Как продать квартиру с ипотекой сбербанка: пошаговая инструкция и документы

Продажа квартиры под ипотеку – оформление договора, документы и пошаговая инструкция

Жилье в Северной столице с каждым годом дорожает и приобрести его за наличные средства под силу далеко не каждому. Ипотечное кредитование зачастую становится единственным выходом для многих петербуржцев. Десятки банков кредитуют как покупателей жилья на первичном рынке, так и на вторичном.

Хотите продать квартиру, но не доверяете банкам и ипотечным покупателям? Конечно, вы можете месяцами ожидать покупателя с «живыми» деньгами. Этот срок может затянуться, поскольку рынок вторичного жилья насыщен предложениями. Лучше не пугайтесь трудностей: оформить сделку не так сложно, как кажется на первый взгляд.

Как происходит купля продажа квартиры под ипотеку?

У вас, как у продавца, есть выбор: заниматься оформлением самостоятельно либо пригласить посредника, например, риелтора, который помимо поиска покупателя решит и все другие вопросы. У второго варианта есть свои преимущества и недостатки, о которых вы можете прочитать тут.

Обратите внимание

Мы же расскажем о порядке продажи квартиры в ипотеку, о рисках и процедуре, если вы решили действовать сами. 

Важно понимать, что на протяжении оформления купли-продажи вы будете взаимодействовать не только с покупателем, но и с банком, который выдает покупателю кредит. Наличие такого сопровождающего – серьезное преимущество для вас. С чем это связано?

  • Банк проверит покупателя;
  • Банк обеспечит юридическую чистоту сделки;
  • Банк курирует процедуру купли-продажи, что обезопасит вас.

К тому же участие банка позволит довести сделку до конца и не запутаться в процедуре.

Риски продавца

Благодаря участию банка, риски продавца сведены к минимуму. Это связано с заинтересованностью банка в успешном завершении сделки: вы получите свои деньги, банк получит в залог квартиру и право требования платежей по ипотечному кредиту от покупателя.

Банк оценивает заемщика, его дееспособность и платежеспособность, а также проверяет документы, поскольку ему необходима уверенность, что тот будет исправно выполнять платежи по кредитному договору. Риск нарваться на мошенника крайне мал: банк скорее не одобрит кредит, чем свяжется с сомнительным лицом.

Как правило, договор купли-продажи тоже составляется банком, а значит в нем не будет сомнительных и подводных камней. Сам договор является типовым. Расчеты тоже производятся через банк.

В конечном счете все риски продавца при продаже квартиры в ипотеку сводятся к тому, что сделка может не состояться.

Причина возможна в следующем: либо покупатель откажется в ходе переговоров, либо банк не одобрит вашу квартиру для сделки.

От первого случая никто не застрахован, но вы можете взять у него аванс, который в случае беспричинного отказа останется у вас. Второй случай сложнее. Почему банк может отказать?

  • Перепланировки не узаконены;
  • Квартира имеет обременение, например, на нее наложен арест;
  • Жилье признано аварийным и подлежащим сносу;
  • Значительный износ жилья;
  • Квартира находится в деревянном доме;
  • Плохое состояние квартиры, есть риск утраты ее стоимости в течение срока ипотечного кредита. 

Пошаговая инструкция продажи квартиры по ипотеке

Заключение предварительного договора

Итак, вы нашли покупателя, который говорит вам о намерении приобрести вашу квартиру, да еще и с использованием заемных средств. Прежде чем приступить к заключению предварительного договора вы должны убедиться, что лицо уже обратилось в банк и тот одобрил ему определенную сумму кредита.

Часто покупатели сами недостаточно осведомлены обо всех нюансах сделки. Подача заявления в банк на одобрение суммы кредита – это первое, что должен сделать покупатель.

Важно

Узнайте у него о максимальной сумме кредита, которую согласен выдать банк и соотнесите ее с ценой вашей квартиры. Обратите внимание на срок действия одобрения, обычно он составляет несколько месяцев. После его истечения покупателю придется снова обращаться в банк.

Для того, чтобы закрепить серьезность намерений обоих сторон вы можете заключить с покупателем предварительный договор. Купля-продажа квартиры в ипотеку в таком случае будет проходить еще более безопасно. В обязательном порядке в договоре нужно указать:

  • Объект недвижимости, он должен быть прописан максимально полно;
  • Цену объекта;
  • Порядок расчетов;
  • Срок, в течение которого стороны обязуются заключить основной договор;
  • Внесение аванса и его суммы (если таковой имеется).

Аванс часто используется для того, чтобы окупить риски в ситуации, когда покупатель в самый последний момент идет на попятную и отказывается приобретать квартиру. После получения денег вам, как продавцу, необходимо составить расписку об их получении. 

Необходимые документы

После предварительных договоренностей необходимо подготовить документы для дальнейшего оформления основного договора купли-продажи. Перечень документов напрямую зависит от выбранного покупателем банка. Не полагайтесь исключительно на покупателя: сами узнайте перечень документов на официальном сайте банка или в офисе.

Помимо вашего паспорта будут необходимы документы на квартиру. В большинстве случаев вам понадобится:

  • выписка из ЕГРН;
  • копии документов, на основании которых у вас возникло право собственности (например, договор купли-продажи или договор дарения);
  • если вы в браке, то нотариально заверенное согласие супруги(а) на отчуждение;
  • если не в браке, то нотариально удостоверенное заявление о том, что на момент приобретения права собственности в браке не состоял(а);
  • справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
  • кадастровый и/или технический паспорт помещения;
  • справка формы №9 о лицах, зарегистрированных в объекте недвижимости. 

Полный перечень документов для продажи квартиры в ипотеку уточняйте в каждом конкретном случае. Все собранные документы необходимо будет передать покупателю для проверки банком и оценщиком.

Оценка квартиры

Оценка квартиры независимым оценщиком – обязательная процедура. С помощью заключения оценщика банк делает вывод о рыночной и ликвидационной стоимости вашей квартиры. Как правило, сами банки предлагают выбрать оценщика из списка тех, кому они доверяют. В противном случае вам придется согласовать свой выбор с банком.

Расходы по оплате работы оценщика лежат на покупателе. Независимое лицо проводит осмотр квартиры и изучает документы, относящиеся к недвижимости.

Стоимость жилья, указанная в итоговом отчете, не должна быть выше цены договора купли-продажи недвижимости. Банк выдаст кредит только на сумму, которая равна ликвидационной стоимости жилья или менее ее.

Следовательно, разницу между согласованной ценой договора и суммой в отчете покупателю придется компенсировать самостоятельно.

Страхование

Обязанность заемщика застраховать риск гибели или повреждения имущества прописана в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Поэтому кредитор, то есть банк, будет требовать обязательного страхования квартиры для того, чтобы выдать ипотечный кредит. 

Страхование осуществляется за счет покупателя. Договор страхования подписывается покупателем до заключения кредитного договора. Рисков для вас, как для продавца, никаких. 

Заключение договора купли продажи

К моменту подписания основного договора покупатель уже имеет подписанный кредитный договор. Оформление договора купли-продажи квартиры между вами и покупателем с ипотекой происходит в офисе банка при сопровождении одного из сотрудников. Текст договора стандартный, однако не лишним будет прочитать его внимательно и уточнить все непонятные пункты. 

Договор представляет собой единый документ, подписанный двумя сторонами. В нем в обязательном порядке должны содержаться сведения о:

  • покупателе и продавце;
  • квартире;
  • цене договора;
  • порядке расчета между покупателем и продавцом. 

Договор считается заключенным только после государственной регистрации, поэтому его вместе с собранными документами необходимо передать в Росреестр (например, через МФЦ). 

Передача денег

Самый важный этап для продавца – получение денег за переданную квартиру. Денежные средства вы должны получить сразу после регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на квартиру к покупателю.

Поскольку основная сумма предоставляется банком, то именно он и обязан передать вам деньги. Самые распространенные варианты:

  •  На ваше имя открывается счет, куда банк переводит необходимую сумму после регистрации договора и ипотеки.
  •  До регистрации договора первоначальный взнос с кредитными деньгами закладывается в банковскую ячейку. Забрать деньги вы сможете после предоставления зарегистрированного договора купли-продажи.

Налоги

Источник: https://SPbHomes.ru/science/prodazha-kvartiry-po-ipoteke/

Продажа квартиры по ипотеке — документы в регистрационную палату

Кредит на недвижимость – это основной продукт большинства банков. При соответствии требованиям и условиям банков, оформление и получение нужной суммы сегодня проходит в упрощенном порядке. Поэтому на вторичном рынке огромное количество предложений по покупке или продаже так называемого ипотечного жилья. Такие сделки происходят по определенному алгоритму.

Как происходит продажа квартиры по ипотеке — пошаговая инструкция

Если собственник еще не выполнил все свои обязательства перед кредитором, то любые сделки с объектом будет необходимо согласовывать именно с банком. Кредитор должен дать свое письменное разрешение на проведение всей процедуры, и только после этого можно будет приступать к продаже.

Пошаговая инструкция после получения указанного разрешения ничем не отличается от стандартной процедуры. Между сторонами заключается соглашение о купле-продаже, к которому прикладывается документ о залоге.

В таких случаях покупатель вносит весь размер денежных средств, а продавец положенную часть из них выплачивает своему кредитору.

После того, как банк получит деньги, он будет обязан в течение 2-х недель направить в Росреестр уведомление о немедленном снятии обременения с текущего объекта.

Совет

Далее покупатель обращается в регистрационную палату и получает уже чистое свидетельство. На этом сделка завершается.

Пошаговая инструкция для продавца при продаже квартире по ипотеке, порядок проведения купли-продажи квартиры – стандартная процедура, которая по срокам занимает не более 1-го месяца. 

Продажа квартиры по ипотеке — образец договора 2018

На вторичном рынке такие сделки ничем не отличаются от обычной купли-продажи. Только в этом случае в соглашении участвует еще и финансовая организация. Перечень бумаг дополняется информацией из регистрационной палаты, в которой указывается, что условный объект находится в залоге, к примеру, у Сбербанка.

Во всем остальном нет никакой разницы, и такой договор сегодня без труда можно скачать в сети. Эти же правила распространяются и на недвижимость после наследования. 

Список документов от продавца при продаже квартиры по ипотеке

Среди документов обязательно должно быть свидетельство о праве собственности, экспликация, технический план, оформленный кадастровый паспорт, письменное разрешение кредитора на проведение подобной сделки.

По желанию покупателя сюда может быть добавлена еще выписка из ЕГРП. Помимо этого необходимо следовать правильной процедуре при подаче документов в регистрационную палату. В отдельных случаях регистрационная палата может запросить дополнительные бумаги из банка. Список документов от продавца при продаже квартиры по ипотеке может быть дополнен кредитным договором.

Какие документы нужно предоставить в Росреестр при продаже квартиры?

Предоставлять необходимо полный пакет бумаг на условный объект недвижимости.

Среди основных компонентов такого пакета являются договор между сторонами, и письменное разрешение кредитора на осуществление подобной сделки. Росреестр с 2014 года не занимается регистрацией первичного соглашения.

Основное действие заключается в регистрации перехода права собственности. Помимо этого предоставляются также и технические документы на объект.

Документы для регистрационной палаты и необходимые документы в налоговую при продаже квартиры по своему содержанию различаются. В первом случае это кадастровый паспорт, соглашение между сторонами, технический план и экспликация. Во втором случае потребуется подать декларацию, в которой указывается итоговая налоговая база.

Как происходит покупка квартиры в ипотеку — пошаговая инструкция

Пошаговая инструкция при покупке будет происходить в следующем порядке:

  • Клиент обращается в финансовую организацию с заявлением о предоставлении ему кредитных средств на приобретение основного жилья;
  • После этого кредитная организация проводит собственную оценку объекта, изучает финансовая положение заемщика;
  • После чего банк выносит решение о предоставлении или отказе денежных средств.

Когда объект продается, банк так же играет здесь ключевую роль. Поэтому на первом этапе необходимо обращаться именно сюда. При соблюдении должного порядка и всех положенных сроков, финансовая организация предоставит право своему заемщику продать данную квартиру. Главное, чтобы все необходимые средства поступили на счет организации вовремя. После этого обременение будет снято.

Процедура покупки квартиры в ипотеку на вторичном рынке

На вторичном рынке подобная процедура проходит всегда по одному сценарию. Граждане договариваются о сделке с привлечением ипотечных средств.

Покупатель в этом случае заранее подает заявку в любую кредитную организацию на получение необходимого размера денежных средств.

После того как будет заключено предварительное соглашение между сторонами, покупателю будет необходимо предоставить информацию об объекте в кредитную организацию.

После этого будет проведена оценка залога, и окончательный расчет суммы денежных средств. Если никаких проблем с оценкой или документами не возникнет, то покупатель приобретает недвижимость, которая в итоге автоматически переходит залог. Порядок процедуры купли-продажи квартиры никогда не зависит от суммы, фигурирующей в договоре.

Покупка квартиры по материнскому капиталу — необходимые документы

В этом случае, документы в регистрационную палату для покупки квартиры по материнскому капиталу должны быть следующими:

  • Разрешение органов опеки;
  • Договор;
  • Техническая документация на условную квартиру;
  • Оплаченные госпошлины.

Для подачи так же необходимо подтвердить, что несовершеннолетнему ребенку обязательно будет выделена доля. Это проконтролируют органы опеки, потому что всегда имеются риски нарушения прав ребенка.

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юристаЗадать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):

Источник: https://classomsk.com/nedvizhimost/prodazha-kvartiry-po-ipoteke-dokumenty-v-registracionnuyu-palatu.html

Продажа квартиры по ипотеке, риски продавца

У покупателя квартиры на вторичном рынке очень много рисков. А чем рискует продавец, когда продает квартиру человеку, который будет расплачиваться ипотечными деньгами? Есть ли опасность остаться и без квартиры, и без денег? О том, что проверять у покупателя и как все будет происходить, стоит узнать поподробнее.

Если покупатель вашей квартиры собирается расплачиваться ипотечными деньгами, то ждите проверок чистоты истории вашей квартиры. Банк никогда не выдаст ипотеку, пока не проверит:

  • кто является настоящим собственником недвижимости;
  • есть ли какие-либо обременения или аресты;
  • согласны ли супруги на продажу;
  • по мере возможности уточнит, кто приватизировал жилье и есть ли их согласие на реализацию;
  • в каком состоянии многоквартирный дом. Если в аварийном, то деньги вашему покупателю не выдадут. А вам придется искать другого, который будет расплачиваться своими сбережениями;
  • документы по квартире должны быть в полном порядке;
  • перепланировка (если была) должна быть узаконенной;
  • дееспособность продавца – доказана;
  • добровольность совершения сделки купли-продажи – несомненна.

Все эти меры банк предпринимает для собственной безопасности. Ваша квартира, после покупки в ипотеку станет залоговым имуществом на пару десятков лет. Ипотека покупателю будет оформлена в соответствии с законом России и правилами банка.

Независимую оценку квартиры может оплатить любая сторона, но нужнее всего этот документ покупателю – банк требует. Поэтому расходы можете разделить на двоих или вообще на себя не брать – как договоритесь.

В отношениях двух сторон, которые заключают дорогостоящую сделку, обязательно должны присутствовать подтверждающие документы.

Обратите внимание

Вам, как продавцу, нужно иметь несколько документов, которые должны быть при составлении договора купли-продажи. Это:

  1. Нотариально заверенное согласие супруги на продажу квартиры.
  2. Заверенное согласие на продажу и отсутствие претензий со стороны лиц, участвовавших в приватизации.
  3. Справка из психо и нарко диспансеров о полной дееспособности.
  4. Согласие органов опеки и попечительства (если есть несовершеннолетние дети).
  5. Технический паспорт квартиры (план). Если была проведена перепланировка, то разрешение на нее. Этот вопрос важен именно тогда, когда квартиру покупают по ипотеке – банк проверяет.
  6. Выписка из ЕГРП. В этом документе все – обременения, аресты, имя собственника, адрес, площадь. Получить выписку можно через интернет на сайте https://www.егрп.рф, или http://online-egrp.ru, или в МФЦ. Можете отправиться туда с покупателем, чтобы информация была свежая.
  1. Расписка о получении аванса (задатка) с точным указанием реальной суммы. Сумму нужно писать прописными буквами. Текст – своей рукой. Обязательно проставляйте дату получения денег. Можете пригласить свидетелей. Расписка нужна будет, если дело дойдет до суда. Особенно, если есть оговорки, в каких случаях деньги полностью остаются у вас.
  2. Предварительный договор купли-продажи. Именно его и покажет покупатель в банке, когда будет оформлять документы на ипотеку.
  3. Самый важный документ при совершении сделки – договор купли-продажи. В нем, по пунктам, должны быть включены все условия передачи квартиры и денег. Укажите точный адрес, площадь, условия, и сроки передачи квартиры в собственность покупателя, сроки освобождения квартиры и снятия членов семьи с регистрации. На основании договора банк будет принимать решение. Поэтому можете вписать условия передачи денег. Например, через банковскую ячейку при свидетелях – нотариусе и работнике банка. Или потребуйте перевода суммы оплаты на ваш счет в банке. Таким образом, после того, как покупатель подпишет ипотечный договор, и квартира перейдет в залог банку, будет сделана соответствующая запись в ЕГРП, банк переведет деньги на ваш счет или карту. До этого момента депозитарный счет (ячейка) будет заморожена.
  4. Акт приема-сдачи. Часто бывает необходимо, чтобы покупатель подписал этот документ с описанием всего, что есть в квартире, если продаете вместе с мебелью и бытовой техникой. Если вы брали аванс именно за мебель и обстановку, то так и укажите. Потому что покупатель может заявить, что аванс вносил за квартиру, а мебель ему оставили просто так. Если не будет никаких подтверждающих документов с подписями обеих сторон, вы не сможете доказать обратное.

Продавцу нужно помнить, что не только покупатель будет проверять квартиру. Этим займется и банк. На рисунке список основных моментов, которые повлияют на решение банка о выдаче ипотеки вашему покупателю:

Проверьте сами, есть ли у вас какие-либо нарушения. Если обнаружите, то скорее всего, вам придется искать покупателя с собственным капиталом.

Дольше всего придется ждать одобрения банка – около 2 месяцев. Но дальше все пройдет за считанные дни.

Вы отправитесь в банк вместе с покупателем. Там оформите нужные бумаги. Если есть какие-то сомнения, то возьмите с собой нотариуса или юриста. Ваша задача – сделать для себя подушку безопасности.

Обратитесь в банк с просьбой безналичным путем перевести указанную в договоре сумму на ваш счет или карту как только это будет юридически возможно.

Сумму, которую покупатель должен внести первоначально, просите хранить в ячейке, а потом, также, перевести на указанный вами счет или вклад.

Почему это выгодно? Когда расплачиваются наличными, могут подсунуть фальшивые деньги. В безнале такого не может случиться.

Получив наличные на руки, вы становитесь уязвимыми – нет гарантий, что вас не подстерегают за поворотом грабители.

Не говорите: «Да, я получил деньги от покупателя», если в реальности этого не случилось. Кто-то улыбнется, но такое очень часто случается. Люди доверчивы и верят в добрых первых встречных.

Важно

Не стоит верить покупателю и попадать по его обаяние. Дело касается больших денег и недвижимости. Поэтому должны преобладать деловые отношения. Очень просто остаться без квартиры и без миллионов рублей, если пренебрежительно относиться к оформлению документов.

Никакие заверения со стороны покупателя о том, что проблем не будет, не должны вас успокаивать. Мошенники отличаются недюжим обаянием, способностью внушать спокойствие и доверие к себе. Какую схему они могут выбрать – не известно, но будьте уверены, что юридически все будет «комар носа не подточит».

Поэтому не отходите от правил и закона.

Покупателю важно получить ипотеку и купить квартиру, а продавцу благополучно продать и получить всю сумму, желательно сразу.

В сделке с ипотечником есть свои положительные и отрицательные стороны. Что перевешивает в вашем случае, решать вам:

Покупатель расплачивается деньгами
собственными ипотечными
Оплата сразу или частями, по договоренности в течение нескольких дней переоформления Аванс или задаток, а после одобрения и оформления ипотеки – оставшаяся сумма в течение 1 – 2 месяцев максимум
Независимая оценка квартиры Не нужна Обязательна
Юридическая чистота квартиры Только если покупатель сам проверит Проверяет банк, в случае обнаружения помех, в ипотеке откажут
Аварийность здания Не влияет Влияет. Аварийные и старые здания с деревянными перекрытиями не попадают под ипотеку
Договор купли-продажи Обязательно
Предварительный договор купли-продажи
Расписка о получении аванса, задатка
Согласие супруга на продажу, органов ОиП, приватизаторов Требуется
Наличный, безналичный расчет По соглашению сторон. Можно провести операцию в офисе риэлторской компании, в банке, через депозитарную ячейку. В течение 10 дней доступ к ячейке имеют обе стороны вместе. По истечении этого времени, обычно доступ остается только у покупателя Для безопасности покупателя, депозитарная ячейка замораживается на срок до 10 дней, пока оформляются документы. После этого деньги банк или переводит на карту продавца (их можно сразу снять), или на счет или вклад в любом банке. Сумма первоначального взноса переводится с депозитарного счета (если хотите) или была уже выплачена в качестве аванса
Когда совершается передача квартиры и денег В идеале все должно быть оформлено за один день
Участники сделки Продавец, покупатель. Свидетели и юристы – приглашаются по желанию Продавец, покупатель, банковский работник, нотариус, супруг/а покупателя (созаемщик)
Возможные проблемы В случае, когда одна сторона не выполняет условия договора купли-продажи, то через суд сделка будет признана недействительной и произойдет обоюдная реституция – каждая сторона получит свое обратно. Чтобы доказать свои права нужны документальные доказательства
Кто может подать иск в суд, если не согласен с продажей или покупкой квартиры Иск в суд друг на друга могут подавать только те лица, подпись которых стоит в договоре купли-продажи.Если другие заинтересованные лица вдруг вспомнят о своих правах на квартиру или деньги, то иск они могут подать только на свою сторону. То есть, если муж продал квартиру, а жена, находящаяся в разводе (с детьми) решит отстоять права своих детей, то она может подать иск только на мужа

Вопросы и ответы

Что делать, если банк предлагает включить в договор купли-продажи такую строчку: Расчет между сторонами произведен в день подписания договора? Мне, как продавцу, чем это грозит?

Вы можете остаться без денег и квартиры. Никогда не подписывайте то, чего нет в действительности. Уважаемый банк даже не предложит такое.

Мои покупатели берут ипотеку. Говорят, что оставят задаток – 10% от стоимости квартиры, а остальное банк отдаст через 5 рабочих дней, после включения в реестр обременения. Это нормально? Я получу свои деньги?

Да получите, если все это будет зафиксировано в договоре купли-продажи. Можете с покупателем в банк пойти и уточнить, как будут передаваться средства. По вашему желанию (за плату) деньги могут заморозить на эти 5 дней в ячейке. После оформления документов средства переведут на ваш счет или на карту любого банка.

Какие риски у продавца, если покупатель ипотечник?

Именно тогда, когда фигурируют деньги по договору ипотеки, продавец находится в большей безопасности. Но только, если сам не станет подписывать сомнительные договора и не начнет действовать вразрез с законом.

Например, если не захочет уменьшить подоходный налог и не напишет в договоре купли-продажи меньшую сумму. Хот покупателю это не выгодно, но ситуации бывают разные. То же самое можно сказать и о завышении реальной стоимости в договоре.

Проблемы возникают позже, а доказать никто ничего не может – документ с подписями сторон это основное доказательство сделки.

Источник: https://ipoteka.finance/prodazha-kvartiry/prodazha-kvartiry-po-ipoteke-riski-prodavca.html

Как самостоятельно продать ипотечную квартиру: пошаговая инструкция

Покупка жилья в ипотеку – дело затратное и долгосрочное. Подписывая кредитный договор, заёмщики не задумываются, готовы ли будут прожить в этом месте много лет. В статье расскажем, можно ли продать ипотечную квартиру, и как это сделать самостоятельно.

Ответим на главный вопрос: можно ли продать жилую собственность с непогашенной ипотекой? Ответ однозначен: да, можно. Главное, чтобы соблюдались правила такой юридической сделки. Право на это дает банк, который выдавал средства на покупку жилья. Для этого оформляется специальное разрешение. Для получения такой бумаги нужно обратиться к кредитному менеджеру с соответствующим заявлением.

В зависимости от условий кредитного договора и внутренней политики банка, будет вынесено решение о возможности продать ипотечную квартиру.

Заимодавец будет оценивать кредитную историю собственника и условия кредитного договора, в котором прописаны условия выдачи такого разрешения.

С ними, к слову, следует ознакомиться в  начале «ипотечной эпопеи», чтобы в будущем быть готовым к взаимодействию с банком.

Учтите, что условия продажи ипотечной квартиры зависят не только от конкретного финансового учреждения, но и от выбранного продукта. Так, Сбербанк предлагает целую группу ипотечных программ, в каждой из которых условия о продаже залоговой недвижимости нужно внимательно изучать.

Готовьтесь, найти клиента на «заложенную» квартиру будет не просто. Вероятно, продать имущество придется по цене ниже рыночной. Это связано с тем, что потенциальному владельцу придется совершить дополнительные «телодвижения» по оформлению сделки.

К тому же, покупатели просто боятся быть обманутыми и не хотят связываться с закладными. Но на самом деле, риски при покупке такого жилья даже ниже, чем при приобретении обычной квартиры. Вряд ли мошенникам будет интересно участие финансового учреждения в оформлении купли-продажи собственности, т.

к. фактически в сделке участвуют три участника:

  • продавец;
  • покупатель;
  • банк.

Следующим этапом будет определение оставшейся суммы долга перед банком. Эту информацию можно получить в онлайн-сервисах.

Если у финансового учреждения такой услуги нет, то размер текущей задолженности указывается в дополнительной справке. Кстати, сумма может быть указана и в вышеупомянутом разрешении.

Главное, следите за актуальностью этой цифры в случае, если поиск покупателя недвижимости затянулся.

Совет

После того, как с покупателем будет достигнуто взаимопонимание и зафиксирована стоимость сделки, обращайтесь в банк для аренды ячейки. Удобнее, если это будет то же кредитное учреждение, где оформлена ипотека. Одна ячейка будет предназначена кредитору, куда кладется сумма соответствующая размеру ипотечной задолженности.

Вторая – продавцу, туда будущий собственник закладывает разницу между оговоренной ценой квартиры и суммой предназначенной заимодавцу. К сожалению, ее размер не будет велик, т.к. за несколько лет ипотеки в основном  выплачиваются проценты, а значит, кредитору придется отдать существенную долю стоимости квадратных метров.

Если новый покупатель приобретает недвижимость также в ипотеку, то сделать это придется в том же банке. Это связано со сложной процедурой перевода залогового кредита из одного кредитного учреждения в другое.

Далее оформляется купля-продажа квартиры. Сделать это можно по договору в простой письменной форме. Главное, подготовить все бумаги для регистрации, состав которых зависит от многих факторов, в т. ч. статуса собственника и срока владения объектом.

Проще будет обратиться к нотариусу, который оформит сделку с подбором необходимых документов. После этого, бумаги отправляются в Росреестр, сделать это можно через МФЦ.

Не забудьте приложить разрешение о смене собственника, которое выдал заимодавец, иначе сделку не зарегистрируют.

После внесения записи в Росреестр, кредитное учреждение передает закладную новому собственнику. Делается это, как правило, в момент выемки денег из ячейки. Кредитор забирает предназначенную часть средств, а в обмен на это – отдает закладную.

Заключительным этапом для нового владельца станет снятие обременения с купленного объекта недвижимости. Для этого, также через МФЦ, в Росреестр передается закладная. На этом основании с объекта недвижимости снимается обременение, и покупатель становится полноценным собственником жилья, без каких либо ограничений.

Обратите внимание

По итогам всех процедур продавец ипотечного жилья забирает свою часть денег из ячейки. Как правило, условия выдачи средств указаны в договоре аренды ячейки. Так что забрать деньги до упомянутых этапов будет просто невозможно.

Если ипотечным жильем продавец владел менее 5 лет, то с суммы дохода придется заплатить НДФЛ в размере 13%.

Стоит отметить, что мы рассмотрели один из вариантов продажи ипотечной недвижимости. В каждой ситуации существуют нюансы. Так, избавиться от «долговой» квартиры можно с помощью досрочного погашения кредита или обратившись в банк, который сам найдет покупателя и оформит сделку. О них расскажем в следующих материалах.

Источник: https://money.inguru.ru/ipoteka/stat_kak_samostoyatelno_prodat_ipotechnuyu_kvartiru_poshagovaya_instrukciya

Продажа квартиры по ипотеке — пошаговая инструкция и оформление документов

Выплата кредита по ипотеке длится не один год. За это время у заемщика может произойти все что угодно, включая непредвиденные обстоятельства, ставящие под вопрос продажу квартиры. При оформлении банковской ссуды ипотечное жилье выступает как залог, поэтому схема обыкновенной продажи тут не подходит.

Дорогой читатель! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону.

Это быстро и !

Причины продажи ипотечного жилья

Существуют самые разные причины продажи ипотечной квартиры, вот самые распространенные из них:

  1. Неплатежеспособность заемщика и невозможность реализовать далее ипотечный кредит. Эта одна из самых распространенных причин продажи ипотечного жилья. К неплатежеспособности можно отнести:
    • сокращение или увольнение на рабочем месте;
    • снижение уровня доходов в семье;
    • получение инвалидности;
    • срочная необходимость в денежных средствах;
  2. Желание улучшить или расширить квартиру. Молодые семьи, приобретая ипотечное жилье, часто меняют его через пару лет, поскольку увеличивается объем семьи. К этому же пункту относится желание заемщиков поменять квартиру на частный дом.
  3. Смена места жительства или переезд в другой город;
  4. Задолженность по кредиту, в том числе неуплата ипотечного долга. Кредитор может ввести штрафные санкции по отношению к заемщику, постановление о продаже в таком случае будет проходить через суд.

Можно ли продать квартиру в ипотеке: возможные варианты реализации

Есть мнение, что заемщик не может продать ипотечную квартиру, так как по документам не является ее окончательным владельцем. Это суждение справедливо только в том случае, когда заемщик пытается продать квартиру без ведома банка. В остальных случаях, когда продажа ипотечной квартиры происходит законным путем, банк никаких запретов не вводит.

Существует несколько вариантов продажи ипотечного жилья:

  1. Продажа ипотечного жилья за наличные средства. Такой вид продажи возможен, когда заемщик находит покупателя, имеющего достаточную сумму денег. Как правило, имеющуюся сумму покупатель должен будет разделить на две части: первая часть пойдет на оплату долга банку, а вторая часть составляет разницу между задатком, и стоимостью квартиры выплачивается продавцу-заемщику. Вторая часть суммы выплачивает только после смены собственника квартиры. В этом случае покупатель ипотечного жилья имеет некоторые риски, поскольку необходимо выплатить часть денег еще до оформления документов на квартиру. Чтобы избежать мошенничества требуется составить договор задатка, заверенный у нотариуса. В договоре необходимо прописать следующие пункты:
    • порядок расчета между продавцом и покупателем;
    • полную стоимость квартиры;
    • срок снятия обременения квартиры от выплат банку;
    • срок полной продажи квартиры покупателю;
  2. Далее, необходимо погасить долг по ипотеке. Покупатель и продавец вместе отправляются в банк, где осуществлялся заем на жилье, выплачивают задаток, получают справку о том, что задолженность перед банком погашена и закладную на квартиру. Следующая процедура – это снятие обременения квартиры. Для этого в Регистрационную палату (Росреестр), необходимо принести следующие документы:

    Предоставленные документы проверяются. После успешной проверки на обратной стороне свидетельства о регистрации ставится печать – обременение снято. Затем можно оформлять процедуру купли-продажи квартиры.

  3. Продажа ипотечного жилья с участием третьей стороны – банка. При продаже квартиры заемщик может попросить банк найти покупателя. Этот вариант подходит тем, кто не имеет возможности самостоятельно заниматься поиском покупателей. После того как банк находит покупателя, осуществляется составление предварительного соглашения, которое должны быть подписано каждой стороной и нотариально заверено. Для проведения сделок банк реализует специальные ячейки, покупатель вносит туда деньги, часть из этой суммы забирает банк на погашение долга, а оставшуюся часть, после покупки квартиры – забирает продавец.
  4. Продажа жилья с помощью ипотеки покупателя. Когда покупатель сам собирается прибегнуть к кредиту, стоит отталкиваться от имеющихся средств. В первом случае у покупателя достаточно средств чтобы погасить кредит продавца-заемщика, тогда смена собственности может произойти без затруднений. Сначала покупатель гасит задолженность перед банком, затем выполняется аналогичная процедура что и при продаже квартиры на наличные средства. Затем происходит подготовка документов покупателя на получения кредита на квартиру. Для это понадобится:
    • паспорта всех собственников квартиры;
    • согласие всех собственников на продажу в письменном виде;
    • подтверждение отсутствия обременения;
    • выписка из домовой книги;
    • справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам;
    • номер лицевого счета покупателя квартиры;
    • свидетельство о регистрации права на жилую площадь;

Стоит отметить, что в случае, если у покупателя недостаточно средств чтобы погасить кредит продавца, то сделка не будет осуществима.

Нюансы продажи ипотечного жилья:

  • Первый нюанс, с которым сталкиваются заемщики заключается в том, что банку невыгодно терять заемщика, поскольку тогда он перестанет платить проценты. Погашение раньше срока несет банку финансовые потери, поскольку происходит перерасчет в пользу заемщика. Некоторые банки идут на продажу ипотечного жилья очень неохотно.
  • Второй нюанс заключается в том, что заемщик должен будет установить цену для квартиры ниже рыночной стоимости. Это связано с тем, что покупатель ипотечной квартиры должен будет потратить время и силы на сбор и предоставление необходимых документов. При равных условиях, покупатель всегда предпочтет необремененную квартиру.
  • Третий нюанс возникает в том случае, когда у заемщика имеется задолженность перед банком. В этом случае, он не сможет самостоятельно выставить квартиру на продажу, на месте него это сделаем сам банк при помощи аукциона.
  • Четвертый нюанс. При продаже жилья через банку, заемщику стоит быть готовому к тому, что цена квартиры будет значительно занижена, банк ставит своей целью вернуть стоимость по кредиту, а остальная сумма не имеет значения.

Как продать квартиру в ипотеке: пошаговая инструкция

Заемщик продает квартиру в ипотеке самостоятельно, для этого ему потребуется:

  • Получить разрешение от банка на продажу ипотечного жилья.
  • Выписаться из ипотечной квартиры самостоятельно и выписать всех челнов, прописанных в квартире.
  • Найти покупателя, согласного на все условия продажи.

После того, как все условия выполнены, необходимо составить договор, с указанием полученных от покупателя средств, срок снятия обременения с квартиры и обязательство заемщика передать квартиру в собственность покупателю после снятия обременения. Всю процедуру необходимо проходить у нотариуса, это даст гарантии доверия обеим сторонам.

Продавец и покупатель направляются в банк, где погашают долг по ипотеке при помощи задатка. В банке обе стороны направляют на снятие обременения, а затем происходит заключение договора о продаже квартиры, после которого покупатель может начать переоформлять бумаги на жилье на себя, а продавец забирает оставшуюся часть денег из банковской ячейки.

Что необходимо знать при самостоятельной продаже квартиры?

При продаже ипотечной квартиры заемщик должен:

  • Написать заявление на имя руководителя ипотечного сектора, указать причину продажи ипотечного жилья. Таким образом, заемщик уведомит банк о своем решении. Не стоит пытаться продать ипотечную квартиру без ведома банка.
  • В случае если цена на квартиру не очень завышено, то покупатель может найтись легко. Но стоит понимать, что не каждый согласиться на «бумажную волокиту». Для поиска покупателей можно подключить специальные агентства, которые запросят процент с продажи, но помогут разрешить многие вопросы с оформлением документов.

Особенности продажи квартиры через оформление «новой ипотеки»

Если покупатель выкупает квартиру в ипотеку, имея достаточное количество средств на погашения долга заемщика – это одно. Но случаются ситуации, когда покупатель не имеет средств для приобретения квартиры.

В такой ситуации можно оформить новый ипотечный договор. Сразу же стоит упомянуть, что этот процесс занимает большое количество времени и очень редко дает положительный ответ в сторону покупателя.

Для того чтобы новый ипотечный договор необходимо:

  • Обратиться в банк с заявлением о досрочном погашении кредита через продажу жилья и получить разрешение.
  • Предоставить банку платежеспособного покупателя ипотечной квартиры. Покупатель должен будет предоставить банку свой паспорт, а также другие документы для установления уровня доходов. Решение о переоформление остается за банком.

В настоящее время не все банки готовы осуществлять такую процедуру. Оформление нового ипотечного договора – это трудоемкий и длительный процесс, который затягивает продажу квартиры.

Продажа жилья с помощью банка

Существуют банки, которые сами проявляют инициативу в продаже ипотечного жилья, но это крайне редкое явление. Заемщику стоит помнить о том, что при продаже ипотечного жилья банк нередко преследует свои собственные интересы, ведь ему выгодно погасить задолженность.

Вариант продажи через банк хорош в том случае, когда у заемщика нет времени занимать поиском покупателя и оформлением всех документов.

Это быстро и !

0,00, (оценок: 0)Загрузка…

Источник: https://homewin.ru/nedvizhimost/ipoteka/prodazha-kvartiry.html

Пошаговая инструкция при продаже квартиры — купли-продажи, в 2018 году, самостоятельной, через ипотеку

Пошаговая инструкция при продаже квартиры – перечень действий, который необходимо осуществить для проведения сделки. В зависимости от массы нюансов он может дополняться новыми пунктами.

Способы

Продажа квартиры может осуществляться несколькими способами, каждый из которых обладает своими преимуществами и недостатками:

  1. Самостоятельное оформление сделки – производится непосредственно продавцом или членами его семьи.
  2. Обращение за профессиональной помощью – к риэлторам, в соответствующие агентства и т.д.

Самостоятельное оформление сделки продавцом в 2018 году является процедурой, с которой способны справиться не все граждане.

Однако достоинства такого подхода очевидны:

  • существенная экономия денежных средств – услуги профессионалов оцениваются довольно высоко;
  • возможность контролировать каждый этап сделки – продавец будет самостоятельно заниматься всеми этапами процедуры;
  • предотвращение мошенничества со стороны риэлтерских агентств.

Обращение в агентство

При обращении за помощью в агентство, главное – правильно его выбрать. При выборе рекомендуется ориентироваться на отзывы и рекомендации друзей, родственников, коллег, на опыт компании и стаж деятельности.

Достоинства обращения за помощью к специалистам:

  • профессиональный подход – каждое действие осуществляется с учетом действующего законодательства, норм и требований, установленных государственными органами;
  • экономия личного времени и сил продавца – не все граждане могут позволить себе заниматься проведением сделки ввиду работы или иной занятости;
  • сокращение сроков сделки – опытные специалисты знают, как уменьшить время проведения процедуры.

Пошаговая инструкция купли-продажи квартиры содержит следующие этапы:

  1. Определение основных параметров продажи квартиры (стоимость, условия и т.д.), дача объявлений в газеты, журналы, размещение информации на сайтах.
  2. Показ квартиры потенциальным покупателям – важно указать на достоинства приобретения именно вашей жилой площади.
  3. Беседа с покупателями, в ходе которой обсуждаются основные вопросы и детали сделки.
  4. Сбор документов.
  5. Составление предварительного соглашения (если это необходимо).
  6. Оформление основного договора, обсуждение его пунктов.
  7. Подписание соглашения, регистрация права собственности.
  8. Передача денег и ключей от недвижимости – взаимный расчет.

Сбор документов

Каждая сделка берет начало со сбора необходимой документации, причем основная нагрузка по решению этого вопроса ложится на продавца.

Чтобы провести сделку, необходимо подготовить следующие бумаги:

  • документы, выступающие подтверждением личности обеих сторон – паспорта;
  • правоустанавливающие бумаги (к примеру, соглашение о приватизации, договор мены или дарственная);
  • кадастровая и техническая документация;
  • свидетельство собственности на квартиру – заниматься отчуждением недвижимости вправе только её собственник;
  • разрешение от органов опеки на совершение сделки, если одним из владельцев является несовершеннолетний гражданин;
  • согласие от супруги на отчуждение имущества, заверенное нотариально, если квартира является совместной собственностью;
  • предварительный договор по факту совершения предоплаты (если был заключен);
  • документы, подтверждающие юридическую «чистоту» квартиры, к ним относятся справка из домовой книги – указывает на количество прописанных граждан, справка из Росреестра – указывает на количество собственников, справка об отсутствии долгов по выплате коммунальных платежей.

Заключение договора

Не предусматривается установленного образца договора, но устанавливаются сведения, которые должны содержаться в нем на момент заключения:

  • ФИО продавца и покупателя, паспортные сведения;
  • информация о предмете соглашения – описание квартиры (точный адрес, этаж, площадь, количество комнат);
  • права и обязанности каждого участника правоотношений, для продавца – передача квартиры, для покупателя – оплата жилой площади в указанный срок и в предусмотренном объеме;
  • последствия невыполнения условий договора;
  • подписи участников правоотношений, дата составления документа.

Получение задатка

Статистика показывает, что при заключении договоров продажи квартиры в 90% случаях дополнительно подписывается соглашение о передаче задатка.

Документ обеспечивает выполнение сторонами своих обязательств, поскольку предусматривает последствия отказа от сделки:

  • если продавец откажется продавать квартиру, то должен вернуть задаток в двойном размере;
  • если же покупатель решит отказаться от покупки, то сумма полностью остается у продавца.

Регистрация

В настоящее время осуществляется не регистрация договора о покупке недвижимости, а регистрация прав собственности на квартиру.

После завершения этой процедуры выдается Свидетельство собственности, в соответствии с которым подтверждаются права продавца на квартиру.

Передача недвижимости

Передача недвижимости происходит с составлением акта приема-передачи.

В нем указываются следующие сведения:

  • наименование документа;
  • ФИО обеих сторон правоотношений – покупателя и продавца;
  • полная стоимость объекта (такая же, как в основном договоре);
  • упоминание о принятии квартиры в таком виде, в каком она находится на данный момент;
  • подписи сторон, дата составления бумаги.

Если покупатель подписывает акт, то обязательства продавца считаются выполненными.

Документ может быть не подписан, если:

  • не были соблюдены некоторые условия договора;
  • продавец обнаружил изъяны, которые обязательно отражаются в письменной форме.

В таком случае продавцу отводится определенное время на их исправление и подготовку нового акта.

Взаиморасчеты

Передача средств за недвижимость может осуществляться двумя способами:

  1. Наличный расчет (в безопасном месте, рекомендуется присутствие свидетелей, составление расписки).
  2. Безналичный расчет (через банковскую ячейку или переводом на банковский счет).

После поступления денежных средств, продавец передает ключи от квартиры покупателю. Эти действия сторон именуются взаиморасчетом.

Через ипотеку

Для покупки квартиры может использоваться ипотека. В таком случае к пакету документов прилагается кредитный договор, в котором указываются все условия предоставления недвижимости в ипотеку.

Если жилищный кредит оформлен на продавца, который его не выплатил окончательно, но решил продать недвижимость, то требуется получить соответствующее разрешение от банка.

Без его наличия сделка может быть признана недействительной.

Госпошлина

Обязательным документом при осуществлении сделки является квитанция об уплате государственной пошлины. Без её наличия купля-продажа не будет зарегистрирована.

Размер пошлины равен 2.200 для физических лиц. Сумма делится поровну между сторонами.

Существующие риски

Сделка продажи квартиры связана с множеством рисков.

К примеру:

  • использование документов на недвижимость аферистами;
  • возможность обращения в недобросовестное риэлтерское агентство;
  • применение фальшивых бумаг.

Чтобы предупредить непредвиденные обстоятельства, рекомендуется ответственно подходить к сделке – проверять паспорта покупателей и никому не передавать подлинники документов.

На видео об особенностях сделки по продаже жилья

Источник: http://77metrov.ru/poshagovaja-instrukcija-pri-prodazhe-kvartiry.html

Пошаговая инструкция по продаже квартиры через ипотеку

  1. Основной риск любого продавца – не получить деньги за квартиру. В случае с ипотекой такой риск минимален, ведь сделка полностью контролируется банком, который заинтересован в успешном исходе купли-продажи.

    Самым негативным вариантом является ситуация, когда банк в период после сдачи документов на регистрацию и до перечисления денег продавцу признан неплатежеспособным. Решить данный вопрос можно только в судебном порядке.

Чтобы избежать риска признания банка неплатежеспособным, следует в качестве кредитной организации выбирать банк с высоким рейтингом, например, Сбербанк или ВТБ24.

  1. Дополнительный риск – потерять время, если кредит не одобрили. Одобрение сделки занимает определенное время, за которое банк проверяет всю цепочку собственников квартиры, интересуется, нет ли иных обременений и не произведена ли перепланировка. В случае, если сделку не одобрят, продавец теряет лишь время, потраченное на ожидание одобрения банка.

Чтобы минимизировать риск неодобрения сделки, продавцу следует оказывать покупателю всяческое содействие по вопросу представления документов – представить копии документов на квартиру, снять все иные обременения, узаконить имеющуюся перепланировку.

В целом с точки зрения продавца ипотечная сделка является менее рискованной, чем обычная продажа квартиры гражданину с собственными средствами. В случае с банком у покупателя меньше шансов провернуть какую-либо мошенническую операцию, ведь именно банк проверяет все необходимые документы покупателя и его платежеспособность.

Процедура

  1. Продавцу следует подготовить квартиру к продаже, для чего:
  • привести в порядок документы – получить согласие супруга на продажу, урегулировать вопросы продажи с иными сособственниками, обновить кадастровый и технический паспорта;
  • узаконить перепланировку;
  • снять любые обременения, залоги, аресты;
  • снять с регистрационного учета членов семьи;
  • погасить долги по коммунальным платежам.
  1. Квартира выставляется на продажу, происходит встреча с потенциальным покупателем, обговариваются условия продажи. На данном этапе для закрепления своих намерений стороны могут составить и подписать предварительный договор с условием о задатке. О получении задатка составляется расписка, которая передается покупателю.
  2. Покупатель отправляется в банк, где подает заявку на кредит, оформляет страховку, производит оценку квартиры. В процедуре согласования кредита участвует и продавец – именно он предоставляет документы на квартиру.
  3. После одобрения заявки между банком и заемщиком заключается кредитный договор, а средства по нему перечисляются на счет покупателя.
  4. После того, как кредит получен, между покупателем и продавцом заключается основной договор купли-продажи, на основании которого право собственности на квартиру перейдет покупателю.
  5. Пакет документов по купле-продаже передается в Росреестр через Многофункционельный центр для регистрации права собственности покупателя. Срок регистрации обычно составляет до 10 рабочих дней.
  6. После регистрации перехода права собственности происходит окончательный расчет за квартиру способом, предусмотренным сторонами в договоре.

Выше перечислены основные шаги продажи квартиры в ипотеку. Конкретная процедура зависит от договоренностей сторон и от банка, предоставляющего ипотечный кредит.

Оплата

В каждом случае этот порядок индивидуален, но в основном он складывается из двух моментов:

  • размер и порядок получения первоначального взноса;
  • размер и порядок получения кредитных средств.

Для того, чтобы продавцу максимально обезопасить себя, лучше всего придерживаться таких условий:

  1. Оформить первоначальный взнос нужно договором задатка, а не аванса. Именно задаток (ст. 380-381 ГК РФ) гарантирует, что покупатель полностью исполнит договор со своей стороны – в случае, если покупатель откажется подписывать основной договор, сумма задатка не возвращается. Аванс же можно вернуть в любой момент. О передаче суммы задатка составляется расписка, подлинник которой остается у покупателя, а копия передается банку в качестве доказательства оплаты.
  2. Передача ипотечных денег осуществляется, как правило, после проведения государственной регистрации перехода права на квартиру. В данном случае одним из наиболее безопасных вариантов является расчет через банковскую ячейку – покупатель закладывает деньги в ячейку в день подписания основного договора, а после регистрации продавец вправе их забрать на основании предъявленного договора купли-продажи с отметкой Росреестра о завершении регистрации.

В качестве безопасной альтернативы передаче наличных через ячейку можно рассматривать расчет через аккредитив.

Задаток можно внести наличными или безналичным переводом на счет продавца в день подписания предварительного договора. Передача остальной суммы (кредитных средств) осуществляется разными способами:

  • Безналичным переводом на счет продавца. После проведения госрегистрации продавец передает в банк подтверждающие документы. Процесс перечисления денег банком может занять до трех недель.
  • Через банковскую ячейку – самый распространенный вариант. Покупатель закладывает деньги в ячейку в день подписания основного договора. После завершения госрегистрации продавец идет в банк, предъявляет договор купли-продажи с отметкой Росреестра о регистрации. На основании этой отметки банк допускает продавца к арендованной ячейке для получения оплаты за квартиру. Срок получения денег в данном случае зависит от самого продавца, который должен успеть забрать сумму до срока окончания аренды ячейки.
  • Расчет через аккредитив. Этот способ набирает популярность за счет своей высокой безопасности. Сумма ипотечного кредита перечисляется на счет продавцу, однако до завершения процедуры регистрации сумма останется заблокированной. Банк разблокирует деньги после проведения госрегистрации. Сроки перечисления и снятия блокировки определяются договором с банком.

Конкретный способ расчета определяется сторонами в каждом конкретном случае с учетом мнения банка. Важно прописать порядок расчетов максимально прозрачно.

Что нужно прописать в договоре?

В предварительном договоре важно прописать объект продажи, цену квартиры, порядок и срок внесения задатка, порядок и срок полного расчета, в том числе тот момент, что расчет будет произведен с помощью кредитных средств. Также следует указать порядок освобождения квартиры и передачи ее покупателю.

Основной договор купли-продажи может быть составлен по образцу того банка, который выдает ипотеку. Главное, чтобы в тексте была указана информация о квартире, порядке и сроке оплаты, порядок передачи квартиры покупателю.

Нотариальное заверение сделки обязательно только, если квартира находится в долевой собственности.

Возврат жилья с обременением

Вообще тема поворота договора купли-продажи, возврата квартиры и денег достаточно дискуссионная в юридическом сообществе.

При анализе текста договора в любом случае необходимо обратить внимание на то, как прописаны условия расторжения договора.

Дело в том, что в случае расторжения договора по общему правилу нельзя требовать назад уже исполненного. Иными словами, если квартира уже передана и зарегистрирована на покупателя, автоматически она не вернется продавцу – если не будет специальной оговорки в договоре.

Если покупатель окажется недобросовестными, то при расторжении договора по своей инициативе и без специального условия продавец сможет требовать только денежного возмещения своих потерь как неосновательного обогащения, а не квартиры.

Чтобы этого избежать, а при расторжении договора все-таки получить назад квартиру, в договоре нужно прописать примерно такое условие:

Если такой оговорки не будет, то продавец, в случае нарушения его прав, при подаче иска в суд не сможет вернуть себе квартиру, а сможет требовать лишь денежной компенсации.

Вариант получить назад квартиру с залогом возможен при:

  • Расторжении договора;
  • Признания сделки недействительной.

Расторжение договора возможно в следующих случаях:

  • Стороны могут расторгнуть договор по соглашению сторон.
  • Для расторжения договора по инициативе одной из сторон придется обращаться в суд. Одного желания стороны недостаточно для расторжения договора.

Покупатель может потребовать через суд расторгнуть договор в случае, если продавец со своей стороны существенным образом его нарушил, например: не передал квартиру фактически, не выписал оттуда людей.

По требованию одной из сторон суд может расторгнуть договор в связи с существенным изменением обстоятельств, не зависящих от воли сторон.

В данном случае покупателю придется доказывать, что обстоятельства, из которых он исходил при покупке квартиры, существенным и не зависящим от сторон образом изменились. Основание «передумал брать ипотеку» не является существенным и только из-за него суд не расторгнет договор.

Важно

Прописать в договоре отказ стороны от права расторгнуть договор нельзя в связи с прямым законодательным запретом. Например, нельзя прописать что

— такое условие все равно будет ничтожным. В связи с изложенным я рекомендую не включать в договор каких-либо дополнительных условий, позволяющих покупателю требовать расторжения договора.

Нужно обратить внимание, что расторжение договора возможно только пока он действует – то есть до момента завершения расчетов между сторонами, момента фактической передачи квартиры, момента завершения госрегистрации.

Если квартира передана, право зарегистрировано, деньги получены, то договор является исполненным, он завершен и расторгнуть его нельзя.

Для контроля этого момента в договоре должно содержаться примерно такое условие:

То есть условия о том, что договор действует до 31 декабря 2018 года, тогда как сделка происходит в июле, не должно быть.

Бывают случаи, что продается непригодное к проживанию жилье, и покупатель требует расторжения договора спустя несколько лет после сделки из-за того, что открылись существенные недостатки. В данном случае важно в акте приема-передачи максимально отразить состояние квартиры.

Что касается обременения – да, после регистрации квартиры на покупателя возникнет обременение, которое в случае расторжения договора вместе с квартирой вернется продавцу. Однако, после регистрации квартиры у покупателя остается немного оснований для предъявления в суд требования о расторжении договора, а значит – и возврата продавцу квартиры с ипотекой.

Признание сделки недействительной

Однако даже после исполнения договора и истечения срока для расторжения бывают ситуации поворота сделки – в случае, если одна из сторон обращается в суд за признанием договора недействительным. Таким образом она требует признать, что сделки как бы не должно было быть в принципе.

Это возможно, в случае наличия серьезных юридических дефектов договора, например если:

  • он нарушает нормы закона или иного нормативного акта;
  • покупатель или продавец оказался недееспособным или ограничено дееспособным;
  • договор был заключен за участием лица, которое не могло руководить своими действиями. Несмотря на свою схожесть с предыдущим пунктом, здесь есть существенная разница. Имеется в виду, что человек не мог осознавать свои действия только в определенный период – во время подписания договора. В целом он психологически здоровый, но, к примеру, он мог потерять контроль над собой вследствие употребления наркотиков, алкоголя, в результате пожилого возраста, травмы и т.д;
  • одна из сторон соглашения – несовершеннолетнее лицо, действующее без согласия родителей;
  • договор был заключен посредством угрозы, обмана, насилия, сговора или иных тяжких обстоятельств;
  • сделка является мнимой (совершается без создания каких-либо юридических последствий) или притворной (заключается, чтобы прикрыть другие правоотношения).

Последствия признания сделки недействительной – возврат всего полученного по сделке так, будто бы этой сделки не было. Судебная практика в таких случаях однозначно заявляет, что ипотека сохраняется, а квартира возвращается продавцу с обременением.

Чтобы обезопасить себя в этом случае, нужно проверить юридическую чистоту договора, то есть исключить факторы, негативно влияющие на действительность сделки:

  • является ли покупатель дееспособным и совершеннолетним;
  • сделка соответствует всем законодательным нормам;
  • стороны намерены именно заключить куплю-продажу, а не взять кредит или прикрыть таким образом договор займа;
  • покупатель понимает и осознает характер своих действий (часто по этому основанию оспаривают сделки пожилых граждан);
  • и другие.

Источник: https://kapremont.expert/kvartira/kuplya-prodazha/ipoteka/prodavtsu.html

Ссылка на основную публикацию