Основные ипотечные риски для заемщика и банка: способы их минимизации

Риски ипотечного кредитования для банкиров и их должников и пути их минимизации

Ипотека сегодня еще только набирает обороты, но все равно, в крупных городах России у каждого жителя есть хотя бы одна знакомая семья, купившая таким способом квартиру. Однако риски ипотечного кредитования не дают ему получить поистине всенародное признание и любовь. Давайте попробуем разобраться, почему так происходит, и как эти риски можно минимизировать.

Риски ипотеки – у Заемщиков одни, у банков другие

Вначале следует отметить, что риски ипотечного кредитования актуальны, как для банков-кредиторов, так и для Заемщиков, только у каждой из сторон процесса они свои. Но обо всем по порядку.

Риски ипотечного кредитования – чего страшатся банкиры

  1. Главный риск для кредитора заключается в невозврате или несвоевременном возврате выданного им займа. Задержки в уплате кредита также достаточно неблагоприятно сказываются на деятельности банка, замедляя движение денежной массы и снижая ликвидность кредитного учреждения.

  1. Кроме того, у банков существует еще и глобальный риск – риск всего кредитного портфеля, когда стоимость активов кредитного учреждения падает или может рухнуть, вследствие чрезмерно большой массы выданных рискованных кредитов (а ипотечные займы физическим лицам, несомненно, относятся именно к таким, за исключением отдельных случаев).
  1. Также банки рискуют тем, что вследствие обрушения цен на недвижимость, их залоги сильно упадут в стоимости, вплоть до невозможности перекрыть сумму задолженности по ним, что породит у Заемщиков соблазн прекратить платежи по ипотечным займам, как нецелесообразные, и оставить банкам задачу самостоятельно разбираться с реализацией залогового имущества.

Риски ипотечного кредитования – что грозит Заемщику

Теперь обратимся к противоположной стороне процесса и попробуем понять, что угрожает Заемщику:

  1. Изменение процентных ставок по кредиту (конечно же, в сторону увеличения) – в данной ситуации Заемщик может получить резкое увеличение обязательного ежемесячного платежа, который может стать буквально непосильным.
  2. Рыночные риски ипотечного кредитования для Заемщика выражаются в возможном обрушении цен на недвижимость, что означает гигантскую переплату за жилье.
  3. Валютный риск угрожает тем, кто взял ипотеку в долларах США или евро – может резко увеличить размер ежемесячного платежа по кредиту.
  4. Риск утраты трудоспособности является исключительно опасностью для Заемщика, тогда, как его смерть станет проблемой его наследников и кредитора.

Риски ипотечного кредитования – общие для Заемщика и Кредитора

Существуют риски ипотечного кредитования, одинаково неприятные и для Заемщиков или для банкиров. К ним можно отнести:

  • Уже упоминавшийся нами рыночный риск с резким обрушением цен на недвижимость, что, с одной стороны, сделает для Заемщика его ипотеку буквально «золотой», а для банка – обесценит его залог и на порядок повысит вероятность невозврата кредита.
  • Имущественный риск ипотечного кредитования выражается в вероятности гибели объекта залога или его существенном повреждении, способном повлиять на его стоимость.
  • Риск колебаний процентных ставок по ипотечным кредитам также неприятен и той и другой стороне – инфляция способна съесть часть прибыли кредитора и привести его активы в дисбаланс, а Заемщик может получить в итоге неподъемный ежемесячный взнос по кредиту.

Риски ипотечного кредитования – методы борьбы с ними

Несомненно, исключить риски при ипотечном кредитовании невозможно, но минимизировать их под силу и кредиторам, и их должникам-Заемщикам:

  1. Итак, Заемщику мы бы посоветовали все же обращать больше внимания на рублевые займы, не рискуя вписываться в валютные кредиты, несмотря даже на их привлекательные процентные ставки. Также не станет лишним полис комплексного ипотечного страхования, включающий покрытие по рискам смерти Заемщика или утраты им трудоспособности, а также страховые выплаты на случай гибели или порчи залогового имущества.
  2. Что касается банков, то на государственном уровне разработан целый ряд финансовых инструментов, позволяющим им минимизировать их портфельные риски, а также воздействовать законными путями за своих должников для стимуляции надлежащего выполнения ими своих обязательств.

Источник: https://credit-stories.ru/ipoteka/riski-ipotechnogo-kreditovaniya-dlya-bankirov-i-ix-dolzhnikov-i-puti-ix-minimizacii.html

Кредитные риски заемщиков

Как и у любой финансовой операции, у кредита есть свои риски. Этих рисков невозможно избежать, но их можно минимизировать, а также управлять ими.

Под заёмщиком подразумевается сторона, получающая кредит. Также эта сторона принимает на себя обязательство по возврату в указанный срок занятую сумму, а также процент за время пользования ссудой.

Управление кредитными рисками

Замечание 1

Основная задача, стоящая перед банком и другой кредитной организацией, состоит в том, чтобы управлять кредитными рисками. Одними из главных причин убытков финансового учреждения являются полные, частичные либо несвоевременные невозвраты суммы кредита и процентов по нему.

Для наиболее эффективного управления рисками, существует несколько этапов. На первом этапе определяется стоимость заемных средств, а также формулируются принципы по работе с кредитным портфелем и, прописываются основные положения кредитной политики.

На следующем этапе происходит мониторинг, а также тщательный анализ каждого заёмщика на кредитоспособность. Помимо этого, на данном этапе проводится работа со всеми проблемными должниками.

И уже на последнем этапе проводится анализ эффективности всей проделанной работы.

Ничего непонятно?

Попробуй обратиться за помощью к преподавателям

Однако, даже если банк, или кредитная организация одобрила кредит, это не значит, что заёмщик может быть спокоен, поскольку это не даёт гарантию на стопроцентную выплату заёмщиком процентов и суммы по ссуде.

Виды кредитного риска заёмщика и способы управления ими

Виды экономических рисков:

  1. Личный дефолт. Ситуация, при которой невозможно погасить кредит из-за потери трудоспособности, заработка или смерти заёмщика. Для того чтобы обезопасить себя в этой ситуации заёмщику следует застраховать своё здоровье и жизнь. А в случае потери работы незамедлительно сообщить об этом в кредитную организацию.
  2. Валютный риск. Если денежные потоки заёмщика зависят от курса валют, то на этом можно как выиграть, так и проиграть. Часто возникают ситуации, когда из-за высокой волатильности валютных котировок заёмщики теряют возможность погашения взятых на себя ранее кредитных обязательств. Как правило такие ситуации возникают при ипотечном кредитовании. Кредиты и ссуды в банках лучше всего брать в той валюте, в которой заёмщик получает доход.
  3. Процентный риск. Этот риск связан с возможностью банка изменять ставки процента по различным видам кредита. Снижение ставки по кредиту на подразумевает, что невнимательный или неграмотный заёмщик переплатит банку эти n%. Такой риск возникает чаще всего. При повышении процентной ставки сумма ежемесячных выплат может достичь критического размера, составляя основную часть от дохода заёмщика. Грамотный заёмщик имеет возможность перекредитовать или рефинансировать свой кредит на новых, более выгодных для себя условиях.
  4. Системные риски. Под системными рисками подразумеваются случаи, когда несколько рисков соединяются друг с другом. При оформлении кредита следует быть внимательным и учитывать все возможные риски.

Виды кредитно-правовых рисков заёмщика:

  1. Риск включения в кредитное соглашение заведомо недействительных условий. В кредитном договоре встречаются пункты, о которых кредитный консультант мог заведомо не упомянуть, однако это может кардинально изменить условия в будущем. Перед подписанием кредитного договора следует внимательно его изучить. Лучше всего проконсультироваться с юристом или экономически грамотным человеком, для того чтобы узнать обо всех «подводных камнях» договора.
  2. Риск невыдачи кредита. Согласно 821 ГК РФ банк или кредитная организация в праве отказать заёмщику в предоставлении кредита либо частично, либо полностью, в случае если обнаружит обстоятельства, по которым заёмщик может не вернуть предоставленную в срок сумму кредита.
  3. Риск неправильного учета платежей. Здесь возможны два варианта. В первом случае, со счета заёмщика могут списываться средства в качестве комиссии либо других условий, предусмотренных кредитным договором, о которых заёмщик мог не знать либо же забыть. Во втором случае, из-за технической или бухгалтерской ошибки со счета клиента может быть списана некоторая сумма, либо же на счет в частичном или полном размере могут быть не зачислены суммы, поступающие от заёмщика в счет оплаты кредитных платежей.
  4. Риски утраты (повреждения) и отчуждения предмета залога. Такой риск актуален в том случае, когда обеспечением кредитного обязательства является залог имущества, которое остаётся у заёмщика. При этом залогодатель несёт ответственность за данное имущество и его сохранность. Для того чтобы обезопасить себя от риска утраты или повреждения залога, в большинстве случаев, банк или кредитная организация настаивает на заключении страхового договора на данный залог.
  5. Риск досрочного востребования кредита. Согласно статье 813 Гражданского Кодекса, банк или кредитная организация в праве потребовать досрочное возмещение суммы кредита. Чаще всего это случается, когда заёмщик: нарушает сроки, установленные для возврата очередной части кредита, препятствует контролю банка за целевым использованием кредита, не выполняет условия целевого использования денежных средств предоставленным банком; либо же, если у кредитной организации появляются сомнения в том, что сумма кредита и проценты по нему будут уплачены полностью и в срок. Так же банк в праве потребовать досрочное возвращение кредита в случае утраты или повреждения залога заёмщиком.
  6. Риск обращения взыскания на предмет залога. Залогодержатель, то есть кредитная организация, в праве обратить взыскание на предмет залога, в случае если в день наступления срока исполнения обязательства, которое обеспечено данным залогом, оно будет не исполнено.
  7. Риск наступления ответственности поручителя. Многие кредитные договора предусматривают наличие одного или нескольких поручителей. Эти поручители также несут ответственность перед банком, в случае если заёмщик не исполняет либо исполняет не в полной мере условия кредитного договора.
  8. Риски уклонения от государственной регистрации договоров ипотеки, купли-продажи жилого помещения, соглашения об изменении содержания закладной. Либо Банк, либо заёмщик, согласно статье 10 Закона об ипотеке, обязаны сделать государственную регистрацию договора об ипотеке. Чаще всего эта обязанность возлагается на банки. При несоблюдении данного закона, договор об ипотеке считается недействительным.
  9. Риск невозврата кредита и (или) неуплаты процентов по нему. При несвоевременном возврате суммы кредита, либо его невозврате несёт трудности не только банк, но и заёмщик. В таком случае банк может потребовать досрочного возмещения средств, внести данные о просрочке в кредитную историю заёмщика и назначить дополнительные проценты за просрочку.
  10. Риск кредитного рейдерского захвата. Как правило такой риск имеют малые и средние предприятия, которые берут кредит в не самых надёжных банках.
  11. Риск банкротства банка. Банкротство банка оказывает негативное влияние не только на вкладчиков, но и на заемщиков. Так, для последних зачастую возникает ситуация правовой неопределенности, связанная с установлением надлежащего кредитора по обязательству.

Источник: https://spravochnick.ru/bankovskoe_delo/kreditnye_riski_zaemschikov/

Риски ипотечного кредитования: риски кредитора и заемщика

В ипотечной сделке кроются определенные риски, часть из которых банк и заемщик могут предусмотреть еще на этапе заключения договора и частично обезопасить себя разными мерами. Другая часть рисков не зависит от участников сделки.

Ипотечные риски могут быть вызваны разными причинами – экономическими, инфляционными, валютными, налоговыми, политическими. Одни из них непосредственно затрагивают участников ипотечного рынка, другие – косвенно через условия финансового рынка.

Некоторые из рисков относятся исключительно либо к кредитору, либо к заемщику, либо к посреднику на ипотечном рынке, но многие риски являются солидарными, то есть, непосредственно относясь к одному из участников ипотечного рынка, косвенно затрагивают и других.

Главные риски кредитора: кредитный риск, риск процентной ставки, риск ликвидности.

Кредитный риск (риск неплатежа, риск невозврата)

Это риск несвоевременной уплаты или неуплаты обязательств по ипотечному кредиту. Для снижения этого риска очень важна квалифицированная работа тех служб, которые занимаются андеррайтингом, то есть проверкой кредитоспособности потенциального заемщика.

Управление кредитным риском со стороны банка, направленное на его снижение, означает осуществление постоянного контроля за состоянием и качеством кредитного портфеля банка, включающее в себя:

— контроль за качеством предоставляемых кредитов;

— распределение и мониторинг кредитов по группам рисков в соответствии с требованиями ЦБ РФ и внутренними инструкциями банка;

— создание резервных фондов на возможные потери по ссудам;

— своевременное выявление проблемных кредитов и разработанный план мероприятий по работе с ними;

— разработку программ по возврату кредитов.

Обратите внимание

Для снижения риска неплатежа применяются различные ограничения. Например, отношение месячного платежа заемщика к ежемесячному семейному доходу не должно превышать 25-45%, отношение суммы кредита к рыночной стоимости залога не должно превышать 50-85% и др.

Хотя залог квартиры (или иного жилья) в настоящее время, в связи с принятыми изменениями в законодательстве России, теоретически значительно снижает риск невозврата кредита, но в действительности выселить семью из квартиры, если она является их единственным жильем, очень сложно. Даже в США, где рыночные принципы очень жесткие, процедура выселения неплательщика из заложенного жилья в среднем составляет 2-3 года.

На российском ипотечном рынке сложилась очень неплохая ситуация с возвратностью кредитов. Накопленный объем непогашенной задолженности по всем ранее выданным в России ипотечным кредитам на конец 2004 года оценивается около 30 млрд. руб.

, это всего 0,2 % от ВВП.

Для стран Восточной Европы этот показатель, характеризующий степень развитости ипотечного рынка в целом и развития рынка долгосрочного капитала в частности, уже сегодня составляет от 6% до 12%, а для развитых стран – от 50% до 200%.

Риск изменения процентных ставок

Изменение рыночной процентной ставки, как правило, является следствием изменения уровня инфляции. Данный риск имеет место лишь при плавающей процентной ставке. Для кредитора этот риск заключается в снижении ставки, что ведет к снижению прибыльности операций по ипотечному кредитованию.

Для заемщика существует только риск повышения процентной ставки, при котором происходит возрастание периодических платежей по обслуживанию долга.

В классическом ипотечном варианте процент по кредиту фиксирован на весь срок кредитования. Это дает возможность равномерного распределения обязательств заемщика по возврату кредита. Но фиксированный процент оптимален только при относительно низком уровне инфляции.

Если же в течение срока кредитования с фиксированной процентной ставкой произойдет значительное повышение уровня инфляции, и соответственно повышение рыночных процентных ставок, то банк может оказаться неспособным покрыть свои затраты на выдачу кредита и к тому же это может привести к несбалансированности активов и пассивов. Заемщик при росте процентных ставок на рынке ничего не теряет и ничем не рискует. В любом случае ставка по кредиту останется неизменной, и заемщик окажется в более выгодной ситуации по сравнению с новым клиентом.

Важно

При снижении рыночных процентных ставок заемщик кредита с фиксированной ставкой также ничего не теряет, а даже выигрывает.

Для него существует возможность рефинансирования кредита, то есть он может взять новый, более дешевый кредит под залог той же недвижимости с одновременным погашением за его счет остатка старого долга.

Для кредитора в случае снижения рыночной процентной ставки возрастает вероятность досрочного погашения кредита заемщиком, что может привести к снижению его ликвидности.

Банки, занимающиеся выдачей ипотечных кредитов, преодолевают риск процентной ставки посредством использования особых кредитных инструментов, о которых говорилось выше.

Риск ликвидности

Данный вид риска возникает тогда, когда при наступлении сроков исполнения обязательств банка по пассивным операциям, у него – из-за несбалансированности активов и пассивов – не хватает для этого средств. Это связано с тем, что ресурсная база ипотечных кредитов формируется в значительной степени за счет привлечения краткосрочных кредитов и депозитов.

Управление риском ликвидности требует проведения ряда финансовых операций. Во-первых, требуется детальный расчет потоков наличности, для определения возможной потребности банка в наличных средства. Во-вторых, требуется разработка стратегии мобилизации наличных средств с определением источников и затрат.

Диверсификация источников финансирования может уменьшить стоимость и риск ликвидности активов. Важным средством повышения ликвидности банка является создание специальных резервов. Требования к объему резервных средств значительно отличаются в разных странах в пределах 5-15% стоимости активов.

Банк России выдвигает очень жесткие требования, что по мнению многих аналитиков, ведет к существенному удорожанию ипотечных кредитов.

https://www.youtube.com/watch?v=nAppcnnyx54

Риск ликвидности является только риском кредитора и прямого отношения к заемщику не имеет.

Главный риск заемщика – обращение взыскания на заложенную недвижимость.

Согласно закону, если заемщик систематически нарушает срок внесения платежей (более трех раз в течение 12 месяцев), банк производит обращение взыскания на предмет залога.

В настоящее время законодательство РФ (Жилищный кодекс и поправки, внесенные в Гражданский кодекс) разрешает выселение из квартиры, даже если она единственная у проживающего в ней заемщика.

Взыскание производят по решению суда либо по соглашению сторон.

Совет

Однако при возникновении проблем с оплатой займа допустимы переговоры с кредитором, в результате которых он может пойти на уступки, рассмотрев причины неплатежеспособности клиента. В частности, банк может разрешить заемщику самостоятельно продать жилье.

Иначе взыскание произведут по решению суда и квартиру продадут на аукционе. В этом случае сумма вырученных денег заранее неизвестна и очень вероятно, что заемщик понесет существенные потери.

Деньги от продажи прежде всего получает банк, часть средств идет на компенсацию судебных издержек и организацию аукциона, последним получателем является заемщик.

Риск утраты трудоспособности

В данном случае заемщик не сможет выполнять обязательства перед кредитором. По сути этот риска трансформируется для кредитора в кредитный риск, а для заемщика – в риск утраты своего жилья, если будет реализовано право кредитора на возмещение остатка невыплаченного долга за счет реализации с аукциона предмета залога.

Имущественные риски

Помимо рисков кредитора и заемщика есть еще одна условная группа рисков: имущественные риски, т. е. риски, имеющие отношение к объекту залога. К ним относятся риск повреждения имущества и риск утраты титула собственности на объект залога.

Суть первого риска: если переданная в залог квартира каким-то образом пострадает (от пожара, затопления и т. п.) и уже будет непригодна для проживания, обязательства заемщика по возврату кредита формально не прекратятся.

Риск утраты титула собственности наступает тогда, когда уже после совершения сделки купли-продажи становится известно о наличии обоснованных претензий на заложенный объект недвижимости со стороны третьих лиц.

По настоящему Жилищному кодексу человек, заключивший ипотечную сделку, является добропорядочным приобретателем недвижимости, и все претензии третьих лиц рассматривают только в суде.

Страхование наиболее вероятных рисков

Обратите внимание

На рынке ипотечного кредитования сложилась практика страховать в обязательном порядке три основных риска. Первый – это жизнь и здоровье заемщика, второй – риск утраты или повреждения объекта залога, третий – риск утраты или ограничения права собственности на объект залога (титульное страхование).

Затраты по ипотечному страхованию несет заемщик, и они составляют в среднем около 1,5% стоимости кредита. Тариф по страхованию жизни и здоровья зависит от многих показателей, прежде всего от возраста заемщика. Обычно суммы составляют для заемщиков в возрасте 18 лет – 0,37%, тогда как для заемщиков 60 лет – 3,44% страховой суммы в год.

Остальные два вида рисков страхуются по фиксированному тарифу. По страхованию риска утраты или повреждения недвижимого имущества сумма составляет порядка 0,28%, а по титульному страхованию – 0,37% страховой суммы в год.

В июне 2004 г. Госдума приняла в первом чтении поправки в закон «Об организации страхового дела в РФ».

Документом предлагается ввести страхование риска возникновения ответственности заемщика, являющегося залогодателем по договору об ипотеке жилого дома или квартиры, за неисполнение обязательства, обеспеченного ипотекой.

Законодатели полагают, что внедрение системы страхования этих рисков должно способствовать снижению процентных ставок по ипотечным кредитам. Однако существенная часть выигрыша от снижения процентных ставок будет поглощена страховыми платежами.

Кроме названных основных рисков, существует еще целый ряд обстоятельств, имеющих то или иное отношение к рискам участникам ипотечного рынка.

Изменение цен на жилье в течение кредитного периода. Любые изменения цен на жилье в период выплаты ипотечного кредита не влекут за собой никаких перерасчетов в выплатах.

Заемщик по условиям кредитного договора выплачивает ровно ту сумму (включая проценты по кредиту), которая оговорена на стадии заключения договора. Но для кредитора существует риск резкого снижения цен.

Так как ипотечные кредиты обеспечены залогом жилья, то при резком кризисе рынка недвижимости может возникнуть риск изменения стоимости залога.

Важно

Способом снижения данного риска является требование значительного первоначального взноса заемщика при покупке жилья с использованием ипотеки (в российской практике 30-50% от стоимости приобретаемого жилья).

Банкротство банка. В случае банкротства какого-либо банка его активы переходят на баланс другому банку, но для заемщика ничего не меняется; кредитный договор в одностороннем порядке другой банк изменить не вправе. Таким образом, для заемщика поменяются лишь реквизиты или адрес офиса, куда он станет перечислять свои платежи.

Риск изменения валютного курса. Этому риску подвергаются заемщики, использующие кредит в долларовом (а равно в евро) исчислении. Обязательства по кредитам рассчитываются также в долларовом эквиваленте, а доходы заемщика в большинстве своем имеют рублевый номинал. Кроме того трудно защитить свой доход, направляемый на накопление первоначального взноса в иностранной валюте.

Источник: https://students-library.com/library/read/91408-riski-ipotecnogo-kreditovania-riski-kreditora-i-zaemsika

Ипотечные риски

Как это ни удивительно, но ипотека в России считается делом достаточно рискованным. Причем как для заемщиков, так и для кредиторов по целому ряду взаимосвязанных причин. В первую очередь к ним можно отнести несовершенство нашего законодательства, требующего серьезного совершенствования в некоторых юридических аспектах.

Накладывает свой отпечаток и экономическая нестабильность, тянущая за собой «плавающие» банковские процентные ставки и непредсказуемые скачки курса рубля.

Знание всех возможных рисков в этой области, конечно, не освободит ни заемщика, ни кредитора от возможных последствий, зато поможет более точно оценить собственные возможности.

И, что самое главное, заранее от них по максимуму застраховаться.

Риск изменения процентных ставокИзменение рыночной процентной ставки, как правило, является следствием изменения уровня инфляции.

Для кредитора этот риск заключается в снижении прибыльности операций по ипотечному кредитованию (денежный поток, предусмотренный по договору об ипотеке, из-за роста инфляции оказывается ниже, чем ожидаемый) и несбалансированности активов и пассивов.

Кроме того, в случае снижения рыночной процентной ставки возрастает вероятность досрочного погашения кредита заемщиком (он досрочно погашает кредит с целью получения кредита под меньшую процентную ставку).В классическом ипотечном варианте процент по кредиту фиксирован на весь срок кредитования.

Это дает возможность равномерного распределения обязательств заемщика по возврату кредита. Но фиксированный процент оптимален только при относительно низком уровне инфляции.

Если же в течение всего срока кредитования с фиксированной процентной ставкой произойдет значительное повышение уровня инфляции, то банк может оказаться неспособным покрыть свои затраты на выдачу кредита.Для того чтобы застраховать себя от подобного рода явлений, связанных с ростом инфляции, банки стали применять различные варианты кредитов с переменной процентной ставкой. В основном применяется «плавающая» процентная ставка, рассчитанная на базе так называемой ставки LIBOR, т. е. процентной ставки Лондонской международной биржи.

Однако переменные процентные ставки не всегда способны верно отражать уровень инфляции, а кроме того, они достаточно сложно рассчитываются.

Совет

Поэтому для повышения привлекательности такого рода кредитов процентные ставки по ним устанавливаются несколько ниже, чем по кредитам с фиксированной процентной ставкой, и одновременно определяется максимальный предел увеличения процента за весь кредитный период.

Рыночный рискЭтот вид риска может появиться при резком снижении цен на жилье. Для заемщика это плохо, так как, приобретая в кредит дорогую квартиру, он рассчитывает, что ее стоимость по крайней мере не уменьшится за то время, пока он будет возвращать кредит. В противном случае переплата за квартиру будет слишком велика.

Кредитор при резком снижении цен на жилье также испытывает неудобство, так как не может компенсировать свои затраты на выдачу кредита из его стоимости в случае, если заемщик окажется неспособным вернуть кредит.

Риск изменения валютного курсаЭтому риску подвергаются заемщики. Происходит это из-за того, что на российском ипотечном рынке кредиты предоставляются в долларовом (а равно в евро) исчислении. Обязательства по кредитам рассчитываются также в долларовом эквиваленте, а доходы заемщика в большинстве своем имеют рублевый номинал.

Защитить свой доход, направляемый на накопление первоначального взноса и на погашение кредита, от возможных резких колебаний валютного курса достаточно сложно. С этой задачей при необходимости лучше могут справиться специальные брокерские фирмы.

Риск неплатежаРиск неплатежа (или кредитный риск) — это риск несвоевременной уплаты или неуплаты обязательств по ипотечному кредиту. Для кредитора это значит, что он не получит ожидаемых денежных доходов в связи с некредитоспособностью заемщика.

При правильном расчете этого вида риска, который можно произвести еще на стадии определения условий кредита и размера регулярных платежей, он не представляет особой опасности для кредитора. Но для этого важна квалифицированная работа тех служб, которые занимаются андеррайтингом, т. е.

проверяют кредитоспособность потенциального заемщика.Для снижения риска неплатежа применяются различные ограничения. Например, отношение месячного платежа заемщика к ежемесячному доходу, который приходится на каждого члена семьи, не должно превышать 25–45%.

То же самое касается и отношения суммы кредита к рыночной стоимости залога — 50–85% и т.д.

Все это делается потому, что залог квартиры в России значительно снижает риск невозврата кредита, но не стопроцентно. Это связано с действующим в России гражданским законодательством, в соответствии с которым практически невозможно выселить должников из квартиры, если она является их единственным жильем.

Риск ликвидностиЭтот вид риска возникает тогда, когда при наступлении сроков исполнения своих обязательств у банка из-за несбалансированности активов и пассивов не хватает средств для оплаты.

Это связано с тем, что ресурсная база ипотечных кредитов формируется в значительной степени за счет привлечения краткосрочных кредитов и депозитов.Низкая ликвидность активов приводит к снижению общего рейтинга и ухудшению баланса банка и повышает риск совместных операций с ним.

Регулирование этого риска осуществляется в законодательном порядке путем установления специальных нормативов и ограничения деятельности ипотечных кредиторов только низкорискованными операциями.

Риск ликвидности является только риском кредитора и прямого отношения к заемщику не имеет.

Риск утраты трудоспособностиЭтот риск, напротив, относится только к заемщику. В случае его наступления заемщик уже не имеет возможности зарабатывать деньги и возвращать кредит, что приводит к обращению взыскания на заложенное имущество и к еще большему усугублению ситуации.

Ситуация и впрямь драматическая: человек добросовестно платил по кредиту, часть суммы уже погасил, и вдруг — несчастный случай.

Обратите внимание

По правилам, банк должен его выселить в квартиру из резервного фонда, а это означает, что человек из нормальной квартиры должен будет переехать, например, в общежитие гостиничного типа. С любой точки зрения это несправедливо.

Чтобы избежать этого, при выдаче кредита банки требуют страхования заемщика от этого риска.

Риск досрочного погашения кредитаКак правило, заемщикам предоставляется право досрочно погасить кредит, хотя запрет на досрочное погашение на первые несколько месяцев или лет может быть специально отражен в договоре об ипотеке.

Для кредитора досрочное погашение означает, что он получает достаточно большой объем денежных средств, которые необходимо реинвестировать. Основной проблемой при этом является то, что кредитору заранее неизвестно, в какой момент времени может произойти досрочное погашение, а рыночная процентная ставка в момент реинвестирования может быть низкой.

Имущественные рискиПомимо рисков кредитора и заемщика есть еще одна условная группа рисков: имущественные риски, т. е. риски, имеющие отношение к объекту залога. К ним относятся риск повреждения имущества и риск утраты титула собственности на объект залога.

Суть первого риска: если переданная в залог квартира каким-то образом пострадает (от пожара, затопления и т. п.) и уже будет непригодна для проживания, обязательства заемщика по возврату кредита формально не прекратятся.

Именно поэтому риски повреждения имущества страхуются, и тогда фактические затраты по возврату кредита банку несет не заемщик, а страховая компания.

Риск утраты титула собственности наступает тогда, когда уже после совершения сделки купли-продажи становится известно о наличии обоснованных претензий на заложенный объект недвижимости со стороны третьих лиц.

Если этот риск не застраховать, то может сложиться ситуация, при которой заемщик будет обязан продолжать возвращать кредит за квартиру, которая ему уже не принадлежит.

Страховка наиболее вероятных рисковНа рынке ипотечного кредитования сложилась практика страховать в обязательном порядке три основных риска.

Первый — это жизнь и здоровье заемщика, второй — риск утраты или повреждения объекта залога, третий — риск утраты или ограничения права собственности на объект залога (титульное страхование).Затраты по ипотечному страхованию несет заемщик, и они составляют в среднем около 1,5% стоимости кредита.

Важно

Тариф по страхованию жизни и здоровья зависит от многих показателей, прежде всего от возраста заемщика. Обычно суммы составляют для заемщиков в возрасте 18 лет — 0,37%, тогда как для заемщиков 60 лет — 3,44% страховой суммы в год.Остальные два вида рисков страхуются по фиксированному тарифу.

По страхованию риска утраты или повреждения недвижимого имущества сумма составляет порядка 0,28%, а по титульному страхованию — 0,37% страховой суммы в год.

Источник: http://rusipoteka.ru/ipoteka_i_nedvizhimost/ipoteka_stati_2004/ipotechnye_riski/

Какие существуют риски при оформлении ипотеки?

Для большинства людей ипотечный кредит — выгодный способ решения жилищной проблемы. При его оформлении банк проверяет платежеспособность заемщика и выдает кредит, страховые компании обязуются застраховать риски кредита…

При ипотечном кредитовании заемщик, становясь собственником жилья, оплачивает собственное жилье, а не аренду чужой собственности.

риски при оформлении ипотеки

В России кредиты по ипотеке становятся все больше востребованными, но данный вид кредитования считается рискованным делом и для заемщика, и кредитора, так как в нашей системе законодательства некоторые юридические аспекты требуют доработки. Риски ипотечного кредитования существуют.

В стране экономическая нестабильность, постоянно меняется курс рубля и, как результат, процентные ставки по кредиту, установленные банками, тоже «скачут».

Поэтому заемщику надо знать о возможных рисках в данной области и правильно оценить свои возможности при оформлении ипотечного кредита.

Вот некоторые характерные ипотечные риски.

Риск №1. Могут измениться установленные процентные ставки, которые зависят от уровня инфляции.

Кредитору установленная процентная ставка является рискованной, потому что снижается прибыльность денежных операций, которые были предусмотрены в договоре ипотечного кредитования, это явление в свою очередь вызывается ростом инфляции, а это невыгодно кредитору несбалансированностью активов и пассивов.

Это приведет к тому, что заемщик будет досрочно погашать ипотечный кредит.

В классическом варианте ипотечного кредита устанавливается фиксированный процент, который является оптимальным для более низкого уровня инфляции.

А когда уровень инфляции повышается, банк неспособен покрыть затраты, которые понес при оформлении кредита, по этой причине банкам выгодно давать кредит по «плавающей» процентной ставке.

Риск №2. Рыночный риск. Появляется, когда происходит резкий спад цен на жилье. Заемщик приобрел по кредиту дорогое жилье, а потом произошло снижение его реальной стоимости. В данном случае заемщик переплачивает за приобретенное жилье.

Риск №3. Риск при изменении курса валюты. В основном такому риску подвергаются заемщики. Ипотечный кредит оформлен в долларовом (или евро) исчислении, и обязательства по кредиту рассчитываются в этом эквиваленте, а в большинстве случаев доходы заёмщика, как правило, в рублевом номинале.

Риск №4. Риск при снижении кредитоспособности заёмщика. Это явление кредитного риска или риска неплатежа, при несвоевременной уплате или вовсе неуплате по обязательствам ипотечного кредитования.

В этом случае риска, чтобы обезопасить себя, банк производит расчёт ежемесячного платежа, исходя из доходов заёмщика. Вот некоторые данные: например, рыночная стоимость залога составляет 50 – 85% от стоимости ипотечного кредитования.

А по залогу квартиры в России этот риск значительно снижается, но не на все 100%.

Совет

Согласно действующему в России гражданскому законодательству практически исключается возможность выселения должника из жилья, если оно является единственным. При оформлении кредита надо знать, что есть страхование ипотечных рисков.

Риск №5. Риск при утрате трудоспособности заёмщика. В данном случае банком предлагается страхование жизни заёмщика. В случае утраты заёмщиком своей трудоспособности, ипотечный кредит будет выплачивать страховая компания.

Риск №6. Предполагаются имущественные риски, имеющие отношение к объёктам залога. Сюда входят повреждение имущества, утрата прав собственности на имущество, которые являются объектом залога. От случаев повреждений, таких, как пожар, затопление имущество заёмщика страхуется.

Утрата прав собственности на объект залога наступает после совершённой сделки купли-продажи жилья.

В таком случае выявляется наличие существующих обоснованных претензий в отношении заложенного объекта недвижимости, в таком случае нельзя застраховать объект залога, может случиться так, что заёмщик должен будет исполнять обязательство по возврату кредита за жильё, которое ему уже не принадлежит.

Надеемся, что знание этих рисков поможет со всей ответственностью подойти к вопросам ипотечного кредитования.

Источник: https://webmoneycredit.org/kakie-sushhestvuyut-riski-pri-oformlenii-ipoteki/

Кредитные риски ипотечного кредитования и способы их минимизации — Разработка проекта развития системы ипотечного жилищного кредитования

Ипотечное кредитование выполняет важные функции в экономике, предоставляет определенные преимущества кредиторам. Однако с данным видом кредитной деятельности связан ряд рисков.

Риск в банковской сфере – это стоимостное выражение вероятностного события, ведущего к потерям.

Важным моментом в деятельности банков, является принятие рисков. Банки имеют успех тогда, когда принимаемые ими риски разумны, контролируемы и находятся в пределах их компетенций. Основным принципом в работе банков является стремление к получению как можно большей прибыли. Риски растут вместе с возможностями получить прибыль, т.е. чем выше шанс получить прибыль, тем больше риск.

Риски необходимо распределять между участниками ипотечного кредитования с целью обеспечения эффективной согласованности интересов и прозрачности действий всех участников формирования и развития ипотечного рынка.

С точки зрения субъектов рынка ипотечного кредитования, ипотечные риски можно разделить на риски заемщика, риски банка – оригинатора или первичного кредитора, и риски инвестора.

Заемщик, как потребитель продукта ипотечного кредитования, подвержен рыночному риску. Данный вид риска может проявиться, например, при резком снижении цен на жилье. Приобретая дорогостоящий объект недвижимости, заемщик рассчитывает, что его стоимость, как минимум, не уменьшится за то время, пока он будет возвращать кредит, иначе, иначе переплата будет значительной [11].

Также заемщики подвергаются риску изменения валютного курса. Данный вид риска актуален только для валютных займов и банк в этом случае ничем не рискует. Риск изменения валютного курса проявляется, например, в ситуации, когда доходы заемщика рассчитываются в рублевом эквиваленте, а обязательства по кредитам в долларовом.

Помимо этого, у заемщика существует риск утраты трудоспособности, т.е. имеет место быть ситуация, при которой заемщик не в состоянии зарабатывать деньги и возвращать кредит. Это приводит к обращению взыскания на заложенное имущество.

Наиболее рискованным ипотечное кредитование является для кредитора. В данном случае также уместно отметить рыночный риск, который проявляется, например, при резком снижении цен на жилье.

В данной ситуации, в случае, если заемщик окажется неспособным вернуть кредит, банк не может компенсировать свои затраты из его стоимости [12].

Обратите внимание

Поэтому для кредитора рыночный риск влечет за собой риск неплатежа или кредитный риск.

Кредитный риск — это риск невыполнения или ненадлежащего выполнения заемщиком своих обязательств перед кредитором [17]. Данный вид риска возможно избежать, если будет выполнена качественная работа служб, занимающихся андеррайтингом, т. е. проверкой платеже- и кредитоспособности потенциального заемщика [11].

В противном случае, кредитный риск может привести к риску ликвидности. Этот вид риска возникает, когда у банка, при наступлении сроков исполнения своих обязательств, не хватает средств для оплаты, причиной чего является несбалансированность активов и пассивов.

Если рассмотреть ресурсную базу любого коммерческого банка, то представляется возможным выявить тот факт, что ресурсная база ипотечных кредитов формируется в значительной степени за счет привлечения краткосрочных кредитов и депозитов, в то время как ипотечные кредиты входят в группу долгосрочных активов банка.

Что касается инвесторов, то они несут четыре основных вида рисков: кредитный риск, риск ликвидности, процентный риск и риск досрочного погашения.

Кредитный риск (риск банкротства заемщика) может быть сведен к минимуму для конечного инвестора с помощью двух механизмов:

а) путем обязательного страхования заложенной недвижимости;

б) путем установления предельных значений критериев андеррайтинга.

Таким образом, чтобы минимизировать риски, коммерческие банки выдвигают следующие требования, касающиеся выдачи ипотечных кредитов:

– максимальный PTI (payment-to-incomeratio) – отношение ежемесячного платежа по кредиту к ежемесячному доходу заемщика. Чем меньше этот коэффициент, тем меньше долговая нагрузка на заемщика, следовательно, тем выше его кредитоспособность. В соответствии с законодательством, коэффициент не должен превышать 30-35%;

– максимальный LTV (loan-to-value ratio) – отношение суммы кредита к рыночной стоимости залога. Чем ниже этот коэффициент, тем больше вероятность того, что при обращении взыскания выручка от продажи залога покроет расходы кредитора по предоставленной ссуде;

– максимальная сумма кредита, которая не должна превышать определенное пороговое значение. Сумма кредита не должна превышать 60-70% стоимости залогового объекта [28].

Риск ликвидности для инвестора проявляется из-за существенной разницы между ценами покупки и продажи финансового инструмента на рынке.

Важно

Вероятность возникновения процентного риска изменения процентных ставок возрастает при предоставлении кредитов с фиксированной процентной ставкой. Кредитор несет риск потерь как при повышении, так и при понижении процента по кредитам.

В случае повышения ставок, кредитору приходится привлекать обязательства по более высоким ставкам. А при тенденции к понижению процентных ставок на кредитном рынке заемщик может воспользоваться правом досрочного погашения кредита, т.е.

процентный риск провоцирует риск досрочного погашения.

Риск досрочного погашения связан с тем, что ипотечный заем может быть выплачен заемщиком до срока погашения.

То есть, в случае, уплаты заема в период падения процентных ставок, кредиторы теряют возможность получить процентный доход, который был предусмотрен контрактом, поэтому, чтобы защитить кредитора от риска досрочного погашения, в кредитном договоре оговариваются санкции за совершение данной операции.

Санкции представляют собой либо определенный процент от первоначальной суммы долга, либо процент от невыплаченного остатка по кредиту, либо процент за определенный срок.

Помимо рисков кредитора, инвестора и заемщика есть еще одна условная группа рисков: имущественные риски, т. е. риски, имеющие отношение к объекту залога. К ним относятся риск повреждения имущества и риск утраты права собственности на объект залога.

Суть риска повреждения имущества заключается в том, что если объект жилой недвижимостии, переданный в залог пострадает и уже будет непригоден для пользования, обязательства заемщика по возврату кредита не прекратятся. Именно поэтому, в целях минимизации рисков, риски повреждения имущества страхуются, и тогда фактические затраты по возврату кредита банку несет страховая компания.

Страховая компания осуществляет процедуру страхования предмета ипотеки, жизни заемщика, а также по возможности прав собственника на приобретаемое жилое помещение.

Совет

Преимущества ипотечного страхования для основных субъектов ипотечного жилищного кредитования отражены на рисунке 7.

Риск утраты права собственности наступает тогда, когда после совершения сделки купли-продажи становится известно о наличии обоснованных претензий на заложенный объект недвижимости со стороны третьих лиц.

Помимо представленных ранее мер минимизации рисков ипотечных кредитов применяют также хеджирование, которое направлено на снижение риска, в ходе страхования от неблагоприятных изменений ситуации на рынке, а именно выделяют изменение срока платежа, кредитование и инвестирование в иностранной валюте, хотя в последнее время кредитование в национальной валюте является более надежным и стабильным и др.

Рисунок 7 – Преимущества ипотечного страхования [18]

Также широко распространен такой способ минимизации ипотечных кредитов, как секьютиризация. Для проведения секьютиризации необходимо сформировать пул кредитов.

Пул кредитов должен состоять из проблемных кредитов, которые, должны быть относительно однородными по таким показателям, как срочность, процентная ставка, кредитные риски и ликвидность, т.е.

многократно возрастают требования к унификации и стандартам кредитования, что обеспечивает минимизацию возможных рисков и надежность ценных бумаг.

Таким образом, в ипотечном кредитовании существуют многочисленные риски как для кредиторов и заемщиков, так и для инвесторов. Причем кредиторы и инвесторы больше подвержены рискам ипотечного кредитования, нежели заемщики, потому как они предоставляют собственные денежные средства.

Единственный реальный риск для заемщика – это возможность потери стабильного дохода, что может сказаться на непрерывном погашении кредита.

Однако существуют способы, такие как лимитирование риска, диверсификация ипотечного портфеля, которая предусматривает разнообразие покупателей продуктов банка и направлена на уменьшение его ипотечного риска, страхование, хеджирование, секьютиризация, с помощью которых возможно минимизировать риски ипотечного кредитования.

Обратите внимание

Помимо этого риски по ипотечным кредитам возможно минимизировать с помощью усовершенствования законодательной базы.

Источник: http://organoid.ru/ipoteka/kreditnye-riski-ipotechnogo-kreditovaniya-i-sposoby-ix-minimizacii-razrabotka-proekta-razvitiya-sistemy-ipotechnogo-zhilishhnogo-kreditovaniya

1.2 Кредитные риски и способы их минимизации

кредитный риск оценка банковский

Кредитные операции как было указано — самая доходная статья банковского бизнеса. В то же время со структурой и качеством кредитного портфеля связаны основные риски, которым подвергается банк в процессе операционной деятельности (риск ликвидности, кредитный риск, риск процентных ставок и т.д.).

Среди них центральное место занимает кредитный риск (или риск непогашения заемщиком основного долга и процентов по кредиту в соответствии со сроками и условиями кредитного договора).

Прибыльность коммерческого банка находится в непосредственной зависимости от этого вида риска, поскольку на стоимость кредитной части банковского портфеля активов в значительной степени оказывают влияние невозврат или неполный возврат выданных кредитов, что отражается на собственном капитале банка.

Кредитный риск не является «чистым» внутренним риском кредитора, поскольку напрямую связан с рисками, которые принимают на себя и несут его контрагенты.

Поэтому управление этим риском (минимизация) предполагает не только анализ его «внутреннего» компонента (связанного, например, со степенью диверсификации кредитного портфеля), но и анализ всей совокупности рисков заемщиков. Хандруев А.А. Управление рисками банков: научно-практический аспект // Деньги и кредит. — 2004. — № 6. — с. 17-21.

Банковским менеджерам необходимо отдавать себе отчет, что полностью устранить кредитный риск невозможно. Более того, проценты по выданным кредитам, по сути, являются платой за риск, который принимает на себя коммерческий банк, выдавая кредит. Чем больше кредитный риск, тем больше, как правило, и процентная ставка, уплачиваемая по данному кредиту.

Существует несколько проверенных способов минимизации кредитных рисков коммерческого банка.

Важно

1) Диверсификация портфеля ссуд. Суть политики диверсификации состоит в предоставлении кредитов большому числу независимых друг от друга клиентов.

Кроме того, производится распределение кредитов и ценных бумаг по срокам (регулирование доли кратко-, средне- и долгосрочных вложений в зависимости от ожидаемого изменения конъюнктуры), а также по назначению кредитов (сезонные, на строительство и т.д.

), по виду обеспечения под различные виды активов, по способу установления ставки за кредит (фиксированная или переменная), по отраслям и т.д.

В целях диверсификации банки осуществляют рационирование кредита — устанавливают плавающие лимиты кредитования или кредитные потолки для заемщиков, сверх которых кредиты не предоставляются вне зависимости от уровня процентной ставки.

2) Проведение комплексного анализа потенциальных заемщиков и их ранжирование по степени надежности.

В процессе такого анализа особенно важным является проведение анализа финансового состояния потенциального заемщика по балансовому отчету и отчету о прибылях и убытках, поскольку в условиях постоянного повышения спроса на кредитные ресурсы по сравнению с их предложением повышение эффективности процедуры отбора нескольких заемщиков становится первоочередной задачей кредитной политики любого банка. Не существует более или менее формализованных методик такого анализа. Поэтому с учетом опыта американских банков можно отчасти восполнить этот пробел, предложив базовую схему такого анализа. Она предполагает, что банк оптимизирует распределение ссудных ресурсов и из многих потенциальных заемщиков выбирает наиболее надежных, т.е. он ранжирует их, присваивая каждому рейтинг приоритетности займа (далее — рейтинг ссудозаемщика).

Этот рейтинг состоит из точного значения интегрального показателя ссудозаемщика и сгруппированного значения интегрального класса ссудозаемщика. В результате каждое из предприятий относится к одному из четырех классов. Едронова В.Н., Хасянова С.Ю. Зарубежные и отечественные подходы к определению кредитоспособности заемщика // Деньги и кредит. — 2002. — № 10. — с. 3-8.

Кредитор в подавляющем большинстве случаев выдает кредиты в виде денег (ресурса, ликвидность которого равна 1), предприятие же затем обменивает их на ликвидные и способные приносить прибыль экономические ресурсы. А поскольку структура активов фирмы инерционна, то кредитора должна прежде всего интересовать именно структура имущества предприятия в зависимости от ликвидности отдельных его статей.

Изучение кредитором форм финансовой отчетности предприятия рекомендуется проводить по четырем направлениям:

1) анализ платежеспособности (степени обеспеченности запасов и затрат источниками их формирования);

2) анализ кредитоспособности предприятия (его восприимчивости к кредитам, способности полностью рассчитаться по своим обязательствам в срок ликвидными средствами);

3) анализ финансовой независимости (способности самостоятельно и эффективно проводить финансовую политику);

Совет

4) анализ структуры задолженности (определение типа политики руководителей предприятия по структуре полученных займов).

Показатели платежеспособности. В современной экономической литературе имеется большое количество определений платежеспособности. Чаще всего платежеспособность на какой-либо момент времени определяется как платежный излишек/недостаток между имеющимися ликвидными ресурсами и обязательствами к погашению на этот момент.

Однако имеет смысл изучить существенные особенности платежеспособности фирмы и рассматривать платежеспособность как внешний эффект обеспеченности запасов и затрат источниками их формирования, а неплатежеспособность соответственно как их необеспеченность.

Для целей анализа, проводимого кредитором, достаточно фиксации четырех уровней платежеспособности в зависимости от значений трех основных коэффициентов:

1) коэффициент обеспеченности запасов и затрат собственными источниками формирования (собственными оборотными средствами)

2) коэффициент обеспеченности запасов и затрат собственными и долгосрочными заемными источниками

3) коэффициент обеспеченности запасов и затрат основными источниками

Показатели кредитоспособности. Это стержневой блок анализа финансового состояния предприятия, проводимого банком. Кредитоспособность — способность предприятия «принять» кредит без ущерба быть перегруженным заемными средствами и рассчитаться по нему полностью и в срок.

Суть анализа кредитоспособности заключается в расчете системы норм, позволяющих определить, какими активами, имеющими различный срок реализации, а следовательно, и в какой срок предприятие может рассчитаться по уже взятым на себя обязательствам, если структура его финансов (свидетельствующая также об эффективности его деятельности) не изменится.

Система включает в себя три нормы.

1) Норма денежных ресурсов показывает, какую долю краткосрочной задолженности предприятие может погасить немедленно;

2) Норма ликвидности характеризует платежные возможности предприятия по краткосрочным кредитам и кредиторской задолженности при условии своевременного проведения расчетов с дебиторами;

3) Норма покрытия характеризует возможности предприятия по погашению наиболее срочных обязательств за счет реализации не только быстрореализуемых активов, но и материальных оборотных средств. Кабушкин С.Н. «Управление банковскими кредитными рисками» — М.: Новое знание, 2004. -с. 88

Обратите внимание

Анализ финансовой независимости предприятия. Данный блок анализа позволяет ответить на вопрос: имеются ли у предприятия возможности использовать кредит для повышения эффективности своей работы или же оно не самостоятельно при принятии своих решений в финансовой области?

Для проведения анализа финансовой независимости представляется целесообразным использовать систему из четырех финансовых коэффициентов.

Коэффициент автономии характеризует долю собственных средств предприятия в общей сумме баланса и показывает, насколько оно зависит от внешних источников финансирования. Чем выше значение данного показателя, тем большей финансовой независимостью обладает предприятие.

Коэффициент маневренности показывает, какая часть собственных оборотных средств предприятия находится в мобильной форме и, следовательно, определяет степень свободы финансового маневра.

Показатель DER (debt-eguity ratio) дополняет коэффициент автономии. Характеризует, сколько рублей заемных средств приходится на один рубль собственных.

Коэффициент «свободных рук» характеризует соотношение мобильных и иммобилизованных средств в балансе предприятия, т.е. фактически его способность к быстрому первоначальному реагированию на изменение внешних условий.

Этот коэффициент является корректировочным показателем для расчета классности DER. Едронова В.Н., Хасянова С.Ю. Зарубежные и отечественные подходы к определению кредитоспособности заемщика // Деньги и кредит. — 2002. — № 10.

— с. 3-8.

Формирование интегрального рейтинга. Накопленная информация позволяет рассчитать наиболее важный показатель — интегральный рейтинг ссудозаемщика.

Интегральный рейтинг ссудозаемщика обобщает информацию по анализу платежеспособности, анализу кредитоспособности, анализу финансовой независимости и анализу структуры полученных займов. При этом «удельный вес» каждого блока в совокупной оценке финансового состояния фирмы автоматически зависит от количества коэффициентов, используемых для анализа каждого блока.

Важно

Таким образом, увеличение количества характеристических коэффициентов в наиболее интересующих инвестора секторах позволяет одновременно получить более подробную информацию, и отразить значимость этого сектора в совокупной рейтинговой оценке финансового состояния. Сагитдинов М.Ш., Калимулина Ф.Ф. К вопросу об анализе деятельности коммерческого банка // Банковское дело. — 2003.

— № 10. — с. 15-24.

Таким образом, в результате обобщения итогов финансового анализа российской фирмы со стороны потенциального кредитора имеем трехпозиционный свод интегральных показателей: интегральную оценку ликвидности, интегральный рейтинг ссудозаемщика и интегральный класс ссудозаемщика. Содержательная интерпретация отнесения ссудозаемщиков к тому или иному классу определена выше. База данных о ссудозаемщиках ранжируется по интегральному рейтингу.

При сопоставлении ссудозаемщиков внутри одного класса необходимо последовательно сравнить следующие показатели:

1) интегральный рейтинг ссудозаемщика (предпочтение отдается тому заемщику, у которого значение рейтинга меньше);

2) интегральная оценка ликвидности (предпочтение отдается тому заемщику, у которого значение данного показателя больше).

Однако сравнение по интегральному рейтингу проводится с предельно допустимым отклонением ±0,0(9).

В случае если ссудозаемщики одного класса, занимающие последовательные ячейки в базе данных, имеют разницу интегральных рейтингов по модулю в пределах 0,0(9), то преимущество отдается тому ссудозаемщику, у которого интегральная оценка ликвидности больше (сравнение производится без каких-либо предельных отклонений).

Такая усложненная процедура введена потому, что интегральный рейтинг имеет одним из компонентов ошибку, возникающую вследствие потери информации на разных этапах его расчета (например, при округлении или при переходе от конкретного значения финансового коэффициента к его классу). Пороговым отклонением (причем с достаточно большим запасом прочности) может служить значение 0,1. Выбор же оценки ликвидности баланса в качестве второго (проверочного) интегрального показателя был обусловлен двумя обстоятельствами:

1) во-первых, оценка ликвидности в иной (нестандартизированной) форме отражает результаты анализа кредитоспособности — наиболее важного блока анализа предприятия, проводимого банком;

Совет

2) во-вторых, потеря информации при расчете интегральной оценки ликвидности «микроскопична».

Таким образом, система из трех интегральных показателей (класс/рейтинг/оценка ликвидности) позволяет точно ранжировать любое подмножество потенциальных ссудозаемщиков по их надежности и тем самым уменьшить риск невозврата ссуд. Сравнительные расчеты показали, что эта система более эффективна, чем одно- или двухпозиционные наборы аналогично построенных интегральных показателей.

Для проведения полного финансового анализа ссудозаемщиков банк должен использовать наравне с количественными показателями также и качественные, которые измерить и оценить в цифрах невозможно.

В процессе принятия решения о выдаче ссуды необходимо учитывать репутацию заемщика (квалификация персонала, соблюдение договоров, платежной дисциплины и т.д.

), а также особенности и перспективы экономической конъюнктуры (развитие отрасли, в которой работает заемщик, его роль и место в отрасли, уровень конкуренции и т.д.), наличие спроса на выпускаемую и реализуемую заемщиком продукцию и т.п.

Финансовый анализ требует наличия надежной, постоянно обновляемой финансовой информации, как полученной непосредственно от клиента (проверенные финансовые декларации), так и имеющейся в кредитном архиве (сведения о задержках в погашении долга и других нарушениях), а также информации, поступающей из внешних источников (от банков, с которыми имел дело заемщик, его деловых партнеров, из текущей прессы и т.д.);

3) контроль над использованием кредита. Его следует отличать от мониторинга текущего состояния заемщика в процессе кредитования. Процедура такого контроля должна быть заложена в кредитном договоре или специальном приложении к нему (например, требование перевода в банк всех счетов потенциального заемщика и т.п.). Необходимо развитие службы безопасности банка;

4) привлечение достаточного обеспечения по выдаваемой ссуде для защиты от потерь при невыполнении обязательств.

При этом важным обстоятельством является тот факт, что размер обеспечения ссуды должен покрывать не только сумму выданного кредита, но и сумму процентов по нему.

Однако ни в коем случае нельзя предоставлять кредит по сомнительной сделке, потому что клиент предоставляет «хорошее» обеспечение. Обеспечение — это лишь дополнительная гарантия, а не плата за кредит, оно не снижает риска неуплаты долга.

Обратите внимание

Этот момент следует особо учитывать российским банкам, так как чаще всего реализация залога не возмещает потерь от непогашенной ссуды.

На практике к важнейшим видам кредитного обеспечения относятся поручительство, гарантия, залог товаров, ценных бумаг, движимого и недвижимого имущества, страховой полис, переуступка заемщика банку требований и счетов (цессия).

Посредством договора поручительства поручитель берет на себя обязательство перед кредитором (банком) оплатить при необходимости задолженность, признаваемую заемщиком (именно в такой форме поручительство наиболее часто встречается в кредитных операциях). Как показывает практика, это приемлемая форма обеспечения при условии, что поручитель имеет безупречную платежеспособность, не вызывающую сомнений в отношении объема и юридической обоснованности гарантированных им обязательств.

Гарантия — письменное обязательство третьего лица уплатить за ссудозаемщика определенную сумму при наступлении гарантийного случая. Особенное распространение получила банковская гарантия.

Она отличается от поручительства тем, что в рамках гарантийного обязательства банка претензии заемщика к кредитору не учитываются.

Поэтому банки при обеспечении кредита отдают предпочтение гарантии, а не поручительству, особенно если в гарантии имеется пункт «по первому требованию».

Тем не менее использование гарантий в качестве обеспечения займа требует проведения такого же анализа гаранта, как и самого заемщика. Поскольку гарантия как условное обязательство является внебалансовой статьей гаранта, то при оценке кредитного риска, связанного с гарантом, необходимо проверить как балансовые, так и забалансовые операции гаранта.

Банк, использующий залоговые съемы, должен определить, какие активы считать подходящим залогом при заключении той или иной кредитной сделки и как рассчитать современную стоимость кредита. При оценке стоимости закладываемых активов необходимо, в частности, учитывать следующие их характеристики:

Важно

1) возможность их реализации на рынке в кратчайшие сроки и без проведения предпродажной подготовки;

2) частоту колебаний рыночных цен по данному виду активов;

3) легкость, с которой кредитор может определить местонахождение залога и вступить во владение им;

4) амортизацию и моральное старение закладываемых активов.

Следует помнить, что займы, обеспеченные физическими залогами в форме дебиторских счетов, наиболее доступны для махинаций со стороны заемщиков.

У заемщика в ходе коммерческой деятельности могут возникнуть требования к третьему лицу. В этом случае он переуступает их в пользу банка в качестве обеспечения по полученному кредиту.

Нормальная переуступка (цессия) обязательств как гарантия банковских требований имеет распространение в практике финансовых учреждений. В сравнении с залоговым обеспечением переуступка требований и счетов имеет технические преимущества.

При этом не возникает проблем, связанных с хранением залога.

Страхование кредита предполагает передачу риска его невозврата организации, занимающейся страхованием, оно оформляется страховым полисом, который может приниматься в качестве обеспечения кредита.

При этом все расходы по страхованию относятся на счет ссудополучателя.

В случае непогашения кредита банк вправе рассчитывать на возмещение страховым обществом недополученной ссуды согласно условиям страхового полиса.

Источник: http://banki.bobrodobro.ru/1472

Ссылка на основную публикацию