Покупка новостройки в ипотеку от застройщика и по переуступке

Переуступка прав на квартиру по ипотеке в новостройке

Почему покупка квартиры по переуступке прав в ипотеку — это выгодно, как правильно провести сделку и выбрать банк — читайте в наше статье.

Кратко об основах

Если после прочтения статьи «О переуступках» (ссылка) вы убедились, что покупка квартиры по уступке прав требования – законная, несложная и выгодная сделка, то, возможно, у вас могло появиться желание приобрести подобную недвижимость.

Но не всегда наши желания сходятся с возможностями. Однако материальные проблемы, в данном случае, решаемы. При отсутствии необходимой суммы на руках, вы всегда можете приобрести квартиру в новостройке по договору цессии в ипотеку. Так как многие банки с радостью предоставят вам эту возможность. И число таких банков, кредитующих приобретение жилья по переуступке права требования, растёт.

В список федеральных банков, которые без проблем кредитуют подобные формы сделок, уже входят: «Сбербанк», «ВТБ24», «Банк Москвы», «Промсвязьбанк», «DeltaCredit» и другие, входящие в топы надежнейших банков России. На данный момент подключаются и более мелкие.

Законность

В соответствии со статьёй № 382 Гражданского Кодекса РФ и статьёй №11 214-Федерального Закона, дольщики обладают правом уступить свои права требования на недвижимое имущество другому лицу, начиная с момента регистрации ДДУ до фактической приёмки квартиры. При этом у каждой из сторон есть свои права и обязанности, которые они обязаны выполнить перед сделкой.

Условия проведения уступки

Выплата цены договора

Уступка разрешается к проведению исключительно после выплаты дольщиком всей цены договора. Что подтверждается Актом сверки, полученным от застройщика.

Ниже мы затронем два основных вопроса:

1) Покупка «чистой», без обременения ипотекой квартиры. Но при этом используя ипотеку при покупке.

2) И покупка квартиры, которая находится в залоге у банка.

В обоих этих случаях условие о выплате всей цены договора выполнено. А именно: в первом случае квартира как раз таки является «чистой». Нынешний дольщик, который хочет переуступить вам свои права на квартиру, в своё время приобрел её за собственные средства. Это перед сделкой он должен обязательно доказать вам документами:

  • подтверждением платежа (например, открытием аккредитива или приходно-кассовым ордером с печатью застройщика, если он вносил свои деньги в кассу);
  • актом сверки, полученным от застройщика.

Во втором же случае, первый дольщик приобретал квартиру с применением ипотеки, то есть деньги на покупку кредита он взял у банка. А банк, в свою очередь, перевел эти деньги застройщику.

Наш продавец ничего не должен строительной компании — он должен банку. Поэтому условие о полной выплате суммы ДДУ безапелляционно выполнено.

Обратите внимание

Это также будет подтверждено актом сверки с застройщиком и платежным документом из банка, скорее всего, опять же, аккредитивом.

Единственно допустимый случай, когда ДДУ не будет полностью оплаченным, — продавец купил свою квартиру, взяв деньги взаймы у застройщика, то есть в рассрочку. В этом случае переуступка также возможна, но её надо будет обязательно согласовывать с рассрочкой.

Согласие застройщика

Для проведения покупки квартиры по переуступке в ипотеку покупателю потребуется официально оформленное согласие от застройщика, если это необходимо по договору.

Напомним, что ни гражданский кодекс, ни 214 федеральный закон такого согласия не предусматривает. Однако застройщики обычно стремятся вписать данное условие в договор. Были случаи, когда суд признавал сделку недействительной из-за несоблюдения данного условия договора.

Согласование с банком

Также при переуступке прав по ипотеке обязательно потребуется согласование с банком-заёмщиком, если квартира приобреталась с привлечением ипотечного кредита.

Выбор банка

Допустим, вы уже выбрали желаемый объект покупки и остановились на стадии выбора банка для оформления ипотеки. Обратить внимание следует на тех, кто аккредитован на объекте. Узнать список банков, которые представлены в доме, можно на сайте строительной компании.

Помните, что постоянных партнёров-банков у девелопера может быть много, но необязательно, что все они будут представлены на объекте.

При обращении в подобный банк, оформление будет идти по их регламентам и правилам. Если у вас хорошая кредитная история и все необходимые справки в порядке, то всё пройдет хорошо. Сложнее, если вы хотите кредитоваться в банке, которого нет на объекте.

Допустим, вы сами являетесь сотрудником такого банка. У вас особые «корпоративные условия» или просто этот банк выдаёт самую низкую процентную ставку. В случае, когда банк на объекте не представлен, потребуется собрать в разы больше справок.

И возможно, вы в процессе неоднократно пожалеете о том, что ввязались в этот процесс. Потому что, по факту, вы сами будете проводить аккредитацию объекта в банке.

И для этого вам потребуется собрать массу учредительных документов Застройщика:

  • Свидетельство о государственной регистрации Застройщика и о постановке его на налоговый учет;
  • Правоустанавливающие документы на землю, на которой строится объект недвижимости (зарегистрированный договор аренды земельного участка, свидетельство о праве собственности, Кадастровый план земельного участка и т.п.);
  • Разрешение на строительство;
  • Проектная декларация;
  • Справка о степени готовности объекта;
  • Календарный график строительства объекта.

Документы для оформления ипотеки

Вернемся к более простому и самому распространенному случаю: вы приобретаете квартиру в ипотеку по переуступке от физического лица в банке, который является партнером застройщика и кредитует объект.

Процесс оформления сделки в данном случае крайне прост и требует минимального перечня документов, требуемых от покупателя для предоставления в банк.

Каждый банк устанавливает свои требования к документам, чтобы рассмотреть ваше заявление. И этот список может очень разниться. Но некоторые пункты совпадают у всех банков.

Например, многие банки выдают ипотеку по двум документам: по паспорту и по еще одному документу, удостоверяющему личность. Например, по водительским правам.

Важно

Важно понимать, что банк, выдавая вам кредит на подобных условиях, рискует. Потому что не проверяет ваше трудоустройство и доходы, а рисковать банки не любят.

Единственное, что заставляет их поступиться своими убеждениями, — выгода. Поэтому обязательный первоначальный взнос по ипотеке у вас должен быть до 50% в зависимости от банка.

А также по такой схеме вам гарантирован повышенный процент на 0.5 пунктов или более.

Более распространенный перечень документов для того, чтобы получить ипотеку с минимальным первоначальным взносом и чтобы обеспечить себе минимальный процент, будет примерно следующим (в зависимости от банка):

  1. Заявление-Анкета.
  2. Паспорт РФ.
  3. Заверенная копия трудовой книжки.
  4. Трудовой договор.
  5. Документы, подтверждающие доход за 6 месяцев: по форме 2-НДФЛ, по форме банка, справка о доходах в свободной форме, выписка по зарплатной карте.

Также, если банк не удовлетворят и эти основные документы, могут потребоваться дополнительные. Их список гораздо шире и узнавать его вам лучше в самом банке.

После сбора и представления банку всех необходимых документов, можно спокойно отправиться домой и ожидать одобрения. Как правило, это занимает от трех до пяти дней.

Документы для оформления сделки

Пока мы ждём одобрения, можно приступить к сбору необходимых документов для сделки. Потому что список, озвученный выше, — это только документы, необходимые вам для получения ипотеки в банке. Во втором пакете документов банк будет проверять то, на что он выделяет деньги. То есть он будет изучать все документы по сделке, которую он кредитует.

Это дополнительный аргумент в пользу безопасности сделок по покупке/продаже квартир по переуступке. Эти сделки кредитуют банки, а они не ввязываются в рискованные и непроверенные схемы.

Необходимый для банка список документов не сильно отличается от документов, которые необходимо предоставить в Росреестр для сделки. Этот список мы публиковали в нашей статье по переуступкам (ссылка).

Итак, в банк вам нужно отнести:

  • паспорт продавца;
  • копия ДДУ;
  • копия Акта сверки с застройщиком;
  • разрешение на проведение уступки, если того требует ваш договор;
  • оригиналы документов, подтверждающих оплату застройщику. Например, платёжное поручение или открытие аккредитива;
  • составленный договор цессии.

Если вы неуверены, что сможете правильно составить договор переуступки, то лучше обратитесь к нотариусу, в профильное агентство или, в конце концов, к застройщику. Порой составить правильный договор очень сложно.

В некоторых случаях банки настаивают на собственной форме договора «по форме банка». В этом нет ничего страшного. Как правило, это хорошо и юридически грамотно составленный договор.

Но если вы составляете договор самостоятельно, будьте готовы к бесчисленному количеству правок и длительному согласованию этих самых правок с юридическими службами банка. Поэтому рекомендуем начать процедуру согласования договора с банком как можно раньше.

Тут стоит отметить, что некоторые банки, например, «Банк Санкт-Петербург», выдают кредит только в случае трёхстороннего договора. И если вы хотели избежать дополнительных расходов у застройщика, то тут не получится.

Придётся пойти к застройщику и заплатить ему сумму, которую он запросит за уступку.

В сделках по переуступке прав требования важно учитывать, что продавец продаёт свою квартиру по более высокой цене, чем покупал.

Совет

Поэтому, в целях избежать уплаты налога, разница между изначальной и продажной стоимостью недвижимости в договоре уступки не прописывается.

При оформлении ипотеки этот момент очень важен, потому что банк будет учитывать ту стоимость квартиры, которая значится в договоре. То есть покупателю необходимо иметь наличные средства на покрытие этой разницы и внесение первоначального взноса.

Проведение сделки

После того как банк одобрил займ, проверил все документы и внёс все последние правки в договор, он даёт вам своё согласие и назначается день сделки.

В день сделки подписывается сама цессия. Уже в банке подписывается кредитный договор и происходят взаиморасчеты. Тут все опять упирается в банк. Можно воспользоваться местной ячейкой для закладывания в неё разницы между первоначальной ценой и продажной, а также всей остальной суммы по договору, если банк выдаёт займ наличными.

Если же банк переводит деньги на счёт продавца через аккредитив, то для закладывания разницы можно воспользоваться и сторонней банковской ячейкой.

Помните, что все ячейки и аккредитивы открываются строго после предоставления оригинала зарегистрированного договора цессии с пометкой об обременении.

Не забудьте добавить в список необходимых документов для подачи на регистрацию (который опубликован в статье о покупке переуступки ) ваш кредитный договор. Иначе, в лучшем случае, Росреестр приостановит регистрацию сделки до того момента, пока вы не донесёте недостающий кредитный договор. И вы потеряете от трёх до пяти дней.

В худшем случае Росреестр не обратит внимания на то, что в договоре у вас во взаиморасчётах прописана ипотека и зарегистрирует ваш договор без обременения. А без этого штампа раскрыть ячейку или аккредитив невозможно. И вам придётся вновь подавать вашу цессию, но уже на регистрацию обременения.

В этом случае вы потеряете от двух недель до месяца, в зависимости от региона проживания.

Обратите внимание

Уведомите застройщика о том, что произошла переуступка, если вы не брали его разрешение. Хоть это разрешение вам и не нужно, но Гражданский кодекс обязывает покупателя незамедлительно после совершения сделки уведомить об этом застройщика. Например, можно передать ему копию зарегистрированной уступки.

Подытожим все этапы сделки:

  1. Поиск и выбор объекта.
  2. Изучение документов продавца.
  3. Выбор банка и подача документов на одобрение займа.
  4. Получение одобрения.
  5. Сбор необходимой документации для сделки и для банка.
  6. Составление цессии.
  7. Процесс согласования и одобрения сделки с банком.
  8. Сделка. Подписание договора цессии, кредитного договора и взаиморасчеты.
  9. Подача на регистрацию в Росреестр или МФЦ.
  10. Получение зарегистрированного договора и раскрытие ячеек.
  11. Уведомление застройщика о совершении сделки.

Переуступка квартиры в ипотеке

Более сложный вопрос, который многих ставит в тупик, — это продажа квартиры, которая УЖЕ в ипотеке. Как быть? Тут все немного сложнее, но все решаемо.

Банки, как и застройщики, не сильно любят переуступки. Застройщики – потому что продавцы уступок являются их прямыми конкурентами. А банки, в свою очередь, заинтересованы в постоянном притоке денег и не особо заинтересованы в досрочном погашении ипотеки, так как это лишает их части прибыли.

Сейчас на рынке недвижимости можно отчасти увидеть последствия бума продаж 2014-го года. Тогда из-за нестабильности экономики и резкого падения рубля, люди стремились сохранить свои сбережения, скупая в ажиотаже недвижимость. И по итогу на сегодняшний день мы имеем достаточно большое количество продающихся на рынке квартир.

Потому что покупатель не справляется с платежами по ипотеке и ему необходимо от квартиры избавиться. В большинстве случаев переоформление ипотечной квартиры по переуступке – это невыгодная для продавца сделка.

Чтобы найти покупателя, владельцу придётся предложить на свою квартиру существенный дисконт, что, в свою очередь, очень выгодно для покупателя.

Узнав, что квартира, которую вы хотите купить, находится в залоге у банка, можно смело просить большую скидку, чтобы сделать квартиру более привлекательной относительно других и «чистых».

1) Первое, что нужно сделать покупателю, после того как они с продавцом договорились о цене, — это узнать сумму задолженности перед банком.

Важно

2) Следующим шагом нужно озвученную задолженность погасить. Это и есть самый рискованный элемент подобных сделок.

Как обезопасить покупателя от риска закрыть за продавца ипотеку и в итоге не выйти на сделку и потерять свои средства. Есть два выхода.

Помощь нотариуса

У нотариусов есть следующая форма договора: «Предварительный договор с обеспечением платежа». Это документально заверенная обязанность сторон заключить основной договор в срок и на условиях, указанных в предварительном договоре. После заключения подобного договора, покупатель обязуется выйти на сделку после погашения ипотеки. Но эта сделка также рискованная для покупателя.

И не каждый согласится, даже пусть на основании договора, гасить ипотеку за продавца. Если случится так, что продавец передумает продавать квартиру после закрытия ипотеки, то покупатель будет обременён судами, чтобы вернуть свои деньги обратно.

Он, конечно же, их выиграет, и продавец вернет ему задаток в двойном размере, но это, согласитесь, очень хлопотно, а возврат средств может затянуться на долгие годы.

Помощь банка

Есть банки, которые сами страхуют подобного рода сделки, уберегая покупателя от рисков потерять деньги. Но такая услуга, как правило, платная и дорогая.

После того, как покупатель погасил ипотеку продавца, банком подаются документы на снятие обременения в Росреестр. Эта процедура занимает длительный срок и может доходить до двух недель.

После того, как обременение снято, мы можем просто оформить уже самую обычную уступку права требования и подать её на регистрацию. Подробное описание процедуры переуступки читайте в статье «Покупка квартиры по переуступке».

Также есть более безопасный для покупателя и продавца вариант:

  • покупатель берёт ипотеку в том же банке, что и заложена квартира;
  • сам банк гасит этими средствами ипотеку продавца;
  • покупатель сразу же гасит свою собственную ипотеку из своих собственных средств.

По факту оформляется перевод долга на другого заёмщика. А другой заёмщик уже в состоянии погасить свою ипотеку самостоятельно. Или нет, если покупатель тоже хотел купить квартиру при помощи ипотеки. Это самый безопасный способ, пусть практикуемый далеко не в каждом банке.

Вместо итогов

Помните, покупка квартиры по переуступке или покупка ипотечной квартиры — это ОБЫЧНАЯ СДЕЛКА. Почти во всех банках все процессы отработаны и все случаи, даже самые сложные, уже встречались на практике.

Тем более в нынешнее время отмена господдержки ипотеки только сыграла покупателям на руку. И теперь процентные ставки гораздо ниже, чем когда банки поддерживало государство. И процент продолжает падать.

А это значит, что сейчас самое выгодное время для покупки квартиры в ипотеку.

Источник: http://novostroyki.guru/stati/pokupka-kvartiry-po-pereustupke-v-ipoteku/

Как купить в ипотеку квартиру по переуступке права требования

ПОДАТЬ ЗАЯВКУ НА ИПОТЕКУ И БЫСТРО УЗНАТЬ РЕШЕНИЕКвартира по переуступке права требования в ипотеку — это один из вариантов стать владельцем жилья в новостройке. Эта схема не очень распространенная и воспринимается банками с осторожностью.

Она предусматривает передачу права собственности на квартиру в доме, который еще находится в стадии строительства.

Например, если покупатель приобретает квартиру на кредитные деньги у другого физлица, которому она принадлежит на основании договора долевого участия.

Переуступка может совершаться физическим или юридическим лицом в пользу другого гражданина или компании.

Право на нее гарантировано законом – человек, заключивший с застройщиком договор о покупке жилья на стадии строительства, имеет право продать еще не построенное жилье посредством переуступки права требования.

Проще говоря, происходит смена покупателя: после сдачи новостройки оформление произойдет на нового собственника, а не того, кто изначально финансировал строительство.

Еще один документ, о котором следует знать сторонам, так как на его основании переходит право собственности, называется договором цессии. Стороны, принимающие участие в сделке называются:

  • цедент – продавец,
  • цессионарий – покупатель.

Кроме вышеуказанных лиц в процессе принимает участие застройщик и банк (в случае покупки в ипотеку).

Существует две разновидности переуступки прав на имущество:

  1. Через договор ДДУ – сторона договора передает покупателю свои права по нему. Пока дом не будет сдан в эксплуатацию, подобные сделки можно заключать бесконечное количество раз.
  2. Посредством предварительного договора купли-продажи – по этому документу стороны берут на себя обязательство в будущем (после сдачи дома в эксплуатацию) заключить договор купли-продажи на заранее оговоренных условиях. Но банки такую форму сделок не кредитуют, полагая их слишком рискованными.

Переуступка права требования по договору долевого участия возможна только в случае полного исполнения обязательств по оплате перед застройщиком.

Перед тем как согласиться на заключение сделки, потенциальному покупателю следует изучить репутацию застройщика. Ведь планируется приобрести не готовую квартиру, а только права на будущее жилье, которое находится в процессе строительства. При этом основной акцент следует обратить на такие моменты:

  1. Сколько лет застройщик работает на рынке.
  2. Есть ли сданные объекты.
  3. Качество выполненных работ.
  4. Проверить, есть ли все разрешительные документы на строительство, в т.ч. договор аренды на землю.

Далее продавцу необходимо собрать документы:

  • договор долевого участия,
  • согласие застройщика на переуступку,
  • согласие супруга(и) в нотариальной форме на передачу прав собственности,
  • квитанции и платежки, подтверждающие оплату долевых взносов.

От покупателя потребуется только паспорт и согласие второго супруга. Третьей стороной сделки является банк, который заключает с покупателем ипотечный договор.

Порядок совершения сделки

Коротко процесс покупки квартиры в новостройке по переуступке права можно представить так:

  1. Проинформировать застройщика о своих планах.
  2. Получить официальное разрешение от застройщика на заключение сделки (обычно оно платное).
  3. Также застройщик выдает справку об отсутствии или наличии задолженности.
  4. Заказать в Росреестре выписку ЕГРН.
  5. Получить нотариальное согласие супруги(а) на переход права собственности по недвижимости.
  6. Заключить договор переуступки права требования и зарегистрировать его в Росреестре.

Регистрация документа займет 10 рабочих дней, подать документы можно через МФЦ.

Возможные сложности и на что обратить внимание

Приобрести права на квартиру по переуступке в ипотеку, хоть это и не стандартная процедура, не сложно. Главное собрать все необходимые документы и быть уверенным в репутации застройщика. Ведь пока дом не сдан в эксплуатацию, существуют риски замораживания строительства, в результате чего покупатель может потерять свои средства.

Также есть ряд других сложностей:

  1. Банки неохотно дают ипотеку на покупку квартир по договору переуступки. Если стороной сделки является застройщик, причем из числа аккредитованных в банке, вероятность одобрения намного выше, чем если квартира приобретается у частного лица. Исключением может являться покупка через партнерские с банком агентства недвижимости.
  2. Налоги – в соответствии с действующим налоговым законодательством продавец обязан оплатить 13% подоходного налога с разницы цены на недвижимость, указанной в ДДУ и договоре цессии. Например, первый владелец приобрел права на жилье за 1 млн. рублей, но так как дом за некоторое время уже почти готов к сдаче в эксплуатацию, стоимость квартиры выросла на 700 тысяч рублей, до 1,7 млн. рублей. И именно по такой цене она будет продаваться. В таком случае 700 тысяч рублей облагается подоходным налогом 13%. Продавец обычно не желает переплачивать и просит записать в договоре сумму меньшую, чем получает фактически. Но при ипотеке такая схема невозможна – ни один банк на это не пойдет.
  3. Приобретение квартиры по переуступке у частного лица не подходит под программы господдержки ипотечных заемщиков.

Покупатель имеет полное право получить имущественный вычет после подписания акта приема-передачи жилья.

Гражданину необходимо после получения последнего документа обратиться в налоговую с заявлением о предоставлении имущественного вычета по доходам в тот налоговый период, когда был подписан передаточный акт. С собой нужно принести договор, по которому был осуществлен переход права собственности.

Основные риски, который несет покупатель квартиры:

  1. Объект не будет вовремя передан в эксплуатацию.
  2. Продажа прав требования без согласия застройщика может привести к признанию договора цессии недействительным. Закон не устанавливает обязанности согласовывать переуступку с застройщиком, но большинство компаний включает такой пункт в ДДУ.

Выгода же от покупки квартиры подобным образом заключается в возможности приобрести жилье дешевле, пока оно находится на стадии строительства. На этапе котлована и подготовки фундамента цена на жилье минимальная, но в тоже время покупатель берет на себя и самые высокие риски. В настоящее время такой тип сделок не пользуется особой популярностью по простым причинам:

  • сложно найти банк, который готов предоставить кредит на переуступку от частного лица;
  • кризис в строительной отрасли и обилие предложения квартир в новостройках позволяют покупателю найти квартиру с более простым оформлением.

Если говорить об ипотеке на квартиру по переуступке, которая сама покупалась в кредит – то такой вариант практически невозможен. Стандартные ипотечные программы этого не предусматривают, решение можно найти лишь при индивидуальном рассмотрении банком конкретного обращения заемщика.

Источник: https://creditkin.guru/ipoteka/kvartira-po-pereustupke.html

Покупка квартиры по переуступке прав в новостройке в ипотеку

Покупка квартиры по переуступке прав в новостройке – один из законных способов обзавестись жильем. Это несложная и чаще всего выгодная сделка. Однако не всегда наши желания совпадают с возможностями. Может случится так, что нужной суммы на покупку не окажется на руках.

В такой ситуации можно обратиться в банк и приобрести квартиру в новостройке по договору цессии в ипотеку. Подобные программы существуют в таких организациях, как Сбербанк, ВТБ24, Промсвязьбанк и другие.

Законность сделки обеспечивается ст. 382 ГК РФ и ст. 11 ФЗ № 214. Законодательство гласит, что дольщики вправе уступить право требования на недвижимое имущество другому лицу с момента регистрации ДДУ до фактической приемки квартиры.

Условия для переуступки прав

Переуступка прав допускается только после выплаты дольщиком всей цены договора. Это должно быть подтверждено актом сверки, который выдается застройщиком.

Переуступка прав с ипотекой может быть в двух вариантах:

  1. Приобретение квартиры без обременения, но с использованием ипотеки.
  2. Приобретение квартиры, находящейся в залоге у банка.

И в том, и в другом случае условие о выплате цены договора выполнено. В первой ситуации дольщик купил жилье за собственные средства и хочет переуступить вам свои права. Перед осуществлением сделки он должен доказать документально, что деньги действительно были внесены, а также предоставить акт сверки, полученный от застройщика.

Во второй ситуации дольщик покупал квартиру в ипотеку. Они ничего не должен застройщику – задолженность есть только перед банком. Соответственно, условие о выплате суммы по договору долевого участия выполнено. Этот факт также подтверждается платежным документом из банка и актом сверки.

Совет

Для заключения сделки потребуется получить согласие от застройщика, если того требует договор долевого участия в строительстве. Однако законодательство не предусматривает такого условия, оно регламентировано исключительно договором. По закону стороны обязаны его соблюдать.

Помимо согласия застройщика, необходимо получить разрешение банка на переуступку. Это требование актуально, когда квартира приобреталась с привлечением ипотечного кредита.

Какие нужны документы

Наиболее распространена ситуация, когда происходит покупка квартиры в новостройке в ипотеку по переуступке от физического лица. Сделка заключается в банке, который выступает партнером застройщика и кредитует объект. Рассмотрим, какие документы потребуются.

Для ипотеки

Для оформления сделки требуется минимальный пакет документов, которые понадобятся покупателю для предоставления в банк. Каждая организация устанавливает свои правила для оформления и рассмотрения заявления. Список документов может отличаться.

Многие банки в некоторых случаях предоставляют ипотеку по двум документам – паспорту и второму документу, удостоверяющему личность (военному билету, водительскому удостоверению и т.д.). Однако такое встречается нечасто, так как банк в этом случае очень рискует.

Наиболее распространен следующий список документов:

  • заявление-анкета;
  • общегражданский паспорт РФ;
  • копия трудовой книжки, заверенная работодателем, или выписка из ЕГРИП;
  • документ-подтверждение дохода за последние полгода – справка 2-НДФЛ, выписка с зарплатного счета, справка по форме банка или в свободной форме.

Помимо этого, могут потребоваться и иные документы. Полный перечень следует уточнять в выбранном банке.

Для сделки

Пока банк принимает решение о выдаче средств, можно начать собирать документы для оформления сделки по переуступке прав. Эти бумаги требуются также и для банка – по ним организация будет анализировать, на что предоставляет деньги.

Это огромный плюс подобных сделок. Банк тщательно проверяет предложение на юридическую чистоту, что почти полностью исключает риск столкнуться с мошенническими действиями.

Для оформления нужно предоставить:

  • общегражданский паспорт продавца;
  • копию ДДУ;
  • копию акта сверки с застройщиком;
  • разрешение на переуступку прав, если оно требуется в рамках ДДУ;
  • оригинал документа, подтверждающего факт оплаты средств застройщику – платежное поручение, открытие аккредитива и т.п.;
  • оформленный договор цессии.

Точно такие же бумаги потребуются для регистрации сделки в Росреестре. К этому пакету добавиться еще договор об ипотеке.

Составление договора переуступки лучше доверить юристу. В некоторых банках настаивают на использовании их договора. В этом нет ничего страшного, напротив, документ, составленный юристами банка, как правило, отвечает всем законодательным нормам и защищает права покупателя.

Процесс проведения сделки

После того, как банк одобрит займ и проверит все документы, будет назначен день сделки. В установленную дату подписывается договор цессии и происходят взаиморасчеты. Для передачи денежных средств многие используют банковскую ячейку.

После того, как договоры будут подписаны, а передача денежных средств произойдет, необходимо пройти процедуру государственной регистрации перехода имущественных прав. Для этого необходимо обратиться в территориальное отделение Росреестра или МФЦ по месту расположения объекта недвижимости.

Если разрешения от застройщика по условиям ДДУ не требовалось, то необходимо уведомить его о переуступке прав. Это требование предусмотрено гражданским законодательством. Рекомендуется передать застройщику копию договора цессии.

Таким образом, пошаговая инструкция оформления сделки выглядит так:

  1. Поиск и выбор объекта недвижимости.
  2. Анализ документов продавца.
  3. Выбор банка и подача заявления и документов для оформления ипотеки.
  4. Ожидание и получение одобрения.
  5. Сбор необходимой документации для оформления сделки и для предоставления в банк.
  6. Оформление договора цессии.
  7. Процесс согласования и одобрения сделки с банком.
  8. Подписание договора цессии, кредитного договора и проведение взаиморасчетов.
  9. Подача документов на регистрацию в Росреестр или МФЦ.
  10. Получение готовых документов.
  11. Уведомление застройщика о заключенной сделке.

При оформлении сделки по переуступке прав требования необходимо учитывать один финансовый нюанс. Продавец будет продавать квартиру по более высокой цене, чем покупал сам. Эта разница обычно не прописывается в договоре переуступки прав. Это нужно принять во внимание, так как банк предоставит в ипотеку сумму, прописанную в тексте договора.

То есть покупателю нужно иметь разницу наличными, чтобы отдать их продавцу. Кроме того, понадобится первоначальный взнос.

Переуступка квартиры в ипотеке

Сделка усложняется, когда приобретаемая квартира уже находится в ипотеке. Банки и застройщики не очень приветствуют переуступки. Дело в том, что цессия подразумевает досрочное погашение одного кредитного договора и оформление другого. В этом случае банки теряют процент, а, значит, и часть прибыли.

Цена на квартиры, обремененные ипотекой, значительно дешевле, чем стоимость чистой недвижимости. Первое, что нужно будет сделать покупателю, это узнать, какова сумма задолженности продавца перед банком. Затем, этот долг погашается.

Вот на этапе погашения долга продавца и возможны различные проблемы. Чтобы не потерять деньги можно воспользоваться помощью нотариуса или посредничеством банка.

Нотариусы предлагают в таких случаях оформить предварительный договор с обеспечением платежа. Это документально подтвержденная обязанность сторон оформить основную сделку в срок и на условиях, прописанных в предварительном договоре.

После оформления предварительного договора с обеспечением можно погашать задолженность продавца по ипотеке. Риск по-прежнему остается, но уже сведен к минимуму.

Если продавец передумает продавать квартиру после закрытия ипотечного кредита, то покупатель будет обременен судами, чтобы вернуть деньги обратно.

Разумеется, правда на его стороне и суд он выиграет, но при этом придется потратить немало времени и сил.

Обратите внимание

Кроме того, продавец в такой ситуации вернет не только деньги покупателя, но еще покроет судебные издержки и выплатит сумму задатка в двойном размере.

Есть банки, которые сами выступают страховщиками сделок такого рода. Подобные услуги организации платные.

После погашения ипотеки продавца банк подает документы в Росреестр на снятие обременения с объекта недвижимости. Эта процедура займет 7-10 дней. После снятия обременения оформляется самая обычная переуступка права требования, а документы отправляются на государственную регистрацию.

Есть более безопасный вариант:

  1. Покупатель оформляет ипотеку в том же банке, в котором заложена квартира.
  2. Банк погашает ипотеку продавца полученными средствами.
  3. Покупатель погашает свою ипотеку из собственных денег.

Фактически произойдет перевод задолженности по ипотеке на другого заемщика. Однако такой вариант практикуется не в каждом банке.

При возникновении сложностей обращайтесь за юридической консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.

Теперь вы знаете, как купить квартиру по переуступке прав в новостройке в ипотеку. Помните, что подобные сделки имеют массу нюансов и подводных камней. Целесообразно перед оформлением проконсультироваться со специалистом. Юрист подскажет, как лучше действовать, поможет составить грамотный договор цессии и будет сопровождать вашу сделку от начала и до конца.

Источник: https://estatelegal.ru/nedvizhimost/dolevoe-stroitelstvo/kak-kupit-kvartiru-po-pereustupke-prav-v-novostrojke-v-ipoteku/

Переуступка квартиры в новостройке с ипотекой

  • После развода один из супругов отказывается от своей доли в совместно нажитом имуществе, при этом все платежи по кредиту платит второй супруг, у которого осталась в собственности недвижимость.
  • Срочная продажа недвижимости. Если заемщику необходимо в сжатые сроки закрыть кредит и реализовать недвижимость, он может это сделать по договору переуступки. Обычно эта процедура занимает меньше времени, чем досрочное погашение кредита, снятие обременения и продажа.
  • Получение наследства. После смерти заемщика его наследник поучает не только право собственности на недвижимость, но и обязанности, связанные с обслуживанием кредитного договора.
  • Заемщик хочет закрыть ипотеку, например, в связи с отсутствием возможности погашать задолженность.
  • Кредитор переуступает кредит другому юридическому лицу. Это может быть как в рамках продажи ипотечного портфеля, так и в рамках продажи кредита коллекторской компании из-за невыполнения заемщиком своих обязательств.

Единственный случай, когда заемщик может распорядиться залоговым имуществом, не спрашивая одобрения банка, это завещание.

Все остальные операции, связанные с переходом прав собственности на недвижимость, которая находится в ипотеке, можно совершать только исключительно с разрешения кредитора.

Переуступка прав на — квартиру по — договору ипотеки

Найти кредитную организацию, которой было бы интересно предоставить ипотеку, используя в качестве залога не готовую недвижимость, а права требования к застройщику хоть и реально, но все-таки сложно. Банки неохотно идут на такие сделки, как минимум, по двум причинам:

Оформление прав переуступки происходит юридически посредством подписания договора цессии, согласно которому все права от предыдущего инвестора перейдут к последующему покупателю. После того, как дом будет достроен, собственником новой квартиры станет новый владелец. Покупателю, приобретающему квадратные метры по схеме переуступки прав, необходимо учитывать ряд особенностей.

PRO новостройку 7 (499) 703-51-68 (Москва)

Зачастую в договоре по ипотечному кредитованию предусмотрена возможность передачи права пользования третьему лицу. В ходе переуступки заемщик передает свои права на жилье и обязанности по кредиту новому владельцу. Провести такую операцию возможно только после получения разрешения от банка.

Договор цессии устанавливает отношения между новым покупателем и застройщиком, т.е. вместе с правом требования своевременной сдачи квартиры строительной компанией, покупатель обязуется производить денежные расчеты, если предыдущий владелец не внес полную стоимость жилья.

Как продать ипотечную квартиру по переуступке

«Сейчас такого жилья достаточно много. Особенно можно отметить те объекты, которые были куплены на волне ажиотажного спроса в конце 2014 года, когда резко просел курс рубля, – подтверждает генеральный директор компании TOR Estate Андрей Петрунькин.

– Такие квартиры продают в разных случаях, но можно выделить два основных. Первый – близок срок сдачи объекта и собственник на росте цен заработал то, что хотел, после чего решил зафиксировать прибыль.

Второй вариант – клиент не справляется с платежами по ипотеке, и ему необходима продажа».

Рекомендуем прочесть:  Как молодой семье получить квартиру от государства

Есть и еще нюансы. Так, в России, в отличие от многих европейских стран, покупатель не может взять ипотеку в банке А и с ее помощью купить квартиру, которая находится под залогом в банке Б.

Для этого должны быть хорошо отлажены правовые и банковские механизмы переуступки от одного банка другому – в нашей стране это не практикуется.

Некоторые банки разрешают переводить ипотеку на другого заемщика, то есть делать своеобразную замену, но происходит это крайне редко.

Покупка новостройки в ипотеку от застройщика и по переуступке

Сегодня ипотеку можно получить на строящееся жилье, на новостройку, на вторичное жилье. Для того чтобы взять ипотеку нужно определиться в каком доме вы будете покупать квартиру. Рассмотрим варианты получения ипотеки в строящемся доме, какие документы требуются для ее оформления.

  • подписание договора, в котором нет четких обязанностей строительной компании. В этом случае, компания не несет никаких ответственностей перед покупателем;
  • договор оформлен на ранее проданную квартиру;
  • на каком-то этапе строительства, дом может быть заморожен на неопределенное количество времени;
  • качество жилья не соответствует требованиям;
  • планировка отличается от той, на которую вы рассчитывали;
  • нет территории вокруг дома, хотя изначально она была обещана;
  • дом просто не достроится или не сдастся во время.

Как происходит переуступка ипотечной квартиры

Но есть и второй вариант: заменяется не должник, а кредитор. Иными словами, банк перепродаёт долг кредитополучателя другому учреждению (тоже банку или коллекторской компании). Причём в некоторых случаях заёмщик может не знать о смене кредитора. Средства, перечисленные им по старым банковским реквизитам, переправляются на расчётный счёт нового владельца задолженности.

  • По завершении бракоразводного процесса один из супругов отказывается от принадлежащей ему доли в совместно нажитом имуществе. Все платежи по кредиту при этом платит второй супруг, в собственности которого осталась недвижимость.
  • Когда необходимо срочно продать квартиру. Обычно ипотека на переуступку оформляется быстрее, чем совершается процедура досрочного погашения кредита с последующим снятием обременения и продажей.
  • Получение наследства. Наследник умершего заёмщика не только становится владельцем недвижимости. На его плечи ложатся ещё и обязанности по обслуживанию договора кредитования.
  • Заёмщику необходимо быстро закрыть ипотеку, например, по причине отсутствия возможности погашать задолженность.
  • Кредитор переуступает ипотечный заём другому юридическому лицу – тоже банку либо компании-коллектору.

Вторичная новостройка: как купить квартиру в ипотеку по переуступке

Второй момент, на который обращает внимание девелопер, — необходимость уплаты продавцом НДФЛ при продаже квартиры по более высокой, чем на старте, цене.

«Если квартиру по переуступке покупает ипотечный покупатель, то банк в 100% случаев будет заинтересован прописать в ипотечном договоре реальную стоимость залогового имущества, а не ту сумму, которая дает возможность продавцу не уплачивать НДФЛ», — уточняет Дмитрий Котровский.

Рекомендуем прочесть:  Образец акта приемки сдачи выполненных работ

Что касается непосредственно процедуры приобретения жилья по переуступке с помощью кредита, то никаких подводных камней, по словам экспертов рынка недвижимости, здесь быть не должно. «Договор уступки прав требований подпадает под действие 214-ФЗ и заключается по стандартному алгоритму», — отмечает Кристина Шульгина.

Если право требования на квартиру уступает юридическое лицо, то схема сделки по ипотеке, как уточняет Рустам Арсланов, является самой обычной.

Хотя дополнительным нюансом в некоторых банках может быть требование аккредитации банком юридического лица (то есть анализ учредительных документов организации, бухгалтерской отчетности и т. п.).

Покупка квартиры по переуступке

  • Наличие не только долгов по взносам, которые отражены в договоре, но и штрафов за их просрочку.
  • Возможность заключения неограниченного количества подобных договоров на основе одного первоначального соглашения. Здесь нужно проследить всю цепочку, проверяя информацию в Росреестре. Действительными будут являться только те договора, которые прошли госрегистрацию.
  • Первоначальный договор (предварительный или ДДУ).
  • Согласие застройщика на переуступку (если продавец выплатил долю в полном объеме, требуется только уведомление строительной компании, а если за ним еще числятся неоплаченные долги, необходимо, чтобы застройщик одобрил уступку права).
  • Согласие второго супруга на сделку.
  • Все квитанции об оплате долевых взносов.

Что такое переуступка ипотеки, и как ее оформить в 2018 году

При переуступке прав собственности на будущую квартиру, продавец (то есть тот, кто переуступает права) освобождается от ответственности за возможное невыполнение обязательств застройщиком перед покупателем. Но несет полную ответственность за недействительность переданных прав и обязательств.

  • уведомить о своем намерении строительную организацию;
  • получить официальное письменное согласие застройщика;
  • получить информацию об отсутствии долгов перед застройщиком;
  • оформить у нотариуса согласие супруга на продажу прав на квартиру (при необходимости);
  • получить официальное банковское подтверждение о согласовании сделки либо о погашении долга.

Как купить квартиру в новостройке по переуступке

Поскольку дольщик не является владельцем жилья, то его продажа до сдачи дома осуществляется путем переуступки прав. Такая сделка возможна не только после того, как все выплаты по договору будут выплачены владельцем. Существующая задолженность может быть переведена на нового владельца квартиры.

Достаточно большое количество людей приобрели жилье напрямую у застройщика. при этом договор подписывался еще на этапе строительства жилого дома. После того, как он будет сдан в эксплуатацию, собственники жилья вправе перепродавать квартиру.

Начинается покупка с выбора наиболее подходящего варианта. Найти такой можно в Интернете, например, на сайте https://volodymyrskyy.com.ua/ru. После этого останется лишь связаться с застройщиком и заключить соответствующий договор.

05 Авг 2018      toplawyer         575      

Источник: http://lawyertop.ru/kadrovyj-uchet/pereustupka-kvartiry-v-novostrojke-s-ipotekoj

Продажа квартиры по переуступке прав собственности в 2019 году

Квартира, расположенная в новостройке, еще не сданной в эксплуатацию, может быть продана по переуступке прав.

Чаще процедура проводится с целью получения финансовой выгоды, когда бизнесмены участвуют в долевом строительстве, приобретая квадратные метры на момент рытья котлована для будущего дома.

Важно

После окончания строительства уже готовые квартиры перепродаются за большую стоимость.

Но переуступка прав осуществляется и обычными гражданами, по той или иной причине желающими реализовать приобретенное имущество.

Что это такое

Данный документ выдается дольщикам, которые приобрели право на квартиру в начале строительства.

Переуступка прав актуальна после завершения строительства или его окончания, но до сдачи дома в эксплуатацию.

Как только на имущество оформляется свидетельство о собственности, переуступка становится неактуальной и реализация проводится на общих основаниях.

Законодательная база

Переуступка прав регламентируется правовыми актами:

Причины сделки

А длительность этого периода может составлять несколько месяцев, что затягивает получение ожидаемого дохода.

Покупка квартиры по переуступке выгодна по нескольким причинам:

  Стоимость квартиры значительно ниже по переуступке, чем после получения свидетельства это основная причина, по которой имущество пользуется спросом
 Риски практически отсутствуют в отличие от покупки квартиры на этапе котлована
 Покупка осуществляется в короткие сроки не требуется длительной бумажной волокиты

Продажа квартир по переуступке прав

При этом стороны должны ориентироваться на закон «Об участи в долевом строительстве».

Если этого не сделать, при оформлении права собственности на квартиру могут возникнуть проблемы.

Это объясняется существующими рисками процедуры, а также необходимостью ожидания сдачи дома в эксплуатацию неопределенное количество времени. Согласно статистике, около 25% квартир покупается по переуступке прав.

Видео: риски покупки квартиры по переуступке

В построенном доме

Это время отводится на проверку здания, сравнение фактических показателей с документами. Дом не может быть сдан без получения соответствующего разрешения от контролирующих органов.

У участников долевого строительства есть несколько вариантов использования права собственности:

 Обустройство квартиры  для дальнейшего проживания и для продажи после ремонта за высокую стоимость
 Получение свидетельства о собственности и продажа квартиры переуступка прав собственности третьему лицу

Максимальная прибыль достигается после обустройства квартиры. Потратив на отделочные материалы и ремонт, к примеру, 100 000 рублей, стоимость жилья повышается на 200 000 рублей. Дешевле всего приобрести квартиру по переуступке.

При долевом участии

Долевое участие предполагает покупку права на приобретение квартиры в собственность.

Участникам долевого строительства выдаются договора, в которых прописываются права и обязанности сторон.

Приобретая квадратные метры по переуступки прав, покупатель фактически заменяет дольщика. С ним переоформляется договор, после чего он обретает право собственности на имущество.

При переуступке прав необходимо проверить и продавца квартиры. Если у него имеются открытые обязательства или долги перед застройщиком, то лучше отказаться от сделки.

В строящемся жилье

Квартиры на стадии строительства дома скупают преимущественно инвесторы, зарабатывающие на дальнейшей перепродаже недвижимости по завышенной стоимости.

И продажа квартир по переуступке от собственника невозможна. На этапе строительства покупатель квадратных метров всего лишь дольщик.

Пока дом не достроен, приобрести можно только право собственности. Оно дает возможность требовать от застройщика соблюдение сроков сдачи дома, положенных нормативов. В случае банкротства строительной компании риски также несет новый дольщик.

При составлении договора переуступки прав важно указывать реальную стоимость квартиры.

По ипотечному кредиту

Приобрести квартиру по переуступке можно в кредит. Банки положительно относятся к данному виду сделки, в отличие от финансирования жилья в еще не построенном доме.

Оформлять ипотеку рекомендуется в банке, с которым сотрудничает застройщик или компания, переуступающая права.

Залоговое имущество предоставляется после получения свидетельства о праве собственности. Данный момент обязательно обговаривается в договоре.

Банк может отказать в выдаче ипотеки в нескольких случаях:

  1. Строительная компания имеет плохую репутацию или существует недавно.
  2. Заемщик не соответствует требованиям, заявленным банком.
  3. Квартира расположена в другом регионе или населенном пункте, где нет филиала банка.

Инструкция по оформлению

Процедура переуступки возможна при соблюдении условий:

 Первым владельцем права собственности было выполнено финансовое обязательство перед застройщиком в том, что вся сумма выплачена, можно убедиться по выданному документу. В нем указывается, что у инвестора нет долга перед строительной компанией. Упустив данный момент, покупатель приобретет не только квартиру (право на нее), но и долги, которые ему придется выплатить
  В договоре долевого участия должно быть указано согласие застройщика на переуступку прав часто строительные компании не допускают перепродажи квартир до получения права собственности. Это объясняется вероятностью мошенничества, при котором претензии предъявляются застройщику
 Если дольщик приобрел право на квартиру по ипотеке, то для переуступки потребуется согласие банка в противном случае, сделка может быть признана недействительной. При ипотеке приобрести квартиру проблематично, заемщику потребуется предоставить другое имущество в залог или обязать продавца сразу погасить задолженность

С него же будет взыскиваться сумма, выплаченная по договору переуступки, понесенные убытки и проценты за использование кредитных средств.

Заключение договора цессии

В нем должна содержаться информация:

 Данные продавца и покупателя и сумма сделки
  Порядок расчета (наличный, безналичный, рассрочка, кредит) также согласие застройщика на сделку
 Полная информация об объекте приложение документа, на основе которого возникло право переуступки (договор долевого участия)

Составлять договор рекомендуется после консультации с юристом. В этом плане выгоднее обращаться к специализированным компаниям по работе с недвижимостью, в штате которых имеются юристы. При сотрудничестве с частным лицом, помощь специалиста обязательна.

Договор может составляться в трех вариантах:

 Предварительный договор купли-продажи это усложненный вариант сделки, имеющий многочисленные риски. Как правило, заключается уже после сдачи дома в эксплуатацию, но до подписания акта приема-передачи и получения свидетельства собственности. По сути, это стандартная процедура покупки квартиры
 Переуступка прав наиболее легкий способ продажи квартиры, требующий согласие застройщика. Покупателю следует проверить отсутствие долгов, которые передаются вместе с правом на квартиру
 Участие в ЖСК если дом находится в жилищно-строительном комплексе, то покупателю потребуется вступить в кооператив. Для этого продавца выписывают из членов кооператива, а вписывают покупателя. Процедура сложная, требует больших временных затрат

Возможно ли задним числом

Перед тем, как оформить квартиру в собственность от даты подписания акта о приеме-передачи имущества может пройти около 2 лет.

Это приводит к возникновению разумного вопроса — можно ли оформить договор переуступки задним числом?

Совет

В этом случае продавец может договориться с застройщиком об изменении даты в документе о передачи квадратных метров.

Стоит учитывать, что если в сделке принимают участие банк и застройщик, они могут выдвинуть свои условия при изменении даты договора.

Необходимость в уплате налога

Это правило распространяется и на продажу квартиры, в том числе, при переуступке прав. При этом налоговая база уменьшается пропорционально величине расходов, понесенных продавцом.

К примеру, инвестор приобрел право собственности за 1 000 000 рублей, по переуступке продал квартиру за 1 500 000 рублей.

Желание продавца снизить расходы на уплату налога приводят к тому, что в договоре переуступки указывается меньшая сумма. Это действие неправомерно и покупателю не получится вернуть фактически выплаченную сумму.

Это не освобождает продавца от необходимости подачи налоговой декларации по форме 3-НДФЛ.

Основные риски

Переуступка прав подразумевает несколько рисков, которые следует учитывать перед подписанием договора:

  Дом может быть не достроен, либо строительный комитет введет запрет на введение дома в эксплуатацию это основной риск остаться без недвижимости и без денег. Покупатель может застраховаться от данного риска
 При наличии долгов у продавца, ответственность за их погашение передается вместе с правом собственности на квартиру перед подписанием договора необходимо проверить отсутствие задолженности у продавца, запросив соответствующий документ у застройщика и в базе кредитных историй
 Соглашаясь на заключение договора о предварительной купли-продажи, покупатель может оказаться не единственным претендентом на квартиру случаи, когда недвижимость продавалась сразу нескольким лицам, встречаются достаточно часто.
 Компания, реализующая квартиры по переуступке, может оказаться «липовой» необходимо проверять лицензию и документы, разрешающие осуществление данного вида деятельности
 При несоблюдении условий застройщика сделка может быть признана недействительной

Решаясь на покупку или продажу квартиры по переуступке прав, необходимо внимательно изучить требования законодательства.

Обязательно получается согласие застройщика, без которого сделка признается недействительной.

Стремление приобрести квадратные метры за низкую стоимость, может обернуться печально, поэтому помощь специалиста не будет лишней.

Обратите внимание

И, конечно, бдительность, тщательная вычитка документов, проверка продавца – основные способы минимизирования рисков.

Источник: http://domdomoff.ru/prodazha-kvartiry-po-pereustupke.html

Ссылка на основную публикацию