Заключение договора долевого участия в строительстве в 2019 году: образец дду, риски и порядок регистрации

Договор долевого участия в строительстве 2019: образец, риски

Покупка квартиры напрямую у застройщика означает большую экономию в деньгах и отсутствие юридических проблем с «чистотой» жилья. Чаще всего подобные отношения оформляются через договор долевого участия. В сегодняшней статье рассмотрим особенности его заключения, преимущества, недостатки, риски и коснемся альтернативных инструментов.

Что такое долевое участие в возведении МКД

Договором долевого участия в строительстве обеспечивается сотрудничество дольщика (гражданина или фирмы) с застройщиком (строительной организацией), который осуществляет возведение (строительство) многоквартирного дома.

Требования к самому тексту, порядок заключения и в целом отношения по долевой застройке регулируются центральным нормативным актом – Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве …» от 30-го декабря 2004 года № 214-ФЗ.

Вышеназванный законодательный акт достаточно часто терпит изменения. В основном они направлены на защиту прав дольщиков, поскольку при участии в строительстве гражданин рискует крупной суммой денег.

Риски, преимущества и недостатки

Любой инструмент приобретения жилья несет в себе определенные плюсы и минусы. Самый главный риск покупателя – не получить квартиру и потерять собственные средства. Рассмотрим подробнее, насколько ДДУ безопасен с этой точки зрения.

Подписывая соглашение о долевом участии, строительная организация связывает себя очень жесткими условиями нормативного закона. Эти требования – гарантии безопасности застройки для граждан.

К таким гарантиям, в частности, можно отнести:

  • за нарушение сроков сдачи объекта в пользу граждан начисляются денежные санкции, которые реально работают на практике;
  • интересы дольщиков, подписавших ДДУ в октябре 2017 года и позже, защищены специальным компенсационным фондом, в который застройщик отчисляет 1,2% от суммы каждого договора;
  • в регионах действуют «реестры обманутых дольщиков», которые оказывают посильную помощь гражданам, оказавшимся в трудной ситуации;
  • ответственность застройщика перед гражданами застрахована;
  • в последнее время требования к строителям ужесточились в плане получения разрешений, организации «финансовой подушки» на банковском счете строительства не менее 10% от суммы всего проекта, контроля за финансовыми операциями со стороны банковского сектора;
  • в строительной сфере установлены высокие требования к фирмам, производящим работы – лицензию на данную деятельность получить достаточно сложно, а значит, и качество жилья будет соответствовать всем ГОСТам;
  • договор долевого участия обязательно регистрируется в ЕГРН, что придает ему особый формальный статус.

Указанные гарантии выгодно отличают ДДУ от участия граждан в жилищно-строительных кооперативах. ЖСК – это добровольное объединение граждан. Стоимость пая в таком объединении может быть намного привлекательнее участия в долевом строительстве, однако не стоит забывать о следующих недостатках:

  • строительство МКД организуют непрофессионалы, что может привести к нарушению строительных норм;
  • пай никак не застрахован, а в случае банкротства кооператива вернуть свои деньги будет намного сложнее;
  • никаких фондов защиты пайщиков ЖСК не существует.

Основной же минус договора долевого участия – это вероятность банкротства застройщика. Нивелировать данный недостаток можно, остановив выбор на надежной строительной фирме, репутация которой складывалась в течение многих лет работы на рынке.

Заключение договора долевого участия

Как правило, каждый застройщик имеет свою универсальную форму договора долевого участия, которую предлагает подписать дольщику. Следует помнить, что законодателем не установлено жесткой обязательной формы – поэтому на ознакомление с текстом необходимо выделить достаточно времени.

Образец ДДУ

Договор долевого участия в строительстве – достаточно объемный документ, намного шире, чем обычный ДКП. Он охватывает максимум информации о предстоящем строительстве, правах, обязанностях участников, порядке разрешения ряда ситуаций.

Обязательные пункты соглашения

Список обязательных условий договора долевого участия в строительстве определен в ст. 4 Закона № 214. При отсутствии этих пунктов договор считается незаключенным, а значит и права/обязанности участников по нему не возникают.

Важно проверить, чтобы в тексте содержались:

  • подробное описание будущей квартиры (площадь, количество комнат и др.), составленное недвусмысленным образом, чтобы сторонам было ясно, о каком объекте идет речь и как его найти в МКД;
  • графический план квартиры с расположением ее на этаже относительно других квартир;
  • основные сведения об МКД – материалы строительства, энергоэффективность, сейсмоустойчивость, класс помещения (жилое/нежилое);
  • срок передачи квартиры гражданину;
  • полную цену договора долевого участия и порядок ее перечисления;
  • гарантийный срок;
  • обеспечительные меры, направленные на исполнение строителями соглашения.

Все указанные сведения в должны полностью соответствовать проектной декларации, иначе соглашение можно отменить в суде как недействительное.

Основные права и обязанности сторон

Ключевые задачи застройщика:

  • построить многоквартирный дом любыми средствами, с помощью собственных сил или привлекая инвесторов;
  • по окончании застройки оформить разрешительную документацию и ввести дом в эксплуатацию;
  • передать квартиру участнику долевого строительства по акту.

Гражданин, принимающий участие в долевом строительстве, должен:

  • уплатить деньги в оговоренном порядке;
  • принять жилье, если у застройщика имеются все необходимые разрешительные документы, а дом сдан.

Остальные права, притязания, требования и обязанности непосредственно вытекают из основных, перечисленных выше.

На что еще обратить внимание

Помимо общих положений, соглашение должно содержать ряд пунктов. На что еще обратить внимание в договоре – услуги застройщика в договоре долевого участия:

  • предоставление дольщику возможности знакомиться с финансовой документацией и бумагами по строительству;
  • обязанность в итоге передать квартиру дольщику – застройщик не может сослаться ни на какие обстоятельства (отсутствие средств или отзыв лицензии);
  • направить гражданину уведомление о завершении работ за две недели до назначенной даты, и предложение о приемке жилья;
  • обязательство вернуть денежные средства в определенных законом и соглашением случаях;
  • допуск к исполнению соглашения правопреемников дольщика в случае его смерти;
  • обязанность нести риск уничтожения квартиры до даты передачи ее дольщику;
  • обязанность заключения допсоглашений к договору в случае изменения условий.

Отдельно нужно остановиться на изменении цены строительства, площади и срока передачи квартиры:

  • изменение цены договора возможно, только если это прямо предусмотрено текстом соглашения – это касается как уменьшения, так и увеличения цены;
  • уменьшение и увеличение площади квартиры по договору долевого участия влечет изменение цены – этот вопрос полностью регулируется ДДУ;
  • срок передачи квартиры может быть изменен при согласии дольщика и при условии предварительного уведомления об этом за 2 месяца до даты окончания строительства.

О том, как взыскать неустойку с застройщика при нарушении сроков, мы писали здесь.

Регистрация в Росреестре

Регистрация соглашения в ЕГРН обязательна. Только после внесения записи в Реестр оно приобретает законную силу.

Порядок включает всего 4 простых шага:

  1. Собрать все необходимые документы.
  2. Оплатить сумму пошлины за регистрацию 350 руб. (для физ лиц).
  3. Представить бумаги по списку через «Мои документы» или онлайн-сервис (при наличии ЭЦП).
  4. Спустя неделю получить результат регистрацию на руки – выписку из ЕГРН.

Список необходимых бумаг включает:

  • три подлинника ДДУ;
  • заявление о регистрации – заполняется сотрудником МФЦ на приеме, заранее заполнять не нужно;
  • удостоверение личности (если пришел представитель – доверенность от дольщика, оформленная нотариально);
  • нотариальное согласие супруга на заключение ДДУ;
  • залоговая документация, если квартира приобретается в кредит;
  • технические документы на жилье, согласованные с застройщиком;
  • госпошлина.

Результатом регистрации станет выписка из ЕГРН, которую обязательно нужно сохранить на весь период строительства вместе с подлинным экземпляром ДДУ.

Передача прав по ДДУ

В ряде случаев у дольщика может исчезнуть интерес в приобретении квартиры – например, при незапланированном переезде в другой регион. В таких случаях оформляется цессия — переуступка по договору долевого участия в строительстве.

Особенности передачи прав по договору долевого участия следующие:

  • через соглашение в основном ДДУ как бы меняется дольщик – новое лицо обладает всеми правами и обязанностями участника договора;
  • по цессии передается не готовая квартира, а права на нее;
  • претензии по качеству жилья новый дольщик предъявляет только застройщику, а не предыдущему дольщику;
  • на цессию нужно получить письменное согласие застройщика, иначе она будет недействительной;
  • переуступка тоже нуждается в регистрации в ЕГРН.

Особенно важным является вопрос по оценке прав требования по договору долевого участия. В конечном счете, цену переуступки определяют сами стороны.

Покупателю важно удостовериться, что предыдущий собственник полностью рассчитался с застройщиком. Для этого нужно взять у застройщика справку о полной оплате.

Если строительство оплачено не полностью, то оставшуюся часть погашает новый дольщик в соответствии с условиями ДДУ.

О состоявшейся цессии нужно обязательно уведомить застройщика, предоставив ему копию соглашения о переуступке с регистрационной отметкой.

Подводные камни и пути обхода закона

Подводные камни договора долевого строительства жилья в основном касаются уловок застройщика, которые позволяют ему обходить некоторые жесткие требования. При изучении договора нужно обратить внимание на следующие моменты:

  • Цена договора вносится только после регистрации в ЕГРН, поэтому условие о предоплате до подачи договора долевого участия в Росреестр – ничтожно. Если застройщик сам занимается регистрацией, то этот момент нужно проверить особенно тщательно.
  • Земля под МКД может находиться на праве собственности, аренды и бессрочного пользования. Если застройщик не может подтвердить статус земли, сделку лучше не заключать. Это касается также любой строительной документации.
  • Подписывать договор от застройщика может только директор (гендиректор). Если подписывает менеджер, обязательно просите подлинную доверенность от директора, в противном случае – не подписывайте договор.
  • Срок в договоре должен быть указан точно. Формулировка «в разумный срок» не отвечает интересам дольщика, т.к. позволяет постоянно сдвигать сроки завершения стройки.

Ключевой момент – подписываемое соглашение должно называться именно «Договор долевого участия в строительстве».

Если застройщик предлагает подписать другую бумагу, например, предварительный договор купли-продажи или вексель, выдавая его за ДДУ – сделку однозначно нельзя заключать.

Только ДДУ гарантирует дольщикам широкий перечень гарантий, о которых было сказано выше. Иные документы не защитят участников в случае банкротства или долгостроя.

Новое по договорам долевого участия в 2019 году

Договор долевого участия в строительном бизнесе играет важную роль – привлекает граждан к финансированию возведения МКД. Поскольку граждане являются самой незащищенной стороной такого инвестирования, законодатель постоянно вводит изменения, направленные на укрепление их позиций.

В 2019 году ожидается переход от действующей системы оплаты на эскроу-счета. Дольщики будут вносить деньги в оплату ДДУ на специальный банковский счет. Средства счета будут сохраняться до завершения стройки. Застройщик получит вознаграждение только после передачи жилья собственникам.

Данное новшество является одним из этапов отмены долевого участия как явления. Отмечается, что данный инструмент исчерпает себя полностью к 2021-2022 годам.

Обратите внимание

Договор долевого участия в строительстве – работающая схема приобретения нового жилья у застройщика.

При подписании договора нужно обращать внимание на ряд существенных пунктов, а также на репутацию и проектные документы застройщика.

Если фирма-застройщик является надежной, то и возведение МКД пройдет без проблем. Если же возникают трудности – закон гарантирует дольщикам строгое соблюдение их прав.

Подробнее про долевое строительство в 2019 году, можете узнать далее.

Будем благодарны за оценку поста, лайк и репост.

Источник: https://ipotekaved.ru/ddu/dogovor-dolevogo-uchastiya.html

Договор долевого участия на что обратить внимание 2019

  • три подлинника ДДУ;
  • заявление о регистрации – заполняется сотрудником МФЦ на приеме, заранее заполнять не нужно;
  • удостоверение личности (если пришел представитель – доверенность от дольщика, оформленная нотариально);
  • нотариальное согласие супруга на заключение ДДУ;
  • залоговая документация, если квартира приобретается в кредит;
  • технические документы на жилье, согласованные с застройщиком;
  • госпошлина.

Покупка квартиры напрямую у застройщика означает большую экономию в деньгах и отсутствие юридических проблем с «чистотой» жилья. Чаще всего подобные отношения оформляются через договор долевого участия. В сегодняшней статье рассмотрим особенности его заключения, преимущества, недостатки, риски и коснемся альтернативных инструментов.

Договор долевого участия (ДДУ) 214-ФЗ: на что обратить внимание? Федеральный закон Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов

Нередко застройщики пытаются включить в ДДУ пункт, по которому заказчик платит по счетам за воду и свет с момента сдачи жилого дома в эксплуатацию.

Однако передача квартиры по акту может состояться только через несколько месяцев. Получается, что, еще не поселившись в новой квартире, собственник должен будет оплачивать «коммуналку».

Ничего справедливого в этом нет, поэтому призываем вас внимательно изучить данный пункт договора.

Причем строительная компания активно ищет возможность обойти 214-ФЗ. Неустойка за срыв сроков может тяжелым бременем лечь на плечи девелопера, поэтому он все время пытается подстраховаться.

Например, включает в договор условие, согласно которому несет материальную ответственность только в случае собственной вины или необоснованно расширяет перечень обстоятельств неодолимой силы.

Поэтому будьте внимательны! Традиционно форс-мажор предполагает атаки террористов, военные действия или катастрофы стихийного характера. Внесение изменений в законодательство, неблагоприятные погодные условия и бездействия контрагентов к нему не относятся.

Дду в новостройке — что это

Если дольщик, который заключил договор ДДУ с застройщиком, умирает, его право требования собственности на недвижимость можно наследовать. В этом случае нужно предоставить застройщику и в Росреестр документы, подтверждающие ваши права наследования. Для этого обратитесь к нотариусу и проведите процедуру по «открытию наследства».

Согласно законодательству, дольщик может переуступить свои права требования по договору ДДУ третьему лицу. В этом случае третье лицо выплатит дольщику стоимость договора или больше, если за время, которое просуществовал договор, ценность недвижимости увеличилась. Дольщик получит деньги, третье лицо — право требования недвижимости.

214-ФЗ — на что обратить внимание при подписании документов для ДДУ

Первый дольщик, регистрирующий ДДУ, кроме этих документов, должен ещё предоставить документы на недвижимость от застройщика.

Документ о праве распоряжения и пользования земельным участком, официальное разрешение от муниципалитета на строительство, план дома, проектную декларацию, договор страхования гражданской ответственности, договор поручительства (о своевременной передаче дома), перечень лиц, участвующих в долевом строительстве.

  • разрешения на ввод в эксплуатацию объектов недвижимости, возведённых застройщиком за последние три года;
  • разрешение на деятельность по результатам аудиторской проверки за последний год;
  • разрешение на строительство;
  • документ, подтверждающий соответствие застройщика и проектной декларации установленным требованиям;
  • результаты экспертизы проектной документации;
  • документ, удостоверяющий право застройщика на использование земельного участка;
  • проект дду;
  • виды обеспечения исполнения обязательств по дду;
  • договор поручительства с застройщиком (при наличии);
  • в обязательном порядке ежемесячно публикуются фотографии строительства объекта.

На какие моменты нужно обращать внимание при подписании ДДУ

Пункты договора важны. Застройщик будет стремиться оставить договор в первозданном виде (собственном варианте) и не будет стремиться к внесению в него корректив, целесообразных, по мнению дольщика. Аргументов застройщик имеет достаточное количество до тех пор, пока ДДУ не получит регистрацию в Росреестре.

Собственно строящееся жилье должно быть описано подробно:

  • земельный участок (кадастровый номер);
  • строительный адрес дома;
  • этаж и номер квартиры (необязательно точный);
  • квартира должна быть описана детально, показана на плане этажа, с указанием технических характеристик, плана, площади, балкона/лоджии и пр.

Как не пропустить важные моменты при заключении ДДУ

Кроме того, по первому требованию граждан, строительная фирма обязана предоставить для изучения оригиналы или заверенные копии уставных и правоустанавливающих документов, разрешение на возведение объекта, а также декларацию проекта со всеми внесенными в нее изменениями.

При подписании договора нужно обращать внимание на каждый из указанных выше пунктов. Все они являются обязательными, и при отсутствии хотя бы одного из них ДДУ считается незаключенным.

Что касается других условий, то они являются стандартными для всех видов общегражданских договоров и регулируются ГК РФ, главное правило: чтобы они не противоречили существующему законодательству. Вместе с тем, ДДУ имеет свою специфику.

Важно

К отношениям, вытекающим из данного договора, применяются нормы закона о защите потребителей, также в нем присутствуют условия, которые невозможно найти ни в одном другом виде договоров.

Рекомендуем прочесть:  Льготы По Налогам Для Ветеранов Труда В 2019 Году

Дду на что обратить внимание

Вакханалия конца 90-х начала 2000-х была загнана в рамки цивилизации законом 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 22.12.2004г.

, который, в значительной степени, защитил интересы дольщиков и установил для застройщиков четкие правила привлечения денежных средств и их расходования, подготовки документов, строительства и передачи квартир дольщикам.

Сам по себе договор ДДУ, даже при наличии установленных законом гарантиях, не освобождает дольщика от необходимости быть осмотрительным, и совершить необходимые действия при заключении договора. Дольщик должен знать: в случае нарушений со стороны застройщика расторжение договора и возврат денежных средств занимает значительное время и средства и требует усилий.

Договор долевого участия в строительстве: на что обратить внимание

Законодательно утвержденной формы у документа нет, правовые аспекты ДДУ регулирует Федеральный закон №214. В статье 4 данного закона указаны пункты, обязательные для прописывания в договоре, и каждый застройщик, опираясь на законодательную базу, формирует свой ДДУ.

Защита от мошенничества. Чтобы избежать сбора денег с граждан на возведение объектов «на бумаге», законом запрещено оформление ДДУ до получения разрешения на застройку, либо до госрегистрации застройщиком права собственности на земельный участок под строительство (договора аренды, субаренды).

Договор долевого участия – как не допустить ошибок

После принятия закона о долевом участии в строительстве ФЗ-214 в гражданское законодательство был введен новый тип договоров – договор долевого участия в строительстве.

До принятия данного закона обязанности застройщика и дольщика определялись при помощи разнообразных юридических инструментов.

В практике нередки случаи заключения договоров совместной деятельности, инвестировании возмездного оказания услуг, строительного подряда, договоров купли-продажи и многих других.

Купить квартиру в новостройке можно по одной из нескольких существующих схем. Каждая такая схема предусматривает определенный договор. Как правильно заключать договор долевого участия и как не допустить ошибок, необходимо знать каждому покупателю недвижимости.

Договор участия в долевом строительстве: на что обращать внимание при заключении

1. Прежде всего, нужно убедиться в том, что договор заключается с уполномоченным представителем застройщика. Для этого можно обратиться к сайту https://egrul.nalog.

ru/, получить там выписку и посмотреть, кто указан в качестве лица, имеющего право без доверенности выступать от имени организации (директор, генеральный директор и т.д.).

Договор от имени застройщика должен быть подписан либо им, либо представителем по доверенности, подписанной таким руководителем.

В последние годы распространенным способом приобретения жилья на первичном рынке является заключение договора участия в долевом строительстве. «Полиграф.Медиа» подготовил рекомендацию, как сделать это юридически грамотно и не попасться на удочку мошенников.

Совет

Прежде всего, следует знать, что отношения участника долевого строительства (дольщика) и застройщика регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон о долевом строительстве).

Стоит хотя бы в общих чертах с ним ознакомиться, прежде чем выбирать застройщика и заключать с ним договор.

Рекомендуем прочесть:  Ипотека молодая семья государственная программа 2019

Договор долевого участия в строительстве – ФЗ № 214, подводные камни

  • условия внесения корректировок в договор в процессе строительства;
  • сроки, в которые должны быть решены возможные проблемы в ходе строительства;
  • указание на максимальное количество раз сдачи объекта госкомиссии;
  • способ управления многоквартирным домом;
  • сроки оформления жилой площади многоквартирного дома в собственность.

Часто в подобных договорах можно встретить указание на то, что при изменении площади квартиры по итоговым замерам в большую сторону, дольщик должен выплатить разницу, при изменении в меньшую – застройщик. Согласно законодательству, покупатель должен получить именно то, на что рассчитывал, так как повлиять на процесс строительства он не может.

Потому затраты ложатся на плечи застройщика в любом случае.

Договор долевого участия в строительстве: как способ приобретения жилья

  • Заключается предварительный договор купли-продажи на объект. Это значит, что после окончательного возведения жилого дома придётся заключать ещё один – основной договор. Пока многоэтажка не достроена, все права на неё принадлежат подрядчику, вкладчик получает право владения лишь после подписания основного договора;
  • Документы не имеют чётко обозначенного момента введения жилого дома в эксплуатацию, поэтому процесс строительства может затянуться на неопределённое количество времени;
  • Договор не проходит официальную государственную регистрацию, так что недобросовестный застройщик может одну и ту же квартиру продать сразу нескольким дольщикам;
  1. Некая фирма приобретает или берет в аренду земельный участок по согласованию с местными властями;
  2. Дольщики, которые заинтересованы в приобретении жилья по сниженной стоимости, заключают с этой строительной фирмой договор;
  3. Для них оформляется рассрочка, сумма сделки прописывается в договоре;
  4. После того как объект будет достроен, происходит передача его дольщикам.

15 Фев 2019      juristsib         16      

Источник: http://sibyurist.ru/samovolnye-postrojki/dogovor-dolevogo-uchastiya-na-chto-obratit-vnimanie-2019

Договор долевого участия. Образец и бланк 2019 года

Договор долевого участия (ДДУ) с юридической точки зрения – это целый конгломерат правоотношений.

С одной стороны – это чистейший договор подряда, по которому застройщик, как подрядчик, обязуется выполнить работы в определенный срок и за определенное вознаграждение.

https://www.youtube.com/watch?v=o6_boSF-Oxw

С другой стороны – это договор двух соинвесторов, которые вкладываются в строительство объекта жилой недвижимости.

В совокупности же деятельность застройщика по ДДУ – это предпринимательская деятельность по строительству жилых домов, в ходе которой платежи от клиентов принимаются в авансовом порядке либо при полной предоплате.

Подобная многоплановость делает договоры ДДУ одними из наиболее сложных в современном контрактуальном праве.

Виды ДДУ

Различаются несколько видов договоров долевого участия. Как правило, каждый из видов «тянет» за собой заключение последующих договоров. Каждый из промежуточных договоров, по своей сути, это хорошо проработанная хитрость застройщиков.

Дело в том, что строительство объектов жилой недвижимости – это многоэтапная процедура и застройщик стремится свести к минимуму собственные траты по каждому из этапов. Более того, застройщик стремится к получению выгоды даже в случае, если объект вообще не будет построен, хотя в этих случаях уже можно говорить о мошенничестве.

В соответствии с этапами деятельности застройщика появились и распространились следующие виды договоров ДДУ:

  1. договор о намерении (предварительный ДДУ или ПДДУ);
  2. технический ПДДУ;
  3. собственно ДДУ.

ПДДУ

Как ясно из названия, заключается подобный договор между контрагентами с целью фиксации намерений. При этом намерением застройщика является выполнение заказа клиента (именно здесь впервые проявляется аспект подрядных услуг), а намерением клиента – потенциальный заказ на строительство жилья. Договор намерений подразумевает дальнейшее заключение основного договора.

Самой распространенной причиной заключения ПДДУ является банальное отсутствие у застройщика разрешения на строительство. При отсутствии подобного разрешения основной ДДУ вообще нельзя заключать, поскольку на это имеется законодательный запрет. Но застройщику нужны клиенты и средства. Поэтому он идет на хитрость и заключает ПДДУ.

Это не значит, что у застройщика обязательно есть мошеннический умысел. ПДДУ практикуется уже давно зарекомендовавшими себя застройщиками. Для того, чтобы обезопасить себя от рисков при заключении ПДДУ следует выяснить репутацию застройщика.

Дело в том, что получение разрешения на строительство зависит от многих причин – от нерасторопности местных органов власти до проблем с самой строительной фирмой. Возможно, разрешение не дается по причине отсутствия у фирмы права на земельный участок под строительство, или проект не прошел строительную экспертизу.

Имеется большой риск, что разрешение вообще не будет выдано, и у дольщиков по ПДДУ начнутся серьезные проблемы.

Технические ПДДУ

Это тоже одна из хитростей застройщика.

Как правило, строительные компании, предлагающие заключение технических ПДДУ уже получили все необходимые разрешения на начало строительство, но по различным причинам не желают сразу заключать со своими дольщиками основной ДДУ. Как правило, при заключении технических ДДУ рисков для дольщиков практически нет, при условии, что в ПДДУ срок заключения основного договора установлен на ближайшее время.

Основной договор

В основном договоре (ДДУ) прописываются абсолютно все условия, связанные с соглашением по долевому строительству.

Ввиду того, что ДДУ проходит обязательную регистрацию в Росреестре, с момента подписания ДДУ риски дольщика сводятся к минимуму, хотя и не исключаются. Солидные компании за некоторое время до подписания ДДУ выдают дольщику образец договора для ознакомления.

Если строительная компания отказывается ознакомить вас с образцом и требует немедленного подписания договора, то рекомендуем распрощаться с этим застройщиком.

Обратите внимание

При получении образца желательно не полагаться на собственные силы, а провести экспертизу договорных условий у специалиста в вопросах долевого строительства.

Если под строительство планируется получение ипотечного кредита, можно отнести образец в банк. Банки очень тщательно оценивают риски при ипотечном строительстве и отказывают в выдаче кредита, если пункты ДДУ внушают им сомнения.

Условия ДДУ

С момента подписания ДДУ дольщик превращается в инвестора строительства наравне с другими дольщиками. Перечисленные ими финансы направляются на строительство жилого дома.

Каждый договор ДДУ индивидуален, поскольку содержит в себе данные о конкретном жилье, с конкретным метражом, на конкретном этаже для определенного заказчика. Номер квартиры принимать во внимание не стоит, поскольку нумерация квартир к моменту сдачи в эксплуатацию дома может существенно измениться.

В ДДУ указывается:

  • количество комнат в квартире;
  • наличие вспомогательных помещений, балконов, мансард и лоджий;
  • метраж каждой комнаты и каждого помещения;
  • этажность.

Правильность отражения в договоре этих данных устранит потенциальные проблемы при регистрации права собственности на жилье. Дело в том, что регистраторы тщательно сравнивают квартиру с данными ДДУ.

Сроки

Правильно составленный ДДУ должен содержать четко определенные сроки передачи квартиры дольщику. Обтекаемые сроки, приуроченные, например, к полугодию, должны внушать опасения. Скорее всего, вас не обманут, но ожидание момента вручения ключей может существенно затянуться.

Важно! Сдача дома в эксплуатацию и передача ключей от квартиры дольщику – это разные правовые явления. В ДДУ срок сдачи в эксплуатацию может быть определен на первое или второе полугодий, но срок передачи квартиры должен быть нотифицирован точно, например «в течение 20 дней с момента сдачи дома в эксплуатацию».

Основные пункты ДДУ

Все основные пункты обязательств сторон по контракту сводятся к нескольким слова «дольщик платит» и «застройщик строит и передает дольщику квартиру», то есть так или иначе, весь ДДУ «закручен» вокруг этих условий.

В целом, контракт должен освещать следующие основные положения:

  1. стоимость, то есть цена одного квадратного метра жилья помноженного на метраж квартиры. Одновременно указываются сроки полной оплаты, периодичность платежей и способ.
  2. В процессе сдачи дома в экслуатацию метраж проверяется, и если он окажется меньше, чем нотифицировано в ДДУ, застройщик будет обязан вернуть стоимость излишне оплаченных квадратных метров.

    Спорным вопросом является доплата со стороны дольщика за лишние метры.

    Во всяком случае, застройщики пытаются взыскать оплату, но чисто юридически это незаконно, поскольку вопрос соответствия строительства условиям договора лежит всецело на застройщике;

  3. сроки гарантии. Они, как правило, варьируются, но в целом гарантия на систему трубопровода должна составлять не менее 3 лет, а на жилье – не менее 5 лет;
  4. кадастровые данные на земельный участок под строительство дома;
  5. сведения о страховании объекта строительства;
  6. адрес строящегося объекта в соответствии с планами градостроительства.

Кем подписывается ДДУ

Контрагентами в договоре долевого участия выступают дольщик и застройщик. Если с дольщиком все понятно, то в отношении строительной фирмы существуют жесткие требования.

Подписываться контракт должен либо лично директором фирмы, либо лицом, имеющим нотариальную доверенность от лица фирмы. Подписание ДДУ неуполномоченным на то лицом влечет за собой недействительность контракта.

Бланк договора долевого участияОбразец договора долевого участия

Источник: https://zakonius.ru/obrazec/dogovor-dolevogo-uchastiya

Договор долевого участия в строительстве (ДДУ) в 2019 году — на что обратить внимание, подводные камни по ФЗ-214

Договор долевого участия в строительстве жилья (ДДУ) в 2019 году составляется по требования российского законодательства. Зная имеющиеся особенности можно исключить вероятность признания сделки ничтожной.

Несмотря на то, что такой договор является разновидностью правового соглашения, Гражданским Кодексом не регулируется.

Для возможности защитить свои интересы от вероятности попадания на недобросовестных застройщиков, необходимо ссылаться на нормы российского законодательства.

Важные аспекты

Договор долевого участия (ДДУ) в строительстве несет под собой множество нюансов, о которых крайне важно знать для минимизации рисков невозможности защитить свои интересы при необходимости.

По этой причине целесообразным станет изучить общие теоретические сведения и российское законодательство.

Определения

Договор долевого участия в строительстве это договор об инвестиционной деятельности, благодаря которой застройщик организации обладает возможностью привлечь деньги дольщиков (выступают в роли инвесторов) с целью строительства жилого имущества.

По завершению строительства недвижимость в новостройке переходит в право собственности дольщиков.

Для тех граждан, которые изъявили желание купить для себя недвижимость на выгодных условиях, соглашение долевого участия обладает некоторыми преимуществами, а именно:

  • стоимость на начальных стадиях строительства существенно ниже, нежели на вторичном рынке;
  • погашать долговые обязательства можно в рассрочку;
  • предусмотрена возможность выбора любого вариант планировки и характеристик конкретного жилья.

Наиболее весомым преимуществом принято считать наличие страховки, а также необходимость регистрации такого вида соглашения в территориальном Росреестре.

Благодаря процедуре регистрации государственный орган осуществляет проверку застройщика на предмет его добросовестности.

Стороны соглашения

Сторонами рассматриваемого соглашения выступают:

  • застройщик в роли строительной компании;
  • дольщик.

Застройщиком имеет право выступать любое юридическое лицо, вне зависимости от принятой организационно-правовой формы, взявшее на себя обязательство по выполнению многочисленных условий, а именно:

Наличие прав собственности либо аренда (или субаренда) на земельный надел На площади которого планируется начать строительство многоквартирного дома либо же иного объекта недвижимости. Исключением являются объекты производственного назначения
Наличие разрешения На возведение недвижимости
Наличие необходимого опыта (минимальный стаж работы застройщика – 3 года) Беря во внимание участие в возведении многоквартирных домов суммарной площадь от 10 тысяч квадратных метров
Название юридического лица В обязательном порядке должно дополнительно включать в себя наименование ”специализированный застройщик”

Необходимо помнить, что в роли дольщика по законодательству РФ могут выступать физические и юридические лица.

Действующие нормативы

Основным законодательным актом по праву является Федеральный закон № 214 от декабря 2014 года. Именно в нем отображены все ключевые сведения и особенности по вопросу формирования договора долевого участия в строительстве.

Дополнительно рекомендуется ознакомиться с Федеральным законом № 122 “О государственной регистрации прав на объекты недвижимости”.

Особенности заключения сделки

В процессе заключения сделки по вопросу принятия участия в долевом строительстве нужно брать во внимание особенности.

В частности нужно знать правила составления договора и порядок его регистрации по законодательству РФ. Рассмотрим имеющиеся особенности подробней.

Существенные условия

Договор долевого участия считается одновременно:

  • консенсуальным;
  • возмездным;
  • двусторонним.

Согласно Федеральному закону № 214, в частности ст. 4 в договоре должны быть оговорены такие существенные условия:

Предмет договора В данном случае речь идет о конкретном объекте недвижимости – нежилое либо же жилое помещение, общее имущество в строящемся объекте. Дополнительно указываются сведения о наличии чистовой отделке либо отсутствии при сдаче
Период передачи Имущества инвестору строительной компанией
Стоимость, срок и правила Внесения обязательных платежей
Гарантийный период Минимальный срок должен составлять 5 лет
Ответственность В случае игнорирования норм подписанного договора его участниками
Правила расторжения Достигнутых сторонами соглашения договоренностей
Варианты обеспечения исполнения Застройщиком взятых на себя обязательств

Если же в образце соглашения долевого участия в постройке многоквартирного дома будут проигнорированы вышеуказанные условия, то он считается таковым, как незаключенным.

Для минимизации рисков признания договора недействительным рекомендуется обратиться за помощью к квалифицированному юристу.

После его формирования он в обязательном порядке должен быть зарегистрирован в государственном органе и считается подписанным с периода завершения данной процедуры.

Право собственности участника долевого строительства также подвержено обязательной регистрации согласно Федеральному закону “О государственной регистрации прав на объекты недвижимости в России” № 122 от июля 1997 года.

На что стоит обратить внимание

Как и любая иная разновидность соглашения у ДДУ также есть свои особенности, на которые крайне важно обращать внимание.

В частности речь идет о таких нюансах, как:

Сведения относительно строительной компании в ДДУ Должны быть указаны полностью и одновременно с этим совпадать с информацией в проектной и разрешительной документации (адрес, название, сведения об уполномоченных лицах)
Если регистрация договора будет инициирована застройщиком То у него должна быть на это нотариально заверенная доверенность от дольщиков
Обязательное отображение в документе подробных сведений об объекте недвижимости Благодаря которым его можно было бы с легкостью идентифицировать
Обязательное подписание гарантийного периода В 5 лет
В документе обязательно должны отображаться полные сведения О площади недвижимости, а также условиях оплаты в случае внесения поправок
Запрещается указывать в документе тех разделов Которые указывают о самовольном внесении поправок в документацию застройщика
Договор считается действующим До периода исполнения взятых на себя обязательств каждой стороной
Сроки по сдачи недвижимости Должны указываться конкретными
Перечень форс-мажорных обстоятельств Которые указаны в соглашении, не может быть огромным
Возводимая недвижимость не может быть признана качественно построенной Если она не была введена в эксплуатацию. Об этом подробно должно быть указано в тексте соглашения
Цена на недвижимость должна быть отображена из расчета 1 квадратного метра Причем в отечественной либо иностранной валюте с фиксированным курсом
Обязательства дольщиков признаются исполненными С периода внесения на расчетный счет застройщика всей суммы за квартиру
В договоре обязательно должны прописываться Условия расторжения
Соглашение отображает условия возмещения компенсации затрат дольщиков В случае выявленных существенных недостатков в недвижимости
Согласно соглашению застройщики имеют право Использовать инвестиции дольщиков только на строительство

На указанные особенности крайне важно обращать внимание для минимизации рисков признания сделки ничтожной из-за недобросовестности застройщиков.

Когда необходим предварительный вариант

Предварительное соглашение – иная разновидность договорных отношений, которое не предоставляет гарантий дольщикам в получении собственной недвижимости и не может использоваться при оформлении налоговых вычетов.

Предварительное соглашение не подлежит регистрации, из-за чего отсутствуют какие-либо гарантии относительно того, что обещанный объект недвижимости не будет реализован иным лицам.

Нередко встречаются ситуации, при которых застройщики буквально требуют принять их предложения по подписанию предварительного договора.

К примеру, удобное месторасположение строящегося объекта, хорошая планировка, выгодная себестоимость.

В данной ситуации главной целью участника долевого строительства — существенно минимизировать персональные риски.

Важно

Многие специалисты не рекомендуют подписывать предварительное соглашение, согласно которому обеспечивающий платеж приравнивается к половине себестоимости недвижимости, даже при наличии заманчивого предложения.

Большая часть добросовестных строительных компаний не будут выдвигать для своих клиентов требования относительно подписания такого договора, а только предложат уплатить первоначальный взнос в качестве подтверждения взятых на себя обязательств дольщиками.

Типовой формы для такого документа не предусмотрено, но российское законодательство указывает на то, что договор должен соответствовать основному.

При игнорировании требований российского законодательства, предварительное соглашение может быть признано недействительным.

Особого внимания заслуживают условия предварительного соглашения, в котором обязательно должны быть:

Указаны взаимно взятые обязательства По вопросу подписания ключевого договора
Оговорены условия Благодаря которым можно идентифицировать предмет сделки и критерии для дальнейшего взаимовыгодного сотрудничества
Отображен период В течении которого подлежит подписать основной договор

Организации, с которыми были подписаны предварительные соглашения, и сам застройщик, являющейся одной из сторон договора должен выступать одним и тем же юридическим лицом.

Важно помнить — предварительное соглашение должно быть подписано исключительно генеральным директором, а не менеджером либо иным должностным лицом.

Государственная регистрация договора долевого участия в строительстве

Типовой договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома подлежит обязательной регистрации в территориальном представительстве Росреестра.


Видео: все о договоре участия в долевом строительстве

По завершению процедуры документ обретает юридической значимости.

Заключить соглашение допускается возможность на те объекты, строительство которых подтверждается выданным разрешением от уполномоченных ведомств не ранее 1 апреля 2005 года.

Согласно российскому законодательству, механизм регистрации договора заключается в следующем:

  1. Сбор необходимой документации.
  2. Внесение платы государственной пошлины.
  3. Сдача собранной документации в территориальное представительство Росреестра. На основании их принятия будет выдана расписка, в которой указаны сведения о дате получения сведений, а также персональная подпись должностного лица государственного органа.
  4. На завершающем этапе будет выдан зарегистрированный документ.
  5. Первому дольщику регистрируют соглашение в течении 18 календарных дней, последующих – не больше Во время получения зарегистрированного документа нужно при себе внутренний паспорт и расписку.

С целью регистрации договора долевого участия необходимо в обязательном порядке подготовить такие документы:

  • подписанное соглашение совместно с различными дополнениями и приложениями;
  • заявление, которое составляется по общепринятым правилам российского законодательства от застройщика о регистрации;
  • заявление от непосредственного дольщика о регистрации соглашения;
  • внутренний паспорт РФ + копии всех заполненных страниц – в случае персонального обращения;
  • в случае подачи документов уполномоченными лицами дополнительно прикладывается нотариально заверенная доверенность;
  • нотариально заверенное разрешение от супруга на покупку недвижимости по договору долевого участия;
  • документы, в которых указаны краткие сведения о недвижимости;
  • квитанция об оплате государственной пошлины.

В случае если заявителем выступают несовершеннолетние дети, то за них должны это делать опекуны. Дополнительно нужно подготовить документальное подтверждение наличия статуса опекунов.

От непосредственного застройщика нужно предоставить дополнительно:

Указанный перечень документации является исчерпывающим, и необходимости в предоставлении иных бумаг нет.

Образец составления документа

В случае игнорирования норм ФЗ-214 договор может быть признан таковым как недействительным.

Порядок расторжения (отмена)

В случае возникновения каких-либо споров либо обстоятельств есть вероятность расторжения договора долевого участия.

Основными причинами для расторжения могут быть установленные факты неисполнения взятых на себя обязательств одной из сторон. Непосредственно сама инициатива может исходить от обоих участников сделки.

Для расторжения договора в одностороннем порядке необходимо наличие одного из условий, а именно:

  • просрочка по договору минимум в несколько месяцев;
  • у возведенной недвижимости выявлены существенные недостатки;
  • период сдачи объекта задержан минимум на несколько месяцев.

Дополнительно необходимо обращать внимание на то, что у дольщиков есть возможность подать исковое заявление, если строительная компания самовольно, без предварительного уведомления внесла поправки в проектную документацию либо же в условия основного договора.

Подводные камни

В договоре долевого участия в строительстве существуют и некоторые подводные камни. Особенно это относится к вопросу переуступки прав.

В частности переуступку можно оформить в том случае, если дольщики полностью погасили долговые обязательства перед застройщиком согласно подписанному соглашению и изъявил желание продать объект недвижимости.

В большинстве случаев себестоимость подобной разновидности недвижимости существенно выше. Нередко переуступку прав именуют как соглашение цессии.

Необходимо обращать внимание на то, что переуступку допускается возможность оформить исключительно до момента ввода многоквартирного дома в эксплуатацию.

При этом стоит помнить, что покупатели приобретают не только недвижимость, но и обязательства согласно соглашению долевого участия.

По этой причине перед заключением сделки по вопросу приобретения недвижимости, крайне важно сперва ознакомиться с проектной документацией, а также подтвердить наличие юридической силы у основного договора долевого участия в строительстве.

В завершении хотелось бы отметить: в составлении рассматриваемого соглашения имеется немало особенностей, о которых было рассмотрено выше.

Для минимизации признания сделки ничтожной рекомендуется не игнорировать нормы российского законодательства.

Источник: http://jurist-protect.ru/dogovor-dolevogo-uchastija-v-stroitelstve/

Договор долевого участия в строительстве в 2019 году

Квартирный вопрос не только не утратил своей актуальности, но и приобрел новый формат. Начиная с 2004 года, в правовой практике возникла новая форма договорных отношений в рамках приобретения жилья – это договор долевого участия в строительстве.

Так, договор долевого участия в строительстве по 214 ФЗ определяется в качестве самым безопасным способом приобретения недвижимости на первичном рынке.

Суть таких договорных отношений сводится к следующему: застройщик еще на стадии возведения жилого комплекса заключает соглашения с потенциальными покупателями квартир на условиях долевого участия, в рамках которого последние вносят средства в счет строительства.

Совет

Так, на поверку оказалось, что законодатель не совсем готов к появлению нового формата договорных отношений. В современном гражданском законодательстве такие соглашения относят к разряду смешанных договоров, правовая подоплека которых еще до конца не определена.

В первые годы своего появления такие соглашения несли немало рисков для стороны-приобретателя такого жилья. Случаи, когда застройщик по причине банкротства или в силу иных обстоятельств «замораживает» строительство, а вопрос возврата средств дольщикам остается открытым. В этом вопросе на первое место выходит защита прав дольщиков по договору долевого строительства, схема которой еще в полной мере не разработана.

Образец договор долевого участия в строительстве в 2019 года

Как уже отмечено выше, подобные соглашения попадают под действие 214-ФЗ, который, собственно, и регламентирует вопросы долевого строительства. Заключаются такие соглашения между покупателями и компаниями-застройщиками.

Во многом, такое соглашение можно рассмотреть в качестве достойной альтернативы ипотечному кредитованию. Предметом договора выступает планируемый к возведению объект недвижимости.

Суть договорных отношений сводится к выполнению взаимных обязанностей потенциального покупателя и застройщику, в рамках которых:

  • Покупатель обязуется частями в определенной сумме и в установленные сроки вносить денежные средства в счет приобретения в будущем жилья;
  • Застройщик, в свою очередь, обязуется в установленные договором и планом строительства сроки передать покупателю жилье в собственность.

Так, договор долевого участия в строительстве в 2019 году претерпел ряд изменений и дополнений. В первую очередь, это касается условий, при которых застройщик вправе заключать подобные соглашения:

  • Наличие разрешительной документации для возведения объекта;
  • Наличие правоустанавливающих документов на земельный участок;
  • Наличие публикации в СМИ или на сайте компании о возводимой постройке, а также присутствие в свободном публичном доступе всей документации застройщика: лицензии, реквизитов, юридического адреса, балансовой отчетности.

При заключении договора покупателю достаточно предъявить паспорт.

Форма заключения соглашения – бумажная. Но, в последнее время в практику вошло заключение электронных договоров. С этой целью предусмотрена государственная электронная регистрация договора участия в долевом строительстве. Данная процедура полностью возлагается на застройщика.

Немаловажен и момент того, на что обратить внимание в договоре долевого строительства при его заключении. Среди наиболее значимых моментов можно выделить следующие пункты и положения текстуальной части соглашения:

  • Четкость формулировки предмета договора – это сам объект недвижимости, а также все важные моменты, связанные с его возведением: сроки завершения строительства, ввод в эксплуатацию, приема-передачи объекта;
  • Указание на конкретный объект договора – это квартира, с указанием адреса, номера, машиноместо, гараж, с указанием числа комнат, площади, а также первичное состояние передаваемой недвижимости (черновая отделка, ремонт);
  • Сроки передачи объекта собственнику;
  • Окончательная стоимость и порядок расчетов.

Отельного внимания достойна минимальная цена договора долевого участия в строительстве. Цена рассчитывается застройщиком. Во многом, она зависит от региона строительства, расположения объекта, материалов, вариантов отделки, особенностей околодомовой инфраструктуры и прочих моментов.

Дополнительной гарантией для дольщика является внесение соглашения в реестр договоров долевого участия в строительстве. Проверить это можно самостоятельно на сайте Росреестра.

Последнее убережет дольщика от повторной продажи недвижимости, что гарантирует чистоту сделки и защиту прав потенциального собственника.

Источник: https://stroitelstvo-pravo.ru/drugie_razresheniya_na_stroitelstva/dogovor_dolevogo_uchastiya.html

Ссылка на основную публикацию