Риски продавца и покупателя при завышении стоимости квартиры и что это такое

Занижение и завышение цены в договоре купли-продажи недвижимости

Занижение цены в договоре в договоре купли-продажи недвижимости  или завышение цены —  нередкаяситуация в сделках купли-продажи. Бред конечно, но увы, таковы реалии нашей жизни.

Источник: https://exspertrieltor.ru/2016/12/06/zanizhenie-tsenyi/

Завышение стоимости квартиры при ипотеке риски продавца

Завышение стоимости квартиры при ипотеке: риски продавца

Продавец не рискует деньгами, но может потерять довольно много времени. Обратите внимание, что оценкой объекта занимается только компания, аккредитованная банком, в противном случае у кредитора могут возникнуть сомнения в подлинности документа. Второй риск продавца уже связан с материальной ответственностью.

Но пока квартира находится в собственности у продавца и наступит страховой случай, то именно он получить денежную компенсацию, а не покупатель, что тоже может повлечь за собой неприятные последствия.

Этапы сделки купли-продажи недвижимости

Завышенная стоимость на квартиру для банка, риски продавца

Если Вы по документам получите суммы больше, то и налог будете оплачивать больше. Но это относится только к случаю если квартира в Вашей собственности мене трех лет.

Если деньги за квартиру банк будет перечислять на Ваш счет, то получается вся сумма будет у Вас.

И передавать излишнее Вам нужно будет покупателю самостоятельно. Здесь возникают еще такие риски, что при признании сделки недействительной или расторжении договора, Вам придется возвратить покупателю сумму большую, чем Вы получили в реальности.

01 Апреля 2014, 10:00 Ответ юриста был полезен? + 2 — 0 Свернуть

  • получен гонорар 33%Юрист, г.

    МоскваОбщаться в чате

    Главный риск, который Вы как продавец будете нести заключается в том, что если предположить, что по каким-то причинам сделка будет признана недействительной с обязанием сторон вернуть все в исходное положение, то вы должны будете

  • Чем рискует продавец при завышении стоимости квартиры при ипотеке

    Возможно ли завышение? Давайте разбираться по-порядку.

    К недвижимости применимо две категории цены — рыночная и кадастровая.

    Между ними нет ничего одинакового.

    Какие между ними различия? Эту цифру определяет только рынок.

    Цифра меняется в зависимости от спроса на жильё, экономической и политической обстановки в стране, времени года, количества выданных льготных сертификатов. Как правило, для определения рыночной стоимости проводится аналитическое исследование аналогичных объектов, продающихся в момент реализации квартиры в том же районе.

    К рыночной цене возможно применить завышение. Кадастровая цена резко отличается от рыночной цены.

    Риски продавца и покупателя при завышении стоимости квартиры и что это такое

    ; Минимизация рисков (если банку нужно будет продать ипотечную квартиру за неуплату, он не сможет её продать по рыночной цене, а первый взнос будет гарантией компенсирования разницы между ценой продажи и ценой на рынке); Подтверждение платежеспособности заемщика (если человек смог накопить деньги на первый взнос, значит, он в состоянии и будет, скорее всего, платить ипотеку дальше).

    Важно! Существует ошибочное мнение, что чем меньше первый взнос по ипотеке, тем выше риск невозврата и хуже платежная дисциплина.

    Банк в обязательном порядке затребует в пакете документов на одобрение отчет об оценке квартиры.

    Завышение стоимости квартиры при ипотеке

    Стоит отметить, что она всегда ниже рыночной.

    Что, разумеется, не может не радовать владельцев.

    Данная цена рассчитывается в зависимости от региона, в котором находится квартира. У каждого из них есть определенный коэффициент, который помогает определить цену метра квадратного.

    Все это вместе влияет на расчет данной стоимости жилья. Помимо этого, также учитывается количество лет, в течение которых дом эксплуатируется. Существуют также варианты, когда эти стоимости практически равны, однако это не очень хорошо.

    Обратите внимание

    Ведь значит, что недвижимость представлена в плохом по качеству состоянии, а значит не сможет быть выгодно продана. А именно о них мы сегодня и говорим.

    Именно о рыночной стоимости жилья идет речь при покупке квартиры. Зачем же нужно ее завышение, спросите вы. Все на самом деле просто. дает возможность покупателю избежать необходимости выплачивать первоначальный взнос.

    Завышение стоимости квартиры при ипотеке, риски продавца

    В остальном же, подобная сделка никак не будет отличаться от обычной ипотечной сделки.

    Ипотечные деньги на практике выплачиваются также, как и деньги покупателя. В день сделки, на счет покупателя поступает необходимая сумма, которую он может снять.

    Вы эту сумму вместе закладываете в ячейку и заключаете договор об условиях доступа. После регистрации вам открывается доступ и вы получаете деньги по договору.

    У покупателя не хватает наличных, чтобы внести первоначальные 15% и он предлагает передать мне на 200 тыс меньше, чем у нас прописано в договоре.

    При этом сделать отдельную расписку, что он взял у меня в займы эти деньги.

    Завышение стоимости квартиры при ипотеке: риски продавца и покупателя в 2019 г

    Лишь в ряде банков доступна ипотека с первоначальным взносом 10% или без него совсем.

    он мог бы эти деньги направить на кредитование и зарабатывание денег); Минимизация рисков (если банку нужно будет продать ипотечную квартиру за неуплату, он не сможет её продать по рыночной цене, а первый взнос будет гарантией компенсирования разницы между ценой продажи и ценой на рынке); Подтверждение платежеспособности заемщика (если человек смог накопить деньги на первый взнос, значит, он в состоянии и будет, скорее всего, платить ипотеку дальше).

    Покупатель хочет завысить стоимость квартиры в два раза для получения ипотеки.

    Какие мои риски в случае расторжения ДКП, если будет встречный договор займа на сумму завышения?

    1108 юристов сейчас на сайте Покупатель хочет завысить стоимость квартиры в два раза для получения ипотеки. Какие мои риски в случае расторжения ДКП, если будет встречный договор займа на сумму завышения? 19 Декабря 2014, 20:55, вопрос №661127 Константин, г.

    Москва Свернуть Консультация юриста онлайн Ответ на сайте в течение 15 минут Ответы юристов (2)

    • Дьяченко ВикторАдвокат, г. МоскваПокупатель желает купить квартиру дороже Вашего предложения в 2 раза?Указывайте сумму в договоре и получайте еёНи каких «откатов» и возвратов части суммы покупателю. Считайте, что Вам повезло.Оплату только предусмотрите перечислением на Ваш счёт в банке.Ни каких ячеек в банке, расписок и всего прочего. 19 Декабря 2014, 21:56 Ответ юриста был полезен?+ 0 — 1 Свернуть
    • Дьяченко ВикторАдвокат, г. МоскваА со встречным займом — Вы рискуете стать соучастником, как минимум, в мошенничестве с ипотечным кредитом.Встречный займ не заключать. 20 Декабря 2014, 10:34 Ответ юриста был полезен? + 0 — 0 Свернуть Уточнение клиента Я думал, что консультации (ответы) юристов как минимум на статьи опираются!? 20 Декабря 2014, 18:11

    Похожие вопросы

    • 19 Апреля 2017, 22:10, вопрос №1614315
    • 24 Ноября 2014, 14:15, вопрос №628082
    • 06 Марта 2017, 13:07, вопрос №1562239
    • 22 Ноября 2017, 02:50, вопрос №1820562
    • 27 Апреля 2017, 22:17, вопрос №1235832

    Смотрите также Правовед.ru В мобильном приложении и Telegram юристы отвечают быстрее и ответ гарантирован даже на бесплатный вопрос!

    Мы стараемся! Угостите дизайнера чашечкой кофе, ему будет приятно

    Источник: http://crownconsulting.ru/zavyshenie-stoimosti-kvartiry-pri-ipoteke-riski-prodavca-24914/

    Договор купли-продажи квартиры — цена договора: причины занижения и завышения стоимости

    В договоре купли-продажи продавец может указать цену на свою квартиру по своему желанию.

    Но реальная ли она? Чаще всего, чтобы сократить выплаты по налогам и услугам нотариуса прибегают таким махинациям как указание заниженной или неполной стоимости в документе.

    В итоге страдает покупатель, так как может потерять квартиру или часть денег. Чтобы этого не произошло, необходимо учитывать все риски при совершении сделки, чтобы можно было доказать свою правоту в суде.

    Как оценить квартиру для продажи самостоятельно?

    Перед тем, как совершать сделки касательно недвижимости, нужно учитывать тот факт, что у неё есть кадастровая, инвентаризационная и рыночная стоимость. В первом случае можно будет рассчитывать налоговые размеры при реализации имущества, так как в учёт берётся только техническая сторона. Как узнать инвентаризационную стоимость квартиры для расчёта налога подробнее тут.

    При выведении рыночной стоимости расчёт производится по-другому, так как уже учитываются дополнительные опции: ремонт, общее состояние дома, район. Исходя из этих показателей цены, составляется договор, где прописывается стоимость недвижимости. И чем вернее она будет, тем больше выгоды получит покупатель, но не всегда продавец.

    Перед продажей и оформлением договора проводится оценка. Эту процедуру делают самостоятельно или с привлечением специалиста.

    При самостоятельном изучении этого вопроса нужно придерживаться таких этапов:

    1. Изучается база других объявлений по продаже похожей по статистике недвижимости;
    2. Обращается внимание на зарекомендовавшие себя фирмы, занимающиеся недвижимым имуществом;
    3. Изучаются актуальные журналы, газеты;
    4. Просматриваются и сравниваются несколько квартир или подобных домов. В процессе этого выделяются такие моменты: общие характеристики, состояние и конструкция многоэтажного дома, подъезда, района.
    5. В зависимости от ориентировочной цены, произведённой в ходе анализа, рассматривается возможность скидки. Нужно учесть и финансовое состояние в стране.
    6. Рассчитывается цена по каждому квадратному метру жилой площади аналогичных квартир или домов. Далее просчитывается среднее арифметическое этой суммы, которое умножается на площадь оцениваемого в данный момент объекта.

    На что влияет цена договора при покупке?

    Во время процедуры оценивания недвижимости учитываются моменты, влияющие на стоимость жилья в договоре:

    • Сроки владения, которые влияют на налог;
    • Сам налог, зависящий от себестоимости;
    • Услуги нотариуса.

    Перед продажей и оформлением договора проводится оценка.

    Не стоит забывать о юридических аспектах, так как на жилплощади одновременно может быть прописано несколько собственников разной возрастной категории, например, может иметь место продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребёнком. Возможна продажа квартиры после приватизации квартиры, имеющая свои нюансы, возможно обременение, жильё заложено в финансовом учреждении и многие другие аспекты.

    Занижение — почему ставится меньшая стоимость?

    Разберёмся, почему ставится меньшая цена в договоре? В процессе заключения сделки купли-продажи, согласно действующему гражданскому законодательству, должна быть оплачена государственная пошлина и сбор ПФ Российской Федерации.

    Данный эквивалент составляет всего 1% от цены недвижимого имущества. Если квартира или дом находятся менее 3-х лет в имении, то взимается 13% от общей суммы превышающей миллион рублей.

    Поэтому продавец может прибегнуть к некоторым ухищрениям, и указать неполную сумму в договоре купли продажи квартиры.

    Резюмируем, продавец занижение стоимости по таким причинам:

    • Во избежание подоходного налогообложения, который он должен будет выплатить от прироста стоимости на недвижимость;
    • Чтобы сэкономить на делении суммы с совладельцами, если продавец выступает от имени нескольких официальных владельцев;
    • Если недвижимость продаёт человек по доверенности, и выступает только от имени хозяина жилплощади. В таком случае он может, не извещая самого продавца, нажиться на сделке, забрав разницу в стоимости себе.

    Завышение стоимости

    Завышенная стоимость предлагается в большинстве случаев ипотечниками, покупателями, которые не имеют собственных финансов для первоначального взноса, при приобретении недвижимости. Обычно эта цена составляет около 20%. Продавец соглашается, так как планирует в наиболее сжатые сроки «избавиться» от своего имущества, но при этом получить хорошие деньги за неё.

    Покупателю выгодно завышение цены в договоре в таких случаях:

    • Когда он собирается оформить в банковском учреждении ипотеку на сумму больше, чем реально стоит недвижимость;
    • Если в качестве покупателя выступает юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, желающий остальную денежную сумму списать как расходы;
    • Если есть умысел на расторжение договорных отношений с полным возвратом обозначенной стоимости по договору.

    Риски при неполной стоимости

    Сегодня на рынке недвижимости складывается такая ситуация, когда хозяева не желают прописывать в договор купли-продажи открыто цену на продаваемое имущество. Находя выгоду в повышении или понижении стоимости, никто не просчитывает риски до конца.

    Изменения в стоимости с целью понизить налог, считаются преступной схемой. В данном случае не будет учитываться, кто стал инициатором изменения стоимости жилья, так как и продавец, и покупатель соучастники.

    Согласно статье 22 НК РФ за заключение сделки купли-продажи по неполной или завышенной стоимости объекта предполагается штраф в размере 20 % от невыплаченного налога.

    Опасности для продавцов:

    • При согласии на подобные схемы, к примеру, на уменьшение суммы, продавца могут вовлечь в судебное разбирательство по гражданскому или по уголовному делу.
    • Завышенная стоимость увеличивает сумму отчислений.

    Как пострадает покупатель:

    • Помимо судебного разбирательства, при котором сделка расторгается, и признаётся недействительной, покупателю отдается только та стоимость имущества, которую обозначили в договоре. Если стоимость была завышена по документу, то в убытке будет продавец.

    Очевидным фактом является то, что в договоре лучше оговорить настоящую продажную цену квартиры.

    Если покупатель столкнулся с недобросовестными хозяевами, желающими реализовать имущество с использованием «серых» схем, необходимо проводить анализ последствий разницы между ценами, обозначенными в договоре, и реально переданными за жилплощадь.
    В суде эту разницу никто не увидит, а доказать что-либо нельзя, так как цена указана в подписанном обеими сторонами официальном документе.

    Как обезопасить себя от рисков?

    Покупателями должны быть учтены все нюансы сделки в части её проведения и оплаты.

    Наиболее действенные способы по предупреждению рисков:

    1. Обозначение в официальной сделке купли-продажи обязательства продавца предоставить в собственность аналогичное жильё для второй стороны, если последний потеряет право собственности по причине налоговых махинаций. Но в этом вопросе есть свои минусы. Если сделка признается недействительной, то и пункт потеряет юридическую силу, а покупателю будет выплачена только сумма, обозначенная в договоре. Но на основании даже аннулированного документа можно будет грамотно отстоять свои права в суде, чтобы получить оговоренную неустойку.
    2. Ещё одним вариантом будет заключение отдельной сделки, предмет которой станет обязательство продавца купить жилое имущество покупателю, если договор будет расторгнут или потеряет по решению суда юридическую силу. Может быть односторонним заявлением продающей стороны. Минус: достаточно свободное волеизъявление с сомнительным предметом договорных отношений. Существуют риски признания этих отношений мнимыми или притворными для сокрытия первоначальной сделки.
    3. Составляется дополнительно соглашение про изменение суммы, но так как оно не зарегистрировано, то не будет иметь юридической силы.
    4. Заключается на разницу отдельное соглашение, к примеру, проведение предпродажных подготовок или ремонтных работ в квартире (многие называют эту процедуру «неотделимым улучшением») с обозначением порядков возвращения этих средств. Важно не оформлять акт по приёму работ, чтобы была возможность взыскания.
    5. Оформление расписки. В данном случае просто даётся расписка на разницу, признающаяся займом. Но на подобную процедуру не всегда соглашаются продавцы.

    Стоит ли занижать цену объекта недвижимости, рассказывает специалист:

    Заключение

    При самостоятельном оценивании продаваемого жилья, рекомендуется придерживаться рыночной цены на такую жилплощадь.

    Если самостоятельно адекватно оценить жильё не получается, то рациональнее будет обращение к специалистам-оценщикам, которые качественно и с разъяснениями выполняют свои обязанности касательно оценки жилого имущества.

    Важно учитывать соотношение реальной стоимости и заниженной или завышенной в договоре, чтобы исключить риски потери недвижимости или денег.

    Как использовать материнский капитал при покупке вторичного жилья читайте в нашей статье здесь.

    За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Покупка» по ссылке.

    Источник: https://napravah.com/kvartira/pokupka/tsena-dogovora-kupli-prodazhi.html

    Завышение стоимости квартиры

    Завышение стоимости квартиры при ипотеке – риски покупателя

    Ещё одно важное требование – первый взнос, который обычно составляет 10-30% от цены приобретаемого жилья.

    На рынке ипотеки доминируют те же банки, что являются лидерами в стране в области банковских услуг в целом, в первую очередь — это Сбербанк и ВТБ, а, кроме того, есть также и специализированные финансовые организации, ориентирующиеся в первую очередь на ипотеку.

    Некоторые из банков предоставляют ипотечные кредиты в рамках тех или иных правительственных программ с частичным государственным финансированием, что позволяет дополнительно снизить процентную ставку для потребителя.

    Первоначальным взносом называют определённую часть от стоимости приобретаемой в ипотеку недвижимости, выплачиваемую заёмщиком сразу же. Есть и программы без него, но обычно они менее выгодны, поскольку более рискованны для банков, и доступны не всем категориям граждан.

    Риски продавца при завышении стоимости квартиры при ипотеке

    Деньги просто идут продавцу безналичным путём.

    Квартира без ремонта, и именно поэтому покупателю нужна немаленькая сумма денег только на приведение объекта в порядок.

    И в этом случае заёмщик нуждается в завышении стоимости квартиры по ипотеке.

    Руководствуясь обозначенными причинами, люди часто идут на шаг завышения. Пусть это нечестно, но зато человек получает краткосрочную единовременную выгоду.

    Возможно ли завышение? Давайте разбираться по-порядку.К недвижимости применимо две категории цены — рыночная и кадастровая.

    Завышение стоимости квартиры при ипотеке: особенности, риски

    Что же это такое? Как можно обойти данный этап при жилищном кредитовании?

    Что такое процесс завышения стоимости квартиры? И главное, какие риски при этом несут участники сделки?

    Дело в том, что у каждой квартиры есть два варианта цены. Рыночная и кадастровая. Чем же они отличаются друг от друга?

    Ответим на этот вопрос ниже. Рыночная цена – это объективная оценка квартиры, которая зависит от состояния, месторасположения и близости от основных коммуникаций недвижимости.

    Занижение и завышение цены в договоре купли-продажи недвижимости

    Не зависимо от цены, указанной в договоре -налог он не платит.

  • не зависимо от срока владения налог не платится если цена продажи квартиры равна или менее покупной
  • приобрел квартиру в собственность в 2017 году и после и владел ею 5 лет и более ( пока таких объектов нет на рынке).
  • Продавец платить налоги если:

    1. сроки владения меньше вышеуказанных и цена продажи выше покупной

    И здесь, для расчета размера налога можно применить одну из двух формул:

    1. (цена в договоре продажи минус цена в договоре покупки)* 13%
    2. (цена в договоре продажи минус 1 000 000.0 рублей ( налоговый вычет с продажи жилых помещений)) * 13%

    По приватизированным квартирам можно применить только первую формулу.

    Так вот, чтобы не платить подоходный налог с продажи квартиры, некоторые Продавцы просят Покупателя занизить стоимость в договоре до покупной.

    Риски продавца и покупателя при завышении стоимости квартиры и что это такое

    Банк же одобряет кредит, исходя из рыночной стоимости, потому что именно эта сумма является ориентиром рентабельности вложений банка на случай неплатежеспособности покупателя.

    Именно поэтому некоторые заемщики стремятся завысить эту стоимость, чтобы получить более привлекательные условия кредитования, а чаще всего для того, чтобы обойти требование по первоначальному взносу. Условия ипотеки в каждом банке отличаются политикой рисков.

    Чем больший риск банк готов на себя принять, тем более выгодные условия он старается предоставить. Очень важный пункт таких условий – это первоначальный взнос.

    Завышение стоимости квартиры при ипотеке

    Как известно, на любой предмет недвижимости, в особенности, на квартиры, существуют два вида стоимости: рыночная цена и кадастровая.

    Рыночная представляет собой реальную цену, за которую квартира продается в жестких условиях современного рынка и определяется специальным оценщиком.

    Из кадастровой стоимости вычисляется налог на недвижимость. Обычно, ее значение уступает рыночной, так как рассчитывается исходя из цены за квадратный метр в зависимости от индекса региона и года строительства дома.

    Как законно продать квартиру когда показывают завышенную цену

    Банк в итоге заберет квартиру, но какое-то время им удастся там пожить и сэкономить.

    Даже если это всего лишь хитрые люди, которые решили улучшить жилищные условия с помощью обмана, такая схема незаконная. Нельзя предоставлять в банк заведомо недостоверные сведения.

    Но если меньше минимального срока по налоговому кодексу, придется платить налог.

    Хотя на самом деле ваш доход был меньше.

    Если вы должны начислить налог и вычет не покроет всю сумму, придется заплатить 13% с тех «лишних» денег.

    Завышение стоимости квартиры при ипотеке: риски продавца и покупателя в 2019 г

    Однако существует несколько видов стоимости, в числе которых:

    1. кадастровая;
    2. ликвидационная;
    3. рыночная;
    4. инвестиционная;
    5. потребительская;
    6. и пр.
    7. инвентаризационная;

    Суммы в каждом виде стоимости очень существенно отличаются друг от друга. Банк же одобряет кредит, исходя из рыночной стоимости, потому что именно эта сумма является ориентиром рентабельности вложений банка на случай неплатежеспособности покупателя.

    Именно поэтому некоторые заемщики стремятся завысить эту стоимость, чтобы получить более привлекательные условия кредитования, а чаще всего для того, чтобы обойти требование по первоначальному взносу. Условия ипотеки в каждом банке отличаются политикой рисков. Чем больший риск банк готов на себя принять, тем более выгодные условия он старается предоставить.

    Адвокат Анисимов Представительство и защита в суде

    Одно из наиболее распространенных условий ипотечного кредитования — оплата первоначального взноса.

    Однако даже эта сумма бывает чересчур велика для покупателя. Тогда приобретатель может просить продавца искусственно завысить цену жилья в договоре.

    Зачем это делается и как работает? Согласно статье 1 Закона № 102 от 16.07.1998, ипотека — это кредит с залогом в виде недвижимого объекта.

    Банк при ипотечных обязательствах выступает залогодержателем и кредитором, и на этом основании вправе ожидать возврата своих денежных средств из стоимости недвижимости, находящейся в залоге.

    Источник: http://domzalog.ru/zavyshenie-stoimosti-kvartiry-66644/

    Завышенная стоимость квартиры в договоре при ипотеке военной рискует продавец или нет

    Риски продавца при продаже квартиры по ипотеке

    В случае продажи вторичного жилья по ипотеке риски продавца на данной стадии содержатся в возможной проверке жилья и его планировки на соответствие технической документации, поскольку не во всех квартирах проведенные перепланировки были соответствующим образом узаконены. Алгоритм продажи квартиры по ипотеке

    Разберемся детально в пошаговых действиях для оформления сделки.

    Адвокат Анисимов Представительство и защита в суде

    И в том, и в другом случае это создает гражданину положительный образ перед кредитором.

    Банки разово взимают сумму в размере 10–20% от стоимости недвижимого имущества. Даже в случае самой недорогой жилплощади покупатель должен будет отдать банку не менее 500 000 рублей.

    Такого количества денег у многих нет, поэтому и возникают схемы типа завышения стоимости жилья по ипотеке. Для получения кредита под залог недвижимого имущества необходимо быть готовым внести определенную сумму, и только после этого кредитное учреждение предоставит средства на покупку жилплощади.

    Важно

    Обычно это 10% от стоимости объекта недвижимости.

    Если квартира стоит 6 000 000 рублей, следовательно, приобретатель должен единоразово отдать банку 600 000 рублей. В случае если такими деньгами покупатель не располагает,

    Новости по военной ипотеке

    На сбор документов может уйти около 30 дней, а иногда и больше.

    В последней проверка документов происходит особо детально.

    Чтобы ФГКУ «Росвоенипотека» не приостановила сделку по причине обнаружения ошибок в документах — следует обратиться сразу к профессиональным специалистам, которые работают в данной области. Эксперты Военного Переезда уже много лет занимаются сопровождением

    Основные риски продавца при продаже квартиры по ипотеке

    Без этого стороны не имеют права самостоятельно устанавливать цену на жилплощадь.Далее жилье нужно застраховать.

    Это условие банка, поэтому без этого этапа не обойтись.

    Страхование необходимо в первую очередь для сохранения ликвидности квартиры. Оплата этой услуги осуществляется за счет покупателя.

    При этом квартира становится залогом только после подписания сторонами договора купли-продажи. На этом этапе они могут заключить предварительное соглашение,

    Какие риски при продаже квартиры по ипотеке

    Контроль удовлетворительного состояния является двухэтапным и проводится сначала потенциальными покупателями, а впоследствии представителем кредитора.

    При продаже «вторички» в ипотеку, риски продавца, на этом этапе подготовки к сделке, заключаются в потенциальной возможности проверки соответствия планировки квартиры плану технической инвентаризации, которое характерно не для всех квартир.

    При обычной сделке, в отличие от посредничества банка, предоставление технического и/или кадастрового плана не требуется.

    Риски продавца и покупателя при завышении стоимости квартиры и что это такое

    ; Минимизация рисков (если банку нужно будет продать ипотечную квартиру за неуплату, он не сможет её продать по рыночной цене, а первый взнос будет гарантией компенсирования разницы между ценой продажи и ценой на рынке); Подтверждение платежеспособности заемщика (если человек смог накопить деньги на первый взнос, значит, он в состоянии и будет, скорее всего, платить ипотеку дальше).

    Важно! Существует ошибочное мнение, что чем меньше первый взнос по ипотеке, тем выше риск невозврата и хуже платежная дисциплина.

    На самом деле это миф. Наша практика показала, что заемщики, которые брали ипотеку без первого взноса платят даже лучше тех, кто нашел 20 или даже 50% от стоимости квартиры.

    Для того, чтобы предоставить банку информацию о стоимости приобретаемого жилья, недостаточно ознакомиться с предложениями рынка и сообщить, по какой цене покупается квартира.

    Банк в обязательном порядке затребует в пакете документов на одобрение отчет об оценке квартиры.

    Риски продавца и покупателя при завышении стоимости квартиры и что это такое?

    Все, что в нем написано, считается правдой.

    Причины, по которым продавец/покупатель просят занизить/завысить стоимость жилья есть, но они, чаще всего, незаконные.

    Что нужно знать, чтобы не попасть впросак, перечислено в таблице: Стоимость квартиры Завышенная Заниженная Кому выгодно Покупателю Продавцу В чем выгода Не вносит первоначальный взнос по ипотеке из своего кармана, потому что по договору купли-продажи сумма указана выше реальной. В случае умышленных махинаций с его стороны, продавец будет вынужден вернуть указанную завышенную стоимость Минимизируется налоговая нагрузка.

    Если сдавать декларацию, то можно получить вычет 1 млн. руб. В случае расторжения договора через суд и реституции, продавец получает обратно свою квартиру, а возвращает сумму, указанную в договоре

    Завышенная стоимость на квартиру для банка, риски продавца

    МоскваОбщаться в чате

    Здравствуйте Эдик!В Вашем случае существуют риски связанные с налогообложением.

    Если Вы по документам получите суммы больше, то и налог будете оплачивать больше. Но это относится только к случаю если квартира в Вашей собственности мене трех лет.

    Если деньги за квартиру банк будет перечислять на Ваш счет, то получается вся сумма будет у Вас. И передавать излишнее Вам нужно будет покупателю самостоятельно. Здесь возникают еще такие риски, что при признании сделки недействительной или расторжении договора, Вам придется возвратить покупателю сумму большую, чем Вы получили в реальности.

    01 Апреля 2014, 10:00 Ответ юриста был полезен? + 2 — 0 Свернуть

  • получен гонорар 33%Юрист, г.

    МоскваОбщаться в чате

  • Завышение стоимости квартиры при ипотеке: риски покупателя

    Плюс, квартира может подешеветь, так что потом ее нельзя будет продать.

  • Человек, который стремится получить ипотечный кредит, должен быть платежеспособным.
  • Источник: http://disk-shetka.ru/zavyshennaja-stoimost-kvartiry-v-dogovore-pri-ipoteke-voennoj-riskuet-prodavec-ili-net-80666/

    Покупка квартиры в ипотеку: риски покупателя

    Завышение стоимости квартиры при ипотеке риски покупателя, возможные неблагоприятные последствия всегда могут поджидать в каждом вопросе.

    По этой причине необходимо внимательно изучить вопрос, ответственно отнестись к нему, а главное — не торопиться.

    Но, несмотря на все риски, многие люди рвутся купить ипотечное жильё, так как оно в большинстве случаев обходится дешевле на момент покупки.

    Характеристика приобретения ипотечного жилья

    Стоит отметить, что ипотека – это приобретение жилья при финансовом кредитовании со стороны банка. Как и любой другой кредит, ипотека предполагает возврат долга с процентами. Причём осуществляется возврат ежемесячно, хотя и постепенно.

    По этой причине многие обладатели ипотечных квартир, оставшись без регулярного дохода, стараются поскорее продать такое жильё, чтобы вернуть хоть часть выплаченных банку денег.

    В свою очередь, те, кто имеет регулярный доход, но не имеет достаточных накоплений, стремятся купить ипотечное жильё.

    Совет

    Ведь в оформлении ипотеки в банке могут и отказать, а уже готовая ипотека может быть передана третьим лицам.

    Покупателем стоит тщательно оценить ситуацию вокруг покупки ипотечного жилья. Как и в любом другом деле, в данном вопросе также есть свои достоинства и недостатки. Покупателям необходимо взвесить все обстоятельства и уже потом принимать решения.

    Так, можно выделить следующие достоинства жилья, находящегося в ипотеке:

    • такое жильё в первую очередь привлекательно ценой, так как при изъятии банк, стараясь поскорее вернуть деньги, продаёт его по более низкой цене, а также предыдущий обладатель ипотеки может продать квартиру за цену, которую он уже выплатил банку;
    • наличие прав банка на квартиру или иное жильё можно воспринимать в качестве своего рода гаранта чистоты сделки и отсутствия иных обременений, помимо банковских.

    В свою очередь, наряду с преимуществами покупка ипотечного жилья характеризуется наличием следующих отрицательных моментов:

    • обременение всегда плохой знак, так как уже покупателю придётся рассчитываться с банком;
    • необходимо участие банка при оформлении сделки, а также его согласие;
    • банки, как правило, регулярно осуществляют проверки состояния обременённой квартиры, чтобы убедиться в сохранности имущества;
    • банк работает лишь на своих условиях и если покупателя они не удовлетворяют, то уступки ждать не стоит.

    Риски покупателя, связанные с приобретением ипотечного жилья

    Большинство рисков приобретения жилья в ипотеке связаны с тем фактом, что нынешний владелец не имеет достаточных средств, чтобы выплачивать установленный банком ежемесячный платёж. Таким образом, если вдруг финансовое состояние владельца улучшится, то он может отказаться от сделки в любой момент до фактического подписания документов с банком.

    Стоит отметить следующие основные риски покупателя:

    1. Если владелец осуществляет продажу без участия или согласия банка, то сделка считается недействительной. Вернуть деньги потом можно, но придётся проходить длительные судебные разбирательства, которые не всегда заканчиваются успехом для покупателя. Банк просто заберёт квартиру, и всё.

    2. Следующий риск также связан с действиями продавца. Так, когда покупатель передаёт аванс, продавец может за счёт этих средств погасить задолженность банку и передумать продавать квартиру. В таком случае также нужно будет выяснять отношения в суде.

    Другая группа рисков связана со случаями, когда покупка ипотеки осуществляется путём погашения обременения за счёт покупателя и последующего переоформления. Однако ни в коем случае нельзя этого делать, если не были предприняты определённые меры по защите своих интересов.

    Ведь после снятия обременения нынешний владелец станет собственником и получит право в полной мере распоряжаться жильём, в том числе и передумать по поводу продажи.

    Разумеется, все возникающие негативные последствия решаются в суде. К сожалению, суды не всегда стоят на стороне пострадавших покупателей, так как обычно сделку совершают без участия специалистов, без применения особых мер защиты своих прав.

    Как защититься от продавца?

    Золотое правило покупки имущества с любым обременением – это участие кредитора. В случае с ипотекой кредитор всегда один – это банк. Без участия банка не стоит даже обсуждать порядок заключения сделки, стоимость жилья и так далее.

    Как правило, стоимость определяется исходя из уже погашенной части кредита. Достоверную информацию об этом можно получить лишь в банке. Продавец может в свою очередь завысить цену, но для покупателя это будет явно невыгодная партия. По этой причине нельзя игнорировать наличие в правоотношении третьего лица.

    Вместе с тем сам банк будет участвовать в сделке в качестве гаранта её правильности и законности. Кроме того, он возьмёт на себя часть обязанностей по подготовке документов, составлению сделки и так далее.

    Как защититься от рисков, указанных выше, своими силами?

    Сделать это можно различными способами, в зависимости от характера риска, описанными ниже:

    1. Чтобы защитить свой аванс, можно осуществить оплату через банк с установлением определённых условий получения (к примеру, предоставление акта приёма-передачи жилья).

      Такой способ довольно часто практикуется в сфере предпринимательской деятельности, но также может пригодиться в рассматриваемом случае.

    2. При покупке ипотечной квартиры с погашением долга за счёт покупателя необходимо осуществлять аккредитивную оплату. Это оплата, которая производится банком, но с условием передачи её получателю при предоставлении указанного в аккредитиве документа.

      Стоимость аккредитива составляет около 0,5–1 процент от общей суммы, но зато можно обезопасить себя от полной потери денег.

    Не будет лишним, если покупатель посетит несколько государственных учреждений, уполномоченных на сбор сведений об объектах недвижимости.

    К примеру, ГКН (государственный кадастр недвижимости) или ЕГРП (единый государственный реестр прав) может представить сведения о характере обременения и правовом статусе жилья. Так можно узнать, обманывает ли продавец или нет по поводу цены соглашения.

    Для полноты сведений об объекте покупки будет нелишним посетить БТИ (бюро техинвентаризации) и ознакомиться с техническими характеристиками квартиры на случай, если есть подозрения в том, что продавец показывает подложные документы. Подводные камни могут быть где угодно.

    Каждый человек волен сам решать, какими правовыми механизмами пользоваться при защите собственных интересов. Разумеется, указанные методы используются, чтобы защититься от продавца, но как же защититься от банка?

    Как защититься от банка?

    Как уже было сказано, участие банка является гарантом законности сделки. Но стоит иметь в виду, что после совершения сделки банк становится контрагентом и кредитором уже покупателя квартиры. Так что в каком-то смысле он становится даже противником покупателя. Поэтому не стоит исключать опасности ипотеки. Подводные камни есть буквально на каждом шагу.

    В некоторых случаях банки изменяют условия предоставления ипотеки, чаще всего, в худшую для покупателя сторону.

    Они также могут потребовать погашения задолженности нынешнего владельца вместе с назначенными штрафами, которые накопились за период неуплаты взносов.

    Разумеется, банк вправе ставить такое условие, но непосредственно взыскивать с продавца эти штрафы и долги он не может даже после заключения сделки.

    По этой причине не стоит соглашаться на это условие, пусть лучше сам владелец покроет свои долги либо нужно указать в сделке, что все задолженности предыдущего должника сохраняются за ним.

    В таком случае, если банк согласится на такое условие, то взыскивать будет с предыдущего должника, а покупатель может спокойно выплачивать оставшуюся часть ипотеки.

    Эти и другие опасные последствия нужно учитывать до подписания документов.

    Способов защититься от банка на самом деле не так уж много:

    • можно постараться убедить сотрудника банка пойти на уступки;
    • можно обратиться в суд, чтобы ввести свои условия в договор.

    По общему правилу гражданского законодательства стороны вправе обращаться в суд даже на этапе обсуждения условий сделки.

    Так что суд может вполне принудить банк включить то или иное условие из соглашения, если, конечно, доводы покупателя на суде будут достаточно убедительными.

    Помощь профессионального юриста в данном случае не будет лишней. Разумеется, суд – это лишняя беготня, но не стоит забывать, что и ипотека – длительное обязательство. Так что стоит побегать, чтобы облегчить свои дальнейшие отношения с банком.

    По этой причине лучше всего покупка квартиры в ипотеке, которая официально выставлена банком на продажу, а не инициирована нынешним владельцем.

    Как правильно оформить сделку?

    Покупка квартиры с обременением по ипотеке осуществляется в гражданско-правовом порядке. Разумеется, оформляется сделка при участии банка. Это главная гарантия покупателя. Кроме того, если покупатель желает незамедлительно погасить остаток по кредиту, то вполне возможно, что банк сделает значительную скидку в пользу покупателя. Как это сделать?

    Порядок действий следующий:

    1. Первым делом необходимо обезопасить деньги. Для этого нужно снять банковские ячейки: одну для погашения остатка кредита, другую для выплаты продавцу уже погашенной части.

    2. После того как деньги будут сохранены в ячейке, банк должен выдать соответствующий документ, удостоверяющий погашение кредита.
    3. Далее нужно заключить стандартное соглашение о купле-продаже с продавцом. Если продавец откажется продавать квартиру, то можно вернуться в банк и забрать деньги.

    4. В соглашении необходимо указать на штрафы, которые будут начислены в случае, если продавец откажется от сделки в последующем. Это послужит дополнительным стимулом для продавца, чтобы довести дело до конца.
    5. Соглашение необходимо подписывать в присутствии нотариуса и у него же заверить.

      Это является дополнительной гарантией для сторон соглашения.

    6. Последним действием является регистрации документа в Росреестре, после чего покупатель станет полноправным собственником квартиры, а банк и продавец получат свои деньги из ячеек.

    В случае замены должника (когда ипотека не погашается, а просто переносится на покупателя) сделка совершается довольно быстро. Банки сами могут предложить такой вариант в зависимости от платёжеспособности покупателя.

    Большинство банков, чтобы продолжить получение выплат по мёртвым ипотекам, очень часто предлагают льготные условия замены должника в ипотечном кредитовании, что будет выгоднее для покупателя. Новый заёмщик только обрадует банк.

    Самым эффективным способом обезопаситься является предварительный договор. Он ещё не предполагает никаких обязанностей по поводу квартиры, но уже гарантирует права сторон на заключение сделки. То есть продавец или банк уже не сможет без штрафных санкций и ущерба для себя отказаться от заключения сделки по ранее обговорённым условиям. Главное, приобретая жильё в ипотеке, не торопиться.

    Источник: https://ZhiloePravo.com/vopros/ipoteka/zavyshenie-stoimosti-kvartiry.html

    Занижение стоимости квартиры в договоре купли продажи: риски, как оценить недвижимость самостоятельно, что значит полная стоимость, неполная сумма в договоре и завышение цены?

    12 апреля 2018 г.

    Некоторые продавцы предлагают покупателям указать в договоре купли-продажи квартиры заниженную стоимость. Чем может быть продиктовано это желание и насколько опасна такая покупка для будущего собственника, рассказывает руководитель отдела городской недвижимости компании «НДВ – супермаркет недвижимости» Елена Мищенко

    Почему продавцы занижают цену квартиры в договоре?

    Обычно продавцы скрывают реальную стоимость квартиры, чтобы сэкономить на налогах при ее продаже. Другая причина – разрыв в стоимости жилья и уровня «белых» доходов.

    Рассмотрим первый вариант. Тут важно знать, когда возникает налог. Итак, если квартиру подарили или она была получена по наследству, то, чтобы не платить налог при ее продаже, надо ждать не менее трех лет.

    А если жилье было получено в собственность после 2016 года – до пяти лет. Однако владелец хочет продать квартиру раньше этих сроков, и при этом сэкономить на налогах. Отсюда и возникает схема с заниженной ценой.

    Второй вариант – когда сами покупатели просят указать в договоре купли-продажи неполную стоимость. Это происходит, когда у человека, приобретающего дорогую недвижимость, к примеру, большие «серые» доходы. В этом случае к нему могут возникнуть вопросы относительно источника средств на покупку такого жилья, что ему, конечно, не нужно.

    Чем важно знать продавцу?

    Согласно текущему законодательству, налоговая взимает налоги с 70% от кадастровой стоимости, если цена, указанная в договоре, ниже этой стоимости. Это придумано, чтобы помешать продавцам уйти от налогов в сделках с недвижимостью.

    Вообще налоговая может доказать, что реальная стоимость продажи квартиры выше указанной в договоре, и потребовать от продавца уплатить налог и штраф. Задача службы состоит в том, чтобы отследить правильное отчисление налогов и перевести их в пользу государства. Штраф за неподанную декларацию составит 5% от неуплаченного налога за каждый полный или неполный месяц просрочки.

    А Вы, как покупатель, можете потерять налоговые вычеты. Что же касается признания сделки недействительной, то это может решить только суд.

    Чем заниженная цена опасна для покупателя?

    Для покупателей договоры с заниженной ценой довольно рискованны: очень часто такую схему используют для обмана. Например, мошенники вступают в сговор с хозяевами квартиры (обычно пенсионерами).

    Вместе с тем под разными предлогами они убеждают покупателя указать в договоре меньшую стоимость, а затем подают в суд на признание сделки недействительной. Аргументы следующие: «Не знали, что делали», «Ввели в заблуждение», «Цена не рыночная, дешево продали».

    Суд часто встает на сторону бывших хозяев и возвращает квартиру, а вот покупатель получает лишь ту сумму, что прописана в договоре.

    Как понять, что квартира продается по заниженной цене?

    Необходимо выполнить анализ рынка и посмотреть реальную стоимость продажи похожих вариантов. Если схожие объекты в том же районе продаются за 6 млн рублей, с ремонтом – от 6,5 млн, а Вам предлагают купить жилье за 5,5 млн рублей со всей отделкой, то стоит насторожиться. Как известно, бесплатный сыр бывает только в мышеловке.

    Почему опасно занижать сумму сделки купли – продажи недвижимости

    Почему опасно занижать сумму сделки купли – продажи недвижимости

    Практика занижения стоимости квартиры при продаже вторичного жилья давно распространена в России.

    Цена, указанная в договоре купли-продажи, гораздо ниже фактической. Цель, которая преследуется обеими сторонами сделки, – получить максимальную финансовую выгоду. Однако покупка квартиры по заниженной стоимости имеет серьезные риски, пренебрегать которыми – значит подвергать себя опасности получить куда более неприятные последствия – от полной потери средств до уголовного преследования.

    Зачем занижают цены на недвижимость?

    При оформлении сделки, в том числе и с недвижимостью, при определенных условиях взимается подоходный налог. Сумма вычетов исчисляется из указанной в договоре купли-продажи стоимости квартиры.

    Обратите внимание

    Согласно Налоговому Кодексу РФ, недвижимое имущество, которое находилось в собственности менее 3-х лет, подлежит налогообложению. Из указанной в договоре суммы вычитается миллион рублей, не облагаемый налогом.

    Из оставшихся денег вычитается 13%. Таким образом, если квартира находится во владении менее 3-х лет, ждать некогда, а собственник продаваемого объекта хочет минимизировать вычеты, он намеренно занижает стоимость жилья.

    Чаще всего к таким махинациям прибегают:

    — при получении наследства;

    — посредники (те, кто занимается выкупом квартир по рыночной стоимости);

    — при разделе имущества;

    — покупая квартиру, чтобы просто вложить средства в недвижимость.

    К этой категории относятся и владельцы квартир в новостройках по ДДУ. Переход к собственнику автоматически переводит это жилье во вторичный фонд, а технические характеристики новой квартиры увеличивают ее стоимость.

    Таким образом, занижаются цены на квартиры по разным причинам, но с единственной целью – минимизировать расходы, существенно уменьшить сумму налога на сделку. Это единственное преимущество такого хода. Но сделки подобного характера могут печально закончиться для обеих сторон.

    Приобретая квартиру по заниженной стоимости, риск несет прежде всего покупатель недвижимости. Вариантов неблагоприятного развития событий несколько.

    — Расторжение сделки. В этом случае недобросовестный продавец вернет покупателю только сумму, указанную в купчей. А это значительно меньше денег, чем первый получил на руки. Доказать иное будет практически невозможно.

    — Аннулирование договора судом. Это может произойти, если сделка признана недействительной по каким-то причинам (не учтены права детей, квартира с дефектами, не указанными в купчей и т.д.). Последствия те же – продавец может вернуть только сумму, указанную в договоре, а жилье вернется прежнему владельцу.

    — Вероятность упустить финансовую выгоду. При заниженной стоимости квартиры покупатель может лишиться возможности попасть под льготы или субсидии, иногда предоставляемые региональными властями для приобретения жилья.

    Чем рискует продавец?

    Собственник отчуждаемой недвижимости рискует несколько меньше, но и у него могут возникнуть проблемы.

    У покупателя остается расписка с указанием той суммы, которую он на самом деле вручил продавцу, что является доказательством неуплаты налога последним. Если покупатель обратится в суд, бывший собственник квартиры может потратить крупную сумму на возмещение налога, уплату пени и штрафа (20% от недоимки) или даже оказаться привлеченным к уголовной ответственности.

    Второй риск – недополучить всю оговоренную сумму. Обычно финансовые средства за покупку вносят в два этапа: покупатель может не выплатить все деньги, мотивируя тем, что отдал всю сумму, указанную в договоре. Продавец ничего доказать не сможет, иначе сам окажется под угрозой ответственности.

    Источник: https://pravovojrezultat.ru/kvartira/zanizhenie-stoimosti-kvartiry-v-dogovore-kupli-prodazhi-riski-kak-ocenit-nedvizhimost-samostojatelno-chto-znachit-polnaja-stoimost-nepolnaja-summa-v-dogovore-i-zavyshenie-ceny.html

    Ссылка на основную публикацию