Как сделать перепланировку в ипотечной квартире и разрешит ли банк

Чего нельзя делать при перепланировке квартиры

Случаев по всей стране, когда во время самовольной перепланировки хозяева квартир угрожают безопасности своих соседей, происходит много.

Достаточно вспомнить одно из последних происшествий в Санкт-Петербурге: в доме на Каменноостровском проспекте в нескольких квартирах обрушились полы и потолки. Жильцов вызволяли силами спасателей: из-за деформации стен люди оказались заблокированными в своих квартирах.

Граждан временно разместили в маневренном фонде, а следственный комитет по Санкт-Петербургу возбудил уголовное дело по статье «Нарушение правил безопасности при ведении строительных работ».

Быстро появился и подозреваемый — владелец пятикомнатной квартиры, который проводил в своем жилище глобальный ремонт. Как оказалось, разрушения были вызваны перепланировкой в пятикомнатной квартире.

Как же сделать перепланировку, не нарушая закон и не угрожая жизни, здоровью соседей?

— Перепланировка, выполненная не по правилам, может привести не только к гражданскому или уголовному иску, но и согласно Жилищному кодексу РФ — к принудительной продаже жилья с публичных торгов, — подчеркивает директор департамента городского хозяйства и ТЭК Владислав Белый.

— Чтобы избежать таких проблем, перепланировку нужно проводить с соблюдением определенных правил. Очень многое зависит от конструкции жилого дома, этажности квартиры и других факторов. Например, можно утеплить балкон или лоджию и присоединить их к жилой зоне, но только в определенных случаях. К примеру, если квартира расположена выше пятого этажа, одно помещение (лоджия или балкон) должно оставаться холодным. В проблемную ситуацию может попасть каждый из нас, кто захочет приобрести жилье на вторичном рынке. В любом случае Жилищный кодекс обязывает нового владельца устранить все ранее произведенные незаконные переделки. Чтобы не оказаться в такой ситуации, эксперты советуют: прежде чем купить квартиру, убедитесь, что перепланировка была выполнена законно. Поэтому расслабляться покупателю квартиры, даже если он обратился в агентство недвижимости для покупки жилья, не стоит. Есть виды работ, которые ни при каких обстоятельствах нельзя выполнять, и узаконить их вряд ли удастся.

— Никто и никогда не разрешит на месте ванной комнаты, где вмонтирован стояк, обустроить спальню или гостиную, и наоборот. Помещения с водопроводом и канализацией должны при любой реконструкции находиться в том месте, которое ему определили проектировщики дома.

— Не допускается переустройство помещений, в результате которого они могут быть отнесены к категории непригодных для проживания. Например, вместо кухонной двери сейчас многие предпочитают делать арку. Если она выходит в коридор — на здоровье, нет проблем. А если в комнату?

Обратите внимание

Появление арки превратит ее как раз в нежилое помещение, если в кухне установлена газовая плита. При всей безопасности современной техники исключить на 100% случаи утечки газа нельзя. Потому требуется наличие плотной перегородки с дверью.

Запрещаются любые работы, ведущие к нарушению прочности, устойчивости несущих конструкций здания. Речь идет, например, о различных дополнительных проемах в стенах. Сам по себе проем в отдельно взятой квартире может и не влиять на безопасность здания.

А если их много, скажем, в одной и той же стене на каждом этаже? Дом может рухнуть, сложившись как игрушечный.

— Популярно у краснодарцев и превращение балконов или лоджий в эркеры или зимние сады с помощью утепления. Не во всех случаях это возможно. Но если вам все-таки хочется это сделать, то, прежде чем браться за такие работы, следует посмотреть серию дома и получить техзаключение от автора проекта. Дело в том, что в результате увеличится отапливаемая площадь помещений, и специалисты должны посмотреть, не приведет ли обогрев лоджии к дефициту тепла у соседей.

— Не разрешается и устройство полов с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения и центрального отопления. Это объясняется тем, что горячая вода в системе предусмотрена лишь для бытовых нужд.

Использование ее для отопления может привести к понижению температуры в трубах, что вряд ли опять же порадует ваших соседей. Кроме того, стихийно устраиваемые подогреваемые полы чреваты авариями и протечками.

Нельзя самовольно устанавливать в квартирах отключающие или регулирующие устройства на общедомовых инженерных сетях, которые могут оказывать влияние на потребление ресурсов в смежных помещениях.

Типичный пример: вам кажется, что в ванной слишком жарко, и вы поставили перекрывающий вентиль на сушилку. Но вода-то по ней течет из общедомовых сетей, значит, в соседнюю квартиру она тоже перестанет поступать, и у соседей в ванной не будет работать сушилка.

— Самый распространенный вид перепланировки — это увеличение зоны гостиной за счет присоединения кухни, а также оформление «французских окон» (панорамное окно от потолка до пола) путем сноса части стены. Это все запрещено.

При перепланировке нельзя проектировать жилые комнаты без непосредственного естественного освещения (то есть без окон).

Нельзя сносить вентиляционный короб (чтобы сэкономить место и, например, втиснуть туда холодильник). Это приведет к тому, что соседи снизу будут дышать гарью.


Специалисты департамента городского хозяйства и ТЭК советуют: перед тем, как сделать перепланировку, обратитесь в специализированную организацию для подготовки проекта. С проектом и пакетом документов обратитесь в межведомственную комиссию по использованию жилищного фонда, которая действует при департаменте городского хозяйства и топливно-энергетического комплекса администрации Краснодара через МФЦ. Далее — ждите решения, срок рассмотрения заявки — 45 календарных дней.

«Никаких разрешений не требуется для проведения косметического ремонта. Меняйте по собственному желанию отделочные покрытия стен, полов, потолков и проч.

Согласно статье 25 Жилищного кодекса РФ перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

  То есть ремонт, предусматривающий замену перегородок, стен, совмещение туалета и ванной комнаты, устройство или перенос проемов».

Директор департамента городского хозяйства и ТЭК Владислав Белый.

Важно

Источник: http://ki-news.ru/2019/03/14/chego-nelzya-delat-pri-pereplanirovke-kvartiry/

Перепланировка ипотечной квартиры: нюансы и условия

Перепланировка жилья может значительно преобразить внешний вид помещения. Работы подобного рода не возбраняются законом, и даже наличие ипотеки здесь не является серьезным препятствием. Однако для проведения реконструкции необходимо согласие кредитодателя. В связи с этим, во время перепланировки и до момента погашения долга банк становится фактическим собственником недвижимости.

Понятие перепланировки

Перепланировкой называют комплекс строительных мероприятий, в ходе которых вносятся значительные изменения в конфигурацию постройки. По завершении процесса в технический паспорт рассматриваемого объекта недвижимости вносятся изменения. Особенности проведения перепланировки и его согласование с соответствующими инстанциями прописаны в Жилищном кодексе Российской Федерации.

Строительные мероприятия, характерные для проведения перепланировки:

  • Полный или частичный демонтаж и нарушение целостности ненесущих перегородок;
  • Изменение структуры полов в помещениях;
  • Закладка дополнительных отверстий в проемах. Они могут быть как в несущих стенах, так и в перегородках;
  • Возведение разделительных конструкций, которые не оказывают нагрузок на межэтажные перекрытия;
  • Деление и укрепление проемов для капитальных стен и перекрытий;
  • Снос встроенных шкафов, которые отмечены на планах Бюро технической инвентаризации в качестве отдельных помещений.

Возможные варианты переустройства помещений во время перепланировки:

  • Перемещение инженерных сетей;
  • Перенос сантехнического оборудования в мокрых зонах квартиры. Как правило, это кухни и ванные комнаты;
  • Установка электрических плит вместо газовых, а также и их возможный перенос;
  • Перенос кухонь и санузлов.

Стоит иметь в виду, что перепланировка не ограничивается данными мероприятиями. Сложность проекта и конкретные особенности квартиры позволяют комбинировать имеющиеся объекты и проводить новые ремонтные работы.

Можно ли делать перепланировку?

После взятия недвижимости в ипотеку у многих возникает желание изменить новое жилье. Нередко площадь однокомнатной квартиры позволяет сделать из нее двухкомнатную. Популярны и варианты объединения нескольких помещений в одно.

При желании сделать перепланировку хозяину жилья в обязательном порядке следует внимательно изучить текст договора ипотеки. Это главный документ, который регулирует все юридические вопросы касательно жилья, что было куплено в ипотеку.

В соглашении может значиться пункт, который запрещает клиенту изменять внутреннее обустройство квартиры до тех пор, пока кредитный долг не будет полностью погашен. Это своего рода страховка банка.

Важно

Такой запрет преодолеть непросто, а в подобающем большинстве случаев просто невозможно.

Когда прямого запрета на перепланировку недвижимости в ипотечном договоре не содержится, перепланировка возможна. Для ее осуществления потребуется разрешение банка. Большинство крупных российских банков не возражают против проведения ремонтных работ подобного рода. К их числу относятся Сбербанк и ВТБ.

Какие работы можно проводить?

Во время перепланировки квартиры, что куплена в ипотеку, собственник должен оповещать банковкские организации и уполномоченные органы о внесенных в план жилья изменениях. Число работ, которые не требуют создания проекта ремонтных работ и согласования, ограничено.

Отделочные работы, которые собственники квартир могут самостоятельно осуществить во время перепланировки:

  • Работы, которые связаны с заменой пришедших в негодность объектов. В их число входят двери, окна, платяные шкафы, встроенная бытовая техника и мебель;
  • Замена раковин, унитазов, ванн и проведение других сантехнических работ;
  • Любые ремонтные работы, которые связаны с внешним видом жилого помещения. Это покраска стен, побелка, поклейка обоев и любые штукатурные работы;
  • Все виды электротехнических работ, в том числе изменение местоположения розеток, проводов и так далее.

Стоит иметь в виду, что разрешение на замену материалов, из которых сделаны определенные элементы планировки, не требуется. Данное правило применимо в отношении напольного покрытия, окон, дверей и прочих объектов, которые со временем изнашиваются и требуют замены.

Во время перепланировки запрещается производить осуществление следующих действий:

  • Замена или изменение общедомовых электрических, газовых и водопроводных систем;
  • Увеличение подсобных и других нежилых помещений за счет других комнат в тех случаях, когда увеличение подобного рода приводит к уменьшению жилой площади более чем на 25%;
  • Демонтаж или перенос оборудования общедомовых коммуникаций, в том числе водопровода и газопровода;
  • Совмещение кухни и жилого помещения, когда в квартире установлено газовое оснащение;
  • Демонтаж, снос или перепланировка несущих конструкций. От таких действий может произойти обвал здания;
  • Перенос ванной комнаты и санузла в любое другое помещение квартиры;
  • Ремонт полового покрытия на балконах в тех случаях, когда такой ремонт несет в себе установку водяного пола.

Перечисленные положения являются общепринятыми. Тем не менее ввиду особенностей конструкции некоторых сооружений данный список может быть изменен или расширен.

Последовательность оформления перепланировки

Перепланировка ипотечной квартиры должна проводиться с соблюдением рекомендаций соответствующих уполномоченных органов. Пропуск какого-либо этапа ремонтных работ может обернуться не самым благоприятным образом и привести к юридическим разбирательствам в будущем.

Общая последовательность оформления перепланировки ипотечной квартиры:

  1. Изучение банковского договора ипотеки;
  2. Согласование проведения ремонтных работ в квартире с соседями и другими жильцами;
  3. Оформление эскиза или проекта перепланировки;
  4. Согласование проведения строительных работ с банком, кредитной организацией и страховой компанией;
  5. Обращение с заявлением в жилищную инспекцию;
  6. Обращение в Бюро технической инвентаризации.

Изучаем договор

Ипотечный договор – это главный документ при покупке недвижимости в кредит. Он регулирует все правовые вопросы относительно жилья, купленного в ипотеку. В документе указываются права и обязанности сторон.

Там также может содержаться пункт, который прямо запрещает клиенту кредитной организации менять внутреннее пространство квартиры до тех пор, пока кредит не будет погашен полностью.

Добавляя данный пункт в текст соглашения, банк старается предупредить возникновение сложностей, которые могут возникнуть с заявителем. Как правило, прямой запрет банка на реконструкции преодолеть практически невозможно.

В подавляющем большинстве случаев финансовые учреждения одобряют желание заемщиков переоборудовать недвижимость. Клиенту выдвигаются условия, в соответствии с которыми все строительные работы должны быть произведены в соответствии с законом, он соглашается и затем получает разрешительные документы.

Договариваемся с соседями и жильцами

Проведение строительных работ как в стандартной, так и в ипотечной квартире стоит немалых усилий и средств.

Помимо найма рабочих и закупки отделочных материалов, собственнику недвижимости в обязательном порядке требуется договориться с соседями и другими жильцами квартиры. Данное положение не является обязательным для исполнения.

Тем не менее, нотариально заверенное согласие на перепланировку, при возникновении каких-либо проблем, позволит доказать законность проводимых ремонтных работ.

Обязательное согласие от соседей и других жильцов требуется в следующих случаях:

  • Перепланировка может затронуть места объекты и помещения общего пользования;
  • Перепланировка будет проводиться в коммунальной квартире.

Без разрешения от соседей и других жильцов проводить перепланировку квартиры можно в следующих ситуациях:

  • Будущие ремонтные работы не будут ущемлять права других жильцов многоэтажного строения. После проведения перепланировки не должен быть закрыт доступ к входным дверям, лестничным клеткам, мусоропроводу, а также инженерным сооружениям;
  • Проведение перепланировки не нанесет ущерб общедомовым сооружениям и конструкциям;
  • При наличии эвакуационного выхода, строительные работы во время перепланировки никоим образом не огораживают доступ к нему.

Оформляем проект или эскиз

Перепланировка ипотечной квартиры может осуществляться в нескольких видах:

  • С составлением проекта. В данном случае реконструкция может затрагивать общедомовое имущество и ремонт несущих конструкций;
  • С составлением эскиза. Данный вариант применим в том случае, если ремонт не затрагивает несущие стены, половое покрытие и общедомовое имущество.

Когда у собственника квартиры нет опыта в проведении строительных или ремонтных работ, лучше всего составление эскиза или проекта доверить специалистам.

Проект перепланировки квартиры — это специальный документ, который включает в себя идеи дизайн-проекта. Он также показывает все изменения, которые будут внесены в старый план рассматриваемого объекта недвижимости. Зачастую не все задумки дизайнера воплощаются в действительность, так как их могут ограничить технические характеристики сооружения.

Существуют недопустимые изменения внутреннего пространства, которые не могут быть включены в проект, поскольку согласование такого документа невозможно. К ним относят снос несущих стен, демонтаж и перенос газовых стояков, изменение расположения санузлов и кухонь над или под жилыми помещениями, а также оборудование каминов в панельных домах.

Когда не планируется серьезных изменений в благоустройстве квартиры, достаточно эскиза. Его отличие от проекта в том, что на согласование представляется копия плана Бюро технической инвентаризации с пометками собственника. Согласование изменений по эскизу проводится по упрощенной схеме и не требует согласования в различных инстанциях.

Согласовываем проект с банком и страховой компанией

От результатов обращения заемщиков в банк и страховую организацию зависит будущее перепланировки. Запрос подается после утверждения эскиза или проекта строительных работ. Обычно ответ приходит в течение одного-двух месяцев.

Порядок действий, которые необходимо провести после положительного ответа банка или страховой организации:

  1. Предъявить документы на перепланировку. Обычно период устанавливается в несколько месяцев;
  2. Выполнить перепланировку в четкий срок, то есть не более чем за полгода с момента получения разрешения;
  3. Оформить перерегистрацию технического паспорта недвижимости;
  4. Получить новое свидетельство из ЕГРН.

Обращаемся в жилищную инспекцию

После получения согласия из банка, собственник квартиры должен в кратчайшие сроки обратиться в Жилищную инспекцию с полным пакетом документов. В случае ремонта по эскизу получить разрешение гораздо проще. Проверка, согласование и выдача заключения жилищной инспекцией происходит только по факту проводимых изменений и осуществляется в течение нескольких месяцев.

Документы, которые необходимо предоставить в Жилищную инспекцию:

  • Эскиз или проект строительных работ;
  • Заявление от владельца квартиры;
  • Согласие банка на проведение перепланировки;
  • Технический паспорт квартиры;
  • Документы на объект недвижимости;
  • Согласие совершеннолетних граждан, которые проживают в квартире, где будет проводиться перепланировка.

Разрешение или отказ в перепланировке приходит в течение полутора месяцев со дня подачи документов.

Обращаемся в БТИ

После осуществления перепланировки, гражданин должен обратиться в БТИ, то есть Бюро технической инвентаризации, для оформления нового техпаспорта сооружения. Сотрудникам организации необходимо предоставить ранее используемые документы. Новый техпаспорт изготовляется в течение одной-двух недель. Также заявителю потребуется оплатить госпошлину за замену документа.

Сроки и стоимость оформления

Сроки перепланировки ипотечной квартиры зависят от сложности проекта. В среднем на ремонтные работы и оформление затрачивается около полугода. Такое требование зачастую выставляет банк.

Сроки, которые устанавливают различные организации во время перепланировки ипотечной квартиры:

  • Банк принимает решение по заявлению на протяжении 1 месяца;
  • Составление проекта занимает 2-3 недели;
  • Оценщик может подготовить заключение в течение нескольких дней;
  • Страховая компания и БТИ рассматривают заявления в порядке очереди. По общему правилу срок составляет до 1 месяца;
  • Жилищная инспекция обязана дать ответ по заявлению не позднее чем через 45 дней;
  • Строительные организации устанавливают срок проведения работ средней сложности в 2-3 месяца.

После завершения работ потребуется еще получить новый паспорт помещения и документы из Росреестра. Этот процесс занимает 2-3 месяца. Если банк указал при согласовании срок в 6 месяцев, все заявления нужно подавать как можно быстрее, чтобы избежать применения банком санкций за несоблюдение сроков.

Цены на получение необходимых для проведения перепланировки документов и согласований:

  • Проект перепланировки — от 3 тысяч рублей за простой вариант, от 15 тысяч за сложный;
  • Рассмотрение банком заявления — 2-5 тысяч рублей;
  • Услуги оценщика — 3-5 тысяч рублей;
  • Акт о завершении работ — около 15 тысяч рублей;
  • Новый технический паспорт — 2-7 тысяч рублей.

В качестве альтернативы самостоятельному оформлению всех документов можно воспользоваться услугами организаций-посредников. Цена за согласование перепланировки по проекту составит от 30 тысяч рублей, а по эскизу — от 10 тысяч рублей.

Почему могут отказать?

Основные причины для отказа перепланировки ипотечной квартиры:

  • Нарушение целостности или устойчивости многоквартирного дома из-за проведения ремонтных работ;
  • Осуществление неузаконенной перепланировки ранее без уведомления уполномоченных органов и получения разрешений. В данном случае пострадать может квартира, перепланированная при ипотеке, не только в период действия займа, но и до его оформления;
  • Нарушение установленного жилищного законодательства;
  • Отсутствие согласия соседей и других жильцов квартиры;
  • Запрет на осуществление строительной деятельности от банка.

Ответственность на незаконную перепланировку

При проведении незаконной перепланировки гражданам грозит административная ответственность в виде штрафа от 1 000 рублей, если дом не является многоквартирным. Когда дом рассчитан на большое количество проживающих, размер штрафа может доходить до 2 500 рублей.

Помимо штрафных санкций, за несоблюдение условий банковской организацией могут быть наложены следующие обязательства:

  • Принудительное узаконивание перепланировки;
  • Восстановление объекта недвижимости в первоначальное состояние в течение короткого промежутка времени;
  • Одностороннее расторжение договора, то есть досрочное погашение кредитных обязательств вне зависимости от возможностей человека.

Для человека последствия незаконных действий могут быть очень тяжелыми. Особенно это актуально в том случае, если банк потребует возмещения средств кредита в досрочном порядке.

Несмотря на большую вероятность согласия банка на перепланировку в ипотечном жилье, многие граждане решают самовольно изменить планировку комнат. Рассчитывать на то, что никто не узнает, нельзя. Сотрудники банковской организации имеют полное право на проведение инспекции до момента полного погашения ипотеки.

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста

Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):

  • 8 (800) 350-83-59 — все регионы РФ.

Источник: https://ahrfn.com/pereplanirovka/pereplanirovka-ipotechnoj-kvartiry-nyuansy-i-usloviya.html

Узнаем, можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире

Бытует мнение, что делать перепланировку в ипотечной квартире официально запрещено. На самом деле, если сделать всё по правилам и согласовать все действия с банком, можно осуществить данную процедуру, получив официальное разрешение.

При этом всегда следует помнить, что фактическим собственником ипотечной недвижимости является, прежде всего, банковское учреждение до момента погашения ипотечного займа. Именно поэтому любые изменения, проводимые в квартире, необходимо документально согласовать с финансовой компанией.

Государством запрещается самостоятельно проводить процедуру глобальных ремонтных работ, поскольку в некоторых случаях это может нарушать права других жильцов, а также угрожать жизни и здоровью при неправильном соблюдении технических норм. Неофициальная перепланировка наказывается штрафом в случае, если процедура произведена в квартире, принадлежащей банку.

Совет

В данной статье речь пойдет о том, как правильно оформить процедуру регистрации перепланировки и какие шаги необходимо осуществить для согласования данной процедуры с финансовой организацией.

Перепланировка любого жилищного помещения представляет собой детальное изменение общей конфигурации квартиры. При этом данная процедура обязательно требует внесения соответствующих коррективов в общую техническую документацию недвижимости. Положение регулируется жилищным законом, процедуре перепланировки посвящена целая статья — ст. 25 ЖК РФ.

В зависимости от необходимости юридического одобрения осуществления ремонтных работ выделяют несколько видов перепланировки:

  1. Перепланировка, требующая обязательного согласования. Перенос, а также полная ликвидация дверных проемов, создание новых конструкций в других местах квартиры.
  2. Разборка общих межкомнатных перегородок, а также создание новых. Полное объединение отдельных помещений, а также их разъединение с целью качественного изменения их назначения.
  3. Общее расширение собственной жилой площади за счет дополнительных помещений.
  4. Устройство и общее переоборудование стандартных тамбуров.

Данные виды перепланировки требуют обязательного составления проектной документации и дальнейшего подтверждения в уполномоченных инстанциях.

Что говорит ипотечный договор?

Любое банковское учреждение самостоятельно устанавливает правила внесения изменений в конфигурацию находящегося в залоге жилищного имущества.

При этом некоторые организации прямо указывают в договоре, что любые изменения, связанные с техническим состоянием помещения, запрещены.

В таком случае заемщик имеет право проводить процедуру перепланировки только после погашения ипотеки и снятия залогового обременения.

Чаще всего банковские организации разрешают производить следующие действия с ипотечной недвижимостью:

  1. Проведение косметического ремонта;
  2. Установка душевой кабинки вместо стандартной ванны;
  3. Замена дверных конструкций без предварительной корректировки проема;
  4. Замена покрытия пола.

При осуществлении любых ремонтных работ необходимо детально изучить условия договора, в который внесены соответствующие пункты по перепланировке. Ипотечный договор полностью регулирует все нюансы, касающиеся предмета залога, поэтому важно соблюдать все требования банка.  

Изучаем договор с банком

Процедуру перепланировки необходимо начать с детального изучения договора. Важно найти все условия, также санкции за проведение ремонтных работ в квартире. Существуют некоторые требования для осуществления процедуры перепланировки квартиры, находящейся в собственности банка:

  1. с момента заключения сделки с банком должно пройти не менее одного года;
  2. если в договоре не содержится запрета на проведение ремонтных работ, необходимо получить предварительное разрешение банка на перепланировку.

Важно детально изучить договор, заключённый с банком и выяснить, присутствует ли в нём пункты, запрещающие проведение стандартной перепланировки.

Только после этого можно начать подготавливать документацию для получения разрешения.

Необходимо помнить, что пока квартира находится в собственности у банка, совершение любых действий, противоречащих договору, имеют серьезные последствия в виде наложение штрафов.  

Как сделать перепланировку?

Пошаговый план осуществления перепланировки включает в себя следующие действия:

  1. Тщательное изучение банковского договора ипотечного кредитования;
  2. Получение официально заверенного заключения БТИ. В документации должно быть подтверждено соответствие будущей перепланировки всем требованиям законодательства, а также стандартным нормам ведения строительных работ.
  3. Необходимо отправить в банковское учреждение официальное заявление, в котором будет приложена копия заключения, полученного от БТИ.
  4. Получение официального разрешения банка на проведение ремонтных работ определённого вида.
  5. Проведение монтажных и строительных работ в жилищном помещении.
  6. По итогам всех производимых действий составить обновленный план планировки квартиры, а также официально утвердить его

Существует определенный порядок, по которому следует оформлять специальное разрешение на перепланировку квартиры. Прежде всего, необходимо получить разрешение банка, который самостоятельно может устанавливать сроки осуществления перепланировки и получения новой документации по квартире.

https://www.youtube.com/watch?v=GNP7b7izU28

Общая процедура оформления законной перепланировки составляет до полугода, поэтому необходимо заранее согласовать данное действие с банком.

Для оформления процедуры понадобится документация по квартире — стандартная копия договора по ипотечному кредитованию, общий план дома, а также проект.

Грамотно составленный пакет документов позволяет произвести процедуру по всем правилам и в максимально короткие сроки.

Согласование

Прежде чем совершать такую глобальную ремонтную процедуру, как перепланировка квартиры, необходимо обязательно согласовать данное решение с банком, в котором была взята ипотека. При этом всю документацию важно оформить согласно законодательству — только такая планировка может считаться официально узаконенной и может быть подтверждена документально.

С банком

В ипотечной квартире перепланировка может производиться только после согласования с жилищной инспекцией, а также с банком, который является фактическим владельцем квартиры до окончания ипотечной выплаты. Именно поэтому все действия по изменению планировки необходимо заранее согласовать с банковской организацией.

Со страховой компанией

Компания, которая является страховщиком жилищного объекта по ипотечному кредитованию, также должна быть уведомлена о возможном осуществлении перепланировки в квартире.

Всё дело в том, что первоначальные данные о площади страхового объекта детально внесены в договор — перепланировка предполагает, как правило, изменения в общей площади квартиры, поэтому данный параметр обязательно должен быть подтвержден документально.

В договор страхования могут быть внесены соответствующие поправки по изменению параметров застрахованного помещения.

Обратите внимание

Стандартные сроки осуществления согласования процедуры перепланировки с банком составляют до шести месяцев. Оформление всей документации и утверждение по различным инстанциям занимает достаточно много времени.

При этом практика показывает, что более 60% заемщиков получают отказ банка на перепланировку ипотечного помещения.

Даже если банк согласится на проведение строительных работ, после осуществления перепланировки потребуется еще два месяца, чтобы ее документально узаконить.

Процедура согласования перепланировки с банком, а также со страховой компанией является платной услугой. Стандартная стоимость данного соглашения составляет от 2 до 5000 руб.

При этом, если заемщику потребуется дополнительно обратиться в судебные инстанции его расходы на дополнительную документацию могут возрасти до 10000 руб.

Если будут нарушены сроки осуществления перепланировки, заранее согласованные с банком, кредитная организация может наложить дополнительные штрафные санкции.

Возможные причины отказа в согласовании

Чаще всего банковская организация может отказать заемщику в согласовании перепланировки, если планируется проведение ремонтных работ, нарушающих стандартные строительные нормы. Существует ряд причин, по которым в процедуре может быть отказано:

  1. Если перепланировка предполагает значительные изменения несущих конструкций жилого помещения;
  2. Если ремонтные работы создадут угрозы для жизни людей;
  3. При осуществлении перепланировки на нижних этажах квартиры, располагаемой в панельном доме;
  4. В случае, если общее проектное решение плана составлено некомпетентным специалистом, не прошедшим аккредитацию.

Всё это является весомыми причинами отказа в осуществлении ремонтных работ в квартире, являющейся залоговым имуществом банка.

Составление плана

Прежде чем затеять процедуру перепланировки, необходимо точно знать, как будет выглядеть квартира по окончанию процедуры.

В итоге составляется детальный проект, который заранее согласуется и проверяется специальными организациями.

Для составления подробного плана необходимо запросить в БТИ первоначальный план квартиры и на основании данного документа составить новый проект предполагаемых строительных изменений.

Обращение в Жилинспекцию

После того, как банковская организация одобрит процедуру перепланировки в квартире, необходимо обратиться в жилищную инспекцию и получить дополнительное согласование.

Важно заранее подготовить пакет документов, включающий в себя общий эскиз будущей перепланировки, а также основную документацию, подтверждающую наличие прав владения недвижимостью. Дополнительно необходимо получить разрешение от банковской организации и страховщика.

Стоит отметить, что начало строительных работ может производиться только после согласования с жилинспекцией. Уже после этого заемщик вправе обратиться повторно в БТИ для того, чтобы отметить все существующие изменения документально.

Порядок действий

Стандартная процедура проведение законной перепланировки включает в себя несколько этапов:

  1. Детальное составление проекта процедуры ремонтных работ;
  2. Получение официального согласия от банковской организации;
  3. Составление специального заявления и подачи его в жилищную инспекцию;
  4. Получение законного разрешения и начало комплексных строительных работ;
  5. Оформление новой документации по плану квартиры и подтверждение ее в БТИ и кадастровой палате.

Общая перепланировка квартиры будет считаться законной и окончательно завершенной только после подписания актов в государственной кадастровой инспекции.

Как сделать оценку ипотечной квартиры с перепланировкой?

После проведения перепланировки формируется специальный отчет, в котором указывается переоценка стоимости квартиры. При этом занижать или завышать стоимость не рекомендуется. Эксперт оценщик должен иметь достаточно большой профессиональный опыт, чтобы правильно произвести процедуру оценки с учетом всех вносимых ремонтных корректировок.

Специальная оценочная компания всегда заботится о собственной репутации и проводит заключение оценки только на основании фактических данных, в иных случаях организация в дальнейшем может лишиться аккредитации.

Необходимо внимательно отнестись к процедуре оценки недвижимости — нарушение правил и дополнительное внесение корректировок не приветствуется банковской организацией.

Недопустимые перепланировки

Существует ремонтные виды работ, которые являются недопустимыми при перепланировке. Именно поэтому банк внимательно относится к изучению будущего плана строительных изменений в квартире, подключая к этому специальные контролирующие организации.

К примеру, к запрещенным строительным работам относится остекление лоджий, на которых находятся пожарные выходы и лестницы. Также недопустимо увеличивать стандартную площадь балконов за счёт специальных выносных конструкций. Не рекомендуется объединять кухню, на которой расположена газовая система жилой комнаты в единое помещение.

Снос несущей конструкции также не допускается при проведении ремонтных работ.

Последствия от несогласованных действий

Перепланировка, которая не была согласована официально, является незаконной — за проведение подобных ремонтных работ полагается значительная сумма штрафа. Кроме того перепланировка в ипотечной недвижимости может привести к конфликтной ситуации с банком в случае, если не было получено предварительное согласование.

Последствия подобных ремонтных работ должны быть устранены в установленное время — в случае возникновения конфликтной ситуации заемщику придется полностью восстанавливать первоначальное состояние квартиры и нести определенные финансовые затраты.

Также ипотечное соглашение может быть изменено, поскольку данная перепланировка может нанести существенный вред имуществу, находящемуся в залоге у банка.

Источник: https://www.Sravni.ru/ipoteka/info/mozhno-li-delat-pereplanirovku-v-ipotechnoj-kvartire/

Можно ли и как делать перепланировку в ипотечной квартире: пошаговая инструкция

У новоселов-заемщиков часто возникает вопрос, можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире?

Ответ неоднозначен, так как важно сначала получить разрешение, и не только от жилищной инспекции.

Как все сделать правильно, чтобы избежать проблем?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам :

Вопросы перепланировки жилья, заложенного по договору об ипотеке, регламентируются такими законодательными актами:

  • ЖК РФ (ст. 25, ст. 26);
  • Законом «Об ипотеке» № 102-ФЗ.

В ст. 29 Закона № 102-ФЗ сказано, что пользующийся квартирой заемщик не вправе ухудшать ее и уменьшать стоимость.

Перекройка жилья может оказаться тем вмешательством, которое повлечет снижение стоимости ипотечной квартиры и вызовет недовольство кредитующего банка.

Несанкционированная переделка чревата штрафом или требованием вернуть жилищу первоначальный вид.

к содержанию ↑

Перепланировка квартиры в ипотеке

Правильно толковать смысл ст. 29 Закона № 102-ФЗ следует так: перепланировка возможна, но только в случае, если приведет к улучшению имущества и повышению стоимости.

Четко это понятие раскрыто в п. 2 ст. 25 ЖК РФ.

Перепланировка – изменение конфигурации помещения, влекущее корректировку технического паспорта.

Изменить план квартиры, даже не ипотечной, на свое усмотрение нельзя: подобное действие расценивается как самовольное и противозаконное.

Опаснее всего то, что неграмотные действия могут привести к ослаблению несущих конструкций каркаса здания всего дома и создать угрозу для здоровья и жизни жильцов.

к содержанию ↑

Виды

В квартире можно выполнять без всяких разрешений и согласований работы, в результате которых не меняется конфигурация, то есть план помещения.

К подобным действиям относятся следующие работы:

  1. косметический ремонт – побелка потолков и стен, оклейка обоями, замена линолеума иным покрытием без затрагивания всей площади и т. п.;
  2. облицовка стен ванной, санузла, кухни или замена на обшивку пластиком и т. п.;
  3. замена оконных и дверных блоков новыми из тех же или других материалов (без изменения размеров);
  4. замена радиаторов (без смещения) на аналогичные и пр.

Такие работы не являются перепланировкой.

Перепланировки различают таких видов:

Оба вида включают работы, в результате которых меняется конфигурация, т. е. план помещений.

К простому виду относятся такие работы:

  1. изменение границ санузлов и ванных – объединение в совмещенный сан. блок или, наоборот, разделение;
  2. разборка существующего пола и замена новым, включая утепляющий слой;
  3. перенос окон, дверей;
  4. закладка проемов;
  5. расширение площади кухни, коридора за счет демонтажа кладовки и т.п.

Если действия простые, не затрагивающие несущих элементов, тогда заказывать индивидуальный проект не требуется, достаточно эскиза.

Сюда относится:

  • устройство арочных проемов вместо внутренних дверей;
  • монтаж легких перегородок;
  • разборка не несущих перегородок;
  • смещение сантехнических приборов и т. п.

Без индивидуального проекта не обойтись, когда:

  1. балкон, лоджию объединяют с кухней или комнатой;
  2. расширяют санузел, захватывая часть соседних помещений;
  3. из смежных комнат делают отдельные;
  4. устраивают дополнительный туалет и пр.

Существует еще один вид перепланировки, когда квартиру, построенную по определенному типовому проекту, проектные организации уже перекроили по-новому, но тоже в типовом варианте, внесенном в специальный каталог.

Тем, чья квартира попала под типовую перекройку, повезло, так как заказ индивидуального проекта не нужен, можно сразу запрашивать разрешение, указывая вариант переделки.

к содержанию ↑

Отношение банков

Договор об ипотеке, по определению, не что иное, как договор о залоге имущества.

И хотя заемщик вправе пользоваться заложенной квартирой, имущество фактически приобретено на деньги банка и в полной мере не принадлежит залогодателю.

Если у залогодателя начнутся финансовые проблемы и накопится задолженность по кредиту, банк имеет право квартиру продать и покрыть свои убытки.

На момент заключения договора квартиру оценивают и определяют ее как рыночную, так и ликвидационную стоимость.

Нерациональная перепланировка может ухудшить эксплуатационные характеристики и понизить цену.

В результате чего банк не получит той суммы, которую предполагалось выручить при реализации ипотечного жилья.

В ипотеке задействована обычно и страховая компания, также не желающая упустить свою выгоду. По этой причине банки не всегда разрешают делать перекройку площади залоговой недвижимости, прописывая в договоре запрещающие пункты.

к содержанию ↑

Что не стоит покупать?

Выбирая квартиру под ипотеку, стоит выяснить, совпадает ли план помещений с первоначальным, или имело место вмешательство в планировку.

Это можно сделать, нанеся визит соседям сверху или снизу, но несведущим людям лучше всего воспользоваться услугами специалиста из риэлтерской конторы или БТИ.

Если выявится, что перепланировка сделана, но не узаконена, и при этом заключается в следующем:

  • затронуты несущие стены (пробиты проемы, разобраны участки стен под балконным окном и т. п.);
  • кухня, ванная расширены в сторону комнаты;
  • перекрыты вентиляционные каналы;
  • коммуникации заделаны в стены и недоступны;
  • устроен дополнительный санузел в одной из комнат и пр.

То такую квартиру лучше не брать. Узаконить вариант подобных изменений, скорее всего, не удастся.

к содержанию ↑

Оформление перепланировки

Решив все-таки перекроить ипотечную квартиру и сделать ее отличной от типовых, необходимо действовать в определенной последовательности.

Изучение договора

Необходимость тщательного изучения договора на ипотеку продиктована п. 1 ст. 29 Закона № 102-ФЗ.

В нем говорится о недопущении ухудшения имущества и снижения его стоимости, но только тогда, когда «иное не предусмотрено договором».

Важно

В договоре следует искать пункт касательно перепланировки. При наличии запрета на подобную процедуру можно успокоиться и не предпринимать никаких шагов: ничего не выйдет.

Если на этот счет в договоре никаких ограничений нет, тогда можно перекроить жилплощадь, но сделать это грамотно и так, чтобы квартира стала существенно удобнее, лучше.

к содержанию ↑

Согласование с соседями и жильцами

В приватизированном жилье необходимости согласования перепланировки своей жилплощади с соседями не предусмотрено ни одним законодательным актом.

Важно, чтобы эти действия не нарушали прав других людей и не угрожали их здоровью и жизни. Если же совладельцев несколько, или когда займодатель – третье лицо, то от этих граждан, причастных к ипотеке, независимо от их места прописки и проживания, потребуется письменное подтверждение согласия.

Если переустройство квартиры включает, например, перенос водопроводного или канализационного стояка, это как раз касается непосредственно соседей снизу, от которых потребуется одобрение в письменном виде.

Хотя перепланировка и переустройство – не одно и то же, обычно эти два вида переделки квартиры совмещаются и протекают параллельно (при необходимости).

Интересы других собственников помещений также окажутся затронутыми, если инициатор перепланировки собирается расшириться в сторону общего коридора, тамбура или захватить часть чердака, подвала. В этом случае правила требуют согласия не менее, чем 2/3 всех жильцов дома или лица, уполномоченного представлять их интересы.

С соседями необходимо однозначно договариваться и получать письменное согласие, когда квартира коммунальная, тогда места общего пользования в равной степени принадлежат всем соседям. В коммуналке несогласие одного из соседей сделает перекройку помещений невозможной.

Перечень документов, которые нужно собрать для получения разрешения на переделку жилья, приведен в ст. 26 ЖК РФ. В п. 5 этой статьи четко говорится о необходимости оформления письменного согласия на изменения всех членов семьи (даже тех, кто временно не проживает) нанимателя жилплощади по договору соц. найма.

Образец согласия соседей на перепланировку.

к содержанию ↑

Оформление эскиза или проекта

Для наглядной демонстрации изменений конфигурации квартиры при простой перепланировке необходим эскиз, при сложной – индивидуальный проект.

Если эскиз можно изобразить и самостоятельно, и воспользоваться услугами профессионалов, то проект следует заказать фирме.

Она должна специализироваться на оказании подобных услуг и иметь все разрешительные документы и допуски.

Чтобы проектная компания могла приступить к работе, необходимо предоставить:

  1. поэтажные планы (как минимум этажа, где расположена перестраиваемая квартира, а также этажей, находящихся выше и ниже);
  2. эскиз планируемых изменений;
  3. техническое заключение о состоянии конструкций зданий и реальности воплощения задуманного в жизнь;
  4. ситуационный план.

Также потребуются некоторые чертежи марки АР – вертикальные разрезы здания, планы полов с детализацией всех слоев, экспликации помещений, описательная часть и пр. Чертежи можно найти в УК или в БТИ.

Проектировщики учтут также, из каких материалов построен жилой дом, особенности конструктивных решений, и в своей работе будут четко соблюдать требования СНиП и норм действующего законодательства РФ.

к содержанию ↑

Согласование с банком и страховой компанией

В банк нужно идти, имея на руках эскиз или проект, прикладываемые к заявлению. Может быть истребована предварительная оценка стоимости ипотечной квартиры с учетом планируемой перекройки жилища.

Образец заявления на перепланировку квартиры.

Письменный ответ содержит обычно такие условия:

  • выполнить работы за определенный срок;
  • получить новый техпаспорт;
  • получить свидетельство в ЕГРН на основании свежего техпаспорта.

Страховую компанию интересует больше всего повышение стоимости квартиры после реализации новшеств. При согласии банка страховая фирма не возражает против переделок залогового имущества.

Заручившись разрешением банка и страховой компании, нужно стремиться как можно быстрее закончить бумажный период перепланировки и приступить к работам.

Срок, отведенный банком, нарушать нельзя.

к содержанию ↑

Обращение в жилищную инспекцию

В жил. инспекцию необходимо передать пакет бумаг, включающий:

  1. заявление на согласование;
  2. эскиз или проект;
  3. правоустанавливающие документы на жилье;
  4. техпаспорт, кадастровый паспорт;
  5. согласования с соседями, с жильцами;
  6. согласование от банка;
  7. документ из общества охраны памятников, разрешающий производство работ, если жилой дом является памятником культуры, архитектуры.

Жил. инспекции отводится на вынесение решения время до 45 дней (п. 4 ст. 26 ЖК РФ).

При отказе переделка ипотечной квартиры не состоится, а в случае положительного решения немедленно нужно форсировать работы по перепланировке.

Образец положительного решения о проведении перепланировки.

к содержанию ↑

Обращение в БТИ

В БТИ необходимо обращаться после окончания всех работ для того, чтобы техники зафиксировали новое расположение стен, перегородок, дверей и т. п.

Вызов техника и заявление на оформление нового техпаспорта – это те действия, которые владелец ипотечной недвижимости выполняет в БТИ.

Образец заявления в БТИ о предоставлении нового техпаспорта.

к содержанию ↑

Регистрация и предоставление документов в банк

Получив в БТИ новый техпаспорт, заемщик может обращаться в ЕГРН, где внесут изменения в базу данных и взамен прежнего свидетельства о праве собственности выдадут новое.

В банк нужно с сопроводительным письмом предоставить свежий техпаспорт и действующие правоустанавливающие документы.

к содержанию ↑

Сроки

Каждый из шагов требует некоторых затрат времени:

  • изготовление эскиза – 3-5 дней;
  • выполнение проекта – 2-6 недель;
  • рассмотрение в банке – 1-1,5 мес.;
  • получение техпаспорта в БТИ – 10-14 дней;
  • согласование в жил. инспекции – 45 дней.

Продолжительность ремонтно-строительных работ зависит от объемов, специфики и возможности совмещать технологические процессы, немаловажно и число работающих, и их профессионализм.

к содержанию ↑

Причины отказа

Отказ может последовать по таким причинам:

  1. планируемые работы угрожают целостности и устойчивости всего здания;
  2. задуманная перепланировка нарушает требования СанПиНов, СНиП;
  3. заемщик не предоставил полного пакета документов.

Также откажут в перекройке жилища, если жилой дом является памятником архитектуры, истории.

Чем грозит незаконная перепланировка квартиры, взятой в ипотеку?

Последствия неузаконенной перекройки квартиры регламентируются ст. 29 ЖК РФ, гласящей, что инициатору новшеств придется вернуть жилье в первоначальный вид, если жил. инспекция вынесет такое решение.

В п. 5 ст. 29 ЖК РФ сказано, что нежелание восстановления квартиры приведет к судебному разбирательству, вследствие чего жилье реализуют и отдадут остаток денег после погашения всех судебных издержек.

Совет

В ипотечном жилье все еще проще: так как юридический статус жилплощади не вполне определен, то есть заемщик по сути не является полноправным владельцем, то банк имеет право расторгнуть договор ипотечного кредитования.

В результате квартиру продадут по ликвидационной стоимости и вернут только часть денег, уплаченных заемщиком.

к содержанию ↑

Возможна ли покупка в ипотеку квартиры с неузаконенной перепланировкой?

Такой вариант возможен, если аккредитованный оценщик из числа проверенных партнеров банка нанесет визит и установит, насколько сложный случай переделки в квартире.

Опытный специалист разберется, реально ли узаконить изменения, и укажет выводы в своем отчете.

В случае простой перепланировки, не затрагивающей несущих конструкций и не нарушающей главных правил, банк пойдет на ипотечное кредитование, вписав в договор пункт об узаконивании изменений в течение 6-12 мес. за счет средств заемщика.

При условии, что в квартире явно нарушены требования СНиП и переделки узаконить не получится никогда, разумнее выбрать другой объект для ипотеки.

Риск потерять и жилище, и деньги слишком велик, поэтому имеет смысл следовать требованиям законов и сначала получить все разрешения, после чего переделывать ипотечное жилье.

Банкам выгодно согласиться на нововведения, если недвижимость вследствие законной перепланировки вырастет в цене.

О том, как узаконить перепланировку в ипотечной квартире, смотрите в видеоролике:

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
Это быстро и !

Источник: https://kvartirgid.ru/pereplanirovka/mozhno-li-delat-v-ipotechnoj.html

Ссылка на основную публикацию