Все подводные камни ипотеки и как их обойти

Подводные камни ипотеки

Ипотечный займ — явление неотъемлемое от жизни общественных и индивидуальных хозяйств, нуждающихся в земле, жилье, улучшении условий жизни. Понятие ипотеки существует в мире с древних времен, когда закладывалась за долги сама личность должника, которого делали рабом.

В 6-м веке до нашей эры закладывание личности заменили на заклад всего имущества, которое имел должник, в частности, земельного. Пока имущество должника находилось в закладе у кредитора, на территории его землевладения устанавливался ипотечный столб — свидетельство заложенного имущества.

На столбе фиксировалась запись о долге.

Исторические факты зарождения ипотеки

Во времена царствования Елизаветы Петровны (250 лет назад) ипотечными займами субсидировалось дворянство России.

При этом одно и то же имение перезакладывалось несколько раз не только в дворянских банках, но и у частных ростовщиков.

Отсутствие контроля обратной связи должник-кредитор, отсрочки и рефинансирования (перезакладывание) ипотеки 18-го века привело к огромному долгу перед государственной казной и естественному банкротству банков.

Обратите внимание

Толчком для нового витка развития ипотечного займа явилась реформа отмены крепостного права, когда миллионы крестьян нуждались в займе для покупки земли. Ипотечный заем выдавался на 49 лет под 6 процентов годовых. Именно тогда и сформировался устав городских кредитных обществ, в которых прописывались правила ипотечного займа.

Реформа частной собственности на землю способствовала распространению кредитных отношений в сельском хозяйстве по всей России. Кредиты под залог земли в то время назывались поземельными. Ипотечные закладные строго учитывались нотариально, и под них выпускались ценные бумаги на бирже, 35 % из которых составлял к 1913 году иностранный капитал.

Система банковских займов развивалась благодаря формированию новой экономики страны.

После Октябрьской революции, в ходе которой банки национализировались, а кредитные отношения централизовались, понятие ипотеки было забыто на 70 лет.

Возрождаться ипотека в России начала только с 1990-х годов, а законодательное обеспечение получила в 1998 году. После волны кризисов ипотечное кредитование претерпело ряд изменений — ужесточение условий кредитования, обязательное страхование ипотечного кредита, обязательный первый взнос и система штрафов — подводные камни ипотеки.

Ипотечная статистика сегодня

На сегодняшний день на рынке ипотечного кредитования России работают около 400 кредитных организаций.

После того как ЦБ РФ были установлены жесткие правила, регулирующие деятельность кредитных организаций, на рынке ипотеки остались лишь надежные, проверенные и эффективно работающие ипотечные кредиторы.

Важно

По данным ЦБ, средний срок ипотечного кредита составляет 15 лет, а средняя ипотечная процентная ставка по России 9,8 % годовых. Процент россиян, желающих приобрести жилье в ближайшие 5 лет, составляет 70 %.

Фактически ипотечный кредит доступен сейчас лишь 33 % работающего населения, для сравнения — до 2000 года — всего 5 % работоспособного населения. Самыми популярными банками среди населения для получения ипотеки являются Сбербанк и «ВТБ», с которыми покупка квартиры в ипотеку подводными камнями тоже может усложниться, если о них не знать.

Особенности предоставления документов для ипотеки

До заключения договора на ипотеку рекомендуется ознакомиться не только с предлагаемыми процентной ставкой и сроком платежей, а также с рядом условий и возможных недочетов в банковской системе, так называемыми подводными камнями ипотеки.

Важно помнить, что чем убедительнее будут представлены документы о надежности заемщика, тем стабильнее будут отношения с банком. Перед походом в банк необходимо приготовить стандартные документы: паспорт РФ с регистрацией по месту нахождения банка, а также справку о доходах.

Банк может согласиться выдать кредит без справки о доходах, но в анкете-скоринге необходимо указать место работы и сумму ежемесячной оплаты труда. Сотрудник государственной безопасности обязательно все это проверит и, если заявитель солгал по поводу места работы или зарплаты, ему откажут в ипотеке.

Исходя из справки о доходах банк рассчитывает срок ипотечного кредита. По правилам, средний платеж по кредиту не должен превышать 40 % от ежемесячного заработка заемщика, или срок кредита будет продлен соответственно этому правилу. А чем больше срок кредита, тем больше заемщик переплачивает за весь период ипотеки.

Комиссии банка

При оформлении ипотечного договора возможны следующие дополнительные комиссии:

  • За оформление договора, открытие счета.
  • Предусмотрена оплата независимого оценщика залоговой недвижимости.
  • Обязательное страхование ипотеки, а также здоровья и жизни заемщика, права собственности на залоговое имущество.
  • Дополнительные требования банк может выдвинуть заемщику в случае недоверия застройщику при оформлении ипотеки в новостройке. Это может повлечь повышение процентной ставки по ипотеке.
  • Банк может обязать заемщика выбрать залоговую квартиру только через надежного риелтора, который может оказаться партнером банка (услуги риелтора обычно не меньше 5 % от стоимости жилья).

Штрафы и пени

Штрафы за просроченные платежи по ипотеке могут значительно увеличить общую сумму кредита, поэтому необходимо выяснить до подписания договора — до какой даты нужно вносить оплату, каким образом лучше вносить: наличные, банкоматы, электронные платежи. Полезно узнать, как долго зачисляются средства на счет банка, например, со счета на счет 1-3 банковских дня.

Из-за очередей в офисах банка или в банкоматах могут возникнуть ситуации, тормозящие своевременные ежемесячные проплаты.

Совет

Необходимо выяснить, какие именно штрафные санкции будут применены в случае одной-двух просрочек, а какие — в случаях систематических неплатежей (по причине сокращения на работе или болезни) и что можно заранее будет предпринять по этому поводу.

В крайних случаях банк может в одностороннем порядке расторгнуть договор, реализовать залоговое имущество и погасить задолженность по ипотеке, остальное вернуть заемщику.

Нюансы и риски ипотечного кредита

До подписания договор необходимо внимательно прочитать, а если есть возможность, проконсультироваться с юристом по спорным и непонятным пунктам. Итак, какие именно подводные камни при оформлении ипотеки необходимо проработать?

  1. Изучить размер всех комиссий и порядок их внесения.
  2. Ознакомиться с перечнем штрафных санкций, их размером и причинами их вменения. В договоре не должно быть штрафа за досрочное погашение ипотеки.
  3. Изучить график платежей: суммы взносов и сроки внесения.
  4. Важно ознакомиться со списком ситуаций, предполагающих повышение процентной ставки по ипотеке. Обсудить с менеджером банка все непонятные формулировки вроде «повышение процентной ставки в результате изменения рыночной конъюнктуры».
  5. Выяснить, насколько необходима страховка и можно ли без нее обойтись. Банк не имеет права принуждать страховать заем или жизнь заемщика при ипотеке, но вправе поднять процентную ставку при отказе от страховки на 1-1,5 %.

Ипотечный договор подписывается обеими равноправными сторонами, поэтому заемщик имеет право не соглашаться безоговорочно с условиями банка, принимая на себя подводные камни ипотеки и риски.

При спорных вопросах обязательно нужно решать их до подписания договора.

Клиент может походатайствовать о внесении в договор пункта о праве рефинансирования ипотеки, что значительно облегчит возможные форс-мажорные обстоятельства в будущем.

Тонкости заключения ипотечного договора

При изучении подводных камней ипотеки важно иметь ввиду некоторые нюансы кредитно-ипотечных отношений с банком. Например, на всем протяжении действия договора недвижимость находится в собственности заемщика, но полноправно распоряжаться ею он не может до момента окончания действия договора. Также заемщик не может:

  • Сдавать залоговую недвижимость в аренду без предварительного согласования с банком. Обычно кредитные организации неохотно разрешают подобные операции с недвижимостью в залоге, поскольку может ухудшиться состояние объекта, что приведет к уменьшению ее рыночной цены в случае необходимости ее реализации. Тем не менее кредитор не имеет права препятствовать сдаче залога в аренду на срок не более одного года.
  • Совершать ремонтные работы, включающие незаконную перепланировку квартиры. Для осуществления необходимых ремонтно-строительных изменений понадобится подготовить проект, затем получить разрешение жилищной инспекции, а затем уведомить кредитора.
  • В течение всего времени действия ипотечного договора переоформлять залоговую недвижимость в нежилое помещение запрещено законом.
  • Совершать обменные или дарственные операции с залоговой недвижимостью, а также продавать без разрешения кредитора невозможно. Продажа будет возможна только в случае задолженности заемщика перед банком-кредитором и средства от реализации пойдут на погашение задолженности и закрытие обязательств перед банком.

Подводные камни ипотеки в Сбербанке

В Сбербанке существует типовой договор на ипотечный заем, его образец можно найти на сайте для предварительного ознакомления.

Главные подводные камни при заключении ипотечного договора со Сбербанком заключаются в дополнительных расходах на оценщика залогового имущества, на аренду банковской ячейки, на услуги риелтора или юриста, оплату страховки и, конечно, оплату государственной пошлины.

В условиях ипотечного соглашения оговаривается возможность самостоятельного выбора заемщиком оценщика, но он должен соответствовать требованиям Сбербанка. Поэтому не стоит рисковать и заранее оценивать залоговое имущество, Сбербанк может отказаться от предоставленных документов об оценке, объяснив отказ несоблюдением установленных правил процесса, и деньги пропадут зря.

Штрафы за просрочки в Сбербанке

Самая неприятная для обсуждения часть подводных камней ипотеки в Сбербанке — это пени и штрафы. Но важно осознать следующие пункты договора.

Пункт по поводу штрафов за просрочку платежей. Размер пени напрямую зависит от ставки рефинансирования ЦБ на дату назначения штрафа. Это может значительно увеличить сумму текущего штрафа. Поэтому полезно заранее узнать об условиях возможных штрафных санкций при несвоевременных платежах.

Условия для расторжения ипотечного договора. Сбербанк имеет право аннулировать договор в некоторых незаконных ситуациях, например, при систематических просрочках, при использовании залогового имущества не по назначению, в случаях отказа банку-кредитору в проверке состояния имущества, а также при расторжении договора страхового полиса.

Во время срока действия договора ипотечного займа заемщик не имеет права продавать залоговое жилье, регистрировать в нем других лиц, сдавать в аренду, делать перепланировку без одобрения кредитора.

Ипотека в «ВТБ»: подводные камни

Из острых подводных камней при заключении договора стоит обратить внимание на нижеследующие.

В банке «ВТБ» настоятельно рекомендуют оформить страховой полис на право собственности (титула), здоровье, жизнь только у своего партнера «ВТБ-страхование». При отказе от страховки ставка по ипотечному кредиту обязательно возрастет на 1 %.

Минимальная сумма ипотечного кредита — от 2 миллионов рублей. Меньшая сумма подразумевает ограничения на первоначальный взнос или дополнительные расходы при оформлении кредита. Банку не выгодно давать маленькие кредиты на длительные сроки.

Обратите внимание

При возникновении просрочек банк не берет на себя инициативу по реструктуризации долга или оформлению кредитных каникул. Банку выгодней сохранить условия прежнего договора и вернуть занятые деньги в срок. Для решения проблем по несвоевременным платежам заемщик сам подает заявление в банк.

Банк «ВТБ» является надежной эффективной кредитной организацией и поэтому требует четкого выполнения обязательств по договору. Поэтому, в случае сомнений в финансовой прочности своего бюджета, лучше отложить на время решение брать ипотеку.

Советы и рекомендации юристов

Практикующие юристы перед заключением кредитного договора рекомендуют обходить подводные камни ипотеки.

  • Рассчитывать таким образом ипотечные платежи, чтоб не превышали 30 % семейного дохода.
  • Брать ипотеку только в той валюте, в которой идет ежемесячный доход. Даже если есть смысл сэкономить, не нужно рисковать. Ипотечный кредит — долгосрочный, и при скачках валютного курса придется во много раз переплачивать на обмене рублей на валюту договора.
  • Для ипотеки выбирать кредитора только из крупных банков, имеющих многолетний опыт и хорошую репутацию, предоставляющих максимально выгодные условия.
  • Не спешить с выбором программы ипотеки. Необходимо вдумчиво найти самую подходящую с возможными выгодными, льготными условиями.
  • Не нужно брать ипотеку сразу на большую жилплощадь. Рекомендуется постепенно улучшать свои жилищные условия. Например, после однушки не стоит замахиваться на трех- или четырехкомнатные квартиры. Сначала купить двухкомнатную, а после выплаты всей суммы уже можно думать о более комфортной трехкомнатной квартире.
  • Внимательно изучить договор, обращая внимание на дополнительные комиссии и расходы при оформлении квартиры в ипотеку. Именно они являются подводными камнями договора ипотеки.
  • Чем больше срок ипотеки, тем выше ставка. Желательно брать ипотеку на меньший срок. Ведь чем больше срок ипотеки, тем больше и общая переплата.
  • Выбирать фиксированную ставку, предпочитая ее плавающей, которая, по сути, выгодней, но не в условиях высокой волатильности рынка, которая может загнать заемщика в огромные долги. Фиксированная ставка не позволяет сэкономить, но и потерять тоже не позволит.
  • Обращаться только к независимым оценщикам при выборе объекта ипотеки, так как риелторы всегда приукрашивают состояние недвижимости, чтобы выгоднее продать.
  • Желательно заранее создать финансовый резерв до подписания договора. Это так называемая финансовая подушка безопасности, состоящая из 3 ежемесячных ипотечных платежей, чтобы чувствовать себя уверенно в течение всего периода действия договора.

Ипотека на вторичном рынке

Ипотека на вторичном рынке проще оформляется ввиду того, что дом введен в эксплуатацию и отсутствуют строительные риски.

При покупке вторички в ипотеку подводные камни необходимо проверить: кто является собственником и кто прописан на выбранной жилплощади. Может возникнуть ситуация, когда один из собственников частей жилплощади не согласен на продажу.

Далее в обязательном порядке проверить, законны ли все имеющиеся перепланировки в квартире, есть ли задолженности по счетам и убедиться в том, не является ли квартира уже залогом в другой кредитной организации.

Проверить состояние коммуникаций, проводился ли ремонт и на каком уровне, убедиться в исправности окон, потолков и остальных элементов жилья.

Рефинансирование ипотеки

Рефинансирование представляет собой перекредитование уже имеющегося ипотечного кредита в другом банке. Подобная емкая процедура рефинансирования ипотеки с подводными камнями имеет смысл в том случае, если необходимо погасить ипотеку со сроком больше двух лет.

Нужно учитывать, что в период перевода обеспечения из банка в банк процентная ставка будет немного завышена, так как в новом банке обеспечение будет временно отсутствовать, а это большой риск.

При рефинансировании возникнут обязательные расходы на оценку залога, нотариуса и т. д.

Источник

Источник: https://kredit.temaretik.com/1474142584958356290/podvodnye-kamni-ipoteki/

6 Как обойти подводные камни с ипотечным кредитом и избавиться от него? — Terraoko — мир твоими глазами

Ипотека для многих дала возможность получить свой дом или квартиру. Проблема в том, что для многих последующие 10-15 лет становятся бременем с последующей выплатой. Поэтому у многих плательщиков возникает реальный вопрос как избавиться от непосильного кредитного обязательства?

Для решения вопроса об избавлении от кредита, должник должен трезво оценить проблемы, которые у него могут возникнуть, поскольку должник теряет право собственности на недвижимость (дом или квартиру).

Если большая часть ипотеки уже погашена и трудности у должника возникают на этапе завершения, но отказываться от ипотеки нецелесообразно. Тогда следует подумать о реструктуризации долга с кредитором.

Если заемщик должник нуждается в ипотеке и у него небольшие проблемы с деньгами, тогда он может обратиться в банк и попросить у него другой график выплат, в крайнем случае попросить кредитные каникулы, то есть отсрочку, без пеней или дополнительных просрочек.

Еще один вариант обращения — написать заявление, где он сможет попросить разбить сумму выплат на меньшие доли, таким образом, сделав посильные суммы ежемесячно.

  • Если вы рассматриваете случаи связанные с избавлением от ипотечного кредита, тогда вас следует помнить:
  • Все случаи несут сугубо индивидуальный характер.
  • Если вы хорошо разбираетесь хорошо в законодательстве, то не факт что вы достигнете нужного результата.
  • Выигрыш зависит от ряда моментов.

Важно! Банку проще пойти на уступки заемщику, чем начать заниматься арестом недвижимости, находящейся в залоге.

Если положение кредитного должника плачевно, то лучше продать жилье, чем создавать новые долговые проблемы. Так вы может начать процедуру отказа от ипотечного жилья.

Приемлемый вариант, в данном случае, самостоятельная реализация недвижимости, при этом банк должен дать согласие на эту сделку.

Важно

Важно! В процедуре продажи квартиры, находящейся в залоге, заемщик обязан обратиться в письменном виде в банковское учреждение, где объясняет ситуацию и получить одобрение на продажу от кредитора.

В течение всего срока, пока недвижимость находится на продаже и оформлении документов, заемщику нужно оплачивать текущие кредитные платежи, чтобы не возникало просрочек и штрафов за неустойки.

Если покупатель кредитной квартиры найден, то между двумя сторонами купли-продажи заключается договор, предусматривающий выплату остатка по ипотеке и снятии обременения с квартиры. Деньги, которыми нужно погасить остаток, оформляют как задаток.

Вопрос по задатку решается только в том случае, если между продавцом и покупателем согласован договор о задатке. Желательно данное соглашение заверить нотариально.

Если заемщик гасит долг средствами от покупателя в качестве задатка. Кредитор передает заемщику закладную, подтверждающую, что квартира больше не находится в залоге у банка и возможно совершение сделки по ее отчуждению.

У заемщика должна быть взята справка об отсутствии долга по кредиту.

Как избавиться от бремени ипотеки?

После вышеописанных действий заемщик обязан обратиться в специальный орган регистрации, где предоставит документы о снятии бремени залога с квартиры, и регистрирующим органом обременение снимется. Дальше оформляется договор купли-продажи квартиры. Дальше передача прав собственности от продавца к покупателю.

После этих действий заёмщик должен обратиться в реестр недвижимости Украины, представить документы о снятии залога с квартиры и регистрирующий орган снимет обременение с квартиры. В дальнейшем должен быть оформлен основной договор купли-продажи квартиры. Переход права собственности от продавца к покупателю регистрируется в реестре недвижимости Украины.

Важно! При данной схеме отказа от ипотеки у заёмщика могут остаться денежные средства, которые составляют разницу между остатком долга по кредиту и стоимостью квартиры по договору. Это наиболее благоприятный сценарий.

Если вы перестаете платить ипотеку и не идете на контакт с банком, в конечном итоге — квартира будет продана с торгов.

Источник: http://terraoko.com/?p=347736

Подводные камни ипотеки, как обойти, что нужно знать, риски

Решив купить квартиру с помощью ипотеки, многие заемщики наивно полагают, что их затраты ограничатся только кредитом. Однако существуют и другие обязательные услуги.

За них придется платить не только банку, но и независимому оценщику, страховой компании, нотариусу, государству (пошлина) и, если хотите сэкономить время, кредитному брокеру или риелтору.

По мнению специалистов, все эти платежи могут привести к удорожанию ипотечного кредита для заемщика еще на 5—10%.

Совет

Известно, что ни одна ипотечная сделка не обходится без банковских комиссионных, однако сам кредит еще нужно получить. Многие банки берут комиссии за рассмотрение заявления на кредит (до 1,5 тыс. руб.), за проверку документов (3 тыс. руб.

), за открытие и ведение ссудного счета (0,5—2%) от суммы кредита. Банкиры также могут попросить заплатить за аренду банковской ячейки, за определение подлинности купюр при первоначальном взносе, за конвертацию и многое другое.

Данные затраты принято относить на счет «банковских».

В последнее время кредитные учреждения стали предлагать клиентам «пакет» — возможность заплатить только определенный процент от суммы ипотечного кредита.

Дополнительные или «внебанковские» расходы на ипотеку начинаются на стадии выбора квартиры. Существуют два варианта: изучение объявлений о продаже квартир в газетах и журналах или получение консультации профессионала на рынке недвижимости — брокера и риелтора.

В первом случае неизменным плюсом является экономия денежных средств, ведь за услуги агентств недвижимости придется заплатить порядка 3—5% от рыночной стоимости подобранного жилья.

Однако велика вероятность, что выбранная самостоятельно квартира не устроит банк и придется начинать поиск заново. Дело в том, что приобретаемая в ипотеку недвижимость служит для банка залогом, следовательно, от ее ликвидности напрямую зависит заинтересованность банкиров.

Проверка самостоятельно выбранной квартиры на соответствие условиям банка обычно проводится за счет покупателя и влетает ему в копеечку — до 30 тыс. руб.

Присматривая самостоятельно недвижимость, стоит помнить и о том, что для кредиторов первичное и вторичное жилье являют собой две большие разницы. Риски первичного рынка значительно выше для банков, так как фактически предмет залога еще не построен.

Следовательно, пытаясь защититься от рисков, они кредитуют недвижимость в новостройках по повышенным ставкам.

Обратите внимание

Для вторичного жилья большинство кредитных учреждений предъявляют заемщикам достаточно стандартный набор ограничений: дом высотой от пяти этажей постройки не ранее 1970 года, с железобетонными перекрытиями.

В число обязательных требований также входят наличие горячей и холодной воды, отдельного санузла, кухни и отопления. Банк не пропустит и незаконной перепланировки. Если вы хотите сэкономить время, а главное — нервы, то есть смысл обратиться к профессионалам.

В случае подбора квартиры риелтором, не имеющим специальных соглашений с кредитной организацией, контроль качества недвижимости должен быть осуществлен оценщиком. Оценка позволяет банку удостовериться в соответствии рыночной стоимости квартиры сумме кредита.

Для этого стоит заранее поинтересоваться у банка, примет ли он к рассмотрению выполненный им отчет. Доверие к результатам работы оценочных компаний является одной из причин, по которой банки ограничивают их круг.

Средний уровень цен на услуги специалистов находится в пределах от 3 до 6 тыс. руб.

Все вышеназванные операции необходимо успеть закончить в течение трех месяцев — срока, который кредитный комитет дает на поиск квартиры и после истечения которого вновь придется подавать на рассмотрение заявление на кредит и заново проходить все «круги ада». Впрочем, лидеры ипотечного рынка охотно увеличивают срок поиска еще на три месяца. Таким образом, использование организаций, предложенных банком, может значительно сэкономить время и, как следствие, деньги заемщика.

Однако на этом траты заемщика не заканчиваются. До проведения сделки подписывается договор комбинированного страхования. Оплачиваются три полиса: страхование права собственности (титула), имущества (новой квартиры), жизни и здоровья заемщика. Обычно клиенту предложат заключить договоры у страховой компании-партнера.

Страховые взносы составляют около 1% от суммы кредита. Впрочем, даже если кредит наконец получен, а все дополнительные расходы оплачены, расслабляться не стоит. Стоит помнить о том, что банки, как правило, предлагают аннуитетную схему (равными платежами) погашения кредита. По ней первые годы погашаются в основном проценты по кредиту.

Важно

Таким образом, решение воспользоваться ипотекой — не только очень ответственный, но и крайне дорогой шаг. По оценкам экспертов, дополнительные платежи могут привести к удорожанию ипотеки на 5—10%.

При этом банки, твердящие о необходимости повышения грамотности населения в сфере кредитования, зачастую заранее не предоставляют полной информации заемщику о том, что его ожидает, выдавая ее порционно и раскрывая не ранее определенной стадии ипотечной сделки.

Этим озаботился Центральный банк, и с 01 июля 2007 года обязал банки сообщать клиентам эффективную процентную ставку по кредиту путем доведения ее до сведения заемщика в условиях договора или иным образом, приняв соответствующее Указание. Потенциальным заемщикам следует об этом помнить и требовать от банков такую информацию лучше всего до заключения договора.

Источник: https://bkintek.ru/info/news/podvodnye-kamni-ipoteki/

Подводные камни ипотеки — дополнительные расходы и ограничения — ПапаБанкир.ру

Если вы приняли такое серьезное решение, как подписание ипотечного договора, где залогом выступает недвижимое имущество, то нужно знать, какие «подводные камни» ипотеки вас могут ожидать.

Долгий срок выплат тела кредита с процентами, внушительная сумма займа – все это может способствовать появлению этих самых «подводных камней» ипотеки, которых совершенно не ждешь.

Среди них можно отметить: запрет финансово-кредитного учреждения на сделки с предметом ипотечного кредита; повышенный риск потери недвижимого имущества, предоставленного в качестве залога; дополнительные расходы; запрет банка на погашение кредита до указанного срока.

Дополнительные расходы при ипотеке

Об этом «подводном камне» можно сказать одно – он не просто распространенный, но даже гарантированный, и об этом нужно помнить. Госпошлина в регистрационную службу и сумма первоначального взноса – это не весь список расходов, которые вам необходимо будет взять на себя, чтобы поставить подпись на кредитном договоре и получить необходимую сумму денег.

Оплата услуг оценщика ипотеки и страховых компаний

На сегодняшний день ипотечное кредитование получило широкое распространение, и по этой причине заемщики готовят материальные средства и запасаются терпением, чтобы оплатить услуги страхователей и оценщиков недвижимости, которая будет передана в ипотеку.

И это не весь перечень условий, которые банки выдвигают в обязательном порядке для страхования и снижения собственных рисков. Помимо страхования повреждения или утраты квартиры, дополнительным условием получения заветного ипотечного кредита могут выступать:

  • Страхование от риска нарушения условий кредитного договора заемщиком.
  • Страхование здоровья и жизни обладателя ипотеки.
  • Страхование права собственности пользователя кредитных средств на имущество, выступающее в качестве залога.

Все эти три случая подразумевают оформление страховки в пользу финансово-кредитного учреждения, и в договоре страхования оно прописывается выгодоприобретателем. Но платить за страховку придется получателю ипотеки, а это составляет от 0,5 до 1,5% от общей суммы кредита.

Если говорить об оплате услуг оценщика, то вы можете столкнуться с проблемами, если примите решение заняться перекредитованием ипотечного кредита в ином финансово-кредитном учреждении.

И если заемщик решается на перекредитование, скорее всего, вам понадобится заново делать оценку, то есть оплачивать ее вторично!

Права заемщика при ипотеке и их ограничения

Необходимо выделить:

  • Определенные пункты «подводных камней» кредита, которые ставят заемщика в зависимое положение. Здесь можно отметить существенные ограничения или запрет на погашение кредита ранее обозначенного договором срока и разрешение банка в одностороннем порядке менять ставку по процентам, не согласовывая данный момент с пользователем кредита. Так как такие пункты в большинстве случаев делают хуже положение заемщика и нарушают общие принципы гражданского права по сравнению с предусмотренными законом правилами, можно обратиться в суд для их оспаривания. Здесь потребителю нужно делать упор на закон «О защите прав потребителей».
  • Стандартные правила, которые закреплены на уровне законодательства (Закон «Об ипотеке (залоге недвижимого имущества)», Гражданский кодекс РФ) или обычные правила в деловом обороте финансово-кредитных учреждений. Одним из первых следует выделить запрет на перепланировку, на продажу или передачу недвижимости, находящейся в залоге, в аренду без согласия финансово-кредитного учреждения или иные действия, которые могу повлечь снижение стоимости квартиры.

Риски при ипотеке — рынок недвижимости и положение на валютном рынке

В большинстве случаев российский гражданин не может предсказать такие обстоятельства, как обрушение рынка недвижимости и колебание курса валют.

Причем ипотечный кредит вы берете на долгий срок и достоверность прогнозов относительно вышеупомянутых пунктов сложно считать достоверной. Но данные изменения, следует учесть, могут повлечь для заемщика:

  • Превышение суммы кредита во много раз над рыночной ценой, купленного за кредитные средства объекта недвижимости, находящегося в залоге.
  • Реальное повышение выплат раз в месяц.

Если вы заинтересованы в том, чтобы вас миновала зависимость от положения мировой экономики и курса валют, необходимо брать кредиты в национальной валюте.

Но на самом деле целью «плавающей ставки» является снижение банковских рисков в ситуации, когда наблюдается спад экономики. Изменение показателя «плавающей ставки» имеет связь с изменением, так называемых ставок предложения по кредитам на финансовой бирже.

Отечественные финансово-кредитные учреждения используют следующие ставки:

  1. Ставка MosPrime – представляет собой ставку предоставления на рынке Москвы кредитов в национальной валюте.
  2. Ставка LIBOR – представляет собой ставку предложения с Лондонской финансовой биржи.

Не каждый заемщик обладает знаниями в этой области, чтобы разобраться в сути данных ставок, а также понять причины, почему они повышаются или снижаются. Если вы приняли решение заключить договор с «плавающей ставкой», то уверенности, какую именно сумму процентов придется заплатить банку в этот раз, у вас не будет.

Риски потери имущества, находящегося в залоге у банка

Бесспорно, что такой масштабный объект как недвижимое имущество не может просто так «испариться» или пропасть. Но могут случиться непредвиденные вещи: квартира или дом пострадает от пожара, или недвижимость подвергнется изъятию у заемщика по иску третьих лиц.

Повреждение или утрата недвижимого имущества

Законодательство об ипотеке зафиксировало довольно неприятные последствия повреждения или гибели недвижимости, находящейся в залоге. Поэтому заемщик-залогодатель должен знать об этих серьезных моментах до подписания кредитного договора.

Во-первых, если неприятность все-таки случилась, заемщику придется расстаться с квартирой, которую он купил за денежные средства, взятые в кредит. И если залоговый объект был поврежден, заемщик обладает правом провести переговоры с банком относительно восстановления имущества в оговоренный срок или его ремонте.

Это делается с целью восстановления ликвидности залогового имущества.

Если соглашения о замене имущества, находящегося в залоге, будет отсутствовать, или не будут подписаны бумаги относительно его восстановления, то банк имеет право потребовать исполнить кредитный договор до указанного срока.

Иски третьих лиц об истребовании находящегося в залоге имущества

Нужно понимать, что на юридическом уровне судьба квартиры, которая приобретена на кредитные средства, не всегда проста. И когда вы берете ипотеку, предоставляя в качестве залога приобретенную квартиру, заемщик может удивиться тому, что в почтовом ящике обнаружит исковое заявление от незнакомого гражданина, который считает себя собственником находящегося в залоге недвижимого имущества.

Бесспорно, как это принято в договоре ипотечного кредита, именно на плечи заемщика лягут все риски. А дело в том, что финансово-кредитное учреждение не потеряет право залога даже в той ситуации, когда квартира возвратится к предыдущему владельцу.

В российском праве суть залога такова, что он «идет за вещью» — залог остается, даже когда собственник изменился. Вдобавок, есть норма, которая обязывает заемщика-залогодателя сделать все необходимое, чтобы недвижимое имущество не досталось третьему лицу.

В ином случае (к примеру, если будет установлено, что заемщик относится с безразличием к судебному процессу, не приходит на заседания, не занимается оспариванием доводов истца), финансово-кредитное учреждение имеет право от лица заемщика без доверенности выступать по данному делу.

И заемщик будет обязан возместить банку все расходы, связанные с судебным процессом.

Источник: https://www.papabankir.ru/ipoteka/podvodnyye-kamni-ipoteki/

Как — ОБОЙТИ — ипотеку: возможности и подводные камни

Ипотечная схема, действующая на рынке жилых помещений, неприменима в случае с коммерческой недвижимостью. Но есть обходные пути, позволяющие получить банковский кредит и на эти цели.

Российское законодательство уместило в понятие `ипотека` два различных экономических механизма: с одной стороны, это целевое кредитование на покупку недвижимости с оформлением ее в залог, с другой — кредитование на самые разные нужды под залог уже находящегося в собственности недвижимого имущества. Для граждан, покупающих или распоряжающихся своим собственным жильем, доступны оба механизма, для юридических лиц — только последний.

Когда с помощью банковского кредита приобретается жилое помещение, ипотека наступает в силу закона.

Совет

В этом случае право залога у кредитора возникает с момента государственной регистрации права собственности заемщика (как правило, регистрация происходит достаточно быстро после получения ссуды).

Для коммерческой недвижимости такой порядок не предусмотрен: закладная выдается только на ранее приобретенное нежилое помещение, то есть, чтобы получить ипотечный кредит, предмет будущего залога уже должен быть оформлен в собственность.

И данный вид кредитования сегодня широко распространен. Фирмы закладывают свою недвижимость для пополнения оборотных средств, покупки оборудования, реконструкции производственных или офисных помещений, реже — для приобретения новых. Но больший интерес представляют те возможности, которые рынок предлагает `бездомным` предпринимателям.

Схемы на доверии

Первый вариант — действовать `в лоб`. Раз уж банки выдают кредиты только собственникам недвижимости, значит, надо им стать: купить желанный объект и тут же его заложить.

Деньги на покупку предмета залога можно изъять из оборота, с тем чтобы потом пополнить его за счет ипотечной кредитной линии.

Разумеется, оборотных средств хватает далеко не всегда, но есть партнеры по бизнесу и просто заинтересованные лица, которые при определенном уровне доверия и на выгодных для себя условиях готовы одолжить нужную сумму на короткий срок.

Опять-таки расчет с ними производится за счет банковского кредита. Заемщику главное — убедить своих кредиторов подождать полтора-два месяца, пока будут регистрироваться договор купли-продажи и ипотечный договор. Теоретически можно выпросить рассрочку на тот же срок у продавца приглянувшегося помещения.

На доверии строится и другая схема, по которой предмет сделки сначала закладывается, а затем продается. То есть продавец недвижимости оформляет закладную на объект, банк под нее выдает ипотечный кредит, а затем происходит взаиморасчет продавца с покупателем.

Вопрос лишь в том, где найти такого доверчивого и терпеливого продавца.

Впрочем, проблема доверия может быть решена при помощи банковской гарантии (если покупатель по каким-то причинам откажется платить, по его обязательствам ответит гарант), с терпением сложнее: это уже предмет личных взаимоотношений участников сделки.

И все же на принципе `утром деньги — вечером стулья` далеко не уедешь. Поэтому появляется более сложная схема, в которой в цепочке покупатель — продавец — банк появляется новое звено: полностью подконтрольное кредитной организации юридическое лицо, номинальный приобретатель объекта недвижимости. Покупатель подыскивает себе подходящий вариант.

Обратите внимание

Банк, одобрив выбор, получает с него первоначальный взнос и выкупает помещение или здание в собственность этого юрлица (ООО или ЗАО). Квазизаемщик въезжает в приобретенное таким образом здание и постепенно расплачивается с банком. Когда вся сумма с процентами перечислена, недвижимость переоформляется в собственность конечного покупателя.

Отсрочка передачи прав до полного исполнения обязательств позволяет рассматривать такой механизм как вариацию на тему лизинга. Но вышеописанная схема лишь модель, которая на практике допускает многовариантное применение и далеко не всегда укладывается в рамки финансовой аренды.

Чаще всего посредством ее продается не сама недвижимость как таковая, а юридическое лицо, на балансе которого она находится (номинальный покупатель). Такой подход удачно вписывается в реалии российского хозяйствования, когда под каждый отдельный недвижимый объект зачастую создается юрлицо.

Организационно-правовая форма, органы управления номинального собственника, порядок передачи акций или долей — все это предмет обсуждения между банком и покупателем, что только добавляет схеме гибкость.

Интересен и другой вариант, при котором `промежуточная` фирма выступает залогодателем. Консолидировав на своем счету первоначальный взнос покупателя и кредитные средства банка, она приобретает нежилое помещение, оформляет его в залог и передает в собственность фактическому приобретателю, закладная же остается у банка.

Впрочем, банки не склонны афишировать свою схемотехнику и оставляют нишу для деятельности кредитных брокеров.

Так, по словам старшего партнера компании `Кредитконсалтинг` Юрия Истомина, его фирма сотрудничает по `коммерческой ипотеке` (именно так презентует свои услуги `Кредитконсалтинг`. — `Ф.`) с рядом крупнейших российских банков.

Менеджер не преминул отметить сразу несколько удобств, которые сулят схемы с покупкой юрлиц их участникам: `лояльность к финансовому состоянию заемщика`, возможность финансирования недостроенных объектов, отсутствие нотариального оформления.

Важно

Подкупает и тот факт, что, продавая какое-нибудь ООО или ЗАО, на которое оформлен объект недвижимости, удается сэкономить время на государственной регистрации сделки, поскольку номинально собственник помещения или здания не меняется.

Строго говоря, схемы с продажей юридических лиц едва ли можно назвать коммерческой ипотекой. Но от этого интерес к ним не пропадает, поскольку альтернатив немного и ни одну из них нельзя назвать универсальной.

По признанию председателя правления Городского ипотечного банка Николая Шитова, `ни один из банков пока не предлагает коммерческую ипотеку как полностью готовую услугу`. Штучный товар в виде ипотечных и квазиипотечных схем при всей своей гибкости все же не способен полностью уберечь компанию, приобретающую с их помощью недвижимость, от рисков.

Как ни странно, но слабым звеном чаще всего становится банк. Например, он может сам заинтересоваться объектом недвижимости, который подобрал клиент.

В этом случае, как поясняет генеральный директор кредитного брокера `Паритет` Ольга Ксоврели, банк может либо произвольно изменить ранее оговоренную стоимость сделки, либо вовсе отказаться от нее, вернув покупателю первоначальный взнос. Отказ банка от кредитования — пожалуй, главная опасность, которая подстерегает приобретателей недвижимости в любой из вышеописанных схем.

Убытки в этом случае неизбежны. С одной стороны, первоначальный взнос (а для такого рода сделок он составляет не менее 30% от рыночной стоимости объекта) — это крупная сумма, которая либо изымается из оборота, либо отнюдь не бесплатно берется в долг. С другой — больших затрат требует подготовка запрашиваемых банком документов, включая расчеты, дающие представление о кредитоспособности заемщика, и планы его развития.

Во многом российский бизнес стал жертвой собственной непрозрачности.

Даже обычное кредитование под залог недвижимости расценивается как высокорискованное, соответственно и ставки по таким кредитам составляют в среднем 16-18% годовых в валюте (для сравнения: жилищная ипотека обходится гражданам в 10-14% годовых).

Невелики и сроки кредитов для предпринимателей: сегодня большинство предложений ограничивается тремя годами (по программе АИЖК ипотечные ссуды физлицам выдаются на срок до 27 лет).

Квазиипотечные схемы, изобретенные банками с целью минимизации собственных рисков, хотя и делают покупку недвижимости более доступной, не удешевляют ее. Такие схемы дороги в обслуживании, поэтому зачастую устанавливаются повышенные требования к объемам сделки. К примеру, `Кредитконсалтинг` готов работать с объектами, рыночная стоимость которых составляет не менее $1 млн.

Совет

В то же время, как полагает заместитель председателя правления Инвестсбербанка Ирина Довдиенко, при внесении поправок в закон об ипотеке, позволяющих кредитоваться под приобретаемую коммерческую недвижимость, объемы рынка могли бы существенно возрасти, а на смену штучным финансовым схемам, разрабатываемым для каждого клиента в отдельности, пришли бы массовые банковские продукты. Тем более что банки сами заинтересованы в развитии классической коммерческой ипотеки, которая имеет ряд преимуществ в сравнении с жилищной. Во-первых, выселить юридическое лицо, не справляющееся со своими обязательствами, гораздо проще, чем семью, особенно если в ней есть дети. Во-вторых, компании в большей степени нуждаются в разнообразных банковских услугах, чем физические лица, и, выдавая ипотечный кредит, банк имеет хорошую возможность подписать нового клиента на комплексное обслуживание. В конечном счете эти факторы могли бы существенно удешевить коммерческую ипотеку.

Источник: http://mari-a.ru/ipoteka/kak-obojti-ipoteku-vozmozhnosti-i-podvodnye-kamni

Подводные камни ипотеки: что нужно знать заемщику?

Если вы раздумываете над тем, чтобы купить жилье в кредит, вас наверняка интересуют вопрос – какие подводные камни ожидают тех, кто решится оформить в 2019 году ипотеку? Ведь решение квартирного вопроса — это дело не быстрое, а потому нужно заранее предугадать многие моменты, с которыми вам придется столкнуться.

Дело в том, что ипотека, чаще всего, выдается на достаточно длительный срок. Средний период её действия — от 10 до 15 лет. Связано это с высокой стоимостью недвижимости, которая предлагается в регионах, и особенно в столице нашей стране. И если вы имеете небольшой официальный доход, предлагать вам будут длительный срок кредитования.

К сожалению, никто из нас не может предсказать свое будущее, и даже если вы сейчас обеспечены постоянной работой с хорошим заработком, нет никаких гарантий, что через 5 или 7 лет ситуация не изменится. Именно по этой причине нужно заранее знать, к чему готовиться, с какими минусами вы сможете столкнуться.

Какие подводные камни есть у ипотечных займов?

Как и у всего на свете, у данной банковской услуги есть как свои положительные, так и отрицательные стороны. Из плюсов стоит отметить возможность в достаточно сжатые сроки приобрести недвижимость для себя и своих родных, а вот минусы мы рассмотрим более внимательно.

Самый большой минус любой ипотеки – это то, что приобретаемая вами квартира будет служить обеспечением кредита, а значит – она станет залогом. Что конкретно это значит для вас, как заемщика? То, что пока действует кредитный договор, квартира фактически принадлежит не вам, а банку.

И за то, что вы с семьей будете жить в этой квартире, вы будете платить не только системе ЖКХ, но и банку. Иными словами, вы не будете иметь права перепродать, обменять или подарить свое кредитное жилье другому человеку, потому что вам оно не принадлежит. Продать квартиру в ипотеке можно будет только с согласия банка, подробнее об этом мы рассказываем здесь;

  • Это плавно подводит нас к другому камню – ежемесячный платеж

Не смотря на ваши личные и профессиональные проблемы, вы обязаны ежемесячно в строго определенный срок вносить определенную сумму денег.

 За просрочку даже в один день будут назначаться штрафы, а если просрочка длится несколько дней – это заносится в вашу кредитную историю и делает ее отрицательной.

Если же вы несколько месяцев не платите по кредиту, банк может подать на вас в суд и забрать жилье в счет уплаты вашей задолженности.

Обратите внимание

Заявленный в договоре процент не является основным размером переплаты, к нему плюсуется множество косвенных платежей (оформление, страхование и т.д.). В общем итоге может получиться так, что вы переплачиваете за 10-15лет сумму, превышающую в 2-3 раза стоимость вашего жилья. Как снизить переплату — рассказываем здесь.

С ними приходится столкнуться всем, кто планирует брать ссуду на покупку жилья. Есть явные — оплата услуг оценочной компании, страховщика, государственной пошлины за регистрацию ипотеки. Но вместе с тем есть и скрытые, к примеру — комиссия за открытие счета, прием платежей, оформление банковской карточки и т.д.

Сразу напомним нашим читателям о том, что согласно российскому законодательству, обязательным страхование является только для залогового имущества, а вот от страховки для самого заемщика можно смело отказываться,

  • Требования к заемщику и ограничения его прав

 Здесь стоит упомянуть о том, что в договоре будут детально прописываться права и обязанности для клиента, которые нужно внимательно читать. Тут могут быть прописаны логичные требования, к примеру — невозможность перепланировки или продажи залоговой недвижимости, но также встречаются и спорные моменты, например — нельзя менять место работы, проводить ремонт без согласия банка и т.д.,

 Не смотря на то, что иностранные валюты сейчас стали более доступны населению, ни в коем случае нельзя брать ипотеку в долларах или евро. Курс национальной валюты крайне нестабилен, так что даже если вам предлагают меньшие ставки в валюте, от них лучше отказаться в пользу кредита в рублях,

  • Кредитование по плавающей ставке

Также крайне не советуем вам пользоваться таким предложением. Даже в том случае, если специалист рассчитал вам, что такая программа более выгодна, стоит помнить о том, что наша экономика не стабильна и подвержена влиянию множеству факторов со стороны.

В том случае, если ситуация для банка станет не благоприятна, он просто в одностороннем порядке повысит проценты и будет прав. А вы никогда не будете точно знать, какую сумму с вас потребуют в следующем месяце.

Стоит ли оформлять сейчас ипотеку?

Вполне логичный вопрос, учитывая все те особенности, что мы перечислили выше. Не смотря на все минусы, с которыми вы можете столкнуться, они присущи практически всем видам кредитования, их не избежать.

Однако, если у вас не хватает собственных средств для того, чтобы самостоятельно приобрести недвижимость, то кредит — это единственный способ для решения квартирного вопроса для вас и вашей семьи. Он позволит вам достаточно быстро, в течение 1-2 месяцев стать обладателем новой квартиры или целого дома, если банк одобрит вашу заявку.

Кроме того, сейчас цены на недвижимость во многих регионах очень сильно упали, что будет способствовать тому, что вы сможете выбирать из гораздо большего количества вариантов, нежели еще год назад. Так что сейчас самое подходящее время для того, чтобы озаботиться приобретением своего «угла».

Можно ли сэкономить?

Для того, чтобы свести свои расходы к минимуму, необходимо подходить к вопросу об ипотечном кредитовании крайне обстоятельно. Ведь банк, который вы выберете, будет принимать от вас платежи очень длительное время, и именно поэтому нужно выбирать надежную организацию.

Где будут самые низкие ставки? Здесь есть два варианта:

  • в том банке, где вы получаете заработную плату. Для участников зарплатного проекта % всегда ниже, а условия привлекательнее,
  • в банке, который сотрудничает с тем застройщиком, которого вы выбрали. Очень часто застройщики выбирают 1-2 банка, с которыми они сотрудничают, и эти учреждения выдают для покупки квартир в определенных ЖК кредиты под сниженный процент.

Кроме того, сейчас в нашей стране действует целый ряд всевозможных программ поддержки как со стороны государства, так и со стороны Администрации некоторых регионов.

Рассчитывать на денежную субсидию до 30-40% от стоимости жилья или на льготный заём смогут те граждане, которые признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий, ветераны, работники бюджетной сферы, молодые и многодетные семьи и т.д.

На данный момент большой популярностью пользуется проект «Семейной ипотеки» для пар с детьми, где второй или третий малыш появился после 1 января 2018 года. Они могут получить жилищный кредит под 6% годовых на льготный период до 8 лет.

Важно

Таким образом, если вы запланировали оформлять ипотеку в 2019 году, нужно крайне внимательно отнестись ко всем подводным камням, перечисленным в статье, обращаться за кредитом только в надежные банки и выбирать программу не по величине ставке, а по размеру конечной переплаты.

Источник: http://KreditorPro.ru/ipoteka-podvodnye-kamni/

О подводных камнях ипотеки

К ипотеке нужно долго готовиться с блокнотом, ручкой и калькулятором в руках. Если вы задумались, как выгоднее продаться банку на ближайшие несколько лет, прочитайте, какие ошибки могут испортить вам всё рабство и как их не допустить.

Логика железная: чем больше ежемесячный платёж, тем быстрее выплачивается ипотека, тем меньше получается переплата. Это же прямая экономия. На практике выходит немного не так. Допустим, доход — 30 000 рублей, платёж по ипотеке — 17 000.

Это даже больше половины, но заёмщик прочитал сто статей о том, как прожить на 5 000 рублей в месяц, так что он ещё и сэкономить сможет. Не будем говорить о том, что постоянно жить в режиме катастрофической экономии вредно и можно сорваться — это уже зависит от силы воли.

Но в таких случаях даже небольшие форс-мажоры доводят до просрочек.

Как надо сделать

Взять кредит хоть на 30 лет, но с такими условиями, которые вы сможете выполнять, не напрягаясь. Даже если вы ждёте, что доход вырастет, берите ипотеку, которую потянете сейчас. Появятся деньги — закроете ипотеку досрочно или найдёте им другое применение.

Для этого нужно пересмотреть все возможные варианты и предложения банков: кто-то предлагает выгодные программы молодым заёмщикам, семьям, клиентам банка, кто-то снижает ставку при дополнительном страховании или при условии, что вы соберёте много документов, чтобы подтвердить надёжность.

Ошибка 2. Слишком долго снимать жильё и не брать ипотеку

Брать ипотеку страшно, особенно когда жильё снимаешь. При аренде не болит голова из-за налогов, ремонта и коммуналки, можно бросить всё и уехать в Гималаи, не опасаясь, что следом прилетят сотрудники банка. А на кредит деньги уходят, и кажется, что это никогда не закончится. Но чтобы убедиться, что пора влезать в ипотеку, достаточно взять калькулятор и посчитать.

Я брала в банке кредит 1 550 000 рублей на 10 лет. Ежемесячный платёж — 21 700 рублей. Если платить по графику, переплата составит 1 054 000 рублей. Но я стараюсь погасить задолженность с опережением, и если сохраню нужный темп, то переплачу не больше 600 000. Если всё это время снимать такую же квартиру, я отдам минимум 1 800 000 рублей, и это если не повысится цена аренды.

Как надо сделать

Найти банк, сесть и посчитать, какую квартиру вы можете купить прямо сейчас. Если не хватает на жильё, в которое можно сразу переехать, взять ипотеку в строящемся доме. Так тоже можно, если поискать и проанализировать предложения банков.

А когда дом сдан и ничего арендовать уже не надо, эта часть бюджета начнёт уходить на погашение кредита. Но надо учитывать, что ни один банк не будет раздавать плюшки за красивые глаза.

Обычно ставка у кредита с поблажками выше, чем у обычного.

Ошибка 3. Забыть о переездах

Этот пункт вообще многие выбрасывают из головы. Но представьте, что вы молоды, у вас интересная профессия. Вам предлагают переезд, но есть одно но: ипотека на 30 лет. Или ваша семья увеличивается, нужна квартира больше, но у вас уже есть действующая ипотека на двушку.

Как надо сделать Почему бы не махнуть в другой город или на север за высокими зарплатами, чтобы там снимать жильё и отдавать прибавку на ипотечный платёж? Почему бы не попробовать продать квартиру из-под залога?

Ипотека не привязывает к месту. Ипотечную квартиру при желании можно и сдать, и продать, если договориться об этом с банком.

Да, это всегда дополнительные сложности, но, если планы изменились, все трудности можно преодолеть.

И не бойтесь брать кредит на недвижимость там, где вы будете жить, выбирать квартиру с запасом метров. Кстати, мало кто об этом задумывается, но взять ипотеку можно не только на квартиру, но ещё и на дом.

Ошибка 4. Забыть про ремонт

Покупать квартиру, когда застройщик едва успел получить разрешение на строительство, выгодно. Цена квадратного метра на этапе котлована намного ниже, чем в готовом жилье. Особенно если квартиру сдадут в строительном варианте — это когда перед вами пустая коробка и простор для творчества.

Только вот в это творчество нужно вложить большую сумму. Даже если вы покупаете жильё на вторичном рынке, после переезда без ремонта не обходится: где-то надо розетку перенести, где-то обои отвратительные. Если об этом забыть, то новоселье может затянуться (или придётся брать ещё и кредит на ремонт).

Как надо сделать

Вариантов три: Когда берёте ипотеку, платите меньший первоначальный взнос, зато сразу откладывайте «ремонтные» деньги. Лучше положить их под проценты. Откладывайте на ремонт, когда выплачиваете ипотеку. Ищите застройщика, который сразу сдаёт квартиру с ремонтом. В ней как минимум можно жить, то есть закончить с ипотекой, а уже потом что-то ремонтировать.

Ошибка 5. Не создавать резервный фонд

Обычно если внести первоначальный платёж побольше, то и условия ипотеки будут мягче. Логично, что хочется отдать всё, что нажито непосильным трудом, но в итоге приходится жить от зарплаты до зарплаты.

Как надо сделать Отложить небольшую сумму, которая покроет обязательные платежи минимум на два месяца, а лучше всего — на полгода.

Это страховка на случай, если вдруг вы потеряете работу или произойдёт что-то ещё.

Ошибка 6. Не читать договор

Даже если вы уже всё обсудили с менеджером, даже если консультант ответил на сто ваших вопросов, читайте и уточняйте всё, что вам непонятно. Пусть вы спросите очевидную глупость, просто сделайте это.

Как надо сделать

Прочитайте договор и все документы, на которые он ссылается (например, общие условия кредитования в банке). Сделайте конспект основных положений: когда нужно платить, какие документы обновлять, в каких компаниях страховаться, куда звонить, если есть проблемы.

Ошибка 7. Забыть про налоговый вычет

Вы в курсе, что за ипотеку полагается налоговый вычет? И на покупку квартиры, и на проценты по ипотеке. Этот вычет может быть на круглую сумму — до 650 000 рублей.

Как надо сделать Собрать справки о доходах и платежах, подать заявление в налоговую (если не знаете как, то к вашим услугам множество фирм, которые всё оформят за вас за 20 минут), получить деньги.

Кстати, если вы женаты или замужем, вычет может получить и вторая половинка. Супругу полагается компенсация, даже если он не собственник жилья, а об этом многие забывают.

Ошибка 8. Думать, что оно как-нибудь само пройдёт

Допустим, случилась неприятность: вы просрочили платёж. Неважно, по какой причине: не сработало напоминание, настроения не было, деньги кончились. Нет смысла прятать голову в песок и продолжать платить ипотеку, будто ничего не случилось. Даже за один день просрочки банк может выписать штраф или начислить пени, а потом это выльется в круглые суммы.

Как надо сделать
Идеальный вариант — застраховаться, но это дорого (а если страховка хорошая, то очень дорого). Вне зависимости от того, есть у вас страховка или нет, в любой непонятной ситуации звоните в банк. Мелкие затруднения можно решить сразу же, в случае крупных проблем — договориться и даже пересмотреть условия ипотеки.

Главное — не пропадать и ответственно относиться к обязательствам.

Источник: http://kaksekonomit.com/2017/10/o-podvodnyh-kamnyah-ipoteki.html

Ссылка на основную публикацию