Как рассчитать платеж по ипотеке самостоятельно без похода в банк

Как самому без калькулятора рассчитать ипотеку в Сбербанке, ВТБ и других крупнейших банках России?

А ведь ипотека, при поддержке государственной власти (а это, безусловно, неубиенный плюс), «закручивается» в стране очень серьёзно. Буквально с каждым месяцем проценты падают, поэтому не стоит удивляться, что в 2017-ом объём выданных кредитов вырос на 37,2% и составил более 2 триллионов рублей.

Так, если в декабре 2016 года средняя ставка по данному виду целевого кредитования составляла 11,54%, то в декабре 2017 года она уже 9,79%. Другими словами, падение за год — 1,75%, или ежемесячно в 2017-ом проценты падали на 0,1458%. В пересчёте получается:

  • выплата сверху 5-миллионной ипотеки на 10 лет, взятой под Новый год в 2016-ом составила бы 2 млн 909 тыс 41 рубль.
  • в 2017-ом уже – 2 млн 467 тыс 895 руб, или на 442 тыс 146 рублей меньше. В течение 10 лет, 120 месяцев, вам пришлось бы ежемесячно платить меньше на 3685 рублей (мы пока не трогаем возможность рефинансирования – это отдельный разговор).

Заметьте, цифры, одни цифры. Дальше станет ещё понятнее, к чему это мы.

Другой факт в пользу необходимости уметь считать

Вторая половина 2017-го ознаменовалась очень знаменательным событием – открытием льготной программы ипотечного кредитования при рождении 2-го и 3-его ребёнка. Программа предусматривает, что в течение :

  • 3 лет – после 2-го,
  • 5 лет – после 3-его,
  • 8 лет – после 3-его после 2-го в течение 3 лет –

ипотека будет обходиться в 6% годовых, на оставшийся же срок установятся проценты на 2% большие учётной ставки Центробанка на день заключения договора (например, если в конце февраля учётная ставка ЦБ – 7,5%, то дальше проценты будут составлять уже 9,5%, а это всё равно меньше средней по стране).

Если раскрывать внутреннюю кухню этой программы, то она заключается в следующем:

  • Банки вольны будут устанавливать любой льготный процент от 6 и выше (ниже просто некуда, хотя и это, само собой не возбраняется).
  • Государство берётся любой процент выше 6 компенсировать.
  • Центробанк провёл конкурс и выбрал по стране 46 банков, которые включены в данную программу.
  • На неё пока выделено 600 млрд рублей, хотя эта сумма может и вырасти раза в 1,5-2, всё зависит от успеха программы.
  • Перед выбором банки сделали свои заявки на сумму компенсации льготы – получился своеобразный банковский рейтинг востребованности программы. Так вот, банки запрашивали сумму в 2 раза большую – 1,2 млрд рублей, другими словами, рейтинг получился предельно высоким.

Все банки были разбиты на 4 категории, по количеству выделенных для них лимитов на льготы:

  • 21 банк имеет свой индивидуальный лимит – на них отведено в общей сложности (из 600 млрд) 521 млрд 345 млн рублей, или в среднем на каждый по 24 млрд 826 млн руб.,
  • 9 банков ограничены лимитом в 3,202 млрд руб. (всего 28,818 млрд руб.),
  • 6 банков – в 3,148 млрд (18,888 млрд),
  • 7 банков – в 3,095 млрд (21,665 млрд),
  • 3 банка – в 2,988 млрд (8,964 млрд).

Но, для подсчёта, обратим внимание на крупнейший коммерческий банк России – Сбербанк – он запрашивал от государства на льготы 320 млрд, получил в итоге заметно меньше – 171 млрд.

Причём, эксперты не считали первоначальные 320 уж слишком завышенным запросом, ведь Сбербанк имеет рыночную долю в банковском секторе страны — 53,5%, но и выделенная сумма — самая большая и составляет 28,53% от всей программы.

Возьмём за исходные данные:

  • Срок ипотеки – 10 лет;
  • Сумма – 10 млн руб.;
  • Первоначальный взнос – 10%.

Самое главное – родился 2-ой ребёнок. Тогда получается такой расклад, первые 3 года при 6,5% и при 6% и кредите в 9 млн (10 млн минус 10% первоначального взноса):

Месяц Оставшаяся сумма кредита, с которой начисляются проценты, руб Сумма процентов при 6,5% (от банка), руб Сумма процентов при 6% (от государства), руб
1 9000000 48750,00 45000,00
2 8925000 48343,75 44625,00
3 8850000 47937,50 44250,00
4 8775000 47531,25 43875,00
5 8700000 47125,00 43500,00
6 8625000 46718,75 43125,00
12 8175000 44281,25 40875,00
18 7725000 41843,75 38625,00
24 7275000 39406,25 36375,00
30 6825000 36968,75 34125,00
36 6375000 34531,25 31875,00
Общая сумма выплаты «сверху», руб 1499062,50 1383750,00

Получается, что за время действия льготы вы заплатите процентами почти 1 млн 384 тыс рублей, но для банка эта услуга будет стоить 1 млн 499 тыс – вот эту разницу в 115 тысяч рублей государство банку и вернёт.

  • Сбербанк получил на эту компенсацию 171 млрд, значит,
  • руководство этого финучреждения рассчитывает выдать 1 миллион 482 тысячи 926 ипотечных льготных кредитов до 1 января 2023 года, нынешнего срока окончания программы.
  • Если считать с марта 2018 года – 58 месяцев.
  • Таким образом, по расчётам Сбера, он собирается ежемесячно в течение почти 5 лет выдавать по 25668 ипотечных кредитов.
  • При 25 рабочих днях в месяц – больше чем по 1000 кредитов каждый день.
  • Смелый расчёт, нечего сказать. Например, средняя рождаемость за день в Москве – 380 человек, в Севастополе – 11.

Это мы к тому, что в банке со значительным участием иностранного капитала, постоянно проводящем свои презентации в мекке мировых денег – в Лондоне, работают отменные аналитики, которым очень даже можно верить. Если они так оптимистично смотрят на ипотеку, то ей можно верить «на все 100».

Заметим, к слову, ведь банк получил в 2 раза меньше своих расчётов. Он посчитал, что ипотека, льготная, в частности будет настолько востребована в ближайшие 5 лет, что банк вполне потянет и выдачу 2000 кредитов каждый день.

И опять, сколько расчётов! Наверное, уже не нужно никаких аргументов, чтобы понять – если вы хотите броситься в «ипотечную пучину», то вы должны всё внимательно рассчитать, причём сделать это обязательно самостоятельно, не рассчитывать, что банк это сделает за вас. Просто так, если угодно, всё гораздо лучше «дойдёт», когда сам, своими руками, и головой, конечно.

Ну, и, чтобы не останавливаться «на запятой» скажем, что ведущими банками России, которые получили по «детской ипотеке» максимум денег являются:

  1. Сбербанк,
  2. Банк ВТБ,
  3. Абсолют Банк,
  4. АКБ «Российский капитал»,
  5. Газпромбанк,
  6. Россельхозбанк,
  7. Промсвязьбанк,
  8. Банк ФК «Открытие»,
  9. Московский кредитный банк,
  10. Райффайзенбанк.

Исходные данные

Перед тем, как приступить к расчётам, выбираем банк и определяемся с условиями ипотеки.

Условия следующие:

  • 8,6% — при выборе жилья в новостройке,
  • 9,4% — при выборе на вторичном рынке,
  • 8,9% — если для первичного взноса используем материнский капитал,
  • 7,4% — при выборе в новостройке, но выбираем застройщика из числа партнёров самого Сбербанка,
  • 15% — первичный взнос,
  • срок — от года до 30 лет

Есть и льготные условия:

  • минус 1% — если клиент соглашается застраховаться договор по условиям Сбербанка;
  • минус 0,5% — если один из супругом возрастом до 35 лет (это считается «молодая семья»);
  • минус 0,1% — если клиент соглашается заключить договор воспользовавшись электронной системой Банка.

Наши условия

Наши условия, как кандидата на ипотеку следующие:

  • Мы собираемся купить жилье за 10 миллионов;
  • Готовы заплатить первый взнос в 10, 15 или 20%;
  • Берём на 10, 15 или 20 лет.

Таким образом, получается, что кредит составит:

  • 9 млн – при первом взносе в 10%;
  • 8,5 млн – при 15%;
  • 8 млн – при 20%.

Платить будем:

  • 120 месяцев – если 10 лет;
  • 180 – если 15;
  • 240 – если 20 лет.

Отсюда вычисляем постоянную составляющую наших выплат в рублях (без процентов):

Срок, месяцы
Сумма кредита (млн руб.) 120 180 240
9 75000 50000 37500
8,5 70833 47222 35417
8 66667 44444 33333

Таблица только закрепляет и так известные истины:

  • чем больше срок – тем меньше платишь ежемесячно;
  • чем меньше сумма – также, тем меньше придётся платить каждый месяц.

Таким образом:

  • берём 9 млн руб. на 10 лет – ежемесячно (без процентов) платим 75 тыс рублей;
  • берём 8 млн на 20 лет – ежемесячно в два раза меньше – только 33333 руб.

Расчёт – жилье от партнёров Сбербанка

Получается, что наша годовая ставка – 7,4%.

Рассмотрим вариант 20% в качестве первоначального взноса и затем определяемся со сроком. Думается, такой порядок самый разумный – сначала решить локальную задачу – взнос, а затем уже «играть» сроком и пытаться на его основе выбрать наиболее приемлемый вариант.

10 лет 15 лет 20 лет
Месяц Оставшаяся сумма кредита, руб. Сумма процентов, руб Оставшаяся сумма кредита, руб. Сумма процентов, руб Оставшаяся сумма кредита, руб. Сумма процентов, руб
1 8000000 49333 8000000 49333 8000000 49333
2 7933333 48922 7955556 49059 7966667 49128
3 7866667 48511 7911111 48785 7933333 48922
4 7800000 48100 7866667 48511 7900000 48717
5 7733333 47689 7822222 48237 7866667 48511
6 7666667 47278 7777778 47963 7833333 48306
7 7600000 46867 7733333 47689 7800000 48100
8 7533333 46456 7688889 47415 7766667 47894
9 7466667 46044 7644444 47141 7733333 47689
10 7400000 45633 7600000 46867 7700000 47483
20 6733333 41522 7155556 44126 7366667 45428
30 6066667 37411 6711111 41385 7033333 43372
40 5400000 33300 6266667 38644 6700000 41317
50 4733333 29189 5822222 35904 6366667 39261
60 4066667 25078 5377778 33163 6033333 37206
70 3400000 20967 4933333 30422 5700000 35150
80 2733333 16856 4488889 27681 5366667 33094
90 2066667 12744 4044444 24941 5033333 31039
100 1400000 8633 3600000 22200 4700000 28983
110 733333 4522 3155556 19459 4366667 26928
120 66667 411 2711111 16719 4033333 24872
130 2266667 13978 3700000 22817
140 1822222 11237 3366667 20761
150 1377778 8496 3033333 18706
160 933333 5756 2700000 16650
170 488889 3015 2366667 14594
180 44444 274 2033333 12539
190 1700000 10483
200 1366667 8428
210 1033333 6372
220 700000 4317
230 366667 2261
240 33333 206
Общая сумма процентов за всех срок выплаты кредита 2984667 4464667 5944667

Рассмотрим порядок проведения расчётов по одному сроку (10 лет – 2-ой и 3-ий столбцы):

  • Во 2-ом столбце – сумма уменьшается на постоянную часть для данного срока в 120 месяцев – 66 тыс 667 рублей – получаем остаток на каждый месяц, сколько ещё нужно заплатить;
  • В 3-ем столбце – получаем месячные проценты от оставшейся суммы которые ежемесячно платим вместе с постоянной частью.

Обращаем внимание на последнюю строку таблицы – сколько в итоге придётся переплатить. Но не стоит делать скоропалительных выводов.

Да, чем меньше срок – тем меньше придётся переплачивать: за 10 лет – почти в 2 раза меньше, чем за 20. Но не забудем, палка о двух концах – зато и ежемесячно придётся отдавать банку на первых порах процентов в 2 раза больше.

Выводы

Мы привели очень наглядный пример расчёта, из которого следует, что:

  • Не стоит особо рассчитывать на благотворительность банков – да, Сбербанк собирается «раздавать» в день по 1000 кредитов, но ведь это означает, что он гарантирует себе и ежедневный доход только на ипотеке на ближайшие 10 лет минимум 3 млрд рублей!
  • Много это или мало — почти 3 млн сверху — за кредит в 8 млн на 10 лет, каждый не только может, но и должен решить самостоятельно, вот, проведя такие расчёты, причём самостоятельно, с ручкой в руках и табличным процессором Excel на экране компьютера.
  • А, в общем, нужно ещё и обладать аналитическими способностями, стремиться, по крайней мере, ими овладеть, иначе не стоит удивляться, что аналитикой будет хвастаться неудачно выбранный банк – дети, разве что, как всегда, помогут. Но и тут без расчётов не обойтись.

Источник: https://ipotekaveka.com/voprosy/kak-samomu-rasschitat-ipoteku/

Как рассчитать ипотеку самому: правила и рекомендации

Современные технологии позволяют рассчитать ипотеку, чтобы оценить его выгодность, подобрать наиболее подходящую для себя продолжительность выплат, сумму первоначального взноса и т.д. При этом можно пользоваться общими формулами, а также прибегнуть к онлайн калькуляторам ипотеки, которые максимально упрощают расчеты.

Общий принцип расчета ипотеки

Сумма платежа, которая должна выплачиваться каждый месяц согласно ипотеке, состоит из двух параметров — основного долга и выплатам по процентам.

Для расчета необходимо владеть следующими параметрами:

  • Размер ипотеки.
  • Продолжительность выплат.
  • Вид платежа — аннуитентный (ежемесячные выплаты одинаковы на протяжении всего срока погашения ипотеки) и дифференцированный (ежемесячные выплаты уменьшаются в течение всего срока погашения ипотеки).
  • Комиссии, в частности за ведение счета и выдачу ипотеки. Так, важно подобрать приемлемую процентную ставку с учетом всех расходов заемщика.

Имея эти данные на руках, можно начать расчет по такой инструкции:

  • Выяснить сумму кредитования по формуле:

Оценочная стоимость жилья — Сумма первоначального взноса

  • При аннуитентном виде платежа рассчитать сумму месячного платежа по формуле:
  • При дифференцированном виде платежа произвести расчет по формуле:

Как видно, формулы расчета достаточно сложные, поэтому при подсчете легко допустить ошибку. Чтобы не допустить этого, рекомендуется пользоваться онлайн калькулятором, который также позволяет выбрать тип платежа:

Рассчитать ипотеку под материнский капитал

Одним из законодательно обусловленных способов использования материнского капитала является жилье. При этом ипотека может быть связана с материнским капиталом двумя путями. Рассмотрим их подробнее далее:

  1. Когда первый взнос по ипотеке оплачивается с помощью материнского капитала. Например, если общая желаемая сумма займа составляет примерно 3 400 000 с учетом процентов, а материнский капитал на настоящий момент – это порядка 409 000 рублей, то после первого взноса вам останется оплатить 2 991 000 рублей. Эту сумму разделят по всем условиям ипотеки на необходимое количество месяцев для учета ежемесячного взноса.
  2. Сумма материнского капитала идет в пользу имеющейся ипотеки. В данном случае происходит следующее. Например, на текущий день сумма вашей задолженности по ипотеке составляет 1 700 000, а впереди еще 5 лет выплат. Соответственно, сумма ежемесячного взноса составляет 28 340 рублей. Если вы вносите в счет ипотеки 409 000 материнского капитала, то срок выплат остается прежним (5 лет), а сумма ежемесячного платежа сокращается. Так, в нашем случае она составит 21 517 рублей.

Вот пример того, как нужно заполнить ипотечный калькулятор с учетом материнского капитала:

После взноса материнского капитала за ипотеку заемщик получит документ с изменившимся графиком выплат и новым ежемесячным взносом.

Рассчитать ипотеку без первоначального взноса

Максимальный размер займа не будет равен сумме, в которую оценят жилье. Часто это 70-80% от такой суммы. То есть, если квартиру оценят в 3 000 000, то сумма займа будет в пределах 2 400 000. При этом закладываемое жилье должно располагаться в том же городе, что и банк-кредитор.

Есть и другие способы для расчета ипотеки без первого взноса:

  1. Если в качестве первого взноса внести сумму, взятую в качестве потребительского кредита, то по факту для вас на момент оформления ипотеки первый взнос будет отсутствовать. Однако потом вам придется погасить оба кредита.
  2. Некоторые банки предоставляют возможности для получения беспроцентного ипотечного кредита. Правда, их придется поискать, поскольку в современной кризисной ситуации данная процедура считается достаточно рискованной. Кроме того, вам придется ожидать повышенной процентной ставки.

Как правило, в оформлении ипотеки без первоначального взноса необходимо учитывать, что ежемесячный взнос будет достаточно большим. Например, ипотека на 3 500 000 с 17% ставкой на 15 лет будет иметь ежемесячный взнос порядка 30 000 рублей.

Если при расчете использовать онлайн калькулятор, в поле «Первоначальный взнос» необходимо поставить значение «0»:

Как рассчитать военную ипотеку

Практически в любом банке можно подобрать специальное предложение по ипотеке для военных. Процентная ставка при том может оказаться различной. Однако в большинстве случаев имеется первый взнос, составляющий не меньше 10% от общей суммы. Размер компенсации по ипотечному кредитованию зависит напрямую от стажа службы, состава семьи, а еще средней цены квадратного метра по России.

Чтобы провести расчет военной ипотеки, необходимо иметь на руках индивидуальные требования, выдвинутые банком:

  • Размер суммы на лицевом счету.
  • Стоимость жилья.
  • Первоначальный взнос.
  • Дополнительные средства по кредиту.
  • Процентная ставка.
  • Срок ипотеки.

Указав их в калькуляторе ипотечного кредитования для военнослужащего, можно получить размер ипотеки:

Рассчитать переплату по ипотеке

В последнее время жалобы в Роспотребнадзор участились: потребители сетуют о том, что банки завлекают людей привлекательными процентами по ипотеке, однако, на деле переплата выходит просто колоссальной.

Следствием таких жалоб стало то, что большая часть банков теперь пишет не только % по ипотеке, но и уровень переплаты за тот или иной срок.

Поэтому рассчитывать переплату теперь не придется самому, но проверить банк на честность можно.

Для этого введите следующие данные в онлайн-калькуляторе ипотеки:

  • о сроках ипотечного кредитования;
  • сумме займа;
  • % по ипотеке.

Калькулятор рассчитает для вас не только ежемесячные платежи на необходимый период, но и поможет разделить их на сумму основного платежа, а также сумму процентов по переплатам.

Видео: Ипотечный онлайн калькулятор

Более подробно узнать об особенностях ипотечных калькуляторов вы можете в следующем видео. К тому же наглядно предлагается инструкция по использованию калькулятора от компании Ипотека.РУ:

Чтобы рассчитать ипотечный кредит, можно пользоваться формулами, исхода из вида платежа. Но при этом есть способ максимально облегчить эту задачу — воспользоваться онлайн калькуляторами, которые также часто представляются на сайтах банков.

Источник: https://2realtor.ru/rasschitat-ipoteku-samomu/

По карману ли квартира в кредит? Рассчитываем ипотеку правильно

Покупка жилья в ипотеку – серьезный шаг, который требует не только длительной финансовой подготовки, но и взвешенности данного решения с учетом мельчайших деталей.

Важно оценить не только уровень платежеспособности на данный момент, но также стабильность места работы, перспективы карьерного роста и состояние своего здоровья.

Важно также осознать, готовы ли вы психологически нести бремя большого многолетнего долга. Как правильно рассчитать свои возможности по оплате ипотеки?

 

Знакомимся с понятием «ипотека» Главный смысл ипотеки и ее отличие от обыкновенного кредита – это выдача большой суммы денег не просто под проценты, а еще и под залог. В качестве залога может выступать имеющаяся недвижимость или приобретаемая на кредитные средства. По сути, ипотека и обозначает денежный долг, выдаваемый под залог.

Обратите внимание

 Стоимость ипотеки складывается из размера первоначального взноса – собственных средств заемщика, которые должны быть не менее 10-20%  (в зависимости от условий банка), стоимости недвижимости, общего размера кредита, процентной ставки, срока кредитования, вида платежа (аннуитетный или дифференцированный), наличия комиссий (например, за обслуживание счета) и дополнительных расходов (например, страховки), взимаемых банком.

Изучаем ипотечный рынок 

– Процентная ставка. По данным компании «НДВ-Недвижимость», средняя процентная ставка по ипотечным программам сейчас составляет 10-11% (а минимальная ставка в сегменте вторичной недвижимости – всего лишь 9,25%).

 Аналитики прогнозируют снижение процентных ставок до уровня 6-8%, но некоторые эксперты убеждены, что в сегодняшних условиях это нереально.

Снижение ставки до такого уровня возможно не ранее, чем через 15 лет стабильного положения экономики страны. 

 

– Срок кредитования. Максимальный срок кредитования, как правило, – 20-30 лет (зависит от ряда факторов), но также есть и банки исключения, предлагающие кредит даже на 50 лет.  
 

– Сумма кредита. Максимальная сумма кредита, которую предлагают банки, составляет в среднем 30 миллионов рублей (отдельные организации могут выдать даже 99 миллионов). При этом банк соглашается покрыть не более 85% от стоимости недвижимости. Соответственно, минимальный первоначальный взнос составляет 15%.

 Как показывает практика, самые выгодные условия ипотечного займа – при взносе собственных средств как минимум 50% и сроке кредитования в пределах десяти лет. Кстати, некоторые заемщики берут менее обременительные потребительские кредиты, за счет которых увеличивают первоначальный взнос и уменьшают проценты по кредиту и сумму переплаты.

Также размер кредита зависит от оценочной стоимости недвижимости, которую должен проводить аккредитованный оценщик. Бывает, что стоимость, установленная оценщиком, существенно ниже, чем та, которую просит за жилье продавец. Это может привести к снижению суммы кредита.

 Тогда придется либо самостоятельно находить средства на покрытие разницы, либо искать другой вариант жилья. 
 

– Виды платежей. Как и у любого кредита, в ипотеке существует два вида платежа – аннуитетный и  дифференцированный.

Первый означает, что каждый месяц в течение всего периода кредитования вы будете платить одинаковую сумму. Второй вариант – это уменьшение обязательных выплат с каждым месяцем.

При этом первоначальный платеж будет гораздо больше по сравнению с платежом при аннуитетном виде выплат.  
 

– Размер платежей. Ежемесячные взносы по ипотеке не должны превышать 50% от общего дохода семьи в месяц, а если в семье есть маленькие дети, то не более 35%. Однако если ваш доход сочтут довольно высоким, то вероятно, что можно будет оплачивать 60% от этой суммы каждый месяц. 
 

Оцениваем размер дополнительных расходов 
 

Важно

Этому аспекту необходимо посвятить достаточно внимания, так как зачастую именно из-за дополнительных затрат, которые не были учтены при первоначальном расчете, сбиваются планы большинства потенциальных заемщиков. С ипотекой, как говорится, каждая копейка на счету.

И может случиться так: вы убедились, что вашего дохода хватит на прожитье и погашение ипотеки в размере, скажем, 40 тысяч рублей, вы уже нашли квартиру и мечтаете, как будете в ней жить, а перед заключением договора в банке узнаете, что нужно будет еще ежемесячно доплачивать по 5-10 тысяч. Если такой возможности нет, планы рушатся.

Поэтому, выбирая ипотечный кредит, как можно подробнее расспросите менеджера банка обо всех возможных расходах и комиссиях при оформлении ипотеки. Нередки случаи, когда за низкой процентной ставкой банка, привлекательной для клиентов, стоят большие дополнительные комиссии, которые сводят на нет выгоду от пониженной процентной ставки.

А бывает, что более высокая ставка по кредиту на деле оказывается лучше, так как дополнительные траты для клиентов оптимизированы и сведены к минимуму. 
 

Итак, что может увеличить платежи по ипотеке? Как показывает практика, комиссии бывают единовременные и ежемесячные.

 К единовременным относятся расходы за расчеты с продавцом (аккредитив, ячейка, перевод на счет продавца), консультационные услуги, юридическое сопровождение сделки, снижение годовой процентной ставки, рассмотрение заявки, выдача кредита.

Ежемесячные комиссии обычно берутся за ведение и обслуживание счета и использование кредитных средств банка.  
 

Теперь рассмотрим самые распространенные расходы по кредиту. 
 

– Оценка стоимости жилья. Обязательная процедура, от которой зависит сумма кредита. Средняя стоимость такой услуги в Москве – 5 тысяч рублей. 
 

–  Проверка жилого объекта. Если речь идет о квартире в строящемся доме, то часто банк проверяет надежность застройщика и процесса возведения объекта. Эти действия он тоже включает в стоимость ипотеки в виде определенного процента от суммы кредита или фиксированного тарифа, что может обойтись заемщику в сумму от 4 до 15 тысяч рублей. 
 

 Регистрация права собственности. Этот процесс связан с оформлением большого количества документов. Не каждый решается это делать самостоятельно, опасаясь допустить ошибки. Приходится обращаться к юристам. Их услуги будут стоить порядка 30 тысяч рублей. 
 

– Услуги нотариуса. Некоторые банки требуют нотариально заверять договор купли-продажи, хотя, по закону, это не обязательно. В этом случае заемщику лучше не спорить, а получить у нотариуса документы, которые необходимы банку. Это может быть согласие супруга на получение ипотеки или заверение копий документов. Расходы здесь соответствуют нотариальным тарифам. 
 

–  Страховка. Страхование квартиры, покупаемой на ипотечные средства, по закону – обязательно для заемщика. При этом ряд банков требует от клиентов дополнительно страховать свою жизнь, трудоспособность, риск утраты права собственности и риск невозможности выплат по кредиту. В среднем это будут лишние 1,5% в год от суммы кредита. 
 

– Единовременная комиссия за рассмотрение заявки на кредит. Распространена в небольших кредитных организациях, крупные игроки банковского сектора в большинстве своем отменили эту комиссию. Цена варьирует от 2 до 5 тысяч рублей. 
 

– Единовременная комиссия за выдачу кредита. Есть не во всех банках, но встречается довольно часто. В среднем это еще 1-1,5% от суммы займа, но не менее и не более определенной суммы. Некоторые банки установили фиксированный платеж за операцию. Конкретные суммы уточняйте у менеджера банка. 
 

– Единовременная комиссия за получение кредита наличными средствами. Актуально только в том случае, если для продавца принципиален наличный расчет. Как известно, банкам выгоднее проводить безналичные операции, поэтому такая услуга тоже стоит денег – примерно 0,5-1,5% от суммы кредита. 
 

– Аренда сейфовой ячейки. Необходима тоже в случае сделки с наличным расчетом. После получения кредита от банка наличными они передаются на хранение в такую ячейку. Ее аренда обойдется в сумму от 3 до 11 тысяч рублей. 
 

– Внесение изменений в кредитный и обеспечительный договоры. Бывает, что у заемщика меняются условия залога (например, он меняет залоговую недвижимость). Это обязательно нужно прописать в договоре. За это банки тоже взимают плату в пределах 10 тысяч рублей. 
 

– Получение справок и согласий от банка. При регистрации членов семьи или перепланировке в ипотечной или залоговой квартире необходимо согласие кредитной организации. В каждом банке существуют свои расценки на подобные операции. 
 

Смотрим на себя глазами банка 
 

Итак, основные составляющие ипотеки понятны. Переходим к определению своих возможностей в качестве ипотечного заемщика. При этом нужно учесть, что для банков существуют первостепенные и второстепенные критерии. 
 

Менее значимые критерии для банков: 
 

– пол клиента (бытует мнение, что в некоторых банках отдают предпочтение какому-то одному гендерному признаку); 
 

– возраст (чаще всего – не менее 21 года и не старше пенсионного возраста); 
 

– уровень образования (наличие диплома о высшем образовании повышает шансы получить кредит); 
 

– семейное положение (наличие семьи дает определенный плюс при получении ипотечного займа).  
 

Наиболее значимые критерии для банков: 
 

– наличие гражданства РФ и постоянной регистрации в регионе оформления кредита (при этом некоторые банки иногда снисходительно относятся и к этому пункту); 
 

– продолжительность трудового стажа (желательно, чтобы стаж был в одной компании не менее 6 месяцев, а общий стаж за последние пять лет – не менее 12 месяцев); 
 

– место работы (в приоритете люди, работающие в государственных или крупных частных компаниях на высоких должностях, категория риска – индивидуальные предприниматели); 
 

– размер дохода (чем выше ваш доход и меньше иждивенцев, тем больший платеж вы сможете осуществлять каждый месяц и претендовать на большую сумму кредита). 
 

Рассчитываем свою платежеспособность 
 

Совет

Определить навскидку, сколько у вас в месяц будет уходить на ипотечные  платежи, можно так: просто разделите сумму дохода на два. Вы получите приблизительную максимальную сумму ежемесячных аннуитетных платежей (одинаковых за все время кредитования).

Если вам больше нравится дифференцированная схема погашения кредита, то после деления на два получится сумма, которую необходимо будет уплачивать в счет кредита в начальный период кредитования. При этом с каждым месяцем размер платежа будет снижаться, а свободных денег в семье будет становиться больше.

Как правило, их рекомендуют тратить на досрочное погашение кредита, чтобы уменьшить размер общей переплаты. 
 

Онлайн-калькулятор – примерный расчет 
 

Самый простой и доступный в любое время суток способ – онлайн-калькулятор, который можно найти на интернет-сайтах банков, предоставляющих ипотечные займы, или на специализированных сервисах по недвижимости.

Калькулятор представляет собой программу, содержащую набор математических формул, благодаря которым можно производить расчет целого ряда параметров кредита. Минус у него один – расчет будет примерным. Однако для людей, ограниченных во времени, это отличный вариант быстро и просто оценить свои возможности перед походом к специалисту по ипотеке.

Кроме ежемесячного платежа, ипотечный калькулятор поможет узнать сумму ипотеки, срок кредитования, размер переплаты и другие важные условия. Чтобы расчет максимально приблизить к реальному, попробуйте выяснить максимум условий по интересующей вас программе кредитования.  Например, ипотечный калькулятор на сайте banki.

ru позволяет рассчитать ипотеку исходя из стоимости недвижимости или суммы кредита (можно выбрать нужную вкладку). Например, квартира, которую вы хотите купить в ипотеку, стоит 6 миллионов рублей, но у вас есть только 1 миллион, который будет играть роль первоначального взноса.

В таком случае сумма кредита, которую выдаст вам банк, составит 5 недостающих миллионов рублей. При процентной ставке в 10%, сроке кредитования в течение 20 лет (240 месяцев), аннуитетном виде платежа, ежемесячных комиссиях в размере 0,01% и единовременных в размере 3% ежемесячный платеж составит, по подсчетам калькулятора, 48 751 рубль.

Обратите внимание

 Переплата по кредиту составит 6 853 781 рубль. Выбирая дифференцированный вид платежа, можно увидеть, что переплата в этом случае будет меньше примерно на 1,5 миллиона – 5 291 333 рублей. Однако первое время ежемесячные платежи будут больше, начиная с 63 622 рублей. Последний платеж составит 21 510 рублей.  

Ипотечный калькулятор на сайте Сбербанка содержит более расширенный функционал, позволяющий учесть при расчете дополнительные параметры: 
 

– категорию заемщика (молодая семья, владелец зарплатной карты и т.д.); 
 

– пол, дату рождения, состав семьи (количество иждивенцев); 
 

– уровень заработной  платы и второстепенного дохода, наличие материнского капитала; 
 

– наличие кредитов в других банках; 
 

– участие Сбербанка в финансировании строительства выбранного объекта недвижимости; 
 

– возможность заключения страхового договора.  

Расчет в банке – конкретные цифры 
 

Самый точный способ рассчитать ежемесячный платеж по ипотеке – это обратиться к менеджеру банка, который попросит вас предоставить пакет документов, из которых можно будет узнать о размере заработной платы, наличии семьи, детей. Только после этого произведет расчет.

Дело в том, что в большинстве своем ипотечные калькуляторы не учитывают такие данные, как уровень дохода и прожиточный минимум (в т.ч. для детей), которые важны при расчете возможного ежемесячного платежа для конкретного человека.

Поэтому формула, по которой расчет производится в банке, несколько иная, учитывающая правило, что на ипотечные платежи должно уходить не более определенной части семейного бюджета.Представим, что заработная плата потенциального заемщика равняется 100 тысячам рублей в месяц. У него есть двое несовершеннолетних детей.

В этом случае из заработной платы нужно вычесть прожиточный минимум для трудоспособного населения своего региона (в Москве в июне этот показатель равен 17 642 рублям) и дважды вычесть прожиточный минимум для детей, так как детей двое (в Москве в июне он составил 13 441 рубль). Итого: 100 000 – 17 642 – (13 441 × 2) = 55 476 рублей.

Именно такую сумму этот человек сможет потратить на погашение ипотеки. Если сравнить данный результат с показателем из предыдущего расчета в разделе про онлайн-калькулятор, то такой суммы должно хватить для оплаты квартиры за 10 миллионов. Учтите, если детей в семье трое, то размер детского прожиточного минимума нужно вычитать три раза, если ребенок один – то один.  

Если по каким-то причинам полученного результата не хватает для оплаты ипотеки за приглянувшуюся вам квартиру, то можно привлечь созаемщика. В этой роли может выступать супруг или другой родственник, а также друг.

Важно

Некоторые банки допускают привлечение пяти-шести созаемщиков. В этом случае общая сумма кредита может увеличиться прямо пропорционально количеству участников кредитного договора. При этом и максимально разрешенная сумма платежа вырастет.

Возьмем для примера двух созаемщиков-супругов с двумя детьми, общий доход которых равняется 160 тысяч рублям. В этом случае из семейного бюджета нужно дважды вычесть прожиточный минимум для трудоспособного населения и дважды детский.

Считаем: 160 000 – (2 × 17 642) – (2 × 13 441) = 97 834 рубля. В таком случае, семья может позволить себе квартиру большей площади.

Источник: https://www.cian.ru/stati-po-karmanu-li-kvartira-v-kredit-rasschityvaem-ipoteku-pravilno-218386/

Ежемесячный платеж ипотека

В некоторых случаях, при оформлении кредитного договора в банке могут случится несовпадения с результатами онлайн подсчётов, поэтому обязательно следует попросить консультанта пересчитать и более подробно объяснить каждую цифру, которую он будет вносить в график погашения.

  • S –Остаток от общей суммы долга. Для каждого месяца рассчитывается отдельно;
  • U – Процентная ставка за использование кредитных средств;
  • k – Количество месяцев, которое осталось до полного погашения долга;
  • y –Количество дней в месяце, для которого проводятся подсчёты;
  • x – Общее количество платёжных дней в году.

Как рассчитать платеж по ипотеке самостоятельно без похода в банк

  • Самостоятельно рассчитать по формуле (смотрите на рисунке). Способ на любителя. Ипотечные платежи будут достоверными, но требуется время и определенные математические навыки. Гораздо проще забить эти формулы в
  • Для расчета платежа по ипотеке можно воспользоваться кредитным калькулятором в форме exel. Необходимо скачать программу на свое мультимедийное устройство и самостоятельно рассчитывать выплату, а также возможные комбинации при досрочном погашении. График платежей также может редактироваться. Высчитывать ипотеку в exel удобно. Программа учитывает все параметры, даже такие как високосные года. Точность в exel довольно высокая, многие банки используют эту программу и рассчитывают кредит для клиентов. Скачать ипотечный калькулятор в excel можно прямо у нас на сайте.
  • Большой популярностью пользуются онлайн калькуляторы ипотеки. Можно использовать наш ипотечный калькулятор, который даст точный расчет, учитывая параметры, которые вы отметили – тип платежа, процентная ставка, сумма кредита, наличие материнского капитала, сроки кредитования. Калькулятор рассчитывает как дифференцированный, так и аннуитетный платеж, делает перерасчет при досрочном гашении.

Процентная ставка может быть плавающей, состоящей из постоянной и переменной.

Постоянная ставка в таких случаях является неизменной на весь период кредита, а плавающая составляющая, соответственно, меняется при определенных условиях, прописанных в кредитном договоре, учитывая рублевый индекс моспрайм (Mosprime), который устанавливает Центробанк в зависимости от экономической ситуации в стране.

Как рассчитать платеж по — ипотеке

Перед оформлением ипотеки обязательно нужно рассчитать ежемесячный платеж, чтобы знать на что надеяться перед походом в банк. Ипотечный кредит отдадут без лишних трудностей, если сумма возврата займа не превысит 40% ежемесячного дохода семьи заемщика.

Ошибочно полагать, что ежемесячный платеж по ипотеке можно рассчитать по простой формуле: (сумма займа + ставка по кредиту)/12 месяцев. К примеру, если взять 100 000 рублей под 10% на 12 месяцев, то в месяц нужно будет платить 9 166, 66 рублей.

Как рассчитать сумму ежемесячного платежа по ипотеке? Такой расчет абсолютно неверный. Прежде всего, необходимо учитывать вид платежа: аннуитетный или дифференцированный.

Помните, что аннуитет предполагает неизменную сумму выплат на протяжении всего периода кредитования, а дифференцированный подход позволяет периодически уменьшать сумму платежа. При условии аннуитетного способа выплат, возвращать придется 12 месяцев по 8791,59 рублей.

Рекомендуем прочесть:  Вернуть непонравившийся товар

А если выплаты будут дифференцированными, то размер выплат будет ежемесячно сокращаться: 1 месяц — 9 166, 67 рублей, 2 месяц — 8 402, 78 рублей и т. д.

В этом случае погрешность происходит за счет того, что каждый платеж по ипотеке сокращает сумму долга, а процент начисляется на остаток. Из-за снижения размера долга уменьшается сумма ежемесячной оплаты займа.

Как уменьшить ежемесячный платеж по ипотеке

На самом деле, мало кто из заемщиков действительно собирается погашать ипотеку все 20-30 лет, даже если банк посчитал возможным выдать кредит только на такой длительный период. Чем больше срок кредита, тем меньшим будет обязательный платеж. В этом банк прав.

Не рекомендуется оформлять кредит, чтобы платеж находился «на грани» финансовых возможностей заемщика. Максимальный срок кредита позволит уменьшить обязательный платеж.

А если у заемщика на протяжении срока действия кредитного договора есть возможность погашать сумму больше, чем по графику, то можно платить кредит с опережением. При этом лучше периодически обращаться в банк для перерасчета графика и уменьшения обязательного платежа.

Совет

Так заемщик сможет перестраховаться на случай уменьшения доходов. А вот оплату можно продолжать теми же суммами, что поможет существенно сократить размер процентов, уплаченных банку.

Погашение ипотеки – это существенная нагрузка на семейный бюджет. Если банк готов предоставить кредит заемщику, стоит все максимально взвесить и реально оценить свои финансовые возможности. Кроме этого необходимо приложить максимум усилий, чтобы обслуживание долга обошлось как можно дешевле. Сегодня мы поговорим о том, как уменьшить платежи по ипотеке.

Ипотечный калькулятор Сбербанка России

Сбербанк России предлагает одни из самых лучших условий по ипотеке, но одновременно предъявляет самые жесткие требования к заемщикам.

Лидирующее положение на рынке позволяет этому банку привлекать самых надежных клиентов с минимальными рисками невозврата.

Если у Вас есть желание, время и возможность удовлетворить все требования Сбербанка по документам (а это порой сделать непросто), то рассматривать предложения других банков часто не имеет смысла — более низкие ставки кредитования Вы вряд ли найдете.

Сроки ипотечного кредитования до 30 лет многим потенциальным клиентам кажутся выгодными. Но на практике ежемесячный платеж при сроке кредита на 20 и 30 лет отличается мало, а платить приходится на 10 лет больше.

Это связано с тем, что при столь длительных сроках ипотеки (20 лет) первые годы заемщик в основном оплачивает лишь проценты, а основной долг практически не уменьшается. При увеличении срока ипотеки до 25 и более лет увеличивается и этот первоначальный период «неуменьшаемого» долга.

Эти расчеты также подтверждает кредитный калькулятор Сбербанка.

Что выгоднее при досрочном погашении ипотеки: уменьшать срок или сумму

Рассмотрим ситуацию, когда для покупки недвижимости взят заем под 12% (аннуитетный тип платежей) в размере 1 млн рублей. Выплаты начинаются 20 марта 2017 года. Например, в сентябре заемщик получает премию в 60 тысяч рублей и решает ей погасить часть ипотеки. Если он выбирает после досрочки уменьшение срока выплат, то получает выгоду от досрочного погашения в 39856.79 рублей.

Если ипотека выбрана на длительный срок, то желательно первое досрочное погашение внести в первый же год. Например, если в описанном выше примере мы внесем досрочный платеж не 18 сентября, а 20 июня (на три месяца раньше), то при уменьшении срока платежа переплата составит 292014.44 (против 294015.81). Экономия составит около двух тысяч рублей.

Рекомендуем прочесть:  Выплаты на ребенка в 2018 в москве

Как рассчитать ежемесячный платёж по ипотеке

Ещё один важный критерий расчёта ипотеки – это вид ежемесячных платежей. Погашение кредита может производиться двумя способами: аннуитетным и дифференцированным. Это условие обязательно прописывается в договоре с кредитующей организацией и существенно влияет на график выплат.

Помимо официальной заработной платы с основного места работы, банк рассматривает и дополнительные доходы:

  • доход от дополнительной занятости;
  • пенсионные начисления;
  • стипендия;
  • доход от процентов по вкладам
  • дивиденды по акциям;
  • доход от сдачи недвижимости в аренду.

Расчет ежемесячного платежа по ипотеке Сбербанка

Но такой выход подойдёт только для тех заёмщиков, доходы которых, как минимум на четверть превышают уровень благосостояния семей, выбирающих аннуитетные платежи.

Этот вариант погашения кредита радует эффективностью планирования расходов, заключающихся в неизменности выплачиваемой суммы.

Не самым приятным моментом будет общая сумма выплат, превышающая ту, что придётся потратить сторонникам дифференцированных платежей.

Обратите внимание

А если нужно рассчитать ежемесячный платеж по ипотеке в Сбербанке для досрочного погашения кредита, то от основного тела займа отнимают досрочный платёж и предусмотренное договором погашение долга за данный месяц.

Полученным результатом и определяется размер основного долга, оставшегося после досрочного погашения.

Для расчёта последующих платежей, вносимых ежемесячно, пользуются вышеприведённой формулой, стандартной для многих банков.

Формула расчета ежемесячных платежей по ипотеке

Большая категория людей боится использовать шанс улучшения жилищных условий при помощи ипотечного кредитования потому, что толком не знает или не понимает схемы расчётов процентной ставки при кредитовании ипотечного жилья. А то, что мы не понимаем, вызывает страх и недоверие.

Наверное, для простого обывателя эта формула покажется сложной и непонятной, при этом она достаточно замысловата в употреблении. Поэтому очень популярно использование специальной программы при расчёте выплаты данных платежей – так называемого ипотечного калькулятора.

Задействование данной программы позволяет с лёгкостью определить удобную, с точки погашения заёмщиком, суммы кредита.

Здесь свою роль играет расшифровка той самой формулы, указанной выше; программа ипотечного калькулирования и озвученный ежемесячный доход заёмщика и членов его семьи.

Досрочное погашение ипотеки — особенности и примеры расчетов

Отдельные банки ставят условия досрочного погашения индивидуально.

В этом случае отсутствие опции досрочного погашения может влиять на ставку в сторону снижения, возможность досрочно погасить кредит с пересчетом платежа, ведет к возникновению единоразовой комиссии, а возможность выбирать способ досрочного погашения к дополнительным комиссиям. Это нужно учитывать в момент оформления ипотечного кредита, изменение условий действующего договора, как правило, обходится дороже, чем изначальная оценка вероятности досрочных гашений.

Несмотря на то, что законодательно размер суммы, достаточной для частично-досрочного погашения не ограничен, на практике, ограничение все же есть, оно прописывается в кредитном договоре.

Так же в документах, подписанных при выдаче ипотеке (это могут быть и приложения, тарифный план, памятки) могут присутствовать и иные ограничения.

Важно

Последнее время чаще встречается запрет на уменьшение срока кредита при досрочном погашении. На это есть ряд причин:

Источник: http://zakonandpravo.ru/razdel-imushhestva/ezhemesyachnyj-platezh-ipoteka

Как правильно рассчитать ипотеку?

Ипотека не терпит спешки. Частой ошибкой многих заемщиков является согласие на первое же одобрение от банка, при этом клиент не задумывается о том, какие дополнительные расходы он несет даже из-за минимальной разницы в процентной ставке.

За годы на основную сумму займа набегают немаленькие %, и приобретенное жилье можно назвать откровенно «золотым». Как сэкономить на ипотечном займе? И как правильно узнать его полную стоимость? Об этом мы и поговорим в данной статье.

Расчет итоговой стоимости ипотеки

К полной стоимости ссуды можно отнести следующие платежи:

  • Оплата основного долга;
  • Погашение начисленных процентов;
  • Ежегодный страховой взнос.

По умолчанию сюда же относятся коммунальные взносы за собственное жилье, которые могут составлять достаточно значительные суммы. Исходя из этих пунктов, и будет складываться полная стоимость кредита.

От величины ставки будет зависеть сумма взносов и общий размер переплаты. Поэтому следует обратить особенное внимание на предлагаемые проценты при выборе банка, в который вы планируете обратиться. Самые выгодные ставки рассматриваем в этом обзоре.

Ставки бывают фиксированными и плавающими.

  1. Изменение плавающей ставки зависит от колебаний ключевого процента. Также может учитываться %, под который банковские компании сами получают деньги в свои активы. Биржи есть как российские, так и региональные. Плавающая зависит от ключевого процента, которая устанавливается Центральным Банком Российской Федерации для воздействия на уровень процентов в экономике страны. На данный момент она составляет 9,25%, подробности в этой статье.
  2. Фиксированная – это ставка, которая не изменяется на протяжении всего срока действия договора.

Наиболее выгодный способ взять ссуду — оформить договор на короткий срок. За «лишние» десять лет переплата вырастет в разы, а вот ежемесячный взнос уменьшится совершенно незначительно.

Пример расчета кредита сроком на 7 лет:

Ориентировочная стоимость объекта — 2 000 000 рублей, требуется внесение ПВ в размере 200 000 рублей. Оформляется на срок 84 месяца, под 14% годовых.

Расчет:

  • 2 000 000 – 200 000 = 1 800 000 (основная сумма долга)
  • 1 800 000/100*14*7==1 764 000 (переплата по процентам)
  • 1 800 000 + 1 764 000 = 3 564 000 (итоговая стоимость)
  • 3 564 000/ 84 = 42 428 рублей (ежемесячный платеж).

Где взять данные для расчета ипотечного кредита?

Для этого есть два варианта: либо вы обращаетесь в отделение и получаете консультацию у кредитного специалиста, либо вы ищите нужную вам информацию на официальном сайте выбранного вами банка.

Вам нужно знать: стоимость жилья (сумма займа), минимальный размер первоначального взноса и процентная ставка, которая будет действовать для выбранной вами программы (новостройка, вторичное жилье, загородная недвижимость и т.д.). Обратите особое внимание на размер первого взноса — это та сумма, которую вы должны внести на банковский счет из собственных средств.

Потом вам нужно либо воспользоваться формулой для расчета, либо калькулятором на сайте выбранного вами банка, либо сторонним сервисом. Просто вводите данные, и система делает все за вас. Однако здесь не будут учитываться льготы или надбавки для разных категорий клиентов, а также не будет расходов на страхование и оценки жилья, что является обязательным.

Для предварительного расчета можно воспользоваться онлайн-калькуляторами, что является удобным и быстрым способом.

А самый оптимальный вариант – обратиться в выбранные компании, и попросить менеджера произвести предварительные расчеты ваших расходов. Некоторые программы представлены в этой статье.

Исходя из полученных цифр, стоит выбирать компанию с наиболее привлекательными условиями. Чем меньше переплата будет, тем выгоднее это для заемщика. Самые выгодные предложения на сегодня рассматриваем здесь.

Источник: http://KreditorPro.ru/kak-samomu-rasschitat-ipoteku/

Ссылка на основную публикацию