Можно ли продать ипотечную квартиру и как это правильно сделать в 2019 году

Можно ли продать квартиру в ипотеке и как это сделать правильно?

Можно ли продать квартиру в ипотеке и как это сделать правильно? Вопрос о возможности выставления на продажу квартиры, находящейся в ипотеке, очень важен.

Сегодня мы поговорим о том, можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку, как продать квартиру в ипотеке, а также вы узнаете все нюансы при оформлении квартиры через ипотеку.

Можно ли продать квартиру в ипотеке

Можно выделить несколько причин продажи квартиры, на которой еще висит ипотека:

  1. Невозможность для заемщика платить ежемесячные взносы. В таком случае продажа квартиры под ипотеку будет отличным выходом из ситуации: у заемщика не будет задолженности перед банком.
  2. Это размен в связи с расширением семьи или при разводе. Продажа квартиры находящейся в ипотеке станет просто необходима в таком случае.

Квартира в ипотеке является залоговой собственностью банка, поэтому, чтобы продать ее, необходимо получить разрешение от финансовой организации, выдавшей вам кредит. Если вы не знаете, как продать ипотечную квартиру, выясните сначала, даст ли вам на это разрешение банк.

Во-первых, банку выгодна продажа квартиры по ипотеке и, соответственно, полное погашение задолженности по ипотеке с вашей стороны, так что он вряд ли запретит такую сделку в том случае, если вы больше не можете выплачивать кредит.

Но, во-вторых, банк в случае продажи вами ипотечного жилья и погашении ипотеки потеряет свои проценты, а это, возможно, будет причиной для отказа. Отказать банк может и в том случае, если вы нарушили его права на залоговую собственность – например, провели перепланировку при ипотеке.

Вы можете быть на сто процентов уверены в согласии банка в том случае, если продажа ипотечной квартиры прописана в вашем кредитном договоре, но это редкость.

Но никакие сложности по предварительной продаже квартиры с ипотекой не идут ни в какое сравнение с возможным судебным разбирательством, которое обязательно возникнет, если вы просто перестанете ежемесячно платить за квартиру. Поэтому если вы больше не можете позволить себе большие ежемесячные выплаты, как можно быстрее продавайте квартиру, которая находится в ипотеке.

Существует 4 самых распространенных способа, как можно продать квартиру в ипотеке:

  1. Досрочное погашение за собственный счет;
  2. Досрочное погашение за счет покупателя;
  3. Досрочное погашение за счет агентства недвижимости;
  4. Продажа по специальной программе банка.

Далее мы разберем более подробно все эти варианты и вы узнаете как продать квартиру находящуюся в ипотеке.

Досрочное погашение за собственный счет

Суть: вы самостоятельно изыскивает деньги в размере остатка задолженности перед банком, и гасите её.

После чего снимаете обременение и можете спокойно продать вашу недвижимость. Для гашения кредита можно использовать потребительский кредит, если позволяет доход, ведь при расчете платежеспособности будет учтены действующие обязательства.

Минусы:

  • Самостоятельно сложно найти достаточную сумму;
  • При оформлении кредита или займа сложно претендовать на крупную сумму из-за действующих обязательств.

Плюсы:

Можно быстро, законно закрыть ипотеку и снять обременение для продажи

Досрочное погашение за счет покупателя

Суть: вы находите покупателя, который согласен купить квартиру, взятую в ипотеку.

Покупатель обеспечивает вам сумму, с помощью которой возможно досрочно погасить ваш долг (выдается расписка покупателю на эту сумму). Продающий квартиру заемщик делает досрочное погашение и закрывает кредит. Потом он снимает обременение и продает квартиру покупателю (ипотека на остаток возможна).

Минусы:

  • Сложно найти покупателя, согласного на квартиру с обременением;
  • Не у всех покупателей есть достаточная сумма, чтобы снять залог, находящийся на объекте.
  • Покупатель будет просить скидку на такое жилье.

Плюсы:

  • Законная сделка
  • Выгода для покупателя

За счет агентства недвижимости

Суть: агентство недвижимости выдает займ продавцу в размере остатка по кредиту.

После этого снимается с квартиры обременение от ипотеки и происходит продажа квартиры.

Минусы:

  • Достаточно высокий процент по займу от 18% годовых;
  • Расходы на оплату риэлтерских услуг.

Плюсы:

  • Хорошо для заемщика, у которого просто нет времени самостоятельно заниматься продажей залоговой недвижимости.
  • Выгодно при переездах.
  • Не надо обращаться в банк для оформления займа.

Специальная программа банка

Суть: для покупателя, который сам может выкупить залоговую квартиру через ипотеку, существуют специальные программы в банках.

Потенциальный заемщик предоставляет стандартный пакет документов и ждет одобрения заявки на уже найденную конкретную квартиру, которая находится в обременении в этом же банке. Далее происходит выдача покупателю кредита и одновременное гашение долга продавца перед банком, а после этого регистрация сделки в юстиции.

Минусы:

  • Не все банки работают по такой программе;
  • Обе ипотеки должны быть в одном и том же банке;
  • Сложная процедура оформления и не все сотрудники в банках компетентны.
  • Сложно найти покупателя.

Плюсы:

Пошаговая инструкция оформления продажи

Теперь вы уже знаете ответ на вопрос, что можно ли продать ипотечную квартиру в кредит. Да, это сделать можно, и есть четыре варианта как это сделать.

Далее мы разберем пошаговую инструкцию, как продать квартиру, купленную в ипотеку с помощью заемных средств банка.

Распространенным способом продажи квартиры несостоятельного заемщика является перекредитование – то есть реализация банком залоговой квартиры.

Средние рыночные условия на продажу такой недвижимости таковы:

  • Жилье: вторичный и первичный рынки;
  • Сумма: от 300 000;
  • Процентная ставка: от 10,75%;
  • Срок погашения: до 30 лет;
  • Первый взнос: от 15%;

Стандартный пакет документов на заявку:

  • Заявление на получение ипотеки;
  • Паспорт;
  • СНИЛС;
  • Справка, подтверждающая уровень ваших доходов, или налоговая декларация за последний год;
  • Копия или выписка из трудовой книжки;
  • Военный билет (для мужчин младше 27-ми лет).
  • Свидетельства о браке и рождении детей (если применимо).

При этом нельзя забывать, что банк в любой момент может потребовать от вас какие-либо дополнительные документы.

Как продать квартиру, находящуюся в ипотеке, в кредит?

Оформить кредит на залоговую недвижимость можно в любом отделении выбранного вами банка. Для этого покупателю нужно выполнить следующий алгоритм действий:

  1. Оставить заявку на кредит – в некоторых банках это можно сделать в режиме онлайн.
  2. Банк принимает решение по заявке в среднем в течение 5-ти рабочих дней.
  3. После одобрения заявки выбрать квартиру
  4. Если квартира с обременением ипотека предварительно должна быть погашена одним из вышеперечисленных способов.
  5. Принести необходимые документы в ближайшее отделение банка на выбранный вариант:
  • Для вторичики: предварительный договор, паспорт продавца, свидетельство на жилье, оценку, кадастровый паспорт, выписку из домовой книги, договор основание и др. документы по требованию банка, расписку по первому взносу.
  • Для первички: дду, паспорт продавца, документы по оплате дду, переуступку прав требования.
  1. Получить подтверждение верности документов и окончательное одобрение.
  2. Оформить страховки и заключить кредитный договор.
  3. Зарегистрировать сделку в россреестре.

Как происходит самостоятельная продажа банком

Как происходит продажа в данном случае? Если долго не оплачивать кредит и не провести реструктуризацию такой задолженности, то банк может отнять квартиру у заемщика и самостоятельно её реализовать согласно законодательству.

Возможны два варианта:

  1. Банк по решению суда или соглашению с заемщиком становится собственником недвижимости и реализует её по своему усмотрению. При этом перед банком у заемщика может остаться долг, который нужно будет погасить. Это возникает из-за разницы в цене или если была валютная ипотека и курс резко взлетел. Данный вариант самый невыгодный для заемщика т.к. банк продаст такую недвижимость значительно ниже рынка.
  2. Клиент сам находит покупателя и самостоятельно продает квартиру по своей цене. Вариант более выгодный. О нем мы говорили выше.

Можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку, за хорошие деньги? Учитывая тот факт, что покупатели на рынке недвижимости не любят квартиры с обременением, вполне логично, что залоговая недвижимость стоит порядком дешевле, чем любая другая. Специалисты отмечают, что разница может достигать и 25%.

Стоимость залоговой недвижимости определяет банк и руководствуется в этом вопросе следующими факторами:

  • Сумма общего долга у заемщика (учитывая штрафные санкции, пенни и проценты);
  • Длительность задержек заемщиком взносов по ипотеке;
  • Состояние жилья и т.д.

Важно понимать, что, как правило, банки при продаже своей залоговой недвижимости за наличные пользуются услугами риэлтора. Сумма, за которую окажется проданной квартира в ипотеке, во многом определяется за счет его профессионализма.

Практика доказывает также, что залоговая квартира в хорошем состоянии и с отличными характеристиками может продаваться за полную рыночную стоимость, а в том случае, если квартира покупалась в новостройке и на момент продажи она полностью оборудована – еще и дороже ее изначальной стоимости. Это может стать выгодно, например, для продажи квартиры при разводе.

Требование банка продать залоговую квартиру таит в себе возможности для заемщика избежать этого.

Обратите внимание

Бывали случаи, когда заемщик вынужденно выставлял свою квартиру на продажу и намеренно завышал ее стоимость настолько, что она просто не могла быть продаваемой.

Этого времени заемщику хватало для того, чтобы восстановить свое финансовое положение и продолжить исправно и регулярно платить по ипотеке.

Однако все это касается только тех случаев, когда продажа квартиры, находящейся в ипотеке, производится добровольно. В некоторых случаях, когда добиться продажи от заемщика от банка невозможно, финансовая организация может забрать свой залог в судебном порядке.

В этом случае квартира уйдет «с молотка» и гораздо дешевле, чем могла бы продаться. И если расходы банка для такого разбирательства не будут покрыты после продажи залоговой недвижимости, то банк будет иметь полное право взыскать остаток долга с заемщика даже с помощью суда.

Не доводите ситуацию до крайности. Было бы желание мочь закрыть задолженность.

Возможно, вы не слышали, но существует программа помощи ипотечным заемщикам.

Поддержка государства достигает 1,5 млн рублей. Подробности читайте в нашей статье:

Программа помощи ипотечным заемщикам в 2018 г, изменения и продление от 10.08.2017.

Материнский капитал

Но, возможно, вы не хотите продавать жилье, однако вам сложно выплачивать по ней долг. Одним из способов сохранить квартиру в залоге у банка, по которой уже невозможно выплачивать ипотеку, является погашение ипотеки материнским капиталом. Как правило, он предоставляется в целевом порядке. Если вам подходят такие условия, вы можете оформить его в следующие несколько шагов:

  1. Подать заявление в ближайшее отделение ПФР. В приложении необходимо указать реквизиты получателя материнского капитала.
  2. В течение двух месяцев ПФР перечисляет средства материнского капитала в банк.

Таким образом, вы получаете средства материнского капитала не по частям, а целиком.

За и против

Естественно, такие операции представляются покупателям достаточно рисковыми – произойти может все что угодно. Если плюсы покупки квартиры с обременением очевидны (низкая цена, процент по ипотеке значительно ниже), то на минусах необходимо остановить свое внимание.

Покупка недвижимости, находящейся под ипотекой:

Во-первых, возмещать долг по ипотеке за продавца квартиры – достаточно рискованно для покупателя.

Если документально никак не подтверждено, что покупатель имеет на квартиру какие-либо права, то продавец может просто воспользоваться его предоплатой, снять с квартиры обременение и воспользоваться ею на свое усмотрение – залог снят, он может совершать с ней абсолютно любые сделки. Поэтому обезопасить себя покупатель может только в том случае, если сотрудничает не с физическим лицом, а с банком или агентством.

Во-вторых, переоформление квартиры, если она в ипотеке, и снятие с нее обременения влечет за собой дополнительные расходы для покупателя.

В-третьих, покупателю не стоит вносить деньги, причитающиеся заемщику, до того, как их сделка будет одобрена.

Ведь может оказаться, что продавцу не дает забрать его деньги финансовая организация из-за отказа в сделке.

Возможно, этот риск выгоден для покупателя – он может законно забрать и средства, и приобретенную квартиру себе, но такая ситуация влечет за собой неизбежные разбирательства.

При продаже квартиры по ипотеке к рискам продавца обычно относят:

  • Отказ покупателя от сделки, когда уже внесены деньги в банк. Это влечет обязательство вернуть их обратно, а сделать это будет проблематично.
  • Отказ банка в оформлении займа на квартиру покупателю.

Заключение

Таким образом, продать квартиру, находящуюся в ипотеке, можно. И даже несколькими способами. И тонкостей в этом процессе тоже много. Чтобы обезопасить себя необходимо изучить заранее все нюансы и юридические тонкости вопроса, чтобы не потерять в деньгах и сохранить свои нервы. Главное – провести процедуру грамотно, не скрывая ничего ни от банка, ни от покупателя.

Источник:  https://ipotekaved.ru/

Источник: https://zagorodnaya-life.ru/mozhno-li-prodat-kvartiru-v-ipoteke-i-kak-eto-sdelat-pravilno/

Как продать квартиру в ипотеке в 2019 году: документы, особенности процедуры

Продажа ипотечной квартиры – не редкость. Покупатели часто ищут именно этот вариант приобретения жилья из-за его более приемлемой стоимости.
Сегодня я расскажу о преимуществах и недостатках такого рода сделок, стоит ли покупать ипотечную квартиру и как это сделать наименее рискованным способом.

○ Преимущества и недостатки

Прежде, чем начинать поиски недвижимости, которая находится в залоге, следует взвесить все плюсы и минусы такого приобретения и решить, стоит ли покупать ипотечную квартиру или лучше переплатить и купить жилье без обременения.
Преимущества сделки:

  • Привлекательная цена.
  • Безопасность – ипотечная недвижимость проверяется специалистами банка.
  • Организация расчетов и юридическая помощь со стороны банка – финансовые учреждения заинтересованы в таких сделках, поэтому контролируют их на предмет законности.
  • Сам факт наличия обременения.
  • Зависимость от кредитора – сделка в идеале должна происходить под контролем банка.
  • Отказ банка в переводе долга, если покупатель захочет также оформить ипотеку.
  • Длительность процедуры.
  • Сложность в оформлении, связанная с необходимостью сначала погасить долг и снять обременение перед продажей – только потом можно продать квартиру.
  • Специфические риски, возникающие в основном, когда сделку не контролирует банк.

○ Особенности процедуры

Существует несколько способов купить ипотечную квартиру. Зависят они от таких факторов:

  • Участвует ли банк в сделке.
  • Берет ли покупатель кредит или покупает квартиру по полной стоимости.
  • Квартира покупается на вторичном рынке или по ДДУ.

Рассмотрим основные способы покупки квартиры.

✔ Продажа банком ипотечной квартиры

Обычно заемщики сами обращаются к банку с просьбой выставить их квартиру на продажу. Такое решение возвращения займа выгодно банкам, поэтому они идут навстречу должникам. Посмотреть, какие предложения существуют на рынке можно в интернете по запросу «Витрины залогового имущества».
Процедура покупки такой квартиры следующая:

  • Покупатель подает заявку на приобретение понравившегося жилья.
  • Банк сводит покупателя и продавца.
  • У банка покупатель арендует две ячейки: в одну вносит средства на погашение долга перед банком, во вторую – деньги для заемщика, которые он уже выплатил банку.
  • Банк выдает справку о погашении кредита.
  • С квартиры снимается обременение.
  • Заключается договор купли-продажи.
  • Право собственности покупателя на квартиру регистрируется в Росреестре.
  • Продавец получает доступ к своей ячейке в банке.

Преимущества этого способа для покупателя – сопровождение специалистом банка и отсутствие у продавца доступа к деньгам до исполнения обязательства по передаче права собственности на квартиру.

✔ Продажа заемщиком

Процедура происходит следующим образом:

  • Между продавцом и покупателем составляется предварительный договор.
  • Покупатель передает продавцу задаток на погашение долга (положение о задатке оформляется отдельным договором или прописывается в предварительном соглашении о сделке, а передача денег происходит на основании расписки).
  • Заемщик-продавец отдает долг банку.
  • В Росреестре снимается обременение с недвижимости.
  • Заключается договор купли-продажи.
  • Право собственности переходит к покупателю на основании регистрации в Росреестре, а продавцу достается остальная часть денег за квартиру.

Этот способ менее предпочтителен, так как сделка происходит без контроля банка. Кроме того, существует определенный риск – после снятия обременения с квартиры за деньги покупателя, заемщик становится владельцем недвижимости. Недобросовестные продавцы иногда используют эту схему, чтобы погасить долг без намерения передать ее покупателю. Как избежать такого риска?

✔ Предварительный договор купли-продажи

Заключение такого договора свидетельствует о серьезности намерений сторон относительно сделки. Документ также служит некоторой гарантией для покупателя, что квартира, с которой снято обременение, будет ему своевременно передана. Договор составляется в письменной форме. Заверять его у нотариуса не обязательно.

В договоре рекомендуется прописать:

  • Намерение сторон относительно заключения сделки.
  • Обязательство продавца в течение определенного срока обратиться к регистратору и снять обременение.
  • Цену за квартиру с указанием оставшейся суммы долга и выплаченных средств.
  • Порядок передачи задатка и его размер.
  • Ответственность сторон за нарушение условий предварительного соглашения.
  • Срок заключения основной сделки.
  • Дальнейший порядок расчета.

В случае невыполнения условий предварительного договора, стороны вправе обратиться в суд и сделка будет заключена принудительно (п. 5 ст. 429 ГК РФ, п. 4 ст. 445 ГК РФ).

✔ Договор уступки права требования

Уступка права требования на квартиру применяется, когда речь идет о жилье в новостройке, куда продавец еще не вселился. Возможность переуступки прав на квартиру предусмотрена в Законе № 214-ФЗ. Договор заключается в письменной форме и регистрируется у нотариуса.

Как происходит процедура, если дольщик-продавец взял кредит на квартиру? Алгоритм действий приблизительно следующий:

  • Заключается предварительный договор.
  • Выплачивается долг в банке.
  • Застройщик уведомляется дольщиком о переходе права требования к покупателю.
  • Заключается и регистрируется договор уступки права требования.
  • Проводится взаиморасчет.

○ Риски покупки такого жилья

Как и при любой сделке с недвижимостью, покупатель несет определенные риски. На практике возникают следующие ситуации:

  • Мошенничество продавца (вступление его в права собственности и отказ в заключении дальнейшей сделки).
  • Срыв сделки из-за появления денег у продавца на погашение кредита.
  • Банк может обанкротиться, пока деньги пребывают в ячейке и ожидают перехода прав собственности.

Если при покупке квартиры, берется снова кредит, то рисков еще больше.

✔ Если ипотечная квартира куплена в ипотеку

Возможные проблемы при приобретении такого жилья:

  • Не всякий банк готов заложенную квартиру передать новому должнику.
  • Перевод долга в другой банк практически не практикуется.
  • Банк может покупателю не дать кредит.
  • Банк, выдавший изначально ипотеку, может разрешить должнику продать квартиру, при этом для нового должника условия ипотеки могут быть крайне невыгодными.
  • Банки обычно долго принимают решения о выдаче ипотеки, за это время продавец может найти иного покупателя.

○ Сложности, которые могут возникнуть

Сделка купли-продажи недвижимости является само по себе трудной. Когда в ней появляется третье лицо в виде банка, могут возникнуть дополнительные сложности. Рассмотрим самые основные.

✔ Изменение привычной процедуры

Банк, являясь кредитором, может вносить свои корректировки в действия сторон. Сложнее всего обстоят дела с переуступкой долга другому лицу.

Обе стороны сделки (покупатель и продавец) в этом случае оказываются зависимыми от финансового учреждения.

Банки могут спекулировать на своем положении, требовать дополнительные документы для перевода долга, предлагать невыгодные условия кредита новому заемщику или дополнительные платные услуги и т.д.

✔ Более длительное оформление

Увеличение сроков оформления обычно связано с необходимостью проведения множества действий. Ситуация может усложняться невозможностью с первого раза оформить право собственности в Росреестре – процедура затягивается до трех месяцев.

При необходимости взять кредит на квартиру покупателю, банк долго изучает кредитную историю и финансовое состояние заемщика, таким образом, сроки заключения сделки купли-продажи переносятся минимум на 2-3 месяца.

○ Советы юриста:

✔ Купили ипотечную квартиру, но продавец требует от нас дополнительные денежные средства, так как ему не хватило денег на погашение кредита, что делать?

Если Вы уже приобрели квартиру и зарегистрировали в Росреестре, то Вас требования продавца касаться не могут – Вы полноправный владелец квартиры, и Вас просто пытаются обмануть. Рекомендую взять Выписку из ЕРГН и проверить еще раз, все ли в порядке.

Чтобы избавиться от мошенника, Вы можете обратиться в полицию или в прокуратуру.

✔ Ипотечная квартира оказалась совершенно неприспособленной для жизни: трещины в стенах, которые были прикрыты обоями, шумные соседи и т.д. Можно ли отменить сделку и вернуть деньги?

Сделку отменить можно на основании п. 2 ст. 475 ГК РФ. Если продавец не согласен вернуть деньги, Вы вправе обратиться в суд. При этом необходимо будет доказать, что Вы не знали о недостатках в Вашей квартире, так как они были заведомо скрыты продавцом.

Специалист расскажет, на что обратить внимание при покупке квартиры, находящейся в ипотеке.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Продажа квартиры по ипотеке пошаговая инструкция для продавца 2018

Чтобы самостоятельно продать квартиру гражданину, имеющему возможность приобрести недвижимость только по ипотеке, необходимо знать несколько юридических тонкостей, чтобы не «попасть впросак».

Риск для продавца сведен практически к нулю, поскольку перечисление денег происходит через банк. Однако, чтобы оформить сделку, необходимо собрать документы и правильно составить договор с покупателем.

Особенности

Порядок, который должен соблюдаться при продаже недвижимости по ипотеке несколько отличается от обычного процесса продажи жилья, это связано с наличием некоторых обременений. Банк охотно идет на сотрудничество с продавцом, поскольку это позволяет провести проверку сделки на чистоту за короткие сроки. Для продавца такое сотрудничество также немаловажно.

Нередко собственники квартир остерегаются связываться с покупателями, берущими в банке ипотеку.

Распространенные опасения владельцев недвижимости:

  • не поступят деньги на счет;
  • клиент не сможет погасить задолженность перед банком и придется возвращать уплаченную за квартиру сумму;
  • на оформление придется потратить очень много времени, а в результате сделка не состоится.

Продавец получает большие преимущества, прежде всего, он может быть уверен в том, что сделка будет осуществлена в соответствии с законом, а покупателя проверят на добросовестность.

Деньги перечисляются сразу же, после чего квартира находится в залоге у банка. Если по каким – либо причинам гражданин не может выплачивать ипотеку, возврат средств не осуществляется.

Продать квартиру по ипотеке можно двумя способами, каждый из которых имеет свои преимущества и недостатки:

  1. Самостоятельный сбор и оформление документов, сделки, заключение договора. Может осуществляться как собственником недвижимости, так и членами его семьи.
  2. Оформление с помощью специалистов – юриста, риелтора, сотрудника банка, в котором будет выдан ипотечный кредит.

Источник: https://yourait.ru/ipoteka/kak-prodat-kvartiru-v-ipoteke-v-2019-godu-dokumenty-osobennosti-procedury.html

Выкуп ипотечных квартир в 2019 году: что это такое?

Выкуп ипотечных квартир

Выплата жилищного кредита является весомой нагрузкой на семейный бюджет, осилить которую получается далеко у всех.

В этом случае на помощь приходит выкуп ипотечных квартир, особая процедура, выгодная как для продавца, так и для покупателя.

Первому она позволяет избавиться от долговых обстоятельств, а второму – сэкономить очень неплохую сумму.

Зачем продается такое жилье?

Главными причинами для продажи ипотечной недвижимости являются:

  • Потеря работы, существенное снижение уровня доходов, тяжелая болезнь заемщика и другие факторы, не позволяющие совершать ежемесячные выплаты по кредиту;
  • Желание и возможность улучшить жилищные условия. В этом случае продажа одной квартиры позволит приобрести другую (в лучшем районе, с большей площадью и т. д.);
  • Бытовые и семейные обстоятельства – свадьба, смена места жительства, развод, неадекватные соседи, плохое состояние жилья, строительство по соседству шумного развлекательного центра, изменение маршрутов общественного транспорта и пр.

Особенности процесса

Выкуп ипотечного жилья имеет несколько характерных особенностей, среди которых можно выделить как положительные, так и отрицательные. Чтобы принять правильное решение, нужно ознакомиться с ними поближе.

Плюсы:

  • Сниженная стоимость – на покупке такой недвижимости можно сэкономить немалую сумму (порой она достигает 500 тыс. руб.);
  • Быстрая регистрация прав собственности – объясняется заинтересованностью государства в регулировании спорных вопросов;
  • Возможность получить дисконтную скидку в размере 15% от общей стоимости жилья (действует при покупке квартиры на торгах).

Минусы:

  • Проблемы с бывшими заемщиками – должник может отказаться выезжать из квартиры, а так как жилье уже перешло в собственность нового владельца, ему придется самостоятельно заниматься решением данного вопроса;
  • Попытки прежних владельцев оспорить решение банка о взыскании ипотечной недвижимости – такие дела выигрываются крайне редко, но если так происходит, квартиру нужно вернуть. Деньги, потраченные «пострадавшим» на текущие расходы и регистрацию в ЕГРН, возврату не подлежат;
  • Имущество, купленное в кредит, может быть заложено сразу в нескольких кредитных учреждениях. При этом основной банк может об этом не знать. Подобная ситуация приведет к тому, что уже после продажи остальные кредиторы обратятся в суд с требованием выплатить им материальную компенсацию;
  • Сложности с выселением из ипотечной квартиры прописанных в ней иждивенцев (несовершеннолетних и людей с ограниченными физическими возможностями);
  • Претензии супруга (и) по поводу продажи общей собственности. Избежать такой ситуации поможет согласие мужа или жены на продажу недвижимости, заверенное у нотариуса. Если продавец не может представить такой документ, лучше отказаться от сделки.

Как можно продать ипотечную квартиру?

Выкупить приобретенное в кредит жилье можно несколькими способами. Рассмотрим каждый из них.

Способ 1. Напрямую у собственника

В этом случае реализацией арестованной недвижимости занимается сам должник, однако все его действия согласуются с кредитной организацией.

Основным недостатком данного метода является высокая стоимость квартиры, ведь бывший заемщик наверняка захочет не только полностью рассчитаться с долгами, но и оставить себе определенную сумму.

Получить кредит онлайн

Банк Сумма(руб.) Процентная ставка Возраст заемщика Оформить
до 300 000 от 19,9% годовых от 18 до 70 лет Оформить
от 10 000 до 1 000 000 от 10,9% годовых от 22 до 70 лет Оформить
от 30 000 до 1 000 000 от 11% годовых от 21 года до 75 лет Оформить
до 1 000 000 от 16,99% годовых от 22 года до 70 лет Оформить
до 1 000 000 от 11,5% годовых от 25 года до 68 лет Оформить
до 1 300 000 от 11,99% годовых от 23 лет Оформить
до 3 000 000 от 9,99% годовых от 21 до 70 лет Оформить
до 3 000 000 от 11,5% годовых от 21 до 70 лет Оформить

Существенное снижение цены возможно только тогда, когда поджимают сроки (на продажу жилья дается всего 3 месяца), или же когда покупатель наотрез отказывается от предложенных условий (можно ссылаться на проблемы, связанные со снятием ипотечной квартиры с обременения).

Кроме того продавец может предложить покупателю купить ипотечное жилье вместе с долгом. Схема сделки такова: покупатель дает заемщику задаток, суммы которого достаточно для погашения долгов, тот оплачивает остаток кредита, снимает квартиру с обременения и продает свободное от банковских притязаний жилье обычным способом.

Для покупателя этот вариант является не только самым быстрым, но и самым рискованным. Дело в том, что в любое время после получения задатка и снятия обременения продавец может отказаться от сделки, пропасть из зоны видимости, попасть в больницу или даже умереть.

Способ 2. Через аккредитованные риэлтерские агентства

Так как продажей квартиры занимается риелтор, а сам банк не получает никаких «левых» доходов, цена может быть любой – как высокой, так и низкой.

В этом случае процесс выглядит следующим образом:

  1. Заключение договора о переходе прав на жилье от должника к банку.
  2. Продажа квартиры.
  3. Погашение задолженностей.
  4. Возвращение бывшему владельцу недвижимости остатка денежных средств (если они есть).

Нередко банки продают залоговое жилье новым клиентам, обратившимся за получением ипотеки. Главным преимуществом подобных предложений является сниженная ставка по кредиту.

Способ 3. Открытый аукцион

Может ли банк выкупить ипотечную квартиру? Данный способ применяется при наличии серьезных просрочек по кредиту, невозможности производить дальнейшие выплаты или же отсутствии у заемщика времени и возможности самостоятельно заниматься продажей арестованного жилья.

В этом случае банк выставляет квартиру на интернет-аукцион. Сделка проводится по решению суда и является безопасной как для продавца, так и для покупателя. Аукционы могут проводить только специализированные учреждения. Срок реализации составляет 2 месяца с даты с ареста.

Процедура проходит по следующей схеме:

  1. Отдел судебных приставов назначает первоначальную стоимость ипотечного жилья. Как правило, за основу берется сумма, указанная в судебном решении или исполнительном листе. Реальная рыночная стоимость квартиры и ее стартовая цена могут заметно отличаться друг от друга.
  2. Гражданин, желающий стать участником торгов, выбирает подходящее жилье на сайте ФССП (там же можно отыскать и размер ее задатка), заключает соглашение с продавцом и оплачивает задаток. После этого ему необходимо подать целый пакет документов:
    • Заявку на участие (пишется в установленной форме);
    • Квитанции, подтверждающие оплату задатка за квартиру (с отметками банка);
    • Внутренний паспорт;
    • Опись всех предоставленных бумаг (с указанием даты и времени поступления заявки на участие в аукционе);
    • Лист бумаги, на котором указана предлагаемая сумма (не ниже стартовой стоимости) – кладется в конверт и запечатывается.
  3. Проверка документов специальной комиссией и одобрение кандидатур. Главными причинами для отказа является отсутствие каких-либо документов и несоответствие личности заявителя требованиям финансовой организации.
  4. Выбор даты и времени. Явка всех зарегистрированных участников является обязательной.
  5. Проведение аукциона. Торги считаются состоявшимися только в том случае, если в них приняли участие более 2 потенциальных покупателей, а в указанных предложениях есть заметная надбавка к первоначальной сумме. При этом победителем становится тот, в чьем конверте написана самая высокая стоимость (с учетом суммы, оплаченной раньше). Проигравшим участникам задаток также возвращается. А вот если покупатель выиграл торги, но затем отказался от покупки квартиры, то задаток он теряет. Если же аукцион не состоялся, залогодержатель может обратиться в суд с просьбой назначить повторную процедуру со снижением стартовой цены на 15%. Это прекрасный шанс приобрести ипотечное жилье на более выгодных условиях.
  6. Подписание протокола об итогах аукциона. Этот документ обладает той же финансовой силой, что и договор «купли-продажи».
  7. Закрытие торгов.
  8. Внесение оставшейся суммы.

Документы для покупки ипотечного жилья

Согласно законодательству, действующему на территории России в 2019 году, для выкупа ипотечной недвижимости необходимо собрать следующие документы:

  • Разрешение финансовой организации (если реализацией занимается сам заемщик);
  • Внутренние паспорта всех собственников;
  • Свидетельства о рождении (для несовершеннолетних до 14 лет);
  • Технические бумаги на продаваемый объект;
  • Выписка из домовой книги формы №9 – позволяет убедиться в том, что в квартире никто не прописан;
  • Справка из ЖЭКа либо ТСЖ, подтверждающая отсутствие задолженности по коммунальным платежам;
  • Разрешение органов опеки (если есть несовершеннолетние дети). В этом случае продавец должен доказать, что продажа недвижимости не ухудшит условия их жизни. Разрешение оформляется только при участии обоих опекунов или усыновителей (даже если они живут в разных городах и находятся в разводе);
  • Заключение независимого оценщика (необходимо для переоформления ипотеки);
  • Выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности;
  • Разрешение второго или бывшего супруга на продажу (если жилье было куплено в браке).

Этапы процедуры

Выкуп ипотечных квартир у банка проходит в несколько этапов:

  1. Этап 1. Уведомление кредитора о намерении продать ипотечное жилье. Получение его согласия.
  2. Этап 2. Самостоятельный поиск покупателя или выбор риэлтерского агентства. Это очень важный момент, от которого зависит успех всего предприятия. Специалисты рекомендуют отдавать предпочтение крупным компаниям с безупречной репутацией, высокими рейтингами, длительным опытом работы (более 10 лет) и большим количеством представительств. В идеале это должно быть агентство, специализирующееся именно на покупке ипотечного жилья.
  3. Этап 3. Предварительное соглашение о совершении сделки.
  4. Этап 4. Выписка из квартиры всех прописанных в ней жильцов.
  5. Этап 5. Оценка объекта недвижимости. Обязательный этап, предусматривающий выезд оценщика на место, проведение профессиональной экспертизы и определение рыночной стоимости квартиры. При самостоятельной продаже жилья услуги специалиста оплачивает заемщик (от 3 до 5 тыс. руб.). Если же дело передано риелтору, эта обязанность ложится на плечи агентства. Правда, и сам эксперт зачастую является сотрудником риэлтерской компании.
  6. Этап 6. Согласование предложенной стоимости с собственником. Эксперт дает лишь примерную оценку жилья – окончательная сумма утверждается по взаимному согласию. Если владелец квартиры решит, что предложенная стоимость является слишком низкой, он может отказаться от услуг данной фирмы и пригласить независимого оценщика.
  7. Этап 7. Подготовка документов. Работа с документацией также входит в обязанности профессионального агента.
  8. Этап 8. Оформление задатка в размере суммы, необходимой для погашения долга.
  9. Этап 9. Заключение договора «купли-продажи». Перед подписанием соглашения внимательно прочитайте все пункты и примечания (особенно те, которые написаны мелким шрифтом – зачастую именно в них содержится самая важная информация).
  10. Этап 10. Оплата стоимости объекта недвижимости. В день подписания договора деньги либо передаются лично продавцу, либо помещаются в депозитарную ячейку.
  11. Этап 11. Снятие квартиры с обременения в Регистрационной палате (в присутствии банковского сотрудника).
  12. Этап 12. Переход прав собственности к новому владельцу.
  13. Этап 13. Регистрация договора в Управлении Федеральной Службы госрегистрации.

Как видите, российское законодательство предусматривает несколько возможностей для продажи ипотечного жилья. Остается только выбрать подходящий вариант и взвесить все «за» и «против».

Источник: https://baikalinvestbank-24.ru/poleznye-stati/vykyp-ipotechnyh-kvartir-v-2019-gody-chto-eto-takoe.html

Как продать ипотечную квартиру?

Ипотека предлагает гражданам приобрести недвижимость в кредит.

Такая возможность для многих – единственный способ решить жилищный вопрос. Ипотечный заём всем хорош, но длительность выплат, которые иногда составляют 20-30 лет, могут стать непосильной ношей для заемщика. Обстоятельства меняются, финансовое положение также, и может прийти момент, когда владелец квартиры или дома вынужден будет задуматься о радикальных мерах решения создавшейся проблемы.

Продав недвижимость, человек получает возможность долги перед банком закрыть, а может и купить иное имущество, подешевле и попроще. Длительная ипотечная практика показывает, что совершить такую сделку все же реально. При оформлении ее следует учитывать те риски, которые лягут на продавца и покупателя и подготовиться к ним.

Права на ипотечную квартиру

Недвижимость, купленная в ипотеку, оформляется всегда на заемщика.

Если банк предлагает другие условия, например, право собственности, оформляется на кредитное учреждение, а только по истечении какого-то времени будет переоформлено на получателя, то это псевдоипотека.

При участии в долевом строительстве помещение до момента сдачи в эксплуатацию принадлежит застройщику, а вот сразу по окончании стройки заемщик переводит документацию на свое имя.

Несмотря на то, что ипотечный заемщик оформляет купленную недвижимость на себя, распоряжаться ею в полной мере он не сможет. Не следует забывать, что квартира является предметом залога в данной сделке и выступает гарантом своевременного и добросовестного выполнения взятых на себя кредитных обязательств.

Важно

По этой причине существуют серьезные ограничения по распоряжению имуществом. Владелец квартиры может свободно проживать в ней, регистрироваться на собственной жилплощади и прописывать туда своих родных и близких.

На остальные операции налагаются частичные или полные ограничения и нужно согласие банка, только тогда можно:

  1. Зарегистрировать в квартире посторонних лиц, которые не являются по документам совладельцами жилплощади или созаемщиками.
  2. Сдать в аренду помещение.
  3. Провести перепланировку или капитальный ремонт.

Такие ограничения позволяют кредитной организации защитить выданный заём и обеспечить себе гарантии возврата денежных средств.

Продажа квартиры

Продать недвижимость, купленную в ипотеку, можно только после того, как кредит будет выплачен по ней в полном объеме. После погашения займа владелец снимает обременение с помещения и имеет право распоряжаться им по собственному усмотрению. Но не всегда для владельца такой вариант приемлем, по причине длительности обязательств.

Действительно, ипотечный заём длиной в десятки лет не всем по силам, обстоятельства и семейные и финансовые меняются, а вместе с ним и потребности. У кого-то пропадает возможность платить взносы, а кто-то, наоборот, может позволить себе более просторное жилое помещение.

Какой бы ни была причина, но любая из них влечет за собой решение продать квартиру в ипотеке.

Пока ипотека не выплачена полностью, квартира находится в залоге, а значит продать ее нельзя.

Это не означает, что не существует законных путей выхода из сложившейся ситуации. Есть четыре возможных варианта разрешения данной проблемы:

  1. Досрочное погашение займа в полном остаточном объеме.
  2. Оформление продажи через банк, но своими силами.
  3. Реализация недвижимости при помощи банка.
  4. Продажа долговых обязательств.

Каждый из вариантов имеет свои плюсы и минусы, но далеко не все из них принесут выгоду и пользу для собственника квартиры. Чего точно не стоит делать ни при каких обстоятельствах, это пытаться обойти законодательство и продать жилье без оповещения кредитного учреждения. Такая сделка будет считаться мошеннической, а имущество перейдет банку.

Возможные причины

Желание продать недвижимость никогда не возникает спонтанно, под ним всегда есть основания. У каждого человека они свои и вытекают из личных обстоятельств. Когда речь идет конкретно об ипотечном имуществе, то чаще всего наблюдаются следующие причины:

  1. Пошатнувшееся материальное положение, не позволяющее впредь оплачивать кредитные взносы. Никто не знает, как сложится его жизнь и иногда мечтам и планам не суждено сбыться именно по причине достаточного количества финансов. Чем раньше заемщик начнет принимать шаги для избавления от непосильного кредитного гнета, тем меньше шансов у него потерять недвижимость.
  2. Желание кардинально изменить место жительства. Планируемый переезд внутри страны толкает человека на продажу квартиры. А при переезде за рубеж речь идет не только о возможности реализовать жилплощадь, но и о снятии кредитных обязательств в полном объеме.
  3. Необходимость увеличения помещения. Семья заемщика может увеличиться, что толкает к расширению жилплощади, например, некоторые хотят обменять ее на большую квартиру.

Причина продажи недвижимости может крыться и в других аспектах. Для кредитной организации это не столь важно, главное, соблюсти законность операции и правильность оформительной процедуры.

Условия продажи

Продать ипотечную недвижимость не так просто. Главным минусом таких сделок является наличие обременения на квартире. Не каждый покупатель готов ввязываться в такие сделки по причине длительности их оформления, да и риски всегда высоки.

Но с другой стороны, ипотечная недвижимость оценивается на рынке ниже квартир без обременения, что, несомненно, привлекает гипотетических покупателей.

Если желание продавца реализовать квартиру с невыплаченным кредитом высоко, то он обязательно найдет покупателя, готового перетерпеть все трудности оформления.

Для реализации ипотечной недвижимости разрешено использование двух путей:

  1. Сперва погасить остаточный долг, а затем продать имущество.
  2. Оформить сделку с участием банка, когда недвижимость продается вместе с непогашенным долгом. Этот способ имеет вариации, когда помещение продается или передается вместе с долговыми обязательствами другому заемщику.

Условия в продаже в каждом случае различны, да и стоимость жилья может варьироваться в зависимости от выбранного способа. Чтобы разобраться более подробно, необходимо рассмотреть каждый вариант отдельно, оценив гипотетические плюсы и минусы.

После погашения кредита

Наиболее простым в выполнении и удобным в реализации является вариант, где владелец сначала погашает долг перед кредитным учреждением полностью, а затем снимает обременение и продает жилплощадь.

Этот способ абсолютно легален и законен, потому что у заемщика всегда есть возможность погасить свои долговые обязательства досрочно. До 2011 года банки не поощряли преждевременное погашение и в договоре кредитования предусматривали значительные штрафы и пени за такой шаг.

Но впоследствии государственным приказом данная возможность была ограничена, что позволили кредитополучателям самим решать, когда и в каком объеме выплачивать заём.

Совет

После этого плательщик получает на руки расчет с суммой окончательного долга, который и обязан внести в кассу или перечислить иным удобным способом.

Сразу после внесения денежных средств в полном объеме кредитные отношения считаются выполненными. Собственник жилья должен снять обременение с квартиры и может смело проводить сделку по ее продаже.

С ипотечным долгом

Предварительное погашение долговых обязательств крайне удобно как для продавца, так и для покупателя. Но есть один неучтенный фактор, а именно деньги. Зачастую у продавца просто нет финансовой возможности, чтобы расплатиться с кредитом самостоятельно. В этом случае, есть два варианта решения проблемы:

  1. Покупатель вместе с продавцом отправляется в банк-кредитор и озвучивает желание заключить сделку. Покупатель вносит деньги в две депозитные ячейки – одна с суммой на погашение ипотеки, а вторая разность между стоимостью квартиры и кредитными обязательствами, вносится в ячейку на имя продавца. После заключения сделки каждая сторона получает доступ к своим деньгам.
  2. На покупателя переоформляется ипотека. При этом уже выплаченную часть стоимости он отдает продавцу на руки, а остаток погашает ежемесячно в стандартном режиме.

Когда заемщик не смог правильно рассчитать свои силы и накопил задолженность по ипотеке, продажей квартиры может заняться сам банк. Этот вариант считается наиболее невыгодным для владельца.

Кредитное учреждение не заинтересовано в долгих поисках покупателя и зачастую отдает квартиру по минимальной стоимости. Завышение цены им невыгодно.

Для банка главное — вернуть свои деньги, а сколько получит недобросовестный заемщик им неважно.

Пакет документов

Продажа ипотечного жилья – это не просто сделка по передаче прав на недвижимость. Она осложняется присутствием третьей стороны – кредитной организации. Без одобрения банка провести сделку не удастся. Правильное проведение процедуры продажи, требует сбора исчерпывающего пакета документов. В этот перечень входят:

  1. Справка, которая сможет подтвердить платежеспособность покупателя.
  2. Договор купли-продажи.
  3. Банковская справка о погашении ипотеки в полном объеме.
  4. Закладная по ипотечному кредиту.
  5. Справка о том, что покупатель положил денежные средства на погашении ипотеки и выплату продавцу в ячейку банка.
  6. Бланк о снятии обременения с жилплощади.

В списке указаны документы для всех видов сделок, при выборе конкретной процедуры переоформления он будет сокращен исключительно до тех пунктов, которые требуются в этой ситуации.

Алгоритм оформления

Продать ипотечную недвижимость не так сложно, как может показаться на первый взгляд.

Главное в такой процедуре — это придерживаться разработанной схемы и инструкции и не утаивать от сторон участников – покупателя и банка, информацию. Тогда все будет проходить гладко.

Пошаговый алгоритм оформления выглядит следующим образом:

  1. Принимается решение о продаже квартиры.
  2. Подыскивается покупатель.
  3. Между сторонами будущей сделки обсуждаются детали продажи, а именно цена и процедура оплаты.
  4. Подписывается предварительный договор купли-продажи.
  5. Квартира оценивается независимым специалистом, который должен подтвердить реальность указанной в договоре суммы.
  6. Покупатель собирает весь запрошенный банком пакет документов.
  7. Банк принимает положительное решение о проведении сделки.
  8. Заключается основной договор на покупку, который регистрируется в Регпалате или МФЦ.
  9. Производится денежный расчет между сторонами участниками. Этот пункт может разниться в зависимости от выбранной модели продажи.

Разница в оформительной процедуре может наблюдаться в том случае, когда покупатель не вносит полную стоимость жилья, рассчитываясь одновременно и с банком, и с продавцом, а оформляет ипотечный заём на свое имя.

Риски покупателя

Не каждый покупатель готов приобрести квартиру с обременением. На то есть обоснованные причины, риски при приобретении такой недвижимости весьма высоки. Если ипотечная жилплощадь приобретается с предварительным погашением долговых обязательств, то продавец может столкнуться со следующими проблемами:

  1. Продавец умер или исчез. Вложив собственные средства в погашение остаточного ипотечного займа, покупатель не сможет вернуть их. Кредитная организация была в договорных отношениях с заемщиком, а значит, не обязана возвращать деньги постороннему лицу. Физическое отсутствие продавца не позволяет даже в суд обратиться с иском. Такие сделки производятся зачастую исключительно на доверии.
  2. Отказ продавца передавать недвижимость. Фактически покупатель обращается в суд и выигрывает его, но возврат денежных средств может растянуться во времени, поэтому потери будут серьезными.

Передавать деньги через банк гораздо удобнее. Главное:

  1. Произвести правильный расчет остаточной суммы ипотечного займа, чтобы он не превысил тех пределов, которые были озвучены продавцом.
  2. Узнать у кредитной организации, не будут ли насчитаны пени и штрафы на ипотеку. Это может происходить при несвоевременных выплатах кредита.

Риски продавца

Больше всего при продаже недвижимости хозяева боятся не получить оговоренную сумму. Продавая ипотечную квартиру через банк, владелец защищен от такого риска, потому что:

  1. Сделка контролируется кредитной организацией.
  2. Если деньги были заложены заранее в ячейку или переведены на специальный счет, то фактически они уже у продавца в кармане.
  3. К тому же даже при отказе покупателя выплачивать оговоренную сумму сделка признается недействительной, а жилье возвращается прежнему владельцу.

Гораздо больший риск для продавца составляет возможное неодобрение банком кандидатуры покупателя, если речь идет о переводе ипотечного займа на другого человека.

Отказ в оформлении сделки приведет к необходимости полного возврата уже полученного задатка от покупателя. Если он частично или полностью был потрачен, то сложится крайне неприятная ситуация.

Обратите внимание, что о возврате в двойном размере речи идти не может, потому что сделка считается сорванной по вине третьих лиц.

Порядок совершения сделки

После того как покупатель найден, стоимость сделки оговорена, а кредитная организация одобрила сделку остается перейти к главному – оформить куплю-продажу. В большинстве случаев процесс выглядит следующим образом:

  1. Покупатель приходит в банк и уточняет сумму ипотечного долга, который требуется погасить.
  2. Открывается две депозитные ячейки. Одна на имя продавца, другая на кредитное учреждение. Под руководством банка в каждую из них закладывается оговоренное количество средств.
  3. Собственник имущества вместе с будущим владельцем переоформляет квартиру полностью на покупателя.
  4. После того как сделка считается фактически завершенной бывший владелец и кредитное учреждение получают доступ к деньгам.

Если речь идет не о полной выплате, а о принятии на себя ипотечных обязательств, то говорить можно лишь о закладке денег, причитающихся продавцу. После этого ипотека переоформляется на нового заемщика, а со старого таковые обязательства снимаются.

Заключение договора купли-продажи

Договор купли-продажи считается важнейшим документом при покупке квартиры. Именно эта бумага определяет все самые важные аспекты в продаже – цену и другие условия.

При продаже ипотечного имущества сделка не может быть оформлена мгновенно, поэтому зачастую стороны стремятся заключить сначала предварительный договор. Следует отметить, что такой документ не может обязать продавца выполнить обещания по продаже квартиры, если он передумает. Он распространяется больше на задаток средств, если таковые были.

Окончательный договор подписывается только в том случае, если банк даст разрешение на продажу.

Особенности продажи при военной ипотеке

Продать квартиру, купленную по военной ипотеке, также можно, но следует учитывать, что материальная выгода в этом случае не слишком высока. Военнослужащему придется полностью погасить те средства, которые были затрачены государством на приобретение данного жилья.

Решить вопрос с продажей ипотечной недвижимости военнослужащий может двумя способами:

  1. Снятием обременения с жилья, то есть фактической уплатой всей суммы стоимости квартиры.
  2. Переуступкой прав, когда ипотека передается иному участнику НИС.

Более удобный, да и выгодный, с точки зрения финансов, именно первый вариант. Однако не для всех он подходит, потому что не каждый обладает достаточными средствами для полной выплаты ипотеки.

Источник: https://pravo.estate/kvartira/ipoteka/prodazha/

Ссылка на основную публикацию