порядочность;
  • Внести первоначальный взнос;
  • Дождаться пока снимется обременение, и переоформить квартиру в регистрационной палате на себя.

Продажа через банк

При выборе этого варианта вам ничего не придется делать. Вам останется только ждать, пока банк найдет покупателя и отдаст вам денежные средства, которые останутся после покрытия кредитной задолженности.

С одной стороны, отличный вариант, вы совершенно ничего не делаете, избавляетесь от долга и получаете денежные средства. С другой стороны, не все так просто. Кредитор будет продавать квартиру по минимальной стоимости, преследуя только одну цель – закрыть долговые обязательства. Получается, доверяя сделку кредитору, вы теряете средства.

Такой способ используется в том случае, если заемщик длительное время не вносил оплату, игнорировал звонки сотрудников банка и не выходил на контакт. Зачастую банк принимает решение продать квартиру только в том случае, если дело по возврату долга было передано в суд и вынесено постановление о взыскании всей суммы долга с учетом начисленных процентов и штрафов.

Можно ли продать квартиру по ипотеке и купить другую

Как уже говорили, у заемщика может возникнуть потребность реализовать залоговую квартиру и купить другую, большую по площади, в другом районе или в строящемся доме. В теории эта процедура вполне возможна, вот только на практике провести ее будет крайне сложно.

Будьте готовы к тому, что потребуется потратить много сил и времени, чтобы найти покупателя, который согласится погасить долги.

После, потребуется:

  • Найти новое имущество;
  • Подготовить полный пакет документов;
  • Пройти проверку финансовой компанией;
  • Внести первоначальный взнос;
  • Подписать договор.

На практике подобная процедура может длиться несколько месяцев. Стоит принимать во внимание, что кредитор может отказать в проведении сделки и вам придется искать средства, чтобы полностью погасить долговые обязательства.

Можно ли продавать квартиру, купленную по военной ипотеке

Зачастую военнослужащие покупают квартиру в рамках специальной программы, которая получила название – военная ипотека. Однако это совершенно не означает, что заемщик не сможет продать взятую квартиру по военной ипотеке и купить новую.

На практике такая необходимость возникает в том случае, когда военнослужащему нужно переехать на другое место службы. Однако, неважно по какой причине принято решение продать имущество, к данному вопросу следует подходить очень ответственно.

Поскольку суть программы военной ипотеки заключается в том, что частично долг оплачивает государство, то заемщик сможет продать квартиру только после полного закрытия задолженности. Пока этого не случится, квартира является залоговым обеспечением не только финансовой компании, но и у Минобороны РФ.

Особенности и этапы продажи залоговой квартиры:

  • Обратиться в кредитное учреждение «Росвоенипотека» и письменно сообщить о своем намерении продать квартиру, которая была приобретена по программе «военная ипотека».
  • Узнать сумму общей задолженности и погасить ее. В такой ситуации заемщик может использоваться собственные сбережения или оформить потребительский заем.
  • Погасить долг и получить официальный документ, что задолженность перед финансовой компанией полностью отсутствует.
  • Получить свидетельство о собственности и продать квартиру как обычное жилье, без обременения.

Риски при продаже квартиры в ипотеке

Стоит учитывать, что любая сделка, связанная с продажей квартиры в ипотеке – это особый риск. Прежде чем решиться на столь ответственный шаг, стоит внимательно изучить все нюансы и узнать «подводные камни».

Поскольку у финансовой компании только одна цель – это вернуть сумму долга и получить прибыль в виде процентов, то искать выгодный вариант для заемщика, чтобы хватило денег для покрытия долга и продавцу, он не будет. Поэтому никогда не стоит соглашаться на то, чтобы банк сам искал покупателя и продавал ипотечную квартиру.

Если вы хотите избавиться от ипотечного долга и получить деньги с продажи квартиры, то самостоятельно занимайтесь вопросом продажи. Хотя иногда кредиторы запрещают заемщику самостоятельно решать вопросы продажи. Данное требование можно увидеть в кредитном договоре.

Обратите внимание

Если данный запрет установлен, то кредитор будет продавать квартиру исключительно через свою базу кредитных организаций. Однако, если продажей будет заниматься банк, то в сделке будут участвовать представители финансовой компании, юристы и риелторы. Благодаря этому сделка будет «чистой».

Если вы продаете квартиру самостоятельно – есть риск встретить мошенников.

Продавая квартиру в ипотеке, вы рискуете:

  • Потерять часть средств с продажи имущества;
  • Заключить договор с мошенниками;
  • Неправильно оформить документацию и потерять время на исправление всех документов.

Поэтому сотрудники финансовой компании советуют доверить продажу профессионалам, которые возьмут все проблемы на себя и помогут провести сделку с максимальной выгодой для продавца.

Источник: https://bfrf.ru/finance/prodat-kvartiru-v-ipoteke.html

3 способа продажи ипотечной квартиры в залоге у ВТБ банка

Главная › Услуги › Как продать ипотечную квартиру, которая находиться в залоге у банка ВТБ: 3 возможных варианта

Ипотека – актуальный способ приобрести жилье. Но в связи с нестабильностью экономики, часть владельцев ипотечных квартир вынуждены прибегнуть к продаже своего заемного жилья. Но, как показывает практика, не каждый банк позволяет реализовать заемное имущество. Поэтому рассмотрим, как проходит продажа ипотечной квартиры в залоге у банка ВТБ.

Способы продажи

Осуществить реализацию кредитной квартиры можно несколькими способами. Существуют такие методы продажи ипотечного жилья.

Передав долговые обязательства другому лицу

При таком способе продажи реализуется не само жилье, а ипотека на него.

Договор по кредиту переоформляется на другое лицо – потенциального покупателя квартиры, который берет на себя долговые обязательства займа, и обязуется погасить задолженность продавца в полной мере.

Последний аннулирует свое право на владение жильем, и передает его покупателю.

Нюанс состоит в том, что лицо, приобретающее ипотечное жилье, вероятней всего получит переоформленный кредит на других условиях.

Банк может предоставить заем на других условиях: с повышенными процентами, с более высоким залогом.

А продавец, согласно сделке, получает некую разницу стоимости жилья и остатком ипотечного займа.

Через финансовое учреждение (банк)

Покупателя заемного имущества находит владелец ипотеки, а посредничеством занимается банк.

Сумма сделки становится больше, так как за сопровождение сделки финансовое учреждение берет фиксируемый процент.

Как осуществляется процесс продажи квартиры в ипотеке ВТБ:

  1. В финансовом учреждении открываются 2 ячейки, — за их аренду банк отдельно берет комиссию. По решении сторон, ее оплачивает или реализатор, или будущий владелец жилья.
  2. Банк передает перечень документов в регистрационную палату с целью снять обременение с квартиры.
  3. Далее следует оформление договора о купли-продажи нотариусом.
  4. Право собственности покупателя и договор о покупке визируется в регистрационной палате.

Первая ячейка – для суммы остаточного долга по займу. Вторая – для разницы цены жилья и остатку по кредиту. Доступ к банковским ячейкам открывается при предоставлении зарегистрированного договора о сделке купли-продажи и свидетельства о праве покупателя на владение собственностью. Если сделка не совершилась, тогда покупатель забирает свои финансы.

Нотариуса выбирает сам банк.

Продать самостоятельно

Этот способ предусматривает продажу жилья без участия банковского учреждения. Лицо, осуществляющее реализацию, находит покупателя и выполняет все операции самостоятельно.

Алгоритм действия самостоятельной реализации:

  1. Составляется обращение в банк с целью получить справку о размере задолженности. Она нужна для установления доверительных отношений между покупателем и реализатором.
  2. Заключается предварительное соглашение купли-продажи с будущим владельцем квартиры.
  3. Нынешний собственник получает от покупателя часть средств в счет оплаты задолженности.
  4. Погашается ипотека. Эту операцию может осуществить как сам продавец, так и покупатель.
  5. Участники сделки получают от банка документы для избавления недвижимости от обременения и передачи права собственности имуществом.
  6. Полученные бумаги отправляются в регистрационную палату.
  7. Снимается ограничения на владение имуществом.
  8. Закрепление сделки происходит у нотариуса. Там же оформляется соответствующий договор.

Процедура продажи

Сам процесс продажи квартиры происходит непосредственно через банк. Первоначально покупатель обращается в учреждение с намерениями купить жилье на вторичном рынке. Далее, сотрудник финансового учреждения оформляет соответствующий договор. Его подписывает покупатель, и заверяет нотариус.

Лицо, которые приобретает имущество, должно внести необходимую сумму за недвижимость. Эти средства делятся на две части: первая вносится в счет погашения ипотечного кредита, а вторая – сумма, которую получает продавец за осуществления сделки.

После этого, банком снимается ограничение на владение квартирой. Затем, жилье снимается с ипотеки. Жилище перерегистрируется в регистрационной палате ввиду смены законного владельца.

Список документов, необходимых для продажи ипотечного жилья:

  1. Совместное заявление покупателя и продавца.
  2. Оригиналы и копии паспортов всех участников сделки.
  3. Оригинал заверенного нотариусом договора о купли-продажи заемной квартиры.
  4. При наличии в квартире несовершеннолетних – разрешение органов опеки.
  5. Доверенность на совершение нотариальных действий, если в качестве продавца/покупателя выступает доверенное лицо.
  6. Справка о полном погашении задолженности по ипотеке.
  7. Кредитный договор, график внесенных за последнее время платежей по займу.

Риски и сложности

Финансовая составляющая заключается в продаже объекта по цене ниже рыночной. Это говорит о том, что выгода для продавца весьма сомнительная. Сам процесс сделки трудоемкий и требует предельной внимательности.

Затраты на сделку продажи объекта ипотеки всегда выше, чем реализация не кредитного имущества.

Сторона, продающая квартиру, погашает расходы на подготовку необходимых документов, а будущий владелец – платит за оформление нового договора.

Если объектом продажи выступает имущество на стадии строительства, тогда в статью затрат вносится получение разрешения у компании-застройщика на перезаключение договора.

Продать кредитную квартиру в «ВТБ» возможно, но при условии, что покупатель не имеет действующей задолженности перед банком, обладает постоянным высоким доходом, и готов полностью взять на себя ответственность за полное погашение ипотеки и штрафов – при наличии.

Иначе банк имеет полное право отказать в приобретении объекта ипотеки, и продать его другому платежеспособному лицу на вторичном рынке.(1

Источник: https://vbankit.ru/uslugi/kak-prodat-ipotechnuyu-kvartiru-kotoraya-naxoditsya-v-zaloge-u-banka-vtb-3-vozmozhnyx-varianta/

Продажа ипотечной квартиры в залоге у банка ВТБ 24 в 2019

Получить ипотеку в банке ВТБ 24 достаточно сложно, однако куда сложнее продать ее впоследствии, до того момента, пока кредит не будет погашен. За то время, что происходит выплата ипотеки – а это нередко происходит в течение 15 лет, может многое измениться, например, из однокомнатной квартиры молодой семье нужно переехать в двухкомнатную.

Чтобы получить разрешение банка на продажу квартиры, необходимо предпринять правильные действия и четко решить, с какой целью будет осуществляться продажа, чтобы убедить банк в собственной правоте.

Зачем может понадобиться

Существует множество причин, по которым гражданин может захотеть продать ипотечное жилье. Однако самые распространенные из них – потеря источника дохода и невозможность дальнейшей выплаты кредита, или необходимость улучшения жилищных условий – приобретение квартиры, большей по размеру, особенно это важно, если в семье появился ребенок.  

Причины продажи квартиры в ипотеке:

  • желание приобрести квартиру с большим количеством комнат – в случае рождения ребенка или приобретения более солидного статуса в общества. В первом случае, к вырученным в результате продажи деньгам может быть добавлен материнский капитал, во втором случае гражданин может взять еще один заем и выплачивать двойной кредит, банк пойдет на это только в том случае, если доходы семьи выросли в несколько раз по сравнению с суммой, получаемой гражданином при оформлении первой ипотеки несколько лет назад;
  • переезд в другой город на постоянное место жительства;
  • развод, деление квартиры между супругами;
  • желание получить прибыль на продаже квартиры. За долгое время стоимость квартиры может вырасти в несколько раз, в результате чего можно выручить хорошую сумму, продав недвижимость.

Также люди прибегают к продаже ипотечного жилья в  том случае, если понимают, что больше не могут платить по кредиту. С вырученных денег может быть закрыт ипотечный кредит, а оставшаяся сумма используется для съема квартиры.

Способы

Главное условие, которое должно быть соблюдено при продаже ипотечной квартиры – все действия необходимо согласовывать с кредитором. Банк принимает участие в определении цены на квартиру, а также следит за тем, чтобы ее размер не превышал рыночную стоимость. Контролируется процесс получения денег и погашения оставшейся задолженности в банке ВТБ 24.

Продать жилье, находящееся в ипотеке можно двумя способами:

 Самостоятельно  Данный вариант подойдет лишь тем людям, которые разбираются в юридических тонкостях и знают процедуру продажи квартир. Следует помнить, что продажа жилья – это не только договоренность с покупателем, подписание договора и передача денег. Необходимо также обращаться в регистрационную палату для перерегистрации, указать в договоре, что продаваемая квартира находится в ипотеке
 Через банк  Наиболее легкий и простой способ продажи имущества. специалисты банка самостоятельно оформляют все документы, что уже является гарантией того, что в процессе не будут допущены какие – либо серьезные ошибки, из – за которых гражданин может потерять свою квартиру и деньги

Продать квартиру, которая была куплена на кредитные деньги, полученные в банке ВТБ 24 сложно, но вполне реально. Не смотря на то, что квартира находится в собственности у клиента, она является залоговым имуществом, а значит, право собственности не является полным.

Бытует мнение, что продать квартиру, которая находится в залоге у банка – невозможно, однако это – миф. Несмотря на все действующие ограничения, банк идет на уступки при условии, что клиент является добросовестным плательщиком.

Следует учитывать, что придется заплатить комиссию – 1% от общей суммы кредита. Это также нередко останавливает граждан, которые решили изменить свои жилищные условия. Лучший вариант для продажи – дождаться момента, когда цена на квартиру вырастет и начать готовить документы.

Про перерасчет квартплаты читайте здесь.

Если банк отказывается давать разрешение, можно предпринять следующие действия:

  • получить другой кредит наличными и погасить за счет данных средств остаток ипотеки, чтобы квартира перешла в полную собственность. После этого можно продавать квартиру в обычном порядке, не получая разрешение банка;
  • найти покупателя, который согласен заранее оплатить покупку квартиры. Полученные деньги используются для погашения задолженности, после чего происходит передача права собственности от продавца к покупателю. Этот вариант является действенным, но найти человека, готового выложить деньги за квартиру в ипотеке крайне сложно.

Чтобы продать квартиру, получив разрешение банка ВТБ 24, нужно:

  1. Обратиться в отделение банка, в котором была оформлена ипотека и сообщить о решении продать квартиру.
  2. Быть готовым к тому, что придется отвечать на многочисленные вопросы специалиста из серии: «Зачем продавать», «Сколько денег хотите выручить с продажи».
  3. Банк может предложить клиенту выгодную схему для реализации недвижимости.
  4. После получения устного согласия, клиент пишет заявление и получает на руки разрешение банка на продажу жилья в письменном виде.
  5. Банк может внести некоторые коррективы, например, выбрать определенный способ погашения оставшейся задолженности или изменить условия продажи. Это делается прежде всего для того, чтобы обезопасить банк, а значит, клиенту не остается ничего, кроме как согласиться.

Продать ипотечную квартиру можно самостоятельно, однако для этого придется потратить немало времени и сил.

Процесс самостоятельной продажи недвижимости состоит из следующих этапов:

  1. В банке нужно получить выписку с указанием суммы задолженности по ипотеке. Ее предъявляют покупателю для того, чтобы убедить в своей честности.
  2. С покупателем заключается предварительный договор купли – продажи, который должен быть заверен у нотариуса.
  3. Покупатель передает продавцу ту часть денег, которая нужна для оплаты задолженности по ипотеке. Остальные средства могут быть положены в банковскую ячейку и сняты продавцом после совершения и оформления сделки.
  4. Некоторые покупатели предпочитают оплачивать кредит самостоятельно, чтобы в платежном документе было указано его имя.
  5. Банк выдает продавцу справку, которая служит доказательством снятия обременения. После этого можно обращаться в регистрационную палату для переоформления права собственности, однако предварительно нужно заключить основной договор, который также заверяют у нотариуса.
  6. Когда покупатель становится полноправным собственником жилья, перечисляется оставшаяся сумма денег.

Процесс продажи не является слишком сложным, но необходимо обращать внимание на некоторые детали оформления сделки. Так, чтобы продавец не потерял часть своих денег, ему следует требовать от покупателя их перечисления на банковскую ячейку.

Необходимые документы

Для оформления сделки по продаже ипотечной квартиры потребуются следующие документы:

  • паспорт гражданина РФ продавца и покупателя, ксерокопии основных страниц;
  • справка с места работы, сертификат, дающий право на получение материнского капитала или иной выплаты от государства, любой другой документ, подтверждающий платежеспособность гражданина;
  • основной договор купли – продажи, где указаны сведения о продавце и покупателе;
  • справка из банка, подтверждающая отсутствие задолженности по ипотеке;
  • закладная по займу;
  • платежная квитанция, выдаваемая для перечисления покупателем той суммы денег, которая требуется для закрытия кредита;
  • справка, подтверждающая снятие обременения и право гражданина распоряжаться собственным имуществом.

Отсутствие какого – либо документа может стать причиной для отказа в оформлении сделки. Не следует обманывать покупателя и скрывать тот факт, что квартира находится в ипотеке, поскольку банк может отказать в выдаче разрешения на продажу жилья.

Налогообложение

В случае, если продаваемая квартира находится в собственности у гражданина более трех лет, оплачивается подоходный налог с вырученной суммы. Обязательства по уплате налога ложатся на заемщика.

Размер налога – 13% от общей суммы, вырученной с продажи недвижимости. Для оплаты необходимо получить квитанцию, обратившись в ФНС. Следует помнить о том, что скрыть факт продажи квартиры, находящейся в ипотеке, невозможно, а значит, налог придется заплатить.

Продажа квартиры, находящейся в ипотеке – реальное и довольно распространенное явление.

Важно

Отказ чаще всего выдается в том случае, если клиент решил продать квартиру слишком быстро после ее покупки, и действует мораторий на погашение в досрочном порядке.

Выждав некоторое время, можно попытаться снова подать документы в банк ВТБ 24 на рассмотрение для решения вопроса о продаже залоговой недвижимости.

Как отказаться от приватизации в пользу другого лица, узнайте здесь.

Что такое приватизация? Найдите ответ на этой странице.

Источник: http://kvartirkapro.ru/prodazha-ipotechnoj-kvartiry-v-zaloge-u-banka-vtb-24/

Ссылка на основную публикацию