Порядок продажи комнаты в коммунальной квартире соседу, другому лицу или без согласия соседей: документы, условия, образец уведомления, нужен ли нотариус

Каковы правила продажи комнаты в коммунальной квартире?

Жильё коммунального типа классифицируется как общая собственность нескольких лиц. Каждый имеет свою долю не только в квартире, но и в общем хозяйстве (кухня, коридор, санузлы).

Важной особенностью процесса регистрации сделки купли-продажи такой недвижимости выступает право соседей на комнаты, что регламентировано Гражданским кодексом РФ.

Потому, чтобы продать комнату в коммунальной квартире, придётся действовать через определённый круг лиц.

Обратите внимание

С юридической точки зрения такая сделка — одна из самых трудноосуществимых в сфере недвижимости. Для того чтобы процесс продажи доли из коммунальной собственности прошёл успешно, нужно будет изучить определённые правовые нюансы. Лучше всего обратиться за квалифицированной помощью к опытному специалисту. Различают два основных условия, которые делают продажу такой недвижимости возможной:

  1. Владелец комнаты выступает её законным собственником. Если жилая недвижимость является неприватизированной, то она относится к муниципальной собственности. Гражданский кодекс РФ не допускает проведение коммерческих сделок с неприватизированной недвижимостью жилого фонда. Потому необходимо прежде закрепить своё право собственности на юридическом уровне.
  2. Получено разрешение от всех соседей. Согласно первой части статьи № 250 ГК РФ владельцы частей в коммунальной квартире получают преимущественное право покупки. Такое право распространяется только на процесс совершения коммерческой сделки. Её положения, такие как стоимость и условия, остаются одинаковыми и для собственников долей, и для третьих лиц.

Этапы продажи недвижимого имущества из коммунальной собственности

Чтобы успешно осуществить продажу комнаты в коммунальной квартире, владельцу следует:

  • В письменном виде изложить условия сделки и определённую им или уполномоченными службами стоимость.
  • Составить официальное извещение, где обязательно будет указана точная цена и итоговые условия. Такой документ нужно передать всем владельцам частей в коммунальной квартире.
  • Подготовить пакет документов, которые требуются для проведения сделки. В случае если комната разделена между несколькими владельцами, нужно получить письменное согласие от них и заверить его нотариально.
  • Обратиться в паспортный стол, чтобы выписать всех членов семьи из комнаты и получить соответствующий документ о снятии с регистрации.

После того как будут выполнены вышеперечисленные пункты, собственник может оформлять сделку купли-продажи на законных основаниях.

Как правило, именно соседи становятся основной преградой на пути к оформлению договора, намеренно затягивая процесс продажи. Потому основной сложностью в данном деле выступает обеспечение им права преимущества.

Тем не менее, в упомянутой статье № 250 ГК РФ говорится, что необязательно все соседи должны дать согласие.

В случае возникновения конфликта на этой почве собственник должен иметь документальное подтверждение того, что закон не был нарушен, и соседи были поставлены в известность в первую очередь. Для этого и нужно рассылать письменные уведомления, заверенные у нотариуса:

  1. Всем долевым собственникам коммунальной квартиры.
  2. Районной администрации (или в уполномоченный ЖЭК). Если один из владельцев проживает по договору социального найма, то с юридической стороны собственником выступает муниципальный орган.
  3. Районному органу в делах опеки и попечительства. Такой административный орган следует уведомлять, если один из владельцев является несовершеннолетним или имеет ограниченную дееспособность.

Извещение соседей в письменной форме о своём намерении продать комнату может быть оформлено двумя способами:

  • Продавец составляет его самостоятельно и отправляет по почте. Следует использовать заказную форму отправки с уведомлением.
  • Продавец составляет извещение у нотариуса, заверяет его и так же отправляет по заказной форме.

Такое извещение, помимо условий и стоимости, должно содержать просьбу продавца к соседям-владельцам об отказе от покупки объекта сделки в письменной форме.

Если/когда такой отказ был предоставлен, то его также следует заверить нотариально.

Наличие отказов от всех собственников, позволяет продавцу не соблюдать 30-тидневный срок, который даётся остальным владельцам для изъявления намерения приобрести продаваемую площадь.

Важно

Когда один из соседей выражает намерение приобрести предлагаемую площадь, то продавец обязан заключить сделку купли-продажи именно с ним. Продажа жилья третьему лицу будет являться незаконной.

Осуществить продажу доли третьему лицу можно только по указанной в извещении или более высокой стоимости. Если же жильё будет продано за меньшую сумму, соседи имеют право обжаловать такую сделку и признать её недействительной. По этой же причине не следует указывать в договоре заниженную цену, желая уменьшить процент налогообложения.

Чтобы зарегистрировать сделку о продаже долевой собственности из коммунальной недвижимости, продавцу потребуется предоставить такие документы:

  • Паспорта всех лиц-участников в сделке.
  • Правоустанавливающую документацию на данную недвижимость.
  • Справку о выписке, подтверждающую, что все жильцы комнаты сняты с регистрации.
  • Извещение, разосланное соседям-собственникам или в соответствующие службы о том, что владелец намерен продать комнату.
  • Заверенное нотариусом разрешение от других собственников на продажу.
  • Выписку из БТИ с полной правовой и технической характеристикой объекта.
  • Кадастровый паспорт помещения.
  • Договор купли-продажи.
  • Акт о приёме-передаче помещения.
  • Разрешение, полученное от органов опеки, если туда направлялось извещение.

Алгоритм действий, если соседи препятствуют сделке

Когда другие собственники препятствуют сделке намеренно, то процесс продажи значительно усложняется для продавца.

Нередко возникает и такая ситуация, когда направить извещение затруднительно, к примеру, если собственник коммунальной квартиры проживает в другом месте, и найти его не представляется возможным.

Соседи могут намеренно избегать получения извещения от продавца. Если отметка о получении данного письма отсутствует, то право собственника на продажу комнаты не может быть реализовано.

Если урегулировать данный вопрос посредством нотариуса или курьерской службы не получилось, и извещение так и не было вручено одному или нескольким соседям, то продавец может оформить договор дарения на потенциального покупателя. В рамках данной ситуации можно действовать таким образом:

  • Оформить дарственную на имя покупателя на определённую часть своей комнаты. После этого продавец может предложить полноправному совладельцу выкупить оставшуюся долю и стать собственником всего помещения.
  • Оформить договор дарения вместо договора купли-продажи на всю площадь доли.

Наилучшим вариантом будет всё-таки законный механизм регистрации купли-продажи.

Источник: https://lawhelp.center/kvartira/prodazha/prodat-komnatu-v-kommunalnoj-kvartire.html

Продажа комнаты в коммунальной квартире и согласие соседей: как получить? Каков порядок действий и какие документы нужны для сделки?

Когда возникает вопрос продажи комнаты в коммунальной квартире, собственник сталкивается с массой запутанных, сложных вопросов, которые на первом этапе могут загнать в тупик. Но все на самом деле вовсе не так страшно, как кажется.

Далее мы расскажем вам, что нужно знать при покупке комнаты в коммунальной квартире, какие документы нужны для продажи комнаты в квартире, какими правами обладает собственник и какими обязательствами ограничивается при продаже.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 . Это быстро и !

Этапы действий

Итак, прежде, чем приступить к юридической операции по продаже комнаты, стоит определиться с порядком продажи комнаты в коммунальной квартире:

  1. Самое первое, что вы должны сделать, это оценить стоимость своей недвижимости.
  2. Своевременно оповещаем всех соседей, собственников коммунальной квартиры о готовящейся продаже.
  3. Ищем покупателя.
  4. Собираем необходимый список документов.
  5. Оформляем сделку, проводим регистрацию.

А теперь обо всем подробнее.

Одним из главнейших моментов при продаже недвижимости является ее оценка, ошибка в которой может стать серьезной проблемой при реализации комнаты. Оценка жилого помещения рассчитывается, исходя из следующих пунктов:

  1. Площадь недвижимости, в данном случае, комнаты.
  2. Планировка квартиры.
  3. Местоположение квартиры, инфраструктура, техническое состояние дома (после ремонта, среднее состояние, аварийный дом);
  4. Количество проживающих на территории квартиры собственников.
  5. Срок продажи комнаты. Это условие является также немаловажным, потому как каждые дополнительные полгода нахождения комнаты в стадии продажи делают ее менее привлекательной для покупателей, возникает ряд вопросов, почему комната не нашла своего покупателя.

Оценку комнаты можно провести самостоятельно, опираясь на реальные данные и аналогичные объявления, ситуацию на рынке недвижимости, а можно обратиться к специалистам.

Если вы не хотите, чтобы ваша недвижимость надолго зависла в стадии продажи, не завышайте цену, лучше сделать стоимость чуть ниже, чем у большинства конкурентов, тогда, потеряв в малом, вы выиграете в большом, тогда как, если упорно держать высокую ценовую планку, можно не продать комнату никогда.

Еще одно правило, обычно покупателю дается право торга, это право варьируется от 10 до 40 тыс. руб. Возможность торга делает предложение на рынке недвижимости более привлекательным для покупателя.

Извещение соседей

Жилищный Кодекс РФ гласит, что собственники, проживающие на территории одной квартиры, обладают равными правами. Поэтому, если один из собственников решил продать свою долю квартиры, он обязан в установленном законом порядке оповестить других владельцев, в противном случае, они имеют право подать на него в суд.

Дело в том, что соседи обладают так называемым преимущественным правом покупки комнаты, то есть, они прежде других покупателей могут приобрести комнату.

Поэтому, во избежание неприятных моментов, оповестите соседей в письменной форме до того, как решите заключить сделку с покупателем.

Совет

В извещении указывается ФИО получателя, адрес получателя, а ниже сам текст извещения, в котором названный собственник оповещает о продаже и стоимости продажи.

Также необходимо указать, на основание какого документа осуществляется сделка (номер договора купли продажи комнаты, число, адрес регистрации Росреестра).

Последней строчкой должно быть оповещение о вашем намерении предложить соседу возможность воспользоваться своим преимущественным правом покупки по указанной цене.

Отправив это извещение всем соседям по коммунальной квартире, придется подождать ответ в течение 1 месяца.

Конечно, соседи могут ответить согласием или отказом раньше, это хорошо, но если по истечения срока ответа, вы имеете полное право продавать комнату третьему лицу.

Но не забудьте сохранить бланки извещений, чтобы в случае возникновения конфликтных судебных разбирательств, вам было что приложить к своему ответу.

Варианты развития событий

Самый идеальный вариант – это, когда отношения с соседями хорошие, все они проживают в квартире, и желают сами приобрести комнату, либо дают добро на продажу, предоставив письменный отказ от покупки.

В первом случае, мы сразу приступаем к оформлению сделки, во втором, нужно назначить удобный соседям день, когда они смогли бы оформить свой письменный отказ от покупки у нотариуса (конечно же, за счет продавца).

Если нет возможности, чтобы люди пошли в контору, можно пригласить нотариуса на дом, но тогда цена на его услуги вырастает в полтора-два раза.

Обратите внимание

Бывает так, что сосед является не собственником жилья, а нанимателем, тогда нужно узнать, кто является хозяином и отправить ему (или учреждению, если комната выдана как ведомственное жилье) письмо с уведомлением.

Придется подождать месяц, после чего, либо вы получите отказ от покупки и согласие на продажу, либо учреждение или хозяин изъявит желание приобрести жилплощадь, либо ответа не последует, но тогда, по истечению месяца, продавец волен действовать в своих интересах.

Третий вариант более жизненный, как показывает юридическая практика. Соседи, долгое время таившие обиды на продавца комнаты, решают ему отомстить и ставят всяческие препоны продаже. Либо они вовсе отказываются давать добро на продажу, либо исчезают в неизвестном направлении. Что же делать в таком случае?

Согласно Жилищному Кодексу РФ, в частности, статье 209, собственник имеет право предпринимать в отношении своего имущества любые действия, которые не запрещены законом РФ, то есть: продавать, сдавать в аренду, передавать, дарить, отдавать в залог, обменивать. Поэтому продажа комнаты в коммунальной квартире без согласия соседей вполне возможна.

Если соседи не желают давать согласие, то достаточно лишь отправить всем им извещение о продаже и выждать месяц, дальше можно будет действовать исходя из своих планов.

Статья 209 ГК РФ. Содержание права собственности

  1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
  2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
  3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.
  4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.

Но стоит знать, что совсем другие правила действуют в отношении ситуации, когда жилье находится в совместной собственности, то есть если группа людей (семья, трудовые партнеры и проч.) приобрели жилую площадь совместными усилиями на общие деньги. Тогда при продаже своей доли необходимо согласие остальных дольщиков, в противном случае, сделка будет недействительной.

Об этом гласит ст. 253 Гражданского Кодекса РФ.

Статья 253. Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности

  1. Участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом.
  2. Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.
  3. Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.
  4. Правила настоящей статьи применяются постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности настоящим Кодексом или другими законами не установлено иное.

Одним из самых трудоемких этапов является поиск покупателя, в случае, если соседи отказались выкупать комнату.

Существует только два способа поиска покупателя:

  • поход в агентство недвижимости, где придется заключить договор, который связывает продавца по рукам и ногам: согласно одному из пунктов таких договоров, продавец не имеет права продавать свою жилплощадь без оповещения агентства, а значит, без уплаты ему заявленного процента, который учреждение берет за оказание услуг по поиску покупателя. Можно было бы обойти это учреждение стороной, но сегодня в стране созданы все условия для их процветания, тогда как продать квартиру самостоятельно очень непросто;
  •  самостоятельная продажа через СМИ. Всевозможные газеты объявлений, рекламные интернет-порталы, такие как авито, домофон и многие другие, а также форумы недвижимости могут помочь найти покупателя. Но здесь нужно проявить фантазию и находчивость при составлении объявления. Правильно составленное объявление – залог быстрой продажи. Не пишите сухо, черство. Оцените, какие есть преимущества у вашего жилья, быть может, удобная инфраструктура, хорошие соседи (если это правда), ремонт (если есть). Не завышайте цену. Тогда уже в первую неделю пойдут первые звонки интересующихся. Преимуществом самостоятельной продажи является тот факт, что не придется платить за услуги риэлторов, а это – колоссальная экономия (от 30 до 60 тыс. руб.)

Также важно грамотно подойти к показу жилья. Нужно не только суметь заинтересовать покупателя, но и не помешать соседям, поэтому необходимо заранее оповестить соседей о том, что придут посторонние люди.

Здесь стоит подробнее остановиться на выборе покупателя: согласно законодательству РФ, соседи могут подать в суд на продавца, если он продает комнату заведомо негативным людям: пьяницам, наркоманам, людям с криминальным прошлым, людям с серьезными заболеваниями, которые могут мешать окружающим.

В таком случае, соседи будут иметь добиться отмены сделки, что будет уже проблематично.

Важно

Поэтому внимательно относитесь к выбору покупателя, чтобы потом не было проблем.

Перед приходом покупателя, важно привести жилье в надлежащий вид, причем не только свою комнату, но и ванную, кухню, прихожую. От первого впечатления зависит и дальнейшее желание человека приобретать недвижимость.

Какие документы нужны для продажи комнаты в коммунальной квартире

Сбор документов является не менее важным пунктом продажи. Итак, когда получено разрешение на продажу и найден покупатель, следует срочно приступить к оформлению документов.

Итак, какие документы нужны для покупки комнаты в коммунальной квартире или ее продажи:

  • паспортные данные продавца и покупателя;
  • договор купли-продажи;
  • свидетельство госрегистрации права продажи, получаемое в БТИ;
  • подтверждение собственности продавца и подтверждение, что в комнате более никто не прописан;
  • кадастровый план жилплощади;
  • письменное уведомление соседей о намерении продажи.

Перечень документов для продажи комнаты в коммунальной квартире не велик, но на деле, сбор нескольких справок занимает немало времени, бесконечные очереди, бюрократический аппарат, порой выводят из терпения. И здесь можно, либо запастись стоическим упорством, либо обратиться за помощью в соответствующую организацию (к риэлтору), который за соответствующую плату соберет эти документы за один-два дня.

Оформление сделки

Оформление сделки заключается в составлении договора купли-продажи, подачи заявления в Росреестр и регистрации договора у нотариуса с оплатой госпошлины.

Важно проверить правильность составления договора и заявления несколько раз, чтобы не было ошибок, особенно в адресе и ФИО продавца-покупателя, потому как тогда, либо сделка будет недействительной, либо придется переоформлять сделку заново с повторной оплатой госпошлины и услуг нотариуса.

Подача заявления в Росреестр занимает около месяца с момента подачи заявления.

Далее встает вопрос передачи денег. Эту процедуру можно произвести в присутствии нотариуса, но если возникают какие-то опасения, можно поступить другим образом: зафиксировать передачу денег через банковскую ячейку: покупатель кладет в арендованную продавцом ячейку деньги, а продавец получает право забрать их после оформления сделки. Другой вариант – банковский перевод.

Как составить договор купли-продажи и заявления о продаже?

Теперь давайте рассмотрим такие важные пункты, как составление заявления уведомления о продаже муниципальному учреждению (если владельцем соседних комнат является муниципальное учреждение, которое необходимо оповестить о продаже) и договора купли-продажи.

Любое заявление начинается с шапки, которая пишется в правом верхнем углу и в ней указываются реквизиты получателя: ФИО, должность, адрес, индекс.

В самом тексте заявления указывается ваше намерение продать комнату, обязательно указывается адрес комнаты и ее метраж, а также предлагается преимущественное право муниципальному учреждению на ее покупку.

Внизу ставите подпись и дату отправления письма. Все очень просто.

Продажа комнаты в коммунальной квартире согласие соседей — образец.

Далее разберемся с составлением договора.

Договор лучше составить при помощи нотариуса, дабы не возникло ошибок, влекущих за собой серьезные последствия. В обычном варианте договор имеет 19 пунктов, раскрывающих права и обязанности сторон. В договоре указываются ФИО продавца и покупателя, адрес и метраж продаваемой комнаты, а также цена, по которой продается комната.

В конце договора ставятся подписи продавца и покупателя и дата осуществления сделки.

Образец договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире

Продажа комнаты в коммунальной квартире – это трудоемкий процесс.

Он требующий внимательного подхода и ответственного исполнения всех пунктов, но, зная основные этапы прохождения сделки и подводные камни, которые могут стать существенными препонами, можно реализовать продажу в максимально короткие сроки, чего мы вам и желаем. Легкой продажи вам и мирного неба над головой!

О нюансах продажи комнаты в коммунальной квартире смотрите в видео:

Источник: http://svoe.guru/zhilaya-sobstvennost/kvartira/prodazha-komnaty.html

Как продать комнату в коммунальной квартире. Документы и согласие соседей

Во-первых, осуществить продажу комнаты в коммунальной квартире возможно лишь в том случае, если она приватизирована, т.е. хозяин комнаты должен являться собственником.

Если коммунальная квартира не приватизирована – это собственность муниципалитета, и продажа такой комнаты невозможна, так как  проводить с неприватизированной жилой недвижимостью какие-либо коммерческие сделки запрещено законодательством.

Хозяин комнаты в коммуналке непременно должен учитывать тот факт, что его непосредственные соседи по коммунальной квартире владеют первоочередным правом покупки данной комнаты согласно законодательству.

Порядок продажи комнаты в коммунальный квартире

Обеспечение реализации требуемых законодательством норм и правил поможет избежать продавцу возможных негативных последствий в дальнейшем, продавцу необходимо неукоснительно следовать установленной процедуре получения согласия для осуществления продажи комнаты в коммунальной квартире от остальных владельцев комнат.

Продажа доли в коммуналке сопряжена с большим количеством юридических сложностей и правовых нюансов. Именно по этой причине нужно крайне пристально изучить процесс продажи такой недвижимости, и по возможности, воспользоваться помощью грамотного специалиста, который уже проводил аналогичные сделки.

Для продажи жилой комнаты, которая является частью коммунальной квартиры, хозяину надлежит:

  • определиться с условиями продажи и ценой;
  • оформить (лучше у нотариуса) извещение о продаже комнаты в коммунальной квартире с обязательным указанием цены. Затем направить это уведомление всем владельцам комнат в коммуналке;
  • далее собирается пакет документов, который необходим при продаже жилой недвижимости;
  • в случае, когда комната имеет несколько собственников, необходимо оформить и заверить нотариально от каждого из них разрешение для продажи данной комнаты;
  • далее из комнаты должны быть выписаны все жильцы, о чём свидетельствует справка установленного образца;
  • после совершения всех требуемых процедур можно начинать оформление договора купли-продажи данной комнаты и заключать сделку.

Как правильно получить согласие соседей на продажу комнаты в коммунальной квартире?

Известно множество случаев  при продаже комнаты в коммунальной квартире, при которых соседи нарочно тормозят запущенный механизм продажи данной недвижимости. Ведь всё дело в том, что продавцу необходимо обеспечить для соседей прерогативу на покупку данной комнаты.

Сразу оговоримся, что совсем не обязательно получать разрешение соседей по коммунальной квартире на реализацию комнаты.

Чтобы это выполнить, продавцу необходимо письменно уведомить о том, что он желает продать комнату:

  • соседей, которые являются владельцами остальных приватизированных комнат в коммунальной квартире;
  • полномочный Жилищный комитет или районную администрацию, в том случае, если в коммунальной квартире проживают граждане по соглашению социального найма, собственником комнаты в данной ситуации является муниципальное образование;
  • если собственником комнаты или комнат в коммуналке является несовершеннолетний  или инвалид.

Уведомление  соседей о том, что вы намерены продать комнату с указанием стоимости, а также условий реализации комнаты, возможно оформить 2-мя способами.

Такое уведомление можно составить самостоятельно, а затем через почтовое отделение посредством заказного письма с уведомлением отправить своим соседям по  коммунальной квартире. Правильным решением также станет обращение за помощью к нотариусу и оформление соответствующего извещения.

В извещении можно обратиться к соседям по коммунальной квартире с просьбой оформить отказ от покупки комнаты письменно.

Если по истечении месячного срока, который отсчитывается с даты получения уведомления, соседями не был дан ответ, это равносильно отказу. С этого момента собственник комнаты может продать своё недвижимое имущество без согласия соседей.

Но если один из соседей выразил согласие на покупку данной комнаты,  продавец не может осуществить продажу этой комнаты стороннему человеку.

В такой ситуации договор-купли продажи непременно должен заключаться именно с соседом. Может возникнуть ситуация, при которой несколько соседей-владельцев желают приобрести данную комнату.

Совет

Решать, кто станет счастливым обладателем этой комнаты, может только продавец, в этом случае никаких прерогатив нет. Приобретение комнаты в коммунальной квартире соседями-владельцами возможно только по цене установленной  продавцом.

Но собственнику, выставленной на продажу комнаты, необходимо строго учитывать один очень важный правовой аспект:  осуществить продажу своей доли или комнаты третьему лицу (постороннему) возможно лишь по цене,  заявленной в уведомлении, или дороже.

В случае, когда комнаты была продана дешевле, чем цена, указанная в уведомлении, соседи имеют право оспорить правомерность сделки. При совершении такой сделки внимательность стоит проявлять и покупателю комнаты в такой квартире.

Создание договора купли-продажи комнаты должно осуществляться с указанием настоящей цены сделки. Некоторые продавцы, чтобы избежать уплаты налогов, просят указывать в договоре цену более низкую.

Если покупатель соглашается на такие условия, он заведомо подвергает себя определённому риску, по причине того, что эта сделка может быть признана ничтожной по желанию соседей.

Документы для продажи коммунальной комнаты

Покупая комнату в коммунальной квартире заведомо нужно быть осведомлённым о существующих правилах проживания в коммунальной квартире, и предусмотренных законодательством санкциях за нарушение данных правил.

Владельцу для регистрации сделки продажи комнаты необходимо собрать документы:

  • личные паспорта всех, кто участвует в процессе осуществления сделки купли-продажи;
  • справку, в которой указано, что все жильцы из данной комнаты выписаны;
  • извещение, в котором указывается, что собственник намерен продать комнату, а также условия продажи и цена, которое затем рассылается заказным письмом остальным собственникам комнат (такую процедуру необходимо выполнить при желании продать комнату постороннему гражданину, а не соседям);
  • собственно договор купли – продажи;
  • кадастровый план комнаты, которую необходимо продать;
  • документ из БТИ, в виде выписки с  пояснением;
  • соответствующий акт о приеме – передаче жилого помещения;
  • документы на комнату, которые устанавливают права собственника; разрешение от других владельцев комнат, заверенное нотариусом, на совершение продажи;
  • согласие органов опеки при условии, что один из собственников инвалид или несовершеннолетний.

Источник: http://iUristOnline.ru/zhilishnie_prava/prodazha-komnaty-v-kommunalnoj-kvartire-dokumenty-etapy-i-soglasie-sosedej.html

Что нужно для продажи комнаты в коммунальной квартире: нюансы сделки

Продажа комнаты в коммунальной квартире является одной из самых длительных и сложных сделок купли-продажи, но реальной. Самое главное условие для возможности осуществления этой процедуры – наличие права собственности на комнату у продавца.

Только соблюдая все статьи Гражданского Кодекса, где прописаны правила и порядок продажи указанной недвижимости, можно достигнуть желаемого результата.

Из статьи вы узнаете, что нужно для осуществления данной сделки, какие документы необходимо подготовить, а также, как быть, если от соседей получен отказ и можно ли продать жилплощадь без их согласия?

Кому можно продать?

  1. Соседу. В первую очередь комната предлагается соседям, причем, на таких же условиях, на которых планируется ее продавать. Предложение это должно быть в письменной форме. Срок для принятия решения составляет один месяц.

    Если от соседей получено согласие на покупку, то дальше уже процесс продажи идет по классическому сценарию.

  2. Постороннему.

    После того как соседи не изъявили желания купить предлагаемый объект, получен от всех отказ, можно выставлять свою недвижимость на продажу в обычном порядке (объявления, обращение в агентство недвижимости и т.д.).

Кому принадлежит преимущественное право на жилплощадь?

Преимущественное право на покупку комнаты в данном случае принадлежит соседям (ст. 250 ГК РФ). Поэтому, первым делом, после того как собственником принято решение о продаже недвижимости, следует уведомить об этом своих соседей по коммунальной квартире.

С чего начать?

Уведомление своих соседей

Уведомление должно быть обязательно в письменном виде (п. 2 ст. 250 ГК РФ), его лучше всего отправить по почте заказным письмом, оформив опись. В нем необходимо указать следующую информацию:

  1. Стоимость данной комнаты, задаток.
  2. Условия и сроки оплаты: отсроченный платеж, рассрочка или полная оплата сразу.
  3. Сроки для освобождения комнаты после продажи: сразу после полной оплаты или в другой указанный срок.

Важно! Абсолютно для всех условия продажи должны быть идентичными!

Если возникла такая ситуация, что сосед долго не появляется на своей жилплощади и его местонахождения совершенно неизвестно, то процедура продажи затянется. Придется обращаться в суд с заявлением о признании соседа безвестно отсутствующим. Для этого понадобится в течение календарного года полное отсутствие сведений о нем.

В заявлении нужно обязательно указать причину своего обращения в суд – необходимость соблюсти преимущественное право на покупку комнаты. Если разыскать соседа не получится, то судом будет назначен специальный управляющий его имуществом и повторное уведомление отправляться будет уже ему.

Можно ли провести процедуру без их согласия?

Соседи вполне могут чинить различные препятствия:

  1. Получают уведомления и молчат, никак не реагируют.
  2. Отказываются его получать, специально затягивая время.

В первом случае, когда соседи получили письмо и не реагируют на него, нужно обратиться к нотариусу, он его заверит и отправит повторно. Если и далее будет продолжаться молчание, то нотариусом составляется документ, в котором подтверждается, что уведомление было отправлено и доставлено, но ответ не получен. Этот документ в дальнейшем потребуется при регистрации договора в Росреестре.

Во втором случае все проще, если адресат отказывается принимать письмо, то почта России пересылает его обратно с пометкой на конверте что адресат его не принял. Нужно сохранить этот конверт как свидетельство того, что уведомление отправлялось, что соблюдается преимущественное право (также понадобится в Росреестре).

Обратите внимание! Если продажа комнаты происходит с нарушением преимущественного права покупки, то такая сделка может быть легко оспорена в суде (п.3 ст. 250 ГК РФ). В течение трех месяцев любой заинтересованный сосед может в судебном порядке добиться восстановления такого права в свою пользу.

Отказы от соседей на приобретение комнаты должны быть обязательно оформлены в письменном виде. Их можно оформить разными способами:

  1. Написать заявление об отказе.
  2. Оформить уведомление, заверенное нотариусом и отправить его по почте заказным письмом.
  3. Можно собрать всех соседей (желающих отказаться от покупки) в Росреестре и там всем написать заявления.

В заявлении (или уведомлении) об отказе должна содержаться наиболее важная конкретная информация:

  1. Стоимость продаваемой комнаты.
  2. Адрес и характеристика объекта.
  3. Паспортные сведения.
  4. Дата составления документа, подпись.

После того как собраны письменные отказы от всех соседей (или другие документальные подтверждения), нужно оформить у нотариуса свидетельство об отказах. Оно будет доказывать, что преимущественным правом покупки никто не пожелал воспользоваться, то есть у данной комнаты нет никаких обременений. Далее можно спокойно приступать к поиску покупателя.

Правила сделки

Поиск покупателя

Для поиска покупателя можно использовать все доступные способы:

  • разместить объявления в рекламных газетах;
  • расклеить объявления на специальных стендах и на подъездах;
  • оповестить своих друзей и знакомых;
  • обратиться в агентство недвижимости.

Подписание предварительного договора

После того как нашелся покупатель и достигнуты устные договоренности, нужно зафиксировать все это в письменном виде.

Важно! Составление предварительного договора купли-продажи требуется в обязательном порядке. Его подписание сторонами сделки дает гарантию того, что в дальнейшем будет подписан основной договор купли-продажи.

  • В этом документе нужно подробно прописать все устные договоренности, обсуждаемы ранее, чтобы никто «случайно» ничего не забыл.
  • Указываются сроки уведомления всех соседей, имеющих преимущественное право покупки.
  • Обозначаются сроки подписания основного договора.
  • Проставляется стоимость, а также размер задатка и способ его внесения.
  • Прописывается способ оплаты – каким образом можно расплатиться за жилье (в рассрочку, материнским капиталом и т.д.).
  • Подробно описывается предмет продажи (комната), его параметры.
  • Распределяется оплата расходов по совершению сделки.

Предварительный договор регулирует, в основном, обязательства сторон.

Сбор документов

Необходимо подготовить следующие документы:

  1. Паспорта всех участников.
  2. Документ, подтверждающий выписку всех жильцов из данной комнаты.
  3. Если покупателем будет посторонний человек (не сосед), то понадобится уведомление (которое рассылалось всем соседям с предлагаемыми условиями и стоимостью) о предстоящей продаже.
  4. Свидетельство об отказах от нотариуса.
  5. Техническая документация (кадастровый план, выписка из БТИ).
  6. Документ о праве собственности на комнату.
  7. Если есть еще владельцы жилья, то письменное (нотариально заверенное) согласие на продажу всеми собственниками.

Составление бумаг

В обозначенный срок на основе предварительного договора заключается основной. Чем подробнее он будет составлен, тем лучше, прописать стоит все нюансы, которые посчитают нужными. Помимо основных пунктов, которые содержатся в предварительном договоре, нужны еще такие:

  1. Форма оплаты сделки, то есть, каким образом будут передаваться деньги.
  2. Процесс передачи комнаты новому собственнику (сроки и порядок).

На заметку. К договору должны прилагаться: расписка о получении денег и передаточный акт.

Когда нужен нотариус?

Для оформления сделки обязательно потребуется нотариус в том случае, если собственников несколько, то есть, владение происходит на праве общей долевой собственности.

Регистрация в Росреестре или МФЦ

Сделку купли-продажи нужно обязательно зарегистрировать в Росреестре или ближайшем отделении МФЦ. Для регистрации права собственности необходимы документы:

  1. Заявление на государственную регистрацию.
  2. Акт приема-передачи.
  3. Договор купли-продажи.
  4. Копии всех уведомлений соседей (вместе с конвертом).
  5. Техническая документация.
  6. Квитанция об уплате госпошлины.

Получение денег

Деньги договариваются передавать обычно такими способами:

  1. наличными;
  2. через банковскую ячейку (наиболее востребованный);
  3. переводом на карту банка.

Обратите внимание! После получения денег покупатель пишет расписку, что деньги полностью получены.

Освобождение жилплощади

Когда деньги получены, остается только завершить сделку последним этапом. С помощью передаточного акта происходит процедура передачи жилого объекта от продавца к покупателю. Акт должен быть подробным с полным описанием состояния комнаты и наличия (или отсутствия) в ней мебели и бытовой техники.

Наличие в продаваемой комнате зарегистрированных лиц препятствием для сделки не является, Росреестр зарегистрирует переход права собственности от продавца к новому владельцу. Но за этими лицами сохраняется право на проживание до тех пор, пока они не будут сняты с учета.

Источник: https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/doli/v-kommunalnoj.html

Как подарить комнату в коммунальной квартире без согласия соседей

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 350-84-29. Это быстро и бесплатно! Особенности этого типа недвижимости В первую очередь стоит определиться с тем, какое же жилое помещение имеет статус коммунальной квартиры?

  1. Все собственники жилого помещения владеют им на основании разных документов (договоры соцнайма или свидетельства права собственности).
  2. Оплата жилищно-коммунальных услуг производится по разным лицевым счетам, созданным для каждого из собственников.
  3. Общие помещения в квартире находятся в долевой собственности владельцев.

Рассмотрим подробнее особенности продажи этого вида недвижимости.

Дарственная на комнату в коммунальной квартире

  • Во-первых, договор дарения такого рода комнаты составляется по особому образцу, о чем подробнее мы поведаем чуть позже.
  • Во-вторых, следует внимательно подойти ко всем требованиям в оформлении сделки, иначе можно увязнуть в судебных разбирательствах с соседями.
  • Третий момент касается налога. Он, как и в прочих случаях дарения, составляет 13%, когда сделка осуществляется между посторонними людьми, и не взимается при проведении подобных операций между близкими родственниками.

Все дело в том, что собственник комнаты и соответствующей ей доли имущества общего пользования может презентовать ее кому-либо без соглашения остальных жильцов квартиры.

Как продать комнату без согласия соседей

ВниманиеПоэтому при их дарении часто возникают споры, которые разрешаются только в судебном порядке. Как оформить договор дарения комнаты Подарить отдельное жилое помещение в квартире невозможно без соответствующего оформления сделки, суть которой заключается в безоплатной передаче прав собственности на объект от дарителя к одаряемому.

Как и в случаях дарения любого другого недвижимого имущества, договор на передачу в дар комнаты составляется в простой письменной форме (статья 574 Гражданского кодекса — далее ГК).

При самостоятельном оформлении документа рекомендуется обратить внимание на его содержание, так как от грамотности и включения в него всех необходимых сведений зависит, и регистрация перехода прав собственности, и юридические последствия заключаемой сделки.

Дарение комнаты

Места общего пользования остаются в общей долевой собственности всех ее участников. Дарением комнаты в коммунальной квартире или бывшем общежитии чаще всего прикрывают сделку купли-продажи из-за невозможности получить согласие на ее совершение от всех собственников других комнат.

Оформление договоров дарения доли или комнаты в коммунальной квартире

Дело в том, что нотариус после попыток вручения уведомления и не получения какого-либо ответа от соседей, по истечении месяца выдает свидетельство о том, что Продавец предпринял все возможные попытки для извещения собственников о предстоящей сделке. Этого документа достаточно для того, чтобы спокойно оформить продажу. Получение отказа от покупки от других собственников Важный вопрос — обязательно ли нужны ли отказы соседей от приобретения продаваемой доли в праве общей собственности.

Ответ на него будет утвердительным. Важно! Если сосед отказывается от доли жилья, то факт этого отказа должен быть документально зафиксирован.

Лучше всего оформить заявление на отказ от покупки у нотариуса, так как статья 250 ГК РФ в части 3 предусматривает право соседей оспорить продажу доли постороннему лицу в течение трех месяцев.

Нотариально заверенный отказ поможет обезопасить себя от таких сюрпризов.

Как продать комнату в коммунальной квартире без согласия соседей?

Для регистрации отказа потребуется:

  • Личное присутствие собственника, которому было сделано предложение о покупке доли; его паспорт.
  • Свидетельство о праве на долевой собственности.

Как оформить?

  1. Дата и место составления документа.
  2. ФИО, паспортные данные лица, отказывающегося от преимущественного права.
  3. ФИО, паспортные данные продавца.
  4. Адрес квартиры, характеристики продаваемой доли (площадь комнаты и доля в общем имуществе).
  5. Цена, которую устанавливает продавец.
  6. Подпись лица, которое отказалось от преимущественного права покупки.
  7. Печать нотариуса.

Срок действия Отказ от преимущества при покупке доли в праве долевой собственности не имеет срока действия. Обязанность снова уведомить соседей возникает у собственника только в случае, если он изменил цену на комнату.

Дарение комнаты в коммунальной квартире

ВажноСогласно налоговому законодательству, получение комнаты в подарок считается получением дохода, соразмерного рыночной стоимости такой комнаты, на которую начисляется подоходный налог (ст. ст. 40, 208, 217 НК РФ). Согласно ст. 224 НК, размер начисляемого НДФЛ составляет 13% от рыночной стоимости.

Оформление договора дарения комнаты При оформлении дарения комнаты стороны сделки должны учитывать все нормативные требования, предъявляемые к ней со стороны законодателя.
В частности, важнейшими аспектами действительности дарственной следует считать форму договора и его содержание.

Поскольку комната является недвижимостью, которая имеет особые правила гражданского оборота, то к форме договора неприменимы общие правила, установленные ст. 574 ГК.

Дарение комнаты (в квартире, коммуналке или общежитии)

Продавец отдает уведомление лично каждому соседу, получает их подписи на согласие о продаже. Внимание! Такой способ возможен, но в случае судебного разбирательства такие отказы от покупки будут иметь слабую доказательную силу.

  • Отправка заказным письмом, либо телеграммой с уведомлением. Такой способ возможен, если все совладельцы проживают вместе, либо если продавцу точно известен адрес их проживания.В иных ситуациях, доказать что-либо в суде будет крайне сложно, несмотря на то, что Гражданский кодекс ввел ответственность за уклонение от важных сообщений ( ст. 165.1 ГК РФ).
  • Направление оповещения через нотариуса. Главный и единственный минус этого способа – цена на нотариальные услуги, особенно, если собственников несколько и все они проживают по разным адресам.

Можно ли подарить комнату в коммунальной квартире без согласия соседей

Постановления Пленума ВС РФ № 8 от 24.08.93г, выделение доли собственности в натуре возможно только в том случае, если имеется техническая возможность передачи собственнику не только изолированного помещения, но и других помещений, а также оборудования отдельного входа.

Дарение комнаты в коммунальной квартире Режим владения комнатой в коммунальной квартире предполагает право частной собственности на саму комнату, а также право общей долевой собственности на помещения в данной квартире — кухня, санузел, коридор (ст. 41 ЖК).

Важно При получении в подарок помещения в коммуналке, одаряемый также получает долю в общей собственности на саму квартиру, размер которой пропорционален площади комнаты (ст.

42 ЖК). Возмездное отчуждение предполагает право собственников других комнат на преимущественную покупку (ст. 250 ГК).

На санузел, кухню, общий коридор действую правила общей собственности.

  • Если у дарителя есть несовершеннолетние дети, они по достижению полных лет могут предъявить имущественное требование на рассматриваемый объект.
  • Пример по дарению комнаты в коммунальной квартире Гражданин Садыков В.В. подарил комнату в коммунальной квартире своей двоюродной тете, проживающей в другом населенном пункте. Правопреемница по факту вступления во владение решила продать имущество третьему лицу. Соседи по квартире, как обладающие преимущественным правом на приобретение объекта недвижимости, подали в суд исковое заявление с прошением разобраться в правомочности договора дарения дальней родственнице и соблюдении собственных прав на покупку такой комнаты.

Она включает три основных шага:

  1. Сбор документов;
  2. Составление договора (самостоятельно или при помощи юриста);
  3. Регистрация дарственной и получение одаряемым прав на комнату.

Согласие супруга на такие действия Как и при прочих случаях дарения, граждане, состоящие в браке, вынуждены прилагать к перечню документов для регистрации дарственной согласие супруга на дарение доли в квартире, то есть на отчуждение совместного имущества. Составляется оно в письменном виде и заверяется нотариусом.

Образец вы можете видеть ниже или скачать. Образец согласия супруга на дарение доли в квартире Образец согласия супруга на дарение доли в квартире — 1 Образец согласия супруга на дарение доли в квартире — 2 ВАс также может заинтересовать вопрос дарения приватизированной квартиры, доли в ней или дома.

У нас вы найдете ответы на все эти вопросы.

Источник: http://finans-konsalt.ru/kak-podarit-komnatu-v-kommunalnoj-kvartire-bez-soglasiya-sosedej/

Продажа комнаты в коммунальной квартире — договор и другие документы, уведомление соседей

Наша статья расскажет вам о том, как найти потенциального покупателя при продаже комнаты в коммунальной квартире в условиях жесткой конкуренции, обеспечить наличие необходимых документов и организовать сделку по отчуждению комнаты.

Дорогой читатель! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону.

Это быстро и !

Что представляет собой коммунальное жилище?

Жилищный кодекс РФ содержит нормы, регулирующие правовой аспект коммунальных жилищ. Они условно классифицируются на несколько групп:

  • Во всех комнатах проживают наниматели по договорам социального найма, их близкие родственники.
  • Все комнаты есть собственность жильцов.
  • Какие-то комнаты переведены в частную собственность, в каких-то пребывают наниматели по договорам социального найма.

Жилищный кодекс РФ не формулирует конкретного понятия коммунального жилища. Исходя из совокупности правовых норм, можно резюмировать, что коммунальное жилище являет собой квартиру, в котором комнаты имеют по договорам социального найма два нанимателя и более либо эти комнаты принадлежат двум собственникам и более.

Коммунальная квартира обладает особенным правовым статусом, характеризующимся следующими показателями:

  • Для перепланировки либо переустройства квартиры обязательно наличие желания всех собственников.
  • Существование преимущественного права покупки (пользования) комнаты иными живущими в коммуналке людьми.
  • Ограничение обмена жилья.
  • Вероятность появления договоров поднайма с временным подселением жильцов при условии, что это позволяют нормы предоставления жилой площади.
  • Совместное имущество в коммунальном жилище пребывает в долевом владении.

Какие комнаты могут быть в коммунальном жилище, всегда ли реальна их продажа?

Коммунальные квартиры бывают полностью частной собственностью, но зачастую некоторые комнаты принадлежат муниципалитету, в них жильцы пребывают по договорам социального найма. Жилые комнаты в коммунальных квартирах обязательно изолированные.

Отчуждать комнату в коммунальном жилище может лишь собственник либо человек, имеющий для этого соответствующие полномочия. Продать комнату можно только предварительно приватизировав ее, и если она получена в наследство, по договору дарения либо купли-продажи, то есть у продавца должно быть зафиксировано право собственности на нее.

Отчуждение комнаты в коммунальном жилище, которая частной собственностью человека не является (не приватизирована), возможно лишь посредством обмена на аналогичное неприватизированное жилье.

Обратите внимание

Договор обмена заключается между нанимателями, однако, наимодатели (как правило, это отделы местной администрации) должны дать на это разрешение.

При других обстоятельства такая сделка не может состояться.

Образец договора продажи комнаты в коммунальной квартире в формате word – скачать. 

Преимущественное право покупки

Согласно положениям статьи 250 Гражданского кодекса РФ соседи в коммунальном жилище наделены правом преимущественной покупки реализуемой комнаты за назначенную продавцом цену.

Добро от соседей на реализацию комнаты получать не требуется, однако, они безусловно должны быть уведомлены о факте продажи, ее основных критериях, им должно поступить предложение от продавца о покупке комнаты. У владельцев комнат по соседству будет 30 дней на раздумья и принятие решения относительного этого вопроса.

Процесс уведомления соседей

Для реализации комнаты в коммунальной квартире в строгом соответствии с законом продавец должен иметь на руках доказательства того, что он исполнил указания статьи 250 Гражданского кодекса РФ.

Следовательно, ему необходимо письменно известить соседей о своих планах продать комнату:

  • Соседей, которым комнаты принадлежат на праве собственности другие жилые помещения в коммунальном жилище.
  • Органы районной либо городской администрации в том случае, если в каких-то комнатах проживают лица по договору социального найма.
  • Районный либо городской отдел опеки и попечительства в том случае, если собственники других комнат – несовершеннолетние лица либо инвалиды.

Уведомление соседей о реализации комнаты с обязательным описанием критериев сделки можно произвести двумя методами:

  • Посредством услуг нотариуса.
  • Лично оформить уведомления и разослать всем соседям посредством почтовой связи заказным письмом.

В уведомлении можно сразу предложить владельцам других комнат оформить в письменно виде отказ от приобретения данной комнаты. Отказ необходимо зафиксировать у нотариуса либо в органах Росреестра, тогда продавец волен не выжидать 30 дней, а продавать комнату третьему лицу немедленно.

В том случае, если осведомленные о реализации комнаты соседи не дали никакого ответа в течение 30 дней с момента получения уведомления, их действия считаются равнозначными отказу от права преимущественной покупки комнаты.

Если кто-то из соседей желает получить в собственность комнату на условиях, предложенных продавцом, то договор купли-продажи нужно оформлять именно с этим претендентом.

Бывает так, что сразу несколько соседей заявили о желании завладеть комнатой, тут продавец имеет право выбирать покупателя.

При реализации комнаты постороннему лицу очень важно сохранить именно ту цену, которая указана в уведомлениях, допустимо повышение цены, но не понижение. В случае отчуждения комнаты по заниженной цене соседи вправе оспорить сделку.

Соседи возражают против продажи и другие трудности с ними

Отчуждение комнаты может затруднить поведение соседей либо невозможность установления их местонахождения. Вот основные причины, по которым продажа комнаты может приостановиться:

  • Соседи активно противодействуют продаже комнаты, умышленно избегают получения извещений о продаже. В этом случае необходимо сохранить вернувшийся обратно конверт, на котором будет значиться почтовый штемпель и отметка об отказе от получения. Это и будет служить доказательством направления уведомления и игнорирование его соседом.
  • Соседи получили уведомление, но не сообщают о своем решении. При таких обстоятельствах извещение желательно направить посредством нотариуса. Если сосед не даст никакого ответа, то в нотариальной конторе можно взять свидетельство, фиксирующее факт уведомления и отсутствие реакции соседа на эту информацию.
  • Установить место пребывания собственника другой комнаты не представляется возможным. Если соседа разыскать не получается на протяжении 12 месяцев, допустимо обратиться в судные органы с исковым заявлением о признании его безвестно отсутствующим. Обязательно в заявлении следует указать причину, побудившую истца на эти действия, а также представить письменные доказательства того, что розыск соседа не дал положительных результатов. В случае удовлетворения исковых требований судом будет определен управляющий имуществом безвестно отсутствующего гражданина. Уведомить необходимо управляющего, его ответа будет достаточно для выполнения требований статьи 250 Гражданского кодекса РФ.
  • Местонахождение собственника известно, но он пребывает в другом городе, стране. Если собственник не уклоняется от контактов, но находится территориально далеко, можно оформить уведомление посредством нотариуса. Он же, в свою очередь, может отказ от покупки оформить в нотариальной конторе и выслать посредством почтовой связи.
  • Собственник скончался, а наследники не спешат регистрировать право собственности на наследуемое имущество.

Это самое неприятное положение дел. Для ее благополучного разрешения полезно сделать креативный ход. Продавец комнаты в коммунальном жилище может подать в судебные органы исковое заявление о признании комнаты умершего гражданина выморочным имуществом и понуждении местной администрации о принятии ее на баланс. При разрешении данного иска будет выявлен наследник либо комната действительно будет признана отошедшей государству. Далее сообщение о продаже направляется наследникам либо органам местной власти.

Как пренебречь преимущественным правом покупки?

При определенных обстоятельствах продавец не имеет времени и возможностей для проведения мероприятий, предусмотренных статьей 250 Гражданского кодекса РФ, разыскивать соседей, добиваться признания их безвестно отсутствующими. Можно найти выход из ситуации, сделав потенциального покупателя собственником комнаты посредством заключения договора дарения.

Продавцу следует подарить ему микродолю вправе собственности на свою комнату, после чего постороннее лицо станет равноправным соседом. При последующей продаже ему комнаты нормы статьи 250 Гражданского кодекса РФ нарушены не будут. Этот способ опасен тем, что есть вероятность как для продавца, так и для покупателя, стать обладателем части комнаты в коммунальном жилище.

Иная схема более проста. Можно использовать договор дарения, по факту же комнату продать, а выдачу денег документально не фиксировать. В этом случае дарение комнаты может опротестовать в судебной инстанции сосед по коммунальному жилью, сославшись на его притворность.

Существует еще один вариант уклонения от обеспечения соседям права преимущественной покупки. Следует составить договор займа между продавцом комнаты и будущим покупателем, а также соглашение о залоге.

Возврат несуществующего займа гарантируется осязаемым залогом в виде комнаты в коммунальном жилище. Продавец комнаты не отдает заемные средства, покупатель взыскивает заложенное имущество.

В этой ситуации преимущественное право покупки не будет первоочередным.

Перечень документов, обязательных для реализации комнаты в коммунальном жилище

Для отчуждения комнаты в коммунальном жилище путем купли-продажи следует заготовить такие документы:

  • Правоустанавливающий (договор купли-продажи, дарения или мены, судебное решение, свидетельство о праве на наследство или акт о приватизации).
  • Правоподтверждающий (свидетельство о праве собственности).
  • Кадастровый паспорт.
  • Выписка из единого государственного реестра прав на недвижимость.
  • Документы, фиксирующие отсутствие задолженностей по коммунальным и прочим платежам.
  • Домовая книга, справка из УФМС о наличии зарегистрированных лиц.
  • Согласие супруга продавца на отчуждение объекта.
  • Бумаги, доказывающие соблюдение продавцом норм 250 статьи Гражданского кодекса РФ.
  • Паспорта всех участников сделки.
  • Одобрение продажи органами опеки и попечительства, если собственником жилища является несовершеннолетний либо недееспособный гражданин.

Этапы отчуждения комнаты

Отчуждение комнаты в коммунальном жилище делится на несколько этапов:

  • Анализ соответствующего сегмента рынка недвижимости, определение приемлемой стоимости объекта.
  • Выполнение требований статьи 250 Гражданского кодекса РФ.
  • Поиск покупателя своими силами либо с привлечением риелторских компаний.
  • Подготовка необходимых для отчуждения бумаг, разработка проекта договора купли-продажи.
  • Скрепление подписями договора купли-продажи, вручение денег покупателем продавцу.
  • Предъявление документов на регистрацию в органы Росреестра, оплата покупателем государственной пошлины за совершение регистрационных действий.
  • Получение покупателем зарегистрированных документов.

Реализовать комнату в коммунальном жилище гораздо сложнее, чем любое другое жилье. Самый ответственный момент – не игнорировать право преимущественной покупки, принадлежащее соседям. Немаловажно назначить реальную цену. Добиться реализации комнаты по высокой рыночной цене можно при единовременном отчуждении и соседних комнат, чтобы передать целую квартиру одному покупателю.

Источник: https://houseconnect.ru/realty/prodazha/komnaty-v-kommunalnoj-kvartire.html

Ссылка на основную публикацию