Как продать квартиру в долевой собственности в 2019 году

Продажа доли в квартире в 2019 году в кризис: Советы профессионалов

Продажа квартиры, а особенно ее части – это серьезный, а в некоторых случаях и спорный вопрос. Обычно жилье приватизируют на всех членов семьи. Дети вырастают и уходят из дома, а родители разводятся, и у них возникает желание разделить жилплощадь. Как осуществить продажу доли в квартире в 2019 году мы поговорим в данной публикации.

Особенности продажи доли в квартире

Опытные риэлторы считают, что долю в квартире продать сложно, но вполне возможно. Если ваша часть квартиры приватизирована, значит в документах четко определены ее границы. Вы можете продать долю в квартире второму собственнику или любому постороннему лицу.

Если вы хотите продать невыделенную долю, необходимо сообщить об этом остальным владельцам квартиры. Этот момент оговорен в законодательстве. Другие собственники могут воспользоваться своим правом и выкупить вашу долю. Если они отказываются, предложите ее другим лицам.

С чего начать?

Итак, попробуем разобраться, как быстро продать квартиру в кризис, вернее ее часть. В первую очередь нужно определить, выделена ли она в натуре. Если в документах доля указана в виде дроби, собственник не знает, какая именно часть недвижимости принадлежит ему по закону. В таком случае этот вопрос можно решить в договорном или судебном порядке.

Долю, выделенную в натуре, можно продать без особых проблем. Она является отдельным объектом недвижимости, поэтому обычно с ее продажей не возникает никаких сложностей.

Консультация адвоката

Перед тем как продать долю в квартире в 2019 году, желательно проконсультироваться с опытным адвокатом. Некоторые считают, что услуги таких специалистов стоят дорого, поэтому занимаются продажей самостоятельно.

Но если у вас возник конфликт с мужем, и он не дает согласие на продажу доли в квартире, лучше все же нанять адвоката. Благодаря этому вы сможете существенно ускорить процесс и сохраните свои нервы. Квалифицированный специалист добьется того, чтобы вопрос решился в вашу пользу.

Он составит договор купли-продажи и обеспечит юридическое сопровождение сделки.

Покупатели

Люди, которые готовы приобрести долю в квартире, делятся на две группы. К первой относятся граждане, которые планируют использовать жилплощадь по ее прямому назначению.

Они понимают, что в любой момент может возникнуть конфликт с другим собственником, но надеются на то, что смогут обеспечить себе комфортные условия проживания.

Если вы хотите продать долю в квартире без согласия собственников либо она не выделена решением суда в отдельную комнату, такая жилплощадь не вызовет интереса у покупателей первой группы.

Вторая группа – это рейдеры. Они используют специальные технологии, которые позволяют навязать упорствующему собственнику свои условия и склонить его к адекватному решению. Таких покупателей интересуют любые доли, если их продают по приемлемым ценам. Как лучше продать квартиру, решать вам, исходя из сложившейся ситуации.

Определяем стоимость

Многие собственники, принимая решение о стоимости доли, рисуют далекую от реальности картину. Они приглашают оценщика недвижимости и вычисляют стоимость своей доли.

Этот метод работает, если вы хотите продать квартиру целиком. Головная боль, которую получает покупатель вместе с долей в квартире, стоит приличных денег.

Такие инвестиции слишком рискованны, поэтому предложение на рынке превышает спрос.

Обратите внимание

Другими словами, доля в квартире – это не слишком ликвидный товар. Можно попробовать продать ее своими силами или обратиться за помощью в риэлторское агентство. Однако найти покупателей таким путем не так уж и просто, поэтому ваша доля может остаться невостребованной.

Многие люди интересуются, можно ли продать долю в квартире рейдерам? Это вполне реально, но они купят вашу долю за низкую цену, примерно за 50–80% от стоимости такой же по площади коммуналки.

Но это самый простой способ, как лучше и быстрее продать квартиру в кризис.

В данной ситуации рейдер выступает в роли защитника более слабого собственника доли, если возникает квартирное противостояние.

А стоит ли продавать в кризис?

Специалисты рекомендуют продавать квартиру в кризис только в том случае, если возникает острая необходимость. Несмотря на сложное экономическое положение, люди продолжают жить. Они женятся, разводятся либо улучшают свои жилищные условия.

Если вас волнует вопрос, стоит ли продавать сейчас квартиру, чтобы приобрести жилье, большее по площади, то это целесообразно. Вы продадите свою квартиру и купите другое жилье по заниженной цене. Но это нужно делать быстро, поскольку вы можете потерять часть денег из-за инфляции.

Тогда придется задумываться над тем, как заработать на квартиру за год.

Теперь попробуем ответить на вопрос, выгодно ли продавать сейчас квартиру? Следует помнить о том, что кризис – это временное явление, а недвижимость – это один из самых лучших инструментов для вложения денежных средств. Вскоре экономика начнет расти, цены на жилье вернутся на прежний уровень, а возможно, даже вырастут до более высокого уровня, поэтому не стоит торопиться с продажей.

Когда продать?

Еще один важный вопрос, на который нужно найти ответ, когда продать квартиру? Повышенный спрос на жилье обычно наблюдается осенью. Период летних отпусков уже закончился, а до Нового года еще далеко.

К тому же во всех вузах начинается новый учебный год, и родители стараются приобрести своим детям недорогое жилье. Это именно тот момент, когда лучше продавать и покупать квартиру.

После новогодних праздников и летом спрос на недвижимость падает, но несмотря на это она остается достаточно ликвидным товаром.

Некоторые граждане покупают вторичное жилье потому, что сильно выросли ставки по ипотеке. Самой большой популярностью пользуются однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Спрос на них растет даже в период кризиса.

Как быстро продать?

Люди, которые никогда не занимались продажей недвижимости, смутно представляют, как работает этот рынок. Они не знают, как выгодно продать квартиру в кризис, поэтому сталкиваются со следующими заблуждениями:

  • Если найти покупателя, можно продать жилье за неделю. На самом деле, если нет проблем с документами, на государственную регистрацию жилья уйдет не менее трех недель. К ним нужно добавить несколько дней, которые вы потратите на демонстрацию квартиры покупателям;
  • Хорошую недвижимость, которая находится в отличном состоянии и в хорошем месте, купят быстро безо всяких проблем. На вторичном рынке предложение превышает спрос в несколько раз поэтому нужно сначала узнать, когда лучше продавать и покупать квартиру. Следует помнить о том, что это занятие отнимает немало сил и времени;
  • Достаточно разместить объявление в интернете или местных СМИ, и сразу найдутся покупатели. Будьте готовы к бесконечным телефонным звонкам и переговорам. Кроме того, вам придется постоянно демонстрировать квартиру клиентам. При этом нужно вести себя корректно, чтобы не спугнуть потенциальных покупателей.

Если вас не пугают эти трудности, вооружитесь советами профессионалов как продать квартиру в кризис, и начинайте действовать.

Полезные советы от специалистов

  1. Изучите спрос. Перед тем как продать квартиру в кризис, оцените уровень конкуренции, определите преимущества и недостатки вашего жилья и сориентируйтесь в ценах. Особое внимание обращайте на объявления о покупке. Если вам удастся найти подходящий вариант, останется только презентовать свою квартиру покупателям;
  2. Определитесь с ценой.

    Еще раз подумайте, выгодно ли продать квартиру сейчас в 2019 году. Может быть стоит подождать лучших времен? Если это невозможно, назначьте адекватную цену. Необоснованное завышение стоимости приведет к тому, что ваша квартира останется невостребованной;

  3. Реклама.

    Информацию о продаже жилья нужно распространять всеми доступными способами – в газетах, в интернете, через знакомых и т. д;

  4. Проведите предпродажную подготовку квартиру. Это очень важный этап, без которого трудно добиться успешной продажи;
  5. Заранее заберите все необходимые документы.

    Если вы найдете покупателя, первое, что он спросит, готовы ли документы к сделке? Это дело лучше доверить опытным риэлторам. Их услуги стоят недорого, а вы тем самым избавите себя от проблем.

Прогнозы экспертов

По мнению экспертов, затишье на рынке недвижимости будет продолжаться еще несколько лет. Чаще всего интересуются, как в кризис выгодно продать квартиру, граждане, которых вынуждают к этому жизненные обстоятельства. Люди, у которых есть возможность покупать недвижимость даже в сложных экономических условиях, ведут себя не так активно, как в период стабильности.

Трудно предусмотреть, как будут действовать продавцы недвижимости. Специалисты рекомендуют гражданам, которые хотят продать жилье, не заниматься этим самостоятельно. Обратитесь за помощью к профессионалам, которые постоянно следят за положением дел на рынке и владеют полной информацией.

В любом случае не нужно отчаиваться. Безусловно, избавиться от квадратных метров во время кризиса нет так уж и просто. Но если грамотно воспользоваться советами профессионалом, можно добиться определенных преимуществ по сравнению с другими предложениями. Благодаря этому вы сможете увеличить существенно увеличить спрос на свою квартиру.

Выводы

Если вы сумеете адекватно оценить стоимость своей доли, другие собственники не препятствуют ее продаже, а покупатели предлагают нормальную цену, не стоит сомневаться, продавать ли сейчас квартиру. Считайте, что вам сильно повезло. Оформляйте договор в установленном порядке и смело продавайте свое имущество.

Источник: http://money-hunters.ru/v-krizis/prodazha-doli-v-kvartire-v-2019-godu.html

Инструкция для собственников по продаже своей доли в квартире в 2019 году

Статья обновлена: 26 февраля 2019 г.

Здравствуйте. По продаже доли у меня было около 15 клиентов за всё время работы. У каждого была своя причина. Обычно свои доли продают кому-либо для прописки. Это актуально для Москвы. Или долю получили по наследству и дарению, и собственник не хочет проживать в этой квартире. Все написано здесь на моем опыте и моих коллег.

Если вашу долю выкупает один из собственников в квартире, то есть отдельная инструкция — Продажа доли другому/второму собственнику.

Без нотариуса не обойтись

Когда в квартире несколько собственников, и один из них продаёт свою долю, то нужно идти к нотариусу, чтобы он составил и заверил продавцу и покупателю договор купли-продажи. Это написано в п. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ.

Для регистрации такой сделки Росреестр примет договор только в нотариально-заверенной форме. И БЕЗ РАЗНИЦЫ: 1) Кому собственник продаст свою долю — другому собственнику в квартире или нет, родственнику или покупателю по объявлению.

2) Как продавцу эта доля досталась — он её купил, ему подарили, получил в наследство, приватизировал и т.п. Инструкция одинакова для всех и нотариус нужен в любом случае.

Преимущественное право покупки

Другие собственники имеют право преимущественной покупки. То есть прежде чем продавать свою долю кому-либо, нужно сначала предложить выкупить её другим собственникам, причём ПИСЬМЕННО — ст. 250 ГК РФ.

Если другие собственники в течение месяца не купят долю, то её можно продавать кому угодно. Но только НЕ НИЖЕ той цены, которая указана в уведомлении. Лучше, чтобы нотариус письменно уведомил других собственников.

Ведь всё равно к нему придется обращаться.

Чтобы продать свою долю НЕ потребуется: 1) Ни согласия других собственников, но нужно сначала их письменно уведомить. 2) Ни согласия прописанных/проживающих в квартире 3) Ни согласия органов опеки, когда в квартире есть несовершеннолетний собственник.

Этапы и расходы:

Для этого заранее определитесь с ценой продажи. Если один из собственников согласен купить её, то ссылка на мою отдельную инструкцию в самом начале статьи.

Если никто из собственников не собирается покупать, то попросите их оформить у любого нотариуса отказ от покупки. Если они не собираются ни покупать долю, ни оформлять отказ от покупки, они вообще против продажи или связи с ними нет, то переходите на следующий этап.

Этап №2 — Ищем другого покупателя

Подайте объявление в Авито, ЦИАН, Домофонд, Из рук у руки и т.п. Обязательно укажите размер доли, цену, количество комнат в квартире. Можете обратиться в риэлторское агенство. Есть такие, которые специализируются именно на продаже/покупок долей.

С покупателем обязательно обговорите окончательную цену за долю, т.к. её нужно будет указать в письменном уведомлении другим собственникам (этап №4).

Потом подумайте о способах оплаты. Об этом стороны тоже должны договориться заранее. Во-первых расплатиться за долю можно в ЛЮБОЕ время — до подписания договора (не очень советую), во время подписания, а лучше всего после регистрации сделки в МФЦ.

Есть ещё и разные способы оплаты, пройдусь кратко по самым распространённым:

  • Сразу наличными или переводом продавцу. Тут всё просто. Покупатель передает продавцу деньги на руки или на его счёт в банке (хоть до, хоть после подписания договора или регистрации сделки), а продавец пишет расписку от руки в получении. Я не очень люблю такой способ, но если покупатель и продавец друг друга хорошо знают и доверяют, то я не отговариваю.
  • Аренда банковской ячейки. Обычно делают так: Продавец с покупателем идут в любой банк, и на имя покупателя арендуют сейфовую ячейку. Сотрудник банка составит им соглашение о том, что продавец может забрать деньги только когда он принесёт уже зарегистрированный договор купли-продажи, т.е. когда покупатель уже станет собственником доли. Ключ от ячейки храниться у продавца. Цена услуги у каждого банка разная, где-то от 1 500 рублей. Арендуют обычно на месяц.
  • Аккредитив. Это счёт в банке. Тут всё тоже самое, что и с арендой ячейки. Только при аккредитиве все операции идут безналичным путем. Покупатель переводит деньги на аккредитив. После сделки продавец приносит в банк зарегистрированный договор, и сотрудник банка переводит деньги уже на его счёт. Цена минимум 2 000 рублей + комиссии за перевод.
  • Депозитный счёт нотариуса. Покупатель наличными или безналом переводит деньги на депозитный счёт нотариуса в банке, а нотариус отдает деньги продавцу только после регистрации сделки. Также наличкой на руки или переведёт на его счёт. Не все нотариусы оказывают такую услугу. Берут за это от 2 000 рублей.

Этап №3 — Выберите нотариуса

При продаже доли можно обратиться к любому нотариусу той области/края/республики/округа, в котором находится (ст. 56 Основ о нотариате). Например, когда квартира в Санкт-Петербурге, то к любому нотариусу Ленинградской области.

Искать нотариуса лучше на Яндекс.Карте. Искать на ней удобно — можно найти нотариуса недалеко от себя, почитать отзывы о нём, посмотреть на оценки, узнать телефон, адрес, часы работы и т.п.

По моему опыту, главное при выборе нотариуса — это качество обслуживания, который он оказывает. Цены у них на все услуги практически одинаковы, поэтому читайте отзывы — вежлив ли он с клиентами, быстро ли работают его сотрудники, готовы ли консультировать и т.п.

Я советую на этом заострять внимание, ведь с 2016 года около 90% сделок с недвижимостью проходят только через них. Из-за этого у нотариусов нет проблем с заказами, вот многие и перестают следить за качеством своих услуг. Считают что всё равно спроса много и народ будет обращаться в любом случае.

Также почти у каждого риэлтора есть знакомый нотариус, с которым он постоянно сотрудничает.

Продавцу и покупателю советую заранее пойти к нотариусу и подробно рассказать о сделке. Он составит весь план действий и список документов, которые нужно собрать. Еще он может выехать на дом, если одна из сторон не может его посетить по состоянию здоровья или возраста. Это чтобы оформить доверенность.

Этап №4 – Нотариус письменно уведомляет других собственников о продаже доли

  1. Продавцу нужно предоставить свой паспорт и выписку из ЕГРН на квартиру. В ней указаны ФИО всех собственников квартиры. Получить её можно в любом МФЦ, стоит 400 рублей — инструкция заказа. Еще нужно сообщить стоимость доли и адрес квартиры, в котором продается доля. На этот адрес и отправляются уведомления.

    Если собственник проживает в другому известному адресу, то его тоже нужно сообщить. За эту услугу нотариусы берут 2 000 — 2 500 рублей + почтовые расходы. Они руководствуются Письмом ФНП от 31.03.2016 N 1033/03-16-3 и Ст. 86 Основ о нотариате.

  2. Нотариус составляет и через почту отправляет уведомления о продаже. Теперь остаётся ждать МЕСЯЦ.

    Срок считается с момента доставки уведомления, а не отправки — п. 1 ст. 165.1 ГК РФ. Обычно собственники отказываются получать уведомления, но они считаются всё равно доставленными. А почта отправляют уведомления обратно нотариусу по истечении месячного срока.

  3. В итоге, нотариус оформляет продавцу свидетельство о направлении/передаче уведомления.

    Как только месяц прошёл, теперь можно продавать долю, т.е. оформлять у нотариуса договор купли-продажи.

Как и писала выше, другие собственники могут оформить у любого нотариуса отказ от покупки доли, тогда и ждать месячный срок не потребуется — п. 2 ст. 250 ГК РФ. Стоит 1 000 — 1 500 рублей.

Если один из собственников несовершеннолетний, то его отказ от покупки оформляется после получения на это разрешения от органов опеки — п. 3 ст. 60 СК РФ и п. 2 ст. 37 ГК РФ.

Один из уведомленных собственников все-таки согласится купить долю по цене, указанной в уведомлении? У него все равно на это есть только месяц. Если не успеет, то продавец может продать кому захочет.

Если покупатель с продавцом потом сторгуются на цену НИЖЕ, которая указана в отправленных уведомлениях, то им придётся 1) Или заново уведомлять других собственников 2) Или в договоре купли-продажи и расписке указывать старую цену.

Может вообще не уведомлять остальных собственников? Во-первых, ни один нотариус без уведомлений не заверит договор купли-продажи. Во-вторых, любой из собственников может в течении трех месяцев со дня продажи обратиться в суд.

Важно

Но ему нельзя просто оспорить сделку и вернуть все как было. А может только перевести на себя роль покупателя — п. 3 ст. 250 ГК РФ. Т.е. он на депозит суда перечисляет сумму, за которую была продана доля без его ведома.

И если оспорить получится, эти деньги переходят продавцу, а он становится собственником доли.

Этап №5 – Собираем документы на продажу

Документы нужны нотариусу в оригиналах. Это основной список, но могут быть и дополнительные:

  • Паспорта покупателя и продавца;Если покупателю от 14 до 18 лет, то нужен его паспорт и паспорт одного из родителей (опекуна, попечителя). Если ему до 14 лет, то его свидетельство о рождении и паспорт одного из родителей (опекуна, попечителя).Если сторону представляет доверенное лицо, то его паспорт и нотариальная доверенность. При этом оригинал паспорта доверителя или копию приносить не нужно. Доверенность можно оформить у того же нотариуса.
  • Свидетельство(а) о регистрации права или бумажная выписка из ЕГРН об объекте недвижимости;Эти документы должен предоставить продавец. Они нужны, чтобы подтвердить право собственности на продаваемую долю. Свидетельства о регистрации отменены и не выдаются с июля 2016 года. Но если есть свидетельство, которые выдано раньше июля 2016 года, то принесите его.Если свидетельства нет, то нужна бумажная выписка из ЕГРН об объекте недвижимости. Объект недвижимости в этом случае — это квартира. Выписка также подтверждает право собственности. Её может заказать любой человек за 400 рублей в МФЦ. Ссылку на инструкцию я давала выше.
  • Договор основания;Это документ, на основании которого продавец владеет долей. Если доля была куплена — договор купли-продажи. Она досталась по наследству — свидетельство о наследстве. При приватизации – договор приватизации. Думаю мысль понятна.
  • Технический паспорт на квартиру от продавца. Заказать его можно в БТИ и в МФЦ.
  • Нотариально заверенное согласие супруга(и) продавца, если доля была куплена в им браке, но оформлена только на него одного;Данное согласие можно оформить у того же нотариуса. Супруга продавца нужно предоставить паспорт и свидетельство о браке. Оформление стоит около 1 000 — 2 000 рублей.
  • Справку о зарегистрированных лицах в квартире (выписка из домовой книги). Это выписку должен получить продавец в своём паспортном столе. Как это сделать читайте по ссылке.

Этап №6 – Нотариус составляет и заверяет договор купли-продажи доли

  1. Продавцу и покупателю нужно прийти к нотариусу и отдать документы. Список перечислен выше в четвертом этапе. Или их отдаёт доверенное лицо.
  2. Нотариус составит договор купли-продажи в нескольких экземплярах, которые стороны должны подписать в его присутствии.

    Если покупателю долю до 14 лет, то его присутствия не потребуется, а договор за него подписывает один из родителей (опекун, попечитель). Если ему от 14 до 18 лет, то он сам ставит подпись в договоре, плюс подпись ставит один из родителей (опекун, попечитель). Услуги за составление договора оплачиваются заранее.

    Количество экземпляров договора зависит от количества участников плюс один остаётся у нотариуса для архива. Например, когда один продавец и один покупатель, то экземпляров будет три.

    Для покупателя заверенный экземпляр договора будет оформлен на специальном бланке с водяными знаками, а для продавца и самого нотариуса заверенные экземпляры будут на обычной бумаге. Также я указала ниже, что договор могут составить сами стороны, необязательно чтобы его оформлял сам нотариус.

  3. Составленные договора стороны подписывают только перед нотариусом, затем нотариус заверит договора (удостоверит подписи на нём). Гос.пошлину за удостоверение договора стороны оплачивают до его подписания. Стоимость узнаете по ссылке ниже.

Этап №7 – Нотариус подает договор на регистрацию

. Это уже входит в услугу по удостоверению сделки. Такие обязанности у нотариусов появились с февраля 2019 года на основании ст. 1 Федерального закона от 03.08.2018 N 338-ФЗ. Этот закон исключил тариф нотариуса из ст. 22.1 Основ о нотариате, и в ней же дополнил 2 пункт — что нотариус не имеет право брать деньги за дополнительные правовые услуги.

Документы нотариус будет подавать в электронном виде. Тогда сделку должны зарегистрировать в один рабочий день.

Если у нотариуса не будет возможности подать электронно, то он или его помощник должен подать документы лично в отделение Росреестра и максимум в течение 2 рабочих дней.

А срок регистрации будет 3 рабочих дня после подачи. Все это указано в п. 9 ст. 16 Федерального закона о регистрации недвижимости от 13.07.2015 N 218-ФЗ.

Стороны должны оплатить нотариусу только госпошлину за регистрацию сделки — 2000 рублей (пп. 22 п. 1 ст. 333.1 НК РФ). Если нотариус подаст документы электронно, то Росреестр установил скидку в 30% — нужно оплатить уже только 1400 рублей. Госпошлину оплачивает покупатель, но на практике нотариусу все равно кто передаст деньги.

Конечно, стороны могут отказаться от бесплатной услуги нотариуса и сами подать договор на регистрацию в МФЦ или Рег.палату. Госпошлина будет та же — 2000 р. (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Стоимость услуг нотариуса

Про стоимость оформления нотариального договора купли-продажи доли и как её считать я подробно написала по ссылке — https://prozhivem.

com/kvartira/dolja/prodazha/tarify-u-notariusov-za-dogovor-kupli-prodazhi (в первом разделе — «Когда договор заверяется в обязательном порядке»). Цены актуальные на 2019 год.

В законе нигде не указано кто должен платить нотариусу, так что продавец с покупателем об этом договариваются заранее. Обычно пополам.

Источник: https://prozhivem.com/kvartira/dolja/prodazha

Продажа квартиры, находящейся в общей долевой собственности

​Перемены в законодательстве с июня 2016 года, касающиеся продажи недвижимости, существенно подняли цены на оформление договоров купли-продажи.

Для продажи собственности, находящейся в долевом или совместном владении (с определением долей), требуется обязательное заверение документов у нотариуса.

В остальном вопрос, как продать квартиру, если она находится в долевой собственности, решается по прежнему алгоритму.

По закону недвижимое имущество, состоящее в собственности у двух или более лиц, называется долевым или совместным (ст. ГК РФ ст. 244, п. п. 1, 2).

Причем определение долей распространяется не на реальную площадь недвижимости, а на само право собственности. Оформить сделку по продаже такой недвижимости можно только с согласия всех участников долевого владения.

Документы купли-продажи подлежат обязательному заверению у нотариуса.

Соглашение всех совладельцев на продажу квартиры

Все сделки с собственностью, находящейся в долевом владении, совершаются при обязательном согласии совладельцев недвижимого имущества (п. 1 ст. 246 ГК РФ).

Обоюдное соглашение по продаже квартиры может быть заключено по устной договоренности, но при оформлении документов сделки у нотариуса требуется присутствие всех участников со стороны продавца для письменного заверения договора.

Можно предоставить нотариальную доверенность одному из совладельцев для сбора необходимых документов и подписания договора купли-продажи.

Определение коммерческой стоимости квартиры

Рыночная стоимость квартиры определяется самостоятельно, либо привлекается независимый оценщик. В первом случае вы сами проводите анализ цен и сравниваете стоимость равноценного жилья в вашем районе.

Во втором – заключаете договор со специалистами для экспертной оценки квартиры. Стоимость подобных услуг зависит от района, где расположена ваша квартира, и ее коммерческой ценности.

Отчет по независимой оценке предоставляется в случае продажи квартиры по ипотеке или оформления закладной.

Как найти покупателя

Можно объявить о продаже вашей недвижимости в местных газетах, разместить сообщения на специальных сайтах или досках объявлений либо обратиться в риелторское агентство по недвижимости.

Риелтору необходимо предоставить сведения о стоимости квартиры, точный порядок предполагаемой сделки, способ и процедуру оплаты за квартиру и размер комиссии для риелторского агентства. Все эти условия закрепляются письменным договором.

Договор на время своего действия дает эксклюзивное право агентству искать для вас покупателя и лишает вас возможности вести поиски самостоятельно или заключить договор с другим агентством.

Совет

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:

  • Москва и область: +7-499-350-97-04
  • Санкт-Петербург и область: +7-812-309-87-91
  • Федеральный: +7-800-511-69-34

Подготовка документов для продажи квартиры

Все необходимые документы можно собрать своими силами либо прибегнуть к помощи риелторского агентства и предоставить ему нотариальную доверенность на подготовку нужной документации. Для сделки купли-продажи оформляется следующий перечень документов:

  • подтверждение прав собственности. Это может быть документ о наследовании квартиры, договор предыдущей купли-продажи или приобретения долей в собственности, дарение, мена или свидетельство о праве собственности в результате приватизации;

Источник: http://law03.ru/finance/article/kak-prodat-kvartiru-v-dolevoj-sobstvennosti

Покупка квартиры у двух собственников в 2019 году

Чаще всего квартира находится не в единоличной собственности, а принадлежит нескольким лицам. О том, каковы особенности покупки квартиры у двух собственников в 2019 году, поговорим ниже.

Что нужно обязательно знать покупателю

Совместное владение недвижимости – это, скорее, норма, нежели исключение. Причинами, почему два человека оказались совладельцами квартиры, могут быть:

  • покупка квартиры во время брака;
  • получение жилья в наследство несколькими людьми;
  • приватизация супругами своей квартиры;
  • приобретение жилья несколькими людьми одновременно и т.д.

Имеется два вида такой собственности:

  • долевая – ситуация, когда доли четко распределены между собственниками;
  • общая – доли не распределены, но каждый собственник не может распоряжаться недвижимостью без согласия второго.

Каждый из типов владения имеет свои особенности, которые необходимо учитывать покупателю. Если приобретать жилье у долевых собственников, то потребуется включить каждого из них в договор или даже составить с каждым из них отдельное соглашение. Если же распорядителями имущества являются несколько людей, объединенных общей собственностью, то договор составляется с одним из них, но остальные должны дать свое согласие.

Проверка квартиры: берегись мошенника

Перед тем, как окончательно договариваться о цене и прочих аспектах договора купли-продажи, необходимо проверить квартиру на юридическую чистоту, а также убедится, что все собственники согласны с продажей.

Так, при приобретении квартиры у супругов нужно:

  • проверить, есть ли официально оформленное согласие на продажу со стороны второго супруга;
  • если в числе собственников есть ребенок, то затребовать разрешение органов опеки;
  • если доля принадлежит недееспособному, также потребуется разрешение от опеки.

При проверке юридической чистоты нужно:

  • проверить сведения, находящиеся в свидетельстве о праве собственности – там всегда указывается количество сособственников и соотношение их долей;
  • заказать выписку из ЕГРП, чтобы убедиться, что жилье не находится под обременением, например, под ипотекой, или под арестом;
  • запросить у собственника нотариально заверенное разрешение на продажу от других лиц, имеющих приоритетное право выкупа (для коммунальных квартир);
  • посмотреть на сайте приставов, не ведется ли исполнительное производство в отношении продавца;
  • уточнить на сайте суда, не является ли продавец ответчиком по имущественному спору.

Приобретение у долевых собственников

Если владельцами недвижимости являются два собственника, и у каждого выделена доля, то при продаже целой квартиры они являются независимыми продавцами. Но работать с ними по двум договорам не нужно, несмотря на то что, в принципе, это допускается. Лучше составить одно соглашение, в котором указаны роли всех троих – двух продавцов и одного покупателя.

Но иногда составления двух договоров не избежать – например, когда продавцы находятся в разных регионах или принципиально не общаются друг с другом. В таком случае покупатель сможет купить долю у одного собственника, а затем – у другого. Согласия второй стороны не требуется в любом случае.

Если собственники владеют жильем совместно

Совместная собственность обычно образуется, когда жилье покупают супруги, состоящими в официальном браке. Фактически владельцем жилья является только один из них – на которого оформлялась квартира.

Но если недвижимость приобретена в браке, то при отсутствии согласия второго супруга продать ее не представляется возможным.

Иначе действия участников сделки расцениваются как мошенничество, и любой суд расторгнет незаконную сделку.

Единственное исключение из правила – если супруги заключили между собой брачный договором, в котором оговорено, что только один из них является полноправным собственником и может распоряжаться жилплощадью по своему усмотрению.

Кроме того, совместная собственность может возникнуть у наследников и близких родственников, если квартира приобреталась в ипотеку и один из них выступал созаемщиком. Так что, если у продавца есть родственники, необходимо заручиться их согласием.

Особенности покупки, если собственник – ребенок или недееспособный

Если продавцами являются родители, а в числе обладателей доли есть ребенок, то купить такое жилье просто не удастся. Чтобы выкупить такую недвижимость, родителям сначала придется заручиться согласием в органах опеки.

В свою очередь, чиновники дадут разрешение на продажу, если только ребенку предоставляется одновременно доля в другом имуществе. Таким образом, реально купить такую недвижимость только при проведении альтернативной сделки.

Обратите внимание

Если в числе собственников находится гражданин, признанный судом недееспособным, то другому владельцу жилья также надо будет заручиться согласием органов опеки.

Также следует уделить внимание моменту выписки. Лучше, если детей и недееспособных граждан выпишут до продажи жилья. Это никак не помешает регистрации передачи права собственности, но в будущем могут возникнуть сложности с выпиской.

Как покупается коммунальная квартира

Если же покупатель желает приобрести комнату в коммуналке, то ситуация несколько сложнее. Комната в такой квартире часто оформляется в общую собственность жильцов, например, мужа и жены. Но в квартире имеются места общего пользования – туалет, кухня, прихожая. Данную площадь необходимо распределить по долям.

Как составляется договор

Форма договора приобретения квартиры у двух собственников в целом не отличается от обычной. Единственное различие – в качестве продавца будут указаны два лица. Потребуется расписать, какова доля каждого из них, а также привести их личные данные.

В договоре необходимо указать следующие сведения:

  • место составления соглашения и текущая дата;
  • наименование документа;
  • данные о покупателе и продавцах, включая их паспортные данные, адрес проживания и телефон для связи;
  • данные о размере и стоимости долей, принадлежащих обоим собственникам;
  • адрес расположения недвижимости;
  • характеристики объекта – площадь, количество комнат, этаж и т.д.;
  • кадастровый номер квартиры;
  • стоимость жилья;
  • сколько средств уже было передано собственникам по предварительному договору в качестве аванса или задатка;
  • способ и порядок оплаты (например, наличными, путем межбанковского перевода, с использованием банковской ячейки и т.д.);
  • права и обязанности сторон;
  • порядок разрешения споров.

В конце ставятся дата и подписи всех трех участников сделки: двух продавцов и одного покупателя.

Таким образом, покупка квартиры у двух собственников – достаточно обычная правовая процедура. Покупателю лишь необходимо убедиться, что второй владелец недвижимости согласен ее продавать и заручиться письменными подтверждениями этого.

Сложности возникают, если вторым собственником является ребенок – но они должны разрешаться родителями несовершеннолетнего. Форма договора не отличатся от стандартной, только вместо одного продавца указываются оба.

Надобности составлять два отдельных договора нет.

Источник: https://Yur01.com/zhilishhnoe-pravo/pokupka-kvartiry-u-dvux-sobstvennikov

Купля-продажа доли в квартире в 2019 году

В современном мире продажа доли в жилой недвижимости нередко сопровождается трудностями. Как показывает практика, остальные собственники всячески препятствуют проведению сделки, пытаясь убедить продавца действовать исключительно в их интересах.

Когда участниками конфликта становятся близкие люди, купля-продажа доли в квартире в 2019 году превращается в настоящий ад.

К счастью, существуют определённые законодательные аспекты, позволяющие оперативно разобраться с проблемой и избежать признания сделки незаконной.

Купля-продажа доли в квартире по закону в 2019 году

Российское законодательство предъявляет ряд требований к операциям, объектом которых является долевое жильё.

Это позволяет исключить вероятность мошенничества и защитить участников сделки от незаконных действий злоумышленников. Одним из ключевых требований является регистрация договора в нотариальной конторе.

Специалист проверит все документы, убедиться в отсутствии нарушений, и лишь после этого поставит свою печать и подпись.

Что касается параметров реализуемой квартиры, принадлежащей нескольким собственникам, то здесь особых ограничений нет. Говоря иными словами, продать можно долю даже в малогабаритной однушке, однако подобные варианты достаточно редко находят своих покупателей. Если в квартире имеются хотя бы две комнаты, то покупателя найти значительно легче.

Следует также принять во внимание тот факт, что после завершения сделки, новый владелец сможет не только распоряжаться приобретённой комнатой, но и пользоваться остальными помещениями (кроме жилых), имея на то законные основания. Что касается причин, из-за которых производится купля-продажа доли в квартире в 2019 году, то самыми распространёнными являются:

Разумеется, в реальной жизни, перечень обстоятельств, которые могут привести к совершению подобной сделки, гораздо шире. Однако независимо от причин продажи, соблюдение законодательных требований является обязательным для всех участников.

Как продать долю в квартире: пошаговая инструкция

Чтобы полностью исключить риск признания сделки незаконной, продавец должен соблюдать определённый алгоритм действий, предшествующих подписанию договора. Первым шагом должна стать отправка уведомления, зарегистрированного нотариусом, остальным собственникам жилья. Данное требование обусловлено тем, что у совладельцев есть приоритетное право выкупа доли, но по общей стоимости.

Образец уведомления о продаже доли в квартире в 2019 году

Далее продавцу придётся подождать 30 дней, отведённые другим собственникам на обдумывание решения.

Если перспектива «расширить» свои владения их не заинтересует, то решение должно быть выражено в виде официального отказа. Разумеется, бывают ситуации, когда взаимоотношения между совладельцами далеки от совершенства, и уведомление попросту игнорируется.

В этом случае, завершение 30-дневного периода квалифицируется как автоматический отказ произвести куплю-продажу доли в квартире в 2019 году.

Если ни один из совладельцев не изъявил желания стать покупателем, продавец вправе продать долю любому заинтересовавшемуся лицу, соблюдая общепринятый алгоритм действий. Чтобы сократить временные затраты и избежать ненужных очередей, лучше всего обратиться за получением соответствующей услуги в одно из отделений «Мои документы». В этом случае пошаговая инструкция состоит всего из 5 этапов:

  1. Подготовка документации;
  2. Внесение государственной пошлины и приложение подтверждающего чека к пакету документов;
  3. Визит в МФЦ обоих участников сделки и заключение соглашения о передаче имущественных прав;
  4. Сдача документации специалисту центра и получение расписки с номером обращения и планируемой датой готовности услуги;
  5. Повторный визит в МФЦ после наступления даты, указанной в расписке, и получение готовых документов (по одному экземпляру для каждой из сторон, получаются индивидуально).

Порядок выделения доли перед продажей

Как уже упоминалось ранее, если уведомление о решении реализовать свою часть жилья будет проигнорировано другими совладельцами, или их попросту не заинтересует подобная перспектива, что подтвердит официальный отказ, покупателем сможет выступить любой человек. Однако в подобной ситуации, купля-продажа доли в квартире в 2019 году подразумевает обязательное выделение конкретной части недвижимости, принадлежащей продавцу.

Самый простой вариант сделать это – достичь договорённости с совладельцами. Так, когда объектом сделки является 3-комнатная квартира, принадлежащая трём людям, доля каждого из собственников составит 23 квадрата. По факту, это будет комната и некоторая часть общего пространства.

Когда остальные собственники отказываются идти на контакт, продавцу не остаётся ничего иного, кроме обращения в судебные инстанции. В этом случае, выделение доли производится с использованием обычной математики, при условии, что каждый из совладельцев наделён одинаковыми правами. Важно понимать, что при подаче заявления в суд, рекомендуется обратиться за юридической консультацией.

Размер налога с продажи доли в квартире

Когда вопрос с совладельцами успешно завершён, покупатель найден, а продавец раздумывает, как лучше использовать средства от сделки, нельзя упускать из внимания один немаловажный нюанс.

В частности, речь идёт об обязательствах перед налоговыми органами.

Фактически, купля-продажа доли в квартире в 2019 году мало чем отличается от остальных сделок, совершаемых с недвижимостью, а значит, подразумевает оплату налога в размере 13% от суммы.

Разумеется, существуют определённые нюансы, способные вызвать у плательщика немалый интерес и уберечь его от ненужных затрат.

Важно

Мало кто знает, но налог придётся платить только в том случае, если стоимость сделки превышает 1 млн., а недвижимость находилась в собственности продавца меньше 3 лет.

Примечательно, что даже при превышении стоимостного параметра, налогообложению подлежит только получившаяся разница.

Как уменьшить размер налога с продажи недвижимости в 2019 году

Можно ли продать половину или часть своей доли

В юридической практике насчитывается масса примеров, когда владелец доли в жилой недвижимости хочет реализовать некоторую часть своих владений. Этот вопрос особенно актуальный, когда речь идёт о многокомнатной квартире, имеющей большую квадратуру, преимущественно принадлежащую одному лицу.

Что касается законодательной стороны вопроса, то никаких запретов или препятствий нет, главное, как и в остальных случаях, предварительно уведомить других совладельцев. Дальнейшая купля-продажа доли в квартире в 2019 году происходит по одному из 3-х вариантов:

  1. Поиск покупателя и совершение сделки;
  2. Передача части жилья по договору дарения, но с фактической передачей денежных средств (не нужно уведомлять совладельцев);
  3. Использовать часть доли в качестве залога при оформлении кредитного договора.

Как продать долю несовершеннолетнего (ребенка)

Когда объектом сделки является доля, принадлежащая ребёнку, алгоритм действий будет несколько иным. Прежде всего, родителям или законным представителям, планирующим осуществить продажу, нужно будет получить одобрение органов опеки.

Важно понимать, что купля-продажа доли в квартире в 2019 году окажется возможной только в том случае, если продавец докажет, что интересы несовершеннолетнего не будут ущемлены. Говоря иными словами, в результате манипуляций с жильём, малыш не должен пополнить ряды бездомных.

Уполномоченные инстанции не допустят продажи, если:

  • Квартира является единственной жилплощадью ребёнка;
  • Сделка станет причиной ухудшения жилищных условий несовершеннолетнего.

Что делать, если один из собственников не согласен

Современные россияне, желающие реализовать свою долю жилплощади, часто сталкиваются с серьёзным противодействием со стороны совладельцев. Говоря иными словами, один или несколько собственников выражают категорическое несогласие на сделку. Единственным выходом в подобной ситуации является неукоснительное соблюдение законодательных требований.

Чтобы купля-продажа доли в квартире в 2019 году не была опротестована в дальнейшем, в первую очередь, отправьте письменное уведомление всем совладельцам, сообщив о своём намерении. Если в течение 30 дней никто из собственников не изъявил желания стать продавцом, Вы вправе найти покупателя самостоятельно, предварительно позаботившись о выделении доли в её натуральном виде.

Важно понимать, что в случаях, когда совладельцы отказываются давать согласие на сделку, вероятнее всего, продавец будет вынужден обратиться в суд. Разумеется, препятствовать проведению сделки совладельцы не смогут, однако если вопрос будет решаться через суд, наличие документов, способных подтвердить рассылку уведомлений, сыграет немаловажную роль.

Может ли муж продать свою долю квартиры

Квартира, являющаяся совместно нажитым имуществом супругов, подлежит разделу после расторжения брака. Говоря иными словами, каждый из бывших супругов вправе продать свою долю. В данной ситуации, приоритетное право выкупа принадлежит второму супругу, а значит, именно его следует письменно уведомить о принятом решении.

Когда второй супруг не заинтересован в приобретении или не имеет достаточного объёма денежных активов, купля-продажа доли в квартире в 2019 году происходит через рынок. Однако практика доказывает, что подобное развитие событий маловероятно, особенно если в семье остались несовершеннолетние дети. В большинстве случаев, жильё достаётся тому супругу, который занимается воспитанием малышей.

Можно ли продать долю в квартире, купленной в ипотеку

Современная практика насчитывает массу примеров, когда объектом сделки является доля ипотечного жилья. Следует понимать, что такая процедура не лишена некоторых сложностей, так как обязательства перед банком не исполнены. Что касается права преимущественного выкупа, то оно, как и прежде, сохраняется за совладельцами.

Подобная сделка станет возможной только в том случае, если кредитная организация, выдавшая ипотеку, даст на неё своё согласие.

Важно учесть и тот факт, что если покупателем станет один из собственников, то вероятность получения одобрения от банка достаточно высокая.

Что касается привлечения стороннего покупателя и перераспределения финансовых обязательств, то такую сделку купли-продажи доли в квартире в 2019 году банки одобряют крайне редко.

Как купить долю в квартире: пошаговая инструкция

Если обратить внимание на особенности оформления документации, сопровождающие сделку, то они фактически повторяют процесс обычного приобретения жилья. Даже договор, заключаемый между сторонами, является стандартным. Что касается этапов процедуры, то к ним относятся:

  1. Подготовка документации (в том числе, ксерокопии документов, заверенные нотариусом, бумаги на квартиру, различные справки и выписки);
  2. Визит к нотариусу и заключение договора между продавцом и покупателем;
  3. Посещение отделения «Мои документы» или уполномоченной инстанции с целью сдачи документации, завершения сделки и передачи имущественных прав.

Общая продолжительность процедуры, начиная моментом сдачи документации и завершая подписью всех бумаг, занимает примерно 14 дней.

Можно ли купить долю в квартире на материнский капитал

Многих россиян интересует вопрос, касающийся покупки доли жилой недвижимости с использованием средств материнского капитала.

Разумеется, при соблюдении определённых условий купля-продажа доли в квартире в 2018 году может быть произведена за счёт денег, полученных от государства за рождение малыша, однако существуют и достаточно жёсткие ограничения.

В частности, объектом сделки должно быть отдельная жилплощадь, что возможно лишь в двух ситуациях:

  • Покупаемая доля является отдельной комнатой;
  • Производится выкуп части квартиры у совладельца.

Если Вы планируете потратить материнский капитал на покупку части однокомнатной квартиры, то на одобрение такой сделки рассчитывать не стоит. Единственным исключением является ситуация, когда в результате сделки квартира полностью переходит в собственность покупателя.

Продажа доли в квартире без согласия других собственников

Источник: https://MFC-online.info/kuplya-prodazha-doli-v-kvartire/

Процедура продажи доли в квартире новому собственнику

По российскому законодательству, квартира может находиться не в единоличной, а в общей долевой собственности. При этом, продажа доли в квартире другому собственнику зачастую является самым приемлемым выходом для владельца меньшей части жилого помещения.

О том, что собой представляет долевая собственность, как происходит отчуждение доли в квартире другому собственнику согласно последним изменениям законодательства и какие есть тонкости в этой процедуре, будет рассказано ниже.

Что собой представляет долевая собственность? 

Собственность подразделяется на единоличную и общую. Единоличный собственник распоряжается своей недвижимостью как захочет, но в рамках закона. Ему не нужно согласовывать свои действия, такие как дарение, продажа, сдача в аренду, с другими лицами.

При общей собственности ситуация другая. Гражданский кодекс РФ разделяет общую собственность на совместную и долевую.

Долевая собственность может возникнуть по ряду причин. Самые распространенные случаи – расторжение брака, когда совместная собственность супругов может быть переведена в долевую, а также получение части квартиры в порядке наследования по завещанию или по закону. Что касается изначального приобретения квартиры в долевую собственность, то на практике это практически не встречается.

Совет

У каждого вида общей собственности имеются свои ограничения. Ниже мы рассмотрим ограничения прав долевого собственника.

Для каждого действия собственника части объекта недвижимости предусмотрен свой порядок осуществления.

Возмездное отчуждение части квартиры, а также сдача ее в наем обязательно потребуют согласия других собственников, в 2019 году законодательство ничего не изменило в этом вопросе.

А вот дарение можно осуществить и без согласия совладельцев.

Какие документы потребуются при отчуждении доли в квартире другому собственнику?

Для продажи части этой же квартиры другому владельцу потребуется предоставить следующие документы:

  1. Документ, подтверждающий личность владельца доли.
  1. Документ, удостоверяющий личность приобретателя (то есть совладельца жилого помещения).
  2. Правоустанавливающие документы.

    К ним относятся: свидетельство о праве собственности, договор или иной документ, на основании которого возникли права владельца, справка о выделении доли, если изначально собственность была совместной.

ВАЖНО !!! Обязательно в документах должен быть прописан размер всего жилого помещения, а также отчуждаемой доли.

  1. Предварительное соглашение, где совладельцы определяются с ценой объекта недвижимости, размером задатка и иными проблемными моментами. Хотя данное соглашение не является обязательным, это полностью отдается на усмотрение сторон сделки купли-продажи.
  1. Выписка из домовой книги. Это – стандартный документ, предоставляемый при любой сделке купли-продажи недвижимости. В рассматриваемой ситуации он менее актуален, так как покупатель, как правило, осведомлен о прописанных в квартире лицах, ведь он является собственником второй ее доли.
  1. Обязательной в любой подобной сделке становится справка из Бюро технической инвентаризации о произведенной оценке жилья (балансовой стоимости). Она указывается как для квартиры в целом, так и для продаваемой части.
  2. Справка из управляющей компании, где указывается на отсутствие долгов у дольщика за услуги жилищно-коммунального хозяйства.
  3. Доля в квартире может находиться не только в единоличной собственности, но и в совместной собственности супругов. Тогда супруг-совладелец должен оформить свое согласие нотариально. Без согласия второго супруга сделка может быть признана недействительной.
  1. Если в квартире зарегистрировано несовершеннолетнее лицо, то обязательно нужно заручиться согласием органов опеки и попечительства на данную сделку. Это является одним из самых проблемных моментов, так как органы опеки и попечительства жестко отстаивают права несовершеннолетних. Поэтому потребуется доказать, что жилищные условия детей никак не ухудшились от продажи доли в квартире.
  2. Технический и кадастровый паспорта.
  3. Если совладельцев квартиры больше, чем двое, то потребуется еще отказ иных сособственников от покупки части жилого помещения. В случае непредставления такого отказа прикладываются документы, подтверждающие, что соблюдена процедура надлежащего уведомления сособственников.

Какова пошаговая инструкция купли-продажи доли в квартире другому собственнику?

Для того, чтобы знать, как происходит отчуждение доли совладельцу, необходимо придерживаться указанной ниже последовательности действий:

  1. Уведомление сособственников о желании продать часть общей недвижимости.
  2. Формирование цены на объект недвижимости и обсуждение иных условий сделки с потенциальным приобретателем.

    В отношении продажи доли в квартире другому собственнику не имеет существенного значения, что будет сделано раньше – извещение совладельцев или определение условий сделки с потенциальным покупателем.

ВНИМАНИЕ !!! Даже если иные владельцы изъявят желание купить долю, она все равно будет продана тому совладельцу, с которым изначально договаривался собственник отчуждаемой части. А вот если покупатель – постороннее лицо, то договоренность с ним потеряет силу, если кто-то из сособственников выразит желание приобрести долю. 

  1. Заключение сделки и ее нотариальное оформление.
  2. Подача документов для осуществления регистрационного учета сделки.
  3. Уплата соответствующих налогов.

Данная пошаговая инструкция является самой общей, рекомендованной для всех подобных сделок.

Каким образом собственник доли сообщает совладельцам о желании продать свою долю?

Приняв решение продать часть жилого помещения, владелец должен уведомить сособственников об этом. Каждому собственнику составляется свое уведомление. На практике применяются три способа такого сообщения об отчуждении.

В первом случае продавец просто передает уведомления лично в руки иным владельцам жилого помещения. Взамен они предоставляют собственноручно написанную расписку в получении сообщения. Это способ является рабочим только при хороших отношениях.

Следующий способ, которым часто пользуются дольщики, — это отправка заказным письмом с прикрепленным уведомлением о вручении и описью вложения. Он тоже имеет свои минусы: письмо может не дойти до адресата либо тот откажется его получать.

Самым надежным является нотариальное извещение о продаже доли. В этом случае владелец перекладывает свои обязанности по уведомлению на нотариуса. Услуга платная.

Нотариус, приняв все меры к извещению о продаже всех иных собственников, выдаст одно из двух свидетельств: либо что сособственники надлежащим образом уведомлены (если они получили сообщение), либо что приняты все возможные меры к их извещению.

ВНИМАНИЕ !!! В любом случае, это будет гарантией отсутствия претензий к продавцу, но только после того, как пройдет 30 дней после получения совладельцем уведомления. По истечении этого срока продавец волен распоряжаться своей долей, как захочет. Если же остальные владельцы однозначно выразили отказ, то сделку можно совершить и раньше.

В тексте уведомления указываются персональные данные продавца, адрес и кадастровый номер квартиры, размер доли и ее стоимость, реквизиты регистрационного свидетельства на объект недвижимости, предложение приобрести долю, сделанное в соответствии со статьей 250 Гражданского кодекса РФ. Сообщение может быть в рукописном или в печатном виде.

Обратите внимание

После отправки сообщений нельзя менять цену на долю квартиры, а также иные условия сделки.

При несоблюдении процедуры надлежащего сообщения совладельцы могут сделку опротестовать в судебном порядке. Срок подачи искового заявления – три месяца с того дня, когда стало известно о сделке.

В каком порядке происходит согласование условий предстоящей сделки купли-продажи?

После надлежащего уведомления, если один из владельцев выразил желание приобрести отчуждаемую долю, переходят непосредственно к обсуждению предстоящей сделки. Собственник доли должен определить ее цену.

Чаще всего поступают просто – за основу берется рыночная стоимость всей квартиры. Затем либо делят общую цену квартиры на количество квадратных метров ее площади и получают стоимость одного метра.

Либо определяют стоимость доли в процентном соотношении к общей цене квартиры.

Сама стоимость доли в квартире и порядок ее уплаты фиксируется в предварительном соглашении продавца и покупателя. 

Как происходит само заключение сделки купли-продажи доли в квартире и ее нотариальное удостоверение?

Договор купли-продажи может составляться как самим продавцом, так и по его поручению квалифицированным юристом по недвижимости. Также данный договор может быть оформлен нотариусом (за отдельную плату). Экземпляров договора должно быть три (продавцу, покупателю и нотариусу). Юридическая сила их одинакова.

Новый закон касательно обращения недвижимого имущества предусматривает обязательное проведение отчуждения доли в квартире через нотариуса того субъекта РФ, на территории которого она находится.

Плата за услуги нотариуса зависит от наличия родственной связи, а также от суммы сделки. При отчуждении доли родственнику (ребенку, супругу или родителю) платеж составит 0,2 % от цены продаваемой части плюс 3000 рублей (если доля стоит не более 10 000 000 рублей).

Если сумма превышает 10 000 000, то плата составит 0,1 % от суммы сделки и еще 23 000 рублей, при этом общая сумма платежа не должна превышать 50 000 рублей. Для дальнего родственника (либо вообще постороннего человека) при цене сделки, не превышающей 1 000 000 рублей тариф составит 0,4 % цены доли плюс 3000 рублей.

От 1 000 000 до 10 000 000 – 0,2 % цены сделки и еще 7 000 рублей. Более 10 000 000 – 0,1 от суммы сделки и 25 000 рублей, но не более 100 000 рублей.

Нотариусу предоставляется вышеуказанный пакет документов (в оригиналах). Если продавец (покупатель) не может лично присутствовать при нотариальном удостоверении сделки, он может оформить доверенность на другое лицо. Следует помнить, что, если не соблюдено условие о надлежащем извещении совладельцев, нотариус сделку не удостоверит.

Какова процедура регистрации сделки в Росреестре?

Порядок регистрации сделки по отчуждению доли в квартире ничем не отличается от постановки на учет целой квартиры.

Пакет предоставляемых документов тот же: удостоверения личности сторон сделки, заявление, сам договор купли-продажи, уже заверенный нотариусом, правоустанавливающие документы на квартиру, кадастровые документы, квитанция об уплате пошлины за регистрационные действия. Размер пошлины ровным счетом такой же, как и при регистрации сделки с целой квартирой – 2000 рублей.

ВАЖНО !!! Также обязательно добавляются документы, подтверждающие надлежащее уведомление сособственников и их отказы от преимущественного права покупки (если помимо совладельца, приобретающего долю, есть еще собственники; если их нет, то вышеуказанные документы не предоставляются).

Важно

Ранее заявление о регистрации можно было подать как непосредственно в Федеральную регистрационную службу, так и в многофункциональные центры.

Но сейчас документы на регистрацию принимают только МФЦ, которых становится все больше и больше.

Если нет возможности самому заняться регистрацией, то эту обязанность за дополнительную плату (порядка 1000 рублей) можно переложить на нотариуса. Это сейчас довольно часто оказываемая услуга.  

По общему правилу, срок постановки на учет не должен превышать трех рабочих дней, но на практике он почти никогда не соблюдается.

Какие налоги уплачивают при купле-продаже доли в квартире?

При продаже доли в квартире другому собственнику уплачивается стандартный налог на доходы физических лиц, установленный в размере 13 % от цены сделки.

От налога освобождается тот собственник, который владел данной долей более трех лет и ее цена не превышает стоимость приобретения части квартиры.

Также налогом не облагается сделка по отчуждению доли квартиры стоимостью менее 1 000 000 рублей. 

Соблюдение вышеуказанной инструкции по отчуждению доли квартиры другому собственнику поможет избежать возможных проблем, связанных с заключением подобной сделки.

Источник: https://jurists-online.ru/nedvizhimost/prodazha-kvartiry/prodazha-doli-v-kvartire-drugomu-sobstvenniku

Ссылка на основную публикацию